LF250056, Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)

Erwägungen (23 Absätze)

E. 1 Sachverhalt und Prozessgeschichte

E. 1.1 Die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbe- klagte), vertreten durch die Verwaltung C._____ GmbH, schloss mit der Gesuchs- gegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) am 17. bzw.

E. 1.2 Mit Eingabe vom 5. Mai 2025 (act. 10/1 und act. 10/3/1a-6b) stellte die Beru- fungsbeklagte beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Meilen (nachfolgend: Vor- instanz) ein Ausweisungsbegehren und beantragte, es sei der Berufungsklägerin, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall, zu befehlen, die 2,5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, samt Kellerraum im UG, D._____-strasse 1, E._____, sofort zu räumen und zu verlassen; alles unter den gesetzlichen Kos- ten- und Entschädigungsfolgen. Die Berufungsklägerin beantragte in ihrer Stel- lungnahme zum Ausweisungsbegehren (act. 10/8 und act. 10/9/1-6b) demgegen- über, die Anträge der Berufungsbeklagten seien vollumfänglich abzuweisen, es sei festzustellen, dass an der Liegenschaft D._____-strasse 1, E._____, bauliche Massnahmen ohne Baubewilligung ergriffen worden seien, und es sei der Miet- zins rückwirkend ab 1. Januar 2025 angemessen, mindestens aber um 50 %, her- abzusetzen.

E. 1.3 Mit Urteil vom 10. Juni 2025 (act. 10/10 = act. 3 = act. 9 [Aktenexemplar]) trat die Vorinstanz auf die Gesuche der Berufungsklägerin betreffend bauliche

E. 1.4 Gegen dieses Urteil erhebt die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 23. Juni 2025 (act. 2) Berufung und reicht Beilagen ins Recht (act. 4/1 und act. 4/3-7).

E. 1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl. act. 10/1-11). Mit unaufgeforderter Eingabe vom 27. Juni 2025 (act. 6, act. 7/1-2) stellte die Berufungsbeklagte für den Fall, dass die Berufung nicht so- fort abgewiesen würde, den Antrag, die Berufungsklägerin sei für die Gerichtskos- ten sowie die allfällig zu bezahlende Prozessentschädigung zeitnah angemessen zu kautionieren; alles unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsklägerin (vgl. act. 6 S. 1). Auf das Einholen einer Beru- fungsantwort ist zu verzichten (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Deshalb ist der Antrag der Berufungsbeklagten (vollumfänglich) abzuschreiben. Das Verfahren ist spruchreif. Mit dem vorliegenden Entscheid ist der Berufungsbeklagten ein Dop- pel der Berufungsschrift (act. 2) und der Berufungsklägerin ein Doppel der er- wähnten Eingabe der Berufungsbeklagten (act. 6) zuzustellen.

E. 2 Prozessuales

E. 2.1 Erstinstanzliche Endentscheide – wie hier der angefochtene Entscheid der Vorinstanz – sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a

E. 2.2 Mit der Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (vgl. Art. 310 ZPO). Die Berufung muss konkrete Rechtsbegehren, d.h. Berufungsanträge bzw. Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids, und eine Be- gründung dieser Rechtsbegehren enthalten. Mit den Berufungsanträgen soll (prä- zise) zum Ausdruck gebracht werden, wie genau die Berufungsinstanz entschei- den soll bzw. welche Punkte des erstinstanzlichen Entscheids (bzw. von dessen Dispositiv) angefochten werden und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid ab- zuändern ist (vgl. ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 33 ff.). Aller- dings wird von Laien zur Erfüllung des Erfordernisses, einen Antrag zu stellen und zu begründen, sehr wenig verlangt. Als Antrag genügt eine allenfalls in der Be- gründung enthaltene Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht es aus, wenn auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll (vgl. etwa HUN- GERBÜHLER, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311 N 29 ff.; OGer ZH NQ110031 vom 9. Au- gust 2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011 E. 3.2).

E. 2.3 Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur noch zu berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im vorliegenden summarischen Ausweisungsverfahren hat die Beru- fungsinstanz den Sachverhalt nicht von Amtes wegen zu erforschen, weshalb die Ausnahmebestimmung – wonach in solchen Fällen neue Tatsachen und Beweis-

- 5 - mittel bis zur Urteilsberatung zu berücksichtigen sind – nicht gilt (vgl. Art. 317 Abs. 1bis i.V.m. Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 255 ZPO).

E. 3 Materielles

E. 3.1 Vorinstanzliche Begründung und Beanstandungen der Berufungsklägerin

E. 3.1.1 Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Urteil im Wesentlichen, die Kün- digung per 30. April 2025 (act. 10/3/6a) sei formgültig sowie prima vista frist- und termingerecht erfolgt (act. 9 E. 4.6). Die Berufungsklägerin mache zwar geltend, die Berufungsbeklagte habe durch die erneute Zahlungsaufforderung bzw. Kündi- gungsandrohung vom 17. März 2025 (act. 10/9/2b) auf ihr ausserordentliches Kündigungsrecht resultierend aus der Zahlungsaufforderung bzw. Kündigungsan- drohung vom 14. Februar 2025 (act. 10/3/4a) konkludent verzichtet bzw. sich rechtsmissbräuchlich verhalten, indem sie (die Berufungsbeklagte) nur wenige Tage nach der erwähnten (zweiten) Zahlungsaufforderung bzw. Kündigungsan- drohung vom 17. März 2025 die Kündigung ausgesprochen habe. Es treffe – so die Vorinstanz – zwar zu, dass im Schreiben vom 17. März 2025 (act. 10/9/2b) unter Androhung der Kündigung per Ende Mai 2025 erneut eine Frist von 30 Ta- gen angesetzt worden sei, um die ausstehenden Mietzinse zu bezahlen. Aller- dings sei im gleichen Schreiben unmissverständlich festgehalten worden, dass diese Kündigungsandrohung sicherheitshalber erfolge für den Fall, dass die Kün- digungsandrohung vom 14. Februar 2025 (act. 10/3/4a) wider Erwarten nicht wirk- sam sein sollte. Damit hätte für die Berufungsklägerin ohne Weiteres ersichtlich sein müssen, dass nach dem Willen der Berufungsbeklagten die Zahlungsauffor- derung bzw. Kündigungsandrohung vom 14. Februar 2025 (act. 10/3/4a) trotz die- ser erneuten Zahlungsaufforderung bzw. Kündigungsandrohung unter Vorbehalt ihrer Wirksamkeit weiterhin Bestand haben sollte. Die Berufungsbeklagte habe sich demnach nicht rechtsmissbräuchlich verhalten, indem sie am 20. März 2025 gegenüber der Berufungsklägerin die – mit Schreiben vom 14. Februar 2025 an- gedrohte – Kündigung ausgesprochen habe. Es seien auch keine Umstände er- sichtlich, die einen konkludenten Verzicht der Berufungsbeklagten auf die Aus- übung ihres ausserordentlichen Kündigungsrechts nahelegen würden (vgl. a.a.O. E. 4.7). Die Kündigung des Mietvertrags betreffend die 2.5-Zimmer-Wohnung im

- 6 - Erdgeschoss, D._____-strasse 1, E._____, vom 20. März 2025 per 30. April 2025 (act. 10/3/6a) sei damit wirksam (a.a.O. E. 4.8). Weiter hielt die Vorinstanz fest, auf das Begehren der Berufungsklägerin be- treffend bauliche Massnahmen an der Liegenschaft D._____-strasse 1 in E._____ könne nicht eingetreten werden, weil es keine streitige Zivilsache im Sinne von Art. 1 lit. a ZPO, sondern eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit betreffe, welche nicht in die Zuständigkeit der Zivilgerichte falle (act. 9 E. 3.3). Auch auf das Be- gehren der Berufungsklägerin betreffend Herabsetzung des Mietzinses sei nicht einzutreten. Dies, weil das Begehren nicht – wie die Begehren der Berufungsbe- klagten – im summarischen, sondern bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– im vereinfachten Verfahren zu beurteilen wäre, und auch nicht das Einzelgericht, sondern das Kollegialgericht als Mietgericht (sachlich) zuständig wäre. Deshalb sei es nicht zulässig, diese Begehren widerklageweise im vorliegenden Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen zu stellen (vgl. a.a.O. E. 3.4.1 f.).

E. 3.1.2 Die Berufungsklägerin hält dem im Wesentlichen entgegen, die Vorin- stanz sei in keiner Weise auf ihre "Fakten" eingegangen (act. 2 Ziff. 3). Nach dem Tod ihres Partners sei sie in einen finanziellen Engpass geraten. Die Berufungs- beklagte habe auf ihre entsprechende Bitte hin telefonisch bestätigt, dass sie die Miete verzögert bezahlen könne (a.a.O. Ziff. 5). Auch entspreche der Brief vom

E. 3.2 Würdigung

E. 3.2.1 Die Berufungsklägerin beanstandet zwar, die Vorinstanz sei auf ihre Vor- bringen ("Fakten") nicht eingegangen. Sie legt aber nicht dar, welche Vorbringen dies betrifft und weshalb diese für den Entscheid wesentlich gewesen wären. Dies

E. 3.2.2 Dass die Berufungsbeklagte ihr telefonisch bestätigt habe, die Miete "ver- zögert" bezahlen zu können, hatte die Berufungsklägerin vor Vorinstanz soweit ersichtlich noch nicht vorgebracht (vgl. act. 10/8 insb. Ziff. 3, 6 und 9). Diese Be- hauptung ist somit neu und im Berufungsverfahren unzulässig, weil die Beru- fungsklägerin dies mit zumutbarer Sorgfalt ohne Weiteres bereits vor Vorinstanz hätte vorbringen können (vgl. oben E. 2.3). Selbst wenn sie dies bereits vor Vorin- stanz vorgebracht hätte, hätte dies am Ergebnis aber auch nichts ändern können, weil sie vor Vorinstanz keine genaueren Umstände geschildert und auch kein Be- weismittel für ihre Behauptung eingereicht hat.

E. 3.2.3 Die Berufungsklägerin scheint davon auszugehen, dass die Berufungsbe- klagte die Rückgabe des Mietobjektes am 2. Mai 2025 nicht bereits mit Brief vom

14. April 2025 (act. 4/6) und/oder nicht ohne behördliche Anordnung hätte verlan- gen dürfen (vgl. auch act. 10/8 S. 4 Ziff. 9). Dies trifft aus folgenden Gründen nicht zu: Eine Mietsache ist grundsätzlich an dem Tag zurückzugeben, an dem das Mietverhältnis endet – es sei denn, die Parteien haben (miteinander, ohne be- hördliche Mitwirkung) einen anderen Zeitpunkt für die Rückgabe der Mietsache (sog. Umzugstag) vereinbart (vgl. ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2020, Art. 267 N 48 f.). Zwar konnten sich die Parteien nicht auf den Umzugstag am 2. Mai 2025 einigen, weil die Berufungsklägerin damit nicht einverstanden war. Dies ändert je- doch nichts daran, dass die Berufungsklägerin das Mietobjekt am 30. April 2025 (vgl. oben E. 1.1) hätte zurückgeben müssen. Eine behördliche Anordnung der Rückgabe des Mietobjektes wird – wie hier – jeweils erst dann nötig, wenn die mietende Partei das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht frei-

E. 3.2.4 In Bezug auf die behaupteten massiven Einschränkungen in der Benüt- zung der Wohnung setzt sich die Berufungsklägerin mit den entsprechenden vor- instanzlichen Erwägungen zu ihren Anträgen nicht auseinander (vgl. act. 9 E. 3). Sie setzt diesen Erwägungen lediglich entgegen, sie habe solche Einschränkun- gen vor Vorinstanz bewiesen. Weshalb der vorinstanzliche Entscheid, auf ihre Gesuche betreffend bauliche Massnahmen ohne Baubewilligung und Herabset- zung des Mietzinses nicht einzutreten (act. 9 Dispositiv-Ziffern 1 und 2), ihrer Auf- fassung nach unrichtig sein soll, erschliesst sich daraus jedoch nicht. Insoweit er- füllt die Berufungsklägerin die Anforderungen an die Berufungsbegründung nicht (vgl. oben E. 2.2). Was die Berufungsklägerin aus den behaupteten Einschränkungen in der Benützung der Wohnung ableiten will, ist nicht ganz klar. Hätte sie damit den von ihr geltend gemachten Mietzinsherabsetzungsanspruch ab Januar 2025 begrün- den wollen und diesen mit dem Anspruch der Berufungsbeklagten auf Bezahlung der ausstehenden Mietzinse, welche der Kündigung wegen Zahlungsrückstands zugrunde liegen, verrechnen wollen, bleibt noch auf Folgendes hinzuweisen: Auch im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) muss eine mietende Partei eine zur Verrechnung geltend gemachte Forderung bewei- sen können, und zwar sofort. Mit anderen Worten genügt es nicht, wenn die mie- tende Partei eine Zahlungsverzugskündigung und Ausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO dadurch abzuwenden versucht, dass sie Mängel an der Miet- sache behauptet und aufgrund derselben unbezifferte, nicht feststehende Forde- rungen zur Verrechnung bringt. Dies würde dazu führen, dass sich die mietende Partei länger ungerechtfertigt im Mietobjekt aufhalten kann (vgl. OGer ZH

- 9 - LF250009 vom 14. April 2025 E. 3.3.1 m.w.H.; BGer 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.w.H.; 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.4.1 und E. 3.6.5). Da- her sollte eine mietende Partei während des laufenden Mietverhältnisses aussch- liesslich unbestrittene oder unbestreitbare (z.B. durch Schuldanerkennung bekräf- tigte oder durch Gerichtsurteil festgestellte) Forderungen mit den laufenden Miet- zinsforderungen der vermietenden Partei verrechnen (vgl. ZK OR-HIGI/WILDISEN,

E. 3.2.5 Was die verlangte Zeit für die Wohnungssuche anbelangt, ist festzuhal- ten, dass im Gerichtsverfahren bei der Anordnung von Vollstreckungsmassnah- men – welche die Vorinstanz auf Antrag hin anordnete (vgl. act. 9 E. 5) – nicht vorgesehen ist, dass die Gerichte eine sog. Schonfrist zu gewähren haben. In der Praxis wird allerdings eine kurze – faktische – Schonfrist bereits aus den behördli- chen Bearbeitungsfristen resultieren (z.B. für die Ausstellung einer Vollstreckbar- keitsbescheinigung). Ebenso kann im Einzelfall der Grundsatz der Verhältnismäs- sigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) es gebieten, eine kurze Frist zum freiwilligen Vollzug ein- zuräumen (vgl. BK ZPO-KELLERHALS, Bern 2012, Art. 338 N 3 und Art. 343 N 59; BSK ZPO-DROESE, 4. Aufl. 2024, Art. 338 N 8; BSK ZPO-ZINSLI, 4. Aufl. 2024, Art. 343 N 6). Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die betroffenen Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schuldner (die mietende Partei) innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b; BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8 m.w.H.). Ein Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die mietende Partei eine neue Wohnung gefunden hat, und damit auf unbestimmte Zeit, ist unzulässig (vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3). Die Dauer der Schonfrist liegt im Ermessen des Gerichts (vgl. BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013 E. 7).

- 10 - Indem die Vorinstanz der Berufungsklägerin im angefochtenen Urteil vom

E. 3.3 Fazit Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das Urteil des Einzel- gerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 10. Juni 2025 ist vollumfänglich zu bestätigen.

4. Kosten- und Entschädigungsfolgen 4.1 Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist auf Fr. 600.– festzusetzen (vgl. § 12 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG) und der Berufungsklägerin aufzuer- legen. 4.2 Parteientschädigungen werden keine zugesprochen: der Berufungsklägerin nicht, weil sie mit seiner Berufung unterliegt, und der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird beschlossen:

E. 5 Aufl. 2020, Art. 265 N 19). Ansonsten setzt sie sich der Gefahr aus, gestützt auf eine Kündigung wegen Mietzinsausständen aus dem Mietobjekt ausgewiesen zu werden.

E. 10 Juni 2025 eine Frist bis 30. Juni 2025 angesetzt hat, um das Mietobjekt zu räumen (vgl. act. 9 Dispositiv-Ziffer 3), hat sie ihr eine Schonfrist von fast 20 Ta- gen eingeräumt. Dieses Urteil wurde der Berufungsklägerin am 11. Juni 2025 zu- gestellt (vgl. act. 10/11/2). Bis zum 30. Juni 2025 bzw. rund zwei Monate profi- tierte die Berufungsklägerin somit aufgrund des Ausweisungsverfahrens von einer faktischen Schonfrist, weil sie das Mietobjekt bereits am 30. April 2025 hätte ver- lassen müssen. Da die Berufungsklägerin die Mietzinse für die Monate Dezember 2024, Januar 2025 sowie Februar 2025 gemäss unbestritten gebliebenen Ausfüh- rungen der Berufungsbeklagten vor Vorinstanz nicht (und auch nicht innert der angesetzten Zahlungsfrist) bezahlt hatte (vgl. act. 9 E. 4.3), musste die Beru- fungsklägerin mit der Kündigung wegen Zahlungsrückstands bereits seit mehre- ren Monaten rechnen. Auch ist eine schwierige finanzielle Situation einer mieten- den Partei, wie der Berufungsklägerin, für von einer Ausweisung betroffene mie- tende Parteien nicht aussergewöhnlich und rechtfertigt grundsätzlich keine län- gere Schonfrist. Inwiefern aufgrund ihres Alters von 76 Jahren ein humanitärer Grund gegeben sein könnte, führt die Berufungsklägerin nicht aus. Dies ist auch nicht erkennbar. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass das Mietverhältnis (in einem Kündigungsschutzverfahren) nicht hätte erstreckt und der Berufungsklägerin auch nicht mehr Zeit hätte eingeräumt werden können, weil eine Erstreckung bei Kündi- gungen wegen Zahlungsrückstands eines Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a lit. a OR). Nach dem Gesagten ist der Entscheid der Vorinstanz auch in Bezug auf die angesetzte Schonfrist bis 30. Juni 2025 nicht zu beanstanden. Im Übrigen wird aus den behördlichen Bearbeitungsfristen auch noch eine faktische Schonfrist re- sultieren. Zudem steht es dem Vollstreckungsbeamten frei, Mietern im Rahmen der Vollstreckung aus praktischen oder humanitären Überlegungen noch einen kurzen Aufschub zu gewähren.

- 11 -

Dispositiv

Der Antrag der Berufungsbeklagten auf Kautionierung der Berufungsklägerin für die Gerichtskosten und auf Sicherheit für die Parteientschädigung wird abgeschrieben.
Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Erkenntnis. Es wird erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts im summari- schen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 10. Juni 2025 wird bestä- tigt.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt.
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. - 12 -
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter Bei- lage eines Doppels der Eingabe vom 27. Juni 2025 (act. 6) und an die Beru- fungsbeklagte unter Beilage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), so- wie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht des Bezirksgerichts Meilen, je gegen Empfangsschein.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit- wert beträgt Fr. 11'237.40. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Götschi versandt am:

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF250056-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder so- wie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi Beschluss und Urteil vom 18. Juli 2025 in Sachen A._____, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin gegen B._____ AG, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen vom 10. Juni 2025 (ER250014)

- 2 - Erwägungen:

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.1 Die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbe- klagte), vertreten durch die Verwaltung C._____ GmbH, schloss mit der Gesuchs- gegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) am 17. bzw.

22. Juni 2021 einen Mietvertrag (act. 10/3/1a) über die 2.5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss an der D._____-strasse 1 in E._____ ab. Die Berufungsbeklagte, vertreten durch die C._____ GmbH, setzte der Beru- fungsklägerin mit Schreiben vom 14. Februar 2025 (act. 10/3/4a) unter ausdrückli- cher Androhung der Kündigung eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Begleichung der ausstehenden Mietzinse für die Monate Dezember 2024, Januar 2025 sowie Fe- bruar 2025 an. Diese wurde der Berufungsklägerin am 17. Februar 2025 zuge- stellt (vgl. act. 10/1 S. 3 Ziff. 5 i.V.m. act. 10/3/4a und act. 10/8). Am 20. März 2025 sprach die Berufungsbeklagte mittels amtlichen Formulars die Kündigung per 30. April 2025 aus (vgl. act. 10/3/6a). 1.2 Mit Eingabe vom 5. Mai 2025 (act. 10/1 und act. 10/3/1a-6b) stellte die Beru- fungsbeklagte beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Meilen (nachfolgend: Vor- instanz) ein Ausweisungsbegehren und beantragte, es sei der Berufungsklägerin, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall, zu befehlen, die 2,5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, samt Kellerraum im UG, D._____-strasse 1, E._____, sofort zu räumen und zu verlassen; alles unter den gesetzlichen Kos- ten- und Entschädigungsfolgen. Die Berufungsklägerin beantragte in ihrer Stel- lungnahme zum Ausweisungsbegehren (act. 10/8 und act. 10/9/1-6b) demgegen- über, die Anträge der Berufungsbeklagten seien vollumfänglich abzuweisen, es sei festzustellen, dass an der Liegenschaft D._____-strasse 1, E._____, bauliche Massnahmen ohne Baubewilligung ergriffen worden seien, und es sei der Miet- zins rückwirkend ab 1. Januar 2025 angemessen, mindestens aber um 50 %, her- abzusetzen. 1.3 Mit Urteil vom 10. Juni 2025 (act. 10/10 = act. 3 = act. 9 [Aktenexemplar]) trat die Vorinstanz auf die Gesuche der Berufungsklägerin betreffend bauliche

- 3 - Massnahmen ohne Baubewilligung und betreffend Herabsetzung des Mietzinses nicht ein (a.a.O. Dispositiv-Ziffern 1 und 2). Weiter verpflichtete die Vorinstanz die Berufungsklägerin unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungs- fall, die 2.5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, D._____-strasse 1, E._____, samt Kellerraum im Untergeschoss, bis spätestens 30. Juni 2025, 12:00 Uhr mittags, zu räumen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss gereinigt mit allen da- zugehörenden Schlüsseln zu übergeben (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 3) und wies das Gemeindeammannamt Meilen-Herrliberg-Erlenbach an, diese Verpflichtung nach Eintritt der Rechtskraft und Ablauf der Auszugsfrist auf erstes Verlangen der Beru- fungsbeklagten zu vollstrecken (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffer 4). Die auf Fr. 1'440.– festgesetzte Entscheidgebühr auferlegte die Vorinstanz der Berufungsklägerin und verpflichtete sie, der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.– zu bezahlen (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffern 5 bis 7). 1.4 Gegen dieses Urteil erhebt die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 23. Juni 2025 (act. 2) Berufung und reicht Beilagen ins Recht (act. 4/1 und act. 4/3-7). 1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl. act. 10/1-11). Mit unaufgeforderter Eingabe vom 27. Juni 2025 (act. 6, act. 7/1-2) stellte die Berufungsbeklagte für den Fall, dass die Berufung nicht so- fort abgewiesen würde, den Antrag, die Berufungsklägerin sei für die Gerichtskos- ten sowie die allfällig zu bezahlende Prozessentschädigung zeitnah angemessen zu kautionieren; alles unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsklägerin (vgl. act. 6 S. 1). Auf das Einholen einer Beru- fungsantwort ist zu verzichten (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Deshalb ist der Antrag der Berufungsbeklagten (vollumfänglich) abzuschreiben. Das Verfahren ist spruchreif. Mit dem vorliegenden Entscheid ist der Berufungsbeklagten ein Dop- pel der Berufungsschrift (act. 2) und der Berufungsklägerin ein Doppel der er- wähnten Eingabe der Berufungsbeklagten (act. 6) zuzustellen.

2. Prozessuales 2.1 Erstinstanzliche Endentscheide – wie hier der angefochtene Entscheid der Vorinstanz – sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a

- 4 - ZPO); in vermögensrechtlichen Angelegenheiten muss der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren jedoch mindestens Fr. 10'000.– betragen (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit der Vorinstanz (act. 9 E. 7) ist aufgrund des monat- lichen Bruttomietzinses von zuletzt Fr. 1'872.90 (vgl. act. 10/3/3a) von einem Streitwert von Fr. 11'237.40 auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 f.). Die Streitwertschwelle ist damit erreicht. Gegen das angefochtene Urteil ist die Beru- fung zulässig. 2.2 Mit der Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (vgl. Art. 310 ZPO). Die Berufung muss konkrete Rechtsbegehren, d.h. Berufungsanträge bzw. Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids, und eine Be- gründung dieser Rechtsbegehren enthalten. Mit den Berufungsanträgen soll (prä- zise) zum Ausdruck gebracht werden, wie genau die Berufungsinstanz entschei- den soll bzw. welche Punkte des erstinstanzlichen Entscheids (bzw. von dessen Dispositiv) angefochten werden und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid ab- zuändern ist (vgl. ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 33 ff.). Aller- dings wird von Laien zur Erfüllung des Erfordernisses, einen Antrag zu stellen und zu begründen, sehr wenig verlangt. Als Antrag genügt eine allenfalls in der Be- gründung enthaltene Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht es aus, wenn auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll (vgl. etwa HUN- GERBÜHLER, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311 N 29 ff.; OGer ZH NQ110031 vom 9. Au- gust 2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011 E. 3.2). 2.3 Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur noch zu berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im vorliegenden summarischen Ausweisungsverfahren hat die Beru- fungsinstanz den Sachverhalt nicht von Amtes wegen zu erforschen, weshalb die Ausnahmebestimmung – wonach in solchen Fällen neue Tatsachen und Beweis-

- 5 - mittel bis zur Urteilsberatung zu berücksichtigen sind – nicht gilt (vgl. Art. 317 Abs. 1bis i.V.m. Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 255 ZPO).

3. Materielles 3.1 Vorinstanzliche Begründung und Beanstandungen der Berufungsklägerin 3.1.1 Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Urteil im Wesentlichen, die Kün- digung per 30. April 2025 (act. 10/3/6a) sei formgültig sowie prima vista frist- und termingerecht erfolgt (act. 9 E. 4.6). Die Berufungsklägerin mache zwar geltend, die Berufungsbeklagte habe durch die erneute Zahlungsaufforderung bzw. Kündi- gungsandrohung vom 17. März 2025 (act. 10/9/2b) auf ihr ausserordentliches Kündigungsrecht resultierend aus der Zahlungsaufforderung bzw. Kündigungsan- drohung vom 14. Februar 2025 (act. 10/3/4a) konkludent verzichtet bzw. sich rechtsmissbräuchlich verhalten, indem sie (die Berufungsbeklagte) nur wenige Tage nach der erwähnten (zweiten) Zahlungsaufforderung bzw. Kündigungsan- drohung vom 17. März 2025 die Kündigung ausgesprochen habe. Es treffe – so die Vorinstanz – zwar zu, dass im Schreiben vom 17. März 2025 (act. 10/9/2b) unter Androhung der Kündigung per Ende Mai 2025 erneut eine Frist von 30 Ta- gen angesetzt worden sei, um die ausstehenden Mietzinse zu bezahlen. Aller- dings sei im gleichen Schreiben unmissverständlich festgehalten worden, dass diese Kündigungsandrohung sicherheitshalber erfolge für den Fall, dass die Kün- digungsandrohung vom 14. Februar 2025 (act. 10/3/4a) wider Erwarten nicht wirk- sam sein sollte. Damit hätte für die Berufungsklägerin ohne Weiteres ersichtlich sein müssen, dass nach dem Willen der Berufungsbeklagten die Zahlungsauffor- derung bzw. Kündigungsandrohung vom 14. Februar 2025 (act. 10/3/4a) trotz die- ser erneuten Zahlungsaufforderung bzw. Kündigungsandrohung unter Vorbehalt ihrer Wirksamkeit weiterhin Bestand haben sollte. Die Berufungsbeklagte habe sich demnach nicht rechtsmissbräuchlich verhalten, indem sie am 20. März 2025 gegenüber der Berufungsklägerin die – mit Schreiben vom 14. Februar 2025 an- gedrohte – Kündigung ausgesprochen habe. Es seien auch keine Umstände er- sichtlich, die einen konkludenten Verzicht der Berufungsbeklagten auf die Aus- übung ihres ausserordentlichen Kündigungsrechts nahelegen würden (vgl. a.a.O. E. 4.7). Die Kündigung des Mietvertrags betreffend die 2.5-Zimmer-Wohnung im

14. April 2025 betreffend Übergabetermin der Wohnung am 2. Mai 2025 nicht "dem Recht der Mieterin, ohne eine behördliche Anordnung" (a.a.O. Ziff. 7). Sie habe bewiesen, dass es massive Einschränkungen in der Benützung der Woh- nung gegeben habe durch die baulichen Massnahmen, welche sie in Kauf ge- nommen habe (vgl. a.a.O. Ziff. 8). Sie bitte um eine angemessene Zeit für die Wohnungssuche; es sei ihr aufgrund ihres Alters und ihrer Betreibungen nicht möglich, innert kurzer Zeit eine Wohnung zu finden (vgl. a.a.O.). 3.2 Würdigung 3.2.1 Die Berufungsklägerin beanstandet zwar, die Vorinstanz sei auf ihre Vor- bringen ("Fakten") nicht eingegangen. Sie legt aber nicht dar, welche Vorbringen dies betrifft und weshalb diese für den Entscheid wesentlich gewesen wären. Dies

- 7 - ist im Übrigen auch nicht ersichtlich (vgl. act. 10/8). Auf ihren sinngemässen Ein- wand, die Berufungsbeklagte habe sich (offenkundig) rechtsmissbräuchlich ver- halten, ist die Vorinstanz jedenfalls eingegangen (vgl. act. 9 E. 4.6 f.). Und die Gründe, aus welchen es laut der Berufungsklägerin zum Zahlungsrückstand ge- kommen ist, können – entgegen der Annahme der Berufungsklägerin – bei der rechtlichen Beurteilung des Rückgabeanspruchs der vermietenden Partei nach Art. 267 OR nicht berücksichtigt werden. 3.2.2 Dass die Berufungsbeklagte ihr telefonisch bestätigt habe, die Miete "ver- zögert" bezahlen zu können, hatte die Berufungsklägerin vor Vorinstanz soweit ersichtlich noch nicht vorgebracht (vgl. act. 10/8 insb. Ziff. 3, 6 und 9). Diese Be- hauptung ist somit neu und im Berufungsverfahren unzulässig, weil die Beru- fungsklägerin dies mit zumutbarer Sorgfalt ohne Weiteres bereits vor Vorinstanz hätte vorbringen können (vgl. oben E. 2.3). Selbst wenn sie dies bereits vor Vorin- stanz vorgebracht hätte, hätte dies am Ergebnis aber auch nichts ändern können, weil sie vor Vorinstanz keine genaueren Umstände geschildert und auch kein Be- weismittel für ihre Behauptung eingereicht hat. 3.2.3 Die Berufungsklägerin scheint davon auszugehen, dass die Berufungsbe- klagte die Rückgabe des Mietobjektes am 2. Mai 2025 nicht bereits mit Brief vom

- 8 - willig zurückgibt. Dass die Berufungsbeklagte mit Brief vom 14. April 2025 den Umzugstag am 2. Mai 2025 vorgeschlagen und damit die Rückgabe des Mietob- jektes an einem Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses (am 30. April 2025) verlangt hat, ist jedenfalls nicht zu beanstanden. Die Berufungsklägerin musste denn auch spätestens seit der Zustellung der Kündigung am 21. März 2025 (act. 10/1 S. 4 Ziff. 7 i.V.m. act. 10/3/6b und act. 10/8) davon ausgehen, dass sie das Mietobjekt wird zurückgeben müssen (vgl. dazu auch unten E. 3.2.5). 3.2.4 In Bezug auf die behaupteten massiven Einschränkungen in der Benüt- zung der Wohnung setzt sich die Berufungsklägerin mit den entsprechenden vor- instanzlichen Erwägungen zu ihren Anträgen nicht auseinander (vgl. act. 9 E. 3). Sie setzt diesen Erwägungen lediglich entgegen, sie habe solche Einschränkun- gen vor Vorinstanz bewiesen. Weshalb der vorinstanzliche Entscheid, auf ihre Gesuche betreffend bauliche Massnahmen ohne Baubewilligung und Herabset- zung des Mietzinses nicht einzutreten (act. 9 Dispositiv-Ziffern 1 und 2), ihrer Auf- fassung nach unrichtig sein soll, erschliesst sich daraus jedoch nicht. Insoweit er- füllt die Berufungsklägerin die Anforderungen an die Berufungsbegründung nicht (vgl. oben E. 2.2). Was die Berufungsklägerin aus den behaupteten Einschränkungen in der Benützung der Wohnung ableiten will, ist nicht ganz klar. Hätte sie damit den von ihr geltend gemachten Mietzinsherabsetzungsanspruch ab Januar 2025 begrün- den wollen und diesen mit dem Anspruch der Berufungsbeklagten auf Bezahlung der ausstehenden Mietzinse, welche der Kündigung wegen Zahlungsrückstands zugrunde liegen, verrechnen wollen, bleibt noch auf Folgendes hinzuweisen: Auch im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) muss eine mietende Partei eine zur Verrechnung geltend gemachte Forderung bewei- sen können, und zwar sofort. Mit anderen Worten genügt es nicht, wenn die mie- tende Partei eine Zahlungsverzugskündigung und Ausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO dadurch abzuwenden versucht, dass sie Mängel an der Miet- sache behauptet und aufgrund derselben unbezifferte, nicht feststehende Forde- rungen zur Verrechnung bringt. Dies würde dazu führen, dass sich die mietende Partei länger ungerechtfertigt im Mietobjekt aufhalten kann (vgl. OGer ZH

5. Aufl. 2020, Art. 265 N 19). Ansonsten setzt sie sich der Gefahr aus, gestützt auf eine Kündigung wegen Mietzinsausständen aus dem Mietobjekt ausgewiesen zu werden. 3.2.5 Was die verlangte Zeit für die Wohnungssuche anbelangt, ist festzuhal- ten, dass im Gerichtsverfahren bei der Anordnung von Vollstreckungsmassnah- men – welche die Vorinstanz auf Antrag hin anordnete (vgl. act. 9 E. 5) – nicht vorgesehen ist, dass die Gerichte eine sog. Schonfrist zu gewähren haben. In der Praxis wird allerdings eine kurze – faktische – Schonfrist bereits aus den behördli- chen Bearbeitungsfristen resultieren (z.B. für die Ausstellung einer Vollstreckbar- keitsbescheinigung). Ebenso kann im Einzelfall der Grundsatz der Verhältnismäs- sigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) es gebieten, eine kurze Frist zum freiwilligen Vollzug ein- zuräumen (vgl. BK ZPO-KELLERHALS, Bern 2012, Art. 338 N 3 und Art. 343 N 59; BSK ZPO-DROESE, 4. Aufl. 2024, Art. 338 N 8; BSK ZPO-ZINSLI, 4. Aufl. 2024, Art. 343 N 6). Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die betroffenen Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schuldner (die mietende Partei) innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b; BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8 m.w.H.). Ein Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die mietende Partei eine neue Wohnung gefunden hat, und damit auf unbestimmte Zeit, ist unzulässig (vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3). Die Dauer der Schonfrist liegt im Ermessen des Gerichts (vgl. BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013 E. 7).

- 10 - Indem die Vorinstanz der Berufungsklägerin im angefochtenen Urteil vom

10. Juni 2025 eine Frist bis 30. Juni 2025 angesetzt hat, um das Mietobjekt zu räumen (vgl. act. 9 Dispositiv-Ziffer 3), hat sie ihr eine Schonfrist von fast 20 Ta- gen eingeräumt. Dieses Urteil wurde der Berufungsklägerin am 11. Juni 2025 zu- gestellt (vgl. act. 10/11/2). Bis zum 30. Juni 2025 bzw. rund zwei Monate profi- tierte die Berufungsklägerin somit aufgrund des Ausweisungsverfahrens von einer faktischen Schonfrist, weil sie das Mietobjekt bereits am 30. April 2025 hätte ver- lassen müssen. Da die Berufungsklägerin die Mietzinse für die Monate Dezember 2024, Januar 2025 sowie Februar 2025 gemäss unbestritten gebliebenen Ausfüh- rungen der Berufungsbeklagten vor Vorinstanz nicht (und auch nicht innert der angesetzten Zahlungsfrist) bezahlt hatte (vgl. act. 9 E. 4.3), musste die Beru- fungsklägerin mit der Kündigung wegen Zahlungsrückstands bereits seit mehre- ren Monaten rechnen. Auch ist eine schwierige finanzielle Situation einer mieten- den Partei, wie der Berufungsklägerin, für von einer Ausweisung betroffene mie- tende Parteien nicht aussergewöhnlich und rechtfertigt grundsätzlich keine län- gere Schonfrist. Inwiefern aufgrund ihres Alters von 76 Jahren ein humanitärer Grund gegeben sein könnte, führt die Berufungsklägerin nicht aus. Dies ist auch nicht erkennbar. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass das Mietverhältnis (in einem Kündigungsschutzverfahren) nicht hätte erstreckt und der Berufungsklägerin auch nicht mehr Zeit hätte eingeräumt werden können, weil eine Erstreckung bei Kündi- gungen wegen Zahlungsrückstands eines Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a lit. a OR). Nach dem Gesagten ist der Entscheid der Vorinstanz auch in Bezug auf die angesetzte Schonfrist bis 30. Juni 2025 nicht zu beanstanden. Im Übrigen wird aus den behördlichen Bearbeitungsfristen auch noch eine faktische Schonfrist re- sultieren. Zudem steht es dem Vollstreckungsbeamten frei, Mietern im Rahmen der Vollstreckung aus praktischen oder humanitären Überlegungen noch einen kurzen Aufschub zu gewähren.

- 11 - 3.3 Fazit Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das Urteil des Einzel- gerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 10. Juni 2025 ist vollumfänglich zu bestätigen.

1. Der Antrag der Berufungsbeklagten auf Kautionierung der Berufungsklägerin für die Gerichtskosten und auf Sicherheit für die Parteientschädigung wird abgeschrieben.

2. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Erkenntnis. Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts im summari- schen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 10. Juni 2025 wird bestä- tigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt.

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

- 12 -

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter Bei- lage eines Doppels der Eingabe vom 27. Juni 2025 (act. 6) und an die Beru- fungsbeklagte unter Beilage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), so- wie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht des Bezirksgerichts Meilen, je gegen Empfangsschein.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit- wert beträgt Fr. 11'237.40. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Götschi versandt am: