PF260008

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF260008-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiberin MLaw L. Kappeler Beschluss und Urteil vom 31. März 2026 in Sachen A._____, Gesuchsgegner und Berufungskläger gegen B._____ AG, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 10. März 2026 (ER260015)

- 2 - Erwägungen: 1. 1.1. Mit Mietvertrag vom 14. August 2019 mietete der Gesuchsgegner und Be- rufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) von der C._____ AG, … Zürich, eine 1-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss an der D._____-strasse 1, … Zürich. Mit Mietvertrag vom 21. April 2021 mietete er zusätzlich den Aussenparkplatz Nr. 2 an der D._____-strasse 1-3, … Zürich (act. 6/3/1). Der monatliche Mietzins be- trägt für die Wohnung aktuell Fr. 1'217.– und für den Parkplatz Fr. 130.– (act. 6/3/1-2). Heutige Eigentümerin dieser Mietobjekte ist die Gesuchstellerin und Be- rufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte, vgl. act. 6/3/11-12). Am 28. No- vember 2025 kündigte die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis für die Wohnung und den Parkplatz unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars per

31. Januar 2026 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR (act. 6/3/7). Diese Kündigung focht der Berufungskläger bei der Schlichtungsbehörde Zürich an (vgl. act. 6/3/14). 1.2. Mit Gesuch vom 2. Februar 2026 leitete die Berufungsbeklagte beim Ein- zelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend Vorinstanz) ein Aus- weisungsverfahren gegen den Berufungskläger ein (act. 6/1). Der Berufungsklä- ger nahm mit Eingabe vom 5. März 2026 Stellung dazu (act. 6/10). Mit Urteil vom

10. März 2026 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren der Berufungsbe- klagten gut und verpflichtete den Berufungskläger, die Mietwohnung vollständig geräumt und gereinigt zu verlassen und den Aussenparkplatz zurückzugeben. Zu- gleich wurde das Stadtammannamt Zürich … angewiesen, den Ausweisungsbe- fehl auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken (act. 6/10 = act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar], fortan zitiert als act. 5). 1.3. Gegen dieses Urteil erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 23. März 2026 (persönlich überbracht am 24. März 2026) fristgerecht (vgl. act. 6/13b) Beru- fung beim Obergericht des Kantons Zürich (act. 2) mit den folgenden Anträgen: "1. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen (Art. 325 i.V.m. Art. 336 Abs. 1 lit. a ZPO).

- 3 -

2. Der Entscheid des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 10. März 2026 sei aufzuheben.

3. Eventualtier sei das Verfahren in ein ordentliches Verfahren zu überführen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gesuch- stellerin." 1.4. Mit Eingabe vom 26. März 2026 ergänzte der Berufungskläger seine Beru- fung innert der Berufungsfrist (act. 7). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Am- tes wegen beigezogen (vgl. act. 6/1-13). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 2. 2.1. Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten – wie einer mietrechtlichen Ausweisung – ist die Berufung jedoch nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endent- scheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). 2.2. Vorliegend übersteigt der Streitwert Fr. 10'000.– (vgl. E. 4.2), weshalb die als "Beschwerde" eingereichte Rechtsmittelschrift des Berufungsklägers als Beru- fung entgegenzunehmen ist. Das Berufungsverfahren richtet sich nach Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). An Berufungsschriften von juristischen Laien werden nur minimale Anforde- rungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Wil- len herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll. Die Begründung ist ausreichend, wenn darin auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel- chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb er in den ange- fochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH LF240124 vom

30. Dezember 2024 E. 2). Demgegenüber genügt selbst eine Laieneingabe der Begründungsanforderung nicht, wenn sie lediglich auf die vor der Vorinstanz vor- getragenen Argumente verweist oder diese wiederholt, ohne sich mit dem ange-

- 4 - fochtenen Entscheid auch nur ansatzweise auseinanderzusetzen (vgl. OGer ZH LC200008 vom 13. Oktober 2020 E. II/1.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Fehlt es an einer hinreichenden Begründung, ist auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungs- verfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konn- ten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2.3. Der Berufungskläger ersucht um Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Nachdem sein Rechtsmittel als Berufung entgegenzunehmen ist, und diese von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung hat (vgl. Art. 315 Abs. 1 ZPO), ist der Antrag gegenstandslos und abzuschreiben. 3. 3.1. Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gut. Sie erwog, die Berufungs- beklagte habe den Berufungskläger mit Schreiben vom 13. Oktober 2025 für ausstehende Mietzinszahlungen abgemahnt und ihm eine dreissigtägige Frist zur Begleichung der Ausstände angesetzt, mit der Androhung, dass bei deren unbe- nütztem Ablauf das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde. Nach unbe- nutztem Fristablauf habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 28. No- vember 2025 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Januar 2026 gekündigt (act. 5 E. 4.1.). Die Berufungsbeklagte habe damit die Formen und Fris- ten von Art. 257d und 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 31. Januar 2026 aufgelöst. Der Berufungskläger befinde sich heute ohne Rechts- grund im Mietobjekt (act. 5 E. 4.2. in fine). Damit sei der rechtlich relevante Sach- verhalt erstellt und die Rechtslage klar. Daran ändere auch das Vorbringen des Berufungsklägers, die Rückstände würden noch beglichen werden, nichts, zumal die nachträgliche Tilgung die Wirksamkeit der Kündigung nicht zu ändern ver- möge. Dass der Berufungskläger sodann aufgrund gesundheitlicher Probleme in eine finanzielle Notlage geraten sei, vermöge bei einem infolge Zahlungsverzug aufgelösten Mietverhältnis keinen Anspruch auf Erstreckung zu begründen (act. 5 E. 4.3.). Schliesslich sei auch dem Vollstreckungsantrag der Berufungsbeklagten

- 5 - zu entsprechen. Ein (auch nur) kurzer Aufschub der Vollstreckung im Sinne einer Härtefallregelung komme nicht in Frage, da der Berufungskläger keine Aussicht auf eine Folgelösung darlege (act. 5 E. 5). 3.2. Der Berufungskläger bringt dagegen im Wesentlichen vor, es liege entge- gen der Vorinstanz kein klarer Fall im Sinne von Art. 257 ZPO vor. Parallel sei ein Kündigungsschutzverfahren bei der Schlichtungsbehörde Zürich hängig, dessen Ergebnis für die materielle Beurteilung der Kündigung von Bedeutung sei. Unter diesen Umständen fehle es an der Eindeutigkeit der Rechtslage. Sodann zeige die Bereitschaft des Sozialamtes, die Mietausstände sowie die künftigen Mieten vollständig zu übernehmen, dass die Hauptforderung faktisch gedeckt sei (act. 2 Ziff. II.3). Die entsprechende Bestätigung des Sozialamtes sowie die damit darge- legte Folgelösung habe die Vorinstanz nicht beachtet, womit sein rechtliches Ge- hör verletzt worden sei (act. 2 Ziff. II.2). Er (der Berufungskläger) sei aus gesund- heitlichen Gründen nicht in der Lage gewesen, seinen privatrechtlichen Angele- genheiten nachzugehen. Insbesondere sei er in der kritischen Periode der Zah- lungsfrist ernsthaft krank und nicht handlungsfähig gewesen (act. 2 Ziff. II.4). Die Vorinstanz habe auch diesbezüglich sein rechtliches Gehör verletzt, da sie ihm keine Gelegenheit gegeben habe, seinen Standpunkt vollständig zu belegen (act. 2 Ziff. II.6). Weiter sei die Ausweisung unverhältnismässig. Es sei ausser Acht gelassen worden, dass er zur Wahrung des gerichtlich festgelegten Be- suchsrechts seiner Tochter zwingend auf eine geeignete und stabile Wohnsitua- tion angewiesen sei. Durch die drohende Ausweisung seien seine existenziellen Interessen tangiert und das Kindswohl gefährdet (act. 2 Ziff. II.5). Die Sozialen Dienste der Stadt Zürich würden seine selbständige Erwerbstätigkeit seit März 2026 anerkennen. Seine gesamte Situation entwickle sich positiv und sei stabil (act. 7 Ziff. 2 f.). Die Berufungsbeklagte verhalte sich zudem rechtsmissbräuch- lich, indem sie die Annahme der vom Sozialamt geleisteten Mietzahlungen für Fe- bruar bzw. März 2026 aktiv verweigere und ihn (den Berufungskläger) gleichzeitig für denselben Betrag betreibe (act. 2 Ziff. II.7). 3.3. Soweit der Berufungskläger damit geltend macht, die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO – nämlich ein liquider

- 6 - Sachverhalt und eine klare Rechtslage – seien schon aufgrund des Umstandes, dass er die Kündigung angefochten habe, nicht erfüllt, so verkennt er, dass das Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO grundsätzlich auch dann zulässig ist, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist (BGE 141 III 262, E. 3; BGer 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 5.2). Ent- sprechend führt die vorgängige Anfechtung der Kündigung durch den Berufungs- kläger für sich alleine nicht dazu, dass deswegen die Rechtslage bzw. der Sach- verhalt nicht klar ist. Das Ausweisungsgericht kann sowohl eine allfällige Nichtig- keit oder Unwirksamkeit der Kündigung feststellen, als auch vorfrageweise über die Frage der Gültigkeit der Kündigung entscheiden, sofern diese rechtzeitig an- gefochten bzw. darüber ein mietrechtrechtliches Verfahren eingeleitet worden ist. Die mietende Partei erleidet dadurch keinen Nachteil, weil sie ihre Argumente ge- gen die Gültigkeit der Kündigung auch im Ausweisungsverfahren vorbringen kann und das Ausweisungsbegehren der vermietenden Partei nur gutgeheissen wer- den darf, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (vgl. BGE 142 III 515, E. 2.2.4 m.w.H.). Entsprechend war die Vorinstanz nicht ver- pflichtet, den Ausgang eines allfälligen Kündigungsschutzverfahrens abzuwarten, sondern konnte die Rechtmässigkeit der Kündigung – wie erfolgt – selbst überprü- fen. 3.4. Wie die Vorinstanz treffend ausführte, kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde, wenn der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Der Berufungskläger bestreitet nicht, dass er mit der Zahlung fälliger Miet- zinse im Rückstand war, die Berufungsbeklagte ihn diesbezüglich mit Schreiben vom 13. Oktober 2025 abmahnte und ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur

- 7 - Begleichung der ausstehenden Mietzinse ansetzte, die Ausstände aber nicht in- nert Frist beglichen wurden. Folglich war die Berufungsbeklagte gemäss Art. 257d Abs. 2 OR berechtigt, die ausserordentliche Kündigung auszusprechen. Die Gründe für die ausgebliebenen Mietzinszahlungen spielen dabei grundsätzlich keine Rolle (vgl. etwa OGer ZH LF240061 vom 25. Juni 2024, E. 6.1.), womit die diesbezüglich Ausführungen des Berufungsklägers im Wesentlichen unbeachtlich sind. Dies gilt grundsätzlich auch hinsichtlich seiner Vorbringen zu seinem Ge- sundheitszustand, welcher es ihm verunmöglicht haben soll, innert Frist die Ausstände zu begleichen. Die Vorinstanz verletzte das rechtliche Gehör des Be- rufungsklägers nicht, wenn sie mit ihrem Entscheid nicht zuwartete, bis dieser weitere Unterlagen zu seinem Gesundheitszustand einreichte, zumal seine vorin- stanzlichen Behauptungen dazu (i.e. er sei psychisch stark überfordert und daher nicht in der Lage gewesen, seine administrativen Belange zu regeln, act. 6/10 Ziff.

2) ohne Relevanz für die Zulässigkeit der Kündigung waren. Dass der Berufungs- kläger gar handlungsunfähig gewesen sein soll, bringt er im Berufungsverfahren erstmals vor (vgl. act 6/10), ohne dass ersichtlich wäre, weshalb diese Behaup- tung nicht schon im vorinstanzlichen Verfahren hätte vorgebracht werden können. Sie ist demnach im Berufungsverfahren nicht mehr zulässig (vgl. dazu oben E. 2.2). Ohnehin ginge eine solche Handlungsunfähigkeit auch aus den im Beru- fungsverfahren eingereichten Beilagen nicht hervor (vgl. act. 4/2, act. 4/4, act. 4/9, act. 4/10). Soweit der Berufungskläger weiter bemängelt, die Vorinstanz habe nicht ge- würdigt, dass sich das Sozialamt dazu bereit erklärt habe, die Mietzinsausstände und die künftigen Mietzinse zu übernehmen (vgl. act. 4/1), so verkennt er, dass die Vorinstanz sehr wohl erwog, dass auch die nachträgliche Tilgung der offenen Mietzinsforderungen die Wirksamkeit der Kündigung nicht zu ändern vermöge (vgl. act. 5 E. 4). Entgegen dem Berufungskläger hat die Vorinstanz damit die Mietzinsübernahme durch das Sozialamt soweit notwendig bei der Beurteilung des Ausweisungsbegehrens berücksichtigt. Es liegt auch hier keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Sodann ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die Bereitschaft des Sozialamtes, die ausstehenden Mieten zu übernehmen, nichts an der Rechtmässigkeit der Kündigung ändert. Der Vermieter hat einen Anspruch

- 8 - darauf, den Mietzins bei Fälligkeit zu erhalten. Entsprechend sind Zahlungsver- zugskündigungen in der Regel legitim. Eine Aufhebung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben (vgl. Art. 271 Abs. 1 OR) kommt nach der Rechtspre- chung nur ausnahmsweise in Betracht, wenn beispielsweise der Zahlungsrück- stand sehr geringfügig bzw. geradezu unbedeutend ist oder kurz nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer rechtzeitig bezahlt hatte (BGE 140 III 591 E. 1; BGE 120 II 31, E. 4; BGer 4A_718/2016 vom

21. Februar 2017, E. 2.2.2; BGer 4A_549/2013 vom 7. November 2013, E. 4; BGer 4A_366/2008 vom 26. Januar 2009, E. 5.3.1). Vorliegend war der abge- mahnte Zahlungsausstand im Umfang zweier Monatsmieten über Fr. 2'694.– nicht unbedeutend (vgl. act. 6/3/4), und er ist auch heute noch nicht beglichen bzw. stieg sogar noch weiter an (vgl. act. 2 Ziff. II.2.). Der Berufungskläger anerkennt zudem selbst, dass er nicht zum ersten Mal mit Mietzinszahlungen in Verzug war (act. 6/10 Ziff. 1). Es liegt somit kein Fall vor, in welchem die Berufungsbeklagte die nachträgliche Zahlung des Ausstandes zu dulden gehabt hätte. Damit ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass die Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR zulässig war. Nach dem Gesagten wurde das Mietverhältnis gültig per 31. Januar 2026 aufgelöst. Entsprechend hat die Berufungsbeklagte Anspruch auf Rückgabe der Sache. 3.5. Soweit der Berufungskläger weiter geltend macht, die Ausweisung sei un- verhältnismässig und es stünden seinerseits existenzielle Interessen auf dem Spiel, übersieht er, dass die Ausweisung kein Ermessensentscheid ist, bei wel- chem eine Interessenabwägung vorzunehmen wäre. Eine solche wäre etwa bei einer möglichen Erstreckung des Mietverhältnisses relevant. Nachdem die Kündi- gung gemäss Art. 257d OR aber wirksam ist, fällt eine Erstreckung ausser Be- tracht (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Auch wenn der Verlust der Wohnung für den Berufungskläger zweifelsohne schwer wiegt, so vermögen seine Vorbringen per- sönlicher Natur sowie seine gemäss seinen Angaben positive Entwicklung nichts an der Ausweisung zu ändern. Seine entsprechenden Ausführungen – soweit sie nicht ohnehin über weite Strecken neu und verspätet sind (vgl. oben E. 2.2) – können im vorliegenden Verfahren nicht beachtet werden.

- 9 - Ebenso ist die Einräumung einer sogenannten Schonfrist im Gerichtsverfah- ren bei der Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen nicht vorgesehen. Im Ein- zelfall kann der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) es gebie- ten, eine kurze Frist zum freiwilligen Vollzug einzuräumen (vgl. BSK ZPO-DRO- ESE, 4. A. 2024, Art. 338 N 8). Die Dauer der Schonfrist liegt im Ermessen des Gerichts (vgl. BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013 E. 7). Die Vorinstanz hat die Ausweisung unverzüglich angeordnet und dem Berufungskläger damit keine Schonfrist eingeräumt. Eine solche wurde vom Berufungskläger auch nicht beantragt. Zudem befindet sich der Berufungskläger nun seit dem 1. Februar 2026 und damit bereits seit rund zwei Monaten ohne Rechtsgrund in der fragli- chen Wohnung. Die Gewährung einer Frist für den Auszug bzw. Räumung des Parkplatzes würde daher einer unzulässigen (weiteren) Erstreckung des Mietver- hältnisses gleichkommen. Ausserdem ist nicht ersichtlich, inwiefern sich die schwierige persönliche Situation des Berufungsklägers, in welcher er sich gemäss seinem Vorbringen befindet, bei Gewährung einer Schonfrist wesentlich entschär- fen würde. Vor diesem Hintergrund ist auch die vom Berufungskläger bemängelte Anmerkung der Vorinstanz zu sehen, wonach es daran fehle, dass der Berufungs- kläger eine Folgelösung aufgezeigt hätte. Dabei ging es um eine Folgelösung im Sinne einer neuen Beherbergung und dass etwa daher ein Vollstreckungsauf- schub, bis er diese beziehen kann, angezeigt wäre. Nicht gemeint war damit, dass etwa ein Vollstreckungsaufschub dann hätte gewährt werden können, wenn die Mietausstände gedeckt würden und die weitere Finanzierung der Miete gesi- chert ist. 3.6. Schliesslich verfangen auch die weiteren Vorbringen des Berufungsklägers nicht. So ist das Verhalten der Berufungsbeklagten lange nach erfolgter ausseror- dentlichen Kündigung in Bezug auf diese nicht relevant. Ebenso ist der Umstand, dass der Berufungskläger gemäss eigenen Angaben langjährig selbständig war und eine aktive Kooperationsbereitschaft zeige, vorliegend nicht ausschlagge- bend. Auch bei diesen Ausführungen handelt es sich zudem um neue Vorbringen, ohne dass die Voraussetzungen für neue Vorbringen behauptet oder wenigstens ersichtlich wären.

- 10 - 3.7. Zusammengefasst dringt der Berufungskläger mit seinen Argumenten in der Berufung nicht durch. Die Vorinstanz ist zu Recht von einem liquiden Sach- verhalt und einer klaren Rechtslage ausgegangen. Das Mietverhältnis ist damit per 31. Januar 2026 beendet und es besteht die Pflicht zur Rückgabe des Mietob- jekts. Die Berufung ist abzuweisen. 4. 4.1. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist in vermögensrechtli- chen Streitigkeiten ausgehend vom Streitwert festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG). Dieser bestimmt sich in einem summarischen Ausweisungsverfahren (Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO) nach folgenden Grundsätzen: Geht es nur um die Ausweisung aus Wohn- oder Geschäftsräumen, ist der Streitwert auf sechs Bruttomonatsmieten zu bemessen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Ist hingegen (vorfrageweise) auch die Gültigkeit der Kündigung bzw. der (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses umstritten, ist bei der Streitwertbemessung die drohende dreijährige Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, gerechnet ab dem Datum des ange- fochtenen Entscheids (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.; BGE 137 III 389 E. 1.1). Nach der Praxis der Kammer bestimmt sich der Streitwert in solchen Fällen nach dem Bruttomietzins bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf der (hypothetischen) Sperrfrist (vgl. zum Ganzen OGer ZH LF220069 vom 26. September 2022 E. I/1.2 m.w.H.; so wohl auch BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f. mit Verweis auf BGE 137 III 389 E. 1.1). 4.2. Mit dem Verweis auf das laufende Kündigungsschutzverfahren, welches die materielle Gültigkeit der Kündigung zum Gegenstand habe, bringt der Beru- fungskläger zum Ausdruck, weiterhin vom Bestand eines Mietvertrags auszuge- hen. Dasselbe folgt aus seinen Ausführungen, die Mietzinse für die Monate Fe- bruar und März 2026, mithin für die auf das Kündigungsdatum folgenden Monate, seien überwiesen worden (act. 2 S. 4). Damit bestreitet der Berufungskläger je- denfalls sinngemäss die Wirksamkeit der Kündigung. Folglich ist der Streitwert – in Abweichung von den vorinstanzlichen Erwägungen (act. 5 E. 8) – unter Berück- sichtigung der drohenden dreijährigen Kündigungssperrfrist zu bestimmen. Das

- 11 - angefochtene Urteil datiert vom 10. März 2026, womit die (hypothetische) dreijäh- rige Sperrfrist am 10. März 2029 enden würde. Die nächstmögliche vertragliche Kündigungsmöglichkeit wäre per 30. September 2029 (act. 6/3/1 S. 2). Der Brutto- mietzins betrug zuletzt Fr. 1'347.– (inkl. Parkplatz, act. 6/3/1 f.), was einen Streit- wert von Fr. 56'574.– ergibt (= Fr. 1'347.– x 42 Monate). Die Grundgebühr beträgt somit Fr. 6'076.– (vgl. § 4 Abs. 1 GebV OG). Unter Berücksichtigung des geringen Zeitaufwands, der geringen Schwierigkeit des Falls, der summarischen Natur des Verfahrens und des Streitgegenstands (Streitigkeit über wiederkehrende Leistun- gen) rechtfertigt es sich, die Grundgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 2 und Abs. 3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG erheblich zu reduzieren. Dem- gemäss ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 400.– festzu- setzen und ausgangsgemäss dem Berufungskläger aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). 4.3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Berufungskläger nicht, weil er mit seiner Berufung unterliegt, und der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird beschlossen:

1. Der Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben.

2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel mit nachstehendem Erkenntnis.

- 12 - und erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei- lage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2 und act. 7), sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 56'574.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: MLaw L. Kappeler versandt am: