PF250029, Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen / Zulassung...

Erwägungen (17 Absätze)

E. 1.1 Die C._____AG mietete von D._____ ab dem 1. August 2015 die Wohnung Nr. 1 im 1. OG in der Liegenschaft E._____-strasse 2 in F._____ zu einem monat- lichen Bruttomietzins von Fr. 4'100.00. Im Mietvertrag wurde die C._____ AG (Ge- suchsgegnerin) als Vertragspartner aufgeführt. Als "Bewohner" wurde die "Familie A._____" vermerkt (act. 8/2/1). Mit Einschreiben vom 25. September 2024 – unter Beilage des amtlich genehmigten Formulars – kündigte D._____ (Gesuchsteller und Beschwerdegegner, fortan Beschwerdegegner) das Mietverhältnis gegenüber der Gesuchsgegnerin per 31. März 2025. Ein gleiches Einschreiben inklusive amtlich genehmigtem Formular sandte der Beschwerdegegner auch je an A._____ sowie B._____ (act. 8/2/2-3).

E. 1.2 Am 9. April 2025 gelangte der Beschwerdegegner an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen (fortan Vorinstanz) und ver- langte unter Androhung der Busse (Art. 292 StGB) sowie der Zwangsvollstre- ckung die Ausweisung der Gesuchsgegnerin (act. 8/1 S. 2). Mit Verfügung vom

9. April 2025 setzte die Vorinstanz der Gesuchsgegerin eine 14-tägige Frist zur schriftlichen Stellungnahme zum Gesuch des Beschwerdegegners an, unter der Androhung, dass im Säumnisfall aufgrund der Akten entscheiden werde (act. 8/3). Die vorinstanzliche Verfügung wurde der Gesuchsgegnerin am 15. April 2025 zu- gestellt; sie äusserte sich innert Frist nicht (act. 8/4/2-8/6). Mit Eingabe vom

29. April 2025 (Datum Poststempel) gelangten A._____ und B._____ (Nebenintervenienten und Beschwerdeführer, fortan Beschwerdeführer) mit dem folgenden Rechtsbegehren an die Vorinstanz (act. 8/7 S. 2): "1. Die Nebenintervenienten seien als streitgenössische Nebenintervenien- ten auf Seiten der Gesuchsgegnerin zuzulassen; Eventualiter seien die Nebenintervenienten als gewöhnliche Nebeninterveni- enten auf Seiten der Gesuchsgegnerin zuzulassen;

E. 2 Nach Anhörung der Parteien zum Nebeninterventionsgesuch, sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen und den Nebenintervenienten Frist anzusetzen, um zu den Stellungnahmen der Parteien Stellung nehmen zu können;

E. 2.1 Am 26. Juni 2025 (Datum Poststempel) erhoben die Beschwerdeführer frist- gerecht Beschwerde gegen die vorinstanzliche Verfügung vom 13. Juni 2025 (zur Rechtzeitigkeit: act. 8/13/2). Sie stellen die folgenden Anträge (act. 2 S. 2): "1. Ziff. 1 und 2 der Verfügung des Bezirksgerichts Meilen vom 13. Juni 2025 (Geschäfts-Nr.: ER250011-G) seien aufzuheben und die Nebenin-

- 4 - tervenienten seien als streitgenössische Nebenintervenienten auf Sei- ten des erstinstanzlichen Gesuchsgegners zuzulassen;

2. Ziff. 4 der Verfügung des Bezirksgerichts Meilen vom 13. Juni 2025 (Geschäfts-Nr.: ER250011-G) sei aufzuheben und den Nebeninterveni- enten sei eine Frist anzusetzen, um zum Gesuch des Beschwerdegeg- ners (erstinstanzlich Gesuchsteller) vom 8. April 2025 Stellung nehmen zu können.

3. Eventualiter seien die Ziffern 1, 2 und 4 der Verfügung des Bezirksge- richts Meilen vom 13. Juni 2025 (Geschäfts-Nr.: ER250011-G) aufzuhe- ben und die Sache dem Bezirksgericht Meilen für eine neue Entschei- dung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8.1% MwSt.) zu- lasten des Beschwerdegegners. Prozessualer Antrag

E. 2.2 Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 8/1-15). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners kann in An- wendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Ihm sowie der Gesuchsgeg- nerin ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie von act. 2 zuzustel- len. Mit dem heutigen Entscheid wird der Antrag der Beschwerdeführer auf Ge- währung der aufschiebenden Wirkung obsolet und ist abzuschreiben. Das Be- schwerdeverfahren erweist sich als spruchreif. 3.

E. 3 Es sei den Nebenintervenienten eine Frist anzusetzen, um zum Gesuch des Gesuchstellers vom 8. April 2025 Stellung nehmen zu können;

- 3 -

E. 3.1 Die Beschwerdeführer erheben als Nebenintervenienten Beschwerde. Ge- mäss Art. 76 Abs. 1 ZPO kann der Nebenintervenient zur Unterstützung der Hauptpartei alle Prozesshandlungen vornehmen, die nach dem Stand des Verfah- rens zulässig sind, insbesondere alle Angriffs- und Verteidigungsmittel geltend machen und auch ein Rechtsmittel ergreifen (Art. 76 Abs. 1 ZPO). Vorliegend hat die Gesuchsgegnerin als Hauptpartei zwar selbst nicht Beschwerde gegen die vorinstanzliche Verfügung erhoben. Daraus resp. aus den weiteren Umständen ist jedoch nicht ersichtlich, dass sie sich der Beschwerde der Beschwerdeführer und Nebenintervenienten widersetzen würde und/oder dass sie konkludent den Ver- zicht auf die Einlegung einer Beschwerde erklärt hätte (zum Ganzen: BGE 142 III 271 E. 1.3 sowie BGE 142 III 629 E. 2.1, je m.w.H.). Die Beschwerdeführer sind

- 5 - somit (auch im Falle, dass sie wie von der Vorinstanz angenommen nur als ab- hängige/gewöhnliche und nicht als unabhängige/steitgenössische Nebeninterveni- enten am Verfahren teilnehmen) zur Beschwerdeerhebung als legitimiert anzuse- hen. 3.2.1. Seitens der Beschwerdeführer wird geltend gemacht, es handle sich beim vorinstanzlichen Entscheid über die Zulassung oder Abweisung der Nebeninter- vention um einen Teilentscheid (act. 2 S. 3 Rz. 4). Dem kann nicht zugestimmt werden. Die vorinstanzliche Verfügung vom 13. Juni 2025 hat (in den angefochte- nen Dispositiv-Ziffern 1-2 und 4) zweierlei zum Inhalt: Zum einen wurde über die Zulassung resp. Nichtzulassung der Nebenintervention (act. 6, Dispositiv-Zif- fern 1-2), zum anderen wurde über die Fristansetzung (an die Nebenintervenien- ten) zur Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch entschieden (act. 6, Dispositiv- Ziffer 4). Beides betrifft primär die formelle Gestaltung und den Ablauf des Pro- zesses und nicht den Streitgegenstand an sich resp. die materiellrechtlichen An- spruchs- oder Prozessvoraussetzungen. Damit ist der vorinstanzliche Entscheid als prozessleitende Verfügung zu qualifizieren (KUKO ZPO-Domej, 3. Aufl. 2021, Art. 75 N 8; vgl. auch OFK ZPO-Engler, 3. Aufl. 2023, Art. 237 N 7; OGer ZH LB240013 vom 17. Juni 2024 E. I.2.1.; Sebastian Schenk, Drittbetroffene und Ne- benparteien im schweizerischen Zivilprozess, Diss. Zürich/St. Gallen 2023, S. 90 Rz. 147). Prozessleitende Verfügung können nur mit Beschwerde angefochten werden, wenn dies im Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist oder durch sie ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (Art. 319 lit. b ZPO). In Bezug auf die vorin- stanzlichen Dispositiv-Ziffern 1-2 (Zulassung Nebenintervention) ist eine Be- schwerdemöglichkeit in Art. 75 Abs. 2 ZPO vorgesehen. Gegen einen Entscheid über die Fristansetzung sieht das Gesetzt hingegen keine Beschwerde vor. Für die Anfechtung von Dispositiv-Ziffer 4 der vorinstanzlichen Verfügung bildet folg- lich das Drohen eines Nachteils im Sinne von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO eine Rechtsmittelvoraussetzung. Ein solcher Nachteil ist in der Beschwerde geltend zu machen, das heisst zu behaupten und nachzuweisen, soweit er nicht geradezu of-

- 6 - fensichtlich ist (vgl. BK ZPO II-Sterchi, Bern 2012, Art. 321 N 17 und Art. 319 N 15). 3.2.2. Die Beschwerdeführer äussern sich in ihrer Beschwerde nicht konkret zum Drohen eines nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils. Sie führen aus, weshalb sie sich – entgegen der Anordnung in Dispositiv-Ziffer 4 der vorinstanzli- chen Verfügung – als Nebenintervenienten zum Verfahren müssten äussern kön- nen und ihnen dazu (nach Zustellung der Verfahrensakten) eine Frist zur Stel- lungnahme zum Ausweisungsgesuch hätte angesetzt werden müssen. Sie rufen die Wahrung ihres rechtlichen Gehörs an (act. 2 S. 7 f. Rz. 16-24). Im Rahmen der Begründung des Gesuchs um aufschiebende Wirkung führen die Beschwer- deführer an, wenn sie sich nicht äussern könnten und die Ausweisung fortgesetzt würde, würden sie einen nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil erleiden (act. 2 S. 9 Rz. 26). Worin dieser liegen soll, erläutern die Beschwerdeführer je- doch nicht. Das Drohen eines nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils ist damit weder dargetan noch ersichtlich. Die Argumente resp. Rügen der Be- schwerdeführer können im Rahmen des Rechtsmittels gegen den Endentscheid vorgetragen werden. Insbesondere bildet eine Gehörsverletzung nach konstanter Rechtsprechung keinen nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil im Sinne von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO (vgl. BGer 5A_85/2014 vom 24. Februar 2014 E. 2.2.2; OGer ZH PP220040 vom 10. November 2022 E. 3.3.; OGer ZH RB200006 vom

E. 3.3 Schliesslich stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführer – da die Vorin- stanz am 27. Juni 2025 das (End-)Urteil im Ausweisungsverfahren erlassen hat – zur Anfechtung der Dispositiv-Ziffern 1-2 der prozessleitenden Verfügung vom

13. Juni 2025 noch berechtigt sind. Das ist zu bejahen: Nach der Praxis der Kam- mer kann die Beschwerde nämlich in jenen Fällen, wo sie aufgrund einer Sonder- norm ohne weitere Voraussetzungen zur Verfügung steht und die erste Instanz dafür eine Rechtsmittelbelehrung angeben muss (Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO), nur unmittelbar gegen den entsprechenden Entscheid ergriffen werden. Wer darauf

E. 4 Es seien den Nebenintervenienten die vollständigen Verfahrensakten (Geschäfts-Nr. ER250011-G) zur Einsichtnahme zuzustellen;

E. 4.1 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, das Bundesgericht lasse die streit- genössische Nebenintervention dann zu, wenn der Entscheid im Hauptprozess kraft materiellen Rechts nicht nur gegenüber den Hauptparteien, sondern auch di- rekt gegenüber dem Nebenintervenienten Wirkung zeige. Nach der Vorinstanz hätten die Nebenintervenienten behauptet, dass sie im Mietobjekt wohnen und ei- nen Teil der Miete entrichten würden. Dies sei von den Parteien unbestritten ge- blieben und lasse auf das Bestehen eines Nutzungsrechts der Nebenintervenien- ten (am Mietobjekt) schliessen. Dieses wäre im Falle der Gutheissung der Aus- weisungsklage unmittelbar betroffen, womit die Nebenintervenienten ein rechtli- ches Interesse im Sinne von Art. 74 ZPO glaubhaft gemacht hätten. Da sich das Ausweisungsverfahren ausschliesslich gegen die Hauptmieterin richte, zeige der Entscheid jedoch nicht unmittelbar gegenüber den Nebenintervenienten Wirkung. Es fehle deshalb an der für die streitgenössische Nebenintervention erforderlichen Rechtskraftwirkung des Urteils. Die übrigen Voraussetzungen für eine Nebeninter- vention seien (unstrittig) erfüllt und würden zu keinen Bemerkungen Anlass ge- ben. Die Beschwerdeführer seien deshalb als gewöhnliche Nebenintervenienten auf Seiten der Gesuchsgegnerin zuzulassen (act. 6 S. 3 f.).

E. 4.2 Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass sie (nicht bloss als gewöhnli- che, sondern) als streitgenössische Nebenintervenienten zum Verfahren zuzulas- sen seien (act. 2 S. 3 Rz. 4). Die Beschwerdeführer erklären, sie würden die vor- instanzliche Einschätzung teilen, dass die streitgenössische Nebenintervention dann zugelassen sei, wenn der Entscheid im Hauptprozess kraft materiellen Rechts nicht nur gegenüber den Hauptparteien, sondern auch direkt gegenüber dem Nebenintervenienten Wirkung zeige. Falsch sei jedoch die Schlussfolgerung

- 8 - der Vorinstanz, dass sie (die Beschwerdeführer) bei Gutheissung des Auswei- sungsgesuchs nur mittelbar betroffen seien. Es könne nicht nachvollzogen wer- den, weshalb bei einer Ausweisung die Bewohner der Wohnung nur mittelbar und nicht unmittelbar betroffen sein sollten (act. 2 S. 5 Rz. 9-11). Die Vorinstanz stelle sich auf den Standpunkt, dass sich das Ausweisungsverfahren nur gegen den Hauptmieter richte. Damit gehe die Vorinstanz (implizit) davon aus, dass sie (die Beschwerdeführer) kein eigenständiges, vom Hauptmieter unabhängiges Miet- recht hätten. Dies würde (weitergedacht) aber bedeuten, dass mit der Auswei- sung des Hauptmieters automatisch auch ihr Nutzungsrecht entfallen würde. Denn die Ausweisung des Hauptmieters würde bedeuten, dass kein Mietverhält- nis mehr bestehe. Nach Ansicht der Vorinstanz hätten sie (die Beschwerdeführer) kein eigenständiges Miet- und Nutzungsrecht, womit mit der Ausweisung des Hauptmieters auch ihr Nutzungsrecht an der Wohnung entfallen würde. Das Er- gebnis wäre, dass sie als vom Hauptmieter abhängige Nutzer der Wohnung, bei einer Ausweisung des Hauptmieters ebenfalls nicht in der Wohnung verbleiben könnten und somit direkt sowie unmittelbar (als einzige Bewohner der Wohnung) von der Ausweisung der Gesuchsgegnerin betroffen wären. Die Beschwerdefüh- rer führen weiter aus, es könnten nur die effektiven Bewohner einer Wohnung ausgewiesen werden. Obwohl der Beschwerdegegner gewusst habe, dass sie das Mietobjekt bewohnen, habe er sie nicht im Ausweisungsgesuch erwähnt. Es mangle "dem Ausweisungsgesuch daher an einer gültigen Passivlegitimation". Sie könnten sich aber nicht darauf verlassen, dass "ein Gericht" dies gleich beur- teile und sie hätten sich daher als Nebenintervenienten im Ausweisungsverfahren konstituiert, um gegen die Ausweisung vorgehen zu können. Sollte die Vorinstanz nämlich die Ausweisung bewilligen, so sei es möglich, dass sie (als einzige Be- wohner) aus der Wohnung ausgewiesen würden (act. 2 S. 6 Rz. 11-14).

E. 4.3 Zu Recht von den Beschwerdeführern nicht in Abrede gestellt wird die bun- desgerichtliche Rechtsprechung, wonach für die Zulassung als streitgenössicher Nebenintervenient u.a. vorausgesetzt ist, dass der zwischen den Hauptparteien ergehende Entscheid für die intervenierende Person kraft materiellen Rechts eine direkte Wirkung zeitigt (vgl. act. 6 S. 3 Erw. 4.c und BGE 142 III 629 E. 2.3.4 und 2.3.6). Die Beschwerdeführer scheinen diese Voraussetzung aber falsch zu ver-

- 9 - stehen und mit der (für die einfache Nebenintervention durch die Vorinstanz be- jahten) Voraussetzung des rechtlichen Interesses, dass die Rechtsstreitigkeit zu- gunsten einer Partei ausgeht, zu vermischen. Im Vergleich zur einfachen Neben- intervention setzt die streitgenössische Nebenintervention eine gesteigerte Betrof- fenheit der Drittperson voraus. Diese liegt in der direkten Entscheidwirkung im Sinne der Rechtskrafterstreckung, der Gestaltungswirkung und/oder Vollstreck- barkeit gegen den Nebenintervenienten und rechtfertigt es, ihm im Verfahren der Hauptparteien eine selbständigere Stellung (als dem einfachen Nebenintervenien- ten) einzuräumen. Konkrete Anwendungsfälle sind etwa Organisationsmängelver- fahren und Verfahren der aktienrechtlichen Anfechtungsklage gemäss Art. 706 OR. Erstere Verfahren können mit der zwangsweisen Auflösung der Gesellschaft (Gestaltungsentscheid) enden, die dann gegenüber allen bzw. auch am Verfahren nicht als Parteien beteiligten Aktionären wirkt. Auch in den zweitgenannten Ver- fahren der aktienrechtlichen Anfechtungsklage wirkt der beschlussaufhebende Entscheid für und gegen alle Aktionäre gleichermassen (Art. 706 Abs. 5 OR). Die Aktionäre können solchen Prozessen als streitgenössische Nebenintervenienten beitreten (Sebastian Schenk, Die Beteiligung Drittbetroffener im Zivilprozess, in: ZZZ 69/2025 S. 25 ff., 27 f.; vgl. für weitere Anwendungsfälle: Sebastian Schenk, a.a.O., S. 168 ff. Rz. 287 ff.). Die Beschwerdeführer verkennen, dass sich die Vorinstanz (zu Recht) weder ex- plizit noch implizit dazu äusserte, und auch nicht äussern musste, ob sie (zum Beispiel aus einem Mietvertrag mit dem Beschwerdegegner oder der Gesuchs- gegnerin, aus einer Gebrauchsüberlassung oder einem anderen Rechtsgrund) ein eigenständiges Recht zum Verbleib im Mietobjekt haben. Vom Beschwerdegeg- ner mit dem Ausweisungsbegehren eingeklagt wurde nur die Gesuchsgegnerin: Der Beschwerdegegner verlangte einzig, diese sei zur Räumung und zum Verlas- sen des Mietobjekts sowie zur Schlüsselaushändigung zu verurteilen. Auch die vom Beschwerdegegner verlangten Vollstreckungsanordnungen sollen gemäss seinem Gesuch nur die Gesuchsgegnerin treffen (act. 8/1 S. 2). Die Beschwerde- führer legen nicht dar, aus welcher materiellrechtlichen Bestimmung das Auswei- sungsurteil direkte Wirkung (im Sinne der Rechtskraft, Gestaltungswirkung oder Vollstreckbarkeit) ihnen gegenüber entfalten sollte. Eine solche ist auch nicht er-

E. 4.4 Aus dem Gesagten folgt, dass die Vorinstanz in zutreffender Weise eine Voraussetzung für die streitgenössische Nebenintervention als nicht gegeben er- achtet hat. Die Beschwerdeführer waren (nur) als gewöhnliche Streitgenossen im Verfahren zuzulassen. Die Beschwerde der Beschwerdeführer gegen die Disposi- tiv-Ziffern 1-2 der vorinstanzlichen Verfügung vom 13. Juni 2025 ist folglich abzu- weisen. Den Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz be- gründen die Beschwerdeführer nicht. Es ist auch kein Grund für eine Rückwei- sung ersichtlich. Der Eventualantrag der Beschwerdeführer ist abzuweisen. 5.

E. 5 Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

E. 5.1 Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich in Anwendung von § 12 Abs. 1-2 i.V.m. § 9 Abs. 1 GebV OG. Vorliegend rechtfertigt es sich, die Gebühr auf Fr. 1'000.– festzusetzen. Vor Obergericht standen sich als Parteien die Be-

E. 5.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, den Beschwerdeführern nicht, weil sie unterliegen, dem Beschwerdegegner nicht, da ihm im Beschwerde- verfahren keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind (Art. 95 Abs. 3 ZPO und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Es wird beschlossen:

E. 6 März 2020 E. 2.3; OGer ZH PF190024 vom 21. Juni 2019 E. III./4). Das Ge- sagte führt dazu, dass auf die Beschwerde gegen Dispositiv-Ziffer 4 der vorin- stanzlichen Verfügung vom 13. Juni 2025 nicht einzutreten ist.

Dispositiv

Das Gesuch der Beschwerdeführer um Gewährung der aufschiebenden Wir- kung wird abgeschrieben.
Auf die Beschwerde gegen Dispositiv-Ziffer 4 der Verfügung des Bezirksge- richts Meilen (Einzelgericht im summarischen Verfahren) vom 13. Juni 2025 (ER250011-G/Z03) wird nicht eingetreten.
Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er- kenntnis. Es wird erkannt:
Die Beschwerde gegen Dispositiv-Ziffern 1-2 der Verfügung des Bezirksge- richts Meilen (Einzelgericht im summarischen Verfahren) vom 13. Juni 2025 (ER250011-G/Z03) wird abgewiesen.
Der Eventualantrag auf Rückweisung wird abgewiesen.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt.
Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. - 12 -
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner und die Gesuchsgegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 2, sowie unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an das Bezirksgericht Meilen (Ein- zelgericht im summarischen Verfahren), je gegen Empfangsschein.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in- nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 24'600.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer i.V. Die Gerichtsschreiberin: MLaw J. Camelin-Nagel versandt am:
Juli 2025

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF250029-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch Beschluss und Urteil vom 9. Juli 2025 in Sachen

1. A._____,

2. B._____, Nebenintervenienten und Beschwerdeführer 1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ 1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X2._____ sowie C._____ AG, Gesuchsgegnerin gegen D._____, Gesuchsteller und Beschwerdegegner betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen / Zulassung Nebenintervenienten etc. Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen vom 13. Juni 2025 (ER250011)

- 2 - Erwägungen: 1. 1.1. Die C._____AG mietete von D._____ ab dem 1. August 2015 die Wohnung Nr. 1 im 1. OG in der Liegenschaft E._____-strasse 2 in F._____ zu einem monat- lichen Bruttomietzins von Fr. 4'100.00. Im Mietvertrag wurde die C._____ AG (Ge- suchsgegnerin) als Vertragspartner aufgeführt. Als "Bewohner" wurde die "Familie A._____" vermerkt (act. 8/2/1). Mit Einschreiben vom 25. September 2024 – unter Beilage des amtlich genehmigten Formulars – kündigte D._____ (Gesuchsteller und Beschwerdegegner, fortan Beschwerdegegner) das Mietverhältnis gegenüber der Gesuchsgegnerin per 31. März 2025. Ein gleiches Einschreiben inklusive amtlich genehmigtem Formular sandte der Beschwerdegegner auch je an A._____ sowie B._____ (act. 8/2/2-3). 1.2. Am 9. April 2025 gelangte der Beschwerdegegner an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen (fortan Vorinstanz) und ver- langte unter Androhung der Busse (Art. 292 StGB) sowie der Zwangsvollstre- ckung die Ausweisung der Gesuchsgegnerin (act. 8/1 S. 2). Mit Verfügung vom

2. Nach Anhörung der Parteien zum Nebeninterventionsgesuch, sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen und den Nebenintervenienten Frist anzusetzen, um zu den Stellungnahmen der Parteien Stellung nehmen zu können;

3. Es sei den Nebenintervenienten eine Frist anzusetzen, um zum Gesuch des Gesuchstellers vom 8. April 2025 Stellung nehmen zu können;

- 3 -

4. Es seien den Nebenintervenienten die vollständigen Verfahrensakten (Geschäfts-Nr. ER250011-G) zur Einsichtnahme zuzustellen;

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Gesuchstellers." Mit Verfügung vom 8. Mai 2025 wurde dem Beschwerdegegner und der Gesuchs- gegnerin Frist angesetzt, um sich zu den prozessualen Anträgen der Beschwer- deführer zu äussern (act. 8/9). Der Beschwerdegegner verzichtete in der Folge ausdrücklich auf eine Stellungnahme (act. 8/11). Die Gesuchsgegnerin äusserte sich innert Frist nicht. Mit Verfügung vom 13. Juni 2025 (act. 8/12 = act. 6 S. 5 f.) wies die Vorinstanz das Gesuch um Zulassung der Beschwerdeführer als streitge- nössische Nebenintervenienten ab (Dispositiv-Ziffer 1). Sie nahm davon Vormerk, dass die Beschwerdeführer dem Verfahren als (gewöhnliche) Nebenintervenien- ten der Gesuchsgegnerin beiträten und das Rubrum entsprechend ergänzt werde (Dispositiv-Ziffer 2). Zudem wies die Vorinstanz das Gesuch der Beschwerdefüh- rer um Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels und Fristansetzung zu den Stellungnahmen der Parteien ab (Dispositiv-Ziffer 3). Das Gesuch der Beschwer- deführer um Fristansetzung zum Gesuch des Beschwerdegegners vom 8. April 2025 wurde ebenfalls abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 4). Die vollständigen Verfah- rensakten wurden den Beschwerdeführern zur Einsichtnahme zugestellt (Disposi- tiv-Ziffer 5). Am 27. Juni 2025 erliess die Vorinstanz den Endentscheid im Verfah- ren betreffend Ausweisung: Sie verpflichtete die Gesuchsgegnerin dazu, das streitgegenständliche Mietobjekt innert 10 Tagen ab Rechtskraft des Entscheides vollständig zu räumen und dem Beschwerdegegner ordnungsgemäss gereinigt mit allen dazugehörigen Schlüsseln zu übergeben, dies unter Strafandrohung von Art. 292 StGB im Unterlassungsfall (act. 8/15 S. 9). Die Rechtsmittelfrist gegen den vorinstanzlichen Endentscheid im Ausweisungsverfahren läuft den Beschwer- deführern noch. 2.1. Am 26. Juni 2025 (Datum Poststempel) erhoben die Beschwerdeführer frist- gerecht Beschwerde gegen die vorinstanzliche Verfügung vom 13. Juni 2025 (zur Rechtzeitigkeit: act. 8/13/2). Sie stellen die folgenden Anträge (act. 2 S. 2): "1. Ziff. 1 und 2 der Verfügung des Bezirksgerichts Meilen vom 13. Juni 2025 (Geschäfts-Nr.: ER250011-G) seien aufzuheben und die Nebenin-

- 4 - tervenienten seien als streitgenössische Nebenintervenienten auf Sei- ten des erstinstanzlichen Gesuchsgegners zuzulassen;

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8.1% MwSt.) zu- lasten des Beschwerdegegners. Prozessualer Antrag

5. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

6. Es seien die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens (ER250011-G) bei- zuziehen." 2.2. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 8/1-15). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners kann in An- wendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Ihm sowie der Gesuchsgeg- nerin ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie von act. 2 zuzustel- len. Mit dem heutigen Entscheid wird der Antrag der Beschwerdeführer auf Ge- währung der aufschiebenden Wirkung obsolet und ist abzuschreiben. Das Be- schwerdeverfahren erweist sich als spruchreif. 3. 3.1. Die Beschwerdeführer erheben als Nebenintervenienten Beschwerde. Ge- mäss Art. 76 Abs. 1 ZPO kann der Nebenintervenient zur Unterstützung der Hauptpartei alle Prozesshandlungen vornehmen, die nach dem Stand des Verfah- rens zulässig sind, insbesondere alle Angriffs- und Verteidigungsmittel geltend machen und auch ein Rechtsmittel ergreifen (Art. 76 Abs. 1 ZPO). Vorliegend hat die Gesuchsgegnerin als Hauptpartei zwar selbst nicht Beschwerde gegen die vorinstanzliche Verfügung erhoben. Daraus resp. aus den weiteren Umständen ist jedoch nicht ersichtlich, dass sie sich der Beschwerde der Beschwerdeführer und Nebenintervenienten widersetzen würde und/oder dass sie konkludent den Ver- zicht auf die Einlegung einer Beschwerde erklärt hätte (zum Ganzen: BGE 142 III 271 E. 1.3 sowie BGE 142 III 629 E. 2.1, je m.w.H.). Die Beschwerdeführer sind

6. März 2020 E. 2.3; OGer ZH PF190024 vom 21. Juni 2019 E. III./4). Das Ge- sagte führt dazu, dass auf die Beschwerde gegen Dispositiv-Ziffer 4 der vorin- stanzlichen Verfügung vom 13. Juni 2025 nicht einzutreten ist. 3.3. Schliesslich stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführer – da die Vorin- stanz am 27. Juni 2025 das (End-)Urteil im Ausweisungsverfahren erlassen hat – zur Anfechtung der Dispositiv-Ziffern 1-2 der prozessleitenden Verfügung vom

- 7 - verzichtet, muss sich darauf behaften lassen, dass er sich mit dem Entscheid ab- gefunden hat und kann den Punkt mit dem Rechtsmittel gegen den Endentscheid nicht mehr aufwerfen (OGer ZH PS170181 vom 6. September 2017 E. 5.a; ZR 111/2012 Nr. 28 S. 68 ff.; ZR 112/2013 Nr. 29 S. 119 ff.; vgl. auch Sebastian Schenk, a.a.O., S. 100 Rz. 167). Auf die Beschwerde gegen die Dispositiv-Zif- fern 1-2 der vorinstanzlichen Verfügung vom 13. Juni 2025 ist folglich einzutreten. 4. 4.1. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, das Bundesgericht lasse die streit- genössische Nebenintervention dann zu, wenn der Entscheid im Hauptprozess kraft materiellen Rechts nicht nur gegenüber den Hauptparteien, sondern auch di- rekt gegenüber dem Nebenintervenienten Wirkung zeige. Nach der Vorinstanz hätten die Nebenintervenienten behauptet, dass sie im Mietobjekt wohnen und ei- nen Teil der Miete entrichten würden. Dies sei von den Parteien unbestritten ge- blieben und lasse auf das Bestehen eines Nutzungsrechts der Nebenintervenien- ten (am Mietobjekt) schliessen. Dieses wäre im Falle der Gutheissung der Aus- weisungsklage unmittelbar betroffen, womit die Nebenintervenienten ein rechtli- ches Interesse im Sinne von Art. 74 ZPO glaubhaft gemacht hätten. Da sich das Ausweisungsverfahren ausschliesslich gegen die Hauptmieterin richte, zeige der Entscheid jedoch nicht unmittelbar gegenüber den Nebenintervenienten Wirkung. Es fehle deshalb an der für die streitgenössische Nebenintervention erforderlichen Rechtskraftwirkung des Urteils. Die übrigen Voraussetzungen für eine Nebeninter- vention seien (unstrittig) erfüllt und würden zu keinen Bemerkungen Anlass ge- ben. Die Beschwerdeführer seien deshalb als gewöhnliche Nebenintervenienten auf Seiten der Gesuchsgegnerin zuzulassen (act. 6 S. 3 f.). 4.2. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass sie (nicht bloss als gewöhnli- che, sondern) als streitgenössische Nebenintervenienten zum Verfahren zuzulas- sen seien (act. 2 S. 3 Rz. 4). Die Beschwerdeführer erklären, sie würden die vor- instanzliche Einschätzung teilen, dass die streitgenössische Nebenintervention dann zugelassen sei, wenn der Entscheid im Hauptprozess kraft materiellen Rechts nicht nur gegenüber den Hauptparteien, sondern auch direkt gegenüber dem Nebenintervenienten Wirkung zeige. Falsch sei jedoch die Schlussfolgerung

- 10 - sichtlich. Vielmehr kann ein im vorinstanzlichen Verfahren erteilter Ausweisungsti- tel nur gegen die vom Beschwerdegegner (Vermieter) ins Recht gefasste Mietpar- tei resp. die Gesuchsgegnerin Wirkung entfalten. Ob die Gesuchsgegnerin pas- sivlegitimiert ist oder nicht und ob die Vorinstanz (in rechtlich korrekter Weise) über diese Frage entscheidet, ändert daran nichts. Zum Einwand der Beschwer- deführer, dass sie vom Hauptmietverhältnis abhängige Nutzer der Wohnung seien, ist noch das Folgende festzuhalten: Es trifft zu, dass ein (Haupt-)Mieter nie- mandem mehr Rechte einräumen kann, als er selber an der Mietsache hat. Ein allfälliges Untermietmietverhältnis resp. ein "abhängiges Nutzungsverhältnis" ist also hinsichtlich seiner Dauer vom Hauptmietverhältnis abhängig. So wie die Kün- digung des Hauptmietvertrages jedoch keine (direkte) Wirkung auf das Untermiet- verhältnis zeitigt (diese bewirkt nicht automatisch die Kündigung des Untermiet- verhältnisses; vgl. Peter Zahradnik, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 713, 23.2.4.9), so wirkt ein Ausweisungsentscheid gegen den Mieter nicht auch gegen den Untermieter resp. den abhängigen Nutzer des Mietobjekts. Es muss gegen ihn ein selbständiger Vollstreckungstitel erwirkt werden. Eine streitgenössi- sche Nebenintervention ist mangels direkter Entscheidwirkung ausgeschlossen (Sebastian Schenk, a.a.O., S. 179 ff. Rz. 310; siehe auch OGer ZH VB120007 vom 17. Oktober 2012 E. III.3.5-4. m.w.H.). 4.4. Aus dem Gesagten folgt, dass die Vorinstanz in zutreffender Weise eine Voraussetzung für die streitgenössische Nebenintervention als nicht gegeben er- achtet hat. Die Beschwerdeführer waren (nur) als gewöhnliche Streitgenossen im Verfahren zuzulassen. Die Beschwerde der Beschwerdeführer gegen die Disposi- tiv-Ziffern 1-2 der vorinstanzlichen Verfügung vom 13. Juni 2025 ist folglich abzu- weisen. Den Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz be- gründen die Beschwerdeführer nicht. Es ist auch kein Grund für eine Rückwei- sung ersichtlich. Der Eventualantrag der Beschwerdeführer ist abzuweisen. 5. 5.1. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich in Anwendung von § 12 Abs. 1-2 i.V.m. § 9 Abs. 1 GebV OG. Vorliegend rechtfertigt es sich, die Gebühr auf Fr. 1'000.– festzusetzen. Vor Obergericht standen sich als Parteien die Be-

- 11 - schwerdeführer (Nebenintervenienten) und der Beschwerdegegner gegenüber. Als unterliegende Partei sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Be- schwerdeführern je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und 3 [1. Satz] ZPO). 5.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, den Beschwerdeführern nicht, weil sie unterliegen, dem Beschwerdegegner nicht, da ihm im Beschwerde- verfahren keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind (Art. 95 Abs. 3 ZPO und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Es wird beschlossen:

1. Das Gesuch der Beschwerdeführer um Gewährung der aufschiebenden Wir- kung wird abgeschrieben.

2. Auf die Beschwerde gegen Dispositiv-Ziffer 4 der Verfügung des Bezirksge- richts Meilen (Einzelgericht im summarischen Verfahren) vom 13. Juni 2025 (ER250011-G/Z03) wird nicht eingetreten.

3. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er- kenntnis. Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde gegen Dispositiv-Ziffern 1-2 der Verfügung des Bezirksge- richts Meilen (Einzelgericht im summarischen Verfahren) vom 13. Juni 2025 (ER250011-G/Z03) wird abgewiesen.

2. Der Eventualantrag auf Rückweisung wird abgewiesen.

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt.

4. Die Kosten werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt.

5. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

- 12 -

6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner und die Gesuchsgegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 2, sowie unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an das Bezirksgericht Meilen (Ein- zelgericht im summarischen Verfahren), je gegen Empfangsschein.

7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in- nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 24'600.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer i.V. Die Gerichtsschreiberin: MLaw J. Camelin-Nagel versandt am:

9. Juli 2025