NG240009-O, ZMP 2025 Nr. 8: Ordentliche Kündigung wegen...

Sachverhalt

unvollständig bzw. falsch fest und verletze das rechtliche Gehör der Berufungsklä- gerin. Aus diesem Grund sei die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens und neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 4.2 Bei unbefristeten Mietverhältnissen steht dem Vermieter im Falle von Pflichtverletzungen im Sinne von Art. 257f OR nebst der ausserordentlichen auch die ordentliche Kündigung offen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2019, Vorbemer- kungen und Art. 253-265, Art. 257f N 64 und 86). Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grund- sätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grund- satz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus ei- nem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.2 ff.; BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_255/2024 vom 20. August 2024, E. 3.1; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2022, Art. 269-273c, Art. 271 N 165 und 167, Art. 271a N 66; vgl. Art. 271 Abs. 1 f. OR). Das Gesetz zählt beispielhaft Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar ist (vgl. Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend mache (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Hierfür ist es erforderlich, dass die

- 11 - Kündigung des Vermieters aufgrund der Geltendmachung von Ansprüchen er- folgte (adäquater Kausalzusammenhang; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 55). Nebst dem zeitlichen Zusammenhang ist dabei insbesondere auch die Kündigungsbegründung von Bedeutung. So ist ein adäquater Kausalzu- sammenhang regelmässig dann zu verneinen, wenn der Vermieter ein gewichtiges Kündigungsmotiv zu belegen vermag, welches eine Kündigung ungeachtet allfällig geltend gemachter Ansprüche rechtfertigt (BGE 148 III 215 E. 3.2.1; BGE 143 III 344 E. 5.3.4; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; OGer ZH NG170019 vom 9. März 2018, E. 7.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 60 f.). Das Geltendmachen von Ansprüchen geringfügiger Art spricht ferner eher gegen eine Vergeltungskündigung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 63). 4.3 Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verfügen die Parteien über einen Beweisab- nahmeanspruch, wonach sie für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis zu- gelassen werden, sofern der beantragte Beweis tauglich sowie form- und fristge- recht beantragt worden ist. Dieses Parteirecht steht jedoch im Spannungsfeld zur Möglichkeit der antizipierten Beweiswürdigung. Danach kann das Gericht von ei- ner beantragten Beweiserhebung absehen, ohne dass es den Beweisführungsan- spruch verletzt, wenn es diese von vornherein nicht für geeignet hält, die behaup- tete Tatsache zu beweisen, oder wenn es seine Überzeugung bereits aus anderen Beweisen gewonnen hat und davon ausgeht, dass weitere Abklärungen am mas- sgeblichen Beweisergebnis nichts mehr zu ändern vermögen (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; BSK ZPO-GUYAN, 4. Aufl. 2024, Art. 157 N 14; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, 3. Aufl. 2025, Art. 152 N 8 f. und 26). 4.4 Die Darstellung der Berufungsklägerin, dass sich die ihr vorgeworfenen Ver- fehlungen weder aus den Parteiausführungen noch aus den offerierten Beweismit- teln ergeben würden, steht im Widerspruch zu den Akten. So liegen insbesondere diverse Beschwerden von unterschiedlichen Nachbarn, ein Störungsprotokoll der Familie Z. sowie ein Hinweis auf einen Polizeieinsatz infolge Nachtruhestörung in den Akten, die den Schluss auf ein entsprechendes Verhalten der Berufungsklä- gerin bzw. entsprechende Pflichtverletzungen zulassen. Da der Vergleich vom 19. März 2015 für das vorliegende Urteil nicht von Relevanz ist, erübrigen sich Weite- rungen zu den entsprechenden Rügen der Berufungsklägerin. Es trifft ferner nicht

- 12 - zu, dass die Vorinstanz auf keine anderen Aktenstücke verwiesen habe. So nimmt diese sowohl auf die beiden Abmahnungen vom 7. Dezember 2021 und vom 15. März 2022 wie auch auf die schriftlichen Beschwerden der Nachbarn Bezug (vgl. Vi. E. 4.2.2). Darüber hinaus verweist sie auf zwei konkrete von der Berufungsklä- gerin zugestandene Vorfälle mit der Familie Z. und den Damen X. und T. (vgl. Vi. E. 4.2.2; siehe auch E. II./4.1 hiervor und E. II./4.5 hiernach). Die Berufungskläge- rin räumt bestimmte Verfehlungen somit gar selbst ein. Die entsprechenden Rügen der Berufungsklägerin vermögen folglich nicht zu überzeugen. 4.5 Die Behauptung der Berufungsklägerin, wonach ein Mieter im Falle einer Abmahnung nicht mit einer Kündigung rechnen müsste, entbehrt sodann jeder Grundlage. So ist es einer Abmahnung inhärent, dass es ohne entsprechende Ver- besserung bzw. bei fortdauernden Pflichtverletzungen zu einer Kündigung kom- men kann, da andernfalls keine Abmahnung ausgesprochen würde. Des Weiteren stellte die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Berufungsklägerin von der Berufungs- beklagten vor den im Mai und Juni 2022 ausgesprochenen Kündigungen unbe- strittenermassen mit den zwei Abmahnungen von Dezember 2021 und März 2022 auf diverse Beschwerden von Nachbarn hingewiesen worden sei (vgl. Vi. E. 4.2.2). Sodann stellte sie fest, dass sich die Berufungsklägerin, wie diese wohlgemerkt auch selbst bestätigte, in der Nacht vom 29. April 2022 − und damit nach der zwei- ten Abmahnung und vor der Kündigung − bei der Familie Z. durch Klopfen und lautes Rufen bemerkbar gemacht, damit entsprechend Lärm veranstaltet und sich rücksichtslos verhalten habe (Vi. E. 4.2.2). Überdies nimmt die Vorinstanz Bezug auf den von der Berufungsklägerin ebenfalls zugestandenen Vorfall mit X. und T., welcher die Tendenz der Berufungsklägerin aufzeige, anderen Hausbewohnern Vorschriften zu machen (Vi. E. 4.2.2). Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vo- rinstanz darin insgesamt eine von der Berufungsklägerin zumindest erheblich mit- verschuldete Beeinträchtigung des Hausfriedens erblickte und wenn sie alleine schon deswegen keinen vorgeschobenen Kündigungsgrund erkennen konnte (vgl. Vi. E. 4.2.2). Der Chronologie der Ereignisse lässt sich ferner entnehmen, dass die Kündigung nach den zwei fraglichen Abmahnungen aufgrund wiederholter bzw. anhaltender Pflichtverletzungen durch die Berufungsklägerin ausgesprochen wurde. Damit vermochte die Berufungsbeklagte ein gewichtiges Kündigungsmotiv nachzuweisen, welches nichts mit der Geltendmachung mietrechtlicher Ansprüche

- 13 - bzw. der von der Berufungsklägerin verlangten Einsicht in ihr Mietdossier zu tun hatte. Damit liegt kein Sachverhalt nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vor, der auf die Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung hindeuten würde (vgl. ZK- HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 60 ff.; siehe auch BGer 4A_500/2023 vom

11. April 2024, E. 6.3 und BGer 4A_497/2011 vom 22. Dezember 2011, E. 2.4). Die vor Vorinstanz gemachten Ausführungen zum behaupteten zeitlichen Konnex zwischen Einsichtsbegehren und Kündigung sind sodann nicht überzeugend. Die Berufungsklägerin tut demnach keine Umstände dar, die das legitime Kündigungs- motiv der Berufungsbeklagten umzustossen vermöchten. Wie von der Vorinstanz richtigerweise festgestellt, hatte die Berufungsklägerin ihre Einsichtsbegehren erst nach Erhalt der ersten und zweiten Abmahnung mit Schreiben vom 21. Dezember 2021 und vom 14. April 2022 gestellt. Sodann erfolgte die zweite Kündigung vom

16. Juni 2022 lediglich vorsorglich, weil die erste Kündigung vom 3. Mai 2022 im Namen des verstorbenen †C. ausgesprochen worden war (vgl. … Vi. E. 4.2.2; vgl. auch E. I./1. hiervor). Diesbezüglich ist folglich überhaupt kein Zusammenhang zwischen Einsichtsbegehren und Kündigung ersichtlich. Von einer Rachekündi- gung kann folglich auch deshalb nicht die Rede sein. Wie die Vorinstanz sodann korrekt ausführte, gilt die Absicht, einen gestörten Hausfrieden wiederherzustellen, durchaus als legitimer Kündigungsgrund bzw. als objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse des Vermieters (vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. Sep- tember 2017, E. 4.4 und BGer 4A_735/2011 vom 16. Januar 2012, E. 2.4). Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (vgl. Vi. E. 4.2.1). In Anbetracht der vorliegenden Umstände − insbeson- dere der Vorfälle und Abmahnungen, welche der Kündigung vorausgingen, der anhaltenden Pflichtverletzungen auch nach erfolgter Abmahnung bzw. der den Ab- mahnungen zuwiderlaufenden Verhaltensweisen der Berufungsklägerin sowie der damit zusammenhängenden Kündigung der Familie Z. − ist es schliesslich nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz der Berufungsbeklagten folgend die Kündi- gung als geeignete Massnahme erachtete, um den Hausfrieden wiederherzustel- len. Es ist wohlgemerkt auch nicht ersichtlich, was die Berufungsbeklagte sonst hätte vorkehren können. Das Vorgehen der Berufungsbeklagten wird schliesslich auch vom Umstand gestützt, dass sich das Verhalten der Berufungsklägerin selbst

- 14 - nach ausgesprochener Kündigung dem Vernehmen nach bzw. entgegen ihrer Be- hauptung und trotz angeblicher Entschuldigung bei der Familie Z. nicht verbessert hat. So kam es offenbar auch danach zu diversen Unverträglichkeiten im Zusam- menhang mit der Berufungsklägerin. 4.6 Die Vorinstanz durfte sodann in antizipierter Beweiswürdigung auf die Be- fragung der Berufungsklägerin sowie auf die offerierten Zeugenaussagen verzich- ten. Die Berufungsklägerin konnte sich in ihrer Klageantwort sowie im Rahmen der Hauptverhandlung zur Sache äussern und ihre Position darlegen bzw. durch ihre Rechtsvertretung darlegen lassen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vo- rinstanz in Anbetracht der Parteivorbringen und der vorliegenden Urkunden (…) davon ausging, dass die Berufungsklägerin auch nach bzw. trotz entsprechender Abmahnungen Pflichtverletzungen begangen habe und die erneute Darlegung ih- rer Sicht weder neue Erkenntnisse bringen noch etwas am Beweisergebnis ändern werde, weshalb sie auf deren Befragung verzichten konnte, ohne dass ihr Beweis- führungsanspruch oder ihr rechtliches Gehör verletzt worden wäre (vgl. auch E. II./4.5 hiervor). Auch betreffend die offerierten Zeugenaussagen kann keine Ver- letzung des Beweisführungsanspruchs oder des rechtlichen Gehörs erblickt wer- den. So ist insbesondere nicht ersichtlich, inwiefern sich die aufgeführten Zeugen konkret zu den in den Abmahnungen enthaltenen Beschwerden bzw. zu den Be- schwerden von der Familie Z. und von X. überhaupt hätten äussern können, was sie in ihren Bestätigungsschreiben wohlgemerkt auch nicht tun. Die Berufungsklä- gerin führte diese Zeugen denn auch nur für den allgemeinen Nachweis an, wo- nach sie eine sehr angenehme, zuvorkommende und freundliche Mitmieterin sei, die zu keinerlei Beanstandungen Anlass gebe und von welcher zu keinem Zeit- punkt irgendwelche Ruhestörungen ausgehen würden. Das Verhalten der Beru- fungsklägerin diesen Zeugen gegenüber bzw. deren Verhältnis untereinander bil- det jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und ist daher auch nicht von Relevanz. Schliesslich könnte aus der Tatsache, dass gewisse ehemalige oder jetzige Mieter und Nachbarn mit der Berufungsklägerin gut auskamen bzw. auskommen, ohnehin nicht abgeleitet werden, dass das Verhalten der Berufungs- klägerin anderen Mietern und Nachbarn gegenüber nicht zu beanstanden war bzw. ist (vgl. BGer 4A_114/2010 vom 12. Juli 2010, E. 2.2).

- 15 - 4.7 Zusammenfassend vermögen die Rügen der Berufungsklägerin am vo- rinstanzlichen Entscheid, wonach sich die Kündigung vom 16. Juni 2022 als mit Treu und Glauben vereinbar und damit als gültig erweise, nichts zu ändern.

5. Erstreckung des Mietverhältnisses 5.1 Mit Bezug auf die von ihrer Seite vorliegenden Härtegründe trifft es der Be- rufungsklägerin zufolge nicht zu, dass die gesundheitlichen Aspekte für die Such- bemühungen weniger relevant seien. So habe die Berufungsklägerin dargelegt, dass sich ihre äusserst gravierenden, chronischen, gesundheitlichen Einschrän- kungen infolge ständiger Therapie, medizinischer Behandlung und Bestrahlungen direkt auf die Suchbemühungen auswirken würden. So könne sie teils tagelang weder schreiben noch einen Computer bedienen, geschweige denn Wohnungen besichtigen. Ferner sei sie teilweise extrem immobil. Auf diese Umstände gehe die Vorinstanz nicht hinreichend ein und habe es auch unterlassen, die Berufungsklä- gerin hierzu anzuhören. Indem die Vorinstanz die starken Auswirkungen der ge- sundheitlichen Probleme der Berufungsklägerin auf die Suchbemühungen nicht erfasse, stelle sie den Sachverhalt falsch fest. Ausserdem spiele die Nähe zu den zwingend benötigten Gesundheitseinrichtungen entgegen der Auffassung der Vo- rinstanz eine zentrale Rolle. So könne sich die Berufungsklägerin nicht einfach einen neuen Arzt oder Behandlungsort suchen und auch nicht einfach mit den öf- fentlichen Verkehrsmitteln quer durch die Stadt fahren. Auch seien die vorinstanz- lichen Feststellungen zur Einbürgerung der Berufungsklägerin falsch. Letztere habe dargelegt, dass sie sich einbürgern lassen wolle. Infolge Verzichts auf die Befragung der Berufungsklägerin stehe fest, dass eine Einbürgerungsabsicht der Berufungsklägerin vorliege. Dass sich ein Wegzug auf die geplante Einbürgerung auswirken würde, sei klarerweise zu bejahen, da die Berufungsklägerin bei einem Wegzug in eine neue Gemeinde erneut mindestens zwei Jahre zuwarten müsste. Auch diesbezüglich stelle die Vorinstanz den Sachverhalt falsch fest und wende das Recht falsch an. Auch habe die Berufungsklägerin hinreichend substantiiert dargelegt, dass sie sich seit Erhalt der Kündigung stets nach einer neuen Woh- nung umgesehen habe. Es sei einleuchtend, dass die Berufungsklägerin aufgrund ihrer massiven gesundheitlichen Einschränkungen nur reduzierte Suchbemühun-

- 16 - gen habe anstellen können und dass es auf dem ausgetrockneten Wohnungs- markt ohnehin schwierig sei, ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Zudem be- rücksichtige die Vorinstanz bei der geforderten Menge an Suchbemühungen die massiven gesundheitlichen Probleme der Berufungsklägerin kaum. Dass die Suchbemühungen der Berufungsklägerin bis heute erfolglos blieben, sei den er- schwerenden Umständen und dem insbesondere für prekäre finanzielle Möglich- keiten ausgetrockneten Wohnungsmarkt geschuldet. Dass die Berufungsbeklagte an der Wiederherstellung des Hausfriedens ein gewichtiges Interesse habe, ba- siere ferner auf einem falschen bzw. unvollständig festgestellten Sachverhalt. So gehe die Vorinstanz diesbezüglich nur betreffend Z. sowie X./T. hinreichend kon- kret auf die angeblichen Differenzen und Beschwerden ein. Wie gezeigt, seien diese Beschwerden jedoch unbegründet. Insofern sei der Hausfrieden gar nicht gestört. Alleine die Gefahr neuer Reibereien begründe sodann kein zureichendes Interesse der Berufungsbeklagten. Eine solche Gefahr gehe aus den Parteiaus- führungen und den offerierten Beweismitteln ferner auch nicht hervor. Auch dass die Berufungsklägerin den Hausfrieden in einer Weise in eine Schieflage gebracht habe, die nicht zu tolerieren sei, ergebe sich weder aus den Parteiausführungen noch den offerierten Beweismitteln. Insofern stelle die Vorinstanz den Sachverhalt falsch fest bzw. ziehe jedenfalls die falschen Schlüsse daraus. Hinzu komme, dass die Familie Z. ausgezogen sei, womit sich die Situation entspannt habe und wodurch die Hauptursache für den gestörten Hausfrieden verschwunden sei. Zu- mal der Hausfrieden zu anderen Mietparteien gemäss den vorinstanzlichen Fest- stellungen nicht gestört sei, könne somit nicht mehr von einem gestörten Hausfrie- den gesprochen werden. Infolgedessen könne auch das Interesse der Berufungs- beklagten an der Wiederherstellung des Hausfriedens kein gewichtiges sein, das eine Kündigung rechtfertigen würde. Auch insofern stelle die Vorinstanz den Sach- verhalt falsch fest bzw. würdige diesen falsch. Der erheblichen Härte auf Seiten der Berufungsklägerin stehe folglich kein schützenswertes Interesse der Beru- fungsbeklagten gegenüber, weshalb der Berufungsklägerin bei Feststellung der Gültigkeit der Kündigung eine Erstreckung von drei Jahren zu gewähren sei. 5.2 Betreffend die Erstreckungsvoraussetzungen kann auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (Vi. E. 5.2), wobei besonders her-

- 17 - vorzuheben ist, dass dem Richter bei der Festlegung der Art und Dauer der ge- währten Erstreckung innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessens- spielraum zusteht (vgl. BGE 136 III 190 E. 6 und BGE 125 III 226 E. 4b). 5.3 Mit ihrer Rüge, wonach es seitens der Berufungsbeklagten an einem ge- wichtigen Interesse an der Wiederherstellung des Hausfriedens mangle, vermag die Berufungsklägerin nicht durchzudringen. Diesbezüglich sei auf die Ausführun- gen in E. II./4.5 f. hiervor verwiesen. Darüber hinaus befürchtet die Vorinstanz auf- grund der Vorfälle und des Verhaltens der Berufungsklägerin − insbesondere nach der Kündigung (vgl. E. II./4.5 hiervor) − zurecht neue Reibereien. Wenn die Beru- fungsklägerin ferner behauptet, aufgrund des Auszugs der Familie Z. könne nicht mehr von einem gestörten Hausfrieden gesprochen werden, trifft dies alleine schon deswegen nicht zu, weil X. nach wie vor in der betroffenen Mietliegenschaft wohnhaft ist und auch nach der Kündigung Vorfälle mit der Berufungsklägerin zu melden hatte. Betreffend die beabsichtigte Einbürgerung beschränkte sich die Be- rufungsklägerin vor Vorinstanz sodann darauf, ihre Absicht zu behaupten. Weder reichte sie hierzu entsprechende Unterlagen ein noch machte sie konkrete Aus- führungen dazu, weshalb die diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägungen nicht zu beanstanden sind (vgl. … Vi. E. E. 5.3). Wie die Vorinstanz überdies richtig feststellte, steht der Berufungsklägerin für die Wohnungssuche in dieser Hinsicht das gesamte Stadtgebiet offen. Ferner trifft es nicht zu, dass die Vorinstanz den gesundheitlichen Einschränkungen der Berufungsklägerin keine Beachtung ge- schenkt hätte. So gestand sie durchaus zu, dass sich die gesundheitlichen Ein- schränkungen der Berufungsklägerin bzw. deren Bewegungseinschränkungen auf die Suche nach einer passenden Ersatzwohnung auswirken würden. Richtiger- weise wies die Vorinstanz jedoch auch darauf hin, dass ein Umzug im Falle einer gültigen Kündigung − wie sie hier vorliegt − unausweichlich sei und die Berufungs- klägerin hierfür die nötige Hilfe in Anspruch nehmen müsse (vgl. Vi. E. 5.3). Wie die Vorinstanz ebenfalls richtig feststellte, befinden sich die behandelnden Ärzte der Berufungsklägerin bzw. die von ihr besuchten medizinischen Einrichtungen an verschiedenen Orten in- und ausserhalb der Stadt Zürich, so im Kreis 3, im Kreis 7 (Zürich Fluntern und Zürich Hirslanden), im Kreis 9 und in Zumikon und damit wohlgemerkt weder im Kreis 6, wo sie derzeit wohnt, noch in unmittelbarer Nähe dazu. Trotz der ihrerseits vorgebrachten gesundheitlichen Einschränkungen ist sie

- 18 - somit offensichtlich bereits jetzt in der Lage, entsprechende Wege zurückzulegen. Ihr Argument, wonach sie aufgrund ihres Ärzte- und Therapienetzwerkes speziell ortsgebunden sei, vermag daher nicht zu überzeugen. Auch bezüglich der Woh- nungssuche bzw. ihrer Suchbemühungen ist den vorinstanzlichen Erwägungen zuzustimmen (vgl. Vi. E. 5.3). So beschränkte sich die Berufungsklägerin im We- sentlichen darauf, solche zu behaupten, ohne jedoch konkrete Belege einzu- reichen. Der Vorinstanz ist beizupflichten, wenn sie einige wenige Handnotizen und eine Liste mit möglichen Wohnungen als ungenügend taxiert (vgl. Vi. E. 5.3). Hinzu kommt, dass sich die Berufungsklägerin gemäss eigenen Angaben auf eine passende Stadtwohnung aufgrund des kurzfristigen Einzugs gar nicht erst bewor- ben hat. Auch dieses Verhalten der Berufungsklägerin zeugt nicht von ernsthaften Bemühungen um eine Ersatzwohnung. 5.4 Nach dem Gesagten vermag die Berufungsklägerin mit ihren Einwendun- gen am vorinstanzlichen Ermessensentscheid, das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. September 2023 zu erstrecken, nichts zu ändern. Wohlgemerkt ist die Berufungsklägerin aufgrund der Verfahrensdauer faktisch in den Genuss einer deutlich längeren − ja beinahe der beantragten dreijährigen − Erstreckung gekom- men.

6. Insgesamt vermag die Berufungsklägerin mit ihren Rügen nicht durchzu- dringen. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet und ist entsprechend abzuweisen. Infolgedessen ist das Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichts Zürich vom 11. März 2024 (Geschäfts-Nr. MJ230028-L) zu bestätigen. III.

1. Weil hinsichtlich der Regelung der erstinstanzlichen Gerichtskosten und Parteientschädigung keine konkreten Beanstandungen vorgebracht wurden, ist diese ohne Weiteres zu bestätigen.

2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem Streitwert von Fr. 54'288.− (vgl. E. II./1.1 hiervor) und in Anwendung von § 12 Abs. 1-2, § 2 Abs. 1 lit. a und lit. c–d, § 4 Abs. 1-3 sowie § 7 lit. a GebV OG auf

- 19 - Fr. 3'000.– festzusetzen. Ausgangsgemäss wird die unterliegende Berufungsklä- gerin für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Ent- scheidgebühr ist aus dem von der Berufungsklägerin im Berufungsverfahren ge- leisteten Kostenvorschuss (Fr. 3'000.–) zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 59).

3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr im Zusammenhang mit dem Berufungsverfahren keine zu entschädigenden Auf- wendungen entstanden sind. (…)»

* * * * * * * * * Mit Urteil 4A_260/2025 vom 6. Juni 2025 trat der Präsident der I. Zivilabteilung des Bundesgerichts auf eine Beschwerde in Zivilsachen der Beklagten und Beru- fungsklägerin nicht ein.

* * * * * * * * * Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe- hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge- richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident

Erwägungen (20 Absätze)

E. 1 April 2011 sowie einer Kündigungsfrist von drei Monaten und Kündigungstermi- nen per Ende März, Juni und September. Im Rahmen eines früheren Kündigungs- schutzverfahrens schlossen die Berufungsklägerin und †C. am 19. März 2015 vor

- 2 - der Schlichtungsbehörde Zürich einen Vergleich, mit welchem der Berufungsklä- gerin im Sinne einer letzten Chance die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen gewährt und sie im Sinne von Art. 257f OR dahingehend abgemahnt wurde, sich rücksichtsvoll gegenüber den Mitmietern zu verhalten. Ausserdem wurde darin vermerkt, dass das Mietverhältnis der Berufungsklägerin bei weiteren Unverträglichkeiten zwischen den Mietern ausserordentlich gekündigt werde. Ab Oktober 2021 gingen von Nachbarn und anderen Mietparteien Be- schwerden mit Bezug auf die Berufungsklägerin ein. Mit Schreiben vom 7. Dezem- ber 2021 und vom 15. März 2022 wurde die Berufungsklägerin von der M. AG entsprechend abgemahnt. Am 18. April 2022 verstarb (…) der vormalige Eigentü- mer und Vermieter des Mietobjektes. Letzteres ging nach dessen Tod in das Ei- gentum der D.-Stiftung und der E.-Stiftung über. Als Willensvollstreckerin wurde die F. AG eingesetzt. Mit amtlichem Formular vom 3. Mai 2022 sprach die M. AG im Namen des verstorbenen †C. die ordentliche Kündigung des Mietvertrags auf den 30. September 2022 aus. Auf entsprechende Nachfrage hin nannte die M. AG der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 23. Mai 2022 als Begründung für die fragliche Kündigung die Verletzung der Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), die Wiederherstellung des Hausfriedens und die subjektive Unver- träglichkeit zwischen Mietern. Für den Fall, dass diese Kündigung von einem Ge- richt für unwirksam erklärt werden sollte, kündigte der Rechtsvertreter der Willens- vollstreckerin als Vertreterin der Erben des †C. den Mietvertrag mit amtlichem For- mular vom 16. Juni 2022 erneut ordentlich und mit derselben Begründung auf den

30. September 2022.

E. 1.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru- fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe- gehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Für die Streitwert- berechnung kann auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

E. 1.2 Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Beru- fung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe- ten Entscheids schriftlich, begründet und mit Anträgen versehen einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächli- cher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwen- dung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO); soweit Ermessensausübung in Frage steht, kann auch Unange- messenheit gerügt werden (vgl. BGer 5D_113/2016 vom 26. September 2016, E. 4.2; OGer ZH LY150026 vom 4. März 2016, E. II./3.). Das Berufungsgericht kontrolliert insbesondere auch die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Ge- richts frei (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, 3. Aufl. 2021, Art.157 N 16) und prüft, ob dieses die Tatsachen, die es feststellte, auch als erwiesen betrachten konnte (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hin- reichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den an- gefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet. Es sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die ange- fochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kritik beruht (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_97/2014 vom 26. Juni 2014, E. 3.3; ZR 110/2011 Nr. 80). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beur- teilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechts- genügender Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz aber weder an die Argu- mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen, wes- halb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung

E. 1.3 Die Berufung der Berufungsklägerin vom 29. April 2024 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kam- mer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht (…), weshalb auf die Berufung einzutreten ist.

2. In ihrem Urteil vom 11. März 2024 führte die Vorinstanz unter anderem aus, dass es im fraglichen Mietobjekt unbestrittenermassen bereits in der Vergangen- heit zu diversen Unverträglichkeiten gekommen sei, bei welchen die Berufungs- klägerin das Epizentrum gebildet habe und die im Jahr 2013 gar in einer Kündi- gung resultiert hätten. Der in diesem Zusammenhang gegen eine Abmahnung ver- gleichsweise vereinbarten Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht jede Be- deutung abgesprochen werden. Ungeachtet dessen seien den Kündigungen vom

3. Mai 2022 und vom 16. Juni 2022 zwei Abmahnungen vorausgegangen, mit wel- chen die Berufungsklägerin auf diverse Beschwerden von Nachbarn hingewiesen worden sei. Das Interesse der Berufungsbeklagten an der Wiederherstellung des Hausfriedens und dem längerfristigen Verbleib künftiger Mieter in der Wohnung oberhalb der Berufungsklägerin sei sodann durchaus verständlich und legitim. In zwei Punkten hätten die Beschwerden überdies unbestrittenermassen zugetrof- fen. So habe sich die Berufungsklägerin bei der Familie Z. durch Klopfen und lau- tes Rufen bemerkbar gemacht, um diese auf ihr störendes Verhalten hinzuweisen. Hierfür selber Lärm zu veranstalten, sei jedoch nicht nachvollziehbar und zeige eine bemerkenswerte Rücksichtslosigkeit. Gleich verhalte es sich bezüglich der Auseinandersetzung mit X. und deren Freundin T.. So gehe es die Berufungsklä- gerin schlicht nichts an, auf welchem Weg Frau T. vom Nachbargrundstück zu ihrer Freundin X. gelangt. Dass ein hüfthoher Gartenzaun für eine gesunde Katze

- 6 - ein Hindernis darstellen solle, sei zudem geradezu absurd. Diese Auseinanderset- zung zeige eine gewisse Tendenz der Berufungsklägerin, anderen Hausbewoh- nern unsinnige Vorschriften zu machen. Dies sei durchaus geeignet, den Haus- frieden zu beeinträchtigen. Die Berufungsbeklagte habe der Berufungsklägerin je- doch nicht ohne Rücksicht auf die Hintergründe gekündigt, sondern sei den Vor- würfen in ihr zumutbarer Weise nachgegangen. Wie gezeigt, habe die Berufungs- klägerin somit erheblichen Anteil an den Problemen gehabt. Allein schon deswe- gen könne es sich vorliegend nicht um einen vorgeschobenen Kündigungsgrund handeln. Die Kündigung und das Begehren um Einsicht in ihr Mietdossier würden zwar in einem gewissen zeitlichen Zusammenhang stehen. Die Berufungsklägerin räume jedoch selbst ein, dass sie erst im Anschluss an die erfolgten Abmahnun- gen Einsicht in ihr Mietdossier verlangt hätte. Damit zeige sich, dass die Kündigung auf die fraglichen Pflichtverletzungen und nicht auf das Einsichtsbegehren zurück- zuführen sei. Die Kündigung vom 16. Juni 2022 erweise sich folglich als mit Treu und Glauben vereinbar und damit als gültig. Betreffend die Erstreckung des Miet- verhältnisses stellte die Vorinstanz ferner fest, dass die Berufungsbeklagte eine einmalige und definitive Erstreckung bis zum 31. März 2023 anerkannt habe. Die prekären finanziellen Verhältnisse der Berufungsklägerin würden durchaus auf eine Härtesituation schliessen lassen. Auch würden sich die gesundheitlichen Probleme der Berufungsklägerin auf die Suchbemühungen auswirken, da die Wohnung aufgrund der Bewegungseinschränkungen der Berufungsklägerin im Erdgeschoss liegen oder über einen Lift verfügen müsste. Für die Suchbemühun- gen an sich seien die gesundheitlichen Aspekte aber weniger relevant. Der Ein- wand der Mieterin, wonach sie aus gesundheitlichen Gründen keinen Umzug be- wältigen könne, könne nicht gehört werden. So sei ein Umzug bei einer gültigen Kündigung unausweichlich, da eine Erstreckung stets zu befristen sei. Die Beru- fungsklägerin müsse hierfür verfügbare Hilfen in Anspruch nehmen. Da ihre Ärzte und Therapienetzwerke auch von einer Ersatzwohnung problemlos mit dem öffent- lichen Verkehr erreichbar seien und sich bereits jetzt nicht nur in der Nähe ihres Wohnortes befinden würden, könne die Nähe zu bestimmten Einrichtungen für eine Erstreckung sodann auch keine Rolle spielen. Gleiches gelte für eine ge- plante Einbürgerung, für welche Belege ohnehin weder vorliegen würden noch of- feriert worden seien. Die Kritik der Berufungsbeklagten an den Suchbemühungen

- 7 - der Berufungsklägerin sei ferner berechtigt. So würden sich die Behauptungen zu ihren Suchbemühungen als pauschal und unspezifisch erweisen. Weder die Auf- listung von PDF-Dokumenten von ausgeschriebenen Wohnungen in einem Doku- ment noch pauschale Kritik an nicht näher bezeichneten Objekten genüge den Anforderungen. Ausserdem scheine es für die Zeit seit Juli 2022 gar keine spezi- fischen Suchbemühungen mehr zu geben. Auch wenn sich die Situation durch den Auszug des Ehepaars Z. etwas entspannt haben dürfte, bestehe aufgrund der Art, wie die Berufungsklägerin mit Konflikten umgehe, ohne Weiteres die Gefahr neuer Reibereien. Mit den erstellten Handlungsweisen habe die Berufungsklägerin den Hausfrieden in einer nicht tolerierbaren Weise in Schieflage gebracht. Die ersicht- liche Härte sei insgesamt sodann auch auf ungenügende Suchbemühungen der Berufungsklägerin zurückzuführen und werde durch das ebenfalls gewichtige Ver- mieterinteresse an der Wiederherstellung des Hausfriedens zumindest teilweise aufgewogen. Ausgehend davon erweise sich eine Erstreckung von einem Jahr bis

30. September 2023 als den gesamten Umständen angemessen.

3. Die Berufungsklägerin bringt in ihrer Berufung Rügen betreffend die Gültig- keit der fraglichen Kündigung (vgl. E. II./4. hiernach) sowie eventualiter betreffend die Dauer der Erstreckung ihres Mietverhältnisses (vgl. E. II./5. hiernach) vor. Im Folgenden wird auf die Vorbringen der Berufungsklägerin − soweit entscheidrele- vant − eingegangen.

E. 2 Mit Eingaben vom 18. Mai 2022 (Geschäfts-Nr.: MO220609-L) und vom

11. Juli 2022 (Geschäfts-Nr.: MO220869-L) focht die Berufungsklägerin bei der Schlichtungsbehörde Zürich vorgenannte Kündigungen je an. Aufgrund von durch die Berufungsklägerin eingereichten Arztzeugnissen musste die Schlichtungsver- handlung zweimal verschoben werden. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 19. Dezember 2022, an welcher die beiden Verfahren MO220609-L und MO220869-L zusammen verhandelt wurden, konnte keine Einigung erzielt wer- den. Die von der Schlichtungsbehörde Zürich unterbreiteten Urteilsvorschläge vom

19. Dezember 2022 wurden von der damaligen Vermieterschaft mit Schreiben

- 3 - vom 31. Januar 2023 (Geschäfts-Nr.: MO220609-L) bzw. von der Berufungsklä- gerin mit Schreiben vom 31. Januar 2023 (Geschäfts-Nr.: MO220869-L) abge- lehnt, weshalb diesen mit Beschluss vom 7. Februar 2023 je eine Klagebewilligung erteilt wurde. Am 2. Februar 2023 wurde das streitgegenständliche Mietobjekt an die Klägerin und Berufungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) verkauft, wodurch diese zur neuen Eigentümerin und Vermieterin des fraglichen Mietobjektes wurde. Mit Eingabe vom 15. März 2023 machte diese eine Klage mit den eingangs wie- dergegebenen Rechtsbegehren beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich (fortan Vorinstanz) anhängig (Geschäfts-Nr.: MJ230028-L). Mit Eingabe vom

20. März 2023 machte die Berufungsklägerin ihrerseits eine Klage mit den ein- gangs wiedergegebenen Rechtsbegehren bei der Vorinstanz anhängig (Ge- schäfts-Nr.: MJ230029-L). Mit Zirkulationsbeschluss vom 30. März 2023 wurden die beiden vor Vorinstanz hängigen Verfahren betreffend die ordentlichen Kündi- gungen vom 3. Mai 2022 und vom 16. Juni 2022 miteinander vereinigt (Geschäfts- Nr. MJ230028-L). Sodann wurde die Berufungsbeklagte als neue Eigentümerin des streitgegenständlichen Mietobjektes neu als Klägerin aufgeführt. Der Verlauf des Verfahrens vor Vorinstanz ist im angefochtenen Urteil vom 11. März 2024 dar- gestellt. (…)

E. 3 Gegen das Urteil der Vorinstanz vom 11. März 2024 erhob die Berufungs- klägerin am 29. April 2024 Berufung beim hiesigen Gericht mit den eingangs er- wähnten Anträgen.

E. 4 Gültigkeit der Kündigung

E. 4.1 Zu ihren von der Vorinstanz als unbestritten bezeichneten Verfehlungen in der Vergangenheit bringt die Berufungsklägerin vor, dass sich diese und insbe- sondere deren damit suggerierte Häufigkeit weder aus den Ausführungen der Par- teien noch den offerierten Beweismitteln ergeben würden und deshalb nicht ein- fach unbestritten seien. Der Vergleich aus dem Jahr 2015 liefere hierzu keine An- haltspunkte. Indem die Vorinstanz diesem Vergleich eine Bedeutung zumesse, in- terpretiere sie in unzulässiger Weise etwas in denselben hinein, was weder durch die Parteiaussagen noch die offerierten Beweismittel gestützt werde. Auf andere Aktenstücke verweise die Vorinstanz sodann nicht. Insoweit stelle sie den Sach- verhalt unrichtig fest. Aus dem damaligen Vergleich könne einzig entnommen wer- den, dass der frühere Vermieter offensichtlich viel zu rasch und ohne zureichende

- 8 - Gründe eine Kündigung ausgesprochen habe. So hätte dieser bei Vorliegen der behaupteten Verfehlungen wohl an der Kündigung festgehalten. Ungeachtet des- sen könne aus einem Vergleich von vor mehr als sieben Jahren ohnehin nichts Relevantes für das aktuelle Verfahren abgeleitet werden. So gehe es vorliegend höchstens um Verfehlungen seit dem Jahr 2021, womit es an einem zeitlichen Konnex zum damaligen Vergleich gänzlich fehle. Die Berufungsklägerin rügt wei- ter, dass die Vorinstanz bezüglich der beiden Abmahnungen vom 7. Dezember 2021 und vom 15. März 2022 sowie der darin aufgeführten Beschwerden der Nachbarn den Sachverhalt falsch bzw. nur ungenügend festgestellt habe. Infolge Bestreitung der fraglichen Anschuldigungen hätte die Vorinstanz nicht einfach auf die Abmahnungen und die darin enthaltenen Beschwerden abstellen dürfen. Viel- mehr hätte sie die offerierten Beweise abnehmen und würdigen müssen. Ausser- dem gehe die Vorinstanz lediglich auf die Beschwerden der Familie Z. und der Damen X. und T. ein. Aus den Abmahnungen könne ohnehin nur gefolgert werden, dass sich die Berufungsbeklagte gerade nicht für eine Kündigung habe entschei- den wollen, sondern der Berufungsklägerin bewusst die Möglichkeit der Bewäh- rung habe geben wollen. Dadurch habe die Berufungsklägerin darauf vertrauen können, dass keine Kündigung erfolgen werde. Die abgemahnten Beschwerden würden insofern von Vornherein keine Kündigung rechtfertigen können bzw. eine entsprechende Kündigung wäre treuwidrig und damit missbräuchlich. Durch das Abstellen auf die fraglichen Abmahnungen und die darin erwähnten Beschwerden sei die Vorinstanz zudem zum falschen Schluss gelangt, dass das Interesse der Berufungsbeklagten an der Wiederherstellung des Hausfriedens sowie an einem langfristigen Mietverhältnis für die Wohnung oberhalb der Berufungsklägerin ver- ständlich und legitim sei. Auch mit Bezug auf die Beschwerden der Familie Z. so- wie von X. und deren Freundin T. rügt die Berufungsklägerin eine falsche Sach- verhaltsfeststellung sowie eine ungenügende Begründung durch die Vorinstanz. So habe sie die Beschwerden der Familie Z. konstant und substantiiert bestritten, weshalb diese nicht unbestrittenermassen zutreffen würden. Die Vorinstanz wäre diesbezüglich verpflichtet gewesen, die hierzu offerierten Beweise abzunehmen und zu würdigen. Unbestritten sei einzig, dass die Berufungsklägerin einige we- nige Male keinen anderen Ausweg mehr gesehen habe, als sich die gebotene

- 9 - Ruhe durch Rufen und Klopfen gegen die Decke zu verschaffen. Auch sei zu be- merken, dass sich die Lärmimmissionen der Familie Z., insbesondere jene vom

29. April 2022, inmitten der Nacht ereignet hätten und somit zu einem Zeitpunkt, zu welchem kein gewöhnliches Gespräch erwartet werden könne. Die Vorinstanz lasse die Gesprächs- und Versöhnungsversuche der Berufungsklägerin sodann gänzlich unberücksichtigt. Auch berücksichtige sie nicht, dass sich die Berufungs- klägerin Ende Mai 2022 bei der Familie Z. entschuldigt habe und es hernach zu keinen Vorfällen mehr gekommen sei. Ausgehend davon sei auch die vorinstanz- liche Schlussfolgerung, wonach die Berufungsklägerin mit ihrem Verhalten eine bemerkenswerte Rücksichtslosigkeit an den Tag gelegt habe, nicht nachvollzieh- bar und falsch. Was die Auseinandersetzung mit X. und deren Freundin T. anbe- langt, beanstandet die Berufungsklägerin die mangelnde Auseinandersetzung der Vorinstanz mit den konkreten gegen die Berufungsklägerin erhobenen Vorwürfen. Damit verletze die Vorinstanz ihre Begründungspflicht und stütze ihre Schlussfol- gerung auf einen falschen Sachverhalt. Auf ein Fehlverhalten der Berufungskläge- rin gegenüber X. gehe die Vorinstanz zudem nicht ein. Insofern stelle die Vo- rinstanz den Sachverhalt unvollständig bzw. falsch fest und komme ihrer Begrün- dungspflicht nicht nach. Betreffend die verlangte Einsicht in ihr Mietdossier bringt die Berufungsklägerin ferner vor, dass sie diese insbesondere am 14. April 2022 und damit nur zwei Wochen vor der ersten Kündigung vom 3. Mai 2022 verlangt habe. Nur zwei Wochen nachdem sie am 30. Mai 2022 bei der Berufungsbeklagten betreffend die Einsicht nachgefragt habe, sei die zweite Kündigung vom 16. Juni 2022 ausgesprochen worden. Der zeitliche Konnex sei somit in zweifacher Hin- sicht offensichtlich. Es könne nicht einfach von einem gewissen zeitlichen Zusam- menhang gesprochen werden. Dies zeige, dass die Berufungsbeklagte zwei Mal als Reaktion auf ihr Einsichtsgesuch eine Kündigung ausgesprochen habe, womit eine missbräuchliche Rachekündigung vorliege. Der von der Vorinstanz behaup- tete Konnex zwischen den Einsichtsbegehren der Berufungsklägerin und den ihr vorgeworfenen Pflichtverletzungen sei sodann nicht nachvollziehbar und ergebe sich auch nicht aus den Parteiausführungen oder den offerierten Beweismitteln. Die Berufungsklägerin bringt überdies vor, dass die Vorinstanz nicht dargelegt habe, weshalb sie die von ihr offerierten Zeugen nicht einvernommen habe. So habe die Berufungsklägerin die Anschuldigungen der Familie Z. und der Damen

E. 4.2 Bei unbefristeten Mietverhältnissen steht dem Vermieter im Falle von Pflichtverletzungen im Sinne von Art. 257f OR nebst der ausserordentlichen auch die ordentliche Kündigung offen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2019, Vorbemer- kungen und Art. 253-265, Art. 257f N 64 und 86). Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grund- sätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grund- satz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus ei- nem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.2 ff.; BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_255/2024 vom 20. August 2024, E. 3.1; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2022, Art. 269-273c, Art. 271 N 165 und 167, Art. 271a N 66; vgl. Art. 271 Abs. 1 f. OR). Das Gesetz zählt beispielhaft Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar ist (vgl. Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend mache (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Hierfür ist es erforderlich, dass die

E. 4.3 Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verfügen die Parteien über einen Beweisab- nahmeanspruch, wonach sie für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis zu- gelassen werden, sofern der beantragte Beweis tauglich sowie form- und fristge- recht beantragt worden ist. Dieses Parteirecht steht jedoch im Spannungsfeld zur Möglichkeit der antizipierten Beweiswürdigung. Danach kann das Gericht von ei- ner beantragten Beweiserhebung absehen, ohne dass es den Beweisführungsan- spruch verletzt, wenn es diese von vornherein nicht für geeignet hält, die behaup- tete Tatsache zu beweisen, oder wenn es seine Überzeugung bereits aus anderen Beweisen gewonnen hat und davon ausgeht, dass weitere Abklärungen am mas- sgeblichen Beweisergebnis nichts mehr zu ändern vermögen (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; BSK ZPO-GUYAN, 4. Aufl. 2024, Art. 157 N 14; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, 3. Aufl. 2025, Art. 152 N 8 f. und 26).

E. 4.4 Die Darstellung der Berufungsklägerin, dass sich die ihr vorgeworfenen Ver- fehlungen weder aus den Parteiausführungen noch aus den offerierten Beweismit- teln ergeben würden, steht im Widerspruch zu den Akten. So liegen insbesondere diverse Beschwerden von unterschiedlichen Nachbarn, ein Störungsprotokoll der Familie Z. sowie ein Hinweis auf einen Polizeieinsatz infolge Nachtruhestörung in den Akten, die den Schluss auf ein entsprechendes Verhalten der Berufungsklä- gerin bzw. entsprechende Pflichtverletzungen zulassen. Da der Vergleich vom 19. März 2015 für das vorliegende Urteil nicht von Relevanz ist, erübrigen sich Weite- rungen zu den entsprechenden Rügen der Berufungsklägerin. Es trifft ferner nicht

E. 4.5 Die Behauptung der Berufungsklägerin, wonach ein Mieter im Falle einer Abmahnung nicht mit einer Kündigung rechnen müsste, entbehrt sodann jeder Grundlage. So ist es einer Abmahnung inhärent, dass es ohne entsprechende Ver- besserung bzw. bei fortdauernden Pflichtverletzungen zu einer Kündigung kom- men kann, da andernfalls keine Abmahnung ausgesprochen würde. Des Weiteren stellte die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Berufungsklägerin von der Berufungs- beklagten vor den im Mai und Juni 2022 ausgesprochenen Kündigungen unbe- strittenermassen mit den zwei Abmahnungen von Dezember 2021 und März 2022 auf diverse Beschwerden von Nachbarn hingewiesen worden sei (vgl. Vi. E. 4.2.2). Sodann stellte sie fest, dass sich die Berufungsklägerin, wie diese wohlgemerkt auch selbst bestätigte, in der Nacht vom 29. April 2022 − und damit nach der zwei- ten Abmahnung und vor der Kündigung − bei der Familie Z. durch Klopfen und lautes Rufen bemerkbar gemacht, damit entsprechend Lärm veranstaltet und sich rücksichtslos verhalten habe (Vi. E. 4.2.2). Überdies nimmt die Vorinstanz Bezug auf den von der Berufungsklägerin ebenfalls zugestandenen Vorfall mit X. und T., welcher die Tendenz der Berufungsklägerin aufzeige, anderen Hausbewohnern Vorschriften zu machen (Vi. E. 4.2.2). Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vo- rinstanz darin insgesamt eine von der Berufungsklägerin zumindest erheblich mit- verschuldete Beeinträchtigung des Hausfriedens erblickte und wenn sie alleine schon deswegen keinen vorgeschobenen Kündigungsgrund erkennen konnte (vgl. Vi. E. 4.2.2). Der Chronologie der Ereignisse lässt sich ferner entnehmen, dass die Kündigung nach den zwei fraglichen Abmahnungen aufgrund wiederholter bzw. anhaltender Pflichtverletzungen durch die Berufungsklägerin ausgesprochen wurde. Damit vermochte die Berufungsbeklagte ein gewichtiges Kündigungsmotiv nachzuweisen, welches nichts mit der Geltendmachung mietrechtlicher Ansprüche

E. 4.6 Die Vorinstanz durfte sodann in antizipierter Beweiswürdigung auf die Be- fragung der Berufungsklägerin sowie auf die offerierten Zeugenaussagen verzich- ten. Die Berufungsklägerin konnte sich in ihrer Klageantwort sowie im Rahmen der Hauptverhandlung zur Sache äussern und ihre Position darlegen bzw. durch ihre Rechtsvertretung darlegen lassen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vo- rinstanz in Anbetracht der Parteivorbringen und der vorliegenden Urkunden (…) davon ausging, dass die Berufungsklägerin auch nach bzw. trotz entsprechender Abmahnungen Pflichtverletzungen begangen habe und die erneute Darlegung ih- rer Sicht weder neue Erkenntnisse bringen noch etwas am Beweisergebnis ändern werde, weshalb sie auf deren Befragung verzichten konnte, ohne dass ihr Beweis- führungsanspruch oder ihr rechtliches Gehör verletzt worden wäre (vgl. auch E. II./4.5 hiervor). Auch betreffend die offerierten Zeugenaussagen kann keine Ver- letzung des Beweisführungsanspruchs oder des rechtlichen Gehörs erblickt wer- den. So ist insbesondere nicht ersichtlich, inwiefern sich die aufgeführten Zeugen konkret zu den in den Abmahnungen enthaltenen Beschwerden bzw. zu den Be- schwerden von der Familie Z. und von X. überhaupt hätten äussern können, was sie in ihren Bestätigungsschreiben wohlgemerkt auch nicht tun. Die Berufungsklä- gerin führte diese Zeugen denn auch nur für den allgemeinen Nachweis an, wo- nach sie eine sehr angenehme, zuvorkommende und freundliche Mitmieterin sei, die zu keinerlei Beanstandungen Anlass gebe und von welcher zu keinem Zeit- punkt irgendwelche Ruhestörungen ausgehen würden. Das Verhalten der Beru- fungsklägerin diesen Zeugen gegenüber bzw. deren Verhältnis untereinander bil- det jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und ist daher auch nicht von Relevanz. Schliesslich könnte aus der Tatsache, dass gewisse ehemalige oder jetzige Mieter und Nachbarn mit der Berufungsklägerin gut auskamen bzw. auskommen, ohnehin nicht abgeleitet werden, dass das Verhalten der Berufungs- klägerin anderen Mietern und Nachbarn gegenüber nicht zu beanstanden war bzw. ist (vgl. BGer 4A_114/2010 vom 12. Juli 2010, E. 2.2).

- 15 -

E. 4.7 Zusammenfassend vermögen die Rügen der Berufungsklägerin am vo- rinstanzlichen Entscheid, wonach sich die Kündigung vom 16. Juni 2022 als mit Treu und Glauben vereinbar und damit als gültig erweise, nichts zu ändern.

E. 5 Erstreckung des Mietverhältnisses

E. 5.1 Mit Bezug auf die von ihrer Seite vorliegenden Härtegründe trifft es der Be- rufungsklägerin zufolge nicht zu, dass die gesundheitlichen Aspekte für die Such- bemühungen weniger relevant seien. So habe die Berufungsklägerin dargelegt, dass sich ihre äusserst gravierenden, chronischen, gesundheitlichen Einschrän- kungen infolge ständiger Therapie, medizinischer Behandlung und Bestrahlungen direkt auf die Suchbemühungen auswirken würden. So könne sie teils tagelang weder schreiben noch einen Computer bedienen, geschweige denn Wohnungen besichtigen. Ferner sei sie teilweise extrem immobil. Auf diese Umstände gehe die Vorinstanz nicht hinreichend ein und habe es auch unterlassen, die Berufungsklä- gerin hierzu anzuhören. Indem die Vorinstanz die starken Auswirkungen der ge- sundheitlichen Probleme der Berufungsklägerin auf die Suchbemühungen nicht erfasse, stelle sie den Sachverhalt falsch fest. Ausserdem spiele die Nähe zu den zwingend benötigten Gesundheitseinrichtungen entgegen der Auffassung der Vo- rinstanz eine zentrale Rolle. So könne sich die Berufungsklägerin nicht einfach einen neuen Arzt oder Behandlungsort suchen und auch nicht einfach mit den öf- fentlichen Verkehrsmitteln quer durch die Stadt fahren. Auch seien die vorinstanz- lichen Feststellungen zur Einbürgerung der Berufungsklägerin falsch. Letztere habe dargelegt, dass sie sich einbürgern lassen wolle. Infolge Verzichts auf die Befragung der Berufungsklägerin stehe fest, dass eine Einbürgerungsabsicht der Berufungsklägerin vorliege. Dass sich ein Wegzug auf die geplante Einbürgerung auswirken würde, sei klarerweise zu bejahen, da die Berufungsklägerin bei einem Wegzug in eine neue Gemeinde erneut mindestens zwei Jahre zuwarten müsste. Auch diesbezüglich stelle die Vorinstanz den Sachverhalt falsch fest und wende das Recht falsch an. Auch habe die Berufungsklägerin hinreichend substantiiert dargelegt, dass sie sich seit Erhalt der Kündigung stets nach einer neuen Woh- nung umgesehen habe. Es sei einleuchtend, dass die Berufungsklägerin aufgrund ihrer massiven gesundheitlichen Einschränkungen nur reduzierte Suchbemühun-

E. 5.2 Betreffend die Erstreckungsvoraussetzungen kann auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (Vi. E. 5.2), wobei besonders her-

E. 5.3 Mit ihrer Rüge, wonach es seitens der Berufungsbeklagten an einem ge- wichtigen Interesse an der Wiederherstellung des Hausfriedens mangle, vermag die Berufungsklägerin nicht durchzudringen. Diesbezüglich sei auf die Ausführun- gen in E. II./4.5 f. hiervor verwiesen. Darüber hinaus befürchtet die Vorinstanz auf- grund der Vorfälle und des Verhaltens der Berufungsklägerin − insbesondere nach der Kündigung (vgl. E. II./4.5 hiervor) − zurecht neue Reibereien. Wenn die Beru- fungsklägerin ferner behauptet, aufgrund des Auszugs der Familie Z. könne nicht mehr von einem gestörten Hausfrieden gesprochen werden, trifft dies alleine schon deswegen nicht zu, weil X. nach wie vor in der betroffenen Mietliegenschaft wohnhaft ist und auch nach der Kündigung Vorfälle mit der Berufungsklägerin zu melden hatte. Betreffend die beabsichtigte Einbürgerung beschränkte sich die Be- rufungsklägerin vor Vorinstanz sodann darauf, ihre Absicht zu behaupten. Weder reichte sie hierzu entsprechende Unterlagen ein noch machte sie konkrete Aus- führungen dazu, weshalb die diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägungen nicht zu beanstanden sind (vgl. … Vi. E. E. 5.3). Wie die Vorinstanz überdies richtig feststellte, steht der Berufungsklägerin für die Wohnungssuche in dieser Hinsicht das gesamte Stadtgebiet offen. Ferner trifft es nicht zu, dass die Vorinstanz den gesundheitlichen Einschränkungen der Berufungsklägerin keine Beachtung ge- schenkt hätte. So gestand sie durchaus zu, dass sich die gesundheitlichen Ein- schränkungen der Berufungsklägerin bzw. deren Bewegungseinschränkungen auf die Suche nach einer passenden Ersatzwohnung auswirken würden. Richtiger- weise wies die Vorinstanz jedoch auch darauf hin, dass ein Umzug im Falle einer gültigen Kündigung − wie sie hier vorliegt − unausweichlich sei und die Berufungs- klägerin hierfür die nötige Hilfe in Anspruch nehmen müsse (vgl. Vi. E. 5.3). Wie die Vorinstanz ebenfalls richtig feststellte, befinden sich die behandelnden Ärzte der Berufungsklägerin bzw. die von ihr besuchten medizinischen Einrichtungen an verschiedenen Orten in- und ausserhalb der Stadt Zürich, so im Kreis 3, im Kreis

E. 5.4 Nach dem Gesagten vermag die Berufungsklägerin mit ihren Einwendun- gen am vorinstanzlichen Ermessensentscheid, das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. September 2023 zu erstrecken, nichts zu ändern. Wohlgemerkt ist die Berufungsklägerin aufgrund der Verfahrensdauer faktisch in den Genuss einer deutlich längeren − ja beinahe der beantragten dreijährigen − Erstreckung gekom- men.

1. Weil hinsichtlich der Regelung der erstinstanzlichen Gerichtskosten und Parteientschädigung keine konkreten Beanstandungen vorgebracht wurden, ist diese ohne Weiteres zu bestätigen.

E. 7 (Zürich Fluntern und Zürich Hirslanden), im Kreis 9 und in Zumikon und damit wohlgemerkt weder im Kreis 6, wo sie derzeit wohnt, noch in unmittelbarer Nähe dazu. Trotz der ihrerseits vorgebrachten gesundheitlichen Einschränkungen ist sie

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

ZMP 2025 Nr. 8 Art. 257f OR; Art. 271 OR; Art. 152 ZPO. Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens. Anspruch auf Beweisabnahme und antizipierte Beweiswürdigung. Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Stellt sich heraus, dass die gekündigte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den Störungen hat, ist eine ordentliche Kündigung gültig (E. II.4.4-5). Die Parteien verfügen im Prozess zwar über einen Anspruch auf Abnahme gehörig angebotenen Beweise. Dies gilt allerdings nur so weit, als dies zur Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist, und schliesst eine antizipierte Beweiswür- digung nicht aus (E. II.4.3 und 4.6). Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG240009-O vom 9. April 2025 (erstinstanzliches Urteil = ZMP 2024 Nr. 7; Link zum BGer-Urteil im An- schluss; Gerichtsbesetzung: Glur, Stammbach, Pahud; Gerichtsschreiberin Latt- mann-Kistler): «(…) Erwägungen: I.

1. Die Beklagte und Berufungsklägerin (Mieterin; fortan Berufungsklägerin) und †C. (vormaliger Eigentümer und Vermieter), Letzterer vertreten durch die M. AG (vormalige Verwaltung; mittlerweile infolge Fusion von der Berufungsbeklagten übernommen), schlossen am 20. Januar 2011 einen unbefristeten Mietvertrag (fortan Mietvertrag) über eine 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfa- milienhauses an der N.-strasse y in Zürich (fortan Mietobjekt) mit Mietbeginn am

1. April 2011 sowie einer Kündigungsfrist von drei Monaten und Kündigungstermi- nen per Ende März, Juni und September. Im Rahmen eines früheren Kündigungs- schutzverfahrens schlossen die Berufungsklägerin und †C. am 19. März 2015 vor

30. September 2022.

2. Mit Eingaben vom 18. Mai 2022 (Geschäfts-Nr.: MO220609-L) und vom

19. Dezember 2022 wurden von der damaligen Vermieterschaft mit Schreiben

3. Gegen das Urteil der Vorinstanz vom 11. März 2024 erhob die Berufungs- klägerin am 29. April 2024 Berufung beim hiesigen Gericht mit den eingangs er- wähnten Anträgen.

4. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen. Auf die Ein- holung einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Sache erweist sich als spruchreif. II. 1.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru- fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe- gehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Für die Streitwert- berechnung kann auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

- 4 - werden, wobei entsprechend den Angaben der Berufungsbeklagten in der Haupt- verhandlung vom 11. Januar 2024 von einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'392.− und somit von einem Streitwert von Fr. 54'288.− auszugehen ist. Damit ist das Streitwerterfordernis erfüllt. 1.2 Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Beru- fung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe- ten Entscheids schriftlich, begründet und mit Anträgen versehen einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächli- cher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwen- dung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO); soweit Ermessensausübung in Frage steht, kann auch Unange- messenheit gerügt werden (vgl. BGer 5D_113/2016 vom 26. September 2016, E. 4.2; OGer ZH LY150026 vom 4. März 2016, E. II./3.). Das Berufungsgericht kontrolliert insbesondere auch die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Ge- richts frei (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, 3. Aufl. 2021, Art.157 N 16) und prüft, ob dieses die Tatsachen, die es feststellte, auch als erwiesen betrachten konnte (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hin- reichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den an- gefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet. Es sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die ange- fochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kritik beruht (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_97/2014 vom 26. Juni 2014, E. 3.3; ZR 110/2011 Nr. 80). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beur- teilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechts- genügender Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz aber weder an die Argu- mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen, wes- halb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung

- 5 - abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1). Die Begrün- dungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht nicht dazu, sich mit jedem ein- zelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend ausei- nanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Ent- scheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BGE 145 III 324 E. 6.1; BGE 142 III 433 E. 4.3.2; BGE 142 II 49 E. 9.2; BGE 136 I 229 E. 5.2; vgl. BK ZPO-HURNI, Bd. I, Bern 2012, Art. 53 N 60 f.). 1.3 Die Berufung der Berufungsklägerin vom 29. April 2024 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kam- mer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht (…), weshalb auf die Berufung einzutreten ist.

30. September 2023 als den gesamten Umständen angemessen.

4. Gültigkeit der Kündigung 4.1 Zu ihren von der Vorinstanz als unbestritten bezeichneten Verfehlungen in der Vergangenheit bringt die Berufungsklägerin vor, dass sich diese und insbe- sondere deren damit suggerierte Häufigkeit weder aus den Ausführungen der Par- teien noch den offerierten Beweismitteln ergeben würden und deshalb nicht ein- fach unbestritten seien. Der Vergleich aus dem Jahr 2015 liefere hierzu keine An- haltspunkte. Indem die Vorinstanz diesem Vergleich eine Bedeutung zumesse, in- terpretiere sie in unzulässiger Weise etwas in denselben hinein, was weder durch die Parteiaussagen noch die offerierten Beweismittel gestützt werde. Auf andere Aktenstücke verweise die Vorinstanz sodann nicht. Insoweit stelle sie den Sach- verhalt unrichtig fest. Aus dem damaligen Vergleich könne einzig entnommen wer- den, dass der frühere Vermieter offensichtlich viel zu rasch und ohne zureichende

- 9 - Ruhe durch Rufen und Klopfen gegen die Decke zu verschaffen. Auch sei zu be- merken, dass sich die Lärmimmissionen der Familie Z., insbesondere jene vom

- 10 - X. und T. zurückgewiesen und diverse andere Mitmieter aufgeführt, die sie als sehr angenehme, zuvorkommende und freundliche Mitmieterin ansehen würden, die zu keinerlei Beanstandungen Anlass gebe und von der zu keinem Zeitpunkt (Ruhe-) Störungen ausgehen würden. Mangels Spruchreife hätte die Vorinstanz ein Be- weisverfahren durchführen müssen. Insoweit stelle die Vorinstanz den Sachverhalt unvollständig bzw. falsch fest und verletze das rechtliche Gehör der Berufungsklä- gerin. Aus diesem Grund sei die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens und neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 4.2 Bei unbefristeten Mietverhältnissen steht dem Vermieter im Falle von Pflichtverletzungen im Sinne von Art. 257f OR nebst der ausserordentlichen auch die ordentliche Kündigung offen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2019, Vorbemer- kungen und Art. 253-265, Art. 257f N 64 und 86). Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grund- sätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grund- satz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus ei- nem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.2 ff.; BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_255/2024 vom 20. August 2024, E. 3.1; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2022, Art. 269-273c, Art. 271 N 165 und 167, Art. 271a N 66; vgl. Art. 271 Abs. 1 f. OR). Das Gesetz zählt beispielhaft Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar ist (vgl. Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend mache (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Hierfür ist es erforderlich, dass die

1. Weil hinsichtlich der Regelung der erstinstanzlichen Gerichtskosten und Parteientschädigung keine konkreten Beanstandungen vorgebracht wurden, ist diese ohne Weiteres zu bestätigen.