PF240041

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF240041-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts- schreiber MLaw B. Lakic Urteil vom 18. Februar 2025 in Sachen

1. ...

2. A._____, Beklagter und Berufungskläger gegen B._____ AG, Klägerin und Beschwerdegegnerin betreffend Ausweisung Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfah- ren des Bezirksgerichtes Horgen vom 19. August 2024 (ER240016)

- 2 - Erwägungen: 1.1. Mit Verträgen vom 28. Mai 1985 mieteten C._____ (im vorinstanzlichen Verfahren Beklagte 1) und der Beklagte 2 vom Rechtsvorgänger der Klägerin per

1. Juli 1985 eine 4.5-Zimmerwohnung an der D._____-strasse 1, E._____, samt Garage (act. 3/2 und act. 3/2.1). Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 gelangte die Klä- gerin an die Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in kla- ren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (act. 1/1 und act. 1/2; vgl. auch act. 23). Mit Verfügung vom 4. Juni 2024 setzte die Vorinstanz C._____ sowie dem Beklag- ten 2 Frist zur Stellungnahme an (act. 4). Mit Eingabe vom 17. Juni 2024 nahm der Beklagte 2 innert Nachfrist Stellung zum Ausweisungsbegehren und ergänzte mit Eingabe vom 1. Juli 2024 seine Stellungnahme (act. 10, act. 12, act. 16 und act. 18). C._____ reichte keine Stellungnahme ein. Mit Urteil vom 19. August 2024 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das Stadtammannamt E._____ angewiesen, den Ausweisungsbefehl nach dem

10. September 2024 auf Verlangen der Klägerin zu vollstrecken (act. 26 = act. 31 = act. 33, fortan act. 31). 1.2. Mit Eingabe vom 28. August 2024 (Datum Poststempel) erhob der Be- klagte 2 rechtzeitig Beschwerde gegen das vorinstanzliche Ausweisungsurteil (act. 32; zur Rechtzeitigkeit act. 28/2). Mit Verfügung vom 2. Oktober 2024 wurde der Klägerin Frist angesetzt, um die Beschwerde zu beantworten (act. 35). Eine Beschwerdeantwort ging nicht ein. 1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 29). Das Ver- fahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen des Beklagten 2 ist nur insoweit einzu- gehen, als sie für den Beschwerdeentscheid relevant sind. 2.1. Im Beschwerdeverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer- den (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll.

- 3 - Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Dies setzt eine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid voraus. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 2.2. Ein ausdrücklicher Antrag ist der Beschwerde nicht zu entnehmen. Der Beklagte 2 macht jedoch – zusammengefasst – geltend, er wohne seit 1989 nicht mehr in der fraglichen Wohnung, weswegen ihn die Räumungsandrohung im an- gefochtenen Entscheid nicht treffe (act. 32 S. 1 und S. 2 2. Absatz). Sinngemäss macht er damit geltend, die Vorinstanz hätte auf das Ausweisungsgesuch gegen ihn nicht eintreten dürfen.

3. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Der Nachweis dieser Voraussetzungen obliegt der gesuchstellenden Par- tei. Fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnis- sen, so ist das Gesuch illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Nicht sofort bewiesen ist der Sachverhalt, wenn erhebliche Einreden oder Einwendungen gemacht werden, die umfangreiche Abklärungen erfordern. Die Einreden oder Einwendungen des Gesuchsgegners müssen aber zumindest ver- tretbar und nicht von vornherein haltlos erscheinen. Offenkundig haltlose (Schutz-) Behauptungen vermögen den schnellen Rechtsschutz genauso wenig aufzuhalten wie die bewusste Verkomplizierung der Angelegenheit durch den Ge- suchsgegner, um das Gericht zu verwirren und so den Anschein eines illiquiden Sachverhalts zu erwecken (GÖKSU, DIKE-Komm-ZPO, 3. Auflage 2025, Art. 257 N 8). Dabei muss der Gesuchsgegner Einreden und Einwendungen im Anwen- dungsbereich von Art. 257 ZPO nicht glaubhaft machen oder gar strikte beweisen. Namentlich bei Ausweisungen genügt es für die Verneinung eines klaren Falles,

- 4 - dass der Mieter substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber wäre ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der gesuchstellenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der erhobenen Einwände könne daran nichts ändern (BGer 4A_440/2016 E. 5.2.1 m.w.H.). 4.1. Beschwerdeweise bringt der Beklagte 2 vor, wie er die Vorinstanz bereits informiert habe, wohne er seit 1989 nicht mehr in der Wohnung an der D._____- strasse 1, E._____. Bis zu diesem Zeitpunkt sei er zusammen mit der Beklag- ten 1, seiner damaligen Lebenspartnerin, an dieser Adresse wohnhaft gewesen. Er habe die Verwaltung damals über seinen Auszug aus der Wohnung schriftlich informiert und sei davon ausgegangen, dass er deshalb aus dem gemeinsamen Mietvertrag entlassen worden sei. Die Klägerin habe diesen Sachverhalt nicht be- stätigen können; offenbar habe sich kein entsprechendes Schreiben im Mieter- dossier gefunden (act. 32 S. 2). 4.2.1. Der Beklagte 2 machte diesen Standpunkt bereits im vorinstanzlichen Verfahren geltend (vgl. act. 8, act. 12 und act. 18). Die Tatsache, dass er am tt. August 1990 F._____ geheiratet hat (act. 19/1 S. 2, act. 34/2 S. 1), spricht da- für, dass er 1989 aus der fraglichen Wohnung ausgezogen ist. Aus den einge- reichten Belegen des Beklagten 2 geht zwar hervor, dass er (wohl nach der Scheidung) Mitte 1994 bis Mitte 1995 (wieder) in E._____, allerdings davor in G._____ und danach in H._____ wohnhaft war (act. 19/1-2; vgl. auch act. 34/1-2). 4.2.2. Zur Frage, ob der Beklagte 2 die Verwaltung über den damaligen Auszug aus der Wohnung informiert habe, liegen keine Belege vor. Aus dem Umstand, dass das entsprechende Schreiben im aktuellen Mieterdossier nicht auffindbar sei, lässt sich nichts ableiten; immerhin liegt der Sachverhalt über 35 Jahre zu- rück. Die Klägerin konnte sich im vorinstanzlichen Verfahren zu dieser Frage nicht äussern. Da sie im Beschwerdeverfahren allerdings keine Beschwerdeantwort einreichte, blieb die Behauptung des Beklagten 2 damit unbestritten. Unklar ist, wie die Verwaltung auf das Schreiben des Beklagten 2 reagierte. Zwar trifft es zu,

- 5 - dass bei gemeinsamen Mietverträgen die Kündigung von allen Mietern ausge- sprochen werden muss (vgl. die von der Vorinstanz zitierte Rechtsprechung in act. 31 S. 8 Mitte). Eine – auch allenfalls konkludente – Mietvertragsanpassung kann vorliegend insbesondere aufgrund der langen Dauer zwischen dem Schrei- ben des Beklagten 2 und der ausgesprochenen Kündigung allerdings nicht ausge- schlossen werden. Der Standpunkt des Beklagten 2, wonach er nach seinem Schreiben an die Verwaltung aus dem Mietverhältnis entlassen worden sei, er- scheint nicht von vornherein haltlos. Der Sachverhalt ist damit in diesem Punkt illi- quide. Mit anderen Worten konnte die Klägerin nicht beweisen, dass sie – nach dem Schreiben des Beklagten 2 – ihm gegenüber einen obligatorischen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung hat. Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen; die Vorinstanz hätte damit auf das Ausweisungsbegehren gegen den Beklagten 2 nicht eintreten dürfen (vgl. Art. 257 Abs. 3 ZPO). Dementsprechend sind auch die vorinstanzlichen Vollstreckungsmassnahmen anzupassen (vgl. act. 31 Dispositiv- Ziffer 2). 5.1. Die vorinstanzliche Entscheidgebühr in Höhe von CHF 1'150.– ist nicht zu beanstanden (vgl. act. 31 Dispositiv-Ziffer 3). Allerdings ist der Beklagte 2 von der (solidarischen) Kostentragung zu befreien (act. 31 Dispositiv-Ziffer 4). 5.2. Ausgehend vom Streitwert von CHF 9'720.– (vgl. act. 31 s. 9 unten) ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 i.V.m. § 4 und § 8 GebV OG auf CHF 700.– festzusetzen. Der Beklagte 2 dringt mit seiner Be- schwerde durch; der vorinstanzliche Entscheid ist in Bezug auf ihn zu korrigieren. Da sich die Klägerin nicht mit dem vorinstanzlichen Entscheid identifizierte, sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf die Staatskasse zu nehmen. Parteient- schädigungen sind keine zuzusprechen, zumal der obsiegende Beklagte 2 keine verlangt und die Klägerin im Beschwerdeverfahren unterliegt.

- 6 - Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde des Beklagten 2 wird gutgeheissen. Auf das Ausweisungsbegehren der Klägerin gegen den Beklagten 2 wird nicht eingetreten.

2. Ferner werden in Gutheissung der Beschwerde des Beklagten 2 die Disposi- tiv-Ziffern 1 – 4 aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt: "1. Die Beklagte 1 wird verpflichtet, die 4.5-Zimmerwohnung, 1. OG, an der D._____-strasse 1 in E._____ sowie den Einstellhallenplatz Nr. 2, UG 1, I._____ in E._____, bis spätestens 10. September 2024, 12.00 Uhr zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.

2. Das Stadtammannamt E._____ wird angewiesen, nach dem 10. Sep- tember 2024 auf Verlangen der Klägerin die Verpflichtung der Beklag- ten 1 gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Klägerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Beklagten 1 zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'150.–.

4. Die Kosten gemäss vorstehender Dispositivziffer 4 werden der Beklag- ten 1 auferlegt. Sie werden vollumfänglich aus dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen, wofür der Klägerin gegenüber der Beklagten 1 das Rückgriffsrecht eingeräumt wird."

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 700.– festgesetzt und auf die Staatskasse genommen.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein.

- 7 - Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt CHF 9'720.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: MLaw B. Lakic versandt am: