PD150010

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PD150010-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili Urteil vom 21. Juli 2015 in Sachen A._____, Beklagte, Widerklägerin und Beschwerdeführerin, gegen B._____, Kläger, Widerbeklagter und Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ betreffend Forderung Beschwerde gegen Verfügung und Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom 19. Mai 2015 (MG140026)

- 2 - Rechtsbegehren: "1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger Heiz- und Nebenkosten der Periode 1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2012 von CHF 1'284.85 nebst 5 % Zins seit 1. Januar 2013 zu bezahlen, zuzüglich CHF 73.00 aufgelaufe- ne Betreibungskosten in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Sprei- tenbach.

2. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Spreitenbach (Zahlungsbefehl vom 9. Dezember 2013) aufzuheben; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt.) zu Lasten der Be- klagten." (act. 1 S. 2) Widerklage: "1. Es sei der Kläger zu verpflichten, eine korrekte Heiz- und Nebenkostenab- rechnung für die Periode 1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2012 zu erstel- len.

2. Es sei der Kläger zu verpflichten, ein allfälliges aus der Heiz- und Nebenkos- tenabrechnung für die Periode 1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2012 resul- tierendes Guthaben der Klägerin zurückzuerstatten. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich 8% MwSt.) zu Lasten des Klägers." (act. 17 S. 2) Verfügung und Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 19. Mai 2015: "1. Auf die Wiederklage wird nicht eingetreten.

2. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung" "1. In teilweiser Gutheissung von Rechtsbegehren Ziff. 1 der Klage wird die Be- klagte und Widerklägerin verpflichtet, dem Kläger und Widerbeklagten Fr. 552.35 nebst Zins zu 5 % seit 6. Dezember 2013 sowie Fr. 73.-- Zah- lungsbefehlskosten zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.

- 3 - Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Sprei- tenbach (Zahlungsbefehl vom 5. Dezember 2013) ist in diesem Umfang auf- gehoben.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr. 300.00; die weiteren Kosten betragen: Fr. 0.00 Barauslagen Fr. 300.00 Kosten total

3. Die Gerichtskosten werden zu 1/5 dem Kläger und Widerbeklagten und zu 4/5 der Beklagten und Widerklägerin auferlegt. Sie werden vom Kläger und Widerbeklagten unter Verrechnung seines Kostenvorschusses von Fr. 300.00 bezogen, sind ihm aber von der Beklagten und Widerklägerin im Umfang von Fr. 240.-- zu ersetzen.

4. Die Beklagte und Widerklägerin wird verpflichtet, dem Kläger und Widerbe- klagten eine Parteientschädigung von Fr. 193.-- (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen. 5./6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung." (act. 46 S. 26 f.) Beschwerdeanträge: der Beschwerdeführerin (act. 51 S. 11 f.): "1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Der Kläger ist deshalb zu verpflichten, eine korrekte Heiz- und Nebenkos- tenabrechnung für das Jahr 2012 zu erstellen. Ein allfälliges aus dieser Ab- rechnung resultierendes Guthaben ist der Beklagten umgehend auszuzah- len.

3. Der Kläger muss die Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Spreitenbach zurückziehen. Deren Gebühren CHF 73.-- sind zu Lasten des Klägers.

4. Die allfälligen Gerichtskosten erlegen dem Kläger auf.

5. Die Zimmervermietung … Hotel ist die Gewerbe des Beklagten, bezahlt die Beklagte AHV und Steuer in Zürich. Der Kläger wird deshalb der Beklagte verpflichtet, der Beklagte eine Parteientschädigung von Fr. 500.00 (zuzüg- lich 8% MwSt.) zu bezahlen.

- 4 - Erwägungen: 1. 1.1. Die Beklagte, Widerklägerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend Be- schwerdeführerin) mietete mit Vertrag und Zusatzvereinbarung vom

18. März 2010 vom Kläger, Widerbeklagten und Beschwerdegegner (nachfolgend Beschwerdegegner) ab dem 1. April 2010 Räumlichkeiten (Büro/Wohnung) im EG mit zwei Kellerabteilen und 2 Abstellplätzen in der Liegenschaft C._____-Strasse ..., … Zürich, zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 3'500.-- zuzüglich Fr. 500.-- Heiz- und Nebenkosten akonto (act. 3/1-2). Mit Zusatzvereinbarung vom 29. November 2010 wurde per 1. Dezember 2010 die Rückgabe des Abstell- platzes rechts neben dem separaten Eingang (Seite Container) und die Reduktion des monatlichen Mietzinses um Fr. 150.-- auf Fr. 3'850.-- vereinbart (act. 3/3). 1.2. Mit Eingabe vom 3. April 2014 gelangte der Beschwerdegegner an die Schlichtungsbehörde Zürich und verlangte, es sei die Beschwerdeführerin zur Zahlung der Heiz- und Nebenkosten für die Periode vom 1. Januar 2012 bis

31. Dezember 2012 in Höhe von Fr. 1'284.85 nebst 5 % Zins seit 1. Januar 2013 zuzüglich Fr. 73.-- aufgelaufene Betreibungskosten zu verpflichten, und es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Spreitenbach (Zahlungsbefehl vom 9. Dezember 2013) aufzuheben (act. 4). Nachdem dem Be- schwerdegegner mit Beschluss vom 17. Juni 2014 die Klagebewilligung erteilt worden war, machte der Beschwerdegegner am 19. August 2014 eine Forde- rungsklage und die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 2. Oktober 2014 eine Widerklage mit den jeweils vorerwähnten Rechtsbegehren beim Mietgericht Zü- rich anhängig (act. 1 und act. 17). Mit Verfügung und Urteil vom 19. Mai 2015 trat das Mietgericht Zürich auf die Widerklage nicht ein, verpflichtete die Beschwerde- führerin in teilweiser Gutheissung der Klage dem Beschwerdegegner Fr. 552.35 nebst Zins zu 5 % seit 6. Dezember 2013 sowie Fr. 73.-- Zahlungsbefehlskosten zu bezahlen, wies die Klage im Mehrbetrag ab und hob den Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Spreitenbach in diesem Umfang auf (act. 46 = act. 50).

- 5 - 1.3. Gegen diesen Entscheid führt die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom

17. Juni 2015 Beschwerde mit den eingangs genannten Anträgen (act. 51). Den ihr mit Verfügung vom 2. Juli 2015 (act. 54) auferlegten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 600.-- leistete sie fristgerecht (act. 55 und act. 56). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-48). Auf weitere prozessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. 2.1. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Die Be- schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. In der Begründung hat ein Beschwerdeführer der Rechtsmittel- instanz im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Ent- scheid falsch ist und abgeändert werden soll. Es genügt nicht, in einer Beschwer- deschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen und/oder pauscha- le Kritik am vorinstanzlichen Entscheid zu üben, oder bloss das zu wiederholen, was bereits vor Vorinstanz vorgebracht wurde (sog. Begründungslast; vgl. OGer ZH, LB110049 vom 5. März 2012 E. 1.1 m.w.H.; OGer ZH, PF120022 vom

1. Juni 2012 E. 4.1). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Umfasst wird davon auch die Überprüfung von blosser Unangemessenheit soweit es um Rechtsfolgeermessen geht (ZK ZPO-FREIBURG- HAUS/AFHELDT, 2. Aufl. 2013, Art. 320 N 3 f. i.V.m. ZK ZPO-REETZ/THEILER,

2. Aufl. 2013, Art. 310 N 36). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Be- schwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). 2.2. Die vorliegende Beschwerde vom 17. Juni 2015 wurde innert der Rechtsmit- telfrist schriftlich bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz einge- reicht. Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Beschwerde legitimiert. Die Beschwerde ist zudem mit Anträgen verse- hen und enthält eine Begründung. Insbesondere die Begründung ist allerdings nur schwer verständlich und zusammen mit den Anträgen sinngemäss zu verstehen,

- 6 - da es sich bei der Beschwerdeführerin um keine juristisch fachkundige Person handelt. Dennoch ist die Begründung nur soweit rechtsgenügend, als sie sich ge- gen die Klage des Beschwerdegegners richtet und es sich nicht bloss um eine Wiederholung dessen handelt, was die Beschwerdeführerin bereits bei der Vor- instanz vorgebracht hat (vgl. nachfolgend E. 3.2 f.), weshalb nur diesbezüglich auf die Beschwerde einzutreten ist. Im darüber hinausgehenden Umfang und insbe- sondere betreffend die Nichtanhandnahme ihrer Widerklage, setzt sich die Be- schwerdeführerin hingegen nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinander. Es ist nicht ersichtlich, was genau nach Auffassung der Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen Entscheid falsch sein und korrigiert werden soll, weshalb insofern auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. 2.3. Ferner enthält die Beschwerde teilweise neue Begründungen (vgl. nachfol- gend E. 3.3) sowie neue Beweismittel (vgl. act. 53), welche im Beschwerdeverfah- ren wegen des geltenden Novenausschlusses nicht zu berücksichtigen sind. 3. 3.1. Die Klage des Beschwerdegegners stützt sich im Wesentlichen auf die Heiz- und Nebenkostenabrechnung der Periode vom 1. Januar 2012 bis 31. Dezem- ber 2012 in Höhe von Fr. 7'284.85 abzüglich bereits geleisteter Zahlungen in Hö- he von Fr. 6'000.-- (Fr. 2'160.-- + Fr. 3840.--), also Fr. 1'284.85 (act. 3/4 S. 2). Da die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren nicht bestritt, dass dem Beschwerdegegner die abgerechneten Kosten tatsächlich angefallen sind und gestützt auf den vorhandenen Mietvertrag zwischen den Parteien diese Neben- kosten grundsätzlich geschuldet sind, hatte die Vorinstanz lediglich die Angemes- senheit des vom Beschwerdegegner angewandten Verteilschlüssels zu prüfen (act. 50 S. 9 ff.). Dabei setzte sich die Vorinstanz in ihrem Entscheid detailliert mit den einzelnen Positionen der im Recht stehenden Nebenkostenabrechnung, na- mentlich den Hauswart-, Wasser-, Kehricht-, Strom-, Antennen- und Heizungskos- ten, auseinander. Im Einzelnen erwog die Vorinstanz was folgt: Der von der Beschwerdeführerin zu tragende Anteil an den Kosten für Hei- zung/Warmwasser betrage 21.5/97, entsprechend Fr. 4'434.10. Das erscheine

- 7 - angemessen und sachgerecht, weil sich das Mietobjekt der Beschwerdeführerin mit insgesamt 7 Zimmern über das gesamte Parterre erstrecke und ihr Anteil un- gefähr dem entspreche, mit welchem zusammengerechnet die Wohnungen im 1.,

2. und 3. OG mit ebenfalls 7 Zimmern und ungefähr der gleichen Fläche belastet würden (act. 50 S. 12 ff.). Angemessen und sachgerecht erscheine auch der von der Beschwerdeführerin zu tragende Anteil an den Wasserkosten von 6.0/32, ent- sprechend Fr. 1'095.75, weil die Wohnungen im 1., 2. und 3. OG zusammenge- rechnet mit einem Anteil von je 7.0/32 belastet würden und die Beschwerdeführe- rin zumindest diesen Mietern gegenüber nicht benachteiligt werde. Ausserdem habe die Beschwerdeführerin nicht bestritten, dass der Take-Away-Betrieb einen eigenen Wasserzähler habe. Hingegen erscheine entgegen der Angaben des Klägers plausibel, dass es im Lager einen Wasseranschluss gebe, weil dem La- ger ein Anteil von 1.0/32 in Rechnung gestellt worden sei. Dennoch sei nicht da- von auszugehen, dass der Anstieg der Nebenkosten auf den Einzug des Take- Away-Betriebes und des Malergeschäftes im Jahr 2011 zurückzuführen sei, zu- mal ebenfalls seit diesem Zeitpunkt in den Räumlichkeiten der Beschwerdeführe- rin sieben Untermieter wohnen würden, was mit einem deutlich höheren Wasser- verbrauch verbunden sein dürfte als bei einer Massagepraxis, welche sie zuvor betrieben habe (act. 50 S. 16 ff.). Demgegenüber erscheine der von der Beschwerdeführerin zu tragende Anteil an den Kosten für den Hauswart von 6.0/30.5, entsprechend Fr. 901.65, nicht ge- rechtfertigt, weil keine sachlichen Gründe dafür ersichtlich seien, dass die Be- schwerdeführerin gegenüber den Mietern der anderen Wohnungen eine doppelte bis dreifache Belastung tragen solle. Ohne Einfluss sei indes der Einwand der Beschwerdeführerin, dass sie das allgemeine Treppenhaus nicht benütze, weil sie dennoch grundsätzlich Zugang dazu habe. Da aber keiner der anderen Mieter stärker als mit 3.0/30.5 an den Hauswartkosten beteiligt sei, habe dieser Anteil auch für die Beschwerdeführerin zu gelten, weshalb der Betrag für die Hauswart- kosten entsprechend auf Fr. 450.85 zu reduzieren sei (act. 50 S. 14 ff.). Ebenfalls zu reduzieren sei der von der Beschwerdeführerin an den Kehrichtkosten zu tra- gende Anteil von 2.0/12 auf 1.0/12 bzw. auf 167.20. Zwar habe die Beschwerde- führerin ihre Behauptung, wonach sie einen Anteil für die Kosten eines Be-

- 8 - triebscontainers bezahlen müsse, nicht belegen können, und es sei davon auszu- gehen, dass das ERZ dem Beschwerdegegner lediglich die Kehrichtgrundgebühr für die Wohnnutzungen in Rechnung gestellt habe. Dementsprechend sei auch korrekt, dass der Take-Away-Betrieb und das Malergeschäft keinen Anteil an den Kehrichtkosten zu tragen hätten. Dennoch sei der Anteil zu reduzieren, weil die Kosten nach Anzahl der Wohnungen unabhängig von der Anzahl Zimmer und der darin lebenden Personen zu verteilen seien und bei den gemieteten Räumlichkei- ten der Beschwerdeführerin auf Grund der Tatsache, dass nur eine amtliche Wohnungsnummer bestehe und nur eine Küche vorhanden sei, von einem ein- heitlichen Mietobjekt auszugehen sei (act. 50 S. 18 ff.). Auch die von der Be- schwerdeführerin zu tragenden Kosten für den Allgemeinstrom von Fr. 152.65 im Anteil 6.0/32 seien zu reduzieren. Zwar würden die Einwände der Beschwerde- führerin fehl gehen, weil der Boiler im WC des Take-Away-Betriebes nicht am All- gemeinstrom angeschlossen sei, sie grundsätzlich Zugang zum allgemeinen Treppenhaus habe und die Waschmaschine sowie den Tumbler benutzen könnte. Aber es seien keine sachlich gerechtfertigten Gründe für eine gegenüber den an- deren Mietern derart hohe Belastung ersichtlich. Der Umstand, dass die Be- schwerdeführerin das Mietobjekt an sieben Untermieter vermiete, genüge dafür nicht, zumal nicht bekannt sei, wie viele Personen in den anderen (3-Zimmer-)Wohnungen wohnen würden. Es rechtfertige sich daher, die Beschwerdeführerin gleich den anderen Mietern der 3-Zimmer-Wohnungen mit 3.0/32 zu belasten. Zudem sei eine weitere Reduktion um die Hälfte auf Fr. 38.15 vorzunehmen, weil davon auszugehen sei, dass infolge von bar bezahlten Stromkosten der Allge- meinstrom für die Benützung der beim Stromverbrauch stark ins Gewicht fallen- den Waschmaschine und Tumbler doppelt verrechnet worden sei (act. 50 S. 21 ff.). Das ergebe zusammengefasst unter Hinzunahme der Antennenkosten von Fr. 366.30 und abzüglich der bereits geleisteten Akontozahlungen in der Hö- he von Fr. 6'000.-- einen Betrag von Fr. 552.35 für Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 2012 (act. 50 S. 24). Da die Beschwerdeführerin für diese Kosten nicht ge- mahnt worden sei, sei der Verzugszins von 5 % erst ab dem Datum der Zustel- lung des Zahlungsbefehls am 6. Dezember 2013 geschuldet. Im Weiteren seien die Betreibungskosten in Höhe von Fr. 73.-- ausgewiesen und der Rechtsvor-

- 9 - schlag in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Spreitenbach sei im ge- schuldeten Umfang gutzuheissen (act. 50 S. 24 f.). 3.2. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin einzig vor, der auf sie entfallende Anteil an den Kehrichtkosten sei entsprechend der Abrechnung 2010 von 2.0/12 auf 1.0/11 bzw. auf Fr. 86.40 zu reduzieren (act. 51 S. 7). Hierzu ist festzuhalten, dass für die Berechnung des geschuldeten Betrages die dem Beschwerdegegner im Jahr 2012 effektiv entstandenen Kosten massgebend sind und die Beschwer- deführerin diese bei der Vorinstanz nicht bestritten hat. Das hat die Vorinstanz be- reits zutreffend festgestellt und daran ist festzuhalten. Insofern kann von Vornhe- rein nicht darauf abgestellt werden, was die Beschwerdeführerin im Jahr 2010 be- zahlt hat. Hingegen trifft es zu, dass gemäss den vorinstanzlichen Erwägungen, wonach die Kehrichtkosten auf die Anzahl der Wohnungen verteilt werden und die Räumlichkeiten der Beschwerdeführerin als eine und nicht als zwei Wohnungen gelten (act. 50 S. 20), die Kehrichtkosten nicht auf 12, sondern tatsächlich nur auf 11 Wohnungen bzw. Mieter aufzuteilen sind. Das ergäbe für die Beschwerdefüh- rerin somit einen zu tragenden Anteil von 1/11 (ca. 9 %). Die Beschwerdeführerin verkennt indes, dass die Vorinstanz mit der Reduktion auf 1/12 (ca. 8.3 %) bereits darüber hinausgegangen ist. Somit wäre der angefochtene Entscheid im vorlie- genden Beschwerdeverfahren zuungunsten der Beschwerdeführerin abzuändern, was unzulässig ist (Verbot der reformatio in peius; anstatt vieler: ZK ZPO-SUTTER- SOMM/VON ARX, 2. Aufl. 2013, Art. 58 N 15 mit Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). 3.3. Alle anderen Ausführungen der Beschwerdeführerin betreffend Wasserkos- ten (act. 51 S. 2, S. 5 und S. 8), Kehricht- bzw. Kosten des Betriebscontainers (act. 51 S. 4 und S. 6 f.), Stromkosten (act. 51 S. 9), Hauswartkosten (act. 51 S. 7 f.) und Kosten für Heizung/Warmwasser (act. 51 S. 10) sind Wiederholungen des bereits bei der Vorinstanz Vorgebrachten und stützen sich zudem teilweise auf neue Behauptungen oder Beweismittel (act. 51 S. 8, S. 9, S. 10), die im Be- schwerdeverfahren ohnehin nicht mehr zu hören sind (vgl. vorstehend E. 2.3). Wie bereits ausgeführt (vgl. vorstehend E. 2.2), ist insofern auf die Beschwerde nicht einzutreten.

- 10 - Zudem macht die Beschwerdeführerin in der Beschwerde diverse Ausführungen betreffend das Mietverhältnis, die Mietumstände, den Vermieter, die Nebenkos- tenabrechnungen der Jahre 2010, 2011, 2013 sowie 2014, rügt allgemein den Verteilschlüssel seit der Umstellung von Pauschalen auf Akontozahlungen im Jahr 2007 und macht weitere Missbräuche geltend (act. 51 S. 2 ff., S. 6, S. 9, S. 10). Da diese Ausführungen für die Beurteilung der Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 2012 jedoch nicht von Belang sind und/oder es sich dabei ebenfalls um Neues handelt, ist auch darauf nicht weiter einzugehen. 4. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Aus- gangsgemäss wird die Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren kosten- pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in An- wendung von § 4, § 10 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 300.-- festzu- setzen, der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Eine Parteientschädigung an den Beschwerdegegner ist mangels ihm entstandener Umtriebe nicht zuzu- sprechen. Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.-- festgesetzt, der Beschwerdeführerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten Kostenvor- schuss bezogen.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

- 11 -

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei- lage des Doppels von act. 51, sowie an das Mietgericht Zürich und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt höchstens Fr. 6'000.--. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. K. Houweling-Wili versandt am: