NG120004

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG120004-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge- richtsschreiberin lic. iur. K. Graf. Urteil vom 27. November 2012 in Sachen A._____, Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, gegen B._____, Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch C._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 18. April 2012 (MB110006)

- 2 - Rechtsbegehren des Klägers: (act. 1 S. 2) " Es sei zu erklären bzw. festzustellen, dass die Kündigung vom

25. November 2010 betreffend das Mietverhältnis über die 4-Zim- merwohnung im 3. OG inkl. Kellerabteil in der Liegenschaft D._____, mit Wirkung per 31. März 2011 gültig ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten." Rechtsbegehren des Beklagten: (act. 17 S. 1) " 1. Es seien die zwei Beschlüsse der Schlichtungsbehörde Zürich vom 15. März 2011 zu bestätigen und die Kündigungen vom

25. November 2010 als ungültig zu erklären.

2. Eventuell seien die zwei Mietverhältnisse längstmöglich zu erstre- cken; alles unter vollen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers." Urteil des Mietgerichts Zürich vom 18. April 2012: (act. 44 S. 40)

1. In Gutheissung der Klage wird die Kündigung vom 25. November 2010 per

31. März 2011 für gültig erklärt.

2. Das Eventualbegehren betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses wird ab- gewiesen.

3. Die Gerichtskosten werden festgesetzt auf: Fr. 5'300.00 ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 0.00 Barauslagen Fr. 5'300.00 Kosten total

4. Die Gerichtskosten werden dem Beklagten auferlegt. Sie werden vom Kläger unter Verrechnung seines Kostenvorschusses bezogen, sind ihm aber vom Beklagten zu ersetzen.

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5. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von Fr. 6'500.– (zuzüglich 8 % MWST) zu bezahlen. 6./7. Mitteilung/Rechtsmittel Berufungsanträge des Beklagten und Berufungsklägers: (act. 49 S. 2) " 1. Es sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 18. April 2012 aufzuheben und es sei die Kündigung vom 25. November 2010 als ungültig zu erklären.

2. Eventuell sei das Mietverhältnis längstmöglich zu erstrecken; alles unter vollen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten." Berufungsanträge des Klägers und Berufungsbeklagten: (act. 56 S. 2) " Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen und das Urteil des Mietge- richtes Zürich vom 18. April 2012 vollumfänglich zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten bzw. Berufungsklägers." Erwägungen:

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.1 Der Beklagte und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) mietete mit Vertrag vom 29. September 1992 (act. 3/1 = act. 19/1) von der damaligen Vermieterin E._____ AG eine 4-Zimmerwohnung im 3. OG links in der Liegen- schaft D._____. Im Mietvertrag wurde eine dreimonatige Kündigungsfrist jeweils auf Ende März / Ende Juni / Ende September vereinbart (act. 19/1). Der Mietzins beträgt derzeit monatlich Fr. 1'411.– netto beziehungsweise Fr. 1'481.– brutto (act. 16/1 = act. 19/2). 1.2 Der Kläger und Berufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagter) er- warb die Liegenschaft im Jahre 2003 (act. 15 S. 6, act. 17 S. 2), wodurch das Mietverhältnis auf ihn überging. Mit amtlich genehmigtem Formular kündigte der Berufungsbeklagte, vertreten durch die C._____ AG, den Mietvertrag am

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25. November 2010 auf den 31. März 2011. Als Begründung wurde angegeben: "Wegen Totalsanierung der Liegenschaft gem. Schreiben vom 25.11.2010" (act. 3/2 = act. 19/4). Im erwähnten Schreiben vom 25. November 2010 führte die Verwaltung aus, in den vergangenen Monaten sei der Zustand der Liegenschaft eingehend analysiert und festgestellt worden, dass diverse Bauteile wie Wasser- und Abwasserleitungen, Elektroinstallationen, Warmwasseraufbereitung, Küche- und Badeinrichtungen, Fenster, Türen und Bodenbeläge sanierungsbedürftig sei- en bzw. nicht mehr den heutigen Standards entsprächen. Der Eigentümer habe sich deshalb dazu entschlossen, die Liegenschaft umfassend zu sanieren. Da die damit verbundenen Eingriffe in die Bausubstanz beträchtlich seien, würden sämt- liche Wohnungsmietverhältnisse mit Wirkung per 31. März 2011 gekündigt (act. 3/3 = act. 19/5). 1.3 Mit Eingabe vom 23. Dezember 2010 beantragte der Berufungskläger bei der Schlichtungsbehörde Zürich, die Kündigung sei für ungültig zu erklären, even- tualiter sei das Mietverhältnis längstmöglich zu erstrecken. Nachdem anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 15. März 2011 zwischen den Parteien keine Einigung hatte erzielt werden können, erklärte die Schlichtungsbehörde mit Be- schluss vom 15. März 2011 die Kündigung vom 25. November 2010 per 31. März 2011 für ungültig (act. 3/I). 1.4 Mit Eingabe vom 9. Mai 2011 reichte der Berufungsbeklagte beim Mietge- richt Zürich Klage ein und beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 25. November 2010 gültig sei (act. 1). Am 18. August 2011 fand die Haupt- verhandlung statt. Parallel dazu wurde auch der Prozess MB110007 verhandelt, dessen Gegenstand die Kündigung eines anderen Mietverhältnisses in der Lie- genschaft D._____ war (Prot.-I S. 6 ff.). Am 1. Dezember 2011 erging der Be- weisbeschluss (act. 27). Die Beweisverhandlung und die Schlussverhandlung fanden am 10. Januar 2012 statt (Prot.-I S. 40 ff.). Mit Urteil vom 18. April 2012 hiess das Mietgericht Zürich die Klage gut und erklärte die Kündigung vom

25. November 2010 per 31. März 2011 für gültig. Das Eventualbegehren des Be- rufungsklägers auf Erstreckung des Mietverhältnisses wies es zudem ab (act. 44 = act. 48 Dispositivziffer 1 und 2).

- 5 - 1.5 Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungskläger mit Eingabe vom

30. Mai 2012 rechtzeitig erhobene Berufung (act. 49). Parallel dazu ging die Beru- fung der anderen Mietpartei der streitgegenständlichen Liegenschaft (Prozess Nr. MB110007) ein, mit der ein analoges Urteil des Mietgerichts über eine analo- ge Kündigung getroffen wurde. Zur Beurteilung dieser Streitsache wurde das Ver- fahren NG120005 angelegt. Den mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2012 (act. 51) verlangten Kostenvorschuss leistete der Berufungskläger fristgerecht (vgl. act. 52/1 und act. 53). Das Gesuch des Berufungsklägers vom 30. Mai 2012, die Verfahren Nr. NG120004 und Nr. NG120005 seien zu vereinigen, wurde mit einlässlich begründeter Verfügung vom 11. Juli 2012 abgewiesen. Dem Beru- fungsbeklagten wurde sodann Frist angesetzt, um die Berufung zu beantworten (act. 54). Dies tat er rechtzeitig mit Eingabe vom 14. September 2012 (act. 55/2 und act. 56). Die Berufungsantwort wurde dem Berufungskläger zugestellt (act. 57).

2. Prozessuale Rügen 2.1 Der Berufungskläger beanstandet, dass sein im Anschluss an die Beweis- verhandlung und Zeugeneinvernahme vom 10. Januar 2012 gestellter prozessua- ler Antrag, die Schlussvorträge seien je vor dem im Hauptprozess zuständigen Gericht zu erstatten (act. 42), von der Vorinstanz abgelehnt worden sei. Das Vor- gehen der Vorinstanz, die Besetzung im laufenden Verfahren zu wechseln, sei unzulässig. Der Berufungskläger bringt weiter vor, dieser Mangel könne im vorlie- genden Rechtsmittelverfahren höchstens mit der Durchführung einer mündlichen Verhandlung geheilt werden (act. 49 S. 3 f.). 2.2 Aus den vorinstanzlichen Akten ergibt sich, dass die Beweisabnahme mit Beschluss vom 1. Dezember 2011 an den Präsidenten des Mietgerichts delegiert wurde, mit dem Hinweis, dass eine Partei diese unter Angabe von wichtigen Gründen durch das Kollegialgericht verlangen könne (act. 27 S. 4). Am 10. Januar 2012 fand die Beweisverhandlung mit den Einvernahmen der Zeugen F._____ (Prot.-I S. 40 ff.) und G._____ (Prot.-I S. 53 ff.) mit anschliessender Stellungnah- me zum Beweisergebnis (Prot.-I S. 62 ff.) statt. Im Rahmen der Stellungnahme zum Beweisergebnis stellte der Berufungskläger den prozessualen Antrag, die

- 6 - Schlussvorträge seien nicht gleichentags mündlich, sondern je vor dem im Haupt- prozess zuständigen Gericht zu erstatten (act. 42). Dieser Antrag wurde vom Mietgerichtspräsidenten sogleich mündlich und unter Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen abgewiesen (Prot.-I S. 62). Nachdem der Berufungsbeklagte zum Beweisergebnis Stellung nahm, verzichtete der Berufungskläger auf seinen mündlichen Schlussvortrag und verliess den Gerichtssaal (Prot.-I S. 63 f.). Die schriftliche Begründung der Abweisung des Antrags erfolgte mit Urteil vom

18. April 2012 (act. 48 S. 19 f.). Die Vorinstanz erwog unter Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen von Art. 232 ZPO, dass die Parteien nach Abschluss der Beweisabnahme grundsätz- lich auf die mündlichen Schlussvorträge verzichten und gemeinsam beantragen können, zum Beweisergebnis und zur Sache schriftliche Parteivorträge einzu- reichen. Da sich der Berufungsbeklagte anlässlich der Verhandlung nicht bereit erklärt habe, auf den mündlichen Schlussvortrag zu verzichten, habe kein ge- meinsamer Verzicht vorgelegen. Das Gericht habe unter diesen Umständen keine schriftlichen Schlussvorträge anordnen können. Die Vorinstanz führte weiter aus, es sei auch nicht ersichtlich, was sich durch eine schriftliche Stellungnahme ge- ändert hätte, wäre diese doch, gleich wie der mündlich zu Protokoll gegebene Schlussvortrag, von den Mitwirkenden gelesen worden. Im Weiteren hätten am angefochtenen Entscheid die gleichen Beisitzer und der gleiche Gerichtsschreiber wie an der Hauptverhandlung vom 18. August 2011 mitgewirkt. Der Mietgerichts- präsident sei an der Hauptverhandlung ferienhalber durch eine Bezirksrichterin vertreten worden. Durch die nunmehrige ordentliche Besetzung des Vorsitzes des Mietgerichts durch den Mietgerichtspräsidenten werde weder das rechtliche Ge- hör der Parteien noch der Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes Gericht verletzt (act. 48 S. 19 f.). 2.3 Den Erwägungen der Vorinstanz ist zuzustimmen. Die nachträgliche Ände- rung der Besetzung des Mietgerichts wurde mit der ferienbedingten Abwesenheit des Mietgerichtspräsidenten sachlich begründet. Sodann wurde von der Vor- instanz dargelegt, der Mietgerichtspräsident, welcher an der Hauptverhandlung nicht teilgenommen hat (Prot.-I S. 6 ff.), habe anhand der Akten und des Proto-

- 7 - kolls die gleiche Kenntnis des Prozessstoffes erlangen können wie die anderen Mitglieder des Kollegialgerichts (act. 49 S. 20). Da durch die nachträgliche Ände- rung des Spruchkörpers weder eine Verletzung der Garantie des verfassungs- mässigen Richters noch eine solche des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu er- kennen ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A.429/2011 vom 9. August 2011 Erw. 3), hat die Vorinstanz den prozessualen Antrag des Berufungsklägers zu Recht abgewiesen. In Übereinstimmung mit den Ausführungen der Vorinstanz (act. 48 S. 19 ff.) und des Berufungsbeklagten (vgl. act. 56 S. 3 f.) ist im Übrigen nicht nachvollziehbar, inwiefern der Grundsatz der Unmittelbarkeit mehr gewahrt gewe- sen wäre, wenn anstatt eines mündlich zu Protokoll gegebenen Schlussvortrages eine schriftliche Stellungnahme der Parteien erfolgt wäre. Der Berufungskläger macht darüber hinaus auch keine wichtigen Gründe geltend, welche gegebenen- falls eine mündliche Stellungnahme zum Beweisergebnis vor Kollegialgericht hät- ten rechtfertigen können. Soweit der Berufungskläger rügt, das Mietgericht habe sich nicht an das von ihm am 7. Dezember 2011 vorgeschlagene Vorgehen ge- halten, geht das fehl: Er behauptet zu Recht nicht, es seien die Zeugenprotokolle

– entgegen dem in Aussicht gestellten – nur in einem Prozess abgelegt; ebenso- wenig wird von ihm behauptet, das Mietgericht habe die Prozesse – entgegen dem in Aussicht gestellten – zusammen weiter behandelt (im Gegenteil rügt er ge- rade das). Hat er sich daher geweigert, mündlich Stellung zum Beweisergebnis zu nehmen, nachdem sein Antrag auf Schlussvorträge "vor dem zuständigen Ge- richt" (act. 42) abgewiesen worden war, bleibt er damit alleine. Jedenfalls liegen keine Mängel vor, die im Rechtsmittelverfahren zu heilen wären, wie der Beru- fungskläger auch noch vorträgt. Für das Rechtsmittelverfahren gilt vielmehr was folgt. Die Rechtsmittelinstanz kann grundsätzlich eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Sie kann auch einen zweiten Schriftenwechsel anordnen (Art. 316 Abs. 2 ZPO). Die Berufungsinstanz hat die Durchführung einer (mündlichen) Berufungsverhandlung nach Abwägung sämtlicher Umstände und in Berücksichtigung des bisherigen Verfahrens anzu- ordnen, wenn eine solche als geboten erscheint. Dem Berufungsgericht kommt ein grosser Gestaltungsspielraum zu. Sind Sachverhalt und Rechtslage klar und

- 8 - wurden keine Noven vorgebracht oder eignet sich die Streitsache infolge Komple- xität nicht für eine mündliche Verhandlung, so ist der Verzicht auf die Durchfüh- rung einer Berufungsverhandlung allerdings das richtige Mittel (ZK ZPO- REETZ/HILBER, Art. 316 N 18; PETER VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, Art. 316 N 1 f.). Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers liegen im vorliegenden Berufungsver- fahren keine Gründe vor, welche für die Durchführung einer Verhandlung spre- chen würden. Daraus, dass die Vergleichsgespräche vor Schlichtungsbehörde sowie vor Mietgericht aus Sicht des Berufungsklägers zu kurz ausgefallen seien, lässt sich kein Anspruch auf Durchführung einer Verhandlung vor der Berufungs- instanz ableiten. Im Übrigen steht es den Parteien frei, auch während eines hän- gigen Verfahrens (aussergerichtliche) Vergleichsgespräche zu führen. Auch beim Entscheid darüber, ob ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen ist, verfügt die Berufungsinstanz über einen weiten Ermessensspielraum (vgl. BGE 138 III 252 Erw. 2.1). Es gibt vorliegend keine Veranlassung, einen zweiten Schriftenwechsel durchzuführen; der Berufungskläger vermag auch nicht darzulegen, inwiefern sich ein solcher im gegebenen Verfahren aufdrängen würde. Die prozessualen Rügen des Berufungsklägers erweisen sich folglich insgesamt als unbegründet.

3. Gültigkeit der Kündigung 3.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfecht- bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objekti- ves, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Eine Kündi- gung verstösst namentlich gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Be- gründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die- se aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündi- gende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung zu begründen und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungs- grunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 135 III 112 Erw. 4.1 mit Hin- weisen auf Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 Erw. 4.1 und BGE 120 II 105).

- 9 - Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ist eine Kündigung, welcher eine umfassende Renovation, ein Umbau oder der Abbruch eines Gebäudes zugrunde liegt, zulässig. Dabei ist grundsätzlich irrelevant, ob die Bauarbeiten dringend sind, ob erforderliche Bewilligungen schon vorhanden sind, oder deren Erhalt auf Schwierigkeiten stossen könnte oder ob die Bauarbeiten auch bei Verbleib der Mieter möglich wären (act. 48 S. 22 mit Hinweisen). Es ist weiter zu berücksichti- gen, dass der Entscheid über Art und Umfang einer Sanierung ausschliesslich Sache des Vermieters ist. Er kann ein legitimes Interesse daran haben, die Miet- verhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu erledigen, anstatt eine längerdauernde Renovationsphase mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu nehmen. Unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ist ihm ein solches Vorgehen nicht vorzuwerfen (ZK-HIGI, N 87 zu Art. 271 OR unter Hinweis auf BGE 120 II 105 ff.). Die vorinstanzlichen rechtlichen Erwägungen (act. 48 S. 21 ff.) sind nicht zu beanstanden und werden vom Berufungskläger zu Recht nicht bestritten, weshalb im Weiteren darauf verwiesen werden kann. Eben- falls unbestritten ist im Übrigen, dass die Kündigung vom 25. November 2010 per

31. März 2011 formgültig und unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist sowie des vertraglichen Kündigungstermins ausgesprochen worden ist (act. 3/2). Gestützt auf die rechtlichen Ausführungen und in Würdigung der anlässlich des Beweisverfahrens erfolgten Zeugenaussagen von F._____ und G._____ er- achtete es die Vorinstanz als glaubhaft, dass eine umfassende Sanierung der Liegenschaft D._____ von längerer Hand geplant gewesen und dies vorliegend kein vorgeschobener Kündigungsgrund sei. Es sei sodann plausibel, dass der Be- rufungsbeklagte F._____ bereits Ende 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft D._____ beauftragt habe und in diesem Zeitpunkt jedenfalls die wesentlichen Sa- nierungsmassnahmen genügend detailliert festgelegt worden seien. Ebenfalls plausibel sei, dass es für die Sanierungsarbeiten keinerlei Bewilligungen brauche, da keine Grundriss- und Fassadenveränderungen geplant seien. Mit dieser Be- gründung kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Kündigung vom

25. November 2010 per 31. März 2011 nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse und gültig sei (act. 48 S. 31 ff.).

- 10 - 3.2 Dagegen bringt der Berufungskläger im Berufungsverfahren vor, der in der Kündigung angegebene Kündigungsgrund sei bloss vorgeschoben; es habe im Zeitpunkt der Kündigung kein konkretes Sanierungsprojekt gegeben. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz habe der Berufungsbeklagte nicht glaubhaft darlegen können, dass die umfassende Sanierung tatsächlich geplant worden sei und eine greifbare Realität dargestellt habe. Da der Kündigungsgrund nicht zutref- fe, sei die Kündigung für ungültig zu erklären. Der Berufungskläger rügt, die im vorinstanzlichen Verfahren angehörten Zeugen F._____ und G._____ seien – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nicht glaubwürdig. Sie würden beide für den Berufungsbeklagten arbeiten, seien direkt von ihm abhängig und hätten daher weisungsgemäss ausgesagt. Der Zeuge F._____ wohne überdies in der besagten Liegenschaft D._____ des Berufungsbeklagten. Bei den Zeugenbe- hauptungen, dass der Berufungsbeklagte F._____ bereits Ende 2008 mit der Sa- nierung der Liegenschaft D._____ beauftragt habe und in diesem Zeitpunkt jeden- falls die wesentlichen Sanierungsmassnahmen genügend detailliert festgelegt worden seien, handle es sich um ein im Nachhinein erstelltes Konstrukt. Im Wei- teren habe die Besprechung an der H._____- bzw. D._____-Strasse Ende 2008 den Zeugenaussagen zufolge nicht mit dem Berufungsbeklagten selber, sondern mit dessen Sohn stattgefunden. Der Berufungskläger moniert im Weiteren, der Berufungsbeklagte habe kein einziges Beweisstück aus der Zeit vor der Ausspre- chung der Kündigung vorlegen können. Die unterbreitete Bestandesaufnahme vom 25. Februar 2011 sei in wesentlichen Teilen nicht vollständig, insbesondere seien darin diverse weitere Abklärungen vorbehalten worden. Entgegen den Aus- führungen der Vorinstanz sei nicht glaubhaft, dass eine nachträgliche Bestandes- aufnahme Usus sei. Die Bestandesaufnahme sei vielmehr eigens für den Anfech- tungsprozess erstellt worden. Im Zeitpunkt der Kündigung habe überdies weder eine Bewilligung noch die Zustimmung der Denkmalpflege vorgelegen. Die Vor- instanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass er (der Berufungskläger) wäh- rend der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könne. Es sei auch nicht nach- vollziehbar, dass dem Mieter I._____ nicht gekündigt worden sei. Bezeichnend sei zudem, dass der Zeuge J._____ nicht mehr habe aussagen dürfen, nachdem er aus dem Dienst des Berufungsbeklagten ausgetreten und nicht mehr weisungs-

- 11 - gebunden gewesen sei. Der Berufungskläger macht überdies geltend, die Vor- instanz habe ihn nicht zum Gegenbeweis zugelassen und die von ihm angebote- nen Beweise nicht abgenommen (act. 49 S. 4 ff.). 3.3 Der Berufungsbeklagte hält dem in der Hauptsache entgegen, das Beweis- verfahren habe ergeben, dass er die Liegenschaft D._____ tatsächlich ab April 2012 habe sanieren wollen und im Zeitpunkt der Aussprechung der Kündigung zumindest die wesentlichen Sanierungsmassnahmen festgestanden hätten. Wie die Zeugen F._____ und G._____ dargelegt hätten, sei F._____ Ende 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft D._____ beauftragt worden. Der Zeuge F._____ habe sodann plausibel erklärt, er habe für die Sanierung der Liegenschaft keine Bestandesaufnahme erstellt, da er das bei anderen Sanierungen von Liegen- schaften des Berufungsbeklagten auch nicht mache. Bei der Behauptung des Be- rufungsklägers, die Zeugen hätten weisungsgebunden ausgesagt, handle es sich im Übrigen um ein unzulässiges Novum. Weiter führt der Berufungsbeklagte aus, der Entscheid über Art und Umfang einer Sanierung liege ausschliesslich beim Vermieter. Nicht entscheidend sei, ob sich der Mieter bereit erklärt habe, die Un- annehmlichkeiten der Bauarbeiten in Kauf zu nehmen und im Mietobjekt zu ver- bleiben. Es sei vorliegend abschätzbar gewesen, dass ein Verbleiben der Mieter zu Verzögerungen und Erschwerungen führen werde. Der Berufungsbeklagte macht weiter geltend, die Unterstellung, der Zeuge J._____ hätte nicht mehr aus- sagen dürfen, werde bestritten. Aus den Akten ergebe sich, dass auf die Zeugen- einvernahme verzichtet worden sei, weil J._____ aufgrund seiner Pensionierung per 31. März 2012 und noch nicht bezogener Ferien am Tage der Beweisver- handlung ferienhalber abwesend gewesen sei. Entgegen der Darstellung des Be- rufungsklägers hätten im Weiteren durchaus sachliche Gründe bestanden, wes- halb dem Mieter I._____ das Mietverhältnis nicht gekündigt worden sei. Der Beru- fungskläger behaupte einzig, es habe kein konkretes Sanierungsprojekt gegeben und der angegebene Kündigungsgrund sei vorgeschoben. Er unterlasse es je- doch, irgendwelche Tatsachen substantiiert darzulegen, welche eine Missbräuch- lichkeit der Kündigung zumindest indizieren würden. Der Kündigungsgrund (Sa- nierung der Liegenschaft) sowie die Sanierungsbedürftigkeit der Liegenschaft würden vom Berufungskläger gar nicht bestritten (act. 56 S. 4 ff.). Auf diese und

- 12 - die weiteren Vorbringen der Parteien ist – soweit für die Entscheidfindung wesent- lich – in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen. 3.4 Wie der Berufungsbeklagte zu Recht vorbringt, ist es grundsätzlich zutref- fend, dass in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime (im Gegensatz zu Verfahren mit der unbeschränkten Untersuchungsmaxime) im Berufungsverfahren neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO, ZR 110/2011 Nr. 96 und ZR 111/2012 Nr. 35, OGer ZH LA120016 vom 5. Juni 2012; siehe auch BGer, 4A.228/2012 vom 28. August 2012, Erw. 2.2). Entgegen den Ausführungen des Berufungsbeklagten handelt es sich bei den meisten Aus- führungen des Berufungsklägers zur Würdigung der Zeugenaussagen aber nicht um unzulässige Noven gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO. Der Berufungskläger rügt vielmehr die von der Vorinstanz vorgenommene Beweiswürdigung und somit eine Tatfrage. Als Tatfragen sind sämtliche Fragen zu qualifizieren, welche aufgrund von Parteibehauptungen mittels Beweismitteln im Beweisverfahren beantwortet werden sollen (ZK ZPO-REETZ/THEILER, Art. 310 N 24 f.). Tatfragen bilden Sach- verhaltselemente, deren unrichtige Feststellung durch die Vorinstanz mit der Be- rufung gerügt werden kann (Art. 310 lit. b ZPO). Damit sind die Vorbringen des Berufungsklägers, die sich im Berufungsverfahren mit der Würdigung der Zeu- genaussagen befassen, zu berücksichtigen und nachfolgend abzuhandeln. Sofern der Berufungskläger indessen auch Noven vorgebracht haben sollte, blieben die- se hingegen unbeachtlich und es erübrigte sich, darauf noch näher einzugehen. 3.5 Zunächst ist jedoch auf die Rüge des Berufungsklägers, die Vorinstanz habe ihn zu Unrecht nicht zum Gegenbeweis zugelassen und die von ihm angebotenen Beweise nicht abgenommen (act. 49 S. 13 f.), einzugehen. Um welche Beweise es sich dabei handeln soll, wird vom Berufungskläger allerdings nicht erörtert. Die Berufung erweist sich daher in diesem Punkt als unbegründet. Denn wie die Kammer wiederholt festgehalten hat, fliesst aus den Art. 310 und 311 Abs. 1 ZPO eine sog. Begründungslast der Berufung führenden Partei, nämlich die Last, sich sachbezogen mit den Entscheidgründen des erstinstanzlichen Entscheides aus-

- 13 - einander zu setzen und dem Berufungsgericht darzulegen, inwiefern die erste In- stanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll und/oder Recht falsch an- gewendet habe (so z.B. einlässlich in OGer ZH, Urteil LB110049 vom 5. März 2012, Erw. 1.1 und Erw. 1.2, mit Verweisen etwa auf HUNGERBÜHLER, in: Dike- Komm-ZPO, Art. 311 N 27-29 und N 33 sowie REETZ/THEILER, in: Kommentar zur ZPO, Zürich 2010, Art. 311 N 36). Die blosse Behauptung, es liege ein Fehler vor (hier: es seien Beweismittel nicht abgenommen), ohne zugleich darzulegen, was genau falsch gemacht wurde (hier: welche Beweismittel nicht abgenommen wor- den sein sollen), genügt dem nicht. Gleich verhält es sich im Übrigen mit allgemeiner Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. den erstinstanzlichen Erwägungen, ferner mit Verweisen auf oder Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen oder mit all- gemeinen Rekapitulationen des Sachverhaltes und/oder des eigenen Standpunk- tes in einer Berufungsschrift (vgl. auch BGE 138 III 375). Dergleichen Verweisen, Rekapitulationen usw. enthält sich die Berufung (act. 49) streckenweise nicht (vgl. insbesondere S. 4-13). Insoweit ist sie jeweils ebenfalls unbegründet geblieben. Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch Folgendes anzumerken: Mit Beweisbeschluss vom 1. Dezember 2011 hat die Vorinstanz die zugelassenen Beweismittel bezeichnet, die Beweisthemen umschrieben und bestimmt, welcher Partei zu welchen Tatsachen der Haupt- oder Gegenbeweis obliege. Dem Beru- fungsbeklagten wurde zu den jeweiligen Beweissätzen der Hauptbeweis aufer- legt, Gegenbeweise des Berufungsklägers wurden keine aufgeführt (act. 27). Das erweist sich als zutreffend. Denn die vom Berufungskläger im Rahmen seiner Be- rufungsantwort aufgeführten Beweismittel (persönliche Befragung und Beweis- aussage) nehmen Bezug auf andere als die zum Beweis verstellten Sachverhalte. So wurde durch die vorinstanzliche Beweiserhebung dem Berufungsbeklagten zusammengefasst der Hauptbeweis dafür auferlegt, dass er den Architekten F._____ Ende 2008 mit der Sanierung beauftragt habe (Beweissatz 1), Ende 2008 sämtliche Sanierungsmassnahmen detailliert festgelegt worden seien (Be- weissatz 2), er sich im Herbst 2010 dazu entschlossen habe, die Sanierung durchzuführen (Beweissatz 3), im Zeitpunkt der Aussprache der Kündigung die in

- 14 - der Bestandesaufnahme beschriebenen Sanierungsmassnahmen und deren Auswirkung auf die bestehenden Mietverhältnisse festgestanden seien (Beweis- satz 4) und dass dem Architekten vom zuständigen Kreisarchitekten und der zu- ständigen Denkmalpflegerin bestätigt worden sei, dass keine Baubewilligung er- forderlich und mit keinen Auflagen der Denkmalpflege zu rechnen sei (Beweissatz 5; act. 27 S. 2 ff.). Inwiefern hierüber der Berufungskläger und eine andere Miet- partei Sachdienliches hätten zu Protokoll geben können, wäre im Übrigen nicht ersichtlich. Es wäre somit keine Verletzung des Rechts auf Beweis erkennbar, hätte den unbegründeten Rügen des Berufungsklägers nachgegangen werden müssen. Vielmehr hat der Berufungskläger gar keine (tauglichen) Gegenbeweise genannt. 3.6 Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers lässt sich aus der Tatsache, dass der Berufungsbeklagte auf das Zeugnis des Zeugen J._____ verzichtete, nichts in dem von ihm behaupteten Sinn herleiten (act. 49 S. 8). Aus dem Schrei- ben des Berufungsbeklagten an die Vorinstanz vom 4. Januar 2012 geht hervor, dass der Verzicht sachlich begründet wurde, nämlich damit, dass der Zeuge im Zeitpunkt der Beweisverhandlung in den Ferien weile (act. 41). 3.7 Der Berufungskläger beanstandet sodann die Würdigung der Beweismittel durch die Vorinstanz. Er vertritt die Ansicht, die Zeugen F._____ und G._____ seien unglaubwürdig. Gegen ihre Glaubwürdigkeit spreche insbesondere der Um- stand, dass beide vom Berufungsbeklagten abhängig seien. Hierzu ist vorweg festzuhalten, dass die Vorinstanz die Entstehungsgeschichte der Aussagen, die Nähe der Zeugen zum Berufungsbeklagten sowie ein allfälliges Interesse am Ausgang des Prozesses bei der Würdigung der Zeugenaussagen sehr wohl be- rücksichtigte. So stellte die Vorinstanz eine enge Verflochtenheit, ja Abhängigkeit des Zeugen F._____ vom Berufungsbeklagten und wohl auch von dessen Sohn fest. Bei einer kritischen Würdigung der gesamten Umstände gelangte die Vor- instanz dennoch zum Schluss, dass grundsätzlich auf die Aussagen abzustellen sei, zumal ansonsten der Glaubwürdigkeit des Zeugen nichts entgegen stehe. Auch beim Zeugen G._____ erblickte die Vorinstanz aufgrund seines Arbeitsver- hältnisses bei der dem Berufungsbeklagten gehörenden Liegenschaftenverwal-

- 15 - tung C._____ AG ein gewisses Abhängigkeitsverhältnis, was – auch bei diesem Zeugen – eine kritische Würdigung der Aussagen nahelegte (act. 48 S. 28 f.). Ebenso dieser Aufgabe hat sich die Vorinstanz unterzogen. 3.8 Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Be- weise (Art. 157 ZPO). Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erwog (vgl. act. 48 S. 28), sind bei der Würdigung von Zeugenaussagen der Inhalt einer Aussage, ih- re Überzeugungskraft, ihre Übereinstimmung mit dem bereits anderweitig ermittel- ten, bewiesenen Sachverhalt sowie ihre Stimmigkeit und logische Schlüssigkeit im Kerngehalt zu berücksichtigen. Die Vorinstanz hat sich differenziert mit den Zeugenaussagen auseinandergesetzt und eine sachgerechte Beurteilung vorge- nommen. Namentlich wertete die Vorinstanz die Ausführungen des Zeugen (und Architekten) F._____ zutreffend als glaubhaft, mit denen F._____ erklärte, er sei vom Berufungskläger im Herbst 2008 mit der Sanierung der Liegenschaft münd- lich beauftragt worden, die Beauftragung sei in Zusammenhang mit einer anderen von ihm geplanten und zwischenzeitlich begonnenen Renovation an einer aus derselben Epoche stammenden Liegenschaft an der H._____-Strasse … erfolgt (vgl. Prot.-I S. 43 und dazu act. 48 S. 29). Auch die weiteren Ausführungen des Zeugen, wonach die wesentlichen Sanierungsmassnahmen aufgrund von Grund- rissplänen und Fotos, ohne Besichtigung der Wohnungen, konkret festgelegt wor- den seien, da die besagte Liegenschaft vergleichbar mit einer anderen ähnlichen Liegenschaft sei, welche er kürzlich saniert habe, und dass bei ähnlichen Liegen- schaften meistens dieselben Schäden anzutreffen seien, den sog. Renovations- stau, sind überzeugend (Prot.-I S. 44 f.). Dass der Zeuge F._____ weiter erklärte, sich über die Sanierungsmassnahmen Ende 2008 in seinem Notizbuch Notizen gemacht zu haben, dieses Notizbuch aber aufgrund seines Verschleisses nicht hat einreichen können, ist – in Übereinstimmung mit den Ausführungen Vor- instanz – gewiss ungewöhnlich und fragwürdig (act. 48 S. 30). Seine Erklärung, es komme auf die verlangte Qualität an, ob eine Bestandesaufnahme erstellt wer- de oder nicht (Prot.-I S. 46), erachtete die Vorinstanz, unter den vorgegebenen Umständen der bewährten Zusammenarbeit des Zeugen mit dem Berufungsklä- ger, hingegen zu Recht als plausibel (act. 48 S. 30). Daneben führte auch der Zeuge G._____ nachvollziehbar aus, dass der Berufungskläger systematisch älte-

- 16 - re Liegenschaften kaufe und saniere (Prot.-I S. 59). Die Zeugenaussagen sind in den entscheidenden Punkten überzeugend und nachvollziehbar, weshalb die Vor- instanz letztlich zu Recht von der Glaubhaftigkeit und Stimmigkeit der Aussagen ausgegangen ist. Die vorinstanzliche Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Es ergeben sich aus den Akten auch keine Anhaltspunkte, welche einen begrün- deten anderen Schluss zulassen würden. 3.9 Dem Vorstehenden folgend, ist auf den von der Vorinstanz ermittelten Sach- verhalt abzustellen. Es ist davon auszugehen, dass die vom Berufungsbeklagten behauptete umfassende Sanierung tatsächlich so geplant war und es sich dabei nicht um ein nachträglich erstelltes Konstrukt handelt. Ob die vorhin erwähnte Be- sprechung an der H._____- bzw. D._____-Strasse Ende 2008 mit dem Beru- fungskläger oder seinem Sohn stattgefunden hat, ist insoweit unbeachtlich, als dies an der Tatsache, dass F._____ Ende 2008 mit der Sanierung der Liegen- schaft D._____ beauftragt worden ist und in diesem Zeitpunkt jedenfalls die we- sentlichen Sanierungsmassnahmen genügend detailliert festgelegt worden sind, nichts zu ändern vermag. Aufgrund der erstelltermassen auszuführenden Arbeiten ist sodann nachgewiesen, dass ein Verbleib des Berufungsklägers in der Woh- nung während der Renovationsarbeiten zu Verzögerungen und Erschwernissen führen würde. 3.10 Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Kündigung wegen umfassender Sa- nierung der Liegenschaft D._____ vom 25. November 2010 mit Wirkung per 31. März 2011 gültig ist.

4. Erstreckung des Mietverhältnisses 4.1 Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann die Erstreckung eines be- fristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Inte- ressen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und der Inhalt des Vertrages, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten so-

- 17 - wie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume zu berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 OR). Um Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die zutreffen- den rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. act. 48 S. 33 ff. u.a. mit Hinweisen auf Art. 272 OR in ZK-HIGI sowie SVIT-Kommentar Mietrecht III). Nochmals zu betonen ist, dass die üblichen mit der Auflösung eines Mietverhältnisses verbundenen Folgen, mögen sie noch so hart sein, keine Härte im Sinne des Gesetzes zu begründen vermögen, da diese unabhängig von einer Erstreckung früher oder später anfallen. Weiter ist hervorzuheben, dass der Mie- ter nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleiben darf, sondern das ihm vernünf- tigerweise Zumutbare zu unternehmen hat, um die Härte abzuwenden. Insbeson- dere hat sich der Mieter schon auf die Beendigung des Mietverhältnisses hin ernsthaft um Ersatzräume zu bemühen und dies der Entscheidungsinstanz darzu- legen. Dies obliegt - wie die Vorinstanz richtig erkannt hat - auch einem Mieter, der die Kündigung für missbräuchlich hält und anficht (vgl. act. 48 S. 34, siehe zudem Urteil des Bundesgerichts 4A.568/2008 vom 18. Februar 2009). 4.2 Die Vorinstanz anerkannte eine gewisse Ortsgebundenheit des Berufungs- klägers, hielt aber zugleich fest, dass keine weiteren Härtegründe auszumachen seien. Die finanziellen Verhältnisse des Berufungsklägers würden geradezu ge- gen das Vorliegen einer Härte sprechen. Im Weiteren habe der Berufungskläger nur ungenügende Suchbemühungen nachgewiesen. Zu berücksichtigen sei auch, dass das Mietverhältnis auf den 31. März 2011 gekündigt worden und vom Beru- fungsbeklagten der Sache nach eine Erstreckung des Mietverhältnisses um ein Jahr (bis 31. März 2012) eingeräumt worden sei, unter Gewährung einer vorzeiti- gen Auszugsfrist auf Ende eines jeden Monats. Der Berufungskläger habe nach eigenen Ausführungen zudem die Möglichkeit, zumindest vorübergehend, in seine Ferienwohnung auszuweichen, bis er etwas Passendes gefunden habe. Die Vor- instanz billigte dem Berufungskläger deshalb insgesamt keine erstreckungsrecht- lich relevante Härte zu und wies das Erstreckungsbegehren ab (act. 48 S. 35 ff.). 4.3 Der Berufungskläger hält dem entgegen, sein Erstreckungsbegehren sei zu Unrecht abgewiesen worden. Aufgrund der vorliegenden Verhältnisse sei es ihm nicht möglich, sofort auszuziehen. Es sei nicht richtig, dass die Vorinstanz von

- 18 - ungenügenden Suchbemühungen ausgegangen sei. Er habe eigens ein kleines Computerprogramm geschrieben, mit welchem er den Wohnungsmarkt überwa- che. Damit habe er regelmässig nach Ersatzwohnungen gesucht. Die im Verfah- ren eingereichten Belege zur Situation am 11. März 2011 seien bloss ein einzel- nes Beispiel der andauernden und regelmässigen Wohnungssuche. Im Weiteren seien im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens vernünftigerweise erst nach dem Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung ernsthafte Suchbemühungen zu er- warten. Er sei durchaus bereit, etwas mehr für eine Wohnung zu bezahlen, er sei allerdings berechtigt, eine vergleichbare Wohnung zu suchen. Dass die Vor- instanz festgehalten habe, er könne vorübergehend in seine Ferienwohnung zie- hen, sei unzulässig. Er dürfe nicht dazu gezwungen werden, seine ganze Woh- nungseinrichtung per sofort einzustellen. Von der Ferienwohnung aus könne er im Übrigen auch keine Ersatzwohnung in Zürich suchen. Der Berufungskläger führt weiter aus, er wohne seit 48 Jahren im Zentrum von Zürich und sei an diesem Ort sehr stark verwurzelt. Dies sei vom Mietgericht zu Unrecht nicht beachtet worden. Der Berufungskläger macht geltend, es sei nicht richtig, dass eine allfällige Er- streckung von einem Jahr durch die vom Berufungsbeklagten angebotene Erstre- ckung von März 2011 bis März 2012 konsumiert sei. Die Härte, welche durch die Erstreckung zu beseitigen sei, bestehe jetzt. Er brauche Zeit, um eine Ersatzwoh- nung zu suchen. Im Parallelverfahren vor Mietgericht (Mieter K._____) sei das Ur- teil noch nicht einmal gefällt worden. Diese Mieter müssen auch nicht ausziehen, weshalb die Sanierung ohnehin zur Zeit nicht beginnen könne. Es gebe somit heute keinerlei Interessen des Berufungsbeklagten, ihn per sofort auf die Strasse zu stellen (act. 49 S. 17 ff.). 4.4 Der Berufungsbeklagte beantragt im Wesentlichen, das Erstreckungsbegeh- ren sei mangels Substantiierung und Nachweises eines Härtegrundes sowie mangels genügender Suchbemühungen abzuweisen. Mit den Mietern K._____ sei überdies eine aussergerichtliche Einigung gefunden worden, in welcher die Gül- tigkeit der Kündigung mit Wirkung per 31. März 2013 anerkannt worden sei (act. 56 S. 3 und 21 ff.).

- 19 - 4.5 Einleitend ist festzuhalten, dass die Ausführungen zum Verfahren zwischen dem Berufungsbeklagten und den Mietern K._____ nicht in den vorliegenden Pro- zess gehören. Der gegenwärtige Stand des anderen Verfahrens entzieht sich der Kenntnis der Kammer. Es spielt für die Beurteilung, ob die Beendigung der Miete für den Berufungskläger eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre, auch keine Rolle. Die Kündigung wurde per 31. März 2011 ausgesprochen. Mittlerweilen hat der Berufungskläger mehr als 19 weitere Monate in der Wohnung verbleiben können, 12 Monate davon auf- grund des Entgegenkommens des Berufungsbeklagten. Die Vorinstanz erachtete die vom Berufungskläger ausgewiesenen Such- bemühungen zu Recht als ungenügend. Auch wenn er – wie er selber ausführte – eigens ein Programm zur Wohnungssuche geschrieben hat, sind einzig Such- bemühungen über einen konkreten Tag, nämlich den 11. März 2011, belegt (act. 19/7). Das reicht nicht zumal der Berufungskläger neue Suchbemühungen nicht geltend gemacht hat, die er der Vorinstanz noch nicht hat darlegen können: Der Berufungskläger hätte bereits nach Erhalt der Kündigung unverzüglich ernst- hafte Schritte unternehmen können und müssen, um ein Ersatzobjekt zu suchen. Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers hat die Vorinstanz zudem sehr wohl berücksichtigt, dass er über 18 Jahre in der Wohnung an der D._____ lebte und folglich eine gewisse Ortsgebundenheit bejaht, obwohl vom Berufungskläger diesbezüglich konkret nichts weiter ausgeführt worden ist (vgl. act. 48 S. 36). In Übereinstimmung mit den Erwägungen der Vorinstanz sprechen ebenfalls die sehr guten finanziellen Verhältnisse des Berufungsklägers (vgl. act. 24/1) gegen das Vorliegen einer Härte. Es ist davon auszugehen, dass der Berufungskläger bei einem jährlichen steuerbaren Einkommen zwischen Fr. 68'000.– und Fr. 80'000.– sowie mit einem Vermögen von über Fr. 2'000'000.– in der Lage ist, einen höheren Mietzins als den aktuellen von Fr. 1'481.– brutto pro Monat zu be- zahlen. Die Vorinstanz hat im Rahmen ihrer Erwägungen überdies richtigerweise mitberücksichtigt, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger beim Aus- sprechen der Kündigung eine Erstreckung einräumte, nämlich zwölf Monate für die Suche nach einer neuen Wohnung über die Kündigungsfrist hinaus. Der Beru- fungskläger bringt nichts vor, was an der vom Mietgericht getroffenen Abwägung

- 20 - etwas zu ändern vermöchte. Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass dem Berufungskläger vom Mietgericht zu Recht keine erstreckungsrechtlich relevante Härte zugebilligt wurde. Das Erstreckungsbegehren ist abzuweisen.

5. Kosten- und Entschädigungsfolgen 5.1 Bei diesem Prozessausgang ist die erstinstanzliche Kosten- und Entschädi- gungsregelung (Erkenntnis Dispositiv-Ziffern 3 bis 5) zu bestätigen. Mit Bezug auf den wiederholten Antrag des Berufungsklägers, auch im Falle des Unterliegens die Kosten und Entschädigungen der Vorinstanz dem Berufungsbeklagten aufzu- erlegen (act. 49 S. 20 f.), kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 48 S. 37 f.). 5.2 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens dem Beru- fungskläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ist die Anfechtung einer Kündigung zu beurteilen, so entspricht der Streitwert dem Mietzins, der für die Dauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem bestrittenen Kündigungstermin. Sowie unter Berücksichtigung des Kündi- gungsschutzes von drei Jahren gemäss Art. 271a lit. e OR. Der nächstmögliche Kündigungstermin ist der 31. März 2016. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'481.– (act. 16/1) ist daher von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 88'860.– (60 Monate x Fr. 1'481.–) auszugehen. Unter Berücksichtigung der Reduktions- möglichkeiten von § 4 Abs. 3, § 7 lit. a GebV ist die zweitinstanzliche Entscheid- gebühr gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 GebV auf Fr. 3'500.– anzusetzen. Ferner ist der Berufungskläger zu verpflichten, dem Berufungsbeklagten eine angemes- sene Prozessentschädigung zu bezahlen. Die Prozessentschädigung beträgt Fr. 3'500.– zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer (§§ 4 Abs. 2 und 3 sowie 13 Anw- GebV). Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Mietgerichts Zürich vom

18. April 2012 wird bestätigt.

- 21 -

2. Die erstinstanzliche Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (Dis- positiv-Ziffern 3-5) wird bestätigt.

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'500.– festgesetzt, dem Berufungskläger auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.

4. Der Berufungskläger wird verpflichtet, dem Berufungsbeklagten für das zweitinstanzliche Verfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 3'500.– (zu- züglich 8% Mehrwertsteuer auf diesem Betrag) zu bezahlen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die Akten an die Vo- rinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 88'860.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. K. Graf versandt am: