LF260020

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF260020-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei- berin lic. iur. K. Würsch Urteil vom 21. April 2026 in Sachen A._____, Gesuchsgegner und Berufungskläger gegen

1. B._____,

2. C._____, Gesuchsteller und Berufungsbeklagte 1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 25. Februar 2026 (ER250224)

- 2 - Erwägungen: A. Sachverhalt / Prozessgeschichte

1. A._____ (Gesuchsgegner und Berufungskläger, fortan Berufungskläger) so- wie die D._____ SA mieteten (unter solidarischer Haftung) mit Mietvertrag vom

19. Januar 2017 von B._____ und C._____ (Gesuchsteller und Berufungsbe- klagte, fortan Berufungsbeklagte) die 5.5-Zimmerwohnung im 4. OG samt Dach- terrasse in der Liegenschaft E._____-strasse … in … Zürich. Es war ein monatli- cher Bruttomietzins von Fr. 3'800.00 vereinbart worden (act. 7/4/1). Am tt.mm.2020 (Publikationsdatum im SHAB: tt.mm.2020) wurde die D._____ SA im Handelsregister des Kantons Basel-Stadt gelöscht (act. 7/4/2). Am 18. März 2020 zeigte die Verwaltung der Berufungsbeklagten mit Formular zur Mitteilung von Mietzinsänderungen die Herabsetzung des Bruttomietzinses ab 1. Oktober 2020 auf Fr. 3'677.00 an (act. 7/4/3). Mit Schreiben vom 4. September 2025 mahnten die Berufungsbeklagten gegen- über dem Berufungskläger den folgenden Zahlungsausstand ab: 01.05.2025 Schlüsselbestellung A._____ CHF 152.30 12.05.2025 Nachbelastung Heiz- & NeKo CHF 2'079.95 01.06.2025 Miete per 06.2025 CHF 3'677.00 23.06.2025 ESR-Zahlung CHF -2'677.00 01.07.2025 Miete per 07.2025 CHF 3'677.00 17.07.2025 ESR-Zahlung CHF -1'000.00 21.07.2025 ESR-Zahlung CHF -1'677.00 23.07.2025 ESR-Zahlung CHF -2'000.00 01.08.2025 Miete per 08.2025 CHF 3'677.00 15.08.2025 ESR-Zahlung CHF -800.00 22.08.2025 ESR-Zahlung CHF -2'000.00 01.09.2025 Miete per 09.2025 CHF 3'677.00 Der Saldo zu unseren Gunsten beträgt: CHF 6'786.25 Im selben Schreiben setzten die Berufungsbeklagten dem Berufungskläger eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des Ausstandes an und drohten ihm im Falle der Zahlungssäumnis gestützt auf Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhält- nisses an (act. 7/4/4). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 14. Oktober 2025 kündigten die Berufungsbeklagten das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger per 30. November 2025 gemäss Art. 257d OR (act. 7/4/6).

- 3 -

2. Mit Eingabe vom 12. Dezember 2025 (Abgabezeitpunkt IncaMail) gelangten die Berufungsbeklagten an das Einzelgericht Audienz am Bezirksgericht Zürich (fortan Vorinstanz) und verlangten unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung des Berufungsklägers (act. 7/2 S. 2 und act. 7/1). Mit Verfügung vom

15. Dezember 2025 setzte die Vorinstanz dem Berufungskläger eine zehntägige Frist zur schriftlichen Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch an (act. 7/6). Nachdem die Verfügung vom Berufungskläger auf der Post nicht abgeholt worden war, veranlasste die Vorinstanz eine Zustellung durch das Stadtammannamt Zü- rich …. Letzteres konnte dem Berufungskläger die Verfügung am 27. Januar 2026 zustellen (act. 7/7-10). Innert angesetzter Frist erstattete der Berufungskläger mit Eingaben vom 28. Januar 2026, 4. und 6. Februar 2026 seine Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch (act. 7/12-16). Nach Ablauf der angesetzten Frist zur Stellungnahme reichte der Berufungskläger eine weitere Eingabe ein (act. 7/17a). Mit Urteil vom 15. Februar 2026 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten gut und verpflichtete den Berufungskläger, die 5.5-Zim- merwohnung im 4. OG sowie die Dachterrasse an der E._____-strasse … in … Zürich unverzüglich vollständig geräumt und gereinigt zu verlassen und den Beru- fungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 7/19 = act. 6 S. 11 f.). 3.1. Gegen dieses Urteil erhob der Berufungskläger bei der Kammer mit Einga- ben vom 26. und 28. Februar 2026 (Datum Poststempel je 1. März 2026) rechtzei- tig Berufung. Er stellt folgende Rechtsmittelanträge (act. 2 S. 1 und act. 3 S. 1 sinngemäss; zur Rechtzeitigkeit: act. 7/20b):

1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 25. Februar 2026 (ER250224-L) sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Das Ausweisungsbegehren sei abzuweisen.

3. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im ordentlichen Verfah- ren an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Der Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Berufungsbeklag- ten. 3.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1-22). Mit Verfügung vom 4. März 2026 wurde dem Berufungskläger die Eingabe vom 26. Februar

- 4 - 2026 zurückgesandt und eine Nachfrist von 5 Tagen zur Wiedereinreichung mit einer Originalunterschrift angesetzt. Die Fristansetzung erfolgte unter der Andro- hung, dass bei Säumnis die Eingabe vom 26. Februar 2026 als nicht erfolgt gelten würde. Zudem wurde festgehalten, dass der Berufung von Gesetzes wegen auf- schiebende Wirkung zukommt (act. 8). Am 3. März 2026 (Datum Poststempel) reichte der Berufungskläger dem Obergericht des Kantons Zürich eine Ergänzung seiner Berufung ein (act. 10-11). Innert angesetzter Nachfrist ging die Eingabe des Berufungsklägers vom 26. Februar 2026 mit dessen Originalunterschrift ver- sehen wieder bei der Kammer ein (act. 12). Eine weitere Eingabe mit Beilagen reichte der Berufungskläger am 12. März 2026 (Datum Poststempel) ein (act. 13- 15/1-2). 3.3. Da sich die Berufung sogleich als unbegründet erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen), kann auf die Einholung einer Berufungsantwort der Berufungsbe- klagten verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihnen sind lediglich mit dem vor- liegenden Entscheid die Doppel der Eingaben des Berufungsklägers zuzustellen (act. 2-3, act. 10 und act. 12-13). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. B. Prozessuales 1.1. Gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu der vorinstanzliche Entscheid betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehört (Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Frist zur Erhebung der Be- rufung 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Dies wurde von der Vorinstanz in der Rechtsmittelbelehrung korrekt angegeben (act. 6 S. 12, Dispositiv-Ziffer 6). Bei der Frist zur Erhebung der Berufung handelt es sich um eine gesetzliche Frist. Gesetzliche Fristen sind solche, deren Dauer das Gesetz unabänderlich festlegt (vgl. Art. 144 Abs. 1 ZPO). 1.2. Dem Berufungskläger wurde das vorinstanzliche Urteil am 28. Februar 2026 zugestellt (act. 7/20b). Die Frist zur Berufungserhebung lief ihm damit bis am Dienstag, 10. März 2026. Das vom Berufungskläger nachgereichte Schreiben vom 11. März 2026 (Datum Poststempel: 12. März 2026) samt Beilagen wurde

- 5 - von ihm verspätet eingereicht, womit diese Eingabe und die Belege (act. 13-15/1-

2) im Beschwerdeverfahren keine Beachtung mehr finden können. 2.1. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet einzureichen. Gemäss Art. 310 ZPO können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden. Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist und deshalb abgeändert werden muss (Be- gründungslast). Die Berufung erhebende Partei muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen (REETZ/THEILER, in: Sutter- Somm u.a., ZPO Komm., 4. Aufl. 2025, Art. 311 N 36 f. m.w.H.). Bei Laien werden an die Begründung des Rechtsmittels zwar nur minimale Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet. Sind diese Vor- aussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011, OGer ZH LF230045 vom 27. Juli 2023 E. 3. m.w.H.). 2.2. Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur dann noch zu berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu- mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hatten vorgebracht werden kön- nen (Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. dazu BGE 138 III 625). Ist das nicht der Fall, blei- ben die neuen Tatsachen und Beweismittel unberücksichtigt. C. Zur Berufung im Einzelnen 1.1. In prozessualer Hinsicht erwog die Vorinstanz, dass die angesetzte Frist zur schriftlichen Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch für den Berufungskläger am 6. Februar 2026 geendet habe. Danach sei (vom Gericht) weder ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet noch zu einer mündlichen Verhandlung vorgeladen worden. Die Eingabe des Berufungsklägers vom 10. Februar 2026 sei nach Ab- lauf der Frist zur schriftlichen Stellungnahme und nach Fallen der Novenschranke erfolgt. Die darin vorgebrachten Tatsachen könnten nur berücksichtigt werden, sofern es sich um zulässige Noven im Sinne von Art. 229 ZPO handeln würde.

- 6 - Der Berufungskläger bringe in seiner Eingabe vom 10. Februar 2026 vor, im Mai 2025 (neben fristgerecht vorgebrachten Zahlungen) eine weitere Zahlung über Fr. 4'877.00 getätigt zu haben. Er reiche eine Rechnung mit Empfangsschein der Schweizerischen Post ein, worin eine Zahlung an die Berufungsbeklagten vom

21. Mai 2025 in der Höhe von Fr. 4'877.00 ersichtlich sei. Die Vorinstanz erwog, es handle sich um ein unechtes Novum: Der Berufungskläger habe nicht darge- legt, weshalb er die Beilage nicht bereits mit seinen fristgerechten Stellungnah- men habe einreichen können, zumal der Einzahlungsschein bereits vom 21. Mai 2025 datiere. Es handle sich somit um ein unzulässiges Novum; die mit Eingabe vom 10. Februar 2026 vorgebrachte Zahlung vom 21. Mai 2025 und die Beilage seien nicht zu berücksichtigen (act. 6 S. 3 f. Erw. 3.1.2. und 3.3.-3.4.). 1.2. Der Berufungskläger macht geltend, die Nichtberücksichtigung seiner Zah- lung von Fr. 4'877.00 durch die Vorinstanz sei unzulässig und verletze sein recht- liches Gehör. Die Vorinstanz qualifiziere die Zahlung als unzulässiges Novum. Sie übersehe, dass es sich nicht um einen neuen Sachverhalt, sondern um die Sub- stantiierung eines bereits bestrittenen Saldos handle. Die Frage, welche Zahlun- gen tatsächlich erfolgt und wie sie anzurechnen seien, betreffe den Kern der be- haupteten Forderung (act. 2 S. 2). 1.3. Das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen untersteht dem summari- schen Verfahren und es ist – da kein Fall von Art. 255 ZPO vorliegt – die Ver- handlungsmaxime anwendbar (vgl. Art. 252 bis Art. 256 ZPO sowie Art. 55 Abs. 1 ZPO). Es ist mithin Sache der Parteien, dem Gericht das für die Rechtsanwen- dung (welche von Amtes wegen zu erfolgen hat; Art. 57 ZPO) relevante Tatsa- chenfundament (rechtzeitig) zu präsentieren. Die Vorinstanz hat zutreffend ausge- führt, dass im summarischen Verfahren (grundsätzlich) nur ein Schriftenwechsel stattfindet. Der Aktenschluss tritt nach einmaliger Äusserung ein; das bedeutet, die Novenschranke fällt (für die gesuchstellende Partei) bereits nach Einreichung des Gesuchs (Art. 252 ZPO) bzw. (für die Gegenseite) mit der Stellungnahme dazu (Art. 253 ZPO). Die Parteien haben folglich ihre Vorbringen (Tatsachenbe- hauptungen und Beweismittel) grundsätzlich abschliessend im Gesuch bzw. der Stellungnahme zum Gesuch darzulegen. Danach sind neue Tatsachenbehaup-

- 7 - tungen und Beweismitteleinreichungen nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 219 i.V.m. Art. 229 ZPO zulässig (wobei Abs. 3 von Art. 229 ZPO aufgrund der geltenden Verhandlungsmaxime nicht gilt). Das heisst, Neues kann nur be- rücksichtigt werden, wenn es ohne Verzug vorgebracht wird und erst nach der frü- heren Eingabe entstanden ist (sog. echte Noven) oder zwar bereits vorher vor- handen war, jedoch trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnte (sog. unechte Noven; BGE 146 III 237 E. 3.1; OGer ZH LF170041 vom

15. Dezember 2017 E. 3. und 5.1.; vgl. PAHUD, DIKE-Komm. ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 229 N 27; STANISCHEWSKI, Sutter-Somm u.a., ZPO Komm., a.a.O., Art. 252 N 31). "Neu" sind Tatsachen und Beweismittel, wenn sie erstmals angerufen wer- den. Die Neuheit beurteilt sich nach der Aktenlage, wie sie vor deren Einführung bestanden hat. Eine Tatsache ist neu, wenn sie (im Vergleich zum bisher Vorge- tragenen) erstmals ein Sachverhaltselement einführt. Wird ein bereits eingeführ- tes Element lediglich klargestellt, ist es nicht neu. Neu sind aber Vorbringen, die dem Nachsubstantiieren dienen, wenn die Partei substantiiertes Behaupten oder Bestreiten bisher unterlassen hat. Beweismittel müssen die Parteien im Einzelnen zur Annahme anerbieten; nach dem Eintritt der Novenschranke ist jeder erstmals gestellte Beweisantrag und jedes eingereichte Beweismittel neu (BSK ZPO-WILLI- SEGGER, 4. Aufl. 2024, Art. 229 N 23). In den Eingaben, welche der Berufungskläger der Vorinstanz innert der ihm ange- setzten Stellungnahmefrist einreichte, führte er aus, dass der geltend gemachte Mietzinsrückstand von Fr. 6'786.25 nicht vollständig korrekt sei, da gewisse Zah- lungen offenbar nicht berücksichtigt worden seien. Insbesondere seien Zahlungen vom 23. Mai 2025 (Fr. 2'000.00) sowie vom 29. Mai 2025 (Fr. 1'677.00) nicht kor- rekt verbucht worden, was einer Summe von Fr. 3'677.00 entspreche. Der be- hauptete Rückstand habe sich damit auf Fr. 3'109.25 reduziert. Unabhängig da- von sei der geltend gemachte Betrag zwischenzeitlich vollständig beglichen. So- mit bestehe aktuell kein Mietzinsrückstand mehr. Trotz erfolgter Zahlung seien diese Beträge offenbar nicht korrekt verbucht bzw. registriert worden, was zu ei- ner unnötigen Eskalation geführt habe (act. 7/12 S. 1, act. 7/14 S. 1). In der nach Ablauf der angesetzten Stellungnahmefrist eingereichten Eingabe vom 10. Fe- bruar 2026 machte der Berufungskläger dann geltend, der Mietzinsrückstand per

- 8 -

4. September 2025 von Fr. 6'786.25 werde bestritten, im Mai 2025 seien Zahlun- gen über Fr. 4'877.00, Fr. 2'000.00 und Fr. 1'677.00 (Total: Fr. 8'554.00) geleistet worden (act. 7/17a). Der Berufungskläger reichte zur Eingabe vom 10. Februar 2026 eine Rechnung mit Empfangsschein der Schweizerischen Post über eine Zahlung der D._____ SA an die Liegenschaftsverwaltung in der Höhe von Fr. 4'877.00 nach (act. 7/18/1). Bei der behaupteten Zahlung von Fr. 4'877.00 handelt es sich um ein neues Sachverhaltselement und nicht bloss um eine Klar- stellung (des bereits bestrittenen Zahlungsausstandes), zumal der Berufungsklä- ger innert Frist auch weder inhaltlich noch zahlenmässig vorgebracht hatte, den gesamten abgemahnten Zahlungsausstand bereits vor oder innert der angesetz- ten Zahlungsfrist beglichen zu haben. Das erstmals und nach Ablauf der Frist zur Stellungnahme eingereichte act. 7/18/1 (Rechnung mit Empfangsschein der Schweizerischen Post über eine Zahlung von Fr. 4'877.00) stellt zudem ohne Zweifel ein neues Beweismittel dar, welches innert Frist noch nicht bezeichnet oder vorgelegt worden war. Der Berufungskläger widerspricht sodann (zu Recht) den Erwägungen der Vorinstanz nicht und legt auch im Berufungsverfahren nicht dar, dass er seine Behauptung und das Beweismittel trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor Fristablauf zur Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch hätte vor- bringen können. Die Vorinstanz hat die behauptete zusätzliche Zahlung über Fr. 4'877.00 samt Beleg dazu zu Recht als unzulässige (unechte) Noven qualifi- ziert und nicht berücksichtigt. Der Berufungskläger dringt mit seinem Einwand in der Berufung folglich nicht durch. 2.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen sowie die Art. 257d OR und Art. 266l Abs. 2 OR als rechtliche Grundlage für das vorliegende Ausweisungsverfahren dar (vgl. act. 6 S. 4 f. Erw. 4. und S. 7 Erw. 7.1.-7.2.). Diese Erwägungen sind zutreffend, weshalb vorab darauf verwiesen werden kann. Hervorhebend ist nochmals auf das Folgende hinzuweisen: Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der (rechtlich relevante) Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlt eine der beiden Voraussetzun- gen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO), und es steht der gesuchstellenden Partei weiterhin der Weg der ordentlichen Klage offen. Mit Blick

- 9 - darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei ver- langt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Um- stände erbringt, so dass klare tatsächliche Verhältnisse herrschen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Für die Verneinung eines klaren Falls in tatsächlicher Hinsicht genügt es, wenn die gesuchsgegnerische Partei substantiierte und schlüssige Einwendungen vorträgt, die nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen nicht für die Verneinung eines klaren Falles (vgl. OGer ZH PF190019 vom 27. Juni 2019 E. D.2.3.2.). Weiter muss die Rechtslage klar sein. Das trifft dann zu, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwen- dung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (vgl. BSK ZPO-HOFMANN, a.a.O., Art. 257 N 11 f.; GÖKSU, DIKE-Komm. ZPO, a.a.O., Art. 257 N 11). 2.2. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die Berufungsbeklagten hätten mit der Zahlungsaufforderung (und Kündigungsandrohung) vom 4. September 2025 sowie der Kündigung vom 14. Oktober 2025 (per 30. November 2025) die Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten (act. 6 S. 8 Erw. 7.3.). Zum Einwand des Berufungsklägers, dass der (abgemahnte) Mietzinsrückstand von Fr. 6'786.25 nicht korrekt und zwischenzeitlich vollständig beglichen sei, führte die Vorinstanz aus, dass die von den Berufungsbeklagten in der Zahlungs- aufforderung vom 4. September 2025 aufgeführten Ausstände vom 1. Mai bis

1. September 2025 datierten. Die vom Berufungskläger ausgewiesenen Zahlun- gen in den Jahren 2020 bis 2022 würden sich daher als irrelevant erweisen. Das- selbe gelte für die geltend gemachten Zahlungen ab 23. Oktober 2025, da die (dem Berufungskläger angesetzte) Zahlungsfrist am 13. Oktober 2025 abgelaufen sei. Die beiden (belegten) Zahlungen des Berufungsklägers vom 23. und 29. Mai 2025 über insgesamt Fr. 3'677.00 seien zwar in der Zahlungsaufforderung vom

4. September 2025 nicht aufgeführt. Selbst wenn diese berücksichtigt worden wä- ren, hätte zum Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung jedoch immer noch ein Zah- lungsausstand von Fr. 3'109.25 bestanden, was der Berufungskläger in seiner

- 10 - Stellungnahme vom 1. Februar 2026 sogar selber eingeräumt habe. Die Vorin- stanz fügte an, der Berufungskläger habe vom Zeitpunkt der Zahlungsaufforde- rung an bis zum Ablauf der Zahlungsfrist am 13. Oktober 2025 keine Zahlungen getätigt. Die auf die Zahlungsaufforderung gefolgte Kündigung vom 14. Oktober 2025 bleibe damit gültig (act. 6 S. 6 Erw. 6.2. und S. 8 f. Erw. 7.4.2.-7.4.4.). Zum Einwand des Berufungsklägers, es bestünden erhebliche Mängel am Mietobjekt, führte die Vorinstanz aus, es sei weder eine schriftliche Fristansetzung zur Man- gelbeseitigung noch eine Hinterlegung des Mietzinses vorgebracht worden. Der Mietzinsausstand des Berufungsklägers zum Zeitpunkt der Kündigung bleibe so- mit bestehen. Ohnehin würden sich die Vorbringen des Berufungsklägers zu den geltend gemachten Mängeln als unsubstantiiert erweisen. Ebenfalls unbehelflich und gänzlich unsubstantiiert seien die weiteren Ausführungen des Berufungsklä- gers hinsichtlich unangemessener und grenzüberschreitender Äusserungen ge- genüber Frauen. Die Vorinstanz folgerte, die Vorbringen des Berufungsklägers würden gesamthaft nicht ausreichen, um den Sachverhalt als illiquid oder die Rechtlage als unklar erscheinen zu lassen. Der rechtlich relevante Sachverhalt sei erstellt und die Rechtslage klar, weshalb dem Ausweisungsantrag der Beru- fungsbeklagten stattzugeben sei (act. 6 S 9 f. Erw. 7.5.-7.6.). 3.1. Der Berufungskläger rügt, es fehle an einer transparenten Begründung durch die Vorinstanz. Im Urteil sei nicht nachvollziehbar dargelegt worden, welche konkreten Mietperioden offen gewesen sein sollen, wie die Zahlungen angerech- net worden seien und wie sich der Betrag von Fr. 6'786.25 bzw. Fr. 3'109.25 ex- akt zusammensetze. Die Vorinstanz gehe zum Zeitpunkt des Ablaufs der 30-tägi- gen Zahlungsfrist von einem kündigungsrelevanten Rückstand von Fr. 3'109.25 aus, ohne eine transparente Mietzinsabrechnung darzulegen resp. eine transpa- rente Saldodarstellung zu machen (act. 2 S. 2). 3.2. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 Abs. 1 ZPO folgt die Pflicht des Gerichts, seinen Entscheid hinreichend zu be- gründen (sog. Begründungspflicht). Die betroffene Person soll anhand der Ent- scheidbegründung einerseits erkennen können, dass ihre Vorbringen tatsächlich gehört, ernsthaft geprüft und in der Entscheidfindung angemessen berücksichtigt

- 11 - wurden. Andererseits soll sie in die Lage versetzt werden, den Entscheid sachge- recht anzufechten. Die Begründungspflicht verpflichtet das Gericht aber nicht dazu, sich mit jedem einzelnen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzu- setzen. Das Gericht darf sich in der Begründung seines Entscheids auf die we- sentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (vgl. OGer ZH PF230050 vom 28. November 2023 E. 2.2. m.w.H.; vgl. auch etwa BK ZPO-DOMENIG/HURNI, 2. Aufl. 2026, Art. 53 N 45 ff.). Aus den Erwägungen der Vorinstanz geht mit (zur Anfechtung des Entscheides) genügender Klarheit hervor, dass es sich beim Betrag von Fr. 6'786.25 um den von den Berufungsbeklagten abgemahnten Zahlungsausstand handelt. Dessen genaue Aufschlüsselung ergab resp. ergibt sich ohne Weiters aus der Zahlungs- aufforderung und Kündigungsandrohung vom 4. September 2025, auf welche die Vorinstanz in ihren Erwägungen verwies und welche als act. 7/4/4 bei den vorin- stanzlichen Akten lag sowie auch dem Berufungsbeklagten vorlag. Die Vorinstanz legte ausserdem dar, weshalb und welche der vom Berufungskläger geltend ge- machten Zahlungen berücksichtigt wurden und welche nicht. Ebenso nachvoll- ziehbar ist anhand der vorinstanzlichen Begründung, wie sich der Betrag von Fr. 3'109.25 (Fr. 6'786.25 ./. Fr. 3'677.00 [vom Berufungskläger ohne Ausführun- gen zur genauen Anrechnung behauptete Zahlungen über Fr. 2'000.00 + Fr. 1'677.00]) errechnet (act. 6 S. 8 Erw. 7.4.1.-7.4.2. und S. 9 Erw. 7.4.4.). Zu er- wähnen ist überdies, dass der Berufungskläger diesen Betrag selber in seiner Eingabe vom 28. Januar 2026 nannte bzw. errechnete (act. 7/12 S. 1). Damit kann es ihm weder in Bezug auf den Betrag noch dessen Berechnung an der Nachvollziehbarkeit fehlen. Es kann der Vorinstanz vor dem genannten Hinter- grund keine ungenügende Begründung des Urteils resp. keine Verletzung des An- spruchs des Berufungsklägers auf rechtliches Gehör vorgeworfen werden. Die Rüge des Berufungsklägers zielt ins Leere. 4.1. Weiter bringt der Berufungskläger zusammengefasst vor, es liege kein klarer Fall vor, da "die Zusammensetzung" des angeblichen Mietzinsrückstands streitig und rechnerisch nicht transparent dargelegt worden sei. Nach dem Berufungsklä-

- 12 - ger sei der behauptete Saldo von Fr. 6'786.25 gemäss der Zahlungsaufforderung vom 4. September 2025 substantiiert bestritten worden. Es seien (durch ihn) Zah- lungen im Mai 2025 über total Fr. 8'554.00 (Fr. 4'877.00, Fr. 2'000.00 und Fr 1'677.00) belegt worden. Diese seien in der Mahnung nicht nachvollziehbar be- rücksichtigt worden (act. 2 S. 1 f. und 3). 4.2. Zunächst ist festzuhalten, dass die Berufungsbeklagten mit der Zahlungsauf- forderung und Kündigungsandrohung vom 4. September 2025 die Klarheits- und Transparenzanforderungen gemäss Art. 257d OR erfüllt haben. Das Schreiben vom 4. September 2025 enthält insbesondere eine detaillierte, chronologische Auflistung, aus welcher ohne Weiteres nachvollziehbar wird, welche Mietzinsen und Nebenkosten als offen abgemahnt und an welche Positionen die geleisteten Zahlungen angerechnet worden sind (vgl. act. 7/4/4, Aufstellung wiedergegeben oben unter Erw. A.1.). Weiter verfängt der pauschale Einwand des Berufungsklä- gers, dass der Mietzinsrückstand streitig sei und die Voraussetzungen für einen Rechtsschutz in klaren Fällen damit nicht gegeben seien, nicht: Ein Zahlungsrück- stand im Sinne von Art. 257d OR liegt vor, wenn die Mietpartei mit der Bezahlung von Mietzinsen und/oder Nebenkosten im Rückstand ist. Als Nebenkosten gelten die periodisch zu erbringenden Akonto-Zahlungen oder Pauschalen sowie die Nachzahlung aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Die Forderung des Vermieters muss fällig sein, was vorliegend nicht in Frage steht. Dass der Mieter die Forderung (Mietzinsen und/oder Nebenkosten) bestreitet, führt nicht ohne wei- teres zur Gutheissung der Berufung bzw. zum Nichteintreten auf das Auswei- sungsbegehren. Wie gesehen muss der Mieter substantiierte und schlüssige Ein- wände gegen den Zahlungsausstand vorbringen, was hier nicht der Fall ist. Art. 257d Abs. 1 OR verlangt grundsätzlich nicht, dass der abgemahnte Ausstand unbestritten oder gerichtlich festgestellt ist (BRÄNDLI, Mietrecht für die Praxis,

10. Aufl. 2022, S. 805 f. und 811 f.; SVIT Kommentar-REUDT, Das schweizerische Mietrecht, 5. Aufl. 2025, Art. 257d OR N 11 f. m.w.H.). Soweit der Berufungsklä- ger beanstanden möchte, dass die von ihm nachgewiesenen Zahlungen vom Mai 2025 über Fr. 2'000.00 sowie Fr. 1'677.00 (die Zahlung über Fr. 4'877.00 kann unter den vorstehend genannten Gründen nicht berücksichtigt werden, vgl. oben Erw. C.1.3.) in der Aufstellung des abgemahnten Ausstandes nicht aufgeführt

- 13 - worden waren und dies zur Verneinung der Voraussetzungen des Rechtsschut- zes in klaren Fällen hätte führen sollen, ist das Folgende festzuhalten: Nach kon- stanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung macht die Tatsache, dass die Ver- mieterschaft in der Mahnung einen zu hohen Betrag eingesetzt hat, die auf Art. 257d OR gestützte Kündigung – sofern im Zeitpunkt der Mahnung und bei Ablauf der Zahlungsfrist erwiesenermassen ein Ausstand besteht – noch nicht un- wirksam. Ein Mieter, der die Vermieterschaft weder auf den Fehler hinweist noch Anstrengungen unternimmt, den nach seinem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand zu begleichen, noch zumindest darlegen kann, dass er den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrages beglichen hätte, verdiene keinen Schutz (BGer 4A_330/2017 vom 8. Februar 2018 E. 3.1 m.w.H.). Vor Vorinstanz wurde durch den Berufungskläger nicht behauptet und auch nicht belegt, dass er den von den Berufungsbeklagten abgemahnten Zahlungsausstand innert der ihm angesetzten Zahlungsfrist bestritten oder er diese auf weitere, bereits erfolgte Zahlungen hingewiesen hätte. Solches bringt der Berufungskläger erstmals in sei- ner Eingabe vom 2. März 2026 gegenüber der Kammer vor und er reicht dazu neu einen Auszug aus einer WhatsApp-Korrespondenz mit F._____ ein (act. 10- 11). Dabei legt der Berufungskläger nicht dar, dass er sein Vorbringen und den Beleg trotz zumutbarer Sorgfalt nicht (schon) vor Vorinstanz hätte vorbringen kön- nen. Die Vorbringen sowie der Beleg stellen im Berufungsverfahren darum unzu- lässige und damit nicht zu berücksichtigende Noven dar (Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. oben Erw. B.2.2.). 5.1. Der Berufungskläger stellt sich ausserdem gegen die vorinstanzlichen Erwä- gungen, dass im Zeitpunkt des Ablaufs der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR ein Zahlungsrückstand bestanden habe: Er behauptet diesbezüglich im Beru- fungsverfahren erstmals und damit neu, die streitigen Mietzinsen vor Ablauf der angesetzten Zahlungsfrist nach Art. 259g OR bei der zuständigen Behörde hinter- legt zu haben. Die Voraussetzungen nach Art. 259g OR seien zu prüfen und dies stelle keine sofort "klärbare" Konstellation dar (act. 3 S. 1 f.). Ebenfalls trägt der Berufungskläger der Kammer neue Rügen zu einzelnen Positionen der abge- mahnten Ausstände vor: Zum Betrag von Fr. 152.30 mit dem Vermerk "Schlüssel- bestellung A._____" führt er an, es sei kein Schlüssel ausgehändigt worden

- 14 - (act. 2 S. 2). Solches äusserte der Berufungskläger vor Vorinstanz noch nicht. Auch legt er nicht dar, dass es ihm bei Anwendung der zumutbaren Sorgfalt nicht möglich gewesen wäre, die Tatsachenbehauptungen bereits vor Vorinstanz vor- zubringen. Auch bei diesen Tatsachenbehauptungen zur Hinterlegung und zum Betrag von Fr. 152.30 handelt es sich um im Berufungsverfahren nicht zu berück- sichtigende Noven (Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. oben Erw. B.2.2.). Der Vollständig- keit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass der Berufungskläger vor Vorinstanz keine Hinterlegung vorbrachte und es daher auch (entgegen der Ansicht des Be- rufungsklägers, vgl. act. 3 S. 2) nicht zu beanstanden ist, dass diese eine solche rechtlich nicht würdigte (siehe zur geltenden Verhandlungsmaxime oben in Erw. C.1.3.). 5.2. Vor Vorinstanz äusserte sich der Berufungskläger im Weiteren pauschal zu einer beanstandeten Heiz- und Nebenkostenabrechnung über zirka Fr. 5'000.00, ohne aber diese konkret zu bezeichnen und einen konkreten, in der Zahlungsauf- forderung und Kündigungsandrohung vom 4. September 2025 aufgelisteten Be- trag zu beanstanden (act. 7/12 S. 2). Erst in der Berufungsschrift nimmt der Beru- fungskläger auf den im Schreiben der Berufungsbeklagten vom 4. September 2025 aufgeführten Betrag von Fr. 2'079.95 mit dem Vermerk "Nachforderung Heiz- & Nebenkosten" Bezug und führt an, die Heiz- und Nebenkosten seien be- anstandet worden und "ohne transparente Abrechnung" geblieben (act. 2 S. 2). Auch dabei handelt es sich um ein im Berufungsverfahren nicht zu berücksichti- gendes neues Tatsachenvorbringen. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen, dass selbst wenn der Betrag "Nachbelastung Heiz- & Nebenkosten" über Fr. 2'079.95 von den Berufungsbeklagten nicht hätte abgemahnt werden dürfen, gleichwohl ein nicht bezahlter Restbetrag von Fr. 1'029.30 (Fr. 6'786.25 ./. Fr. 2'000.00 ./. Fr. 1'677.00 ./. Fr. 2'079.95) verblieben wäre. Dabei handelt es sich um einen nicht geringfügigen Betrag, welcher bei Ausstand zu einer Kündigung infolge Zah- lungsrückstands berechtigt. 6.1. Schliesslich macht der Berufungskläger noch geltend, mit ihm im Haushalt lebe ein Kind im Alter von drei Jahren und zehn Monaten. Dem Kindeswohl sei besondere Beachtung zu schenken. Die Vorinstanz habe es unterlassen, sich in

- 15 - erkennbarer Weise mit den Auswirkungen einer sofortigen Ausweisung auf ein Kleinkind auseinanderzusetzen (act. 3 S. 2 f.). 6.2. Der Berufungskläger übersieht, dass die Vorinstanz das Kindeswohl im Sinne einer allfälligen Härte gemäss Art. 272 OR bei ihrer Beurteilung von vorn- herein nicht berücksichtigen konnte, weil bei gegebener Voraussetzung für eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters eine Erstreckung des Mietver- hältnisses von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Das Gericht kann im Sinne einer Vollstreckungsmodalität eine Schonzeit festlegen und so der ausgewiesenen Partei einen freiwilligen Vollzug ermögli- chen. Es kann aber auch davon absehen (OGer ZH PF150001 vom 10. Februar 2015 E. 3.4.; OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013 Erw. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]). Zu berücksichtigen ist, dass in der Praxis eine kurze (faktische) Schonfrist bereits aus den behördlichen Bearbeitungsfristen (z.B. für die Ausstellung einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung) resultiert. Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die betroffenen Per- sonen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humani- täre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür beste- hen, dass der Mieter innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf insbesondere nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (vgl. BGE 117 IA 336 E. 2.b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6; BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8. m.w.H.; BGer 4A_207/2014 vom

19. Mai 2014 E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]). Vorlie- gend kann von keinem unvermittelten Verlust jeder Unterkunft durch den Beru- fungskläger mit seiner Tochter gesprochen werden. Die Kündigung der 5.5-Zim- merwohnung erfolgte bereits am 14. Oktober 2025 per 30. November 2025. Der Berufungskläger profitierte durch die Dauer des Ausweisungsverfahrens von einer (faktischen) Erstreckung von fast 5 Monaten. Suchbemühungen hinsichtlich einer Ersatz(wohn-)lösung machte der Berufungskläger nicht geltend. Auch wurden ernsthafte und konkrete Anhaltspunkte dafür, dass er bald eine neue Wohnung beziehen könnte resp. er die Mieträumlichkeiten demnächst freiwillig räumen

- 16 - werde, weder dargelegt noch belegt. Unter den gegebenen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz nicht (von sich aus) eine (weitere) Schonfrist eingeräumt hat, würde eine solche doch der Erstreckung des Mietver- hältnisses gleichkommen und sich daher auch unter dem Gesichtspunkt der Ver- hältnismässigkeit als nicht angebracht erweisen. D. Fazit Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Berufungskläger mit seinen Argu- menten in der Berufung nicht durchdringt; die Berufung ist abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil vom 25. Februar 2026 (Geschäfts-Nr. ER250224-L/U) ist zu bestätigen. E. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1.1. Grundlage der Gebührenfestsetzung bilden der Streitwert bzw. das tatsächli- che Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Die Gebühr richtet sich sodann nach Massgabe dessen, was vor der Beschwer- deinstanz noch im Streit ist (§ 12 Abs. 2 GebV OG). 1.2. Die Vorinstanz legte einen Streitwert von Fr. 22'062.00 (entsprechend sechs Bruttomietzinse) zugrunde (act. 6 S. 11 Erw. 9.). Der Berufungskläger bestreitet (im Rahmen des Ausweisungsverfahrens) im Wesentlichen die gültige Auflösung des Mietverhältnisses. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung entspricht der Streitwert des Berufungsverfahrens deshalb dem Mietzins, der für die Dauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem be- strittenen Kündigungstermin (ausserordentliche Kündigung per 30. November 2025; act. 7/4/6). Dabei ist auch der Kündigungsschutz (Sperrfrist) von drei Jah- ren gemäss Art. 271a lit. e OR zu berücksichtigen (DIGGELMANN, DIKE-Komm. ZPO, a.a.O., Art. 91 N 44; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Der nächstmögliche Kündi- gungstermin wäre somit der 31. März 2029 (vgl. act. 7/4/1). Demzufolge ist bei ei- nem monatlichen Mietzins von Fr. 3'677.00 (act. 7/4/3) von einem Streitwert von Fr. 147'080.00 auszugehen.

- 17 - 1.3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr beläuft sich gestützt auf den Streit- wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG). Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 2'000.00 festzuset- zen. Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das Berufungsverfahren kos- tenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihm sind die Kosten aufzuerlegen.

2. Parteientschädigung sind keine zuzusprechen: Dem Berufungskläger nicht, weil er unterliegt, den Berufungsbeklagten nicht, da ihnen im zweitinstanzlichen Verfahren keine zu entschädigenden Aufwände entstanden sind (Art. 95 Abs. 3 ZPO und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 25. Februar 2026 (Geschäfts-Nr. ER250224- L/U) wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.00 festgesetzt.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Berufungskläger aufer- legt.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Beilage der Doppel von act. 2-3, act. 10 und act. 12-13, sowie an das Be- zirksgericht Zürich (Einzelgericht Audienz), je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen

- 18 - Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 147'080.00. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

i. V. Die Gerichtsschreiberin: MLaw I. Bernheim versandt am: