NG170008

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG170008-O/U Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga sowie Gerichtsschreiberin Dr. M. Isler Urteil vom 22. Juni 2017 in Sachen A._____, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, gegen B._____ + Cie., Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, betreffend Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom

2. Februar 2017 (MB160005)

- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2, act. 16 S. 1) "Es sei die mit Formular vom 15. Januar 2016 auf den 30. September 2016 mitge- teilte Kündigung für das Mietobjekt 6-Zimmer-Terrassenhaus 1. OG mit Garagen- platz Nr. 06 + 07, C._____-Strasse 1, D._____, für ungültig zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um zwei Jahre, d.h. bis zum

30. September 2018 zu erstrecken. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen Mehr- wertsteuer) zulasten der Beklagten." Urteil des Mietgerichts des Bezirks Horgen vom 2. Februar 2017 (act. 26 = act. 34 = act. 36)

1. Es wird festgestellt, dass die Kündigung vom 15. Januar 2016 per

30. September 2016 rechtsgültig ist.

2. Das Mietverhältnis wird ein- und letztmalig um ein Jahr, d.h. bis am

30. September 2017, erstreckt.

3. Kosten / Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung. Berufungsanträge der Klägerin und Berufungsklägerin: (act. 35 S. 2) "1. Es sei in Gutheissung der Berufung das Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Horgen vom 2. Februar 2017 aufzuheben und es sei in Gutheissung der Klage die mit Formular vom 15. Januar 2016 auf den 30. September 2016 mitgeteilte Kündigung für das Mietobjekt 6-Zimmer-Terrassenhaus 1. OG mit Garagenplatz Nr. 06 + 07, C._____-Strasse 1, D._____, für ungültig zu er- klären.

2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um zwei Jahre, d.h. bis zum

30. September 2018 zu erstrecken.

3. Subeventualiter sei das Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Horgen vom

2. Februar 2017 aufzuheben und das Verfahren zur Durchführung eines Beweisverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.

- 3 - Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer) zulasten der Berufungsbeklagten und Beklagten." Erwägungen: I. Prozessgeschichte

1. Die erstinstanzliche Klägerin und hiesige Berufungsklägerin ist Mieterin ei- nes 6-Zimmer-Terrassenhauses im 1. OG sowie der Garagenplätze Nr. 6 und 7 an der C._____-Strasse 1 in D._____ (act. 5/1). Mit Formular vom 15. Januar 2016 kündigte ihr die Beklagte und hiesige Berufungsbeklagte den Mietvertrag ordentlich auf den 30. September 2016 (act. 5/11).

2. Dagegen setzte sich die Berufungsklägerin mit Klage vom 20. Juni 2016 zur Wehr (act. 1). Nach durchgeführter Hauptverhandlung am 26. Oktober 2016 stell- te das Mietgericht des Bezirks Horgen mit Urteil vom 2. Februar 2017 (im Disposi- tiv) fest, dass die Kündigung rechtsgültig sei und erstreckte das Mietverhältnis ein- und letztmalig um ein Jahr, d.h. bis am 30. September 2017 (act. 21). Das begründete Urteil (act. 26 = act. 34 = act. 36) wurde der Berufungsklägerin am

24. März 2017 zugestellt (act. 27/2). Am 8. Mai 2017 erhob die Berufungsklägerin rechtzeitig Berufung und stellte die eingangs genannten Anträge (act. 35). Mit Verfügung vom 16. Mai 2017 wur- de ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 39), der recht- zeitig einging (act. 40, act. 41). Auf die Einholung einer Berufungsantwort kann in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Die vorinstanzlichen Ak- ten wurden beigezogen (act. 1-32). Die Sache erweist sich als spruchreif. II. Unbestrittener Sachverhalt Die Vorinstanz hielt den unbestrittenen Sachverhalt, welcher der Kündigung zugrunde liegt, fest (act. 36 S. 3). Der besseren Lesbarkeit halber wird dieser hierorts nochmals wiedergegeben: Die Berufungsklägerin ist seit dem 1. Mai 2014

- 4 - Mieterin des streitbetroffenen Mietobjekts, des 6-Zimmer-Terrassenhauses im

1. OG mit Garagenplätzen Nr. 6 und 7 an der C._____-Strasse 1 in D._____. Die Berufungsbeklagte ist Vermieterin desselben. Bei der Berufungsbeklagten handelt es sich um eine Kommanditgesellschaft, wobei sämtliche Gesellschafter Mitglie- der der Familie B._____ sind (vgl. act. 19). Die Berufungsklägerin hatte mit EB._____, einem der Kommanditäre der Berufungsbeklagten, eine Liebesbezie- hung. EB._____ bewohnt die gleich über der Wohnung der Berufungsklägerin ge- legene Wohnung, die sich ebenfalls im Eigentum der Berufungsbeklagten befin- det. Die Beziehung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ ging im Ver- lauf des Jahres 2015 in die Brüche. Mit Formular vom 15. Januar 2016 sprach die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin per 30. September 2016 die ordentliche Kündigung für das streitbetroffene Mietobjekt aus. In der Folge verlangte die Be- rufungsklägerin eine schriftliche Begründung der Kündigung (act. 15/13), welche ihr mit Schreiben vom 9. Februar 2016 (act. 5/14) zugestellt wurde und wie folgt lautet: "Die persönlichen Zerwürfnisse zwischen der Mieterin A._____ und ihrem Nachbarn EB._____, verbunden mit dem als provokativ empfundenen Auftreten des neuen Lebenspartners der Mieterin, F._____, führten für die Eigentümer- schaft zu einer unerträglichen Spannung und zu einer nicht mehr zu tolerierenden Störung des Hausfriedens. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Eine frühzei- tige Kündigung unter Einhaltung der langen Kündigungsfrist erschien uns als ge- eignete Massnahme zur Beruhigung der Situation unter bestmöglicher Wahrung aller tangierten Interessen." III. Missbräuchlichkeit der Kündigung

1. Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses ist unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine grundsätzlich jederzeit möglich, ohne dass ein besonderer Kündigungsgrund vorliegen müsste (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1

- 5 - OR). Insofern hat die Vorinstanz die rechtlichen Rahmenbedingungen korrekt wiedergegeben (act. 36 S. 6).

2. Die Vorinstanz erwog, dass die Berufungsklägerin im Zusammenhang mit ih- rer Liebesbeziehung zu EB._____, einem Kommanditär der Berufungsbeklagten und ihrem gegenwärtigen Nachbarn, ins streitbetroffene Mietobjekt eingezogen sei. Es sei aus diesem Grund auch nachvollziehbar, dass GB._____, Vater von EB._____ und alleiniger zeichnungsberechtigter Gesellschafter der Berufungsbe- klagten, der Berufungsklägerin die Wohnung zu einem Vorzugspreis überlassen habe. Nicht von Belang für das Verfahren sei die Klärung der Frage, ob EB._____ wie behauptet jeweils den Restmietzinsbetrag von Fr. 2'400.– für die Berufungs- klägerin bezahlt habe oder ihr sogar noch den von ihr bezahlten Mietzins von Fr. 2'500.– zurückerstattet habe (act. 36 S. 7). Die Vorinstanz strich als entscheidend heraus, dass das Mietverhältnis ge- kündigt worden sei, weil die Beziehung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ auseinander gegangen sei und diese sich – unbesehen der konkreten Beweggründe – einem neuen Partner zugewendet habe. Damit sei für die Beru- fungsbeklagte einerseits der Beweggrund für das Mietverhältnis sowie den Ver- zicht auf beträchtliche Mieteinnahmen weggefallen und anderseits sei lebensnah davon auszugehen, dass die Trennung und das Leben der neuen Partnerschaft in unmittelbarer Nachbarschaft zu EB._____ und den Geschäftsräumlichkeiten der Familie B._____ zu Spannungen führten. Die Begründung der Kündigung sei demnach weder falsch noch vorgeschoben, sondern gebe die Motivation der Be- rufungsbeklagten korrekt wieder (act. 36 S. 8). Die Vorinstanz hielt es schliesslich für nachvollziehbar, dass die Berufungs- beklagte zur Auflösung der Spannungen einer Mietpartei die Kündigung ausge- sprochen habe, was verständlicherweise gegenüber der familienfremden Person geschehen sei. Sie schloss, dass vor diesem Hintergrund zumindest die vorlie- gend ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht als "Abstrafung" der Beru- fungsklägerin aufzufassen und folglich nicht zu beanstanden sei. Das Kündi- gungsrecht sei nicht zweck- oder treuwidrig ausgeübt worden, weshalb die Gültig- keit der Kündigung festzustellen sei (act. 36 S. 8 f.).

- 6 -

3. Die Berufungsklägerin macht geltend, dass ausserhalb des Mietverhältnis- ses liegende Umstände kein gültiges Kündigungsmotiv darstellten. Wenn vorlie- gend die Kündigung ausgesprochen worden sei, weil ihre Beziehung mit EB._____ auseinander gegangen sei, berufe sich die Berufungsbeklagte genau auf solche externen Umstände. Die Kündigung stelle nichts anderes als eine Machtdemonstration der Berufungsbeklagten dar. Sie (die Berufungsklägerin) sol- le für ein ausserhalb des Mietverhältnisses liegendes Verhalten – wofür sie im Kern nicht verantwortlich sei – abgestraft werden. Eine Kündigung aus derartigem Grund sei als treuwidrig und damit missbräuchlich im Sinne von Art. 271 OR zu qualifizieren. In der Lehre werde die Kündigung wegen einer zurückgewiesenen amourösen Annäherung als Paradebeispiel einer missbräuchlichen Kündigung genannt (act. 35 S. 4 f.). Die Berufungsklägerin weist überdies darauf hin, dass ein krasses Missverhältnis zwischen der zentralen Bedeutung des Wohnraumes für sie und ihre Familie sowie den subjektiven, sachfremden Befindlichkeiten der Vermieterin bzw. EB._____ bestünden (act. 35 S. 5). Ferner macht die Berufungsklägerin geltend, die Vorinstanz habe den Sach- verhalt unrichtig festgestellt, indem sie von einem finanziellen Opfer der Beru- fungsbeklagten bzw. von einem Vorzugsmietzins ausgegangen sei. Sie habe im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass EB._____ die Differenz zum ordentli- chen Mietzins von Fr. 4'900.– decke. Damit sei erstellt, dass die Berufungsbeklag- te den vollen Mietzins erhalte, welcher überdies Fr. 300.– über dem Mietzins lie- ge, welchen die Vormieter bezahlt hätten. Die Mietzinszahlungen seien denn auch zurecht nicht von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund genannt worden (act. 35 S. 5). Schliesslich bemängelt die Berufungsklägerin eine Verletzung des rechtli- chen Gehörs durch die Vorinstanz. Ihrer Auffassung nach sei gestützt auf BGer 4C.85/2006 vom 24. Juli 2006 entscheidend, wer die Schuld am Ende der Bezie- hung mit EB._____ trage. Sie habe im vorinstanzlichen Verfahren form- und frist- gerecht die entsprechenden Beweise (insbesondere ihre persönliche Befragung sowie die Zeugeneinvernahme von EB._____ und F._____) offeriert. Indem die

- 7 - Vorinstanz diese Beweise nicht abgenommen habe, habe sie ihr rechtliches Ge- hör verletzt (act. 35 S. 6).

4. Bei der Prüfung, ob eine Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR gegen Treu und Glauben verstösst, sind in einem ersten Schritt das für die Annahme ei- ner allfälligen Treuwidrigkeit massgebende Verhalten bzw. die massgebenden zugrunde liegenden Lebensvorgänge herauszuschälen (vgl. HIGI, a.a.O., Art. 271 N 48 ff.). Die Berufungsklägerin bringt vor, dass die Vorinstanz in diesem Zu- sammenhang aktenwidrig davon ausgegangen sei, dass die Berufungsbeklagte einen Vorzugsmietzins gewähren müsse. Tatsächlich decke EB._____ die Diffe- renz zum ordentlichen Mietzins. Die Beanstandung der Berufungsklägerin trifft ins Leere: Die Vorinstanz hielt nämlich als "entscheidend" fest, dass die Kündigung erfolgt sei, weil die Bezie- hung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ auseinander gegangen sei (act. 36 S. 8). Sie sah somit den für die Annahme einer allfälligen Treuwidrigkeit massgebenden Kündigungsgrund im Scheitern der Liebesbeziehung bzw. den – erst recht angesichts der neuen Partnerschaft der Berufungsklägerin – damit ver- bundenen Spannungen. Dies wird auch deutlich, wenn die Vorinstanz den Schluss zieht, dass die Begründung der Kündigung weder falsch noch vorge- schoben sei, sondern die Motivation der Berufungsbeklagten korrekt wiedergebe (act. 36 S. 8). Die Begründung nennt einzig die persönlichen Spannungen als Kündigungsgrund und nimmt nicht auf eine finanzielle Einbusse Bezug (vgl. E. II.). Selbst wenn die Vorinstanz im Rahmen der Gesamtwürdigung die (verständli- cherweise) fehlende Bereitschaft der Berufungsbeklagten, auf Mietzinseinnahmen zu verzichten, thematisiert, hält sie als Fazit fest, dass die Klärung der Frage, ob EB._____ jeweils den restlichen Mietbetrag für die Berufungsklägerin bezahlt ha- be, für das Verfahren nicht von Belang sei (act. 36 S. 7 f.). Auf die umstrittene Frage, ob EB._____ gegenüber der Berufungsbeklagten die Differenz zum ordentlichen Mietzins ausgleicht bzw. ob diese einen Vorzugs- mietzins zu gewähren hat, muss daher im Zusammenhang mit der Missbräuch- lichkeitsprüfung nicht weiter eingegangen werden (anzumerken bleibt immerhin, dass doch sehr fraglich ist, ob EB._____ auch gegenwärtig noch derartige De-

- 8 - ckungszahlungen zu leisten bereit wäre, wie die Berufungsklägerin glauben lässt [act. 35 S. 5]). Als massgebender Kündigungsgrund ist mit der Vor-instanz das Scheitern der Liebesbeziehung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ und die damit verbundenen Spannungen zu betrachten. Dieser ist im Folgenden der Missbräuchlichkeitsprüfung zu unterziehen. 5.1 Wie eingangs erwähnt (E. III./1.), sind Mieter wie Vermieter grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis wieder aufzulösen. Ungültig und damit an- fechtbar ist diejenige Kündigung, die dem allgemeinen Gebot zu loyalem und lau- terem Verhalten widerspricht, insbesondere also eine Kündigung, die ohne schüt- zenswertes Interesse an der Beendigung des Vertragsverhältnisses ausgespro- chen wird (BSK ZGB I-WEBER, 6. Aufl., Art. 271/271a N 3). Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt eine Kündigung allgemein dann als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schüt- zenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (statt vieler BGE 138 III 59 E. 2.1 m.H.). Diese Rechtsprechung impliziert, dass eine gültige Kündigung einerseits auf einem vernünftigen Grund beruhen muss, der auch einen gewissenhaften, rücksichtsvollen und korrekten Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung veranlassen würde (WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 4; ähnlich ZK-HIGI, Die Miete, Teilband V 2b, Art. 271 N 59, ge- mäss welchem die Frage gestellt werden müsse, ob sich die kündigende Partei korrekt anders hätte verhalten können; vgl. auch CALAMANO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen 1994, S. 267, wonach den Kündigenden ein moralischer Vorwurf treffen müsse, um von der Ungültigkeit einer Kündigung auszugehen). Anderseits kann auch die Abwägung der beteilig- ten Interessen, konkret der Nutzung des an sich bestehenden Kündigungsrechts gegenüber den damit verbundenen Konsequenzen zu einer Treuwidrigkeit der Kündigung führen. Im Unterschied zur Prüfung einer Erstreckungsmöglichkeit gemäss Art. 272 ff. OR ist aufgrund von Art. 271 Abs. 1 OR aber keine umfassen- de Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter vorzunehmen (CALAMANO, a.a.O., S. 271 f.). Die Kündigung des Vermieters kann also nicht aufgehoben

- 9 - werden, weil die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Fa- milie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (BGE 138 III 59 E. 2.1). 5.2 Die Vorinstanz stellte als unbestritten fest, dass die Berufungsklägerin und EB._____, Kommanditär der Berufungsbeklagten, eine Liebesbeziehung gehabt hätten, die im Verlauf des Jahres 2015 in die Brüche gegangen sei. EB._____ bewohne die Wohnung über der Berufungsklägerin. In der Folge sei es zu Span- nungen gekommen, die sich im Zusammenhang mit der Anwesenheit des neuen Partners der Berufungsklägerin zugespitzt hätten. Diese Sachdarstellung wird von der Berufungsklägerin zweitinstanzlich nicht in Zweifel gezogen. Sie stellt sich aber auf den Standpunkt, ausserhalb des Mietverhältnisses liegende – sachfrem- de – Umstände, wie das Auseinandergehen einer Liebesbeziehung, könnten kein gültiges Kündigungsmotiv darstellen. 5.3 Die Lehre hat unterschiedliche Fallgruppen von treuwidrigen Kündigungen herausgebildet (vgl. HIGI, a.a.O., Art. 271 N 63 ff.; THANEI, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., S. 784 ff.; CALAMANO, a.a.O., S. 268 ff.). Gegen Treu und Glauben verstösst eine Kündigung, die zweckwidrig ausgeübt wird, weil ihr eigentlicher Zweck nicht in der Beendigung des Dauerschuldverhältnisses, sondern in der Be- strafung oder Schädigung der anderen Partei liegt und insofern sachfremd ist (sog. Rachekündigungen). Ebenfalls ohne schutzwürdiges Interesse ist eine als reine Machtdemonstration ausgesprochene Kündigung. Stets muss aber eine ein- zelfallbezogene Prüfung vorgenommen werden: Massgebend sind die Vorge- schichte, die Besonderheiten des Falls und die angeführten Kündigungsgründe für die Beurteilung, ob eine Treuwidrigkeit vorliegt (ausdrücklich THANEI, a.a.O., S. 784). Aus diesem Grund ist eine Kündigung wegen einer zurückgewiesenen amourösen Annäherung – entgegen der berufungsklägerischen Behauptung – beispielsweise nur dann als missbräuchlich zu qualifizieren, wenn sie allein zur Befriedigung persönlicher Rachegelüste ausgesprochen wird (vgl. THANEI, a.a.O., S. 786). 5.4 Die Argumentation, ausserhalb des Mietverhältnisses liegende Umstände könnten kein gültiges Kündigungsmotiv darstellen, muss folglich in dem Sinne re-

- 10 - lativiert werden. Eine auf eine persönliche Abneigung oder Feindschaft zurückzu- führende Kündigung kann rechtmässig sein, wenn Umstände hinzutreten, die die Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses unzumutbar erscheinen lassen. Die Lehre nimmt dies insbesondere bei einer räumlichen Nähe zwischen Mieter und Vermieter (Bewohnen desselben Hauses) an (CALAMANO, a.a.O., S. 269 und 273 f.; WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 4; HIGI, a.a.O., Art. 721 N 61). Vorliegend ist EB._____ nicht direkt Vermieter und Vertragspartei der Berufungsklägerin. Er ist aber eines von insgesamt vier Mitgliedern der reinen Familien-Kommandit- gesellschaft B._____ + Cie. (vgl. act. 38). Damit besteht eine enge persönliche Verflechtung zwischen der Berufungsbeklagten und EB._____ und seine emotio- nale Befindlichkeit kann der Berufungsbeklagten ohne weiteres angerechnet wer- den. Hinzu kommt, dass die Berufungsbeklagte selbst ihren Sitz in unmittelbarer Nähe zur Berufungsklägerin hat (C._____-Strasse 2 in D._____). Die Berufungs- beklagte führt in der Kündigungsbegründung denn auch aus, dass die persönli- chen Zerwürfnisse zwischen der Berufungsklägerin und ihrem Nachbarn EB._____ für die Eigentümerschaft zu einer unerträglichen Spannung und zu ei- ner Störung des Hausfriedens führen würden. Aus diesem Grund ist der Umstand der räumlichen Nähe für den vorliegenden Fall zu beachten und auch entschei- dend: Wenn der Hausfrieden gestört ist, weil ein unerträgliches Spannungsver- hältnis zwischen den Parteien vorliegt, verstösst eine ordentliche Kündigung nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. 5.5 Nicht von Relevanz ist entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin die Fra- ge, wer die Schuld am Auseinanderbrechen der Beziehung trägt. Abgesehen da- von, dass im Zusammenhang mit dem Auseinandergehen einer Beziehung schwerlich die Schuld dem einen oder anderen Partner zugeschoben werden kann, stellt auch der von der Berufungsklägerin zitierte bundesgerichtliche Ent- scheid BGer 4C.85/2006 vom 24. Juli 2006 (MRA 3/08 S. 135) für die Prüfung der Missbräuchlichkeit in keiner Weise auf die Verschuldensfrage ab, sondern auf den Umstand, dass ein Vorzugsmietzins vorlag (MRA 3/08 S. 139). Eine Rückweisung wegen einer Verletzung des rechtlichen Gehörs erübrigt sich damit von vornhe- rein.

- 11 - 5.6 Schliesslich führt auch die Abwägung der beteiligten Interessen entgegen dem berufungsklägerischen Standpunkt zu keiner anderen Entscheidung. Wie eingangs erwähnt, ist im Rahmen der Missbräuchlichkeitsprüfung zwar in einem beschränkten Umfang eine Interessenabwägung vorzunehmen (E. III./5.1). Die Berufungsklägerin selbst gewichtet ihr Interesse aber einzig mit der zentralen Be- deutung des Wohnraums für sie und ihre Familie, welche über den subjektiven, sachfremden Befindlichkeiten der Berufungsbeklagten bzw. von EB._____ stün- den. Es sind aber genau diese persönlichen Zerwürfnisse, welchen vorliegend den legitimen Kündigungsgrund ausmachen. Die alleinige Bedeutung des Wohn- raums, worauf sich überdies auch die Berufungsbeklagte bzw. EB._____ berufen könnten, vermag die Ausübung des Kündigungsrechts nicht als treuwidrig er- scheinen zu lassen. 5.7 Nach dem Gesagten ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass die Kündigung vom 15. Januar 2016 per 30. September 2016 rechtsgültig ist. IV. Erstreckung

1. Die Erstreckung eines Mietverhältnisses über einen Wohn- oder Geschäfts- raum kann verlangt werden, wenn die (termingerechte) Beendigung des Mietver- hältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Beurteilung von Mieterstreckungsgesuchen ist also vorab zu prüfen, ob auf Seiten des Mieters Härtegründe geltend gemacht werden können. Fehlt es an solchen, erfolgt keine weitere Interessenabwägung, d.h. das Mieterstre- ckungsgesuch ist abzuweisen, ohne dass es auf die Interessen des Vermieters ankommt. Kann anderseits eine gewisse Härte dargetan werden, so sind die Inte- ressen des Mieters den Interessen des Vermieters gegenüberzustellen. Aus die- ser Abwägung ist die Dauer der zu gewährenden Mieterstreckung zu ermitteln (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 90 ff.; SVIT Komm., Das schweizerische Mietrecht,

3. Aufl., Art. 272 N 15 f.).

- 12 - 2.1 Als Härtegründe fallen bei der Miete von Wohnräumen alle konkreten Um- stände des Einzelfalls in Betracht, die sich für den Mieter (oder seine Familie) in- soweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der erfolgreichen Suche nach einem Ersatzobjekt innert der ihm infolge der Vertragsauflösung zur Verfügung stehen- den Zeit behindern oder ihm die Suche erschweren oder sie gar verhindern (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 83). 2.2 Die Vorinstanz sah zwar nicht in der finanziellen Situation der Berufungsklä- gerin, aber hinsichtlich der Schulsituation der Kinder eine gewisse Härte. Zwei der drei Kinder der Berufungsklägerin gehen in D._____ zur Schule und müssten bei einem Umzug die Schule wechseln. Härtebildend sei in diesem Zusammenhang, dass ein gleichwertiges Ersatzobjekt (6-Zimmerwohnung zu einem Mietzins von Fr. 2'500.–) in D._____ wohl gar nicht existiere, weshalb diesbezügliche Such- bemühungen von vornherein erfolglos verlaufen müssten. Umgekehrt müsse der Berufungsbeklagten klar gewesen sein, dass die Berufungsklägerin bei Scheitern der Beziehung möglicherweise nicht innert sechs Monaten eine neue Wohnung finde, welche die Bedürfnisse einer vierköpfigen Familie adäquat zu erfüllen ver- möge (act. 36 S. 14 f.). 2.3 Die Berufungsklägerin wendet sich selbstredend nicht gegen den von der Vorinstanz angenommenen Härtegrund. Dieser kann bestätigt werden. Im Fol- genden ist daher die Interessenabwägung vorzunehmen.

3. Die Vorinstanz erwog, dass die Berufungsklägerin von einem nicht marktüb- lichen Vorzugsmietzins profitiere, weshalb sie ihre Suchkriterien auszuweiten ha- be. Sie habe daher ausnahmsweise auch im Rahmen einer Ersterstreckung nicht grundsätzlich Anspruch auf eine identische Wohnung, sondern müsse ihre An- sprüche senken und ihre Suchbemühungen auf objektiv zumutbare Ersatzobjekte ausrichten. Sofern die Berufungsklägerin in D._____ würde bleiben und ein unge- fähr vergleichbares Mietobjekt bewohnen wollen, sei ihr zumutbar, ihr keineswegs bescheidenes Vermögen anzubrauchen (act. 36 S. 15). Wohnungen in D._____, welche die Bedürfnisse der Berufungsklägerin deckten, würden zu Mietzinsen zwischen Fr. 3'500.– und Fr. 4'500.– angeboten. Bei bescheidener Inanspruch- nahme ihres Vermögens könne die Berufungsklägerin einen monatlichen Mietzins

- 13 - von bis zu Fr. 4'500.– finanzieren. Alternativ sei ihr zuzumuten, ihre Platzbedürf- nisse ein wenig einzuschränken, namentlich indem sie zweien ihrer Kinder das Teilen eines Zimmers zumute oder indem sie bei der Gesamtfläche, welche der Familie zur Verfügung stehe, Abstriche mache. Dabei sei eine Grundfläche von 130 m2 objektiv betrachtet nicht unzumutbar. Ersatzobjekte seien somit grundsätz- lich verfügbar. Bei ernsthaften Suchbemühungen sei es eine Frage der Zeit, bis die Berufungsklägerin eine Wohnung finde (act. 36 S. 16). Die Vorinstanz gewichtete die fehlenden Suchbemühungen der Berufungs- klägerin höchstens leicht zu deren Ungunsten. Es sei klar, dass sie nach den er- wähnten zugrunde gelegten Massstäben keine ernsthaften Suchbemühungen ha- be dokumentieren können. Im Rahmen einer Ersterstreckung seien an die Such- bemühungen keine überhöhten Ansprüche zu stellen. Zu ihren Gunsten zu be- rücksichtigen sei überdies, dass die Berufungsklägerin die Kündigung angefoch- ten habe und die Anfechtung nicht im Vornherein als aussichtslos qualifiziert wer- den könne (act. 36 S. 16 f.). Beim Entscheid über die Erstreckungsdauer sei die Schulsituation der Kin- der zu beachten. Bei einem Wegzug wäre ein Zusammenfallen des Schulwech- sels mit dem Stufenübertritt der Kinder anzustreben. Allerdings könne auch bei Gewährung der von der Berufungsklägerin geforderten erstmaligen Erstreckung von zwei Jahren einem der Kinder der Schulwechsel nicht erspart werden, stün- den die Stufenübertritte doch anscheinend im Sommer 2017 und Sommer 2018 an. Der Schulsituation der Kinder sei insofern Rechnung zu tragen, als die Erstre- ckung wenn möglich so zu berechnen sei, dass ein Umzug frühestens auf einen natürlichen Stufenübertritt hin bzw. auf das Ende eines Schuljahres, d.h. in den Sommerferien erfolgen würde, wodurch zumindest einem Kind ein zusätzlicher Schulwechsel erspart würde. Sofern die Berufungsklägerin in D._____ bleibe, könne sie aus der Schulsituation der Kinder nichts zu ihren Gunsten ableiten. Ein Verbleib in D._____ ginge aber wohl mit einer längeren Wohnungssuche einher (act. 36 S. 17). Hinsichtlich der Interessen der Berufungsbeklagten erwog die Vorinstanz, dass das Bedürfnis nach einer baldmöglichen Auflösung des Mietverhältnisses

- 14 - angesichts der Spannungen zwischen der Berufungsklägerin und der Familie B._____ legitim und nachvollziehbar sei. Dies umso mehr als sie die Berufungs- klägerin von einem Vorzugsmietzins profitieren lassen müsse (act. 36 S. 17). In Abwägung aller Interessen kam die Vorinstanz zum Schluss, dass eine Erstreckung von einem Jahr, d.h. bis 30. September 2017, angemessen erschei- ne. Damit werde dem Umstand Rechnung getragen, dass eine Wohnungssuche für eine vierköpfige Familie Zeit in Anspruch nehme, im Falle eines Wegzugs aus D._____ immerhin einem Kind ein zusätzlicher Schulwechsel erspart werden könne und die Berufungsklägerin aufgrund der bisher aussergewöhnlich attrakti- ven Mietbedingungen gar kein gleichwertiges Mietobjekt werde finden können. Eine längere Erstreckung, namentlich um zwei Jahre, sei bei Berücksichtigung der gewichtigen Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt. 4.1 Die Berufungsklägerin rügt vorab, sie habe im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemacht, dass die Umstände des Vertragsabschlusses zu berücksichti- gen seien, weil ihr Umzug ins streitbetroffene Mietobjekt einzig auf Wunsch von EB._____ erfolgt sei und für sie sonst keine Veranlassung bestanden habe, die bisherige ungekündigte Wohnung in H._____ zu verlassen. In H._____ habe sie eine Wohnung zu einem Mietzins von Fr. 2'300.– bewohnt. Dieses Kriterium hätte in die vorinstanzliche Interessenabwägung zugunsten einer längeren Erstre- ckungsdauer einfliessen müssen (act. 35 S. 7). 4.2 Es trifft zu, dass die Umstände des Vertragsabschlusses als eines der Krite- rien aus dem Katalog von Art. 272 Abs. 2 OR von beiden Parteien anlässlich des vorinstanzlichen Verfahrens thematisiert wurden. Dabei waren sie sich uneinig, ob sich die Berufungsklägerin in H._____ ohnehin nicht mehr wohl gefühlt und hatte umziehen wollen oder ob sie einzig auf Wunsch von EB._____, um ihn wegen seiner Krebserkrankung besser betreuen zu können, nach D._____ gezogen war (act. 16 S. 13; vgl. auch act. 1 S. 15 f.; act. 14 S. 15 f.). Dass die Vorinstanz in ih- rem Entscheid nicht mehr auf diese Vorbringen eingegangen ist, wirkt sich aber – wie sogleich zu zeigen sein wird – nicht zum Nachteil der Berufungsklägerin aus.

- 15 - Unter dem Titel der Umstände des Vertragsabschlusses (Art. 272 Abs. 2 lit. a OR) ist zu beurteilen, zu welchem Zweck das Mietobjekt dem Mieter überlas- sen wurde und welches die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsabschluss über die voraussichtliche Dauer oder über mögliche Beendigungsgründe des Mietverhältnisses gewesen sind (SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 17). Massge- bend ist, ob der Mieter bei Vertragsabschluss in irgendeiner Form damit rechnen musste, dass das Mietverhältnis zeitlich begrenzt ist oder ob der Vermieter durch sein Verhalten ein berechtigtes Interesse des Mieters in ein längerdauerndes Mietverhältnis erweckt hat (SPIRIG, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., S. 832; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 140 ff.). Die umstrittene Frage, aus welchem Grund die Berufungsklägerin ihre Wohnung in H._____ aufgegeben hatte und nach D._____ gezogen war, muss unter diesem Kriterium also gar nicht primär beantwortet wer- den. Abgesehen davon, dass sie bestimmt nicht leichtfertig drei Kindern einen Umzug in ein neues Umfeld auf der anderen Seite des Sees zugemutet hat, son- dern gute Gründe für einen Wohnortswechsel gesprochen haben dürften, fällt im Zusammenhang mit der Prüfung der Umstände des Vertragsabschlusses viel- mehr ins Gewicht, dass die Berufungsklägerin einen Mietvertrag zu einem Miet- preis von Fr. 2'500.– inkl. Nebenkosten statt der vorgesehenen Fr. 4'900.– ab- schliessen konnte (act. 5/1). Ein rund 50 %-iges Entgegenkommen der Beru- fungsbeklagten bzw. eines Kommanditärs bei der Mietzinshöhe konnte nur wegen ihrer persönlichen Verbindung zu EB._____ gewährt worden sein. Der Berufungs- klägerin musste somit klar sein, dass bei Wegfallen dieses Grundes auch das da- ran geknüpfte und zu den erwähnten Konditionen abgeschlossene Mietverhältnis infrage gestellt werden könnte. Sie durfte nicht davon ausgehen, dass sie im Falle einer Beendigung der Beziehung mit EB._____ unbeschränkt lange im Mietobjekt verbleiben könne. Aus diesem Grund sprechen die Umstände des Vertragsab- schlusses entgegen dem Vorbringen der Berufungsklägerin nicht für eine längere Erstreckungsdauer, sondern sind eher zu ihren Ungunsten zu gewichten. 5.1 Die Berufungsklägerin führt weiter aus, in der Praxis habe sich die Regel herausgebildet, dass höchstens ein Drittel des Haushaltseinkommens für den Mietzins verwendet werden dürfe. Die Vorinstanz habe ihr mit Fr. 10'300.– bereits ein sehr grosszügiges monatliches Nettoeinkommen angerechnet. Indem sie es

- 16 - für zumutbar erachte, dass zusätzlich ein Teil des Barvermögens angebraucht werde, um einen Mietzins von Fr. 4'500.– zu finanzieren, sprenge sie die genann- te 1/3-Regel. Gestützt auf ihre finanziellen Verhältnisse wäre ihr entgegen der Vorinstanz mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt einzuräumen gewe- sen (act. 35 S. 7 f.). 5.2 Zwar hat sich in der Praxis tatsächlich eine Vorsichtsregel etabliert, dass insbesondere bei Familien der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des monatli- chen Nettoeinkommens ausmachen sollte (SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 26). Zu den massgebenden Faktoren für die Bestimmung der wirtschaftlichen Verhält- nisse gehört aber neben dem Einkommen das Vermögen des Mieters (WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9; SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 26; SPIRIG, a.a.O., S. 835). Die Vorinstanz bezifferte dieses auf rund Fr. 450'000.–, wovon rund Fr. 375'000.– auf Bankguthaben und Wertschriften entfielen (act. 36 S. 14). Diese Zahlen wur- den von der Berufungsklägerin nicht in Abrede gestellt. Bei einem derart soliden finanziellen Polster kann mit der Vorinstanz festgestellt werden, dass ein Mietzins bis zu Fr. 4'500.– für die Berufungsklägerin finanzierbar ist. Damit bewegt sie sich zwar am oberen Rand der für sie wirtschaftlich tragbaren Wohnkosten. Gerade aber weil ihr Ex-Mann die Krankenkassenprämien aller drei Kinder übernimmt (vgl. act. 5/3) und damit eine nicht unwesentliche Fixkostenkomponente wegfällt, erscheint ein Mietzins in der genannten Höhe für die Berufungsklägerin als ver- kraftbar. Dass es für diesen Betrag keine geeigneten Ersatzobjekte gebe, be- hauptet die Berufungsklägerin nicht. Die wirtschaftlichen Verhältnisse fallen bei der Interessenabwägung daher nicht speziell ins Gewicht. 6.1 Schliesslich macht die Berufungsklägerin geltend, dass im Rahmen der Ersterstreckung nach einem gleichwertigen Mietobjekt gesucht werden dürfe. Aus diesem Grund habe sie entgegen der vorinstanzlichen Annahme ihre Ansprüche nicht zu senken und die Suchbemühungen auf lediglich zumutbare Ersatzobjekte auszurichten. Die Vorinstanz komme selbst zum Schluss, dass ein gleichwertiges Ersatzobjekt wohl nicht existiere. Daher dürfe sie ihr keine fehlenden Suchbemü- hungen vorwerfen. Der Umstand, dass ein gleichwertiges Ersatzobjekt nur sehr schwer gefunden werden könne, hätte zugunsten einer längeren Erstreckung ge-

- 17 - wichtet werden müssen, um ihr die nötige Umstellungszeit zu gewähren (act. 35 S. 7 f.). 6.2 Der Mieter darf nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleiben, sondern muss sich ernsthaft um Ersatzraum bemühen (WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13; SPI- RIG, a.a.O., S. 837; SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 34). Die Anforderungen an die Suchbemühungen sind grundsätzlich zu relativieren, wenn gute Gründe zur An- nahme bestehen, die Kündigung sei ungültig (BGer 4C.155/2003 vom

3. November 2003 E. 4.1; WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13). Ob dies der Fall war, kann offenbleiben: Spätestens nach dem abschlägigen erstinstanzlichen Ent- scheid (anfangs Februar 2017) durfte die Berufungsklägerin nicht mehr im Ver- trauen darauf, vor zweiter Instanz einen gegenteiligen Entscheid zu erwirken, mit ihren Suchbemühungen zuwarten. Sicher ab dann hatte sie sich ernsthaft nach einer neuen Wohngelegenheit umzusehen. Die in der Zeit davor fehlenden Such- bemühungen gewichtete die Vorinstanz denn auch höchstens leicht zu ihren Un- gunsten, was vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden ist. Im Rahmen einer Ersterstreckung darf der Mieter sodann grundsätzlich nach einem gleichwertigen Mietobjekt suchen. Das bedeutet, dass er bezüglich Preis, Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung vergleichbare Anforderungen stellen darf. Bei besonderen Verhältnissen können Abweichungen von der Gleichwertigkeit zumutbar erscheinen (Weber, a.a.O., Art. 272 N 13): Suchbemühungen müssen nämlich wie erwähnt ernsthaft betrieben werden. Daher darf ein Mieter, der be- sonders günstig wohnt bzw. von einem Vorzugsmietzins profitiert (und sich einen weit höheren Monatsmietzins leisten könnte), seine Suche nach einem vergleich- baren Objekt nicht einfach auf dasselbe tiefe Preisniveau beschränken. Eine sol- che Suche könnte nicht als ernsthaft bezeichnet werden. Weil die Berufungsklä- gerin aufgrund ihrer persönlichen Verbindung zur Vermieterschaft einen weit unter dem Marktpreis liegenden Mietzins bezahlt, ist dieser Faktor bei der Suche nach einem Ersatzobjekt also entsprechend anzupassen. 7.1 Auf Seiten der Berufungsbeklagten gewichtete es die Vorinstanz als nach- vollziehbar und legitim, dass diese das Mietverhältnis unter den geschilderten an-

- 18 - gespannten Umständen möglichst bald auflösen und die Berufungsklägerin nicht weiter von einem Vorzugsmietzins profitieren lassen wolle (act. 36 S. 17). 7.2 Diese Einschätzung ist zu teilen. Im Zusammenhang mit dem Kriterium der persönlichen Verhältnisse bei der Berufungsbeklagten fällt ins Gewicht, dass ihr Kommanditär EB._____ im selben Haus wohnt und sie den Sitz in unmittelbarer Nachbarschaft zur Berufungsklägerin hat. Es gibt also keine Möglichkeit, durch räumliche Distanz einander auszuweichen. Die Berufungsbeklagte betreibt ihr Geschäft seit Mai 2011 an diesem Standort, weshalb von einer gewissen Ortsge- bundenheit auszugehen ist. Wenn die Berufungsklägerin nun geltend macht, dass die Spannungen lediglich zwischen ihr und EB._____ und nicht zwischen der Be- rufungsbeklagten und ihr bestünden (act. 35 S. 9), ist ihr entgegenzuhalten, dass in der Kündigungsbegründung – welche sie nicht infrage gestellt hat(te) – Gegen- teiliges ausgeführt wurde. Es heisst dort, dass die persönlichen Zerwürfnisse zwi- schen der Berufungsklägerin und EB._____ für die Eigentümerschaft zu einer un- erträglichen Spannung und zu einer nicht mehr zu tolerierenden Störung des Hausfriedens führten (act. 5/14). Es wurde sodann ausgeführt, dass die Befind- lichkeit von EB._____ der Berufungsbeklagten angerechnet werden kann (E. III./5.4). 8.1 Bei der konkreten Festlegung der Erstreckungsdauer nimmt das erkennende Gericht eine Abwägung der in Rede stehender Interessen vor. Es hat dabei zu beachten, dass das Ziel der Erstreckung darin liegt, dem Mieter Zeit für das Fin- den eines Ersatzobjektes zu geben oder mindestens die Härte zu mildern, die ei- ne Auflösung des Mietverhältnisses nach den normalen Regeln mit sich brächte. Das Gericht verfügt bei der Festlegung der Erstreckungsdauer über ein grosses Ermessen. Zentral ist, dass es sich nicht von sachfremden Überlegungen leiten lässt, wesentliche Elemente ausser Acht lässt oder Schlussfolgerungen zieht, die zu einem Ermessensmissbrauch führen (BGer 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.1 = MRA 3/05 S. 124). 8.2 Auf Seiten der Berufungsklägerin fällt hauptsächlich ins Gewicht, dass sie mit den drei Kindern eine genügend grosse und für sie finanzierbare Familien- wohnung benötigt. Ein Wegzug aus D._____ würde für zwei Kinder ein Schul-

- 19 - wechsel bedeuten (das dritte Kind der Berufungsklägerin geht bereits in Zürich zur Schule, vgl. act. 1 S. 4). Im Rahmen der Interessenabwägung ist zu berück- sichtigen, dass ein Schulwechsel vorzugsweise mit einem Stufenübertritt, der oh- nehin eine gewisse Neuorientierung für ein Kind mit sich bringt, zusammenfällt (SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 23). Diesem Umstand hat die Vorinstanz Rech- nung getragen, indem sie die Erstreckung bis Ende September 2017 festsetzte, was zumindest für I._____ mit einem Übertritt in die Mittelstufe im Sommer 2017 zusammenfällt (vgl. act. 1 S. 4). Auch mit der von der Berufungsklägerin (eventua- liter) beantragten Erstreckung um zwei Jahre, bis am 30. September 2018, liesse sich ein Schulwechsel für die beiden jüngeren Kinder nicht vermeiden. Dass die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt für eine vierköpfige Familie nicht ganz einfach ist, liegt auf der Hand. Die Vorinstanz hat aber treffend ausgeführt, dass eine längere Erstreckung für die Berufungsklägerin nicht härte- mildernd wirkt, weil ihr Misserfolg bei der Suche nach einem Ersatzobjekt nicht in erster Linie auf die Marktlage, sondern auf ihre fehlenden Suchbemühungen und die zu hohen Ansprüche zurückzuführen ist (act. 36 S. 18). Mit einem finanziellen Spielraum bis zu Fr. 4'500.– wird die Berufungsklägerin mit entsprechenden Suchbemühungen innert nützlicher Frist eine genügend grosse Wohnung in D._____ finden. Seit der Beendigung der Beziehung zu EB._____ musste der Berufungsklä- gerin bewusst sein, dass sie sich früher oder später wohl nach einer neuen Woh- nung umzusehen haben wird (erst recht, wenn ihr ehemaliger Lebenspartner – wie sie behauptet – nach wie vor Mietzinszahlungen für sie übernimmt, wozu er angesichts der angespannten Situation kaum längerfristig bereit sein dürfte). Seit Januar 2016 wusste sie sodann um die Kündigung, welche entgegenkom- menderweise frühzeitig per Ende September 2016 ausgesprochen wurde. Spä- testens ab Februar 2017 musste sie sich schliesslich ernsthaft um eine Ersatz- wohnung bemühen. Diese Vorlaufszeit der Berufungsklägerin ist ebenfalls in die Interessenabwägung einzubeziehen. Auf der anderen Seite fällt das vorwiegend persönliche Interesse der Beru- fungsbeklagten, das spannungsbeladene Mietverhältnis aufzulösen und räumliche

- 20 - Distanz zur Berufungsklägerin zu schaffen, erheblich ins Gewicht. Ist der Haus- frieden nachhaltig gestört und die Vermieterschaft selbst auf die Liegenschaft an- gewiesen (was bei einem privaten Vermieter eher der Fall ist als bei einem pro- fessionellen), ist eine Erstreckung nur zurückhaltend zu gewähren (vgl. SPIRIG, a.a.O. S. 841). Vor diesem Hintergrund ist die von der Vorinstanz gemachte Interessenab- wägung nicht zu beanstanden. Die gewährte Erstreckung um ein Jahr, d.h. bis

30. September 2017, ist zu bestätigen. 9.1 Die Vorinstanz gewährte eine einmalige Erstreckung (act. 34 S. 18). Die Be- rufungsklägerin macht geltend, dass mangels geeigneter Ersatzobjekte keine zu- verlässige Prognose möglich sei, wann sie ein solches finde. Weil sodann keine gewichtigen Vermieterinteressen entgegenstünden, sei lediglich auf eine erstma- lige Erstreckung zu erkennen (act. 35 S. 9 f.). 9.2 Im Rahmen der Höchstdauer von vier Jahren können bei einem Mietverhält- nis für Wohnräume eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Der Entscheid darüber liegt ebenfalls im pflichtgemässen Ermessen des erkennenden Gerichts. Stets muss eine Abwägung der konkreten Mieter- und Vermieterinteressen vorgenommen werden. Die vorliegenden gewichtigen Ver- mieterinteressen wurden dargelegt. Ebenso wurde ausgeführt, dass die Beru- fungsklägerin bei ihren finanziellen Verhältnissen keine aussergewöhnlichen Schwierigkeiten haben dürfte, eine geeignete Wohnung in D._____ zu finden. Ei- ne einmalige Erstreckung ist vor diesem Hintergrund richtig. Auch diesbezüglich ist der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen

1. Die Berufungsklägerin unterliegt im hiesigen Verfahren vollumfänglich und wird daher kostenpflichtig (Art. 106 ZPO). Beide Parteien sowie die Vorinstanz gingen von einem Streitwert von Fr. 90'000.– aus (act. 1 S. 3 und act. 35 S. 3; act. 14 S. 2; act. 34 S. 19). Gestützt auf § 4 Abs. 1 und Abs. 2, § 7 lit. a sowie

- 21 - § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 3'500.– festzusetzen und der Berufungsklägerin aufzuerlegen.

2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin nicht, weil sie unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr keine Umtriebe ent- standen sind. Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirks Horgen vom 2. Februar 2017 wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'500.– festgesetzt.

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beru- fungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila- ge des Doppels von act. 35, sowie an das Bezirksgericht Horgen und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 22 - Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 90'000.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. P. Diggelmann Dr. M. Isler versandt am:

26. Juni 2017