PF250053, Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

Erwägungen (16 Absätze)

E. 1 Der Gesuchsgegner und die Gesuchsgegnerin seien zu verurtei- len, die 3 1/2-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss (Nr. 6) an der C._____-strasse 1, Zürich unverzüglich zu räumen und der Ge- suchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben.

E. 1.1 Die Gesuchsgegner (nachfolgend Beschwerdeführer und Gesuchsgegnerin

E. 1.2 Mit Schreiben vom 12. Februar 2025 wurden der Beschwerdeführer und die Gesuchsgegnerin 2 wegen Verletzung der Residenzpflichten gemäss Art. 11 der Statuten abgemahnt. Am 8. April 2025 erfolgte der Ausschluss des Beschwerde- führers und der Gesuchsgegnerin 2 aus der B._____ (act. 4/1 Rz. 17; act. 4/3/20

u. 21). Am 11. April 2025 kündigte die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag unter Verwendung des entsprechenden amtlichen Formulars ordentlich per 31. Juli 2025 (act. 4/3/23).

E. 1.3 Mit Eingabe vom 26. September 2025 (Datum Poststempel) stellte die Be- schwerdegegnerin beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nach- folgend Vorinstanz) folgendes Rechtsbegehren (act. 4/1):

E. 1.4 Mit Verfügung vom 2. Oktober 2025 gab die Vorinstanz dem Beschwer- deführer und der Gesuchsgegnerin 2 Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme zum Gesuch (act. 4/4). Mit Eingaben vom 4. Oktober 2025 (Datum Poststempel) und 9. Oktober 2025 (Datum Poststempel) nahm der Beschwerdeführer dazu in seinem und im Namen der Gesuchsgegnerin 2 Stellung (act. 4/6 u. 8). Mit Urteil vom 23. Oktober 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut (act. 3)

- 3 -

E. 1.5 Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom

E. 2 Das zuständige Stadtammannamt sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.

E. 2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent- scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren Streitwert unter Fr. 10'000.– liegt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung be- rechnet. Das ergab auf Basis der vereinbarten monatlichen Mietzinse von Fr. 1'216.– ein Total von Fr. 7'296.– (act. 3 E. 5 und 6). Dem ist zu folgen, wes- halb die Beschwerde das korrekte Rechtsmittel ist.

E. 2.2 Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen- sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be- gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei un- richtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be- schwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).

E. 3 Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwert- steuer) zu Lasten des Gesuchsgegners und der Gesuchsgegnerin

- je unter solidarischer Haftung.

E. 3.1 Die Vorinstanz erwog, mit den Abmahnungen vom 12. Februar 2025 zuhanden des Beschwerdeführers und der Gesuchsgegnerin 2 betreffend des Verstosses gegen die Statuten sowie dem Ausschluss des Beschwerdeführers und der Gesuchsgegnerin 2 aus der Genossenschaft am 8. April 2025 habe die Beschwerdegegnerin die statutarischen Kündigungsvoraussetzungen eingehalten

- 4 - (act. 4/3/19–21). Da die Kündigungsschreiben dem Beschwerdeführer und der Gesuchsgegnerin 2 am 14. April 2025 zur Abholung gemeldet worden seien (act. 4/3/23), würden die Kündigungen gemäss absoluter Empfangstheorie am

E. 3.2 Dagegen wendet der Beschwerdeführer ein, er sei gar nie Genossenschaf- ter gewesen und habe sich von der Schweiz abgemeldet. Er sei lediglich zu Be- such in der Schweiz. Die Miete würde von der Gesuchsgegnerin 2 regelmässig bezahlt. Nur die Oktobermiete habe sie zurückbehalten. Die Gesuchsgegnerin 2 sei eine betagte 87-jährige Frau mit Gehbehinderung. Ihr sei am Vortag vor Hei- ligabend 2023 mit der Kündigung gedroht worden. Im Eingangsbereich seien Auf- forderungen zum Suizid plakatiert worden. Die Gesuchsgegnerin 2 habe sich be- lästigt und bedroht gefühlt. Sie habe eine dreiwöchige Auszeit in einem Kurort ge- nommen, welche auf zwei Monate habe verlängert werden müssen. Die Reisefä- higkeit der Gesuchsgegnerin 2 sei vorübergehend eingeschränkt. Ihr Sohn habe daher ihre Abmeldung beim Bevölkerungsamt der Stadt Zürich veranlasst. In der Zwischenzeit werde die Wohnung von ihrem Sohn bewohnt. Die Behauptung der Beschwerdegegnerin die Wohnung werde nicht residiert, sei eine Falschaussage. Die Kündigung sei nichtig (act. 2).

E. 3.3 Vor Vorinstanz machte der Beschwerdeführer einzig geltend, er habe in den Akten korrekte und unkorrekte Aussagen gelesen. Er stimme allem nicht zu. Die Kündigung werde nicht akzeptiert (act. 4/6). Die Voraussetzungen für den Rechts- schutz in klaren Fällen seien nicht gegeben, da sowohl der Sachverhalt sowie die Rechtsklage nicht so seien, wie von der Gegenpartei behauptet (act. 4/8). Sämtli- che Vorbringen des Beschwerdeführers in seiner Beschwerdeschrift sind damit im Beschwerdeverfahren neu und verspätet (vgl. hiervor E. 2.2). Folglich fehlt es an einer hinreichenden Begründung der Beschwerde, weshalb darauf nicht einzutre-

- 5 - ten ist. Ausserdem sind der Beschwerde keine Anträge zu entnehmen, auch des- halb wäre auf die Beschwerde nicht einzutreten.

E. 3.4 Lediglich der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass aufgrund der Ausfüh- rungen in der Beschwerdeschrift fraglich ist, ob der Beschwerdeführer überhaupt zur Beschwerde legitimiert wäre, da er angibt, überhaupt nie Genossenschafter gewesen zu sein, sich per 21. Februar 2024 in der Schweiz abgemeldet und seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Verwaltung gekündigt zu haben (vgl. act. 2 S. 2). Laut Beschwerdeführer scheint sich auch die Gesuchsgegnerin 2 nicht mehr in der Wohnung zu befinden (vgl. act. 2 S. 3). Damit mangelte es auch an einem Rechtsschutzinteresse der Beschwerde. Vor diesem Hintergrund – und mangels entsprechenden Anträge – ist auch nicht ersichtlich, was der Beschwer- deführer mit seiner Eingabe erreichen möchte.

E. 4.1 Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Ver- fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 7'296.– ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwen- dung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1, § 8 Abs. 1 und § 10 GebV OG auf Fr. 300.– festzusetzen.

E. 4.2 Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; dem Beschwerdeführer nicht, weil er unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr im Beschwerdever- fahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird beschlossen:

Dispositiv

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. - 6 -
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je ge- gen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 7'296.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: MLaw J. Camelin-Nagel versandt am:

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF250053-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichterin MLaw N. Menghini-Griessen sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel Beschluss vom 14. November 2025 in Sachen

1. A._____,

2. ..., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer gegen B._____ [Genossenschaft], Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 23. Oktober 2025 (ER250142)

- 2 - Erwägungen: 1.1. Die Gesuchsgegner (nachfolgend Beschwerdeführer und Gesuchsgegnerin

2) mieteten von der Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend Be- schwerdegegnerin) mit Mietvertrag vom 8. Februar 2016 eine 3 1/2-Zimmerwoh- nung im 3. Obergeschoss (Nr. 6) an der C._____-strasse 1, Zürich. 1.2. Mit Schreiben vom 12. Februar 2025 wurden der Beschwerdeführer und die Gesuchsgegnerin 2 wegen Verletzung der Residenzpflichten gemäss Art. 11 der Statuten abgemahnt. Am 8. April 2025 erfolgte der Ausschluss des Beschwerde- führers und der Gesuchsgegnerin 2 aus der B._____ (act. 4/1 Rz. 17; act. 4/3/20

u. 21). Am 11. April 2025 kündigte die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag unter Verwendung des entsprechenden amtlichen Formulars ordentlich per 31. Juli 2025 (act. 4/3/23). 1.3. Mit Eingabe vom 26. September 2025 (Datum Poststempel) stellte die Be- schwerdegegnerin beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nach- folgend Vorinstanz) folgendes Rechtsbegehren (act. 4/1):

1. Der Gesuchsgegner und die Gesuchsgegnerin seien zu verurtei- len, die 3 1/2-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss (Nr. 6) an der C._____-strasse 1, Zürich unverzüglich zu räumen und der Ge- suchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben.

2. Das zuständige Stadtammannamt sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwert- steuer) zu Lasten des Gesuchsgegners und der Gesuchsgegnerin

- je unter solidarischer Haftung. 1.4. Mit Verfügung vom 2. Oktober 2025 gab die Vorinstanz dem Beschwer- deführer und der Gesuchsgegnerin 2 Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme zum Gesuch (act. 4/4). Mit Eingaben vom 4. Oktober 2025 (Datum Poststempel) und 9. Oktober 2025 (Datum Poststempel) nahm der Beschwerdeführer dazu in seinem und im Namen der Gesuchsgegnerin 2 Stellung (act. 4/6 u. 8). Mit Urteil vom 23. Oktober 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut (act. 3)

- 3 - 1.5. Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom

7. November 2025 rechtzeitig (act. 4/10b) Beschwerde bei der Kammer (act. 2). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 4/1–11). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. 2.1. Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent- scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren Streitwert unter Fr. 10'000.– liegt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung be- rechnet. Das ergab auf Basis der vereinbarten monatlichen Mietzinse von Fr. 1'216.– ein Total von Fr. 7'296.– (act. 3 E. 5 und 6). Dem ist zu folgen, wes- halb die Beschwerde das korrekte Rechtsmittel ist. 2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen- sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be- gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei un- richtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be- schwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 3.1. Die Vorinstanz erwog, mit den Abmahnungen vom 12. Februar 2025 zuhanden des Beschwerdeführers und der Gesuchsgegnerin 2 betreffend des Verstosses gegen die Statuten sowie dem Ausschluss des Beschwerdeführers und der Gesuchsgegnerin 2 aus der Genossenschaft am 8. April 2025 habe die Beschwerdegegnerin die statutarischen Kündigungsvoraussetzungen eingehalten

15. April 2025 als zugestellt gelten. Damit habe die Beschwerdegegnerin unter Einhaltung der Form- und Fristerfordernisse von Art. 266c sowie Art. 266l OR das Mietverhältnis gültig per 31. Juli 2025 aufgelöst. Der Beschwerdeführer und die Gesuchsgegnerin 2 würden sich daher heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt be- finden (act. 3 E. 2.2.3). 3.2. Dagegen wendet der Beschwerdeführer ein, er sei gar nie Genossenschaf- ter gewesen und habe sich von der Schweiz abgemeldet. Er sei lediglich zu Be- such in der Schweiz. Die Miete würde von der Gesuchsgegnerin 2 regelmässig bezahlt. Nur die Oktobermiete habe sie zurückbehalten. Die Gesuchsgegnerin 2 sei eine betagte 87-jährige Frau mit Gehbehinderung. Ihr sei am Vortag vor Hei- ligabend 2023 mit der Kündigung gedroht worden. Im Eingangsbereich seien Auf- forderungen zum Suizid plakatiert worden. Die Gesuchsgegnerin 2 habe sich be- lästigt und bedroht gefühlt. Sie habe eine dreiwöchige Auszeit in einem Kurort ge- nommen, welche auf zwei Monate habe verlängert werden müssen. Die Reisefä- higkeit der Gesuchsgegnerin 2 sei vorübergehend eingeschränkt. Ihr Sohn habe daher ihre Abmeldung beim Bevölkerungsamt der Stadt Zürich veranlasst. In der Zwischenzeit werde die Wohnung von ihrem Sohn bewohnt. Die Behauptung der Beschwerdegegnerin die Wohnung werde nicht residiert, sei eine Falschaussage. Die Kündigung sei nichtig (act. 2). 3.3. Vor Vorinstanz machte der Beschwerdeführer einzig geltend, er habe in den Akten korrekte und unkorrekte Aussagen gelesen. Er stimme allem nicht zu. Die Kündigung werde nicht akzeptiert (act. 4/6). Die Voraussetzungen für den Rechts- schutz in klaren Fällen seien nicht gegeben, da sowohl der Sachverhalt sowie die Rechtsklage nicht so seien, wie von der Gegenpartei behauptet (act. 4/8). Sämtli- che Vorbringen des Beschwerdeführers in seiner Beschwerdeschrift sind damit im Beschwerdeverfahren neu und verspätet (vgl. hiervor E. 2.2). Folglich fehlt es an einer hinreichenden Begründung der Beschwerde, weshalb darauf nicht einzutre-

- 5 - ten ist. Ausserdem sind der Beschwerde keine Anträge zu entnehmen, auch des- halb wäre auf die Beschwerde nicht einzutreten. 3.4. Lediglich der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass aufgrund der Ausfüh- rungen in der Beschwerdeschrift fraglich ist, ob der Beschwerdeführer überhaupt zur Beschwerde legitimiert wäre, da er angibt, überhaupt nie Genossenschafter gewesen zu sein, sich per 21. Februar 2024 in der Schweiz abgemeldet und seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Verwaltung gekündigt zu haben (vgl. act. 2 S. 2). Laut Beschwerdeführer scheint sich auch die Gesuchsgegnerin 2 nicht mehr in der Wohnung zu befinden (vgl. act. 2 S. 3). Damit mangelte es auch an einem Rechtsschutzinteresse der Beschwerde. Vor diesem Hintergrund – und mangels entsprechenden Anträge – ist auch nicht ersichtlich, was der Beschwer- deführer mit seiner Eingabe erreichen möchte. 4.1. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Ver- fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 7'296.– ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwen- dung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1, § 8 Abs. 1 und § 10 GebV OG auf Fr. 300.– festzusetzen. 4.2. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; dem Beschwerdeführer nicht, weil er unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr im Beschwerdever- fahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird beschlossen:

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

- 6 -

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je ge- gen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 7'296.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: MLaw J. Camelin-Nagel versandt am: