NG120012

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG120012-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider und Oberrichter lic. iur. P. Hodel sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. V. Seiler. Urteil vom 15. Januar 2013 in Sachen A._____, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch B._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ gegen

1. C._____,

2. D._____, Beklagte und Berufungsbeklagte, Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____ betreffend Mietzinsanfechtung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 28. Juni 2012 (MA100033)

- 2 - Rechtsbegehren: "1. Es sei festzustellen, dass folgender Mietzins sowie die Ausgliede- rung von Nebenkosten für die von den Beklagten gemieteten Wohnungen gemäss amtlichen Formularen vom 8. Dezember 2009 mit Wirkung ab 1. April 2010 nicht missbräuchlich sind: Beklagte 2 (D._____): Nettomietzins CHF 1'800.00 Heiz-/Warmwasser akonto CHF 85.00 Betriebskosten akonto, nämlich:

- Hauswartung inkl. Verbrauchsmaterial und Geräte

- Allgemeinstrom

- Wasserverbrauch, Abwasser, Wasserbe- handlung, Kanalbereinigung

- Pflege von Garten, Umgebung und Pflanzentrögen

- Serviceabonnemente für Lift inkl. Notruf, Feuerlöscher, Geräte, Anlagen, Pumpen

- Service Waschmaschinen und Wäsche- trockner

- Kosten für Bewachung und Brandschutz

- Lüftung (Serviceabonnemente, Verbrauchs- material, Filter, Dichtungen etc.)

- Kehrichtabfuhr und andere Entsorgungs- kosten, Containerreinigung

- Antennen- und Unheberrechtsgebühren

- Abrechnungskosten der Verwaltung (4 % plus MwSt.) CHF 185.00 Total brutto pro Monat CHF 2'070.00 Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten." (act. 1 S. 2 ff.) Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012:

1. Die Klage wird abgewiesen.

- 3 -

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr. 17'500.00 ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 423.35 Barauslagen Fr. 17'923.35 Kosten total

3. Die Kosten werden der Klägerin zu 95% und den Beklagten zu 5% auferlegt, den Beklagten unter solidarischer Haftung für den auf sie entfallenden An- teil.

4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Prozessentschädigung von Fr. 16'200.00 (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen. 5./6. Mitteilung / Rechtsmittel (act. 174 S. 27 f.) Berufungsanträge: Der Klägerin (act. 175): "1. Das angefochtene Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Pro- zess-Nr. MA100033-L) sei aufzuheben und es sei in Gutheissung der Klage festzustellen, dass ein Netto-Mietzins von CHF 1'800.00, zuzüglich der un- bestrittenen Heiz-/Warmwasserkosten-Akonto [CHF 85.00] und der aner- kannten Betriebskosten-Akonto von [CHF 185.00] für die von den Beru- fungsbeklagten gemietete 3.5-Zimmerwohnung (EG) an der ...strasse ..., E._____, mit Wirkung ab 1. April 2010 nicht missbräuchlich sei.

2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Pro- zess-Nr. MA100033-L) aufzuheben und das Verfahren zur Ergänzung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbeklagten." Der Beklagten (act. 184): "1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Berufungsklägerin."

- 4 - Erwägungen: I. (Vor- und Prozessgeschichte / Prozessuales) 1.1 Mit Vertrag vom 30. April 1986 (act. 13/9) vermietete die Klägerin dem Be- klagten 1 eine 3.5-Zimmerwohnung (EG) an der ...strasse ..., E._____, zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 1'043.– zuzüglich akonto Heiz- und Warmwas- serkosten von Fr. 60.–. 1.2 Die Mietzinse für den 1979/1980 erstellten Gebäudekomplex …strasse …-… mit 166 Wohnungen unterstanden ab der Erstvermietung bis zum 31. März 2010 der behördlichen Kontrolle durch das Finanzamt der Stadt Zürich, wobei sich die Mietzinserhöhungen nach dem Mietzinsreglement der Stadt Zürich (Amtliche Sammlung der Stadt Zürich, AS Nr. 841.150) richteten. Per 1. Juli 2008 erhöhte die Klägerin infolge einer Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes den Miet- zins auf netto Fr. 1'091.– (act. 13/10). 1.3 Am 17. Dezember 2008 informierte die Klägerin sämtliche Mieter über die bevorstehende Sanierung der Liegenschaft und gab ihnen das detaillierte Bau- programm bekannt (act. 47/2+3). Anlässlich dieser Mieterorientierung machte die Klägerin auch Angaben zum voraussichtlichen, ab 1. April 2010 zu erwartenden Mietzins, und zwar wie folgt: "Zeitpunkt der Mietzinserhöhung

• Ab 1. April 2010 ist die Liegenschaft nicht mehr der Mietzinskon- trolle der Stadt Zürich unterstellt. Die Liegenschaft untersteht ab diesem Zeitpunkt dem ordentlichen Mietrecht.

• Die Mietzinserhöhung widerspiegelt demnach sowohl diese An- passung als auch die Sanierung. Die Zinsen nähern sich somit einem marktgerechten Preisniveau an.

• Die Erhöhung erfolgt nach Bauabschluss per 1. April 2010. Mietzinsen pro Wohnung/Monat (inkl. Heiz-/Betriebskosen)

• Wohnung Vermietungszins inkl. Akonto HK/BK

- 5 -

• 1.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 1'000 bis Fr. 1'100

• 2.5-Zimmerwohnung (55m2) ca. Fr. 1'450 bis Fr. 1'600

• 2.5-Zimmerwohnung (62-65m2) ca. Fr. 1'550 bis Fr. 1'650

• 3.5-Zimmerwohnung (74-76m2) ca. Fr. 1'900 bis Fr. 2'050

• 3.5-Zimmerwohnung (>76m2) ca. Fr. 2'000 bis Fr. 2'300

• 4.5-Zimmerwohnung (91-95m2) ca. Fr. 2'250 bis Fr. 2'550

• 4.5-Zimmerwohnung (>100m2) ca. Fr. 3'100 bis Fr. 3'500

• 5.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 3'000 bis Fr. 3'300

• 6.5-Zimmerwohnung + kleinere Wohnungen mit Terrassen ca. Fr. 3'300 bis Fr. 4'200" 1.4 Ab Februar 2009 bis November 2009 wurden die Liegenschaften …strasse …-… umfassend saniert. Daraufhin erhöhte die Klägerin mit amtlichem Formular vom 8. Dezember 2009 (act. 13/29/1) den Mietzins für die Wohnung der Beklagten per 1. April 2010 auf Fr. 1'800.– netto zuzüglich akonto Heiz-/ Warm- wasserkosten von Fr. 85.– sowie neu akonto Betriebskosten von Fr. 185.–. Diese Erhöhung begründete die Klägerin wie folgt: "Klare Begründung Anpassung in Fr. Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit nach Entlas- sung der Liegenschaft aus der staatlichen Mietzinskontrolle unter Be- rücksichtigung der getätigten Investitionen (umfassende Sanierung) von rund CHF 13,5 Mio. / (Basis: Hypothekarzins 3%, Indexstand 30.11.2009 = 103,9 Pkt., Kostenstand ausgeglichen bis Ende November 2009) 894.00 Mietzinssenkung infolge Einführung der Betriebskostenabrechnung nach effektivem Aufwand - 185.00 Total Nettomietzinsanpassung gerundet 709.00" In einem Begleitschreiben vom 7. Dezember 2009 (act. 13/29/2) erläuterte die Klägerin die Mietzinserhöhung so: "[…] Wie Sie bereits informiert wurden, führen diese neuen mietrechtli- chen Rahmenbedingungen sowie die kürzlich abgeschlossene Sanie- rung der Liegenschaft zu einer Mietzinserhöhung. Damit sollen die bis- lang dank staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- und quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen herangeführt werden. […] Für die in Zukunft zusätzlich separat erhobenen Betriebskosten wird eine zusätzliche Akontozahlung erhoben […]. Selbstverständlich wurde

- 6 - die Ausgliederung der neuen Betriebskosten bei der Anpassung des Nettomietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit im entsprechenden Umfang berücksichtigt. Der Betrag des mit Wirkung ab 1. April 2010 geschuldeten Mietzinses ist aus dem beiliegenden amtlichen Formular ersichtlich. Bereits erfolg- te Wieder- bzw. Neuvermietungen zeigen uns, dass sich die Mietzinse in der Liegenschaft mit Blick auf vergleichbare Objekte auch nach die- ser Anpassung in einem attraktiven Rahmen bewegen." 2.1 Um die so begründete Mietzinserhöhung dreht sich der Prozess. Die Klägerin erhob nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren am 26. Juli 2010 fristgerecht Klage mit dem eingangs aufgeführten Rechtsbegehren. Das Mietge- richt führte nach dem schriftlichen Hauptverfahren ein Beweisverfahren mit Au- genschein durch. Es erwog, die streitige Mietzinserhöhung sei ausschliesslich mit einer Anpassung des Mietzinses an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für vergleichbare Objekte begründet worden (act. 174 E. III.2. S. 6 ff.) und kam zum Schluss, die Klägerin habe den Nachweis des orts- und quartierüblichen Miet- zinsniveaus nicht erbringen können (act. 174 E. III.3. S. 12 ff.). Mit dieser Begrün- dung wies es die Klage ab. Mit gleichzeitig ergangenem Beschluss nahm es von der Anerkennung der Beklagten betreffend Einführung der Betriebskosten akonto von Fr. 185.-- pro Monat Vormerk (act. 174 E. III.1 S. 5 f. und S. 27). 2.2 Die Klägerin führt Berufung gegen das die Klage abweisende Urteil. Sie beantragt in der Hauptsache die Gutheissung der Klage, eventualiter die Auf- hebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung zur Ergänzung des Ver- fahrens und Neubeurteilung an das Mietgericht (act. 175 S. 2). Dabei kritisiert sie, das Mietgericht habe zu Unrecht angenommen, es fehle an einer genügenden Anzahl vergleichbarer Mietobjekte, um den Nachweis der Angemessenheit des auf den 1. April 2010 angezeigten Netto-Mietzinses für die beklagtische Wohnung zu führen (act. 175 S. 5 ff.). Überdies beanstandet sie die Auffassung des Mietge- richts, dass die Klägerin die Mietzinserhöhung nicht mit Mehrleistungen begründet habe, und macht geltend, dass das Mietgericht eine Prüfung der Mietzinserhö- hung unter diesem Titel zu Unrecht unterlassen habe (act. 175 S. 15 ff.). 2.3 Die Klägerin leistete den ihr mit Verfügung vom 14. September 2012 auferlegten Kostenvorschuss auf erste Aufforderung (act. 177 ff.). Die Beklagten

- 7 - erstatteten fristgemäss am 6. November 2012 die Berufungsantwort (act. 184), welche der Klägerin am 8. November 2012 zugestellt wurde (act. 185). Die Sache ist spruchreif. 3.1 Mit dem 1. Januar 2011 ist die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO) in Kraft getreten. Gemäss Art. 405 Abs. 1 ZPO gilt für die Rechtsmittel und das Rechtsmittelverfahren das Recht, das bei Eröffnung des angefochtenen Ent- scheides in Kraft ist. Demgegenüber gilt gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO das bisheri- ge Verfahrensrecht für die Verfahren weiter, die am 1. Januar 2011 vor der be- troffenen Instanz rechtshängig waren. Da das angefochtene Urteil nach dem In- krafttreten der ZPO eröffnet worden ist, richtet sich das vorliegende Berufungsver- fahren nach den Regeln der ZPO und der dazugehörigen kantonalen Erlasse (GOG, ferner GebV OG und AnwGebV vom 8. September 2010). Hingegen beur- teilen sich der erstinstanzliche Prozess und das angefochtene Urteil noch nach dem alten Recht (ZPO/ZH und GVG samt dazugehörigen kantonalen Erlassen zu den Gebühren vom 4. April 2007 resp. vom 21. Juni 2006). 3.2 In Mietsachen gilt die soziale bzw. eingeschränkte Untersuchungsma- xime (vgl. Art. 274d Abs. 3 aOR und neu Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). In Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime sind im Berufungs- verfahren Noven nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO zuläs- sig (vgl. ZR 110/2011 Nr. 96 und ZR 111/2012 Nr. 35; das soll nach der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich und auch für die uneinge- schränkte Untersuchungsmaxime gelten, vgl. BGer 4A_228/2012 vom 28. August 2012, E. 2.2 [zur Publikation vorgesehen]). II. (Begriff der Orts- und Quartierüblichkeit / Quartierbestimmung)

1. Zur Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit hat das Mietgericht zu- nächst das Quartier definiert, in dem sich die Vergleichsobjekte befinden müssen. Es hat unter Hinweis auf BGE 136 III 74 ff. (= mp 2/10 S. 125 ff.) festgehalten, ein Quartier weise eine gewisse Ausdehnung aus, weshalb es sich nicht auf einzelne

- 8 - Häuser, Häuserzeilen oder architektonisch homogene Komplexe beschränken dürfe; der Begriff sei nicht allzu einschränkend auszulegen. Im vorliegenden Fall sei zunächst von den Daten und Erhebungen des statistischen Amtes der Stadt Zürich auszugehen. Die streitbetroffene Liegenschaft befinde sich danach im Kreis …, Quartier Alt-F._____, statistische Zone J._____. Das Quartier Alt- F._____ bilde zusammen mit den Quartieren G._____ und K._____ den Kreis … . Alt-F._____ grenze neben den beiden erwähnten Quartieren auch an die Quartie- re H._____ und I._____ im Kreis … . Die streitbetroffenen Liegenschaften befän- den sich am südlichsten Rand des Quartiers Alt-F._____, das unmittelbar an das Quartier G._____ angrenze. Unweit davon entfernt verlaufe die Grenze zu den Quartieren H._____ und I._____. Die Klägerin habe Vergleichsobjekte genannt, welche sich in Alt-F._____ (… [diverse Liegenschaften]) befänden, daneben eine Liegenschaft an der Grenze zwischen Alt-F._____ und K._____ (…), zwei Lie- genschaften in G._____ (…), drei Liegenschaften in Zürich H._____ (…) und schliesslich eine Liegenschaft in I._____ (…). Streng genommen lägen nur die sechs Objekte in Alt-F._____ im gleichen Quartier. Zwar sei die Aufteilung einer Stadt in einzelne Quartiere häufig das entscheidende Kriterium. Ausnahmen von dieser Regel seien aber insbesondere dann möglich, wenn das Objekt, dessen Mietzins geprüft werden müsse, sich an der Quartiergrenze befinde und mit einem Nachbargrundstück verglichen werde. Zu berücksichtigen sei daher vorliegend, dass das Ausgangsobjekt nahe an der Grenze zu den anderen Quartieren G._____, H._____ und I._____ gelegen sei. Ebenfalls in Betracht zu ziehen sei, dass sich das im K._____ gelegene Vergleichsobjekt unmittelbar an der Grenze zu Alt-F._____ befinde. Da die Liegenschaft, in welcher sich das Mietobjekt der Beklagten befinde, unmittelbar an das Quartier G._____ angrenze, seien in grosszügiger Auslegung des Quartierbegriffs die im Quartier G._____ gelegenen Wohnungen als Vergleichsobjekte zuzulassen. Diese zugunsten der Klägerin grosszügige Betrachtungsweise erscheine auch in historischer Hinsicht gerecht- fertigt, denn bis 1971 sei G._____ ein Teil des Quartiers F._____ gewesen. Nörd- lich von Alt-F._____ befinde sich sodann das Quartier K._____. Die Grenze zwi- schen diesen Quartieren bilde die …strasse. Die auf der südlichen Strassenseite gelegenen Häuser gehörten zu Alt-F._____, die nördlichen zum K._____. Das

- 9 - Vergleichsobjekt …strasse … befinde sich im K._____. Allerdings sei es zu for- malistisch, dieses Vergleichsobjekt nur deshalb nicht zuzulassen, weil es zufällig auf der anderen Seite der …strasse liege. Anders verhalte es sich mit den Ver- gleichsliegenschaften im H._____quartier. Die Grenze zwischen Alt-F._____ und dem H._____quartier bilde die … bzw. die … (Autobahn). Das H._____quartier bilde zusammen mit dem gleichzeitig eingemeindeten Quartier I._____ den Stadt- kreis … . Wegen der zentrumsnahen Lage sei die damalige Gemeinde H._____ bereits 1893 mit der Stadt Zürich verbunden worden. Vor allem entlang des … gebe es im H._____quartier zahlreiche Villen mit grossen Parks. Zudem hätten mehrere Versicherungskonzerne und andere Dienstleistungsbetriebe ihren Sitz in der H._____. Im H._____quartier habe sich – wohl nicht zuletzt wegen der bevor- zugten Wohnlage (…) – im 20. Jahrhundert das Bürgertum bzw. der gehobene Mittelstand angesiedelt. Für das Quartier charakteristisch sei denn auch, dass die Wohnhäuser im Vergleich zu den im Kreis … gelegenen Bauten um einiges re- präsentativer seien. Das H._____quartier unterscheide sich daher grundlegend vom (ehemaligen) Arbeiter- und Angestelltenquartier F._____. Von diesem unter- schiedlichen Charakter zwischen den Quartieren F._____ und H._____ habe sich das Mietgericht im Übrigen auch am Augenschein vom 18. April 2012 ein Bild machen können. Es komme daher nicht von ungefähr, dass anlässlich der Ein- gemeindung F._____ dem Kreis … und H._____ dem Kreis … zugeschlagen worden sei. Indessen gebe es zwischen diesen beiden Quartieren nicht nur sozio- logische und historische Unterschiede. Auch die geographischen Gegebenheiten legten nahe, die beiden Quartiere bzw. Stadtkreise klar voneinander abzugren- zen. Der Kreis … liege am Fusse des …, der Kreis … am … . Hinzu komme, dass die … eine sowohl natürliche als auch markante Grenze zwischen diesen beiden unterschiedlichen Quartieren bilde. Aus all diesen Gründen könnten sämtliche im Quartier H._____ befindlichen Vergleichsobjekte keinen tauglichen Beweis für die Quartierüblichkeit des Mietzinses einer in F._____ gelegenen Wohnung bilden. Die Wohnungen an der ... … … [diverse Liegenschaften] fielen daher als Ver- gleichsobjekte ausser Betracht. Ähnliches gelte auch für das Vergleichsobjekt am … in I._____. Zufolge der klaren, durch die … gebildeten Grenze zwischen den

- 10 - Quartieren I._____ (wie die H._____ am … gelegen) und F._____ komme diese Wohnung ebenso wenig als Vergleichsobjekt in Frage (act. 174 S. 14 ff.). 2.1 Die Klägerin wendet ein, das Mietgericht habe den massgebenden Quartierparameter zu Unrecht enger definiert als das Bundesgericht in BGE 136 III 74. Das Mietgericht begründe die fehlende Vergleichbarkeit vor allem mit an- geblichen historischen und soziologischen Unterschieden der einzelnen Quartie- re. Solche Unterschiede seien indessen weder von der Klägerin noch von den Beklagten in ihren Schriftsätzen behauptet worden. Zudem seien keine Gründe ersichtlich, weshalb die angebotenen Vergleichsobjekte an der Quartiergrenze nicht, ja nicht einmal ausnahmsweise in die Bestimmung des orts- oder quartier- üblichen Mietzinses einbezogen werden sollten. Wenn überhaupt, käme es auf eine allfällige heute bestehende unterschiedliche soziologische Struktur an, die aber angesichts der alle benachbarten Quartiere gleichermassen treffenden Durchmischung verschiedener Bevölkerungsschichten nicht auszumachen sei. Art. 11 VMWG enthalte ohnehin keine Anhaltspunkte dafür, dass solche Kriterien zur Beurteilung des marktüblichen Mietzinses bedeutsam sein könnten. Bereits der Gesetzeswortlaut ("Orts- und Quartierüblichkeit) indiziere zudem eine gross- zügige Betrachtung. Es komme alternativ auf einen Standort im Ort oder im Quar- tier an, nicht auf kumulativ vorausgesetzte Standortkriterien. Der Quartierperime- ter dürfe nicht nach sturen administrativen, post-organisatorischen oder gar histo- rischen Gesichtspunkten definiert werden. Vorliegend seien daher auch Teile der Stadtquartiere L._____, K._____ sowie ein Teil des Stadtquartiers H._____ mit seinen eher grossmassstäblichen Bauten zum massgeblichen Perimeter zu zäh- len (act. 175 S. 6 ff.; vgl. auch act. 46 S. 14 ff.; act. 47/8). 2.2 Die Beklagten schliessen sich demgegenüber im Wesentlichen den Erwägungen des Mietgerichts an. Sie halten fest, eine grosszügige Auslegung des Begriffs der Orts- und Quartierüblichkeit und der Vergleichskriterien finde in der herrschenden Lehre und Rechtsprechung keine Stütze. Die Begriffe "Orts-" oder "Quartierüblichkeit" seien alternativ zu verstehen; in kleinflächigen Weilern könnten Vergleichsobjekte des Ortes beigezogen werden, in städtischen Agglo-

- 11 - merationen könnten nur Objekte desselben Quartiers berücksichtigt werden (act. 184 S. 3 ff.). 3.1 Der Begriff des Quartiers umschreibt die administrative Unterteilung ei- ner Stadt oder einzelner Stadteile, die über ein eigenständiges Stadtbild und eine gewisse Einheit verfügen. Die Abgrenzung des massgebenden Quartierperime- ters hängt von den tatsächlichen Verhältnissen ab. Das Quartier bildet demnach historisch, geographisch, soziologisch oder verwaltungstechnisch eine Einheit- – es weist eine gewisse Ausdehnung auf und beschränkt sich nicht auf einzelne Häuserzeilen, geschweige denn auf einen architektonisch homogenen Komplex (BGE 136 III 74 E. 2.2.1, S. 77 f.). 3.2 Die Klägerin weist mit Recht darauf hin, dass bei der Quartierbestim- mung eine eher grosszügige Betrachtung an den Tag zu legen ist. Die stadt- politischen bzw. statistischen Quartiergrenzen können für die Abgrenzung der Gebiete im Sinne von Art. 269a OR nicht allein massgebend sein, da sie ein Ge- biet oft nicht nach Kriterien abgrenzen, welche für die Vergleichbarkeit von Miet- zinsen der Wohn- und Geschäftshäuser entscheidend sind. Mit Bezug auf be- nachbarte Gebiete kann daher nicht generell und ohne nähere Begründung ange- nommen werden, diese seien derart verschieden, dass die darin gelegenen Miet- objekte überhaupt nicht verglichen werden könnten (vgl. OGer ZH NG970027 vom 25. August 1997 in MRA 2/98, S. 65 ff.). 3.3 Nicht gefolgt werden kann der klägerischen Argumentation hingegen in dem Punkt, die Begriffe Ortsüblichkeit und Quartierüblichkeit seien in jedem Falle alternativ anzuwenden. Der Begriff der Quartierüblichkeit ist im Vergleich mit dem Begriff der Ortsüblichkeit vielmehr kleinräumiger zu verstehen. Die Quartierüblich- keit tritt dann als Massstab an die Stelle der Ortsüblichkeit, wenn der Ort resp. die Stadt, in dem die Sache liegt, über Quartiere verfügt, und es kann zur Quartierbe- stimmung im Regelfall von den gebräuchlichen (politischen bzw. historischen) Quartier- und/oder Kreiseinteilungen ausgegangen werden. Die Quartierbestim- mung hat allerdings dann zu Gunsten der Ortsüblichkeit oder zu Gunsten eines weitergefassten, sich an der Lage von Objekten orientierenden Quartierbegriffs zu weichen, wenn das von ihr erfasste Gebiet sehr klein ist, so dass die weiter gefor-

- 12 - derten Unterscheidungen bei Vergleichsobjekten insbesondere nach Lage und Bauperiode (vgl. Art. 11 Abs. 1 VMWG und Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM) objektiv nicht möglich sind. Zu beachten ist weiter, dass eine Stadtkreis- oder Quartier- grenze, die z.B. durch Gärten geht oder einer Strasse entlang, keine Unvergleich- barkeit von nur durch die Grenze "getrennten" Nachbarhäusern oder auf der an- deren Strassenseite liegenden Liegenschaften herbeiführen kann (vgl. Higi, Zür- cher Kommentar zum Mietrecht, 4. A., Zürich 1998, Art. 269a N 30, 33 ff.; BGer 4C.275/2004 vom 26. Oktober 2004, E. 3.3 = mp 1/05, S. 47 ff.). 3.4 Der vom Mietgericht für die Vergleichbarkeit festgelegte Quartier- Perimeter geht zwar zunächst von der im Quartierspiegel des statistischen Amts der Stadt Zürich festgelegten Einteilung der Stadt in Kreise und Quartiere aus, wonach sich die Wohnung der Beklagten – das Ausgangsobjekt – im Kreis …, Quartier Alt-F._____ befinde. Das Mietgericht lässt es dabei jedoch nicht bewen- den, sondern berücksichtigt richtigerweise das auf der anderen, nördlichen Seite der durch die …strasse gebildeten Quartiergrenze, im K._____ gelegene Ver- gleichsobjekt … und schliesst auch die von der Klägerin genannten, im angren- zenden Quartier G._____ gelegenen Wohnungen … und … als Vergleichsobjekte ein. Zu Recht macht die Klägerin nicht geltend, dass das so definierte Gebiet kei- ne genügende Ausdehnung aufweise. Ebenso wenig kann gesagt werden, die Bestimmung des Quartierperimeters im angefochtenen Urteil führe zu einer will- kürlichen Trennung von an sich Zusammengehörendem, wird doch das bloss durch die …strasse getrennte bzw. auf der anderen Strassenseite im K._____ ge- legene Objekt gerade mit einbezogen. 3.5 Im Weiteren hat das Mietgericht konkrete und überzeugende Gründe dafür angeführt, weshalb die im H._____-Quartier (Kreis …) gelegenen Mietobjek- te sowie das in I._____ (ebenfalls Kreis …) gelegene Objekt nicht in den massge- blichen Quartierperimeter eingeschlossen werden könnten. Der Kreis … liegt am Fusse des …, der Kreis … deutlich näher am Stadtkern in …nähe. Das Quartier Alt-F._____ mit der Referenzliegenschaft ist von den Vergleichsobjekten in Zü- rich-H._____ durch die … und die Autobahn … abgeschnitten. … und Strasse bil- den eine markante, zum Teil natürliche und nicht einfach übergehbare Grenze.

- 13 - Das Nämliche gilt für die Liegenschaft am … im …quartier I._____ (vgl. act. 47/10). Dass die an der westlichen Grenze zum Quartier "Alt-F._____" im H._____quartier gelegenen Objekte … und …rein distanzmässig in der Nähe der Referenzliegenschaft der Beklagten liegen, kann – anders als bei den in G._____ gelegenen Liegenschaften sowie die an der Grenze der …strasse im Quartier K._____ gelegene Liegenschaft – den Einbezug nicht rechtfertigen. Die (relative) räumliche Nähe impliziert keine vergleichbare Lage (vgl. BGE 123 III 317 E. 4b = MRA 5/97, S. 190). Nicht die historische Entwicklung an sich, sondern vielmehr ihr Einfluss auf das heutige Quartierbild gibt für die Bestimmung des Quartierperimeters den Aus- schlag. Nach der zutreffenden Beschreibung im angefochtenen Urteil zeichnet sich das Quartierbild des H._____quartiers massgeblich durch stattliche Wohn- häuser und herrschaftliche Villen aus, während der Kreis … mit Alt-F._____ mehrheitlich durch einfachere, zweckmässige Mehrfamilienhäuser und Gesamt- Überbauungen geprägt ist. Das H._____quartier unterscheidet sich daher nach Lage und Erscheinungsbild heute noch markant vom Quartier F._____, wenn auch die früher bestehenden soziologischen Unterschiede (Arbeiterquartier vs. gehobener Mittelstand) angesichts der zunehmenden Durchmischung verschie- dener Bevölkerungsschichten keine massgebliche Rolle mehr spielen dürften. Dass sich der Quartierbegriff nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht auf einen architektonisch homogenen Komplex beschränkt, bedeutet nicht, dass die gewachsenen Strukturen unbeachtlich wären und die Bauweise bzw. das Erscheinungsbild der Häuser nicht in die Quartierbestimmung einfliessen dürfe. Im Gegenteil: Die Abgrenzung des unter dem Quartierbegriff zu berücksichtigen- den Gebietes hängt laut dem Bundesgericht von den tatsächlichen Verhältnissen

– unter Einschluss der Geschichte der Örtlichkeiten – ab (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.2.1). Was die Ausführungen der Parteien zum Quarierbegriff angeht, übersieht die Klägerin, dass die Beklagten vor Mietgericht explizit auf die historischen Ge- gebenheiten hingewiesen haben. So machten sie geltend, es sei vom geografi- schen Quartierbegriff (F._____) auszugehen, da sich die Referenzliegenschaft inmitten dieses Quartiers, nicht an der Grenze befinde und zudem das

- 14 - H._____quartier keine Ähnlichkeit zum Quartier F._____ aufwiese, da dieses nob- ler sei und auch aus historischer Sicht nicht mit dem Arbeiter- und Angestellten- quartier F._____ verglichen werden könne (vgl. act. 56 S. 9 f. ). Hinzu kommt, dass sich das Mietgericht vom unterschiedlichen Charakter zwischen den Quartie- ren F._____ und H._____ am Augenschein vom 18. April 2012 selbst ein Bild ma- chen konnte.

4. Der Ausschluss der im Kreis … gelegenen Liegenschaften aus dem massgeblichen Perimeter erweist sich im Lichte der vorstehenden Ausführungen als begründet, und es bleibt dabei, dass die im Quartier H._____ liegenden Miet- objekte (… [diverse Liegenschaften]) sowie die Liegenschaft in I._____ (…) nicht zum Vergleich für die Quartierüblichkeit des Mietzinses der in Alt-F._____ gele- genen Wohnung der Beklagten herangezogen werden können. Ob die von der Klägerin bezeichneten Objekte im H._____-Quartier bzw. in I._____ nach den üb- rigen Standortkriterien (Lage, Baujahr etc.) mit dem Ausgangsobjekt vergleichbar wären, kann aus diesem Grund offen bleiben. III. (Beweiswürdigung / insbesondere: Kriterium der Lage als Standortgüte) 1.1 Das Mietgericht hat am 18./19. April 2012 einen Augenschein durchge- führt und dabei sowohl das Ausgangsobjekt als auch die zum Vergleich offerierten Mietobjekte besichtigt und (soweit die Mieter damit einverstanden waren) fotogra- fiert (vgl. act. 144 ff., 174 S. 18 f.). Im Anschluss an die Definition des massge- benden Quartiers, vergleicht es die im selben Quartier befindlichen Objekte im angefochtenen Urteil anhand der in Art. 11 VMWG aufgeführten Kriterien – Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode – mit jenen des Ausgangsobjekts. Dabei kommt es zum Schluss, dass die Klägerin – abgesehen von der wegen Abwesenheit der Wohnungsmieter nicht besichtigten Wohnung an der … – ledig- lich zwei Objekte (…) habe benennen können, welche die gesetzlichen Anforde- rungen an die Vergleichbarkeit erfüllen würden. Wäre das Objekt … mit dem Aus- gangsobjekt vergleichbar, verfüge die Klägerin lediglich über drei Vergleichsobjek- te, was nach der Rechtsprechung nicht genüge, um einen quartierüblichen Miet-

- 15 - zins nachzuweisen. Da die Klägerin somit den Nachweis der Orts- und Quartie- rüblichkeit nicht habe erbringen können, sei die Mietzinserhöhung unter diesem Titel missbräuchlich (act. 174 S. 20 ff.). 1.2 Das Ausgangsobjekt wird im angefochtenen Urteil wie folgt beschrie- ben (act. 174 E. 4.1, S. 19 f.): "Die Liegenschaft ...strasse ..., in welcher sich die streitbetroffene Mietwohnung befindet, bil- det Teil einer Grossüberbauung, die aus fünf Gebäudekomplexen besteht. Der Gebäudekomplex …strasse … bis … setzt sich aus zehn neunstöckigen Häusern zusammen, welche in einem Halb- kreis aneinander gebaut sind. Im Gebäudekomplex …strasse … bis … hat es 166 Wohnungen. Die gesamte Überbauung wurde 1979/1980 erstellt und umfasst insgesamt 405 Wohnungen (act. 11 S. 6 f.). Zwischen den einzelnen Gebäudekomplexen hat es grosszügige Grünflächen mit Kinderspiel- plätzen, einen grossen Teich und Rasenflächen (act.145 und 145A). Die Überbauung ist am Fusse der … gelegen. Im Süden der Überbauung liegt zudem das Naherholungsgebiet der … . In Sichtdis- tanz – d.h. in einer Entfernung von etwa 500 Metern zur Überbauung – verläuft im Osten die … bzw. die Autobahn (…). In der Überbauung sind zwar von der Autobahn ausgehende Hintergrund- geräusche wahrnehmbar. Diese sind indessen nicht allzu laut, weshalb festzustellen ist, dass die Beklagten an ruhiger Lage wohnen. In unmittelbarer Nähe der Überbauung befinden sich zwei grosse Einkaufszentren, der … und das … . In kurzer Gehdistanz zur Überbauung befinden sich die Busstation … (Buslinie …) sowie die Tram- und S-Bahnstation … (Tramlinien … und … sowie S …). Die Einkaufsmöglichkeiten wie auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr sind daher perfekt. Die Liegenschaften …strasse … bis … wurden 2009 umfassend saniert. Im Wesentlichen wurden folgende Arbeiten ausgeführt: Ersatz von Küche und Nasszellen, Ersatz der Wasser- und Abwasserleitungen sowie der Flachdächer (Genaueres s. act. 13/15). Zählt man die Wohnküche als halbes Zimmer hat die Wohnung 3½ Zimmer mit einer Wohnfläche von 83 m2 (act. 64 und 143/2). Die Wohnung verfügt über einen grossen, teilweise überdachten Gartensitzplatz. Zum Sitzplatz hin weisen die Wohnküche und das Wohnzimmer zwar grosse Fensterflächen auf. Wegen der Über- dachung des Gartensitzplatzes sind die Belichtungsverhältnisse indessen nicht optimal. Bei schlechtem Wetter sind diese zwei Räume eher dunkel (act. 145 und 145A). Bei sonnigem Wetter dürften die Belichtungsverhältnisse zwar ausreichend sein. Bezüglich Küche und Wohnzimmer kann jedoch nicht von hellen, lichtdurchfluteten Räumen gesprochen werden. Bad und WC sind im Übri- gen getrennt (act. 145)."

- 16 - Diese Beschreibung der Ausgangsliegenschaft beruht auf unbestrittenen Tatsachen sowie auf den vom Mietgericht anlässlich des Augenscheins getroffe- nen Feststellungen. Die Klägerin und auch die Beklagten bringen dagegen keine Einwände vor, weshalb für das Folgende ohne Weiteres von der Richtigkeit dieser Beschreibung ausgegangen werden kann. 2.1 Die Klägerin kritisiert, dass das Mietgericht bei drei Mietobjekten (… [diverse Liegenschaften]) die Vergleichbarkeit (im Wesentlichen) wegen angeblich unterschiedlicher Lage verneint habe. Vergleiche man die Qualitätskriterien der Wohnung an der …strasse …mit jenen des Ausgangsobjekts, seien keine signifi- kanten Unterschiede hinsichtlich der Lage festzustellen, die es rechtfertigen wür- den, erstgenannte Liegenschaft als Vergleichsobjekt auszuschliessen. Richtig sei zwar, dass die Liegenschaft unmittelbar an der "… F._____" gelegen sei, an wel- cher sich ein Strassenkreuz mit Tramverkehr befinde. Zu beachten sei allerdings, dass sich das Vergleichsobjekt im 6. OG befinde und der Verkehrslärm daher nur eingeschränkt hörbar sei. Zur Ergänzung des Sachverhalts offeriert die Klägerin in diesem Zusammenhang die Messung äusserer Einflüsse als Lärmquellen auf das Vergleichs- und das Ausgangsobjekt. Dieser Beweisantrag sei im Berufungsver- fahren zulässig, da er erst durch die Erwägungen im angefochtenen Urteil aktuell geworden sei. Sollte das Obergericht der Einschätzung der Vorinstanz mit Bezug auf die Lage folgen und die Wohnung an der …strasse … wegen der Lage als nicht vergleichbar qualifizieren, wäre nach Auffassung der Klägerin dieser (alleini- ge) Unterschied durch einen angemessenen Zuschlag beim Mietzins des Aus- gangsobjektes zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Liegenschaft … hält die Kläge- rin zunächst den Hinweis des Mietgerichts, dass das Vergleichsobjekt um einiges moderner wirke, für wenig differenziert und nicht stichhaltig. Der Unterschied in der architektonischen Ausgestaltung vermöge die Vergleichbarkeit nicht auszu- schliessen. Verschiedene Gebäudearten seien nicht geeignet, die Vergleichbar- keit zweier Objekte in Frage zu stellen, weshalb der Begriff "Gebäudeart" in Art. 11 VMWG auch nicht erwähnt werde. Ebenso wenig könne gesagt werden, die Liegenschaft I… stamme aus einer anderen Bauperiode als das Ausgangsobjekt, zumal dem Kriterium gemäss Higi keine eigenständige Bedeutung beizumessen sei, es für die Vergleichbarkeit viel eher auf den Zustand (Renovationsstandard)

- 17 - als auf den Zeitraum der Erstellung der Baute ankomme. Was die Lage anbelan- ge, spiele es zudem keine Rolle, dass das Ausgangsobjekt in einer Grossüber- bauung liege, sich die Liegenschaft … hingegen in einer überschaubaren Über- bauung von einigen drei-stöckigen Mehrfamilienhäusern befinde. Die unterschied- liche Grösse der Baukörper vermöge an der Vergleichbarkeit nichts zu ändern. Gleiches gelte für das Vergleichsobjekt an der …strasse …, welches laut Mietge- richt einzig deshalb wegfalle, weil es nicht in einer Grossüberbauung, sondern in einer typisch städtischen ruhigen Wohngegend gelegen sei. Das könne nach Meinung der Klägerin keinen relevanten Unterschied machen. Die Klägerin rügt schliesslich, dass es das Mietgericht unterlassen habe, die zum Beweis offerierte Wohnung an der …strasse … zu besichtigen und in ihre Beweiswürdigung einzu- beziehen. Das sei nachzuholen, sofern das Obergericht entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung zum Schluss gelangen sollte, dass der Klägerin der Nachweis des orts- oder quartierüblichen Mietzinses nicht bereits anhand der anderen Vergleichsobjekte gelungen sei (act. 175 S. 6 ff.). 2.2 (Auch) hinsichtlich der einzelnen Vergleichsobjekte pflichten die Be- klagten den Ausführungen im angefochtenen Urteil bei. Sie bestreiten im Übrigen die Behauptung der Klägerin, dass der Verkehrslärm im Vergleichsobjekt der …strasse … (Wohnung …) nur eingeschränkt hörbar sei. Lageunterschiede könn- ten zudem nicht mit einem Zu- oder Abschlag berücksichtigt werden (act. 184 S. 6 ff.). 3.1 Vorab ist festzuhalten, dass die Klägerin auf die im angefochtenen Ur- teil aus verschiedenen Gründen als unvergleichbar erachteten Liegenschaften … [diverse Liegenschaften] in der Berufung nicht zurückkommt, resp. sich mit den betreffenden Erwägungen im angefochtenen Urteil nicht auseinandersetzt. Unan- gefochten blieb ebenfalls, dass von den Wohnungen in den Liegenschaften Im … und … aufgrund der jeweils identischen Vermieterschaft nur eine Wohnung zum Vergleich zuzulassen sei. Insoweit kann ohne Weiteres auf die – durchwegs überzeugenden – Erwägungen des Mietgerichts verwiesen werden (vgl. act. 174 E. 3.2.9, 4.2.2 und 4.2.4 und 4.2.7, S. 21 ff.). Zu (über-)prüfen ist nachfolgend die Vergleichbarkeit der – trotz der Lage im gleichen Quartier – nach Auffassung der

- 18 - Klägerin zu Unrecht ausgeschlossenen Mietobjekte … … [diverse Liegenschaf- ten]. 3.2 Richtig ist der Hinweis der Klägerin.(act. 175 S. 9), dass mit dem (ob- jektiven) Kriterium der "Lage" in erster Linie Standortgütefaktoren gemeint sind. Das Kriterium der "Lage" verlangt eine (objektive) Ähnlichkeit von Ausgangs- und Vergleichsobjekt unter den Aspekten der Erschliessung, der Infrastruktur, der Im- missionen (z.B. an verkehrsreicher Strasse oder nicht) sowie der gesellschaftli- chen und der "natürlichen" Umgebung (BGE 123 III 317 E. 4.b ee, S. 323 = mp 4/97, S. 218 f.; BGer 4A_341/2009 vom 1. April 2009, E. 3.2 = MRA 2/10, S. 62 f.; Higi, op. cit., Art. 269a N 88 ff.; Lachat, Mietrecht für die Praxis, Zürich 2009, S. 356 f.). Entgegen der Auffassung der Klägerin kann die architektonische Ausge- staltung indessen durchaus eine Rolle spielen – nämlich unter dem Aspekt der den Gebrauchswert mitbestimmenden Liegenschaftenart. So lassen sich zum Beispiel zweistöckige Reiheneinfamilienhäuser nicht mit Etagenwohnungen in Hochhäusern vergleichen, auch wenn diese im Parterre liegen und über einen Gartenzugang verfügen (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 94 f.). 3.3 Die Klägerin anerkennt, dass die von ihr als Vergleichsobjekt genannte 3 ½-Zimmerwohnung an der …strasse … unmittelbar an der … F._____ gelegen ist, an welcher sich ein Strassenkreuz mit Tramverkehr befindet (vgl. act. 147 A). Dass der Verkehrslärm nach Auffassung der Klägerin (act. 175 S. 9) in der betref- fenden Wohnung im 6. OG der Mieterin … nur eingeschränkt hörbar ist, wird von den Beklagten wie erwähnt bestritten. Selbst wenn die messbaren Lärmimmissio- nen im Mietobjekt gering wären, liesse dies die Feststellung des Mietgerichts, die Liegenschaft befinde sich an lärmiger Lage (vgl. act. 147) nicht unrichtig erschei- nen. Es kommt für die Beurteilung der Lage als Standortkriterium nicht (allein) auf die konkret messbaren (Lärm-)Immissionen an, sondern ebenso auf die (den Ge- brauchswert ebenfalls beeinflussende) geografische Lage und Erschliessung. Das Ausgangsobjekt ist nahe der … und insofern "im Grünen" gelegen, während es sich beim Vergleichsobjekt bei der … F._____ um eine äusserst zentral gelegene und verkehrstechnisch optimal erschlossene Stadtwohnung handelt. Unabhängig von den Lärmimissionen ist das Vergleichsobjekt unter dem Aspekt der Infrastruk-

- 19 - tur bzw. Erschliessung mit dem Ausgangsobjekt nicht vergleichbar, weshalb sich eine entsprechende Lärm-Messung erübrigt. Es kann daher offen bleiben, ob der mit der Berufung erstmals gestellte Beweisantrag im Lichte der Novenbeschrän- kung von Art. 317 Abs. 1 ZPO (vgl. dazu ZK ZPO-Reetz/Hilber, Art. 317 N 39 ff.) zulässig ist oder nicht. Überdies ist zu berücksichtigen, dass sich das Vergleichsobjekt auch in der Lage innerhalb der jeweiligen Liegenschaft vom Ausgangsobjekt unterscheidet. Das Mietobjekt an der …strasse … befindet sich im obersten Stockwerk (6. OG) der betreffenden Liegenschaft, während die Beklagten im Erdgeschoss wohnen. Das wirkt sich insbesondere auf die Belichtungsverhältnisse aus, wird das Ver- gleichsobjekt doch als hell beschrieben (act. 147), während nach der Feststellung des Mietgerichts bei der Wohnung der Beklagten wie erwähnt nicht von hellen, lichtdurchfluteten Räumen gesprochen werden kann (vgl. act. 174 S. 20; act. 145 und 145 A). 3.4 Bei einer sachgerechten Anwendung der objektiven Kriterien drängen sich keine Zu- oder Abschläge zur Ausgleichung geringfügiger Abweichungen zwischen dem Ausgangsobjekt und den Vergleichsobjekten auf. Jedenfalls aber können qualitativ erhebliche Abweichungen des Vergleichsobjektes nicht mit oh- nehin nur schwer schätzbaren Auf- oder Abschlägen kompensiert werden (vgl. BGer vom 24. April 1995 in MRA 1/96 S. 3 f.; Higi, op. cit., Art. 269a N 64 f.; Lachat et. al., op. cit., S. 359). Der beschriebene Unterschied in der Lage ist da- her nicht ausgleichbar. Die Klägerin vermag denn auch selbst nicht einmal unge- fähr anzugeben, in welcher Bandbreite sich der von ihr für den Fall fehlender Ver- gleichbarkeit des Mietobjekts an der …strasse … befürwortete Mietzinszuschlag beim Ausgangsobjekt zu bewegen habe. 3.5 Was die beiden als Vergleichsobjekte genannten 3 ½-Zimmerwohnun- gen im … angeht, macht die Klägerin zu Recht geltend, dass die im angefochte- nen Urteil für die fehlende Vergleichbarkeit (unter anderem) angeführte räumliche Distanz zum Ausgangsobjekt keine Rolle spielen kann, da die Wohnungen nach dem vom Mietgericht definierten Quartierperimeter sich im selben Quartier befin- den. Indessen ist zu berücksichtigen, dass die Vergleichsobjekte im Jahr 2001,

- 20 - mithin 22 Jahre nach der Erstellung des Ausgangsobjekts von 1979/1980 erbaut worden sind. Die in der Berufung unter Verweis auf Gratz vertretene Auffassung, wonach bei der Bauperiode drei Altersklassen zu unterscheiden seien, jene der vor 1947 erstellten, jene zwischen 1947 und 1970 und jene danach erstellten Bauten (vgl. Gratz, Mietzinsgestaltung, Schweizerischer Hauseigentümerverband, Zürich 1995, S. 85), erklärt nicht, weshalb und inwieweit gerade nur den von ihm angeführten Jahren bauperiodenerhebliche Bedeutung zukommen soll (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 123). Im Weiteren trifft wohl zu, dass der Renovationsstan- dard einer Wohnung für die meisten Mieter wichtiger sein dürfte als der Zeitpunkt der Erstellung (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 123 f.). Das Bundesgericht hat aller- dings in jüngeren Entscheiden unter Hinweis auf den Wortlaut von Art. 11 VMWG daran festgehalten, dass dem Kriterium der Bauperiode (selbst bei älteren Lie- genschaften) eigenständige Bedeutung beizumessen sei (BGer 4C.40/2001 vom

15. Juni 2001 E. 5c/bb; vgl. auch BGE 123 III 317 E. 4b/aa, S. 320), und es hat entschieden, dass zwei mehr als zwanzig Jahre auseinander erstellte Liegen- schaften nicht der gleichen Bauperiode im Sinne von Art. 11 VMWG zuzurechnen seien (BGer 4A_341/2009 vom 1. April 2009, E. 3.2 in MRA 2/10, S. 62 f.). Im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehören die Objekte … nicht der gleichen Bauperiode wie das Ausgangsgrundstück an, was ohne Weiteres dazu führen muss, dass sie als Vergleichsobjekte für den quartierüblichen Mietzins ausser Betracht fallen. Hinzu kommt, dass die Wohnungen im … Attikawohnungen in zwei- geschossigen Liegenschaften sind (vgl. act. 157, 157A, 159 und 159A), während das Ausgangsgrundstück wie erwähnt zehn neunstöckige (Hoch-)Häuser umfasst. Die Klägerin bestreitet das nicht, sie argumentiert allerdings, der insoweit beste- hende Unterschied in der architektonischen Ausgestaltung vermöge die Ver- gleichbarkeit der Objekte nicht auszuschliessen. Der Klägerin kann dabei insoweit gefolgt werden, als verschiedene Gebäudearten bzw. Baustile die Vergleichbar- keit nicht notwendigerweise ausschliessen. Wirkt sich die unterschiedliche Bau- weise der beiden zu vergleichenden Objekte hingegen in relevanter Weise auf die Lage bzw. die lagebedingten Vor- und Nachteile des Mietobjekts aus, kann dies sehr wohl eine Unvergleichbarkeit der Objekte bewirken. Wie das Mietgericht ge-

- 21 - stützt auf die Ergebnisse des Augenscheins zutreffend festhält, erscheinen die Wohnungen … aufgrund ihrer Lage innerhalb der Liegenschaft und ihrer architek- tonischen Ausgestaltung (Dachgeschoss-Wohnung, Oblichter im Gang/Entrée; mit grossen Balkonen/Terrassen auf zwei Seiten; vgl. act. 157 und 157A, 159 und 159A) deutlich heller und mithin besser belichtet als das Ausgangsobjekt. Der Ein- fall von Tageslicht ist im Gegensatz zu der vom Mietgericht in diesem Zusam- menhang ausserdem angeführten, von der Klägerin zu Recht als wenig differen- ziert bezeichneten Merkmal der "Modernität", ein aussagekräftiges und objektives Qualitätsmerkmal zur Beurteilung der Lage eines Mietobjekts. Es geht dabei nicht um die architektonische Ausgestaltung als solche, sondern um deren Bedeutung für die Belichtungsverhältnisse einer Wohnung bzw. um eine bezüglich der Licht- verhältnisse günstige Lage. So betrachtet, trifft zu, dass sich das Ausgangs- und die vorerwähnten Vergleichsobjekte anhand der Lage des Mietobjekts innerhalb der Liegenschaft in rechtsrelevanter Weise unterscheiden, was die – aufgrund der unterschiedlichen Baujahre bestehende Unvergleichbarkeit – noch akzentuiert. 3.6 Schliesslich stellt sich die Klägerin mit der Berufung auf den Stand- punkt, allfällige architektonische Unterschiede zwischen der 3 ½-Zimmerwohnung im 2. OG an der ...strasse … und dem Ausgangsobjekt schlössen die Vergleich- barkeit entgegen der Auffassung des Mietgerichts nicht aus. Dass die dreige- schossige Liegenschaft …strasse … in einer seit den 40er Jahren allmählich ge- wachsenen ruhigen Wohngegend mit mittelgrossen Mehrfamilienhäusern liege (vgl. act. 154A), bestreitet die Klägerin freilich nicht. Das Ausgangsobjekt befindet sich demgegenüber wie erwähnt im Parterre eines neun-stöckigen Hauses, das mit neun weiteren gleichgrossen Häusern eine in sich geschlossene Überbauung mit 166 Wohnungen bildet. Dieser Unterschied in der Wohnlage ist geeignet, die Wohnqualität resp. den Gebrauchswert und mithin die Wahl einer Mietsache durch Mieter zu beeinflussen. Dabei dürften gewisse Mieter die urbane Anonymi- tät eines Hochhauses oder eines grossen Gebäudekomplexes gegenüber einem mittleren Mehrfamilienhaus vorziehen. Ob sich der Unterschied für das Aus- gangsobjekt als Vorteil herausstellt oder nachteilig auswirkt, ist freilich ohne Be- lang. Die Lage der Wohnung an der …strasse … unterscheidet sich von derjeni- gen des Ausgangsobjekts erheblich, und das führt – ungeachtet vergleichbarer

- 22 - Renovationsstandards sowie gleicher Bauperiode und ähnlicher Grösse und Aus- stattung – zum Ausschluss der Ersteren als Vergleichsobjekt.

4. Selbst wenn aber das Objekt …strasse … als mit der Ausgangsliegen- schaft vergleichbar beurteilt würde, hätte die Klägerin erst drei Vergleichsobjekte vorgelegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung müssen hingegen min- destens fünf vergleichbare Objekte vorliegen (vgl. BGE 114 II 361 E. 4b, S. 364; BGer 4C.275/2004 vom 26. Oktober 2004, E. 3 in mp 2005, S. 48). Auf die vom Mietgericht nicht besichtigte Wohnung an der …strasse … kommt es daher nicht an. So oder anders hat die Klägerin nicht genügend Vergleichsobjekte bezeich- net, welche die gesetzlichen Anforderungen an die Vergleichbarkeit erfüllen. Im Resultat fehlt es am Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit. IV. (Eventualbegründung / wertvermehrende Investitionen)

1. Zum Standpunkt der Klägerin, die Mietzinserhöhung sei eventualiter – d.h. für den Fall, dass sie mit ihrer hauptsächlichen Begründung der Orts- und Quartierüblichkeit nicht durchdringen sollte –, mit wertvermehrenden Investitionen begründet worden, erwog das Mietgericht, weder dem Wortlaut des amtlichen Formulars noch demjenigen des Begleitschreibens lasse sich eine solche Even- tualbegründung entnehmen. Die Klägerin habe den Beklagten einzig mitgeteilt, dass der Mietzins der von ihnen gemieteten Wohnung an das Niveau anderer vergleichbarer Wohnungen angepasst werden solle. Im amtlichen Formular beru- fe sich die Klägerin auf eine Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblich- keit. Einen weiteren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund, wie z.B. Kos- tensteigerungen oder Mehrleistungen nach Art. 269a lit. b OR, nenne sie nicht explizit. Gleiches ergebe sich aus dem Begleitschreiben zur Mietzinserhöhung. Auch in diesem Schriftstück berufe sich die Klägerin einzig auf den gesetzlichen Erhöhungsgrund der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR. Da für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse nach

- 23 - Art. 11 VMWG diejenigen Mietzinse massgeblich seien, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar seien, habe die Klägerin den neuen Mietzins, den sie für die von den Beklagten gemietete Wohnung in der Mietzinserhöhung verlange, den Mietzinsen vergleichbarer Ob- jekte gegenüberstellen müssen. Dabei verstehe sich von selbst, dass die Ver- gleichsobjekte den gleichen Ausbaustandard wie die von den Beklagten gemiete- te Wohnung aufweisen, also ebenfalls vor kurzem saniert worden sein müssten. Da der Mietzins für ein saniertes Vergleichsobjekt höher sei als für eine unreno- vierte Wohnung, wirkten sich die klägerischen Sanierungskosten indirekt auf den neuen Mietzins aus. Dies habe die Klägerin im Mietzinserhöhungsformular zum Ausdruck gebracht, indem sie die Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit mit dem Bemerken "... unter Berücksichtigung der getätigten Investitionen (um- fassende Sanierung) von rund CHF 13,5 Mio." erläutert habe. Im Begleitschreiben zur Mietzinserhöhung habe die Klägerin zudem darauf hingewiesen, dass die bis- her dank staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- und quartier- übliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen herangeführt werden sollten. Auch aus diesem Hinweis sei zu folgern, dass die Klägerin die Mietzinserhöhung nicht mit Mehrleistungen bzw. umfassender Sanierung der Lie- genschaft begründe. Sämtliche erwähnten Äusserungen der Klägerin seien dem- nach so zu verstehen, dass der Mietzins für die renovierte Wohnung an die Orts- und Quartierüblichkeit angepasst werde. Eine weitere Begründung für die Miet- zinserhöhung habe die Klägerin nicht angeben. Die Beklagten hätten aufgrund der Erklärungen nicht annehmen müssen, die Klägerin berufe sich in der Miet- zinserhöhung neben der Orts- und Quartierüblichkeit zusätzlich auf einen weite- ren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund. Daran ändere nichts, dass die Klägerin am 17. Dezember 2008, mithin rund ein Jahr vor Mitteilung der Mietzins- erhöhung den Beklagten in einem Informationsschreiben bekannt gegeben habe, die in Aussicht gestellte Mietzinserhöhung widerspiegle sowohl die Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit als auch die Sanierung. Entgegen der Ansicht der Klägerin gehe auch daraus mit keinem Wort hervor, dass sie die inskünftige Miet- zinserhöhung stufenweise begründen werde, indem hauptsächlich eine Anpas- sung an die Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen solle und bei deren Scheitern

- 24 - der Mietzins eventualiter wegen der bevorstehenden Sanierung angehoben wer- de. Zwar könne diese Erklärung so interpretiert werden, dass die Mietzinserhö- hung sowohl mit der Orts- und Quartierüblichkeit als auch mit Mehrleistungen be- gründet werden solle. Dem stehe aber zum einen entgegen, dass dieser Informa- tion bloss der Charakter einer Vorankündigung zukomme. Zum anderen habe die Klägerin den Beklagten lediglich angekündigt, dass der neue Mietzins für eine 3½-Zimmerwohnung sich in einer Bandbreite zwischen Fr. 2'000.– bis Fr. 2'300.– bewegen dürfte. Aus dieser ungefähren Angabe, welche die Klägerin nicht näher zahlenmässig – z.B. mit den mutmasslich anfallenden Baukosten anhand der Kostenvoranschläge – begründet habe, hätten die Beklagten nicht folgern kön- nen, dass die Klägerin den Mietzins später wegen Mehrleistungen erhöhen wer- de. Dass die Information über den späteren Mietzins sowie dessen Erhöhung und den Erhöhungsgrund unverbindlich sei, gehe auch daraus hervor, dass die Kläge- rin mit dem erwähnten Informationsschreiben ausdrücklich darauf hinweise, dass sie sich im heutigen Zeitpunkt noch nicht festlegen könne, in welcher Grössen- ordnung die Erhöhung sein werde. Schliesslich sei zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin in der Mietzinserhöhung bzw. dem dazugehörigen Begleitschreiben in keiner Art und Weise auf das frühere Mieterinformationsschreiben beziehe. Der zeitliche Abstand wie auch der Umstand, dass zwischen der Mieterorientierung und der Mietzinserhöhung mitsamt deren Begleitschreiben keine nähere Verbin- dung bestehe, sprächen dafür, dass die Mieterinformation vom Dezember 2008 nicht zur Auslegung der Mietzinserhöhung vom Dezember 2009 herangezogen werden dürfe. Die Klägerin habe somit die Erhöhung ausschliesslich damit be- gründet, der Mietzins der von den Beklagten gemieteten Wohnung sei an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für vergleichbare Objekte anzupassen. Diese Begründung sei (entgegen der Auffassung der Beklagten) klar, weshalb die Miet- zinserhöhung insoweit gültig sei. Hingegen fehle es an einer Eventualbegründung der Mietzinserhöhung. Der Klägerin sei es daher zum vornherein verwehrt, ihre Mietzinserhöhung auf umfassende Sanierungsarbeiten zu stützen, und die Prü- fung der Zulässigkeit einer solchen Erhöhung erübrige sich (act. 174 E. 2 S. 6 ff. und E. 5 S. 25).

- 25 -

2. Die Klägerin hält mit der Berufung daran fest, dass sie die Mietzinser- höhung hauptsächlich mit der Orts- und Quartierüblichkeit und im Eventualstand- punkt mit umfassenden Sanierungsarbeiten begründet habe. Das Mietgericht ge- he richtigerweise zunächst davon aus, dass eine Mietzinserhöhung grundsätzlich auf zwei Erhöhungsgründe – eine Haupt- und eine Eventualbegründung – abge- stützt werden könne. Habe sich der Vermieter so geäussert und habe dies der Mieter auch so verstanden, sei im Sinne eines tatsächlichen Konsenses von einer gültigen Eventualbegründung auszugehen. Falls die Eventualbegründung hinge- gen nicht explizit aus dem Wortlaut des amtlichen Formulars bzw. dem dazugehö- rigen Begleitschreiben hervorgehe und ein tatsächlicher Konsens über die Even- tualbegründung nicht nachgewiesen werde, sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts die Begründung der Mietzinserhöhung als Teil einer Wil- lensäusserung nach Massgabe des Vertrauensprinzips auszulegen. Nach Auffas- sung der Klägerin hätten alle Mieter der in Rede stehenden Überbauung …strasse und damit auch die Beklagten die Begründung der Mietzinserhöhung vom 8. Dezember 2009 richtig verstanden, nämlich so, dass es dem Willen der Klägerin entsprochen habe, den Mietzins mindestens im Umfang der getätigten Mehrleistungen und damit selbstredend auch aus diesem Grund anzuheben. Die Parteien hätten somit einen tatsächlichen Konsens über den Inhalt der Mietzins- erhöhung erzielt. Die Klägerin habe diesbezüglich vor Mietgericht die persönliche Befragung der Beklagten zum Beweis offeriert. In dem das Mietgericht die Beklag- ten dazu nicht befragt habe, habe es das Recht der Klägerin auf Beweis abge- schnitten. Die Klägerin hält zusätzliche Beweismassnahmen in diesem Zusam- menhang allerdings für unnötig, da sich das übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Inhalt der Mietzinserhöhung auch aus dem gegenseitigen Ver- halten der Parteien ableiten lasse. Sie weist darauf hin, dass die Beklagten mit dem Orientierungsschreiben vom 17. Dezember 2008 über die Sanierungsarbei- ten und die damit voraussichtlich verbundenen Mietzinserhöhungen informiert worden seien. Entgegen der Auffassung des Mietgerichts könne es nicht darauf ankommen, ob aus der Begründung der Mietzinserhöhung (wörtlich bzw. aus- drücklich) hervorgehe, dass die beiden Begründungen Quartierüblichkeit und Mehrleistungen im Verhältnis der Haupt- und Eventualbegründung stünden, da

- 26 - von einem Liegenschaftsverwalter nicht erwartet werden dürfe, dass er diese Un- terscheidung zwischen Haupt- und Eventualbegründung in seiner Begründung wörtlich zum Ausdruck bringe. Die Argumentation des Mietgerichts sei im höchs- ten Grad überspitzt formalistisch und lasse sich auch nicht mit der Formstrenge des Mietrechts begründen. Die Formstrenge gehe nur so weit, als damit ein sach- lich gerechtfertigter Zweck verfolgt werde. Es stehe aber ausser Frage, dass die Beklagten von ihrem Anfechtungsrecht Gebrauch gemacht hätten und die streit- gegenständliche Mietzinserhöhung auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüfen las- sen könnten. Ein anderes oder weitergehendes Interesse hätten die Beklagten nicht. Insbesondere im Lichte der Tatsache, dass der gut informierte Verwalter wisse, dass gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts Markt- und Kostenkrite- rien bzw. absolute und relative Faktoren in der Begründung der Mietzinserhöhung nicht miteinander vermischt werden dürften, habe sich die vorliegende Begrün- dung der Mietzinserhöhung in nachvollziehbarer Weise darauf beschränkt, zum Ausdruck zu bringen, dass die angezeigte Mietzinserhöhung auch die Mehrleis- tungen umfasse. Die Beklagten hätten aus den Umständen klar erkennen können, dass die Vermieterin im Minimum den Mietzins gestützt auf die getätigten Investi- tionen habe anheben wollen. Das angefochtene Urteil leide daher an einem recht- lichen Mangel, weshalb es aufzuheben sei und die Sache zur Beurteilung der Mietzinserhöhung gestützt auf die Mehrleistungen an das Mietgericht zurückzu- weisen sei (act. 175 S. 15 ff.).

3. Die Beklagten widersetzen sich mit der Berufungsantwort der Rüge, dass das angefochtene Urteil in diesem Punkt an einem Mangel leide. Sie halten dafür, das Mietgericht habe die Mietzinserhöhung der Klägerin korrekt ausgelegt. Entgegen der Auffassung der Klägerin hätten die Beklagten die Begründung der Mietzinserhöhung dahingehend verstanden, dass eine Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen solle und dabei mit Bezug auf die Vergleichsobjekte auch die getätigte umfassende Sanierung mit zu berücksichti- gen sei. Anders könne man die Mietzinserhöhung der Klägerin nicht verstehen. Aus dem Orientierungsschreiben vom 17. Dezember 2008 könne die Klägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten, da dieses Schreiben nicht Bestandteil der Be- gründung der Mietzinserhöhung sei. Zudem habe sich die Klägerin darin offen-

- 27 - sichtlich nicht festlegen wollen, unter welchem Titel sie eine künftige Mietzinser- höhung aussprechen werde. Bei der Begründung der Mietzinserhöhung habe sich die Klägerin auf die Orts- und Quartierüblichkeit festgelegt (act. 184 S. 8 ff.). 4.1 Das Mietgericht legte die Begründung der streitigen Mietzinserhöhung nach dem Vertrauensprinzip aus und verzichtete daher auf die Abnahme der in diesem Zusammenhang von den Parteien offerierten Beweismittel. Die Begrün- dung im Mietzinserhöhungsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ih- re Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur Auslegung von Willensäusserungen (vgl. BGer 4C.330/2002 vom 31. Januar 2003, E. 3.2.). Die Klägerin erwähnt korrekt, dass nach dem System des Geset- zes vorab danach zu fragen ist, ob sich die Parteien tatsächlich richtig verstanden haben. Ungeachtet des Wortlauts gilt primär das, was die Erklärenden überein- stimmend wirklich wollten (vgl. Art. 18 OR). Im Prozess ist ein solcher tatsächli- cher Konsens indes der seltene Idealfall. Willenserklärungen sind nach Treu und Glauben auszulegen und rechtlich so zu würdigen, wie sie unter den konkreten Umständen von einem vernünftigen und loyalen Gegenpart verstanden werden durften und mussten (vgl. BGE 126 III 119 E. 2a, S. 120 mit Hinweisen). Ergibt sich daraus ein objektivierter Sinn und mithin ein normativer Konsens, ist dieser Sinn massgeblich. Dies gilt nur dann nicht, wenn beide Parteien der Erklärung übereinstimmend nicht den nach dem Vertrauensprinzip geltenden, sondern einen anderen Inhalt beilegen wollten. Das behauptet die Klägerin nicht. In der Klage- begründung führte die Klägerin zunächst aus, dem amtlichen Mietzinserhöhungs- formular vom 8. Dezember 2009 und dem Begleitschreiben dazu könne entnom- men werden, dass die getätigten Investitionen nach Ansicht der Klägerin ebenfalls zu einer Mietzinserhöhung berechtigten, und dieser Erhöhungsgrund werde darin auch zum Ausdruck gebracht (act. 11 S. 20). Replicando machte die Klägerin gel- tend, gestützt auf die Mieterorientierung und das Informationsschreiben hätten sämtliche Mieter der Überbauung und mithin auch die Beklagten damit gerechnet, nach Abschluss der Arbeiten einen höheren Mietzins bezahlen zu müssen. Ob die Erhöhung dabei gestützt auf die Anpassung an die orts-und quartierüblichen Ver- hältnisse erfolge oder unter Berufung auf die getätigten Investitionen oder im Sin- ne, wie es die Klägerin verstanden habe, nämlich primär mit der Anpassung an

- 28 - die Orts- und Quartierüblichkeit und im Eventualstandpunkt mit Mehrleistungen, sei für die Beklagten zumindest aus den Umständen klar gewesen; jedenfalls hät- ten sie als vernünftig und korrekt denkende Mieter von diesem Verständnis aus- gehen müssen, und die Beklagten hätten dies auch getan, gleichzeitig sei ihnen der Erhöhungsgrund aber auch egal gewesen. Sie hätten sich nur für die tatsäch- liche Höhe des neuen Mietzinses interessiert und dafür, ob diese Erhöhung rechtmässig sei (act. 45 S. 10 f.). Abgesehen davon, dass die Klägerin hier Tat- sachenbehauptungen mit rechtlichen Argumenten (Vertrauensprinzip) vermischt, wird damit gerade kein übereinstimmendes tatsächliches Verständnis behauptet, sondern im Kern zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagten dem Verhältnis der Erhöhungsgründe Ortsüblichkeit und Investitionen keine Beachtung geschenkt hätten, ihnen der genaue Erhöhungsgrund vielmehr tatsächlich egal gewesen sei. Überdies geht die Klägerin in der Berufung davon aus, dass sich ein Konsens der Parteien über den Inhalt der Mietzinserhöhung auch aus dem gegenseitigen Ver- halten der Parteien ableiten lasse, weshalb auf zusätzliche Beweismassnahmen verzichtet werden könne (vgl. act. 175 S. 16). Die Beklagten machen demgegen- über wie bereits in der Duplik geltend, sie hätten die Mietzinserhöhung als Anpas- sung an die Orts- und Quartierüblichkeit verstanden (vgl. act. 55 S. 6 f.; act. 184 S. 5). Die Parteien waren und sind sich über den Sinn und die Tragweite der Be- gründung der Mietzinserhöhung mithin nicht einig. Soweit es sich beim Stand- punkt der Berufung – die Parteien hätten sich damals tatsächlich richtig verstan- den – um eine Tatsachenbehauptung und nicht bloss um einen (unzutreffenden) Hinweis auf die Ausführungen der Klägerin vor Mietgericht handelt, ist sie als un- echtes Novum nach Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässig. Die Rüge einer Verletzung des Rechts der Klägerin auf Beweis ist unbegründet. 4.2 Im Einklang mit dem Mietgericht ist die Willensäusserung der Klägerin nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (Art. 2 ZGB). Es kommt somit auf den objektiven Erklärungssinn der Mietzinserhöhung an. Die rechtliche Einordnung hat unabhängig von den Auffassungen der Parteien von Amtes wegen zu erfolgen (§ 57 ZPO/ZH und Art. 57 ZPO).

- 29 - 4.3.1 Kern der Auslegung bildet das amtliche Formular (act. 13/29/1), mit dem die Klägerin als "Klare Begründung" eine "Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit nach Entlassung der Liegenschaft aus der staatlichen Mietzinskontrolle unter Berücksichtigung der getätigten Investitionen (umfassende Sanierung) von rund CHF 13,5 Mio." mitteilt. Im Begleitschreiben wird dies dahin- gehend erläutert, dass "die bislang dank staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- und quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen herangeführt werden" sollen (act. 13/29/2). Für die Anpas- sung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit orientierte die Klägerin sich demnach an den Mietzinsen ebenfalls sanierter Objekte. Die wertvermehren- den Investitionen fanden so im Rahmen der Vergleichsmiete Eingang in den mit Blick auf die Orts- und Quartierüblichkeit erhöhten Mietzins. Hingegen lassen we- der das Formular noch das Begleitschreiben darauf schliessen, dass die Klägerin die Mehrleistungen als eigenständigen Erhöhungsgrund nennen wollte. Die Sa- nierungskosten werden weder selbständig bzw. zusätzlich neben der Orts- und Quartierüblichkeit aufgeführt noch als subsidiärer Erhöhungsgrund genannt. Die Begründung der Mietzinserhöhung beschränkt sich vielmehr auf den Erhöhungs- grund der Orts- und Quartierüblichkeit. Der Wortlaut von Formular und Begleit- schreiben lässt keine andere Interpretation zu. 4.3.2 Wie das Mietgericht weiter anführt, gab die Klägerin den Beklagten in einem Informationsschreiben vom 17. Dezember 2008 über die bevorstehende Sanierung die Erhöhung der Mietzinse vorab bekannt. Im Wesentlichen teilte die Klägerin darin mit, dass die Liegenschaft ab 1. April 2010 dem ordentlichen Miet- recht unterstehe und dass die Mietzinserhöhung diese Anpassung wie auch die Sanierung widerspiegle, die Zinsen sich somit einem marktgerechten Preisniveau annäherten. Auch insoweit berief sich die Klägerin auf die Orts- und Quartierüb- lichkeit bzw. den Vergleich mit anderen sanierten Wohnungen im Quartier. Dass sie die in Aussicht gestellte Mietzinserhöhung stufenweise begründen werde, d.h. hauptsächlich mit einer Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit und even- tualiter mit der (erst noch bevorstehenden) Sanierung, geht daraus nicht hervor. Kommt hinzu, dass die Klägerin ausdrücklich davon Abstand nahm, bereits in die- sem Zeitpunkt verbindliche Angaben zur Mietzinserhöhung und deren Begrün-

- 30 - dung zu machen. Sie hielt fest, sie (die Eigentümerin) könne sich noch nicht fest- legen, in welcher Grössenordnung die Erhöhung sein werde, sie könne nur Anga- ben darüber machen, zu welchen Mietzinsen die Wohnungen nach der Sanierung

– vorbehaltlich zwischenzeitlicher Änderung im Immobilienmarkt – neu vermietet werden würden, nämlich 3½-Zimmer-Wohnungen zu ca. Fr. 2'000.-- bis Fr. 2'300.--. Die Mietzinserhöhung sowie deren Begründung erfolgte dann rund ein Jahr später und ohne Bezugnahme auf das Informationsschreiben. Bereits deshalb geht dem Informationsschreiben für die Auslegung der Mietzinserhöhung jede Bedeutung ab. Das hat das Mietgericht zutreffend erkannt. Selbst wenn das Informationsschreiben aber darauf hindeuten würde, dass die Klägerin damals ei- ne Mietzinsanpassung infolge Mehrleistungen erwogen haben könnte, würde dies der Klägerin nicht helfen. Es hiesse das Erfordernis einer klaren Begründung (vgl. dazu BGE 121 III 6 E. 3c, S. 10; BGE 121 III 460 E. 3a/cc, S. 466) in sein Gegen- teil zu verkehren, wenn angenommen würde, ein unverbindliches Orientierungs- schreiben über die Gründe und den ungefähren Rahmen einer in Aussicht ge- nommenen Mietzinserhöhung könne – ohne Bezugnahme darauf im amtlichen Formular – den Hinweis auf die Sanierung als selbständigen Erhöhungsgrund ge- ben. 4.3.3 Dagegen kann die Klägerin auch nicht mit Erfolg einwenden, die Be- gründung habe sich im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts da- rauf beschränkt, zum Ausdruck zu bringen, dass die Mietzinserhöhung auch die Mehrleistungen umfasse. Nicht nur war der Hinweis auf die Sanierungsleistungen wie ausgeführt so zu verstehen, dass sich die Sanierungsleistungen durch den höheren Vergleichsmietzins (indirekt) auf die Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit auswirken. Auch und vor allem muss der Vermieter wegen der Unzulässigkeit der gleichzeitigen Berufung auf sich gegenseitig aus- schliessende Erhöhungsgründe ausdrücklich bzw. eindeutig angeben, dass er den Mietzins hauptsächlich unter Berufung auf die Orts- und Quartierüblichkeit und nur hilfsweise aufgrund von Mehrleistungen erhöht. Darf nämlich – wie die Klägerin unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung konzediert (act. 175 S. 18) – von einem Liegenschaftsverwalter erwartet werden, dass er die Unterscheidung zwischen relativen und absoluten Erhöhungsgründen kennt und

- 31 - dass er diese Gründe in der Begründung der Mietzinserhöhung klar auseinander- hält (vgl. BGE 121 III 6 E. 3c, S. 10 f.; BGer 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000, E. 3b; Higi, Zürcher Kommentar zum Mietrecht, 4. A., Zürich 1998, Art. 269d N 92), kann – ja muss – ebenso erwartet werden, dass der Liegenschaftsverwal- ter die deshalb notwendige Geltendmachung absoluter und relativer Erhöhungs- gründe im Haupt- und Eventualverhältnis in seiner Begründung hinreichend klar zum Ausdruck bringt. Mithin wäre erforderlich gewesen, dass die Klägerin – und zwar im amtlichen Formular oder im Begleitschreiben dazu – mindestens dem Sinn nach erklärt, sie passe den Mietzins primär an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse an und erhöhe den Mietzins sekundär allein wegen der erfolgten Sa- nierung. Das hat sie nicht getan. Aus der Begründung der Mietzinserhöhung geht

– das Mietgericht hat zutreffend darauf hingewiesen – nicht hervor, dass die Hin- weise auf die Orts- und Quartierüblichkeit einerseits und die umfassende Sanie- rung andererseits im Verhältnis der Haupt- und Eventualbegründung gemeint sind. Im Gegenteil: die von der Klägerin verwendete Ausdrucksweise "[…] unter Berücksichtigung der getätigten Investitionen […]" und "[…] widerspiegelt dem- nach sowohl diese Anpassung als auch die Sanierung" zeigt deutlich auf, dass die Mietzinserhöhung (nur) mit der Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit begründet wird, freilich unter Hinweis darauf, dass es sich beim Referenzmietzins (ebenfalls) um sanierte Wohnungen handle. 4.3.4 Die Klägerin bemerkt zu Recht, dass die Anforderungen an die Klar- heit der Begründung der Mietzinserhöhung bezwecken, dem Mieter die Möglich- keit zu geben, zu entscheiden, ob er die Erhöhung anfechten will oder nicht (vgl. BGE 121 III 6 E. 3a, S. 8; Lachat, op. cit., S. 299). Gerade deshalb ist aber der Vermieter nach Treu und Glauben an die Gründe, die er dem Mieter in der Anzei- ge der Mietzinserhöhung angegeben hat, gebunden. Ein Nachschieben weiterer Erhöhungsgründe im Anfechtungsverfahren ist ausgeschlossen (vgl. BGE 121 III 364 E. 4b, S. 366). Dass die Beklagten wegen der Mietzinserhöhung an die Schlichtungsbehörde gelangten bzw. der Mietzins gerichtlich überprüft wird, kann nicht dazu führen, den Beklagten den Schutz der Formstrenge zu versagen und der Klägerin zu ermöglichen, im Anfechtungsverfahren eine (weitere) Begründung der Mietzinserhöhung nachzuschieben. Mit überspitztem Formalismus hat das

- 32 - entgegen der Auffassung der Klägerin nichts zu tun. Dem Mieter im Anfechtungs- verfahren entgegen zu halten, der Zweck der Begründung sei in seinem Fall er- füllt, weshalb es auf die konkret angegebenen Gründe nicht mehr ankomme, wür- de den mit der Mietzinserhöhung nicht einverstandenen Mieter benachteiligen, ei- nen Rechtsmissbrauch des Vermieters begünstigen und das Erfordernis der Be- gründung letztlich aushebeln. Wenn die Klägerin den Beklagten ein (weitergehen- des) Interesse an der Begründung der streitigen Mietzinserhöhung mit dem Ar- gument der erfolgten gerichtlichen Überprüfung abspricht, kann ihr daher nicht ge- folgt werden. 4.3.5 Ein weiterer Punkt kommt hinzu: Beruht die Mietzinserhöhung auf mehreren Gründen, muss der Vermieter für jeden Erhöhungsgrund den je darauf entfallenden Anteil der Erhöhung bezeichnen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG; vgl. Lachat et. al., op. cit., S. 299). Die Klägerin hat den Mietzins demgegenüber im Formular (vgl. act. 13/29/1) einheitlich auf netto Fr. 1'800.--, d.h. um Fr. 709.-- angehoben, ohne dabei nach Erhöhungsgründen zu differenzieren. Erst vor Miet- gericht argumentierte sie, die Mietzinserhöhung aufgrund umfassender Sanierung betrage weniger, nämlich netto Fr. 362.-- pro Monat (act. 11 S. 25; act. 13/34). Diese Differenzierung kommt zu spät. 4.4 Unter Berücksichtigung der massgebenden Umstände bleibt es dabei, dass die Klägerin die streitige Mietzinserhöhung (einzig) mit der Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für vergleichbare Objekte und nicht (eventualiter) mit den getätigten Investitionen begründet hat. So haben die Be- klagten die Mietzinserhöhung verstehen dürfen und verstehen müssen. Diese Be- gründung ist klar, und die Beklagten kommen auf entsprechende Einwände im Berufungsverfahren mit Grund nicht zurück.

5. Die Prüfung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung wegen Mehrleis- tungen entfällt somit.

- 33 - V. (Ergebnis / Kosten / Entschädigung)

1. Die Berufung ist unbegründet und daher abzuweisen, das angefochte- ne Urteil ist zu bestätigen.

2. Die Gebühr für den heutigen Entscheid ist in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO der Klägerin aufzuerlegen und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor- schuss von Fr. 9'000.-- (vgl. act. 177 und 181) zu verrechnen. Der Streitwert der Berufung beträgt Fr. 214'560.--.

3. Die massgebliche (unter dem Titel wiederkehrende Nutzungen um knapp ein Drittel reduzierte) Entscheidgebühr beträgt bei diesem Streitwert nach § 4 Abs. 1 und 3 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG rund Fr. 9'000.--. Gründe für eine Erhöhung oder (weitere) Ermässigung bestehen nicht. Der Auf- wand hielt sich im ordentlichen Rahmen, zumal keine neuen Aspekte diskutiert wurden.

4. Die Klägerin ist sodann zu verpflichten, den Beklagten für das Beru- fungsverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Gestützt auf §§ 4 Abs. 1 und 3, 11 Abs. 1 und § 13 Abs. 1 und 2 AnwGebV ist die Partei- entschädigung auf gerundet Fr. 6'000.-- festzusetzen (Reduktion der ordentlichen Grundgebühr von Fr. 16'400.-- infolge wiederkehrender Nutzungen und Rechts- mittelverfahren, ohne Zuschlag). Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 8% (vgl. act. 184 S. 2). Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom

28. Juni 2012 (Geschäfts-Nr. MA100033) wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'000.-- festgesetzt, der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet.

- 34 -

3. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten für das Berufungsverfahren ei- ne Parteientschädigung von Fr. 6'000.-- (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an das Mietgericht zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 214'560.--. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. V. Seiler versandt am: