NG120005

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG120005-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge- richtsschreiberin lic. iur. K. Graf. Urteil vom 29. November 2012 in Sachen A._____, Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, gegen B._____, Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch B1._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 18. April 2012 (MB110007)

- 2 - Rechtsbegehren des Klägers: (act. 1 S. 2) " Es sei zu erklären bzw. festzustellen, dass die Kündigung vom

25. November 2010 betreffend das Mietverhältnis über die 3-Zim- merwohnung im 2. OG inkl. Kellerabteil in der Liegenschaft C._____- Strasse …, … D._____, mit Wirkung per 31. März 2011 gültig ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten." Rechtsbegehren der Beklagten: (act. 17 S. 1) " 1. Es seien die zwei Beschlüsse der Schlichtungsbehörde Zürich vom 15. März 2011 zu bestätigen und die Kündigungen vom

25. November 2010 als ungültig zu erklären.

2. Eventuell seien die zwei Mietverhältnisse längstmöglich zu erstre- cken; alles unter vollen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers." Urteil des Mietgerichts Zürich vom 18. April 2012: (act. 44 S. 39 f.)

1. In Gutheissung der Klage wird die Kündigung vom 25. November 2010 per

31. März 2011 für gültig erklärt.

2. Das Eventualbegehren betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses wird ab- gewiesen.

3. Die Gerichtskosten werden festgesetzt auf: Fr. 5'000.00 ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 0.00 Barauslagen Fr. 5'000.00 Kosten total

4. Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt. Sie werden vom Kläger unter Verrechnung seines Kostenvorschusses bezogen, sind ihm aber von der Beklagten zu ersetzen.

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5. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von Fr. 6'200.– (zuzüglich 8 % MWST) zu bezahlen.

6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je gegen Empfangsschein.

7. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel- lung an in je einem Exemplar für das Gericht und für jede Gegenpartei sowie unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivil- kammer, Postfach 2401, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen. Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerin: (act. 49 S. 2) " 1. Es sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 18. April 2012 aufzuheben und es sei die Kündigung vom 25. November 2010 als ungültig zu erklären.

2. Eventuell sei das Mietverhältnis längstmöglich zu erstrecken; alles unter vollen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten." Berufungsanträge des Klägers und Berufungsbeklagten: (act. 56 S. 2) " Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen und das Urteil des Mietgerich- tes Zürich vom 18. April 2012 vollumfänglich zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten bzw. Beru- fungsklägerin."

- 4 - Erwägungen:

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.1 Die Beklagte und Berufungsklägerin (nachfolgend Berufungsklägerin) miete- te zusammen mit E._____ mit Vertrag vom 3. September 1990 (act. 3/1= act. 21/1) von der damaligen Vermieterin F._____ AG eine 3-Zimmerwohnung im

2. OG rechts in der Liegenschaft C._____-Strasse … in D._____ Im Mietvertrag wurde eine dreimonatige Kündigungsfrist jeweils auf Ende März / Ende Juni / En- de September vereinbart. Am 30. April 1992 trat E._____ aus dem Mietverhältnis aus und der Mietvertrag wurde ab 1. Mai 1992 mit sämtlichen Rechten und Pflich- ten von der Berufungsklägerin alleine übernommen (act. 21/2). Der Mietzins be- trägt derzeit monatlich Fr. 1'359.– netto beziehungsweise Fr. 1'409.– brutto (act. 16/2 = act. 21/3). 1.2 Der Kläger und Berufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagter) er- warb die Liegenschaft im Jahre 2003 (act. 15 S. 6, act. 17 S. 2), wodurch das Mietverhältnis auf ihn überging. Mit amtlich genehmigtem Formular kündigte der Berufungsbeklagte, vertreten durch die B1._____ AG, den Mietvertrag am

25. November 2010 auf den 31. März 2011. Als Begründung wurde angegeben: "Wegen Totalsanierung der Liegenschaft gem. Schreiben vom 25.11.2010" (act. 3/2 = act. 19/4). Im erwähnten Schreiben vom 25. November 2010 führte die Verwaltung aus, in den vergangenen Monaten sei der Zustand der Liegenschaft eingehend analysiert und festgestellt worden, dass diverse Bauteile wie Wasser- und Abwasserleitungen, Elektroinstallationen, Warmwasseraufbereitung, Küche- und Badeinrichtungen, Fenster, Türen und Bodenbeläge sanierungsbedürftig sei- en bzw. nicht mehr den heutigen Standards entsprächen. Der Eigentümer habe sich deshalb dazu entschlossen, die Liegenschaft umfassend zu sanieren. Da die damit verbundenen Eingriffe in die Bausubstanz beträchtlich seien, würden sämt- liche Wohnungsmietverhältnisse mit Wirkung per 31. März 2011 gekündigt (act. 3/3 = act. 19/5). 1.3 Mit Eingabe vom 23. Dezember 2010 beantragte die Berufungsklägerin bei der Schlichtungsbehörde Zürich, die Kündigung sei für ungültig zu erklären, even-

- 5 - tualiter sei das Mietverhältnis längstmöglich zu erstrecken. Nachdem anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 15. März 2011 zwischen den Parteien keine Einigung hatte erzielt werden können, erklärte die Schlichtungsbehörde mit Be- schluss vom 15. März 2011 die Kündigung vom 25. November 2010 per 31. März 2011 für ungültig (act. 3/I). 1.4 Mit Eingabe vom 9. Mai 2011 reichte der Berufungsbeklagte beim Mietge- richt Zürich Klage ein und beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 25. November 2010 gültig sei (act. 1). Am 18. August 2011 fand die Haupt- verhandlung statt. Parallel dazu wurde auch der Prozess MB110006 verhandelt, dessen Gegenstand die Kündigung eines anderen Mietverhältnisses in der Lie- genschaft C._____-Strasse … war (Prot.-I S. 6 ff.). Am 1. Dezember 2011 erging der Beweisbeschluss (act. 27). Die Beweisverhandlung und die Schlussverhand- lung fanden am 10. Januar 2012 statt (Prot.-I S. 40 ff.). Mit Urteil vom 18. April 2012 hiess das Mietgericht Zürich die Klage gut und erklärte die Kündigung vom

25. November 2010 per 31. März 2011 für gültig. Das Eventualbegehren der Be- rufungsklägerin auf Erstreckung des Mietverhältnisses wies es zudem ab (act. 44 [= act. 48] Dispositivziffern 1 und 2). 1.5 Gegen dieses Urteil richtet sich die von der Berufungsklägerin mit Eingabe vom 30. Mai 2012 rechtzeitig erhobene Berufung (act. 49). Parallel dazu ging die Berufung einer anderen Mietpartei der streitgegenständlichen Liegenschaft (Pro- zess Nr. …) ein, mit der ein analoges Urteil des Mietgerichts über eine analoge Kündigung getroffen wurde. Zur Beurteilung dieser Streitsache wurde das Verfah- ren NG120004 angelegt. Den mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2012 (act. 51) verlangten Kostenvorschuss leistete die Berufungsklägerin fristgerecht (vgl. act. 52/1 und act. 53). Das Gesuch der Berufungsklägerin vom 30. Mai 2012, die Verfahren Nr. … und Nr. … seien zu vereinigen, wurde mit einlässlich begründe- ter Verfügung vom 11. Juli 2012 abgewiesen. Dem Berufungsbeklagten wurde sodann Frist angesetzt, um die Berufung zu beantworten (act. 54). Dies tat er rechtzeitig mit Eingabe vom 14. September 2012 (act. 55/2 und act. 56). Die Be- rufungsantwort wurde der Berufungsklägerin zugestellt (act. 57).

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2. Prozessuale Rügen 2.1 Die Berufungsklägerin beanstandet, dass ihr im Anschluss an die Beweis- verhandlung und Zeugeneinvernahme vom 10. Januar 2012 gestellter prozessua- ler Antrag, die Schlussvorträge seien je vor dem im Hauptprozess zuständigen Gericht zu erstatten (act. 42), von der Vorinstanz abgelehnt worden sei. Das Vor- gehen der Vorinstanz, die Besetzung im laufenden Verfahren zu wechseln, sei unzulässig. Die Berufungsklägerin bringt weiter vor, dieser Mangel könne im vor- liegenden Rechtsmittelverfahren höchstens mit der Durchführung einer mündli- chen Verhandlung geheilt werden (act. 49 S. 3 f.). 2.2 Aus den vorinstanzlichen Akten ergibt sich, dass die Beweisabnahme mit Beschluss vom 1. Dezember 2011 an den Präsidenten des Mietgerichts delegiert wurde, mit dem Hinweis, dass eine Partei diese unter Angabe von wichtigen Gründen durch das Kollegialgericht verlangen könne (act. 27 S. 4). Am 10. Januar 2012 fand die Beweisverhandlung mit den Einvernahmen der Zeugen G._____ (Prot.-I S. 40 ff.) und H._____ (Prot.-I S. 53 ff.) mit anschliessender Stellungnah- me zum Beweisergebnis (Prot.-I S. 62 ff.) statt. Im Rahmen der Stellungnahme zum Beweisergebnis stellte die Berufungsklägerin den prozessualen Antrag, die Schlussvorträge seien nicht gleichentags mündlich, sondern je vor dem im Haupt- prozess zuständigen Gericht zu erstatten (act. 42). Dieser Antrag wurde vom Mietgerichtspräsidenten sogleich mündlich und unter Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen abgewiesen (Prot.-I S. 62). Nachdem der Berufungsbeklagte zum Beweisergebnis Stellung genommen hatte, verzichtete die Berufungsklägerin auf ihren mündlichen Schlussvortrag und verliess den Gerichtssaal (Prot.-I S. 63 f.). Die schriftliche Begründung der Abweisung des Antrags erfolgte mit Urteil vom

18. April 2012 (act. 48 S. 19 f.). Die Vorinstanz erwog unter Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen von Art. 232 ZPO, dass die Parteien nach Abschluss der Beweisabnahme grundsätz- lich auf die mündlichen Schlussvorträge verzichten und gemeinsam beantragen können, zum Beweisergebnis und zur Sache schriftliche Parteivorträge einzu- reichen. Da sich der Berufungsbeklagte anlässlich der Verhandlung nicht bereit erklärt habe, auf den mündlichen Schlussvortrag zu verzichten, habe kein ge-

- 7 - meinsamer Verzicht vorgelegen. Das Gericht habe unter diesen Umständen keine schriftlichen Schlussvorträge anordnen können. Die Vorinstanz führte weiter aus, es sei auch nicht ersichtlich, was sich durch eine schriftliche Stellungnahme ge- ändert hätte, wäre diese doch, gleich wie der mündlich zu Protokoll gegebene Schlussvortrag, von den Mitwirkenden gelesen worden. Im Weiteren hätten am angefochtenen Entscheid die gleichen Beisitzer und der gleiche Gerichtsschreiber wie an der Hauptverhandlung vom 18. August 2011 mitgewirkt. Der Mietgerichts- präsident sei an der Hauptverhandlung ferienhalber durch eine Bezirksrichterin vertreten worden. Durch die nunmehrige ordentliche Besetzung des Vorsitzes des Mietgerichts durch den Mietgerichtspräsidenten werde weder das rechtliche Ge- hör der Parteien noch der Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes Gericht verletzt (act. 48 S. 19 f.). 2.3 Den Erwägungen der Vorinstanz ist zuzustimmen. Die nachträgliche Ände- rung der Besetzung des Mietgerichts wurde mit der ferienbedingten Abwesenheit des Mietgerichtspräsidenten sachlich begründet. Sodann wurde von der Vor- instanz dargelegt, der Mietgerichtspräsident, welcher an der Hauptverhandlung nicht teilgenommen hat (Prot.-I S. 6 ff.), habe anhand der Akten und des Proto- kolls die gleiche Kenntnis des Prozessstoffes erlangen können wie die anderen Mitglieder des Kollegialgerichts (act. 49 S. 20). Da durch die nachträgliche Ände- rung des Spruchkörpers weder eine Verletzung der Garantie des verfassungs- mässigen Richters noch eine solche des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu er- kennen ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A.429/2011 vom 9. August 2011 Erw. 3), hat die Vorinstanz den prozessualen Antrag der Berufungsklägerin zu Recht abgewiesen. In Übereinstimmung mit den Ausführungen der Vorinstanz (act. 48 S. 19 ff.) und des Berufungsbeklagten (vgl. act. 56 S. 3 f.) ist im Übrigen nicht nachvollziehbar, inwiefern der Grundsatz der Unmittelbarkeit mehr gewahrt gewesen wäre, wenn anstatt eines mündlich zu Protokoll gegebenen Schlussvor- trages eine schriftliche Stellungnahme der Parteien erfolgt wäre. Die Berufungs- klägerin macht darüber hinaus auch keine wichtigen Gründe geltend, welche ge- gebenenfalls eine mündliche Stellungnahme zum Beweisergebnis vor Kollegialge- richt hätten rechtfertigen können. Soweit die Berufungsklägerin rügt, das Mietge- richt habe sich nicht an das von ihr am 7. Dezember 2011 vorgeschlagene Vor-

- 8 - gehen gehalten, geht das fehl: Sie behauptet zu Recht nicht, es seien die Zeu- genprotokolle – entgegen dem in Aussicht gestellten – nur in einem Prozess ab- gelegt; ebensowenig wird von ihr behauptet, das Mietgericht habe die Prozesse

– entgegen dem in Aussicht gestellten – zusammen weiter behandelt (im Gegen- teil rügt sie gerade das). Hat sie sich daher geweigert, mündlich Stellung zum Beweisergebnis zu nehmen, nachdem ihr Antrag auf Schlussvorträge "vor dem zuständigen Gericht" (act. 42) abgewiesen worden war, bleibt sie damit alleine. Jedenfalls liegen keine Mängel vor, die im Rechtsmittelverfahren zu heilen wären, wie die Berufungsklägerin auch noch vorträgt. Für das Rechtsmittelverfahren gilt vielmehr was folgt. Die Rechtsmittelinstanz kann grundsätzlich eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Sie kann auch einen zweiten Schriftenwechsel anordnen (Art. 316 Abs. 2 ZPO). Die Berufungsinstanz hat die Durchführung einer (mündlichen) Berufungsverhandlung nach Abwägung sämtlicher Umstände und in Berücksichtigung des bisherigen Verfahrens anzu- ordnen, wenn eine solche als geboten erscheint. Dem Berufungsgericht kommt ein grosser Gestaltungsspielraum zu. Sind Sachverhalt und Rechtslage klar und wurden keine Noven vorgebracht oder eignet sich die Streitsache infolge Komple- xität nicht für eine mündliche Verhandlung, so ist der Verzicht auf die Durchfüh- rung einer Berufungsverhandlung allerdings das richtige Mittel (ZK ZPO- REETZ/HILBER, Art. 316 N 18; PETER VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, Art. 316 N 1 f.). Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin liegen im vorliegenden Berufungs- verfahren keine Gründe vor, welche für die Durchführung einer Verhandlung sprechen würden. Daraus, dass die Vergleichsgespräche vor Schlichtungsbehör- de sowie vor Mietgericht aus Sicht der Berufungsklägerin zu kurz ausgefallen sei- en, lässt sich kein Anspruch auf Durchführung einer Verhandlung vor der Beru- fungsinstanz ableiten. Im Übrigen steht es den Parteien frei, auch während eines hängigen Verfahrens (aussergerichtliche) Vergleichsgespräche zu führen. Auch beim Entscheid darüber, ob ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen ist, verfügt die Berufungsinstanz über einen weiten Ermessensspielraum (vgl. BGE 138 III 252 Erw. 2.1). Es gibt vorliegend keine Veranlassung, einen zweiten Schriften- wechsel durchzuführen; die Berufungsklägerin vermag auch nicht darzulegen, in-

- 9 - wiefern sich ein solcher im gegebenen Verfahren aufdrängen würde. Die pro- zessualen Rügen der Berufungsklägerin erweisen sich folglich insgesamt als un- begründet.

3. Gültigkeit der Kündigung 3.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfecht- bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objekti- ves, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Eine Kündi- gung verstösst namentlich gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Be- gründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die- se aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündi- gende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung zu begründen und im Prozess bei Bestreitung alle für die Beurteilung des Kündi- gungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (vgl. BGE 135 III 112 Erw. 4.1 mit Hinweisen auf Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 Erw. 4.1 und BGE 120 II 105). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ist eine Kündigung, welcher eine umfassende Renovation, ein Umbau oder der Abbruch eines Gebäudes zugrunde liegt, im Lichte von Treu und Glauben ohne weiteres zulässig. Dabei ist grund- sätzlich irrelevant, ob die Bauarbeiten dringend sind, ob erforderliche Bewilligun- gen schon vorhanden sind oder deren Erhalt auf Schwierigkeiten stossen könnte, oder ob die Bauarbeiten auch bei Verbleib der Mieter möglich wären (act. 48 S. 22 mit Hinweisen). Es ist weiter zu berücksichtigen, dass der Entscheid über Art und Umfang einer Sanierung ausschliesslich Sache des Vermieters ist. Er kann ein legitimes Interesse daran haben, die Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu erledigen, anstatt eine längerdauernde Renovati- onsphase mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu nehmen. Un- ter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ist ihm ein solches Vorgehen nicht vorzuwerfen (ZK-HIGI, N 87 zu Art. 271 OR unter Hinweis auf BGE 120 II 105 ff.; siehe ferner BGE 135 III 112). Die vorinstanzlichen rechtlichen Erwägungen

- 10 - (act. 48 S. 21 ff.) sind nicht zu beanstanden und werden von der Berufungskläge- rin zu Recht nicht in Frage gestellt, weshalb im Weiteren darauf verwiesen wer- den kann. Ebenfalls unbestritten ist im Übrigen, dass die Kündigung vom

25. November 2010 per 31. März 2011 formgültig und unter Einhaltung der ver- traglichen Kündigungsfrist sowie des vertraglichen Kündigungstermins ausge- sprochen worden ist (act. 3/2). Gestützt auf die rechtlichen Ausführungen und in Würdigung der anlässlich des Beweisverfahrens erfolgten Zeugenaussagen von G._____ und H._____ er- achtete es die Vorinstanz als glaubhaft, dass eine umfassende Sanierung der Liegenschaft C._____-Strasse … von längerer Hand geplant gewesen und dies vorliegend kein vorgeschobener Kündigungsgrund sei. Es sei sodann plausibel, dass der Berufungsbeklagte G._____ bereits Ende 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft C._____-Strasse … beauftragt habe und in diesem Zeitpunkt jeden- falls die wesentlichen Sanierungsmassnahmen genügend detailliert festgelegt worden seien. Ebenfalls plausibel sei, dass es für die Sanierungsarbeiten keiner- lei Bewilligungen brauche, da keine Grundriss- und Fassadenveränderungen ge- plant seien. Mit dieser Begründung kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Kündigung vom 25. November 2010 per 31. März 2011 nicht gegen den Grund- satz von Treu und Glauben verstosse und gültig sei (act. 48 S. 31 ff.). 3.2 Dagegen bringt die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren vor, der in der Kündigung angegebene Kündigungsgrund sei bloss vorgeschoben; es habe im Zeitpunkt der Kündigung kein konkretes Sanierungsprojekt gegeben. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz habe der Berufungsbeklagte nicht glaubhaft darlegen können, dass die umfassende Sanierung tatsächlich geplant worden sei und eine greifbare Realität dargestellt habe. Da der Kündigungsgrund nicht zutref- fe, sei die Kündigung für ungültig zu erklären. Die Berufungsklägerin rügt, die im vorinstanzlichen Verfahren angehörten Zeugen G._____ und H._____ seien – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nicht glaubwürdig. Sie würden beide für den Berufungsbeklagten arbeiten, seien direkt von ihm abhängig und hätten daher weisungsgemäss ausgesagt. Der Zeuge G._____ wohne überdies in der besagten Liegenschaft an der C._____-Strasse … des Berufungsbeklagten. Bei

- 11 - den Zeugenbehauptungen, dass der Berufungsbeklagte G._____ bereits Ende 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft C._____-Strasse … beauftragt habe und in diesem Zeitpunkt jedenfalls die wesentlichen Sanierungsmassnahmen genü- gend detailliert festgelegt worden seien, handle es sich um ein im Nachhinein er- stelltes Konstrukt. Im Weiteren habe die Besprechung an der I._____- bzw. C._____-Strasse Ende 2008 den Zeugenaussagen zufolge nicht mit dem Beru- fungsbeklagten selber, sondern mit dessen Sohn stattgefunden. Die Berufungs- klägerin moniert im Weiteren, der Berufungsbeklagte habe kein einziges Beweis- stück aus der Zeit vor der Aussprechung der Kündigung vorlegen können. Die un- terbreitete Bestandesaufnahme vom 25. Februar 2011 sei in wesentlichen Teilen nicht vollständig, insbesondere seien darin diverse weitere Abklärungen vorbehal- ten worden. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz sei nicht glaubhaft, dass eine nachträgliche Bestandesaufnahme Usus sei. Die Bestandesaufnahme sei vielmehr eigens für den Anfechtungsprozess erstellt worden. Im Zeitpunkt der Kündigung habe überdies weder eine Bewilligung noch die Zustimmung der Denkmalpflege vorgelegen. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass sie (die Berufungsklägerin) während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könne. Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass dem Mieter J._____ nicht gekündigt worden sei. Bezeichnend sei zudem, dass der Zeuge K._____ nicht mehr habe aussagen dürfen, nachdem er aus dem Dienst des Berufungsbeklag- ten ausgetreten und nicht mehr weisungsgebunden gewesen sei. Die Berufungs- klägerin macht überdies geltend, die Vorinstanz habe sie nicht zum Gegenbeweis zugelassen und die von ihr angebotenen Beweise nicht abgenommen (act. 49 S. 4 ff.). 3.3 Der Berufungsbeklagte hält dem in der Hauptsache entgegen, das Beweis- verfahren habe ergeben, dass er die Liegenschaft C._____-Strasse … tatsächlich ab April 2012 habe sanieren wollen und im Zeitpunkt der Aussprechung der Kün- digung zumindest die wesentlichen Sanierungsmassnahmen festgestanden hät- ten. Wie die Zeugen G._____ und H._____ dargelegt hätten, sei G._____ Ende 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft C._____-Strasse … beauftragt worden. Der Zeuge G._____ habe sodann plausibel erklärt, er habe für die Sanierung der Liegenschaft keine Bestandesaufnahme erstellt, da er das bei anderen Sanierun-

- 12 - gen von Liegenschaften des Berufungsbeklagten auch nicht mache. Bei der Be- hauptung der Berufungsklägerin, die Zeugen hätten weisungsgebunden ausge- sagt, handle es sich im Übrigen um ein unzulässiges Novum. Weiter führt der Be- rufungsbeklagte aus, der Entscheid über Art und Umfang einer Sanierung liege ausschliesslich beim Vermieter. Nicht entscheidend sei, ob sich der Mieter bereit erklärt habe, die Unannehmlichkeiten der Bauarbeiten in Kauf zu nehmen und im Mietobjekt zu verbleiben. Es sei vorliegend abschätzbar gewesen, dass ein Ver- bleiben der Mieter zu Verzögerungen und Erschwerungen führen werde. Der Be- rufungsbeklagte macht weiter geltend, die Unterstellung, der Zeuge K._____ hätte nicht mehr aussagen dürfen, werde bestritten. Aus den Akten ergebe sich, dass auf die Zeugeneinvernahme verzichtet worden sei, weil K._____ aufgrund seiner Pensionierung per 31. März 2012 und noch nicht bezogener Ferien am Tage der Beweisverhandlung ferienhalber abwesend gewesen sei. Entgegen der Darstel- lung der Berufungsklägerin hätten im Weiteren durchaus sachliche Gründe be- standen, weshalb dem Mieter J._____ das Mietverhältnis nicht gekündigt worden sei. Die Berufungsklägerin behaupte einzig, es habe kein konkretes Sanierungs- projekt gegeben und der angegebene Kündigungsgrund sei vorgeschoben. Sie unterlasse es jedoch, irgendwelche Tatsachen substantiiert darzulegen, welche eine Missbräuchlichkeit der Kündigung zumindest indizieren würden. Der Kündi- gungsgrund (Sanierung der Liegenschaft) sowie die Sanierungsbedürftigkeit der Liegenschaft würden von der Berufungsklägerin gar nicht bestritten (act. 56 S. 4 ff.). Auf diese und die weiteren Vorbringen der Parteien ist – soweit für die Ent- scheidfindung wesentlich – in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen. 3.4 Wie der Berufungsbeklagte zu Recht vorbringt, ist es grundsätzlich zutref- fend, dass in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime (im Gegensatz zu Verfahren mit der unbeschränkten Untersuchungsmaxime) im Berufungsverfahren neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO, ZR 110/2011 Nr. 96 und ZR 111/2012 Nr. 35, OGer ZH LA120016 vom 5. Juni 2012; siehe auch BGer, 4A.228/2012 vom 28. August 2012, Erw. 2.2). Entgegen den Ausführungen des Berufungsbeklagten handelt es sich bei den meisten Aus-

- 13 - führungen der Berufungsklägerin zur Würdigung der Zeugenaussagen aber nicht um unzulässige Noven gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO. Die Berufungsklägerin rügt vielmehr die von der Vorinstanz vorgenommene Beweiswürdigung und somit eine Tatfrage. Als Tatfragen sind sämtliche Fragen zu qualifizieren, welche aufgrund von Parteibehauptungen mittels Beweismitteln im Beweisverfahren beantwortet werden sollen (ZK ZPO-REETZ/THEILER, Art. 310 N 24 f.). Tatfragen bilden Sach- verhaltselemente, deren unrichtige Feststellung durch die Vorinstanz mit der Be- rufung gerügt werden kann (Art. 310 lit. b ZPO). Damit sind die Vorbringen der Berufungsklägerin, die sich im Berufungsverfahren mit der Würdigung der Zeu- genaussagen befassen, zu berücksichtigen und nachfolgend abzuhandeln. Sofern die Berufungsklägerin indessen auch Noven vorgebracht haben sollte, blieben diese hingegen unbeachtlich und es erübrigte sich, darauf noch näher einzuge- hen. 3.5 Zunächst ist jedoch auf die Rüge der Berufungsklägerin, die Vorinstanz ha- be sie zu Unrecht nicht zum Gegenbeweis zugelassen und die von ihr angebote- nen Beweise nicht abgenommen (act. 49 S. 13 f.), einzugehen. Um welche Be- weise es sich dabei handeln soll, wird von der Berufungsklägerin allerdings nicht erörtert. Die Berufung erweist sich daher in diesem Punkt als unbegründet. Denn wie die Kammer wiederholt festgehalten hat, fliesst aus den Art. 310 und 311 Abs. 1 ZPO eine sog. Begründungslast der Berufung führenden Partei, nämlich die Last, sich sachbezogen mit den Entscheidgründen des erstinstanzlichen Ent- scheides auseinander zu setzen und dem Berufungsgericht darzulegen, inwiefern die erste Instanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll und/oder Recht falsch angewendet habe (so z.B. einlässlich in OGer ZH, Urteil LB110049 vom 5. März 2012, Erw. 1.1 und Erw. 1.2, mit Verweisen etwa auf HUNGERBÜHLER, in: Di- ke-Komm-ZPO, Art. 311 N 27-29 und N 33 sowie REETZ/THEILER, in: Kommentar zur ZPO, Zürich 2010, Art. 311 N 36). Die blosse Behauptung, es liege ein Fehler vor (hier: es seien Beweismittel nicht abgenommen), ohne zugleich darzulegen, was genau falsch gemacht wurde (hier: welche Beweismittel nicht abgenommen worden sein sollen), genügt dem nicht.

- 14 - Gleich verhält es sich im Übrigen mit allgemeiner Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. den erstinstanzlichen Erwägungen, ferner mit Verweisen auf oder Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen oder mit all- gemeinen Rekapitulationen des Sachverhaltes und/oder des eigenen Standpunk- tes in einer Berufungsschrift (vgl. auch BGE 138 III 375). Dergleichen Verweisen, Rekapitulationen usw. enthält sich die Berufung (act. 49) streckenweise nicht (vgl. insbesondere S. 4-13). Insoweit ist sie jeweils ebenfalls unbegründet geblieben. Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch Folgendes anzumerken: Mit Beweisbeschluss vom 1. Dezember 2011 hat die Vorinstanz die zugelassenen Beweismittel bezeichnet, die Beweisthemen umschrieben und bestimmt, welcher Partei zu welchen Tatsachen der Haupt- oder Gegenbeweis obliege. Dem Beru- fungsbeklagten wurde zu den jeweiligen Beweissätzen der Hauptbeweis aufer- legt, Gegenbeweise der Berufungsklägerin wurden keine aufgeführt (act. 27). Das erweist sich als zutreffend. Denn die von der Berufungsklägerin im Rahmen ihrer Berufungsantwort aufgeführten Beweismittel (persönliche Befragung und Beweis- aussage) nehmen Bezug auf andere als die zum Beweis verstellten Sachverhalte. So wurde durch die vorinstanzliche Beweiserhebung dem Berufungsbeklagten zusammengefasst der Hauptbeweis dafür auferlegt, dass er den Architekten G._____ Ende 2008 mit der Sanierung beauftragt habe (Beweissatz 1), Ende 2008 sämtliche Sanierungsmassnahmen detailliert festgelegt worden seien (Be- weissatz 2), er sich im Herbst 2010 dazu entschlossen habe, die Sanierung durchzuführen (Beweissatz 3), im Zeitpunkt der Aussprache der Kündigung die in der Bestandesaufnahme beschriebenen Sanierungsmassnahmen und deren Auswirkung auf die bestehenden Mietverhältnisse festgestanden seien (Beweis- satz 4) und dass dem Architekten vom zuständigen Kreisarchitekten und der zu- ständigen Denkmalpflegerin bestätigt worden sei, dass keine Baubewilligung er- forderlich und mit keinen Auflagen der Denkmalpflege zu rechnen sei (Beweissatz 5; act. 27 S. 2 ff.). Inwiefern hierüber die Berufungsklägerin und eine andere Miet- partei Sachdienliches hätten zu Protokoll geben können, wäre im Übrigen nicht ersichtlich.

- 15 - Es wäre somit keine Verletzung des Rechts auf Beweis erkennbar, hätte den unbegründeten Rügen der Berufungsklägerin nachgegangen werden müssen. Vielmehr hat die Berufungsklägerin gar keine (tauglichen) Gegenbeweise ge- nannt. 3.6 Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin lässt sich aus der Tatsache, dass der Berufungsbeklagte auf das Zeugnis des Zeugen K._____ verzichtete, nichts in dem von ihm behaupteten Sinn herleiten (act. 49 S. 8). Aus dem Schrei- ben des Berufungsbeklagten an die Vorinstanz vom 4. Januar 2012 geht hervor, dass der Verzicht sachlich begründet wurde, nämlich damit, dass der Zeuge im Zeitpunkt der Beweisverhandlung in den Ferien weile (act. 41). 3.7 Die Berufungsklägerin beanstandet sodann die Würdigung der Beweismittel durch die Vorinstanz. Sie vertritt die Ansicht, die Zeugen G._____ und H._____ seien unglaubwürdig. Gegen ihre Glaubwürdigkeit spreche insbesondere der Um- stand, dass beide vom Berufungsbeklagten abhängig seien. Hierzu ist vorweg festzuhalten, dass die Vorinstanz die Entstehungsgeschichte der Aussagen, die Nähe der Zeugen zum Berufungsbeklagten sowie ein allfälliges Interesse am Ausgang des Prozesses bei der Würdigung der Zeugenaussagen sehr wohl be- rücksichtigte. So stellte die Vorinstanz eine enge Verflochtenheit, ja Abhängigkeit des Zeugen G._____ vom Berufungsbeklagten und wohl auch von dessen Sohn fest. Bei einer kritischen Würdigung der gesamten Umstände gelangte die Vo- rinstanz dennoch zum Schluss, dass grundsätzlich auf die Aussagen abzustellen sei, zumal ansonsten der Glaubwürdigkeit des Zeugen nichts entgegen stehe. Auch beim Zeugen H._____ erblickte die Vorinstanz aufgrund seines Arbeitsver- hältnisses bei der dem Berufungsbeklagten gehörenden Liegenschaftenverwal- tung B1._____ AG ein gewisses Abhängigkeitsverhältnis, was – auch bei diesem Zeugen – eine kritische Würdigung der Aussagen nahelegte (act. 48 S. 28 f.). Ebenso dieser Aufgabe hat sich die Vorinstanz unterzogen. 3.8 Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Be- weise (Art. 157 ZPO). Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erwog (vgl. act. 48 S. 28), sind bei der Würdigung von Zeugenaussagen der Inhalt einer Aussage, ih- re Überzeugungskraft, ihre Übereinstimmung mit dem bereits anderweitig ermittel-

- 16 - ten, bewiesenen Sachverhalt sowie ihre Stimmigkeit und logische Schlüssigkeit im Kerngehalt zu berücksichtigen. Die Vorinstanz hat sich differenziert mit den Zeugenaussagen auseinandergesetzt und eine sachgerechte Beurteilung vorge- nommen. Namentlich wertete die Vorinstanz die Ausführungen des Zeugen (und Architekten) G._____ zutreffend als glaubhaft, mit denen G._____ erklärte, er sei vom Berufungsbeklagten im Herbst 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft mündlich beauftragt worden, die Beauftragung sei in Zusammenhang mit einer anderen von ihm geplanten und zwischenzeitlich begonnenen Renovation an ei- ner aus derselben Epoche stammenden Liegenschaft an der I._____-Strasse … erfolgt (vgl. Prot.-I S. 43 und dazu act. 48 S. 29). Auch die weiteren Ausführungen des Zeugen, wonach die wesentlichen Sanierungsmassnahmen aufgrund von Grundrissplänen und Fotos, ohne Besichtigung der Wohnungen, konkret festge- legt worden seien, da die besagte Liegenschaft vergleichbar mit einer anderen ähnlichen Liegenschaft sei, welche er kürzlich saniert habe, und dass bei ähnli- chen Liegenschaften meistens dieselben Schäden anzutreffen seien, den sog. Renovationsstau, sind überzeugend (Prot.-I S. 44 f.). Dass der Zeuge G._____ weiter erklärte, sich über die Sanierungsmassnahmen Ende 2008 in seinem No- tizbuch Notizen gemacht zu haben, dieses Notizbuch aber aufgrund seines Ver- schleisses nicht hat einreichen können, ist – in Übereinstimmung mit den Ausfüh- rungen Vorinstanz – gewiss ungewöhnlich und fragwürdig (act. 48 S. 30). Seine Erklärung, es komme auf die verlangte Qualität an, ob eine Bestandesaufnahme erstellt werde oder nicht (Prot.-I S. 46), erachtete die Vorinstanz, unter den vorge- gebenen Umständen der bewährten Zusammenarbeit des Zeugen mit dem Beru- fungsbeklagten, hingegen zu Recht als plausibel (act. 48 S. 30). Daneben führte auch der Zeuge H._____ nachvollziehbar aus, dass der Berufungsbeklagte sys- tematisch ältere Liegenschaften kaufe und saniere (Prot.-I S. 59). Die Zeugen- aussagen sind in den entscheidenden Punkten überzeugend und nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz letztlich zu Recht von der Glaubhaftigkeit und Stimmigkeit der Aussagen ausgegangen ist. Die vorinstanzliche Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Es ergeben sich aus den Akten auch keine Anhaltspunkte, welche einen begründeten anderen Schluss zulassen würden.

- 17 - 3.9 Dem Vorstehenden folgend, ist auf den von der Vorinstanz ermittelten Sach- verhalt abzustellen. Es ist davon auszugehen, dass die vom Berufungsbeklagten behauptete umfassende Sanierung tatsächlich so geplant war und es sich dabei nicht um ein nachträglich erstelltes Konstrukt handelt. Ob die vorhin erwähnte Be- sprechung an der I._____- bzw. C._____-Strasse Ende 2008 mit dem Berufungs- beklagten oder seinem Sohn stattgefunden hat, ist insoweit unbeachtlich, als dies an der Tatsache, dass G._____ Ende 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft C._____-Strasse … beauftragt worden ist und in diesem Zeitpunkt jedenfalls die wesentlichen Sanierungsmassnahmen genügend detailliert festgelegt worden sind, nichts zu ändern vermag. Aufgrund der erstelltermassen auszuführenden Arbeiten ist sodann nachgewiesen, dass ein Verbleib der Berufungsklägerin in der Wohnung während der Renovationsarbeiten zu Verzögerungen und Erschwernis- sen führen würde. 3.10 Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Kündigung wegen umfassender Sa- nierung der Liegenschaft C._____-Strasse … vom 25. November 2010 mit Wir- kung per 31. März 2011 gültig ist.

4. Erstreckung des Mietverhältnisses 4.1 Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann die Erstreckung eines be- fristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Inte- ressen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und der Inhalt des Vertrages, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten so- wie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume zu berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 OR). Um Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die zutreffen- den rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. act. 48 S. 33 ff. u.a. mit Hinweisen auf Art. 272 OR in ZK-HIGI sowie SVIT-Kommentar Mietrecht III). Nochmals zu betonen ist, dass die üblichen mit der Auflösung eines Mietverhältnisses verbundenen Folgen, mögen sie noch so hart sein, keine Härte im Sinne des Gesetzes zu begründen vermögen, da diese unabhängig von einer

- 18 - Erstreckung früher oder später anfallen. Weiter ist hervorzuheben, dass der Mie- ter nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleiben darf, sondern das ihm vernünf- tigerweise Zumutbare zu unternehmen hat, um die Härte abzuwenden. Insbeson- dere hat sich der Mieter schon auf die Beendigung des Mietverhältnisses hin ernsthaft um Ersatzräume zu bemühen und dies der Entscheidungsinstanz darzu- legen. Dies obliegt – wie die Vorinstanz richtig erkannt hat – auch einem Mieter, der die Kündigung für missbräuchlich hält und anficht (vgl. act. 48 S. 34, siehe zudem Urteil des Bundesgerichts 4A.568/2008 vom 18. Februar 2009). 4.2 Die Vorinstanz anerkannte eine gewisse Ortsgebundenheit der Berufungs- klägerin, hielt aber zugleich fest, dass keine weiteren Härtegründe auszumachen seien. Zu berücksichtigen sei auch, dass das Mietverhältnis auf den 31. März 2011 gekündigt worden und vom Berufungsbeklagten der Sache nach eine Er- streckung des Mietverhältnisses um ein Jahr (bis 31. März 2012) eingeräumt wor- den sei, unter Gewährung einer vorzeitigen Auszugsfrist auf Ende eines jeden Monats. Die Berufungsklägerin habe nach eigenen Ausführungen zudem die Möglichkeit, zumindest vorübergehend, in eine andere Wohnung auszuweichen, bis sie etwas Passendes gefunden habe. Die Vorinstanz billigte der Berufungs- klägerin deshalb insgesamt keine erstreckungsrechtlich relevante Härte zu und wies das Erstreckungsbegehren ab (act. 48 S. 35 ff.). 4.3 Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, ihr Erstreckungsbegehren sei zu Unrecht abgewiesen worden. Aufgrund der vorliegenden Verhältnisse sei es ihr nicht möglich, sofort auszuziehen. Es sei nicht richtig, dass die Vorinstanz von ungenügenden Suchbemühungen ausgegangen sei. Eine andere Mietpartei der streitgegenständlichen Liegenschaft habe ein kleines Computerprogramm ge- schrieben, mit welchem sie den Wohnungsmarkt für sich selber und sie (die Beru- fungsklägerin) überwacht habe. Damit habe diese Person für beide regelmässig nach Ersatzwohnungen gesucht. Die im Verfahren eingereichten Belege zur Situ- ation am 11. März 2011 seien bloss ein einzelnes Beispiel der andauernden und regelmässigen Wohnungssuche. Im Weiteren seien im Rahmen eines Anfech- tungsverfahrens vernünftigerweise erst nach dem Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung ernsthafte Suchbemühungen zu erwarten. Sie sei im Weiteren be-

- 19 - rechtigt, eine vergleichbare Wohnung zu suchen. Dass die Vorinstanz festgehal- ten habe, sie könne vorübergehend in eine andere Wohnung ausweichen, sei un- zulässig. Sie dürfe nicht dazu gezwungen werden, ihre ganze Wohnungseinrich- tung per sofort einzustellen. Die Berufungsklägerin führt weiter aus, sie wohne seit über 20 Jahren im Quartier und sei an diesem Ort sehr stark verwurzelt. Dies sei vom Mietgericht zu Unrecht nicht beachtet worden. Die Berufungsklägerin macht endlich geltend, es sei unrichtig, dass eine allfällige Erstreckung von einem Jahr durch die vom Berufungsbeklagten angebotene Erstreckung von März 2011 bis März 2012 konsumiert sei. Die Härte, welche durch die Erstreckung zu besei- tigen sei, bestehe jetzt. Sie brauche Zeit, um eine Ersatzwohnung zu suchen. Im Parallelverfahren vor Mietgericht (Mieter L._____) sei das Urteil noch nicht einmal gefällt worden. Diese Mieter müssten auch nicht ausziehen, weshalb die Sanie- rung ohnehin zur Zeit nicht beginnen könne. Es gebe somit heute keinerlei Inte- ressen des Berufungsbeklagten, sie per sofort auf die Strasse zu stellen (act. 49 S. 17 ff.). 4.4 Der Berufungsbeklagte beantragt im Wesentlichen, das Erstreckungsbegeh- ren sei mangels Substantiierung und Nachweises eines Härtegrundes sowie mangels genügender Suchbemühungen abzuweisen. Mit den Mietern L._____ sei überdies eine aussergerichtliche Einigung gefunden worden, in welcher die Gül- tigkeit der Kündigung mit Wirkung per 31. März 2013 anerkannt worden sei (act. 56 S. 3 und 21 ff.). 4.5 Einleitend ist festzuhalten, dass die Ausführungen zum Verfahren zwischen dem Berufungsbeklagten und den Mietern L._____ nicht in den vorliegenden Pro- zess gehören. Der gegenwärtige Stand jenes Verfahrens entzieht sich der Kennt- nis der Kammer. Es spielt für die Beurteilung, ob die Beendigung der Miete für die Berufungsklägerin eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermie- ters nicht zu rechtfertigen wäre, auch keine Rolle. Die Kündigung wurde per

31. März 2011 ausgesprochen. Mittlerweilen hat die Berufungsklägerin mehr als 19 weitere Monate in der Wohnung verbleiben können, 12 Monate davon auf- grund des Entgegenkommens des Berufungsbeklagten.

- 20 - Die Vorinstanz erachtete die von der Berufungsklägerin ausgewiesenen Suchbemühungen zu Recht als ungenügend. Es sind einzig Suchbemühungen über einen konkreten Tag, nämlich den 11. März 2011, belegt (act. 19/7). Das reicht nicht, zumal die Berufungsklägerin auch keine neuen Suchbemühungen geltend gemacht hat, die sie der Vorinstanz noch nicht hat darlegen können. Die Berufungsklägerin hätte bereits nach Erhalt der Kündigung unverzüglich ernsthaf- te Schritte unternehmen können und müssen, um ein Ersatzobjekt zu suchen. Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin hat die Vorinstanz zudem sehr wohl berücksichtigt, dass sie über 20 Jahre in der Wohnung an der C._____-Strasse lebt und folglich eine gewisse Ortsgebundenheit bejaht, obwohl von der Beru- fungsklägerin diesbezüglich konkret nichts weiter ausgeführt worden ist (vgl. act. 48 S. 35). In Übereinstimmung mit den Erwägungen der Vorinstanz sprechen ebenfalls die guten finanziellen Verhältnisse der Berufungsklägerin (vgl. act. 24/2) gegen das Vorliegen einer Härte. Es ist davon auszugehen, dass die Berufungsklägerin bei einem jährlichen steuerbaren Einkommen von rund Fr. 80'000.– sowie mit einem Vermögen von rund Fr. 180'000.– in der Lage ist, einen höheren Mietzins als den aktuellen von Fr. 1'409.– brutto pro Monat zu be- zahlen. Die Vorinstanz hat im Rahmen ihrer Erwägungen überdies richtigerweise mitberück- sichtigt, dass der Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin beim Aussprechen der Kündigung eine Erstreckung einräumte, nämlich zwölf Monate für die Suche nach einer neuen Wohnung über die Kündigungsfrist hinaus. Die Berufungskläge- rin bringt nichts vor, was an der vom Mietgericht getroffenen Abwägung etwas zu ändern vermöchte. Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass der Beru- fungsklägerin vom Mietgericht zu Recht keine erstreckungsrechtlich relevante Härte zugebilligt wurde. Das Erstreckungsbegehren ist abzuweisen.

5. Kosten- und Entschädigungsfolgen 5.1 Bei diesem Prozessausgang ist die erstinstanzliche Kosten- und Entschädi- gungsregelung (Erkenntnis Dispositiv-Ziffern 3 bis 5) zu bestätigen. Mit Bezug auf den wiederholten Antrag der Berufungsklägerin, auch im Falle des Unterliegens die Kosten und Entschädigungen der Vorinstanz dem Berufungsbeklagten aufzu-

- 21 - erlegen (act. 49 S. 20 f.), kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 48 S. 37 f.). 5.2 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens der Berufungs- klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ist die Anfechtung einer Kün- digung zu beurteilen, so entspricht der Streitwert dem Mietzins, der für die Dauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem bestrittenen Kündigungstermin sowie unter Berücksichtigung des Kündigungs- schutzes von drei Jahren gemäss Art. 271a lit. e OR. Der nächstmögliche Kündi- gungstermin ist der 31. März 2016. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'409.– (act. 16/2) ist daher von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 84'540.– (60 Monate x Fr. 1'409.–) auszugehen. Unter Berücksichtigung der Reduktions- möglichkeiten von § 4 Abs. 3, § 7 lit. a GebV ist die zweitinstanzliche Entscheid- gebühr gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 GebV auf Fr. 3'300.– anzusetzen. Ferner ist die Berufungsklägerin zu verpflichten, dem Berufungsbeklagten eine ange- messene Prozessentschädigung zu bezahlen. Die Prozessentschädigung beträgt Fr. 3'300.– (§§ 4 Abs. 2 und 3 sowie 13 AnwGebV). Mehrwertsteuerersatz wurde keine verlangt (vgl. act. 56 S. 2 und 25) und ist daher auch nicht zuzusprechen. Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichts Zürich vom

18. April 2012 wird bestätigt.

2. Die erstinstanzliche Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (Dis- positiv-Ziffern 3-5) wird bestätigt.

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'300.– festgesetzt, der Berufungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.

4. Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, dem Berufungsbeklagten für das zweitinstanzliche Verfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 3'300.– zu bezahlen.

- 22 -

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 84'540.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. K. Graf versandt am: