LF220042

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF220042-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiber Dr. M. Tanner Urteil vom 17. Juni 2022 in Sachen A._____, Gesuchsgegner und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, gegen B._____ AG, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur., LL.M. Y._____, betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Pfäffikon vom 21. März 2022 (ER220003)

- 2 - Rechtsbegehren der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten: (act. 1 S. 2) "1. Es sei dem Gesuchsgegner zu befehlen, das Geschäftsmietobjekt (Autoreparatur-Werkstatt inkl. Lager, Fahrzeug-Waschraum, Bü- ro, Ausstellungsraum, ungedeckten Abstellplätze und Tankanla- ge) an der C._____-strasse … in D._____ innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Entscheids vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt zu verlassen und die Schlüssel der Gesuchstellerin aus- zuhändigen.

2. Im Sinne einer Vollstreckungsmassnahme sei das zuständige Gemeindeammannamt bzw. die zuständige Behörde anzuweisen, das Geschäftsmietobjekt mit polizeilicher Hilfe auf Gesuch der Gesuchstellerin hin zu räumen; auf Kosten des Gesuchsgegners oder des Staates.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zu- lasten des Gesuchsgegners." Rechtsbegehren des Gesuchsgegners und Berufungsklägers: (Prot. VI S. 5) "1. Es sei vorfrageweise festzustellen, dass die Kündigung verspätet erfolgte und damit ungültig ist und dass sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.

2. Das Ausweisungsbegehren sei abzuweisen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge- suchstellerin." Urteil des Einzelgerichtes: (act. 20)

1. Der Gesuchsgegner wird unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Un- terlassungsfall verpflichtet, die gemieteten Flächen im Geschäftsmietobjekt, Autoreparatur-Werkstatt inkl. Lager, Fahrzeug-Waschraum, Büro, Ausstel- lungsraum, ungedeckten Abstellplätze und Tankanlage, an der C._____- strasse …, D._____, bis spätestens 30. Juni 2022, 12.00 Uhr mittags, zu verlassen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben.

- 3 -

2. Das Gemeindeammannamt … wird mit Gültigkeit dieses Auftrages bis 60 Tage nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils angewiesen, auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken und dabei alle ihm tunlich erscheinenden Massnahmen zu treffen, nötigenfalls unter Zuhilfenahme von Polizeigewalt. Die Gesuchstellerin hat die Vollstreckungskosten gegebenenfalls vorzuschiessen, doch sind ihr diese vom Gesuchsgegner zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr (Pauschalgebühr) wird auf Fr. 2'950.– festgesetzt.

4. Die Gerichtskosten werden dem Gesuchsgegner auferlegt. Sie werden aus dem Kostenvorschuss der Gesuchstellerin bezogen, sind ihr aber vom Gesuchsgegner vollumfänglich zu ersetzen.

5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient- schädigung von Fr. 3'750.– (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

6. Schriftliche Mitteilung − an die Gesuchstellerin, im Doppel für sich und zuhanden des Gemein- deammannamtes …, − an den Gesuchsgegner, − sowie ins Verfahren mit der Geschäfts-Nr. MO220012.

7. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen von der Zu- stellung an unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Beru- fungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkun- den sind im zweifachem Verzeichnis beizulegen. Die gesetzlichen Fristenstillstände gelten nicht (Art. 145 Abs. 2 ZPO).

- 4 - Berufungsanträge des Gesuchsgegners und Berufungsklägers: (act. 21 S. 2) "1. Das angefochtene Urteil sei aufzuheben und auf das Gesuch der Ge- suchstellerin sei nicht einzutreten.

2. Im Falle einer Abweisung der Berufung sei die Ausweisungsfrist vom

30. Juni 2022 auf den Zeitpunkt von drei Monaten nach Eröffnung des ablehnenden Berufungsentscheides zu verschieben.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gesuch- stellerin." Erwägungen: I. 1. 1.1. Der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten (nachfolgend Berufungsbe- klagte) gehört ein Grundstück in D._____ (Gemeinde E._____). Darauf stehen un- ter anderem ein Wohnhaus, eine Autowerkstatt und eine …-Tankstelle (vgl. act. 4/2 Anhang 1). Am 5. November 2007 vermietete die Berufungsbeklagte dem Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) diese Auto- werkstatt. Die Parteien vereinbarten, dass der Vertrag am 1. Januar 2008 begin- ne, unkündbar sei und ohne Weiteres am 31. Dezember 2012 ende (act. 4/2 S. 1). Am 27. Januar 2012 mietete der Berufungskläger im Rahmen des beste- henden Mietverhältnisses zusätzlich zur Autowerkstatt die …-Tankstelle hinzu, die sich auf demselben Grundstück befindet (act. 4/4). Genau gleich wie den Haupt- mietvertrag befristeten die Parteien auch diesen Nachtragsmietvertrag bis zum

31. Dezember 2012. In der Folge verlängerten die Parteien den Haupt- und den Nachtragsmietvertrag um fünf Jahre bis zum 31. Dezember 2017 (vgl. act. 4/5 f.). 1.2. Am 28. Dezember 2017 bzw. am 25. Februar 2018 setzten die Parteien ei- nen neuen Mietvertrag über dieselben Mietobjekte auf. Darin vereinbarten sie den

1. Januar 2018 als Mietbeginn. Sie bezeichneten ihren Vertrag als unkündbar und hielten zudem fest, dass er ohne Weiteres am 31. Dezember 2020 ende (act. 4/7). Mit Schreiben vom 7. Dezember 2020 stellte die Berufungsbeklagte

- 5 - dem Berufungskläger eine Mietzinsanpassung in Aussicht und teilte ihm zudem mit, dass der Vertrag um ein Jahr verlängert werde (act. 4/10). 1.3. Am 21. Dezember 2020 schlossen die Parteien eine Reservationsvereinba- rung ab, in welcher die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger die Liegenschaft zu einem Preis von Fr. 1'965'000.– zum Kauf anbot (act. 4/11). Mit Schreiben vom

17. Juni 2021 zog die Berufungsbeklagte ihre Verkaufsofferte wieder zurück, dies mit der Begründung, der Berufungskläger habe gegen diverse feuerpolizeiliche Auflagen verstossen (act. 4/13). 1.4. Schliesslich teilte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger mit Schrei- ben vom 3. Januar 2022 mit, dass das Mietverhältnis per Ende 2021 geendet ha- be. Zugleich forderte sie den Berufungskläger auf, die Liegenschaft innert Wo- chenfrist zu räumen (act. 4/15). 2. Der Berufungskläger kam dieser Räumungsaufforderung nicht nach. In der Folge reichte die Berufungsbeklagte beim Bezirksgericht Pfäffikon (nachfolgend Vor- instanz) das vorgenannte Ausweisungsbegehren ein (act. 1 S. 2). Mit Urteil vom

21. März 2022 hiess die Vorinstanz dieses Begehren gut und verpflichtete den Berufungskläger, das Mietobjekt bis zum 30. Juni 2022, 12:00 Uhr, ordnungsge- mäss zu räumen und der Berufungsbeklagten zurückzugeben (act. 20). 3. Mit Eingabe vom 30. Mai 2022 erhob der Berufungskläger Berufung beim Oberge- richt und stellte die eingangs umschriebenen Rechtsmittelanträge (act. 21). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–18). Von der Einholung einer Berufungsantwort bzw. einer Vernehmlassung kann abgesehen werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsschrift ist der Berufungsbeklagten mit dem vorliegen- den Endentscheid zuzustellen.

- 6 - II. 1. 1.1. Die Vorinstanz gewährte der Berufungsbeklagten Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Gegen einen solchen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid kann innert zehn Tagen Berufung erhoben werden (Art. 257 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b und Art. 314 Abs. 1 ZPO). 1.2. Die Vorinstanz stellte ihr Urteil dem Berufungskläger am 19. Mai 2022 zu (act. 17/2). Diese erhob dagegen am 30. Mai 2022 (Datum Poststempel) Beru- fung. Ihre Rechtsschrift ist damit als rechtzeitig eingereicht entgegenzunehmen. Das Rechtsmittel enthält Anträge und eine Begründung. Damit erfüllt es auch die weiteren formellen Voraussetzungen der Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 255 Abs. 2 OR liege ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn dieses ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer ende. Es dürfe nicht leichtfertig davon ausgegangen werden, dass ein Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt werde. Dieser Schluss sei nur dann zu- lässig, wenn er dem Geschäftswillen beider Parteien entspreche. Zwar könne auch ein befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Doch müsse das Erstre- ckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden. Vorliegend sei der fragliche Mietvertrag unmissverständlich und unbe- strittenermassen auf den 30. Dezember 2021 befristet worden. Folglich habe das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am

3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst

- 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verpasst. Insgesamt seien der Sachverhalt und die Rechtslage liquide und stützten sich zudem auf bewährte Lehre und Rechtsprechung (act. 4 E. III/4 f.). 2.2. Der Berufungskläger hält dem entgegen, die Parteien hätten seit dem

1. Januar 2008 befristete Mietverträge abgeschlossen. Diese seien jeweils regel- mässig kurz vor Ablauf des Vorgängervertrages auf Initiative der Berufungsbe- klagten verlängert worden. Die Weiterführung ihrer mietvertraglichen Beziehung liege im Interesse beider Parteien. Die Berufungsbeklagte habe mit dem Beru- fungskläger einen Mieter, der über die Jahre hinweg lückenlos und pünktlich sei- nen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sei. Der Berufungskläger habe mit seiner Ehefrau in der Garage ein Lebenswerk geschaffen, das seine eigene Existenz und die Zukunft seiner Nachkommen sichern sollte. Zwar sei es im Ver- laufe der Jahre zwischen den Mietvertragsparteien auch zu Differenzen gekom- men. Diese hätten aber immer beigelegt werden können. Eine Weiterführung des Vertragsverhältnisses sei nie in Frage gestellt worden. Im Jahr 2020 sei es im Zu- sammenhang mit der Reservationsvereinbarung erstmals zu einer empfindlichen Zäsur zwischen den Parteien gekommen. Der Berufungskläger habe damals zu- gegebenermassen gewisse feuerpolizeiliche Auflagen zu wenig genau beachtet. Gleichwohl entstehe nun der Eindruck, dass die Berufungsbeklagte die verletzten Brandschutzvorschriften als Vorwand für den Rückzug ihres Verkaufsangebots missbraucht habe. Die Reservationsvereinbarung sehe zwar vor, dass der Beru- fungskläger nach einem Rücktritt von der Reservationsvereinbarung der Beru- fungsbeklagten mitteile, ob er an einer Weiterführung des Mietverhältnisses ab dem 1. Januar 2022 interessiert sei. Diese Regelung beziehe sich aber aus- schliesslich auf den Rücktritt durch den Berufungskläger. Vorliegend habe nicht er, sondern die Berufungsbeklagte das Verkaufsangebot zurückgezogen. Unter diesen Umständen habe der Berufungskläger nichts unternehmen müssen, son-

- 8 - dern er habe auf eine Fortführung des Mietvertrages vertrauen dürfen (act. 21 S. 4–7). 3. 3.1. Das Gericht gewährt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn (a) der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und (b) die Rechtslage klar ist. Die gesuchstellende Partei muss dabei für sämtliche an- spruchsbegründenden Tatsachen den vollen Beweis erbringen (BGer, 4A_609/2020 vom 26. März 2021, E. 4; BGE 141 III 23, E. 3.2; Tanner, Kapitel 24 Rechtsschutz in klaren Fällen, in: Haas/Marghitola (Hrsg.), Fachhandbuch Zivil- prozessrecht, Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 24.7). 3.2. Wie beide Parteien übereinstimmend ausführen, mietete der Berufungsklä- ger von der Berufungsbeklagten eine Autowerkstatt und eine Tankstelle. Umstrit- ten ist der Endzeitpunkt dieses Mietverhältnisses. Nach Darstellung des Beru- fungsbeklagten endete das Mietverhältnis am 31. Dezember 2021. Der Beru- fungskläger geht demgegenüber von einem Mietverhältnis aus, das immer noch andauern soll. 3.3. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, der Vermieterin dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Das Mietverhältnis kann dabei befristet oder unbefristet sein (Art. 255 Abs. 1 OR). Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es oh- ne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Ha- ben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend verein- bart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Setzen sie das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR). 3.3.1. Die Parteien schlossen am 5. November 2007 einen auf fünf Jahre befriste- ten Mietvertrag über eine Autowerkstatt ab. Dieser Vertrag begann am 1. Januar 2008 und endete "ohne Weiteres" am 31. Dezember 2012 (act. 4/2). Zugleich

- 9 - vereinbarten die Partei in der Vertragsurkunde zwei Verlängerungsoptionen zu je fünf Jahren. Am 27. Januar 2012 mietete der Berufungskläger mit einem Nach- tragsmietvertrag zusätzlich zur Autowerkstatt die …-Tankstelle hinzu. Wie der ur- sprüngliche Mietvertrag setzte auch der Nachtragsmietvertrag das Vertragsende auf den 31. Dezember 2012 fest (act. 4/4). 3.3.2. Nach Auslaufen dieser ersten, bis zum 31. Dezember 2012 dauernden Mietvertragsperiode verlängerten die Parteien sowohl den Haupt- wie auch den Nachtragsmietvertrag um fünf Jahre bis zum 31. Dezember 2017 (vgl. act. 4/5 f.). Am 28. Dezember 2017 bzw. am 25. Februar 2018 unterzeichneten die Parteien einen neuen Mietvertrag. Darin vermietete die Berufungsbeklagte dem Beru- fungskläger ein weiteres Mal die Autowerkstatt und die …-Tankstelle zu einem nunmehr höheren Mietzins. Die Parteien setzten den Beginn des Mietverhältnis- ses auf den 1. Januar 2018 und dessen Ende auf den 31. Dezember 2020 fest. Bezüglich Mietdauer hielten die Parteien Folgendes fest (act. 4/8 S. 7 und act. 4/9 S. 2): "Es wird eine feste Mietdauer von drei Jahren vereinbart. Das laufende Mietverhältnis endet in jedem Fall und ohne weiteres mit Ablauf der dreijährigen Dauer, per 31.12.2020. Würde es danach stillschweigend weitergeführt, gilt OR 266ff." 3.3.3. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2020, das heisst vor Ablauf der dreijähri- gen Mietdauer, teilte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger unter anderem Folgendes mit (act. 4/10): "Gemäss Mietvertrag vom 28.12.17 folgt der Mietzins dem Index der Konsumentenpreise. Da dieser Mietvertrag mit demselben Wortlaut um ein Jahr verlängert wird, wenden wir die- selbe Indexierung an." 3.4. Zusammenfassend haben die Parteien einen fünfjährigen Mietvertrag ab- schlossen, den sie nahtlos um zunächst fünf, später um drei Jahre und zuletzt um ein Jahr bis zum 31. Dezember 2021 verlängerten. 3.5. Zu prüfen ist, ob der Berufungskläger nach Ablauf dieses Datums auf eine (unbefristete) Fortsetzung des Mietverhältnisses vertrauen durfte. Dies ist zu ver- neinen: Entgegen der Berufung bildet die am 21. Dezember 2020 unterzeichnete

- 10 - Reservationsvereinbarung keine solche Vertrauensgrundlage. Die Parteien hiel- ten darin bloss fest (act. 4/11): "9. Bei Rücktritt von diesem Reservationsvertrag teilt der Kaufinteressent [gemeint der Berufungskläger] dem Verkäufer [gemeint der Berufungsbeklagten] ebenfalls mit Frist

28. Februar 2021 mit, ob ein Interesse an einer Weiterführung des Mietverhältnisses ab 1. Januar 2022 besteht. Mietverhandlungen würden anschliessend aufgenom- men." Diese Rücktrittsklausel erwähnt bloss den Berufungskläger, nicht aber die Beru- fungsbeklagte. Gleichwohl darf daraus nicht abgeleitet werden, bei einem Rück- tritt durch die Berufungsbeklagte werde das Mietverhältnis stillschweigend zu den bestehenden Konditionen fortgesetzt. Dieser Schluss verbietet sich aus zwei Gründen: Zum einen verpflichtet die Reservationsvereinbarung die Parteien bloss dazu, Mietvertragsverhandlungen aufzunehmen. Die Parteien mussten mithin in jedem Fall einen neuen Mietvertrag aushandeln. Folglich konnte der Berufungs- beklagte nicht bloss eine Verlängerungsoption ziehen. Und zum anderen nahmen die Parteien zusätzlich folgende Bestimmung in ihre Reservationsvereinbarung auf (act. 4/11): "7. Sollte der Kaufinteressent von diesem Reservationsvertrag zurücktreten, bzw. wer- den die Verkaufsbemühungen ab 1. März 2021 eingestellt, so kann der Verkäufer wieder über die Liegenschaft verfügen." Die Berufungsbeklagte ist am 17. Juni 2021 von ihrem Verkaufsangebot zurück- getreten (act. 4/13). Die Verkaufsbemühungen sind somit nach dem 1. März 2021 gescheitert. Folglich steht es im Ermessen der Berufungsbeklagten, wie sie die Liegenschaft weiter nutzen möchte. Das Recht, über die eigene Liegenschaft ver- fügen zu können, beinhaltet auch die Befugnis, einen bestehenden Mietvertrag auslaufen zu lassen (vgl. SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2018, Art. 255 OR N 27). 3.6. Die Parteien haben in der Vergangenheit mehrere befristete Mietverträge abgeschlossen, die nahtlos aneinander anknüpften. Solche Kettenmietverträge sind grundsätzlich zulässig, sofern sie keine Gesetzesumgehung bezwecken. Die wiederholte Verlängerung begründet aber für sich weder ein schützenswertes

- 11 - Vertrauen in noch einen Anspruch auf weitere Verlängerungen des Mietverhält- nisses. Der Berufungskläger behauptet insbesondere keine Verhaltensweisen der Berufungsbeklagten, aus welchen sich schlüssig eine Zusage auf Verlängerung des Mietverhältnisses nach dem 31. Dezember 2021 ergäbe. 3.7. Gegenteils erscheint vorliegend nachvollziehbar, weshalb die Berufungs- beklagte das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger nicht fortsetzen wollte. Mit Verfügung vom 15. April 2021 stellte der Bauausschuss der Gemeinde E._____ zahlreiche feuerpolizeiliche Mängel in der vom Berufungskläger betriebenen Au- togarage fest. Im Einzelnen erwog der Bauausschuss (act. 4/12 S. 1): "Die beanstandeten feuerpolizeilichen Mängel sind vielfältig. Sie reichen von unsachgemässer La- gerung von gefährlichen Stoffen, fehlender Wartung von Feuerlöschern, fehlenden Brandab- schnittsbildungen, ungenügenden Fluchtwegen etc." In derselben Verfügung setzte der Bauausschuss dem Berufungskläger als Mieter und der Berufungsbeklagten als Grundeigentümerin eine Frist von 60 Tagen an, um diese Mängel zu beheben. Am 17. Dezember 2021 fand eine Nachkontrolle statt (act. 4/12 S. 2). Dabei stellte der Bauausschuss fest, dass diverse Mängel in der Zwischenzeit immer noch nicht beseitigt worden seien (act. 4/14 S. 1). Autoreparaturwerkstätten und vor allem Tankstellen lagern grosse Mengen an Benzin und anderen leicht entflammbaren Stoffen, wie zum Beispiel Lösungsmit- tel. Um Feuersbrünste oder Verpuffungen zu verhindern, haben solche Einrich- tungen qualifizierten brandtechnischen Anforderungen zu genügen. Dies muss umso mehr gelten, wenn – wie hier – auf dem Areal auch noch ein Wohnhaus steht (vgl. 4/2 Anhang 1 S. 1; act. 4/8 S. 1). Mit Ablauf des Mietvertrages am 31. Dezember 2021 endete das vertragliche Recht des Berufungsklägers, das Mietobjekt zu eigenen Erwerbszwecken zu nut- zen. Insgesamt sind der Sachverhalt und die Rechtslage liquide. Die Vorinstanz hat der Berufungsbeklagten zu Recht Rechtsschutz in klaren Fällen gewährt. 4. Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen.

- 12 - III. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich in der vorliegenden vermögensrechtlichen Angelegenheit nach dem Streitwert. Praxis- gemäss entspricht der Streitwert bei einer Ausweisung sechs Bruttomonatsmiet- zinsen (OGer ZH, PF190010 vom 13. März 2019, E. 2.1; OGer ZH, LF180066 vom 16. November 2018, E. 3.1). Der monatliche Bruttomietzins beträgt Fr. 5'497.60 (act. 4/7 S. 1), was zu einem Streitwert von Fr. 32'985.60 führt. Ent- sprechend ist die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 2'000.– fest- zusetzen (§ 12 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 8 Abs. 1 GebV OG). Der Berufungskläger unterliegt im vorliegenden Rechtsmittelverfahren. Aus- gangsgemäss hat er daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Der Berufungsbeklagten auf der anderen Seite ist kein nennenswerter Aufwand ent- standen, weshalb auch ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist. Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Pfäffikon, Einzelgericht s.V., vom 21. März 2022 wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.– festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila- ge eines Doppels der Berufungsschrift (act. 21), sowie an das Bezirksgericht Pfäffikon, Einzelgericht s.V., je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

- 13 - richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 32'985.60. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: Dr. M. Tanner versandt am:

20. Juni 2022