PF190036

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF190036-O/U Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiberin MLaw A. Ochsner Urteil vom 31. Juli 2019 in Sachen

1. A._____,

2. B._____, Beklagte und Beschwerdeführer, gegen C._____, Klägerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch D._____, dieser vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s. V. des Bezirksgerichtes Pfäffikon vom 1. Juli 2019 (ER190006)

- 2 - Erwägungen: 1.1 A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin 1) wohnt im Einfamilienhaus an der E._____-strasse …, in F._____. Am 21. Mai 2017 sprach D._____ als Vertre- ter des damaligen Eigentümers G._____ gegenüber der Beschwerdeführerin 1 mit amtlichem Formular die Kündigung per 30. September 2017 aus (act. 2/1, act. 2/3 und act. 2/8). Im Rahmen des daraufhin durchgeführten Kündigungsschutz- /Erstreckungsverfahrens unterzeichneten die damaligen Parteien – die Be- schwerdeführerin 1 wurde dabei durch eine Rechtsanwältin vertreten – eine Ver- einbarung. Darin stellten sie fest, dass die Kündigung vom 21. Mai 2017 per 30. September 2017 gültig erfolgt sei. Sie vereinbarten sodann, das Mietverhältnis werde bis zum 31. März 2019 erstreckt und endige auf jenen Zeitpunkt definitiv, eine zweitmalige Erstreckung sei ausgeschlossen (act. 2/4). Am 27. Mai 2018 verstarb G._____. Als Alleinerbin setzte er seine Ehefrau C._____ ein (nachfol- gend Beschwerdegegnerin; act. 2/7). Seit dem 7. Juli 2018 wohnt neben der Be- schwerdeführerin 1 auch B._____ (Beschwerdeführer 2) in der streitgegenständli- chen Liegenschaft (act. 7). 1.2 Mit Eingabe vom 1. April 2019 verlangte die Beschwerdegegnerin beim Ein- zelgericht des Bezirksgerichtes Pfäffikon (nachfolgend Vorinstanz) die Auswei- sung der Beschwerdeführer 1 und 2 mit folgenden Rechtsbegehren (act. 1 i.V.m. Prot. Vi. S. 4, sinngemäss):

1. Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen A._____ und C._____ über die Liegenschaft an der E._____-strasse …, F._____ am 31. März 2019 endete.

2. Es sei den Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unter- lassungsfall zu befehlen, die Liegenschaft an der E._____-strasse …, F._____, bis spätestens 30. Juni 2019 zu räumen und der Klägerin ord- nungsgemäss zu übergeben.

3. Das Stadtammanamt Illnau-Effretikon sei anzuweisen, das Urteil auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken, wobei die Kosten der Vollstreckung

- 3 - durch die Klägerin vorzuschiessen, ihr aber durch die Beklagte 1 zu erset- zen sei.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. Nach Leistung des Kostenvorschusses (act. 3 und Prot. Vi. S. 3) wurde am

18. Juni 2019 eine Verhandlung durchgeführt (act. 4 und Prot. Vi. S. 4 ff.). Im Rahmen der Verhandlung schlossen die Parteien einen Vergleich mit Widerrufs- vorbehalt (act. 8). Die Beschwerdeführer widerriefen mit Eingabe vom 27. Juni 2019 (Datum Poststempel) innert Frist den Vergleich (act. 9). Am 1. Juli 2019 erging das erstinstanzliche Urteil (act. 12 = act. 15 = act. 17, nachfolgend zitiert als act. 17). Die Vorinstanz entschied wie folgt:

1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen A._____ und C._____ in der Liegenschaft an der E._____-strasse …, F._____, per 31. März 2019 endete.

2. Die Beklagten werden unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter- lassungsfall verpflichtet, die Liegenschaft an der E._____-strasse …, F._____, bis spätestens Donnerstag, 15. August 2019, 12.00 Uhr mittags, zu verlassen und der Klägerin ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben.

3. Das Stadtammannamt Illnau-Effretikon wird mit Gültigkeit dieses Auftrages bis 60 Tage nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils angewiesen, auf ers- tes Verlangen der Klägerin Ziffer 2 dieses Urteils zu vollstrecken und dabei alle ihm tunlich erscheinenden Massnahmen zu treffen, nötigenfalls unter Zuhilfenahme von Polizeigewalt. Die Klägerin hat die Vollstreckungskosten gegebenenfalls vorzuschiessen, doch sind ihr diese von den Beklagten zu ersetzen.

4. Die Entscheidgebühr (Pauschalgebühr) wird auf Fr. 250.– festgesetzt.

5. Die Gerichtskosten werden den Beklagten auferlegt. Sie werden aus dem Kostenvorschuss der Klägerin bezogen, sind ihr aber von den Beklagten unter Solidarhaftung, vollumfänglich zu ersetzen. Im Um- fang von Fr. 400.– wird der Kostenvorschuss der Klägerin zurückerstattet.

6. Die Beklagten werden unter Solidarhaftung verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 270.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 7./8. (Mitteilung / Rechtsmittel).

- 4 - 1.3 Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführer fristgerecht (vgl. act. 13) Beschwerde (act. 16). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezo- gen (act. 1 – 13). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. 2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent- scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert nach Massgabe der von den Beschwerde- führern an die Beschwerdegegnerin geleisteten monatlichen Zahlungen für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet. Aufgrund der regelmässigen Zahlungseingänge auf dem Konto der Beschwerde- gegnerin ging sie von monatlichen Zahlungen von Fr. 270.– aus (act. 2/5). Daraus resultierte ein Streitwert von Fr. 1'620.– (6 x Fr. 270.–; act. 17 E. II. / 1.). Dem ist zu folgen. Die Eingabe der Beschwerdeführer ist daher als Beschwerde entge- genzunehmen. 2.2 Im Beschwerdeverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be- gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).

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3. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, dass sich die Beschwerdegegnerin für ihr Ausweisungsbegehren auf den zwischen den damaligen Parteien vor Schlichtungsbehörde geschlossenen Vergleich vom 6. September 2017 stütze. Die Vollstreckbarkeit dieses Entscheidsurrogates sei von Amtes wegen zu prüfen. Die Beschwerdeführerin 1 habe bestätigt, anlässlich der Schlichtungsverhandlung vertreten worden zu sein und sodann kein Rechtsmittel erhoben zu haben. Der Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 4. Oktober 2017 sei in Rechtskraft er- wachsen. Der Beschwerdeführer 2 wohne zurzeit auch im streitgegenständlichen Mietobjekt, ohne einen Mietvertrag mit der Beschwerdegegnerin geschlossen zu haben, womit sich beide Beschwerdeführer ohne gültigen Aufenthaltstitel in der Liegenschaft aufhielten. Die Vorinstanz erwog sodann, dem Ausweisungsbegeh- ren sei stattzugeben, unter Ansetzung einer angemessenen Räumungsfrist bis

15. August 2019 (act. 17). 4.1 Die Beschwerdeführer machen in der Beschwerdeschrift zunächst Ausfüh- rungen zu den familiären Hintergründen der Beschwerdeführerin 1 und wie die Beschwerdegegnerin aus ihrer Sicht Eigentümerin der streitgegenständlichen Liegenschaft wurde. Sie halten vor diesem Hintergrund fest, es habe gar nie ei- nen Mietvertrag gegeben. Im Weiteren legen sie dar, die Beschwerdeführerin 1 sei aus gesundheitlichen Gründen nicht an der Schlichtungsverhandlung im Kün- digungsschutz-/Erstreckungsverfahren anwesend gewesen. Ihre Vertreterinnen hätten damals nicht in ihrem Sinne gearbeitet. Sie habe den Entscheid vom 4. Ok- tober 2017 nicht akzeptiert und habe ihre damalige Rechtsvertreterin mit der Ein- reichung eines Rechtsmittels beauftragt. Im Weiteren machen die Beschwerde- führer sinngemäss geltend, dass die Beschwerdeführerin 1 noch offene Forde- rungen gegenüber der Beschwerdegegnerin habe, was der Ausweisung entge- genstehe. Zuletzt stellen sie sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz sei in Bezug auf den Beschwerdeführer 2 befangen und müsse im Ausstand sein (act. 16). 4.2 Der Eingabe der Beschwerdeführer lässt sich entnehmen, dass sie sinnge- mäss die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids verlangen, damit sie weiter- hin in der streitgegenständlichen Liegenschaft verbleiben können. Die für Laien

- 6 - herabgesetzten Anforderung an die Formulierung eines Rechtsmittelantrags sind erfüllt. 4.3 In erster Linie berufen sich die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde da- rauf, der seinerzeitige Vergleich vor der Schlichtungsbehörde habe nicht dem Wil- len der Beschwerdeführerin 1 entsprochen. Zunächst ist festzuhalten, dass ein Vergleich die Wirkung eines rechtskräfti- gen Entscheides hat (Art. 241 Abs. 2 ZPO) und zusammen mit dem das Verfah- ren abschreibenden Entscheid die Grundlage für das Vollstreckungsverfahren bil- det (ZK ZPO-LEUMANN/LIEBSTER, Art. 241 N 21). Ob ein Vergleich bzw. der ge- stützt darauf erlassene Entscheid vollstreckbar ist, prüft das Vollstreckungsgericht von Amtes wegen (Art. 341 ZPO). Die Vollstreckbarkeit des Vergleichs kann durch dessen erfolgreiche Anfechtung verhindert werden. Dabei besteht eine Kontroverse, ob dies ausschliesslich mittels Revision oder unter Umständen bei allfälligen prozessualen Mängeln, wie beispielsweise der fehlenden Vertretungs- macht der Vertreterin, auch mittels Berufung bzw. Beschwerde erfolgen kann. Dies braucht indes vorliegend nicht vertieft zu werden, weil weder behauptet noch dargetan wurde, dass eine Anfechtung erfolgte. Aus dem Protokoll der vorinstanz- lichen Verhandlung geht vielmehr hervor, dass weder die Beschwerdeführerin 1 selbst noch ihre damalige Rechtsvertreterin in diese Richtung tätig wurden (Prot. Vi. S. 7 f.). Nachdem die im Vergleich festgehaltene Widerrufsfrist unbenutzt ab- gelaufen war, wurde der Vergleich somit mangels Anfechtung vollstreckbar und bildet zusammen mit dem Abschreibungsentscheid vom 4. Oktober 2017 Grund- lage für das Vollstreckungsverfahren. 4.4 Ob dem Verhältnis der Parteien tatsächlich ein Mietvertrag zu Grunde lag, wie dies von den Beschwerdeführern bestritten wird (act. 16 S. 1), kann nachdem ein vollstreckbarer Entscheid vorliegt, in dem festgehalten ist, das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin 1 endige per 31. März 2019, im Rahmen des Voll- streckungsverfahrens nicht mehr überprüft werden. Die diesbezüglichen Ausfüh- rungen der Beschwerdeführer haben somit unberücksichtigt zu bleiben.

- 7 - Dasselbe gilt für die nach Meinung der Beschwerdeführer noch bestehende Geldforderung der Beschwerdeführerin 1 gegenüber der Beschwerdegegnerin (act. 16 S. 3). Sollte tatsächlich eine entsprechende Forderung bestehen, so hat die Beschwerdeführerin 1 diese in einem separaten Verfahren geltend zu ma- chen. Eine offene Forderung steht der Ausweisung und deren Vollstreckung hier nicht entgegen. 4.5 Auch die von den Beschwerdeführern behauptete Befangenheit des Be- zirksgerichts Pfäffikon hinsichtlich des Beschwerdeführers 2 muss unbeachtlich bleiben (act. 16 S. 4). Zunächst bleibt aufgrund der Ausführungen der Beschwer- deführer unklar, was genau Grund für eine Befangenheit sein soll. Im Weiteren gehen die Beschwerdeführer selbst davon aus, dass die behauptete Befangenheit einzig Bezirksrichter H._____ betreffe (act. 16). Dieser hat im vorinstanzlichen Verfahren nicht mitgewirkt. Darüber hinaus könnte auch aus einer allfällig in ei- nem anderen Verfahren festgestellten Befangenheit nichts für das vorliegende Verfahren abgeleitet werden, sind allfällige Ausstandsgründe doch nicht pauschal, sondern separat für jedes Verfahren zu beurteilen und kann überdies bei Befan- genheit eines einzelnen Bezirksrichters auch nicht ohne Weiteres auf die Befan- genheit des gesamten Bezirksgerichts geschlossen werden. 4.6 Nur der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, der Beschwerdeführer 2 sei nicht berechtigt, die streitgegen- ständliche Liegenschaft zu bewohnen (act. 17 E. II. / 8), womit ein Anspruch der Beschwerdegegnerin auf Rückgabe bzw. Räumung der Liegenschaft gegenüber beiden Beschwerdeführern besteht (Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 1 ZGB). Mit Blick auf die vorstehenden Erwägungen ist der Entscheid der Vorinstanz, die Beschwerdeführer zur Räumung der streitgegenständlichen Liegenschaft zu verpflichten, zu bestätigen. 5.1 Die Beschwerdeführer machen nebst den oben bereits behandelten Rügen zusätzlich geltend, eine kurzfristige Räumungsfrist sei mitten im Hitzesommer völ- lig utopisch. Die Beschwerdeführerin 1 wohne seit über 80 Jahren in jenem Haus,

- 8 - ihrem Elternhaus. Eine Wohnung in F._____ zu finden sei fast unmöglich (act. 16). 5.2 Der die Zwangsvollstreckung anordnende Richter (Art. 236 Abs. 3, Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst nach Ablauf einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen; er kann aber auch davon absehen (BGer 4A_391/2013 vom

17. Dezember 2013, E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]). Das Gericht muss bei der Vollstreckung eines Entscheides den Grundsatz der Verhältnismässigkeit be- achten. Wenn die Räumung einer Wohnung auf dem Spiel steht, gilt es zu verhin- dern, dass die betroffenen Personen unvermittelt jegliche Unterkunft verlieren. Die Räumung darf nicht schonungslos vorgenommen werden, namentlich wenn hu- manitäre Gründe einen Aufschub gebieten oder wenn ernsthafte und konkrete Anzeichen dafür bestehen, dass der Ausgewiesene sich dem Entscheid zur Räu- mung innert vernünftiger Frist bereitwillig fügt. Auf jeden Fall kann der Aufschub aber nur relativ kurz sein und er darf faktisch nicht einer erneuten Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]). 5.3 Die Vorinstanz hat die Dauer der Räumungsfrist damit begründet, dass die- se angemessen erscheine (act. 17 E. II. / 8). Dem ist zuzustimmen. Zwar ist nicht zu übersehen, dass die Beschwerdeführerin 1 bereits 87 Jahre alt ist und es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft gemäss ihren unbestritten gebliebe- nen Angaben um ihr Elternhaus handelt, in dem sie bereits seit Jahrzehnten wohnt (Prot. Vi. S. 5 ff.). Allerdings ist ebenfalls festzuhalten, dass sie diese Lie- genschaft bereits per Ende März 2019, mithin seit drei Monaten, hätte verlassen müssen, und dass sie dies spätestens seit dem Oktober 2017 wusste. Auch wenn nachvollziehbar ist, dass es der Beschwerdeführerin 1 angesichts ihres fortge- schrittenen Alters und auch vor dem diffizil scheinenden familiären Hintergrund grosse Mühe bereitet, die Liegenschaft bis am 15. August 2019 verlassen zu müssen, erscheint die von der Vorinstanz eingeräumte Räumungsfrist von 1.5 Monaten angemessen, womit der vorinstanzliche Entscheid auch diesbezüglich zu bestätigen ist. Der Beschwerdeführer 2 kann sich nicht auf die für die Be-

- 9 - schwerdeführerin 1 geltenden Gründe für die Ansetzung einer Räumungsfrist be- rufen. Da eine sofortige Vollstreckung einzig gegenüber dem Beschwerdeführer 2 der Beschwerdegegnerin jedoch keinerlei Vorteile bringen würde und die Räu- mungsfrist ohnehin in wenigen Tagen verstreicht, ist auch ihm dieselbe Frist zu- zubilligen und der vorinstanzliche Entscheid diesbezüglich zu bestätigen. 6.1 Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 1'620.– (vgl. die vorstehenden Erwägungen in E. 2.1) ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 100.– festzusetzen. 6.2 Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; den Beschwerdeführern nicht, weil sie unterliegen, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 100.– festgesetzt.

3. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden den Beschwerdefüh- rern 1 und 2 auferlegt, je unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage einer Kopie von act. 16 sowie an das Bezirksgericht Pfäffikon, je ge- gen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 1'620.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: MLaw A. Ochsner versandt am: