NG250009

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG250009-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge- richtsschreiberin MLaw C. Widmer Beschluss vom 9. Juli 2025 in Sachen A._____ GmbH, Klägerin (Mieterin) und Berufungsklägerin vertreten durch Rechtsanwalt X._____, gegen B._____ AG, Beklagte (Vermieterin) und Berufungsbeklagte vertreten durch C._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, betreffend Anfechtung der Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses (Geschäftsmiete) Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Uster vom 9. September 2024 (MJ230007)

- 2 - Erwägungen:

1. Verfahrensverlauf 1.1. Am 25. August 2014 schlossen die D._____ AG als Vermieterin und die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) als Mieterin ei- nen Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze an der E._____- strasse … in … F._____ ab. Seit dem 1. Oktober 2014 betreibt die Berufungsklä- gerin im Mietobjekt einen Autogaragenbetrieb mit Automobil-Occasionshandel (act. 6/15/1). 1.2. 1.2.1. Am 9. Februar 2023 kündigte die D._____ AG das Mietverhältnis mit amtli- chem Formular auf den 31. August 2023 (act. 6/4/9). Sie begründete die Kündi- gung mit einer tätlichen Auseinandersetzung, die am 30. November 2022 zwi- schen dem Geschäftsführer und einzigen Gesellschafter der Berufungsklägerin, G._____, und dem bei der D._____ AG angestellten Hauswart der Liegenschaft, H._____, stattgefunden habe (act. 6/4/10 f.). 1.2.2. Mit Eingabe vom 31. August 2023 reichte die Berufungsklägerin beim Miet- gericht des Bezirksgerichts Uster (nachfolgend: Vorinstanz) Klage gegen die D._____ AG ein und stellte folgende Rechtsbegehren (act. 6/2 S. 1):

1. Es sei die mit amtlichem Formular vom 9. Februar 2023 erklärte Kündigung des Mietvertrages bezüglich der Liegenschaft E._____-strasse … zwischen der D._____ AG und der A._____ GmbH aufzuheben.

2. Eventualiter sei das Mietverhältnis bezüglich der Liegenschaft E._____-strasse … zwischen der D._____ AG und der A._____ GmbH erstmalig bis zum 31. August 2026 zu erstrecken.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Beklagten. Im Nachgang zur Schlichtungsverhandlung erkannte die Berufungsbeklagte gegenüber der Berufungsklägerin eine einmalige und definitive Erstreckung bis am 29. Februar 2024 zu (act. 6/4/13). Mit Eingabe vom 8. Januar 2024 nahm die Berufungsbeklagte schriftlich zur Klage Stellung (act. 6/14). Anlässlich der Instruk-

- 3 - tionsverhandlung vom 19. Februar 2024 konnte zwischen den Parteien keine Eini- gung erzielt werden (Prot. Vi. S. 7). An der Hauptverhandlung vom 9. September 2024 hielten die Parteien ihren zweiten Parteivortrag (act. 6/30/1 – 2, Prot. Vi. S. 9 ff.) und die im Anschluss daran geführten Vergleichsgespräche scheiterten (Prot. Vi. S. 19). 1.2.3. Mit unbegründetem Urteil vom 9. September 2024 stellte die Vorinstanz fest, die von der Berufungsbeklagten mit Formular vom 9. Februar 2023 per

31. August 2023 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags sei gültig (Disposi- tiv-Ziff. 1), das Mietverhältnis wurde erstmalig bis zum 31. August 2025 erstreckt (Dispositiv-Ziff. 2) und im Übrigen wurden die Rechtsbegehren der Berufungsklä- gerin abgewiesen (Dispositiv-Ziff. 3). Die begründete Ausfertigung des Urteils (act. 6/38 = act. 3, Aktenexemplar) wurde den Parteien am 20. Februar 2025 zu- gestellt (act. 6/39). 1.3. 1.3.1. Gegen das Urteil vom 9. September 2024 erhob die Berufungsklägerin frist- gerecht mit Eingabe vom 19. März 2025 Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich und stellte folgende Anträge (act. 2 S. 2):

1. Es sei das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Uster, Mietge- richt vom 9. September 2024 vollumfänglich aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 9. Februar 2023 (per 31. August 2023) rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam ist und das Mietverhältnis unverändert fortbesteht.

3. Eventualiter, sofern das Obergericht nicht zur Aufhebung der Kün- digung gelangt, sei festzustellen, dass die Voraussetzungen für eine Erstreckung deutlich über den vom Erstgericht angenomme- nen Zeitraum hinaus erfüllt sind, und es sei das Mietverhältnis zu- mindest für die maximale Erstreckungsdauer (Art. 272b OR) zu erstrecken, soweit die Kündigung nicht ohnehin als ungültig auf- gehoben wird.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWSt) zu Lasten der Berufungsbeklagten. 1.3.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 6/1 – 39) und die Beru- fungsklägerin leistete den von ihr einverlangten Kostenvorschuss fristgerecht

- 4 - (act. 8, act. 10). Auf weitere prozessleitende Verfügungen wurde verzichtet. So wurde insbesondere in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 zweiter Teilsatz ZPO keine Berufungsantwort eingeholt. Der Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegen- den Beschluss das Doppel der Berufungsschrift (act. 2) mit Beilagen (act. 5/2 – 4) zuzustellen. Das Verfahren ist spruchreif.

2. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli- chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte- nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Vorliegend handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit, deren Streitwert sich, wie von der Vorinstanz erwogen (act. 3 E. 2.6 m.V.a. act. 6/25), auf Fr. 233'325.– beläuft. Das Rechtsmittel der Berufung ist somit ge- geben.

3. Parteiwechsel 3.1. Während eines Prozesses stehen sich grundsätzlich von Anfang bis Ende dieselben Parteien gegenüber. Ein Parteiwechsel ist nur unter den Voraussetzun- gen von Art. 83 ZPO möglich. Gemäss Absatz 4 dieser Bestimmung ist ein Partei- wechsel ohne Veräusserung des Streitobjekts nur mit Zustimmung der Gegenpar- tei zulässig; wobei besondere gesetzliche Bestimmungen über die Rechtsnach- folge vorbehalten bleiben. Eine solche spezialgesetzliche Regelung stellt die in Art. 22 FusG vorgesehene Gesamtrechtsnachfolge (Universalsukzession) im Rahmen der Fusion von Gesellschaften dar. Hier tritt die Nachfolge unmittelbar kraft Gesetz ein, ohne dass es der Zustimmung der Gegenpartei bedarf (BGer 5A_256/2016 vom 9. Juni 2017 E. 3.2 [nicht publiziert in BGE 143 III 297]). 3.2. Die D._____ AG wurde am tt.mm.2024 zufolge Fusion mit der B._____ AG im Handelsregister gelöscht (Eintragung im Tagebuch am tt.mm.2024 und Publi- kation im SHAB am tt.mm.2024, vgl. Handelsregisterauszug der B._____ AG, act. 11). Mit der Fusion gingen alle Rechte und Pflichten der D._____ AG auf die B._____ AG über und Letztere übernahm ohne Weiteres die Stellung der D._____ AG im vorliegenden Rechtsstreit. Der Parteiwechsel erfolgte vor Durchführung der Hauptverhandlung, an welcher die Parteien ihre zweiten Parteivorträge hielten,

- 5 - sowie vor Fällung des erstinstanzlichen Urteils. Das angefochtene Urteil führt je- doch die D._____ AG als Beklagte auf. Aufgrund der Universalsukzession, die ipso iure erfolgte und nicht voraussetzte, dass die einzelnen Aktiven und Passiven oder die damit verbundenen Rechte und Pflichten bekannt sind (OFK FusG-VO- GEL/HEIZ/SIEBER/NABHOLZ, 4. Aufl. 2024, Art. 22 N 6), ging auch das Auftragsver- hältnis der D._____ AG mit Rechtsanwalt Y._____ ipso iure auf die B._____ AG über. Rechtsanwalt Y._____ war deshalb anlässlich der Hauptverhandlung zur Vertretung der B._____ AG befugt und konnte deren prozessualen Rechte wahr- nehmen. Dass im angefochtenen Urteil fälschlicherweise noch die übernommene Gesellschaft aufgeführt wird, ändert nichts daran. Die Vorinstanz ist zwar diesbe- züglich vom falschen Sachverhalt ausgegangen, doch bleibt dies infolge der so- eben dargelegten Sachlage ohne nachteilige Auswirkungen (vgl. BGer 4A_232/2014, 4A_610/2014 vom 30. März 2015 E. 4.2.2. [nicht publiziert in BGE 141 III 106]). Das Urteil der hiesigen Kammer lautet deshalb auf die B._____ AG (als Rechtsnachfolgerin der D._____ AG) als Berufungsbeklagte. 3.3. Aus den dargelegten Gründen vermögen letztlich die Rügen der Beru- fungsklägerin, wonach die Vorinstanz hinsichtlich die Parteifähigkeit der D._____ AG sowohl den Sachverhalt falsch festgestellt (act. 2 Rz. II.1.) als auch das Recht falsch angewendet habe (act. 2 Rz. III.4.) nicht durchzudringen.

4. Neue Tatsachen und neue Beweismittel 4.1. Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel im Rechtsmittelverfahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vor- gebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vor- gebracht werden konnten. Diejenige Partei, welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen will, hat darzutun und zu beweisen, dass diese Vor- aussetzungen vorliegen (BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E. 3.5.1; OGer ZH LB170050 vom 22. September 2017 E. II.3; LB170028 vom 30. Novem- ber 2017 E. II/1.2). 4.2. Die Berufungsklägerin stellt folgende Behauptungen erstmals in ihrer Beru- fungsschrift auf: Der von Herrn H._____ benannte Zeuge stehe in einem Abhän-

- 6 - gigkeitsverhältnis zu Herrn H._____ und sei von diesem bedroht bzw. zur Falsch- aussage genötigt worden (act. 2 Rz. II.2.a.). Es hätten rassistische Motive vorge- legen bzw. Herr H._____ habe sich regelmässig rassistisch gegenüber Personen mit Migrationshintergrund geäussert (act. 2 Rz. II.2.c., Rz. III.1.). Sie sei seit über 13 Jahren Mieterin im Areal (act. 2 Rz. II.3., Rz. III.3.). Es bestünden keine kon- kreten Bauvorhaben, da u.a. weitere Grundstückeigentümer nicht verkaufen woll- ten oder sich ein Baustopp bis 2033 abzeichne (Rz. II.4.). Sie bewerbe sich seit September 2024 ununterbrochen für eine neue Halle und erhalte nur Absagen (act. 2 Rz. III.2.). Bei diesen Tatsachenbehauptungen handelt es sich um Noven. Die Berufungsklägerin legt jedoch nicht dar, inwiefern die Voraussetzungen von Art. 317 ZPO erfüllt sind, weshalb die Behauptungen unberücksichtigt bleiben. Bereits im vorinstanzlichen Verfahren bestritt die Berufungsklägerin, dass Herr H._____ aufgrund des Vorfalls vom 30. November 2022 an einer bleibenden Sehschwäche leide (act. 6/30/1 Rz. 20). Im Rechtsmittelverfahren bestreitet sie nun auch die übrigen von der Berufungsbeklagten behaupteten Verletzungen von Herrn H._____ bzw. dass diese bei dem Vorfall entstanden seien (act. 2 Rz. II.2.b.). Auch dabei handelt es sich um Noven, wobei die Berufungsklägerin nicht darlegt, inwiefern die Voraussetzungen für deren Berücksichtigung vorlie- gen. Anzumerken ist, dass die Berufungsklägerin in ihrer Klage selbst anerkannte, dass sowohl Herr H._____ als auch Herr G._____ bei der Auseinandersetzung Verletzungen davon trugen (vgl. act. 6/1 Rz. 20). 4.3. Ferner reichte die Berufungsklägerin mit ihrer Berufungsschrift diverse Be- werbungen und Absagen zu den Akten. Im vorinstanzlichen Verfahren reichte sie nur einen Teil dieser Absagen ein (vgl. act. 6/4/15; act. 6/32/100; act. 6/32/103; act. 6/32/105). Die übrigen Absagen sowie die Bewerbungen wurden erstmals im Rechtsmittelverfahren ins Recht gelegt, ohne dass die Berufungsklägerin dartut, dass die Voraussetzungen von Art. 317 ZPO vorliegen. Diese Beweismittel blei- ben folglich unberücksichtigt.

- 7 -

5. Begründungsobliegenheit 5.1. Die Berufung ist begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In der schriftlichen Begründung hat die Berufung führende Partei hinreichend genau auf- zuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet (BGE 142 I 93 E. 8.2; 138 III 374 E. 4.3.1). Sie muss sich dazu mit den Erwägun- gen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_291/2019 vom 20. August 2019 E. 3.2; 5A_573/2017 vom 19. Oktober 2017 E. 3.1). In der Rechtsmitteleingabe sind die Behauptungen bestimmt und vollständig aufzustellen und es ist mittels klarer und sauberer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo die massgebenden Behaup- tungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden (OGer ZH LA210006 vom 12. November 2021 E. II.2). Es genügt nicht, bloss auf die Vor- bringen vor der ersten Instanz zu verweisen oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Art und Weise zu kritisieren (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1). 5.2. Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe den Sachverhalt hinsicht- lich des Vorfalls vom 30. November 2022, die milderen Mittel und den angebli- chen Umbau/Abbruch fehlerhaft bzw. unvollständig festgestellt. 5.2.1. Hinsichtlich des Vorfalls vom 30. November 2022 bringt sie vor, Herr G._____ habe Herrn H._____ nicht "zusammengeschlagen", sondern Herr H._____ sei als erster tätlich geworden. Die gegenteiligen Darstellungen der Be- rufungsbeklagten sowie von Herrn H._____ seien nicht glaubhaft, da Herr H._____ in Bezug auf den Vorfall (Anwesenheit von Herrn I._____) gelogen habe (zur gerügten Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vgl. E. 5.3.4. un- ten). Gesicherte Beweise für die behauptete Sehschwäche bzw. dass diese auf den Vorfall vom 20. November 2022 zurückzuführen sei, lägen nicht vor. Herr H._____ pflege eine persönliche Feindschaft gegen Herrn G._____ und suche nach Vorwänden, um die Berufungsklägerin aus dem Areal zu drängen. Dass die Kündigung erst drei Monate nach dem Vorfall ausgesprochen wurde, unterstrei- che, dass es sich um eine nachträgliche Konstruktion handle und nicht um eine

- 8 - rasche Reaktion der Berufungsbeklagten auf eine angebliche Gefahr (act. 2 Rz. II.2.a. – I.2.c.). Zu diesen gerügten Punkten gab die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die von den Parteien aufgestellten Behauptungen wieder und würdigte diese (E. 3.4.2. – 3.4.4.). Die Berufungsklägerin setzt sich mit der vorinstanzlichen Wür- digung nicht auseinander. Sie nimmt in ihren Ausführungen nicht darauf Bezug, sondern lässt es dabei bewenden, ihre bereits im erstinstanzlichen Verfahren vor- gebrachten Tatsachenbehauptungen zu wiederholen. Damit kommt sie ihrer Be- gründungsobliegenheit nicht nach. 5.2.2. Auch mit Bezug auf die Frage, ob die Berufungsbeklagte anstelle der Kün- digung mildere Massnahmen hätte ergreifen müssen, habe die Vorinstanz, so die Berufungsklägerin weiter, den Sachverhalt falsch festgestellt. Abgesehen vom langjährigen persönlichen Zerwürfnis mit Herrn H._____ lägen keine Probleme oder gravierende Vorfälle vor, die das Mietverhältnis gestört hätten. Die Vorin- stanz habe übergangen, dass die Berufungsbeklagte andere mildere Massnah- men hätte ergreifen können und der Vorfall für Herrn H._____ keine Konsequen- zen gehabt habe. Diesbezügliche Tatsachen (Investitionen des Mieters, gute Zah- lungsmoral, mögliche Deeskalationsmassnahmen) seien unberücksichtigt geblie- ben oder nur unzureichend gewürdigt worden (act. 2 Rz. II.3.). Mit diesen Ausführungen setzt sich die Berufungsklägerin mit den vorin- stanzlichen Erwägungen zu den milderen Massnahmen (E. 3.4.4.) nicht hinrei- chend auseinander bzw. nimmt nicht einmal darauf Bezug. Sie erhebt lediglich pauschale Vorwürfe. 5.2.3. Weiter moniert die Berufungsklägerin, die Vorinstanz habe den Sachver- halt zum angeblich von der Berufungsbeklagten geplanten Umbau/Abbruch ledig- lich summarisch festgestellt. Soweit die Vorinstanz gestützt auf einen künftigen Umbau von einem Interesse der Berufungsbeklagten an der Kündigung ausgehe, sei dies faktisch nicht belegt und umsetzbar. Dieser Punkt sei zwar nicht der pri- märe Kündigungsgrund, zeige aber, dass der tatsächliche Hintergrund der Kündi-

- 9 - gung ausschliesslich in der persönlichen Fehde von Herrn H._____ mit der Beru- fungsklägerin liege (act. 2 Rz. II.4.). Erneut nimmt die Berufungsklägerin weder Bezug auf die vorinstanzliche Entscheidbegründung, welche das Vorbringen der Berufungsklägerin, die Beru- fungsbeklagte verfolge ein Bauvorhaben, würdigt (E. 4.2.3. f.), noch zeigt sie auf, inwiefern die Begründung fehlerhaft sei bzw. von ihr vorgebrachte Tatsachen nicht berücksichtige. Eine Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Ent- scheid findet nicht statt, womit es auch dieser Rüge an einer Begründung fehlt. 5.3. Die Berufungsklägerin rügt auch eine falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz (act. 2 Rz. III.): 5.3.1. In Bezug auf die Anfechtbarkeit der Kündigung führt sie aus, die Beru- fungsbeklagte habe die Kündigung einzig gestützt auf eine (unbewiesene) An- schuldigung von Herrn H._____ ausgesprochen und den Sachverhalt nicht ord- nungsgemäss abgeklärt. Dass zwischen dem Vorfall und der Kündigung drei Mo- nate vergangen seien, beweise zudem, dass keineswegs eine akute Gefahr vor- gelegen habe, sodass eine Kündigung angezeigt gewesen wäre, sondern viel- mehr ein nachträglicher Racheakt stattgefunden habe (vgl. act. 2 Rz. III.1.). Diese Ausführungen der Berufungsklägerin beziehen sich nicht auf die vorin- stanzliche Rechtsanwendung. Zudem wird in ihnen (erneut) nicht auf die vorin- stanzlichen Erwägungen, weshalb die Kündigung nicht anfechtbar sei (E. 3.4.4. ff.), Bezug genommen und es wird nicht aufgezeigt, inwiefern diese als fehlerhaft zu betrachten seien. Die Anforderungen an die Begründungsobliegen- heit sind nicht erfüllt. 5.3.2. Weiter rügt die Berufungsklägerin, die Vorinstanz habe bei der Interessen- abwägung zu den milderen Massnahmen die ihr entstehenden Nachteile und die ultima ratio-Eigenschaft der Kündigung nicht oder nur ungenügend berücksichtigt. Die angebliche Fürsorgepflicht der Berufungsbeklagten gegenüber Herrn H._____ sei überbewertet worden, ohne die Schutz- und Treuepflicht der Berufungsbeklag-

- 10 - ten ihr gegenüber sowie die massiven wirtschaftlichen Einbussen einer Kündi- gung zu würdigen (act. 2 Rz. III.2.). Die Vorinstanz prüfte, ob die Berufungsbeklagte vor Aussprache der Kündi- gung eine Stellungnahme von Herrn G._____ hätte einholen müssen und ob an- stelle der Kündigung die Berufungsklägerin bzw. Herr G._____ hätte abgemahnt werden müssen. In ihrer Begründung, weshalb diese milderen Massnahmen nicht ergriffen werden mussten, legte sie die unterschiedlichen Pflichten der Berufungs- beklagten gegenüber der Berufungsklägerin (als Mieterin) und Herrn H._____ (als Arbeitnehmer) dar und würdigte diese ausführlich (E. 3.4.4.). Bei der Beantwor- tung der Frage, ob die Kündigung anfechtbar sei, wurden auch die Auswirkungen der Kündigung für die Berufungsklägerin berücksichtigt und den Interessen der Berufungsbeklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenübergestellt. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass kein krasses Missverhältnis vorliege (E. 3.4.7.). Mit der Darlegung der einzelnen Interessen und insbesondere deren Abwägung, welche die Vorinstanz ausführlich vornahm, setzt sich die Berufungs- klägerin in keiner Weise auseinander. Sie belässt es bei der pauschalen Behaup- tung, die ihr entstehenden Nachteile und ihr gegenüber geltende Schutz- und Treuepflicht seien "nicht oder nur ungenügend " in die Interessenabwägung ein- geflossen, womit sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nachkommt. 5.3.3. Hinsichtlich der Erstreckung bringt die Berufungsklägerin vor, die Vorin- stanz habe nicht oder nur ungenügend beachtet, dass sämtliche Härtegründe von Art. 272 OR, namentlich die massiven Investitionen, das stark standortgebundene Gewerbe, die hohen Anforderungen an einen Ersatzstandort, der drohende Kun- denverlust und die finanziellen Einbussen, vollumfänglich auf ihrer Seite greifen würden. Zudem habe sich die Vorinstanz zu sehr von der einseitigen Darstellung einer angeblichen Eskalation leiten lassen, ohne die zahlreichen Gegenindizien zu würdigen, die dafür sprechen würden, dass die Anschuldigungen von Herrn H._____ konstruiert seien. Gemäss der Berufungsklägerin wäre eine wesentlich längere Erstreckung anzuordnen gewesen (act. 2 Rz. III.3.). Die Vorinstanz begründete die vorgenommene Prüfung der Härtesituation und die Interessenabwägung ausführlich. Dabei berücksichtigte sie auch – aber

- 11 - nicht nur – die von der Berufungsklägerin aufgeführten Faktoren, die sie sorgfältig würdigte (E. 4.2. – 4.7.). Die Berufungsklägerin setzt sich mit der ausführlichen und sorgfältigen vorinstanzlichen Würdigung der von ihr genannten Faktoren nicht auseinander und zeigt nicht auf, inwiefern diese fehlerhaft sei. Sie erhebt lediglich den pauschalen Vorwurf, die für sie sprechenden Faktoren seien "nicht oder (nur ungenügend)" berücksichtigt worden. Damit sind die Anforderungen an die Be- gründungsobliegenheit nicht erfüllt. 5.3.4. Die Berufungsklägerin moniert ferner, die Vorinstanz habe keine Zeugen- aussage von Herrn I._____ erhoben, womit ihre Beweisofferte ignoriert bzw. un- zureichend berücksichtigt worden sei. Dies stelle eine Verletzung von Art. 8 ZGB sowie Art. 29 BV dar. Auch sei trotz klaren Hinweisen auf eine mögliche Drohung von Herrn H._____ gegenüber Herrn I._____ kein ausreichendes Beweisverfah- ren erfolgt (act. 2 Rz. III.4., zur Rüge der fehlenden Parteifähigkeit vgl. E. 3. oben). Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid ausführlich dar, weshalb sowohl von einer Einvernahme von Herrn I._____ als auch einer persönlichen Be- fragung von Herrn H._____ und Herrn G._____ abgesehen werden könne (E. 3.4.3.). Mit diesen Argumenten setzt sich die Berufungsklägerin in keiner Weise auseinander, weshalb sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nachkommt. 5.4. Es ist das Fazit zu ziehen, dass weder die Rügen, mit welchen die Beru- fungsklägerin eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung geltend macht, noch jene, in denen sie der Vorinstanz eine unrichtige Rechtsanwendung vorhält, begründet werden. Die Berufung ist folglich nicht hinreichend begründet, weshalb auf sie nicht einzutreten ist.

6. Kosten und Entschädigung 6.1. Beim vorliegenden Verfahrensausgang wird die Berufungsklägerin kosten- pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Unter Berücksichtigung des Streitwerts von Fr. 233'325.– (vgl. E. 2. oben), der Erledigung des Rechtsmittelverfahrens ohne Anspruchsprüfung (§ 10 Abs. 1 GebV OG) und in Anwendung von § 12 Abs. 1

- 12 - und Abs. 2 i.V.m. § 2, § 4 Abs. 1 – 3 und § 7 lit. a GebV OG ist die Entscheidge- bühr auf Fr. 5'000.– festzusetzen. 6.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin nicht, da sie unterliegt und der Berufungsbeklagten nicht, da ihr keine Aufwendun- gen entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird beschlossen:

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt. Sie wird aus dem von der Berufungskläge- rin geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Der Überschuss des geleisteten Vorschusses wird der Berufungsklägerin zurückerstattet, unter Vorbehalt ei- nes allfälligen Verrechnungsanspruchs.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei- lage eines Doppels von act. 2 und act. 5/2 – 4, sowie an das Bezirksgericht Uster, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 13 - Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 233'325.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw C. Widmer versandt am: