NG180014

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG180014-O/U Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge- richtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili Urteil vom 20. Mai 2019 in Sachen A._____, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____, gegen B._____, Beklagter und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, betreffend Kündigungsschutz Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 30. Oktober 2018 (MB170027)

- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2; act. 36 S. 1) "1. Es sei die Kündigung vom 27. Juni 2017 per 30. September 2017 für ungültig zu erklären;

2. Eventualiter sei das Mietverhältnis um 2 Jahre zu erstrecken; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8% MwSt.) zulasten des Beklagten." Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 30. Oktober 2018: (act. 42 = act. 46 S. 29 f.) "1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 27. Juni 2017 per

30. September 2017 für gültig erklärt.

2. Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wird ab- gewiesen.

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr. 8'610.00 ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 0.00 Barauslagen Fr. 8'610.00 Kosten total

4. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und von dieser unter Ver- rechnung ihres Kostenvorschusses von Fr. 8'610.– bezogen.

5. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 11'520.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 6./7. [Schriftliche Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung]." Berufungsanträge der Klägerin und Berufungsklägerin: (act. 47 S. 2) "1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 30. Oktober 2018 sei aufzuhe- ben, und die Kündigung vom 27. Juni 2017 sei als ungültig zu erklären.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer für beide Instanzen zulasten des Beklagten/Berufungsbeklagten."

- 3 - Erwägungen: 1. 1.1. Die Rechtsvorgängerin des Beklagten und Berufungsbeklagten (nachfolgend Beklagter), C._____, vermietete mit Mietvertrag vom 11. April 2012 die 4.5- Zimmerwohnung mit Gartenanteil und einem Einstellplatz in der Garage im Erd- geschoss der Liegenschaft D._____-strasse … in … Zürich per 1. Juni 2012 an die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Klägerin; act. 3/1). C._____ beschloss, ihre 4.5-Zimmerwohnung an der D._____-strasse … in … Zü- rich zu verkaufen. Mit dem Verkauf beauftragte sie die E._____ GmbH. Diese schloss im Auftrag von C._____ am 12. Juni 2017 eine Reservationsvereinbarung mit dem Beklagten für einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. ab (act. 30/1). Am 13. Juni 2017 kam eine weitere Reservationsvereinbarung mit F._____ für einen Kaufpreis von Fr. 2.1 Mio. zustande (act. 3/4). Nachdem Letzterer aber die Reservationsan- zahlung nicht rechtzeitig geleistet hatte, schloss C._____ mit dem Beklagten am

23. Juni 2017 eine modifizierte Reservationsvereinbarung über einen Kaufpreis in der Höhe von Fr. 2 Mio. ab. Darin verpflichteten sich neu beide Vertragspartner im Falle eines Rücktritts eine Aufwands-/Auslagenentschädigung in der Höhe von 30% der Reservationszahlung zu leisten (act. 30/4). 1.2. Am 27. Juni 2017 kündigte C._____ das Mietverhältnis mit der Klägerin un- ter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen und -termine ordentlich auf den

30. September 2017. Als Grund für die Wohnungskündigung gab sie den Verkauf der Liegenschaft an (act. 3/5). Die am 27. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung focht die Klägerin mit Eingabe vom 27. Juli 2017 fristgemäss bei der Schlich- tungsbehörde des Bezirkes Zürich an (act. 3/8). Der Beklagte erwarb das Mietobjekt während des noch hängigen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich mit öffentlich beurkundetem Kauf- vertrag vom 14. August 2017 zu einem Kaufpreis von Fr. 1.9 Mio. von C._____. Die Eigentumsübertragung erfolgte noch am gleichen Tag (act. 3/11).

- 4 - 1.3. In der Schlichtungsverhandlung vom 13. Oktober 2017 konnte keine Eini- gung erzielt werden, und es wurde der Klägerin die Klagebewilligung ausgestellt (act. 4). In der Folge erhob die Klägerin am 16. November 2017 fristgerecht Klage beim Mietgericht Zürich (act. 1). Dieses erklärte die Kündigung des Mietvertrages vom 27. Juni 2017 mit Urteil vom 30. Oktober 2018 für gültig und wies das Even- tualbegehren der Mieterin um Erstreckung des Mietverhältnisses ab (act. 42 = act. 46). 1.4. Gegen dieses Urteil erhob die Klägerin mit Eingabe vom 26. November 2018 Berufung bei der Kammer mit den eingangs genannten Anträgen (vgl. act. 43). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-44). Den ihr mit Verfügung vom 10. Dezember 2018 auferlegten Kostenvorschuss von Fr. 6'000.-- leistete die Klägerin fristgerecht (act. 49, act. 51 und act. 53). Auf weitere prozessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. 2.1. Erstinstanzliche Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheit mit ei- nem Streitwert über Fr. 10'000.-- sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO). Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Obliegenheit, das Rechtsmittel zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO), ergibt sich zudem, dass die Be- rufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut- barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2.2. Die Berufung der Klägerin vom 26. November 2018 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Klägerin ist durch den

- 5 - angefochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert, weshalb auf die Berufung einzutreten ist. 2.3. Die Klägerin bemängelt in der Berufungsschrift ausschliesslich die Gültiger- klärung der am 27. Juni 2017 ihr gegenüber ausgesprochenen Wohnungskündi- gung. Demgegenüber erhebt die Klägerin keine Beanstandungen gegen das vor- instanzliche Urteil vom 30. Oktober 2018, soweit damit das von ihr eventualiter gestellte Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses abgewiesen wurde (vgl. act. 46, E. III./2, S. 19 ff. und Dispositivziffer 2). Demnach bleibt im Berufungsver- fahren einzig zu überprüfen, ob die Vorinstanz die Kündigung vom 27. Juni 2017 zu Recht für gültig erklärt hat, wobei die Klägerin hier das bei der Vorinstanz vor- getragene Argument der Rachekündigung nicht mehr aufgreift, weshalb im Nach- folgenden auch nicht weiter darauf einzugehen ist. 3. 3.1. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen sowie die Voraussetzungen der Anfechtbarkeit einer Kündigung wegen Treuwidrigkeit ausführlich und zutref- fend dargestellt. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann daher vorab darauf verwiesen werden (vgl. act. 46 E. III./1.2). Ergänzend und klarstellend ist lediglich Folgendes anzumerken: 3.1.1. Unbefristete Mietverträge können und dürfen von beiden Parteien unter Wahrung der vertraglichen oder, wenn keine solchen vereinbart wurden, gesetzli- chen Fristen und Termine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine andere regelhafte Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis aufzulösen, besteht nicht. Die Möglichkeit der ordentlichen, also regelhaften Auflösung des Mietvertrages kommt beiden Parteien gleichermassen zu. Die Kündigung ist daher grundsätzlich an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft und jede Partei kann das Miet- verhältnis ohne anderweitig gerechtfertigten Grund kündigen (vgl. BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1, in: MRA 1/14, S. 41, mit Verweis auf BGE 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 3.1 und BGer 4A_327/2015 vom 9. Februar 2016, E. 3.2.1). Es gilt somit der Grundsatz, dass eine Kündigung stets zulässig ist, wenn sie nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben

- 6 - verstösst. Art. 271 Abs. 1 OR verpflichtet die Parteien eines Mietvertrages näm- lich weder zu Treue noch zu einem Verzicht auf ihr vertragliches oder gesetzli- ches Kündigungsrecht, sondern verlangt lediglich Anstand bei der Vertragsauflö- sung (vgl. ZK-HIGI, Zürich 1996, Art. 271 OR N 59). Es gilt daher im jeweils kon- kreten Einzelfall zu prüfen, ob die in Frage stehende Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. 3.1.2. Eine Kündigung gilt dann als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaf- tes und schützenswertes Interesse des Vermieters und damit aus reiner Schikane erfolgt, sich auf einen vorgeschobenen Grund stützt oder Interessen der Parteien tangiert, welche in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Eine Interes- sensabwägung zwischen dem Interesse des Vermieters, über sein Eigentum zu verfügen, und demjenigen des Mieters, in den Mieträumlichkeiten zu verbleiben, darf bei der Prüfung der Missbräuchlichkeit bzw. Gültigkeit der Kündigung aber gerade nicht vorgenommen werden. Es sind allein die Vermieterinteressen auf ih- re Legitimität hin zu überprüfen (vgl. BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1 und E. 2.3.3 mit Hinweis auf BGE 136 III 190 E. 2; BGer 4A_19/2016, E. 2.2, m.w.H.). Massgebend für die Frage, ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist dabei die Situation im Zeitpunkt, in welchem sie ausge- sprochen wird (beispielhaft: BGE 140 III 496, E. 4.1; BGE 138 III 59, E. 2.1; je mit weiteren Hinweisen). 3.2. Vor diesem Hintergrund erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, die Parteien hätten übereinstimmend ausgeführt, dass sich C._____ und der Beklagte im Zeit- punkt des Aussprechens der Kündigung über den Verkauf der Wohnung handels- einig gewesen seien. Es sei auch unbestritten geblieben, dass der Beklagte die Wohnung an der D._____-strasse …in … Zürich so rasch wie möglich mit seiner Verlobten habe beziehen wollen. Damit lägen genügend konkrete Pläne hinsicht- lich der Nutzung der Sache durch den Beklagten vor und schliesslich sei der Ver- kauf der Liegenschaft kurz nach der Kündigung auch tatsächlich erfolgt, weshalb hier nicht von einer Kündigung auf Vorrat gesprochen werden könne (act. 46 S. 16).

- 7 - Es widerspreche auch nicht dem Schutzgedanken von Art. 261 OR, dass C._____ mit dem Aussprechen der Kündigung (auch) Interessen des Erwerbers des Miet- objektes und heutigen Beklagten verfolgt habe. Der Schutzgedanke von Art. 261 OR bestehe nur darin, insbesondere bei langfristigen Verträgen einen Untergang des Erfüllungsanspruches des Mieters allein aufgrund des Umstandes zu verhin- dern, dass der Vermieter sein Verfügungsrecht über die vermietete Sache ein- büsse. Nach den allgemeinen Regeln könnte der Mieter seinen Vertragspartner nach einem Übergang des Eigentums an der Sache auf den Erwerber nur noch auf Schadenersatz belangen, wohingegen er gegenüber dem neuen Eigentümer der Sache über keinerlei vertraglichen Rechte verfüge. Zu Recht habe der Be- klagte zudem darauf hingewiesen, dass das Bundesgericht Kündigungen für zu- lässig erachte, die ein Vermieter ausspreche, um das Mietobjekt möglichst ge- winnbringend an einen noch unbekannten Käufer verkaufen zu können und des- halb eine Kündigung zur Wahrung konkreter Interessen eines schon bekannten Käufers erst recht zulässig sein müsse (act. 46 S. 17). 3.3. Auch wenn die Kündigung nicht direkt Bestandteil der kaufvertraglichen Ab- machung zwischen C._____ und dem Beklagten gewesen sei, habe erstere zum Zeitpunkt der Kündigung am 27. Juni 2017 dennoch ein schützenswertes Interes- se daran gehabt, den einzigen seriösen Interessenten, der ihr einen ihren Vorstel- lungen einigermassen entsprechenden Kaufpreis geboten habe, vor der öffentli- chen Beurkundung des Vertrages am 14. August 2017 nicht zu verprellen. Bis zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages sei dieser schliesslich rechtlich nicht gesichert. Zudem sei die angefochtene Kündigung des Mietverhältnisses in den Vertragsverhandlungen offensichtlich thematisiert worden, werde sie doch in Ziff. 7 des Kaufvertrages vom 14. August 2017 ausdrücklich erwähnt (act. 46 S. 18). Damit habe C._____ an der Kündigung durchaus ein legitimes Interesse gehabt und auch aus Sicht eines vernünftigen, korrekten und loyalen Vertrags- partners habe die Kündigung nichts Unrechtmässiges oder gar Missbräuchliches an sich. 3.4. Schliesslich könne auch nicht von einem erheblichen Interessenmissverhält- nis gesprochen werden: Zwar lebe die Mieterin seit über sechs Jahren zusammen

- 8 - mit ihrem Sohn in der fraglichen Wohnung und betreibe auch ihre Firma von dort aus, doch sei es nachvollziehbar, dass C._____ das Mietverhältnis im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages mit dem Beklagten gekündigt habe. Ohnehin sei eine Kündigung nicht schon deswegen treuwidrig, weil die Interessen des Ge- kündigten diejenigen des Kündigenden überwiegen würden. In solchen Situatio- nen schaffe vielmehr das Erstreckungsrecht einen Ausgleich (act. 46 S. 19). Ins- gesamt könne C._____ kein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden und die durch sie am 27. Juni 2017 per 30. September 2017 ausgesprochene Kündigung sei gültig. 4. 4.1. Die Klägerin rügt mit der Berufung einerseits die unrichtige Anwendung der Art. 261 und Art. 271 OR und andererseits die teilweise unrichtige Feststellung des Sachverhalts. Sie bringt zusammengefasst vor, die Vorinstanz habe unzuläs- sigerweise Umstände, die sich erst nach dem Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung ereignet hätten, für die Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung be- rücksichtigt. Die Vorinstanz habe darauf hingewiesen, es seien genügend konkre- te Pläne hinsichtlich der Nutzung der Mietsache durch den Beklagten vorgelegen, und habe dabei zumindest implizit die nachfolgend erfolgte Handänderung be- rücksichtigt. Massgeblich seien einzig die Verhältnisse im Zeitpunkt des Ausspre- chens der Kündigung. Ebenso wie ein später wegfallender Kündigungsgrund die Kündigung nicht nachträglich missbräuchlich mache, vermöchten Umstände, die sich erst nach der Kündigung ereignet hätten, eine Kündigung im Nachhinein nicht gültig zu machen. Die Realisierung des Kündigungsgrundes dürfe deshalb nicht von einem unsicheren, künftigen Ereignis abhängig sein. Wäre im vorliegen- den Fall die Handänderung von C._____ an den Beklagten doch nicht zustande gekommen, wäre der beim Aussprechen der Kündigung angegebene Grund nachträglich weggefallen, doch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wäre die Kündigung dadurch nicht missbräuchlich geworden und das Umgekehrte müsse ebenfalls Geltung haben. Deshalb habe die Vorinstanz die noch unsiche- ren Pläne des Beklagten und den erst am 14. August 2017 erfolgten Verkauf des

- 9 - Mietobjektes nicht für ihre Argumentation heranziehen dürfen, dass die Kündi- gung nicht auf Vorrat erfolgt sei (vgl. zum Ganzen act. 47 S. 6-8). 4.2. Des Weiteren stelle sich einzig die Frage, ob C._____ ein schutzwürdiges Interesse an der Kündigung gehabt habe, da ein allfälliges Interesse des Beklag- ten an der Kündigung nicht berücksichtigt werden dürfe. Am 27. Juni 2017 seien sich die Vertragsparteien bereits handelseinig gewesen. Einzig die Sicherstellung der Finanzierung des Kaufs durch den Beklagten habe noch eine Weile gedauert. C._____ habe das Mietverhältnis damit unbestrittenermassen wegen Eigenbe- darfs des Beklagten und nicht aus wirtschaftlichen Gründen (einen möglichst ho- hen Kaufpreis zu erzielen) gekündigt. C._____ habe sich gegenüber dem Beklag- ten nicht verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung per 30. September 2017 zu kündigen. Die am 27. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung habe daher ledig- lich einem Wunsch des Beklagten entsprochen und sei nicht conditio sine qua non für den Abschluss des Kaufvertrages gewesen. Aus diesen Gründen habe C._____ im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung über kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Kündigung mehr verfügt und damit einzig dasje- nige des Beklagten als künftigem Eigentümer geltend gemacht, was jedoch nicht schützenswert sei (act. 47 S. 4 f. und S. 8 f.). Im Übrigen kranke die Zulassung einer Kündigung der veräussernden Person für den Eigenbedarf des Käufers da- ran, dass ein Kaufvertrag bis zur öffentlichen Beurkundung alles andere als gesi- chert sei, was auch die Vorinstanz festgehalten habe. Dieser Sachverhalt sei also vergleichbar mit einer Sanierungskündigung, die ausgesprochen werde, bevor ein ausgereiftes, realisierbares Projekt vorliege. Der Eigenbedarf des Käufers sei zum Zeitpunkt der Kündigung nicht realisierbar gewesen (act. 47 S. 6). 4.3. Sodann komme die Vorinstanz dem Beklagten mit unzulässigen Annahmen zur Hilfe, die auf einer unrichtigen Feststellung des Sachverhaltes basierten: So habe die Vorinstanz auf S. 18 ihres Urteils aktenwidrig festgehalten, die Kündi- gung habe in den Vertragsverhandlungen eine Bedeutung gehabt. In Ziff. 7 des Kaufvertrages werde lediglich festgehalten, dass C._____ das Mietverhältnis per

30. September 2017 gekündigt habe. Weiter sei der Beklagte auf allfällige Verzö- gerungen bei der Auflösung des Mietverhältnisses hingewiesen worden. Damit

- 10 - habe sich C._____ aber offensichtlich gegen Schadenersatzansprüche absichern wollen. Dass die Kündigung des Mietvertrages für das streitgegenständliche Miet- objekt durch C._____ per 30. September 2017 für ihn eine Bedingung für den Ab- schluss des Kaufvertrages gewesen sei, habe der Beklagte nicht behauptet. Ebenfalls frei von der Vorinstanz erfunden sei zudem die Feststellung, C._____ habe ein schützenswertes Interesse daran gehabt, den einzigen seriösen Interes- senten, der ihr einen ihren Vorstellungen einigermassen entsprechenden Kauf- preis geboten habe, vor der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages am 14. August 2017 nicht zu verprellen. Der Beklagte hätte den Kaufvertrag nämlich auch öffentlich beurkunden lassen, wenn C._____ das Mietverhältnis nicht ge- kündigt gehabt hätte, ansonsten eine solche Verpflichtung ausdrücklich vereinbart worden wäre. Bei den beiden von der Vorinstanz angenommenen schützenswer- ten Interessen von C._____ handle es sich um unrichtige Sachverhaltsfeststellun- gen (vgl. act. 47 S. 9-11). 4.4. Nach Ansicht der Klägerin ist sodann die vorinstanzliche Auffassung unrich- tig, wonach es gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGer 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.1) legitim sei, einem Käufer auf Kosten eines langjährigen Mieters möglichst bald die Eigennutzung der erworbenen Miet- sache zu ermöglichen. Anders als im Fall, in dem ein Vermieter einem langjähri- gen Mieter die Wohnung aufkündige, um die Mietsache einer ihm näher stehen- den Person zur Verfügung zu stellen, gehe es hier nämlich nicht um die Frage, wer künftig Vertragspartner der Vermieterin sein soll, und nur diesbezüglich habe die Vermieterin ein legitimes Interesse (vgl. act. 47, S. 11 f.). 4.5. Schliesslich argumentiert die Klägerin wie bereits vor der Vorinstanz (vgl. act. 36 S. 5) sinngemäss mit dem Schutzgedanken von Art. 261 OR und Art. 271 OR. Nachdem C._____ der Klägerin erst nach Abschluss der Reservationsver- einbarung mit dem Beklagten gekündigt gehabt habe, sei die Kündigung nicht in ihrem eigenen Interesse und insbesondere nicht zur Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises für das Mietobjekt erfolgt. Vielmehr sei die Kündigung im Inte- resse des Beklagten als Käufer erfolgt. Dem Käufer werde so eine Kündigungs- möglichkeit eingeräumt, noch bevor er überhaupt Eigentümer des Mietobjekts

- 11 - geworden sei, was sowohl dem Schutzgedanken von Art. 261 OR als auch jenem von Art. 271 OR zuwiderlaufe, denn zufolge Vertragsübergangs könne der Erwer- ber dem Mieter grundsätzlich nur nach den vertraglichen Bestimmungen kündigen (Art. 261 Abs. 1 OR). Nur im Falle dringenden Eigenbedarfs für sich oder nahe Verwandte oder Verschwägerte sei eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen auf den nächsten gesetzlichen Termin vorgesehen. Wenn das fremde Interesse des Erwerbers an der Auflösung des Mietvertrages als zulässiger Kündigungsgrund erachtet werde, führe dies zu einer Vereitelung der Ansprüche des Mieters. Etwas anderes lasse sich auch aus der Rechtspre- chung des Bundesgerichts, wonach ein ökonomisches Interesse des Vermieters ein legitimes Interesse für eine Kündigung darstelle, nicht ableiten, denn dabei handle es sich – anders als hier – jedenfalls um ein eigenes Interesse des Ver- mieters. Die am 27. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung sei deshalb miss- bräuchlich i.S.v. Art. 271 OR (vgl. zum Ganzen act. 47, S. 12 f.). 5. 5.1. Aufgrund der im Recht liegenden Unterlagen mag unklar erscheinen, ob und in welchem Umfang die Kündigung des zwischen C._____ und der Klägerin da- mals noch bestehenden Mietvertrages im Rahmen der Unterzeichnung der beiden Reservationsvereinbarungen durch den Beklagten vom 12. Juni 2017 und vom

23. Juni 2017 ein Thema gewesen ist. Offensichtlich hat der Beklagte C._____ je- doch bereits damals darüber informiert, dass er das Mietobjekt zum Zwecke der Eigennutzung erwerben wolle. Die Klägerin selbst hat dies nie in Abrede gestellt und selbst ausgeführt, C._____ habe die Mietwohnung an den Beklagten im Wis- sen darum verkauft, dass dieser – im Gegensatz zum anderen Kaufinteressenten F._____ – die Wohnung zu Eigenbedarfszwecken erwerben wolle (vgl. act. 1 S. 5). Zudem stellt sich die Klägerin auf den Standpunkt, C._____ habe beim Aussprechen der Kündigung am 27. Juni 2017 über kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Kündigung verfügt, denn diese habe lediglich einem Wunsch des Beklagten entsprochen und damit dessen Interessen als künftigen Eigentümer gedient (act. 47 S. 4 f. und S. 8). Der Beklagte selbst hat ausgeführt, er habe die Wohnung an der D._____-strasse … in … Zürich mit seiner Verlobten möglichst

- 12 - rasch beziehen wollen, weshalb er C._____ darum gebeten habe, den Mietvertrag mit der Klägerin noch im Juni 2017 per Ende September 2017 zu kündigen, die diesem Wunsch nachgekommen sei (act. 28 Rz. 14). Diese Ausführungen wurden von der Klägerin anerkannt (vgl. act. 36 Ziff. 6). Damit kann als unbestritten und erstellt gelten, dass C._____ spätestens am 27. Juni 2017 und damit im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung bekannt war, dass der Beklagte das Mietobjekt zur Eigennutzung zu erwerben beabsichtigte, was in der Konsequenz bedeutete, dass dieses bis zum Antritt des Eigentums wenn möglich mietfrei zu sein hatte. Dies wiederum war dann offenbar auch der Grund dafür, dass C._____ gegen- über der Klägerin am 27. Juni 2017 (somit nur gerade vier Tage nach Abschluss der modifizierten Reservationsvereinbarung mit dem Beklagten) die Kündigung per 30. September 2017 ausgesprochen hat. Ein anderer Grund ist jedenfalls nicht ersichtlich. 5.2. Wie die Klägerin richtig ausführt, ist für die Frage, ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, einzig die Situation im Zeitpunkt, in welchem diese ausgesprochen wird, massgeblich. Für den hier zu beurteilenden Fall ist deshalb einzig relevant, dass C._____ aus den mit dem Beklagten geführten Verhandlun- gen im Hinblick auf den Abschluss der (modifizierten) Reservationsvereinbarung vom 23. Juni 2017 offensichtlich und unbestrittenermassen bereits am 27. Juni 2017 bekannt war, dass der Beklagte die Wohnung an der D._____-strasse … in … Zürich möglichst bald selbst bewohnen wollte. Ob die Kündigung des Mietver- trages mit der Klägerin in den späteren Vertragsverhandlungen zwischen C._____ und dem Beklagten über den Verkauf des Mietobjektes thematisiert worden ist oder nicht, ist demgegenüber irrelevant, sodass die von der Mieterin diesbezüg- lich erhobene Rüge der unrichtigen Feststellung des Sachverhaltes letztlich ins Leere zielt und darauf nicht näher einzugehen ist. 5.3. Zudem scheint die Klägerin zu verkennen, dass es sich bei der Frage nach dem Vorliegen eines rechtlich schützenswerten Interessens für das Aussprechen einer Kündigung hier nicht um eine Tatfrage, sondern vielmehr um eine Rechts- frage handelt. Wenn die Klägerin den von der Vorinstanz gestützt auf die Partei- vorbringen und im Recht liegenden Urkunden gezogenen Schluss bemängelt,

- 13 - C._____ selbst habe über ein schützenswertes Interesse am Aussprechen der Kündigung verfügt, so bemängelt sie damit letztlich deren rechtliche Würdigung des Sachverhaltes und nicht die Feststellung des Sachverhaltes an sich. Damit erübrigen sich auch Weiterungen zu dieser (vermeintlichen) Sachverhaltsrüge. Demgegenüber ist auf die Frage, ob die Vorinstanz in Würdigung des konkreten Sachverhaltes die Kündigung vom 27. Juni 2017 zu Recht für gültig und damit für nicht missbräuchlich erklärt hat, einzugehen. 5.4. Die Klägerin argumentiert widersprüchlich, wenn sie einerseits die Auffas- sung vertritt, der Kaufentschluss des Beklagten habe bereits nach Unterzeich- nung der Reservationsvereinbarung vom 23. Juni 2017 definitiv festgestanden, weshalb C._____ mit der Kündigung nicht eigene wirtschaftliche Ziele, sondern einzig die fremden (im Lichte von Art. 271 OR nicht schützenswerten) Interessen des Beklagten verfolgt habe. Andererseits macht sie geltend, die Pläne des Be- klagten, namentlich die beabsichtigte Eigennutzung des Kaufobjektes, seien im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung noch nicht genügend konkret festge- standen, obwohl im vorinstanzlichen Verfahren zudem unbestritten geblieben ist, dass der Beklagte auf der Suche nach einer Eigentumswohnung war, die er zu- sammen mit seiner Verlobten würde bewohnen können. Es erscheint daher nahe- liegend bzw. schlüssig, dass der Beklagte dies – wie von ihm in den Rechtsschrif- ten ausgeführt – C._____ dementsprechend bereits bei Unterzeichnung der Re- servationsvereinbarung mitgeteilt und um Kündigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin gebeten hat. Die Klägerin selbst geht schliesslich davon aus, C._____ habe die Kündigung vom 27. Juni 2017 (allein) zur Wahrung der Interes- sen des Beklagten ausgesprochen. Unter diesen Umständen erscheint die – im Übrigen durch nichts belegte – Behauptung der Klägerin, die Pläne des Beklagten zur Eigennutzung der Wohnung seien im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündi- gung am 27. Juni 2017 noch nicht genügend konkret festgestanden, während der Kaufentschluss endgültig gewesen sein soll, lebensfremd. Damit ist die vo- rinstanzliche Schlussfolgerung, bei der Kündigung vom 27. Juni 2017 durch C._____ habe es sich nicht um eine Kündigung auf Vorrat gehandelt, nicht zu be- anstanden.

- 14 - Nicht zu beanstanden ist ebenfalls die Auffassung der Vorinstanz, C._____ habe an der Kündigung vom 27. Juni 2017 ein schützenswertes Interesse gehabt. Es ist ein einleuchtendes und räsonables Motiv, eine Wohnung zu den für einen po- tentiellen Erwerber vorteilhafte Bedingungen zu verkaufen, weil das u.a. den Kaufpreis mitbestimmt. Aufgrund der Akten und des unbestrittenen Sachverhaltes trifft das auch hier zu. Der Beklagte suchte – wie gesehen – eine Wohnung zum Zweck, diese zusammen mit seiner Verlobten selbst bewohnen zu können. Wenn am 27. Juni 2017 noch etwas nicht konkret bzw. definitiv war, so war dies das Zu- standekommen eines gültigen Kaufvertrages über die Liegenschaft D._____- strasse … in …. Zürich für einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. Wie die Vorinstanz zu- treffend ausgeführt hat, wird dies durch die Reservationsvereinbarung nämlich keinesfalls garantiert, weil bis zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages der potentielle Käufer vom Kauf jederzeit wieder Abstand nehmen kann, selbst- verständlich unter Tragung der vereinbarten Folgen des Vertragsrücktritts. Vorlie- gend hat der Beklagte C._____ die Liegenschaft denn schliesslich auch nicht für den in der Reservationsvereinbarung festgehaltenen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. ab- gekauft, sondern für einen um Fr. 100'000.– reduzierten Kaufpreis von Fr. 1.9 Mi-

o. (vgl. act. 3/11 und act. 30/4). Weshalb die Liegenschaft letztlich zu einem tiefe- ren Kaufpreis an den Beklagten verkauft wurde, kann vorliegend offenbleiben. Da C._____ bei Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung durch den Beklagten am 23. Juni 2017 bekannt war, dass der Beklagte die Wohnung zusammen mit seiner Verlobten selbst zu bewohnen wünschte, das Kaufobjekt somit optimaler- weise möglichst bald mietfrei sein sollte, kündigte sie das Mietverhältnis mit der Mieterin nur wenige Tage später am 27. Juni 2017. Ein solches Vorgehen ist aus Sicht eines unbefangenen Dritten nachvollziehbar und verletzt weder den Anstand noch den Grundsatz von Treu und Glauben, zumal nicht einmal die Klägerin selbst geltend macht, C._____ habe ihr zugesichert, nur an einen Käufer ohne Ei- gennutzungsabsichten zu verkaufen. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat C._____ somit nachgerade offenkundig nicht einzig im Interesse des Beklagten und ohne jegliches Eigeninteresse gehandelt hat. Die Kündigung diente ihr, weil damit günstige Voraussetzungen für die Kaufvertragsverhandlungen geschaffen

- 15 - wurden, nämlich das Kaufobjekt möglichst mietfrei zu verkaufen, was auch den Vorstellungen des Beklagten als potentiellem Käufer entsprach. 5.5. Da entgegen der Ansicht der Klägerin C._____ selbst ein eigenes und aktu- elles Interesse an der von ihr ausgesprochenen Kündigung vom 27. Juni 2017 zuzugestehen ist, muss auf das von der Klägerin in der Berufung weiter vorgetra- gene Argument, es sei nicht legitim, auf Kosten eines langjährigen Mieters einem Käufer möglichst bald die Eigennutzung des Kaufobjektes zu ermöglichen, sowie die Behauptung, die Geltendmachung eines fremden Interesses verstosse gegen den Schutzgedanken von Art. 261 OR und Art. 271 OR, grundsätzlich nicht näher eingegangen werden. Lediglich der Vollständigkeit halber sei dazu allerdings Fol- gendes angemerkt: Wie die Vorinstanz bereits zutreffend ausführte (vgl. act. 46 S. 12), wird gemäss konstanter Rechtsprechung eine Kündigung als nicht treuwid- rig erachtet, wenn ein Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf des Mietobjektes zur Erzielung eines besseren Kaufpreises für das mietfreie Objekt eine Kündigung ausspricht, und zwar noch bevor er einen Käufer für dieses gefunden hat (vgl. z.B. BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1; BGE 136 III 190, E. 2; BGE 120 II 105, E. 3B/bb). Vor diesem Hintergrund muss es auch zulässig sein, dass ein Vermieter aus Rücksicht auf den Mieter und in der Hoffnung, dass er ei- nen Käufer findet, der den Mieter übernimmt, mit der Kündigung zuwartet und diese erst im Hinblick auf den konkreten Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Käufer mit Eigenbedarf ausspricht. Ansonsten würde es dazu führen, dass ein Vermieter mit Verkaufsabsichten vorsichtshalber immer schon dann kündigen muss, wenn noch gar kein konkreter Käufer in Sicht ist. Das liegt auch nicht im In- teresse von Mietern. Der Mieter wird bei einer ordentlichen Kündigung durch den veräussernden Vermieter auch nicht schlechter bzw. bei einer Kündigung durch den erwerbenden Vermieter nicht besser gestellt. Art. 261 OR statuiert den Grundsatz der Weitergeltung des Mietvertrages auch beim Verkauf des Mietob- jekts bzw. den Übergang des Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer. Er ga- rantiert dem Mieter indes keinen Anspruch auf Weiternutzung. Art. 261 OR ent- zieht dem veräussernden Vermieter zwar die Möglichkeit, das Mietverhältnis we- gen der Veräusserung gestützt auf Abs. 2 ausserordentlich zu kündigen. Eine or- dentliche Kündigung ist (im Rahmen von Art. 271 f. OR) aber grundsätzlich zuläs-

- 16 - sig (vgl. ZK-HIGI/WILDEISEN, Zürich 2019, Art. 261/261a OR N 22, N 24 und N 28). Und kündigt der neue Eigentümer in Anwendung der statuierten Kündigungsmög- lichkeiten ausserordentlich und damit früher, als es der Vertrag mit dem ver- äussernden Vermieter gestattet hätte, so kann der Mieter von diesem zwar Scha- denersatz verlangen, ein realobligatorischer Anspruch gegenüber dem neuen Ei- gentümer besteht indes nicht (Art. 261 Abs. 3 OR). 5.6. Aus diesen Gründen hat die Vorinstanz in Abweisung der Klage die Kündi- gung von C._____ vom 27. Juni 2017 per 30. September 2017 zu Recht für gültig erklärt. Demnach erweist sich die Berufung als unbegründet und ist abzuweisen. 6. 6.1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr sowie die Parteient- schädigung beanstandet die Klägerin in der Berufung nicht. Sie sind daher ohne Weiteres zu bestätigen. Zufolge Abweisung der Berufung ist auch die Verteilung dieser Kosten zu bestätigen. 6.2. Ausgangsgemäss wird die Klägerin für das Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). 6.3. Grundlage der Gebührenfestsetzung bilden der Streitwert bzw. das tatsäch- liche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Der Streitwert bemisst sich im Verfahren über die Anfechtung einer Kündigung nach den Bruttomietzinsen während der vom jeweiligen Verfahren betroffenen Zeitdauer, d.h. ab Eingang des Rechtsmittels bis zum Ablauf der dreijährigen Sperrfrist (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) zuzüglich der ordentlichen Kündigungsfrist (vgl. OGer ZH NG180002 vom 1. Februar 2018, E. 5). Aus dem Mietvertrag vom

11. April 2012 ergibt sich, dass der Vertrag unter Berücksichtigung einer Frist von drei Monaten jeweils auf Ende März oder Ende September gekündigt werden kann, frühestens aber auf den 30. September 2013 (act. 3/1). Die für die Streit- wertberechnung massgebliche Zeitdauer umfasst somit 40 Monate (27. Novem- ber 2018 bis und mit 31. März 2022). Aus dem monatlichen Bruttomietzins von

- 17 - Fr. 5'100.-- gemäss Mietvertrag (act. 3/1) ergibt sich danach ein Streitwert von Fr. 204'000.--, wovon im Übrigen auch die Klägerin ausgeht (vgl. act. 47 Ziff. I.4). In Anwendung von § 4 Abs. 1 bis Abs. 3 sowie § 7 i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Entscheidgebühr auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 6.4. Eine Parteientschädigung an den Beklagten ist mangels Umtrieben, die zu entschädigen wären, nicht zuzusprechen. Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksge- richtes Zürich vom 30. Oktober 2018 wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.-- festgesetzt.

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.

4. Dem Beklagten wird für das Berufungsverfahren keine Parteienentschädi- gung zugesprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beklagten unter Beilage eines Doppels der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis (act. 47), sowie an die Vorinstanz und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

- 18 -

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund Fr. 204'000.--. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. P. Diggelmann lic. iur. K. Houweling-Wili versandt am:

21. Mai 2019