LF260008

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF260008-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter lic. iur. et phil D. Glur sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer Urteil vom 20. April 2026 in Sachen A._____, Gesuchstellerin und Berufungsklägerin vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____ betreffend gerichtliches Verbot Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom 24. November 2025 (EH250021)

- 2 - Erwägungen: 1. 1.1. Am 30. Juni 2025 beantragte die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) beim Bezirksgericht Bülach für das Grundstück Nr. 1, Grundbuch B._____ (nachfolgend: Grundstück), den Erlass eines gerichtli- chen Verbots mit folgendem Inhalt (act. 9/1 mit Beilagen act. 9/2, 9/3/1-4): "Gerichtliches Verbot Das Führen und Abstellen von Fahrzeugen aller Art auf der Liegenschaft C._____ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 und 12 sowie D._____-strasse 13, 14, 15 und 16, B._____, Grundstück Nr. 1, ist verboten. Ausgenommen sind einzig Personen, welche aufgrund einer Bewilli- gung zum bestimmbaren Personenkreis gehören, namentlich:  Dienstbarkeitsberechtigte  Mieter auf den ihnen vertraglich zugewiesenen Parkflächen  Besucher während der Dauer ihres Besuches von Mietern dieser Lie- genschaft auf den Besucherparkplätzen nach vorgängiger Registrierung auf dem entsprechenden Online-Portal. Das Abstellen von Fahrzeugen auf den Behindertenparkplätzen bedarf zu- sätzlich der Hinterlegung einer Parkkarte für gehbehinderte Personen. Widerhandlungen werden auf Antrag mit einer Busse bis Fr. 2'000.– bestraft." 1.2. Mit Verfügung vom 15. September 2025 setzte das Einzelgericht des Be- zirksgerichts Bülach (nachfolgend: Vorinstanz) der Berufungsklägerin Frist an, um eine rechtsgültige Vollmacht für Rechtsanwalt MLaw X._____ nachzureichen. Da- neben wies sie die Berufungsklägerin in Ausübung der richterlichen Fragepflicht auf mögliche Problempunkte hin (Glaubhaftmachung einer bestehenden oder dro- henden Störung; Verbotstext) und gab ihr Gelegenheit zur Klarstellung und erfor- derlichenfalls zur Ergänzung bzw. Anpassung des Gesuchs (act. 9/5). Am 23. September 2025 verbesserte die Berufungsklägerin ihr Gesuch und erklärte, dass sie damit einverstanden sei, wenn der Passus betreffend Parkkartenflicht für geh- behinderte Personen aus dem Verbotstext gestrichen werde (act. 9/7 und Beila- gen act. 9/8/1-4, 9/9). 1.3. Am 24. November 2025 wies die Vorinstanz das Gesuch ab und auferlegte der Berufungsklägerin die Gerichtskosten von Fr. 200.– (act. 3 = act. 8 [Aktenex- emplar] = act. 9/10).

- 3 - 1.4. Gegen dieses am 26. Januar 2026 in begründeter Ausfertigung zugestellte Urteil erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 5. Februar 2026 rechtzeitig Be- rufung beim Obergericht des Kantons Zürich (act. 2; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 9/14). Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Gut- heissung ihres vor Vorinstanz zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehrens (act. 2 S. 2 f.). Die Kammer zog die vorinstanzlichen Akten (act. 9/1-14) bei und setzte der Berufungsklägerin mit Verfügung vom 10. Februar 2026 Frist zur Leistung ei- nes Kostenvorschusses für das Berufungsverfahren von Fr. 500.– an (act. 6). Die Berufungsklägerin leistete den Kostenvorschuss innert Frist doppelt (act. 10 und 11.). Weiterungen erübrigen sich. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. 2.1. Angefochten ist ein Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angele- genheitmit einem Streitwert von über Fr. 10'000.–, da davon auszugehen ist, dass der kapitalisierte Nutzungswert der vom Verbot betroffenen Parkplätze diesen Be- trag ohne Weiteres übersteigt (vgl. OGer ZH LF220106 vom 23. Mai 2023 E. 2; OGer ZH LF22090 vom 23. Mai 2023 E. 3.1). Damit ist das Rechtsmittel der Beru- fung gegeben i(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung enthält Anträge und eine Be- gründung. Die Berufungsklägerin ist durch den angefochtenen Entscheid be- schwert und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Abänderung. Auf die Be- rufung ist daher einzutreten. 2.2. Mit der Berufung können sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur zuzulas- sen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Es obliegt der Partei, welche im Berufungsverfahren das Novenrecht bean- spruchen will, darzulegen und zu beweisen, dass die erwähnten Voraussetzungen erfüllt sind. Nicht unter das Novenrecht fallen neue Vorbringen rechtlicher Art. Sol- che sind im Rahmen des ordentlichen Verfahrensganges jederzeit und vorausset- zungslos zulässig (HILBER/REETZ, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. Aufl. 2025, Art. 317 N 31).

- 4 - Die Berufungsklägerin reicht mit ihrer Berufung neu zwei Einstellungsverfügungen des Statthalteramtes Bezirk Bülach ein (act. 5/5). Die Einstellungsverfügungen datieren vom 14. November 2024 und stellen somit unechte Noven dar. Die Beru- fungsklägerin erläutert in ihrer Berufungsschrift nicht, weshalb sie die Einstel- lungsverfügungen trotz zumutbarer Sorgfalt nicht bereits vor Vorinstanz vorbrin- gen konnte. Solches ist denn auch nicht ersichtlich. Die Vorinstanz liess bereits in der Verfügung vom 15. September 2025 durchblicken, welche Passagen des Ver- botstextes sie als problematisch erachte (act. 9/5 S. 4). Die Berufungsklägerin hatte deshalb bereits im erstinstanzlichen Verfahren Anlass dazu, alles vorzubrin- gen, was für den Erlass eines gerichtlichen Verbots mit dem beantragten Verbots- text spricht. Die neuen Beweismittel erweisen sich daher als unzulässig und blei- ben unbeachtlich.

3. In der Sache geht es um den Erlass eines gerichtlichen Verbots. Die Vor- aussetzungen dafür sind in Art. 258 ZPO geregelt und lauten wie folgt: Wer an ei- nem Grundstück dinglich berechtigt ist, kann beim Gericht beantragen, dass jede Besitzesstörung zu unterlassen ist und eine Widerhandlung auf Antrag mit einer Busse bis zu 2000 Franken bestraft wird (Art. 258 Abs. 1 ZPO). Das Verbot kann befristet oder unbefristet sein. Die gesuchstellende Person hat ihr dingliches Recht mit Urkunden zu beweisen und eine bestehende oder drohende Störung glaubhaft zu machen (Abs. 2). 3.1. Die Vorinstanz gab zunächst den vorstehenden Gesetzestext wieder und machte allgemeine Ausführungen zu den Anforderungen an das Glaubhaftma- chen der bestehenden oder drohenden Störung. Anschliessend führte sie aus, das gerichtliche Verbot i.S.v. Art. 258 ZPO stelle eine Form des (strafrechtlichen) Besitzesschutzes dar (vgl. Art. 928 ZGB). Schutzobjekt sei mithin der Besitz als solches. Angriffe auf andere Rechtsgüter könnten damit nicht abgewehrt werden. Geschützt seien nur die tatsächlich bestehenden Herrschaftsverhältnisse über eine Sache gegen verbotene Eigenmacht. Mehrgliedrige Benutzungsordnungen könnten daher nicht auf dem Wege eines gerichtlichen Verbots durchgesetzt wer- den. Ein gerichtliches Verbot bestehe in einer an die Allgemeinheit – ggf. mit be- stimmten Ausnahmen – gerichteten, auf ein konkretes Grundstück bezogenen An-

- 5 - ordnung, in Zukunft jede Besitzesstörung oder bestimmte, genauer umschriebene Besitzesstörungen zu unterlassen. Zum strittigen Gesuch erwog sie, aus den ein- gereichten Grundbuchauszügen ergebe sich, dass die Berufungsklägerin Alleinei- gentümerin des betroffenen Grundstücks sei, womit sie ihre dingliche Berechti- gung bewiesen habe. Weiter habe die Berufungsklägerin u.a. mithilfe einer ent- sprechenden Auflistung und einer nachgereichten Fotodokumentation glaubhaft gemacht, dass die Besucherparkplätze immer wieder von Falschparkern belegt würden. Damit sei auch die Voraussetzung der bestehenden oder drohenden Stö- rung erfüllt. Die Anträge der Berufungsklägerin gingen indes über eine Pflicht zur Unterlassung von Besitzesstörungen hinaus, indem die Pflicht zur Registrierung auf einem Online-Portal statuiert werden solle. Für eine derartige Anordnung – die kein Unterlassungsbegehren darstelle, sondern die Benutzungsordnung regle – stehe das Institut des gerichtlichen Verbots nicht zur Verfügung. Der Argumenta- tion der Berufungsklägerin, erst die Online-Registrierung konkretisiere das Rechtsverhältnis zur Berufungsklägerin, könne nicht gefolgt werden. Eine Auf- nahme der Online-Registration als Nutzungsbedingung in das gerichtliche Verbot würde darüber hinaus zum Ergebnis führen, dass Besucher, welche grundsätzlich vom gerichtlichen Verbot ausgenommen seien, gebüsst werden könnten, wenn diese die Registrierung unterliessen oder über die registrierte Zeit hinaus auf dem Parkplatz verblieben. Das Gesuch sei somit abzuweisen (act. 8 S. 4-6). 3.2. Dagegen bringt die Berufungsklägerin vor, mit dem beantragten Verbotstext werde der Allgemeinheit das Abstellen von Fahrzeugen auf dem Grundstück ver- boten. Es sei in der Literatur und Rechtsprechung anerkannt, dass im Verbot für bestimmte Personen bzw. Personenkreise Ausnahmen vorgesehen werden könn- ten, wie z.B. für Bewohner einer Liegenschaft, die Mieterschaft von Parkplätzen oder die Besucherschaft (BGE 148 IV 30 E. 1.4.1 mit Hinweisen). Als Eigentüme- rin könne sie frei entscheiden, welche Personenkreise sie vom generellen Verbot ausnehmen und wie sie diese definieren wolle. Sie habe sich dafür entschieden, nur Personen auszunehmen, welche zu ihr in einem konkreten Rechts- bzw. Ver- tragsverhältnis stünden und über eine Bewilligung verfügten. Neben den Dienst- barkeitsberechtigten und den Mietern solle der Ausnahmekatalog deshalb nur jene Besucher umfassen, die durch vorgängige Registrierung auf dem extra dafür

- 6 - eingerichteten Online-Portal bewusst und konkret in ein Vertragsverhältnis zu ihr getreten seien. Der Wortlaut "nach vorgängiger Registrierung auf dem entspre- chenden Online-Portal" sei klar und unmissverständlich; jede durchschnittliche Drittperson könne dieser Formulierung entnehmen, unter welchen Voraussetzun- gen sie vom generellen Verbot ausgenommen sei. Ohne die vorgängige Regis- trierung könne sie (die Berufungsklägerin) nicht wissen, ob ein abgestelltes Fahr- zeug einem berechtigten Besucher oder einer unberechtigten Drittperson gehöre. Ihr bliebe nichts anderes übrig, als im Zweifelsfall vorsorglich Strafantrag zu stel- len. Dies sei nicht praktikabel, führe zu einer unnötigen Beschäftigung der Stra- funtersuchungsbehörden und liege in niemandes Interesse. Wenn die Vorinstanz im beantragten Verbotstext eine unzulässige "Benutzungsordnung" erblicke, ver- kenne sie das Wesen der Benutzungsordnung. Diese bezwecke gemäss der Rechtsprechung den Schutz der Besitzer und Nutzer einer Liegenschaft vor Handlungen anderer Benutzer (BGE 148 IV 30 E. 1.4.1). Mit anderen Worten solle die Nutzungsordnung Einfluss auf das Verhalten von Personen nehmen, die zum Zutritt berechtigt seien. Die im beantragten Verbot vorgesehene Registrie- rungspflicht für Besucher regle demgegenüber, wer zur Nutzung berechtigt sei; sie betreffe ausschliesslich das Verhältnis zwischen Besuchern und ihr, also ge- rade nicht das Verhältnis der verschiedenen Nutzer untereinander. Es handle sich deshalb nicht um eine unzulässige Benutzungsordnung, sondern um eine zuläs- sige Umschreibung des ausgenommenen Personenkreises. Daran ändere nichts, dass die Zugehörigkeit zu diesem Personenkreis den vorgängigen Abschluss ei- nes Nutzungsvertrages voraussetze. Auch die Zugehörigkeit zum Personenkreis der Mieter setze den vorgängigen Abschluss eines Mietvertrages voraus. Soweit die Vorinstanz schliesslich an der Durchsetzbarkeit des beantragten Verbotes zweifle, da für sie unklar sei, was mit Besuchern nach abgelaufener Registrie- rungsdauer geschehe, basierten ihre Schlussfolgerungen auf reinen Mutmassun- gen und einer falschen Sachverhaltsfeststellung. Der Verbotstext setze bloss eine vorgängige Registrierung voraus. Es sei nirgends die Rede von einer bestimmten Registrierungsdauer. Entsprechend gehöre man entweder zum vom Verbot aus- genommenen Personenkreis oder nicht. Der strittige Passus sei zulässig und die

- 7 - Vorinstanz verletze Bundesrecht, wenn sie das Gesuch deswegen abweise (act. 2 S. 4-8). 3.3. Die rechtlichen Vorbemerkungen der Vorinstanz sind zutreffend. Es kann darauf verwiesen werden. Mit Blick auf die Subsumtion der Vorinstanz und die Kritik der Berufungsklägerin erscheint es jedoch angezeigt, den zulässigen Inhalt eines gerichtlichen Verbots noch etwas genauer zu beleuchten. 3.3.1. Es herrscht in der Literatur und Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass sich das gerichtliche Verbot an einen offenen, unbestimmten Adressatenkreis richten muss. Geht es dem Eigentümer nur darum, das Verhalten bestimmter Per- sonen zu verbieten, hat er den Klageweg zu beschreiten (vgl. statt Vieler: GÖKSU, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. Aufl. 2025, Art. 258 N 20; BSK ZPO-TENCHIO/TENCHIO, 4. Aufl. 2024, Art. 258 N 3 f.). Es ist je- doch zulässig, bestimmte Personen vom allgemeinen Verbot auszunehmen (z.B. die Bewohner der Liegenschaft, die Mieter privater Parkplätze usw.) oder das Ver- bot auf eine bestimmte (offene) Personengruppe zu beschränken (BGE 148 IV 30 E. 1.4.1; BSK ZPO-TENCHIO/TENCHIO, 4. Aufl. 2024, Art. 258 N 3; GÖKSU, in: Sut- ter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. Aufl. 2025, Art. 258 N20). 3.3.2. Nicht zulässig ist es nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, über Art. 258 ZPO eine eigentliche Benutzungsordnung durchzusetzen. Art. 258 ZPO dient dem Schutz des Besitzes vor übermässigen Störungen. Der Angriff auf an- dere Rechtsgüter kann mit Art. 258 ZPO nicht abgewehrt werden. Bezweckt das Verbot nicht den Schutz des Besitzes (namentlich die Unterbindung rechtlich rele- vanter Störungen der Sachherrschaft), sondern den Schutz der Besitzer und Nut- zer einer Liegenschaft (wie z.B. für den Schutz von Handlungen, die andere Mie- ter stören), ist das Gesuch abzulehnen. Solchen Störungen ist mit einer Benut- zungsordnung Abhilfe zu schaffen (BGE 148 IV 30 E. 1.4.1 unter Hinweis auf ZR 1999 Nr. 45 E. 1a). 3.3.3. Vorliegend soll mit dem beantragten Verbot, das Führen und Abstellen von Fahrzeugen aller Art auf dem Grundstück verboten werden. Insofern richtet sich das Verbot an einen offenen Adressatenkreis. Ausgenommen vom Verbot sollen

- 8 - einzig Personen sein, welche aufgrund einer Bewilligung zum bestimmbaren Per- sonenkreis gehören, namentlich: Dienstbarkeitsberechtigte, Mieter auf den ihnen vertraglich zugewiesenen Parkflächen und Besucher während der Dauer ihres Besuches von Mietern der Liegenschaft auf den Besucherparkplätzen nach vor- gängiger Registrierung auf dem entsprechenden Online-Portal (act. 2 S. 2; act. 9/1 S. 1 i.V.m. act. 9/7 S. 3). 3.3.4. Die Vorinstanz erachtet den Zusatz "nach vorgängiger Registrierung auf dem entsprechenden Online-Portal" als unzulässig, da die Pflicht zur Registrie- rung auf einem Online-Portal über eine Pflicht zur Unterlassung von Besitzesstö- rungen hinausgehe. Die Berufungsklägerin betont dagegen, dass sie mit diesem Zusatz bloss eine Personengruppe definiere, die vom Verbot ausgenommen sein soll. Das mag mit Blick auf den Verbotstext grammatikalisch richtig sein. Entschei- dend ist jedoch, dass die Registrierungspflicht nicht dazu dient, Unberechtigte vom Parkieren auf den Besucherparkplätzen abzuhalten; die Berufungsklägerin ist nämlich durchaus gewillt, Besucher auf den dafür vorgesehenen Parkplätzen parkieren zu lassen. Die Aufnahme der Registrierungspflicht in das Verbot verfolgt andere Ziele: Sie soll einerseits Besucher unter Strafandrohung dazu veranlas- sen, mit ihr vorgängig ein Vertragsverhältnis abzuschliessen (act. 2 Rz. 14). An- dererseits soll ihr die Registrierungspflicht die Einleitung ungerechtfertigter Straf- verfahren ersparen (act. 12 Rz. 15). Damit bezweckt die Registrierungspflicht den Schutz der Interessen der Berufungsklägerin als Besitzerin und nicht den Schutz des Besitzes als solchen. Die Vorinstanz erachtete den Zusatz deshalb zu Recht als unzulässig. 3.3.5. Es kommt hinzu, dass es der Berufungsklägerin auch nicht gelungen ist, aufzuzeigen, inwiefern der strittige Zusatz dem strafrechtlichen Bestimmtheitsge- bot ("nulla poena sine lege certa"; Art. 1 StGB") zu genügen vermag. Das Online- Portal, auf dem sich die Besucher zu registrieren haben, wird im Verbotstext nicht bezeichnet. Die Berufungsklägerin machte keine Ausführungen dazu, wie die Be- sucher auf das Online-Portal aufmerksam gemacht werden sollen. Sie äusserte sich generell nicht dazu, wie der Registrierungsprozess konkret ablaufen und wel- che Angaben und Voraussetzungen die Registrierungspflicht umfasst. Ohne sol-

- 9 - che Angaben lässt sich jedoch nicht beurteilen, ob der Verbotstext genügend be- stimmt ist, dass der Bürger sein Verhalten danach richten und die Folgen eines bestimmten Verhaltens mit einem den Umständen entsprechenden Grad an Ge- wissheit erkennen kann (BGE 138 IV 13 E. 4.1; BGE 119 IV 242 E. 1c). Auch die- ser Umstand steht dem Erlass des gerichtlichen Verbots entgegen. 3.4. Zusammenfassend erachtete die Vorinstanz die Voraussetzungen für den Er- lass eines gerichtlichen Verbots zu Recht als nicht gegeben. Die Berufung ist ab- zuweisen und das Urteil der Vorinstanz ist zu bestätigen.

4. Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das zweitinstanzliche Ver- fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für das Be- rufungsverfahren ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 4 GebV OG auf Fr. 500.– festzusetzen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 24. November 2025 (Geschäfts-Nr.: EH250021-C) wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt, der Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor- schuss verrechnet. Der Rest des irrtümlich doppelt geleisteten Vorschusses wird der Berufungsklägerin – unter Vorbehalt eines allfälligen Verrechnungs- rechts der Gerichtskasse – zurückerstattet.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Berufungsklägerin sowie an das Einzelgericht des Bezirksgerichtes Bülach, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

- 10 - richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt über Fr. 30'000.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

i. V. Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. K. Houweling-Wili versandt am: