PF170001

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF170001-O/U Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichtsschreiber MLaw P. Klaus Urteil vom 9. Januar 2017 in Sachen A._____, Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, gegen

1. B._____,

2. C._____, Gesuchsteller und Beschwerdegegner, Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, betreffend Ausweisung Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 14. Dezember 2016 (ER160053)

- 2 - Erwägungen: 1. 1.1. Mit Vertrag vom 1. Juli 2007 mietete die Gesuchsgegnerin und Beschwer- deführerin (fortan Beschwerdeführerin) die 2-Zimmerwohnung, 2. OG links, an der …strasse … in D._____ (act. 4/1). Die Gesuchsteller und Beschwerdegegner (fortan Beschwerdegegner) erwarben per 23. Dezember 2009 die Liegenschaft, in der sich das Mietobjekt befindet (act. 4/2-3). Mit Schreiben vom 11. Mai 2016 mahnten sie, vertreten durch ihre Liegenschaftsverwaltung, die Beschwerdeführe- rin für ausstehende Mietzinse im Gesamtbetrag von Fr. 10'820.30 und forderten sie zur Begleichung der Ausstände innert 30 Tagen auf, ansonsten das Mietver- hältnis gekündigt werde (act. 4/4). Das Schreiben erreichte die Beschwerdeführe- rin am 19. Mai 2016 (act. 4/4-6). Da die Zahlung ausblieb, kündigten die Be- schwerdegegner mit amtlichem Formular vom 28. Juni 2016 das Mietverhältnis per 31. Juli 2016 (act. 4/7). Die Beschwerdeführerin holte die Kündigung nicht – auch nicht innert der von ihr verlängerten Aufbewahrungsfrist – ab (act. 4/9). Sie gilt nach zutreffender Darstellung der Vorinstanz (act. 25 S. 5, Ziff. 3.3 m.w.H.) am

1. Juli 2016 zugestellt (act. 4/7 i.V.m. act. 4/9). 1.2. Am 26. September 2016 (Datum Poststempel) machten die Beschwerde- gegner das vorliegenden Ausweisungsverfahren rechtshängig und verlangten, dass die Beschwerdeführerin umgehend auszuweisen sei (act. 1-4). Nachdem die Beschwerdegegner fristgerecht den verlangten Kostenvorschuss von Fr. 900.– (act. 5) geleistet hatten (act. 6-7), lud die Vorinstanz die Parteien zur Verhandlung auf den 11. November 2016 vor (act. 9). Sie wurde indes wegen eines Gesuchs der Beschwerdegegner (act. 11) am 4. November 2016 auf den 7. Dezember 2016 verschoben (act. 12-13). Das Stadtammannamt D._____ stellte die Ver- schiebungsanzeige der Beschwerdeführerin am 8. November 2016 zu (act. 13 i.V.m. act. 16). 1.3. Am Verhandlungstag überbrachte die Beschwerdeführerin der Vorinstanz knapp zwei Stunden vor dem Verhandlungstermin persönlich ein Verschiebungs-

- 3 - gesuch (act. 17-18) und erklärte, ein ärztliches Attest betreffend Verhandlungsun- fähigkeit nachzureichen (act. 19). Die Vorinstanz führte die Verhandlung an- schliessend ohne die Beschwerdeführerin durch (Prot. VI S. 5). Am 10. Dezember 2016 reichte die Beschwerdeführerin sodann ein Arztzeugnis vom 8. Dezember 2016 zu den Akten (act. 21). Mit Verfügung und Urteil vom 14. Dezember 2016 wies die Vorinstanz das Verschiebungs- bzw. Wiederherstellungsgesuch der Be- schwerdeführerin sodann ab und verpflichtete sie gleichzeitig, das Mietobjekt un- verzüglich zu räumen und den Beschwerdegegnern ordnungsgemäss zu überge- ben. Im Weiteren wies sie das Stadtammannamt D._____ an, den Ausweisungs- befehl auf Verlangen der Beschwerdegegner zu vollstrecken (act. 22 = act. 25 = act. 27, jeweils S. 6 f.). Der Entscheid wurde der Beschwerdeführerin am

23. Dezember 2016 zugestellt (act. 23/2). 1.4. Am 31. Dezember 2016 (Datum Poststempel) erhob die Beschwerdeführe- rin samt Beilagen und innert Rechtsmittelfrist "Einspruch" gegen den vorinstanzli- chen Entscheid (act. 26-28). Die Akten der Vorinstanz sind beigezogen (act. 1- 23). Eine Beschwerdeantwort (Art. 322 Abs. 1 ZPO) oder Stellungnahme (Art. 324 ZPO) sind nicht einzuholen. Die Sache ist spruchreif.

2. Rechtsmittel sind bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet ein- zureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die Vorinstanz wies bereits zutreffend darauf hin, dass vorliegend das Rechtsmittel der Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO offen steht (act. 25 S. 6). Die unrichtige Bezeichnung als Einspruch (vgl. act. 26) schadet der Beschwerdeführerin nicht (ZR 110/2011 Nr. 34, S. 95). Die Be- schwerde hat weiter Anträge zu enthalten, welche zu begründen sind (statt vieler ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, 3. Aufl. 2016, Art. 321 N 14 f.). Erfüllt eine Be- schwerde diese Anforderungen nicht, wird auf sie nicht eingetreten. Vorbehalten bleibt allerdings der Fall, dass das Gericht ohne Weiteres erkennen kann, was mit einer Eingabe gemeint ist (BGE 137 III 617, E. 4.2.2 m.w.H.; ZR 111/2012 Nr. 41, S. 119). Zwar enthält die Rechtsmitteleingabe der Beschwerdeführerin keinen formellen Antrag. Jedoch ist daraus ohne Weiteres erkennbar, dass sie den vorinstanzlichen Entscheid für unhaltbar hält und im Kern dessen Aufhebung und

- 4 - in der Sache die Abweisung des Ausweisungsbegehrens beantragt (act. 26 S. 2). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 3. 3.1. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann hinsichtlich der allge- meinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO so- wie zur Zahlungsverzugskündigung im Sinne von Art. 257d OR auf die zutreffen- den Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 25 S. 4 f.). Zur Begrün- dung ihres Entscheids wies die Vorinstanz in formeller Hinsicht darauf hin, dass das nachgereichte Arztzeugnis einzig die Arbeitsunfähigkeit der Beschwerdefüh- rerin nicht jedoch die Verhandlungsunfähigkeit attestiere. Überdies lege die Be- schwerdeführerin im Gesuch nicht dar, weshalb es ihr – trotz persönlichem Er- scheinen am Gericht – unmöglich gewesen sein soll, an einer kurzen Auswei- sungsverhandlung teilzunehmen. Jedenfalls reiche es nicht aus, den prozessua- len Antrag einzig mit unzureichender Kenntnis der Akten bzw. Rechtslage zu be- gründen. Das Verschiebungs- bzw. Wiederherstellungsgesuch sei daher abzu- weisen (act. 25 S. 2 f.). In der Sache hielt die Vorinstanz fest, dass die Beschwer- degegner mit dem Kauf der Liegenschaft in den bestehenden Mietvertrag mit der Beschwerdeführerin eingetreten seien (Art. 261 Abs. 1 OR). Die Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Juli 2016 gelte am 1. Juli 2016 als zugestellt und entfal- te daher erst am 31. August 2016 ihre Wirkung. Im Übrigen hätten die Beschwer- degegner die übrigen Fristen und Formen von Art. 257d und Art. 266l OR einge- halten, weshalb das Mietverhältnis gültig per 31. August 2016 aufgelöst worden sei. Die Beschwerdeführerin befinde sich damit ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, dem Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegner sei stattzugeben (act. 25 S. 4 f.). 3.2. Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Rechtsmittelschrift im Wesentlichen vor, dass das Sozialamt der Stadt D._____ ohne Vorankündigung und rechtswid- rig seine Leistungen eingestellt habe. Eine Zusicherung für eine andere Unter- kunft liege keine vor und eine Wohngelegenheit bei Freunden, Bekannten oder Verwandten müsse abgeklärt werden, ansonsten drohe ihr Obdachlosigkeit. Auf- grund ihrer angeschlagenen Gesundheit und den winterlichen Temperaturen wäre

- 5 - sie an Leib und Leben gefährdet. Wegen ihres Gesundheitszustands könne und dürfe sie weiter keine schweren Umzugs-/Räumungsarbeiten ausführen. Sie habe im Januar 2017 bereits mehrere Arzttermine (act. 26 S. 1-3). 3.3. Für den Entscheid über das Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegner ist einzig entscheidend, ob sich die Beschwerdeführerin gestützt auf einen beste- henden Mietvertrag zu Recht im Mietobjekt aufhalten darf oder ob sie nach defini- tiver Beendigung des Mietverhältnisses ohne einen Rechtsgrund im Mietobjekt verblieben ist. Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Frage, dass die Zahlungsauf- forderung und die Kündigungsandrohung vom 11. Mai 2016 sowie die Kündigung vom 28. Juni 2016 in Anwendung von Art. 257d OR form- und fristgerecht erfolg- ten. Weiter anerkennt sie mit der Aussage, dass das Sozialamt seine Leistungen eingestellt habe, implizit, dass Mietzinse ausstehend seien. Jedenfalls stellt sie den Ausstand von über Fr. 10'000.– nicht in Abrede. Die Beschwerdeführerin stellt weiter auch nicht in Abrede, dass das Mietverhältnis per 31. August 2016 rechtsgültig aufgelöst worden sei. Dass die Kündigung vom 28. Juni 2016 rechts- missbräuchlich erfolgt sein soll bzw. dass sie diese rechtzeitig angefochten habe, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Der Kammer ist eine dahingehende Prüfung damit verwehrt. Es wäre im Übrigen auch kein Grund für eine treuwidrige Kündigung ersichtlich. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin (vgl. Ziff. 3.2) sind für die Beurteilung der Streitsache – mögen sie auch nachvollziehbar sein – nicht relevant. Insbesondere dürfen die vorgebrachten Härtegründe der drohenden Ob- dachlosigkeit sowie der schlechte Gesundheitszustand der Beschwerdeführerin nicht berücksichtigt werden. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses wegen be- sonderer Härte ist bei Zahlungsrückstandskündigungen ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). 3.4. Die Beschwerdegegner haben sämtliche Voraussetzungen an eine Zah- lungsverzugskündigung nach Art. 257d OR erfüllt. Der rechtlich relevante Sach- verhalt ist erstellt und die Sachlage ist klar. Die Vorinstanz kam zutreffend zum Schluss, dass sich die Beschwerdeführerin seit dem 1. September 2016 ohne Rechtsgrund im Mietobjekt aufhält. Die Beschwerde ist damit abzuweisen.

- 6 -

4. Für das Beschwerdeverfahren wird die Beschwerdeführerin entsprechend dem Verfahrensausgang kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit der Vorinstanz ist von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 8'580.– auszugehen (act. 25 S. 6). Gestützt darauf ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 lit. a, § 4 Abs. 1 und 3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 350.– festzusetzen. Da sich die Beschwerdegegner im vorlie- genden Verfahren nicht äussern mussten, ist ihnen kein Aufwand entstanden, der zu entschädigen wäre (Art. 95 Abs. 3 ZPO). Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 350.– festgesetzt.

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beschwerdefüh- rerin auferlegt.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei- lage eines Doppels von act. 26, sowie an das Bezirksgericht Dietikon, Ein- zelgericht, und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

- 7 - Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 8'580.– Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: MLaw P. Klaus versandt am: