LF260007

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF260007-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei- berin MLaw N. Gautschi Urteil vom 31. März 2026 in Sachen

1. A._____,

2. B._____, Gesuchsgegner und Berufungskläger gegen C._____, Gesuchsteller und Berufungsbeklagter betreffend Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 28. Januar 2026 (ER250106)

- 2 - Rechtsbegehren: (act. 5/1 S. 1, sinngemäss) Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung von Zwangsvollstre- ckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die 4-Zimmerwohnung im

1. Obergeschoss rechts an der D._____-strasse … in E._____ unverzüglich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegner. Urteil des Einzelgerichtes: (act. 5/10 = act. 4 [Aktenexemplar])

1. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, die 4-Zimmerwohnung im

1. Obergeschoss rechts an der D._____-strasse … in E._____ unverzüglich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.

2. Das Stadtammannamt E._____-F._____ wird angewiesen, diesen Entscheid (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen des Gesuchstellers, wel- ches innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu vollstre- cken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Der Gesuchsteller hat die Voll- zugskosten vorzuschiessen, doch sind sie ihm von den Gesuchsgegnern 1 und 2, unter solidarischer Haftung, zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 900.–.

4. Die Kosten des Verfahrens werden den Gesuchsgegnern je zur Hälfte aufer- legt.

5. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, dem Gesuchsteller je eine Parteientschädigung von Fr. 100.– zu bezahlen.

6. [Schriftliche Mitteilungen]

7. [Rechtsmittel]

- 3 - Berufungsanträge der Berufungskläger: (act. 2 S. 2) "1. Der Entscheid des Bezirksgerichts Winterthur (Geschäftszeichen ER250106-K/U/AP) sei aufzuheben; eventualiter:

2. Es sei ein Vollstreckungsaufschub von mindestens sechs Mona- ten zu gewähren;

3. Es sei mir zu gestatten, die offenen Mietzinsbeiträge in Raten zu begleichen." Erwägungen: 1. 1.1. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2025 (Datum Poststempel) wurde beim Be- zirksgericht Winterthur (nachfolgend: Vorinstanz) von der G._____ AG in Vertre- tung des Gesuchstellers und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklag- ter) gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) das obgenannte Ausweisungsbegehren gegen die Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfol- gend: Berufungskläger) gestellt (act. 5/1). Mit Schreiben vom 4. Dezember 2025 setzte die Vorinstanz der G._____ AG unter anderem Frist an, um eine Vertre- tungsvollmacht einzureichen und das Begehren von einer für die G._____ AG ver- tretungsberechtigten Person unterzeichnen zu lassen (act. 5/3). Mit Eingabe vom

9. Dezember 2025 ergänzte die G._____ AG das Begehren um die gemäss Vorin- stanz notwendigen Unterschriften und verwies hinsichtlich der Vertretungsvoll- macht auf den bereits eingereichten Verwaltungsvertrag (act. 5/4). Mit Verfügung vom 12. Dezember 2025 wurde den Berufungsklägern Frist zur Stellungnahme angesetzt (act. 5/6), woraufhin sie mit Eingabe vom 13. Januar 2026 (Datum Poststempel) Stellung nahmen (act. 5/9). Mit Urteil vom 28. Januar 2026 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut und wies das Stadtammannamt E._____-F._____ an, den Entscheid auf erstes Verlangen des Berufungsbeklag- ten, welches innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu voll- strecken (act. 5/10 = act. 4 [Aktenexemplar]).

- 4 - 1.2. Mit Eingabe vom 2. Februar 2026 (Datum Poststempel) erhoben die Beru- fungskläger rechtzeitig Berufung gegen den vorinstanzlichen Entscheid (act. 2 und act. 5/11). Mit Verfügung vom 24. Februar 2026 wurde dem Berufungsbeklag- ten Frist zur Berufungsantwort angesetzt (act. 6). Der Berufungsbeklagte erstat- tete keine Berufungsantwort. 1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 5/1- 12). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. 2.1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrens- dauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergebe auf Basis der vereinbarten monatlichen Mietzinse von Fr. 1'990.– ein Total von Fr. 11'940.– (act. 4 E. IV.2). Der Streitwert für die Berufung ist damit gegeben. 2.2. In einem Berufungsverfahren kann sowohl die unrichtige Rechtsanwen- dung als auch die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz kann sämtliche Mängel (in Tat- und Rechtsfragen) frei und uneingeschränkt prüfen (sog. volle Kognition in Tat- und Rechtsfragen), vorausgesetzt, die Berufung erhebende Partei setzt sich mit den Entscheidgründen der ersten Instanz auseinander und zeigt konkret auf, was am angefochtenen Urteil oder am Verfahren der Vorinstanz falsch gewesen sein soll (vgl. ZR 110 [2011] Nr. 80, BGE 138 III 374 ff. E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftlichen Berufungsbegründung erhobenen Bean- standungen zu beschränken (vgl. BGE 142 III 413 ff. E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018 E. 4.1.4; 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Neue Be- hauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zumut-

- 5 - barer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden (Art. 317 ZPO). 3. 3.1. Die Vorinstanz erwog kurz zusammengefasst, der Berufungsbeklagte habe den Berufungsklägern gestützt auf Art. 259d OR rechtmässig auf den 30. Novem- ber 2025 gekündigt, weshalb das Ausweisungsbegehren gutzuheissen sei (act. 4 E. III.1 ff.). 3.2. Die Berufungskläger machen in der Berufungsschrift im Wesentlichen gel- tend, die Berufungsklägerin 1 leide an einer schweren onkologischen Erkrankung, der Berufungskläger 2 sei in therapeutischer Behandlung wegen einer posttrau- matischen Belastungsstörung und ihre Tochter sei von einer Hemiparese betrof- fen. Die bestehenden Mietzinsrückstände seien nicht mutwillig entstanden, son- dern würden in einem direkten Zusammenhang mit der schweren Erkrankung der Berufungsklägerin 1 und der angespannten finanziellen Situation stehen. Auf- grund der familiären Gesamtumstände seien sie auf eine stabile Wohnsituation angewiesen und die sofortige Ausweisung würde eine unzumutbare Härte darstel- len. Sie würden deshalb einen Vollstreckungsaufschub von mindestens sechs Monaten beantragen (act. 2). Bei den Vorbringen der Berufungskläger handelt es sich teilweise um neue Tatsachenbehauptungen, welche sie bei der Vorinstanz nicht geltend gemacht haben (vgl. act. 5/9). Insgesamt bestreiten die Berufungs- kläger den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt und die daraus folgende rechtliche Würdigung jedoch nicht. Wie nachfolgend aufgezeigt, ist die Berufung dennoch gutzuheissen und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3.3. Wie erwähnt reichte die G._____ AG in Vertretung des Berufungsbeklagten vor Vorinstanz das Ausweisungsbegehren ein (act. 5/1) und reichte als Nachweis des Vertretungsverhältnisses den Verwaltungsvertrag ein (act. 2/18). Die Vorin- stanz nahm die G._____ AG in der Folge im Rubrum als Vertreterin des Beru- fungsbeklagten auf (vgl. act. 4 S. 1). Nach Art. 68 Abs. 1 ZPO können sich Par- teien in einem Prozess vertreten lassen (Art. 68 Abs. 1 ZPO). Zur berufsmässigen Vertretung sind in allen zivilprozessualen Verfahren Anwältinnen und Anwälte be-

- 6 - rechtigt (Art. 68 Abs. 2 lit. a ZPO). Ausnahmen, in welchen auch Nichtanwältinnen und -anwälte zur berufsmässigen Vertretungen berechtigt sind, gelten in Angele- genheiten des summarischen Verfahrens nach Art. 251 ZPO und teilweise vor Miet- und Arbeitsgerichten (Art. 68 Abs. 2 lit. c und d ZPO). In den weiteren sum- marischen Verfahren, vor der Schlichtungsbehörden und in vermögensrechtlichen Streitigkeiten des vereinfachten Verfahrens sind patentierte Sachwalterinnen und Sachwalter sowie Rechtsagentinnen und Rechtsagenten zur berufsmässigen Ver- tretung berechtigt, soweit das kantonale Recht dies vorsieht (Art. 68 Abs. 2 lit. b ZPO). Im Kanton Zürich ist eine solche berufsmässige Vertretung vor der Schlich- tungsbehörde oder vor den Gerichten nicht vorgesehen (s. Gesetz über die Geschäftsagenten, Liegenschaftenvermittler und Privatdetektive vom 16. Mai 1943 [LS 935.41]). Vorliegend handelt es sich um ein summarisches Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO. Ein solches Verfahren fällt we- der unter die Ausnahmeregelung von Art. 68 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 251 ZPO noch wird es vor Miet- oder Arbeitsgericht geführt. Folglich ist sowohl erst- wie auch zweitinstanzlich eine berufsmässige Vertretung der Parteien ausschliesslich An- wältinnen und Anwälten vorbehalten. Die G._____ AG ist somit erst- wie auch zweitinstanzlichen nicht zur Vertretung des Berufungsbeklagten berechtigt. Zu- dem kann eine juristische Person – mit Ausnahme der Zwangsvollstreckungsver- fahren nach SchKG (Art. 68 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 27 SchKG) – nach der Rechtsprechung weder berufsmässige noch nicht berufsmässige Prozessvertrete- rin sein (BGE 143 III 28 E. 2.2.2; BSK ZPO-TENCHIO, 4. Auflage, 2024, Art. 68 N 1a m.w.H.), weshalb die G._____ AG ohnehin nicht vertretungsberechtigt ist. Der Berufungsbeklagte war folglich vor der Vorinstanz nicht wirksam vertreten. 3.4. Die gültige Vertretung stellt eine Prozessvoraussetzung nach Art. 59 ZPO dar (BGer 4A_454/2018 vom 5. Juni 2019, E. 2.4). Als solche ist sie von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO). Die rechtsunwirksame Vertretung des Berufungs- beklagten im vorinstanzlichen Verfahren ist ein offensichtlicher Mangel, welcher von der Berufungsinstanz auch ohne Beanstandung durch eine Partei zu beach- ten ist (vgl. E. 2.2). Sowohl das erste eingereichte Ausweisungsgesuch vom

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3. Dezember 2025 (act. 5/1) sowie das nach Aufforderung verbesserte Auswei- sungsgesuch vom 9. Dezember 2025 (act. 5/5/1) des Berufungsbeklagten wurden von Vertretern der G._____ AG unterzeichnet, weshalb das Ausweisungsgesuch als solches als bisher noch nicht erfolgt zu gelten hat. Beim Vorliegen eines solchen Mangels des Gesuchs (rechtsungültige Ver- tretung) hat das zuständige Gericht der betroffenen Partei im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO eine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen (vgl. BGE 120 V 413 vom 23. November 1994 E. 6.a). Dies verbunden mit der Androhung, dass die Eingabe andernfalls als nicht erfolgt gelte (Art. 132 Abs. 1 ZPO). 3.5. Das vorinstanzliche Urteil vom 28. Januar 2026 ist demnach aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO). Mit der Gutheissung des Hauptantrages der Berufungskläger erübrigt sich der Entscheid über deren Even- tualanträge. 4. 4.1. Abschliessend ist über die Kosten des Berufungsverfahrens zu befinden. Im Falle eines Rückweisungsentscheides kann sich die Rechtsmittelinstanz damit begnügen, lediglich ihre Gerichtskosten festzusetzen und deren Verteilung der Vorinstanz zu überlassen, d.h. vom definitiven Ausgang des Verfahrens abhängig zu machen (Art. 104 Abs. 4 ZPO; KUKO ZPO-SCHMID/JENT-SØRENSEN, 3. Auf- lage, 2021, Art. 104 N 7). In diesem Sinne sind die Gerichtskosten des Berufungs- verfahrens in Anwendung von § 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 1'000.– festzulegen. 4.2. Die Zusprechung einer Parteientschädigung wurde von den Parteien im Berufungsverfahren nicht beantragt, weshalb keine Parteientschädigungen zuzu- sprechen sind.

- 8 - Es wird erkannt:

1. Das Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur vom 28. Januar 2026 wird aufge- hoben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens im Sinne der Erwägun- gen und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt.

3. Die Regelung der Prozesskosten des vorliegenden Berufungsverfahrens wird dem neuen Entscheid des Bezirksgerichtes Winterthur vorbehalten.

4. Es werden im Berufungsverfahren keine Parteientschädigungen zugespro- chen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die Obergerichtskasse und – unter Beilage der Akten – an das Bezirksgericht Winterthur, je gegen Empfangs- schein.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 11'940.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: MLaw N. Gautschi versandt am:

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