LF200038

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF200038-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichtsschreiber lic. iur. R. Pfeiffer Beschluss und Urteil vom 11. September 2020 in Sachen

1. A._____ GmbH,

2. B._____,

3. C._____, Gesuchsgegner und Berufungskläger 1, 2, 3 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____ gegen D._____ AG, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 2. Juni 2020 (ER200035)

- 2 - Rechtsbegehren: (act. 33 S. 2)

1. Es sei den Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihnen in der Liegen- schaft E._____-strasse 1/2, … Zürich, gemieteten Räume und Flächen unverzüglich vertragsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen.

2. Es sei die zuständige Vollzugsbehörde anzuweisen, den zu erlas- senden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 7,7% Mehr- wertsteuer zulasten der dafür solidarisch haftenden Beklagten. Urteil des Einzelgerichtes Audienz: (act. 33 S. 14 f.)

1. Die Gesuchsgegner werden verurteilt, die von ihnen in der Lie- genschaft der E._____-strasse 1/2, … Zürich, gemieteten Räume und Flächen unverzüglich vertragsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen.

2. Das Stadtammannamt Zürich 1 wird angewiesen, Dispositiv- Ziffer 1 des mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzu- schiessen. Sie sind ihr aber von den Gesuchsgegnern unter soli- darischer Haftung zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr von Fr. 5'000.00 wird den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftung auferlegt. Sie wird von der Gesuch- stellerin bezogen, ist ihr aber von den Gesuchsgegnern zu erset- zen.

4. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verurteilt, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von Fr. 5'923.50 zu bezahlen. 5./6. [Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung] Berufungsanträge: (act. 34 S. 2)

1. Das Urteil vom 2. Juni 2020 sei aufzuheben.

- 3 -

2. Eventualiter sei die Sache zur erneuten Behandlung an die Vor- instanz zurückzuweisen.

3. Es sei der Berufung die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuch- stellerin/Berufungsbeklagten. Erwägungen: I. Sachverhaltsübersicht und Prozessgeschichte

1. Die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte ist Vermieterin einer Liegenschaft an der E._____-strasse 1–2 in Zürich. Sie vermietete diese Liegenschaft mit Miet- vertrag vom 13./28. April 2017, ergänzt am 13./30. April 2017, den Gesuchsgeg- nern und Berufungsklägern (nachfolgend Mieter). Der Mietvertrag war befristet bis zum 31. März 2037. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2019 mahnte die Vermieterin die Mieter für ausstehende Mietzinse und drohte ihnen eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands an. Mit Schreiben vom 4. Dezember 2019 kündigte die Ver- mieterin den Mietvertrag per 31. Januar 2020. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2019 mahnte die Vermieterin erneut und drohte erneut eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands an, diesmal unter Berücksichtigung einer beanspruchten Bankgarantie von Fr. 250'000.–. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom

28. Januar 2020 den Mietvertrag per 29. Februar 2020 (zum Ganzen act. 33 S. 5 f. Erw. 5).

2. Die Vermieterin beantragte mit Eingabe vom 21. Februar 2020 beim Bezirksge- richt Zürich, Einzelgericht Audienz, die Ausweisung der Mieter (vgl. act. 33 S. 2 Erw. 1). Mit Urteil vom 2. Juni 2020 verpflichtete dieses die Mieter, das gemietete Objekt zu verlassen, nebst Vollstreckungsandrohung und unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen (act. 33 S. 14 f.).

3. Gegen dieses Urteil führen die Mieter mit Eingabe vom 25. Juni 2020 (act. 34) Berufung. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 31), der einverlangte Kostenvorschuss wurde geleistet (vgl. act. 38 – 40). Weiterungen sind nicht erforderlich (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.

- 4 - II. Berufungsverfahren und Beanstandungslast

1. Im Berufungsverfahren ist allein zu prüfen, ob der Entscheid der Vorinstanz auch angesichts der Beanstandungen in der Berufung rechtens ist. Abgesehen davon erfolgt keine Prüfung des vorinstanzlichen Entscheids und schon gar nicht ist aufgrund der gesamten vorinstanzlichen Akten das Verfahren neu durchzufüh- ren und ein neuer Entscheid zu fällen. Deshalb ist im Folgenden (Erw. II.3, Erw. III) der Entscheid des Einzelgerichts nur insoweit zusammengefasst darzu- stellen, als gegen die dortigen Erwägungen Beanstandungen vorgebracht sind.

2. Die Berufung ist zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen bedeutet auf- zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwä- gungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen argumentativ auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Das vorinstanzliche Verfahren wird nicht einfach fortgeführt oder gar wiederholt (zum Ganzen BGer 4A_382/2015 mit Verweis auf BGE 138 III 374 Erw. 4.3.1 S. 375). Wiederholun- gen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung daher ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen. Umso we- niger genügt es, wenn einfach auf Ausführungen verwiesen wird, die bereits vor Vorinstanz gemacht worden sind. Die Begründung muss vielmehr dergestalt sein, dass die Berufungsinstanz sie ohne Weiteres verstehen kann. Dies setzt voraus, dass die kritisierten Passagen des Entscheides wie auch die Akten, auf welche die Kritik abstützt, genau bezeichnet werden (vgl. BGE 138 III 374 Erw 4.3.1 S. 375 f. = Pra 102 [2013] Nr. 4). Es besteht in diesem Sinne zwar keine Rüge-, aber eine Beanstandungslast (vgl. zu dieser Unterscheidung BGer 5A_247/2013 Erw. 3). Macht der Berufungskläger neue Tatsachen geltend (Art. 317 Abs. 1 ZPO), so muss er ausführen, weshalb diese zulässig sind (Spühler, Basler Kom- mentar ZPO, Art. 317 N 10). Eine in der Substanz mangelhafte (wenn auch nicht geradezu ungenügende) Begründung wird sich zwar nicht in der Eintretensfrage, aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken

- 5 - (Reetz/Theiler, Schulthess-Kommentar ZPO, Art. 311 N 36 S. 2442 f., auch N 37 am Ende).

3. Die Mieter geben in einer "Vorbemerkung" zunächst die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen in ganz allgemeiner Weise zutreffend wieder (act. 34 S. 3 Ziff. II.1 Abs. 1). Auf ihre weiteren "Vorbemerkungen" (act. 34 S. 3 Ziff. II.1 Abs. 2 f.) ist jedoch gestützt auf die vorstehenden Grundsätze nicht näher einzugehen, da jegliche Hinweise auf das Urteil der Vorinstanz und auf die erstin- stanzlichen Behauptungen der Mieter fehlen.

4. Im Übrigen kommen die Mieter ihrer Beanstandungslast nur teilweise nach. Soweit sie das tun, sind ihre Beanstandungen zu prüfen, sie sind aber – wie sich zeigen wird – unbegründet. III. Beanstandungen im Einzelnen

1. Mängel im Allgemeinen und Statik 1.1. Die Mieter beanstanden, das Einzelgericht habe es unterlassen, eine amtli- che Befundaufnahme beizuziehen, aus welcher klar hervorgehe, dass die Statik der Liegenschaft beschädigt sei. Wenn es davon ausgehe, es sei erwiesen, dass die Mängel behebbar seien, treffe dies nicht zu. Die zahlreichen Mängel seien dargelegt worden (act. 34 S. 3 Ziff. 2.1). 1.2. Die Mieter legen im Berufungsverfahren nicht dar, wann und wo im erstin- stanzlichen Verfahren sie Mängel behauptet und dargetan hatten, die den Schluss der Vorinstanz, es lägen behebbare Mängel vor, als unzutreffend erscheinen lies- sen. Es ist nicht Sache des Berufungsgerichtes, die vorinstanzlichen Akten da- nach zu durchforsten. Die Mieter genügen insoweit ihrer Begründungspflicht nicht. Der Vorwurf der Mieter an die Vorinstanz, die Befundaufnahme nicht beigezogen zu haben, obwohl eine entsprechende Beweisofferte vorgelegen habe, geht auch deshalb fehl, weil die Befundaufnahme vom 31. Juli 2019 mit Begleitschreiben vom 3. März 2020 an die Rechtsvertreterin der Mieter gelangte (act. 37/4), wes- halb die Mieter diese spätestens mit ihrer Eingabe vom 27. April 2020 oder vom 1.

- 6 - Mai 2020 selbst hätten vorlegen können. Im Berufungsverfahren kann die als No- vum eingebrachte Befundaufnahme nicht mehr berücksichtigt werden, zumal we- der ersichtlich noch dargetan ist, inwiefern die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sein könnten. 1.3 Die Vorbringen der Mieter erwiesen sich aber auch als unbegründet: Das Einzelgericht befasste sich in Erw. 7.3 (act. 33 S. 12 f.) mit Mängeln. Es erwog zunächst, bei behebbaren Mängeln dürfe der Mieter den Mietzins nicht zurückhal- ten und ihn auch nicht mit Herabsetzungs- und Schadenersatzansprüchen ver- rechnen. Es stehe allein die Hinterlegung nach Art. 259g OR offen, da diese eine lex specialis zur Einrede des nicht erfüllten Vertrages (exceptio non adimpleti contractus) gemäss Art. 82 OR sei (act. 33 S. 12 Erw. 7.3.2). Aus den Vorbringen der Mieter vor Mietgericht ergebe sich, dass sie selbst der Ansicht seien, es hand- le sich um behebbare Mängel und etwas Gegenteiliges hätten sie nicht substanti- iert behauptet. Deshalb hätten die Mieter die Mietzinse nicht zurückhalten, son- dern allein hinterlegen dürfen (act. 33 S. 13 Erw. 7.3.3). Das Einzelgericht verwies diesbezüglich auf die Eingabe der Mieter an das Mietgericht (act. 11/1). Mit dieser verlangten sie, dass die Vermieterin diverse Mängel behebe (S. 2 f.: "zu sanie- ren", "zu versehen", "zu ersetzen", "zu ertüchtigen" etc.). Dabei bezogen sich ein- zelne Rechtsbegehren auf die Statik. Aber auch in diesen Rechtsbegehren bean- tragten sie die Verpflichtung der Vermieterin zur Behebung der Mängel (Rechtsbe- gehren 1.4: "das Vordach zu reparieren, so dass die Statik ausreichend ist"; Rechtsbegehren 1.8: "sämtliche Böden … zu ertüchtigen, so dass eine Traglast von mindestens 500 kg pro m2 gegeben ist"; Rechtsbegehren 1.9: "die Fassadenstütze … soweit zu ertüchtigen, dass die Stabilität ge- währleistet ist"; Rechtsbegehren 1.20: "den Liftschacht zu ertüchtigen, so dass die Statik gewähr- leistet ist"). Wenn das Einzelgericht aus dem dortigen Rechtsbegehren auf Mängel- behebung nun folgert, die Mieter gingen selbst davon aus, es handle sich um be- hebbare Mängel, ist dies nicht zu beanstanden. Es war auch nicht Aufgabe des Einzelgerichts und es ist auch nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, die Akten da- nach zu durchforsten, ob die Mieter neben diesen "zahlreichen" Mängeln, die sie selbst als behebbar bezeichnen, allenfalls auch nicht behebbare Mängel zumin- dest behauptet hätten, die möglicherweise zur Zurückhaltung des Mietzinses oder zur Tilgung durch Verrechnung berechtigt hätten. Vielmehr wäre es Sache der

- 7 - Mieter gewesen, spätestens im Berufungsverfahren darzulegen, dass und wo sie (auch) nicht behebbare Mängel behaupteten. 1.4. Die Mieter machen in diesem Zusammenhang ausserdem geltend, das Einzelgericht habe die Behauptungs- oder Beweislast falsch verteilt, indem es er- wogen habe, sie hätten das Vorliegen nicht behebbarer Mängel behaupten und beweisen (oder zumindest glaubhaft machen) müssen (act. 34 S. 6 Ziff. II.7 Abs. 2). Mit den Erwägungen der Vorinstanz, wonach das eigenmächtige Zurückhalten des Mietzinses unter Berufung auf Mängel an der Mietsache grundsätzlich ausge- schlossen sei und einem Mieter in einem solchen Falle die Möglichkeit der Hinter- legung offenstehe (act. 33 S. 12/13 mit Hinweis auf Literatur und Rechtspre- chung), setzen sich die Mieter dabei nicht auseinander. Sie genügen auch inso- weit ihrer Beanstandungspflicht nicht, weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen. 1.5. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die von den Mietern im Zusammenhang mit Mängeln vorgebrachten Beanstandungen unbegründet sind.

2. Bezugsfreigabe Die Mieter führen aus, sie hätten "eindeutig und klar … geltend gemacht, dass für die fragliche Liegenschaft keine Bezugsfreigabe durch die Baubehörden vorliegt" (act. 34 S. 4 Ziff. II.2.2). Die Mieter bringen indes nicht vor, dass und wo sie das Fehlen der Bezugsfreigabe im vorinstanzlichen Verfahren bereits geltend ge- macht haben. Diese vorgebrachte Beanstandung ist deshalb mangels hinreichen- der Begründung oder dann als verspätetes Novum nicht zu hören.

3. Mietzinsvereinbarung / Fertigstellung 3.1. Die Mieter machen weiter geltend, das Einzelgericht sei auf ihr in der Stel- lungnahme vom 9. März 2020 (act. 12) vorgebrachtes Argument nicht eingegan- gen, wonach der Mietzins nach Vertrag für die unausgebauten Räumlichkeiten geschuldet sei, der Grundausbau aber noch nicht beendet und daher auch kein Mietzins geschuldet sei (act. 34 S. 4 Ziff. II.3). Die Mieter verwechseln die (be- hauptete) Nicht- mit der (behaupteten) Schlechtleistung (zu dieser Unterschei- dung Gauch/Schluep/Schmid/Emmenegger, OR AT II, 10. Aufl., N 2627). Die

- 8 - Schlechtleistung zieht allein die besonderen Rechtsbehelfe des jeweiligen Ver- tragstyps nach sich, beim Mietvertrag insbesondere die Hinterlegung bei beheb- baren Mängeln (Gauch et al., a.a.O., N 2632; vgl. schon vorn Erw. III.1.2). Dass es sich hier selbst nach Ansicht der Mieter um behebbare Mängel handelt, ergibt sich aus ihrem Vorbringen, der Grundausbau sei noch nicht beendet. Nicht richtig ist auch das Verständnis der Mieter, Ziff. 13 des Mietvertrags (act. 4/1) als auf- schiebende Bedingung für die Mietzins-Schuld zu betrachten. Sie lautet wie folgt: "Der vereinbarte Mietzins versteht sich für rohe, das heisst unausgebaute Mieträumlichkeiten (= Grundausbau) wie folgt: …". Damit wird klargestellt, dass es sich um eine sog. Rohbaumiete handelt und der Mietzins dafür schon vor dem Innenausbau geschuldet ist. Daraus ergibt sich aber nicht, dass die Parteien die Unterscheidung zwischen Nicht- und Schlechtleistung, die das Gesetz vorsieht, beseitigen und die mängelfreie Bereitstellung der Mietsache zur Bedingung für die Gegenleistung machen wollten. Dass überhaupt keine "Mieträumlichkeiten" be- stünden – was man allenfalls als Nichtleistung betrachten könnte –, ist nicht be- hauptet. 3.2. Auch diese Beanstandung der Mieter ist somit unbegründet.

4. "Geltendmachung der Herabsetzungsklage" Die Mieter machen geltend, sie hätten die Herabsetzungsklage bereits mit Klage vom 28. Mai 2018 geltend gemacht, was das Einzelgericht nicht beachtet habe (act. 34 S. 4 Ziff. II.4). Die Mieter gehen jedoch mit keinem Wort auf die Begrün- dung der Vorinstanz ein, wonach eine einseitige Herabsetzungserklärung lediglich bei nicht behebbaren Mängeln denkbar ist. Deshalb ist diese Beanstandung nicht zu hören. Es besteht aber ohnehin keine Sperrwirkung einer hängigen Herabset- zungsklage gegenüber einem Ausweisungsverfahren, denn es geht dabei um verschiedene Streitgegenstände (Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO). Die Beanstandung wäre damit auch in der Sache unberechtigt.

- 9 -

5. "Einverständnis, über den Mietzins zu verhandeln" 5.1. Die Mieter verweisen auf ein E-Mail vom 1. November 2017 mit dem Wort- laut: "… by accepting this payment D._____ AG also accepts that an Agreement has yet to be reached". Gestützt darauf machen sie geltend, es habe kein Zah- lungsrückstand bestanden, sondern die Vermieterin habe das Geld akzeptiert "und damit auch akzeptiert, dass der Mietzins nicht in dieser Höhe geschuldet ist" (act. 34 S. 5 Ziff. II.5). Das Einzelgericht erwog zum E-Mail-Verkehr zwischen den Parteien, die Mieter hätten lediglich einseitig versucht, einen tieferen Mietzins auszuhandeln (act. 33 S. 10 Erw. 7.1.1 Abs. 2). 5.2. Inwiefern diese Begründung der Vorinstanz nicht zutreffen soll, legen die Mieter nicht dar, sondern wiederholen ihre bereits vor Vorinstanz geäusserte Mei- nung. Das hier relevante E-Mail vom 1. November 2017 (act. 11/2 Blatt 6) stammt im Übrigen von C._____, also von der Mieter-Seite. Der Schuldner einer Geldleis- tung (Mieter) kann seine Zahlung (oder die Erklärung seiner Zahlungsbereitschaft) nicht mit der "Auflage" an den andern verbinden, mit der Annahme der Zahlung über Fr. 76'754.40 sei dieser mit einer Vertragsänderung einverstanden. Infrage kommt allenfalls Art. 6 OR, nach dem sich eine Vertragsänderung auch aus Still- schweigen einer Partei ergeben kann, wenn die andere aus dem Schweigen nach Treu und Glauben das Einverständnis ableiten durfte. Wenn es das Gesetz aber dem Gläubiger überlässt, auch eine Teilzahlung anzunehmen (Art. 69 Abs. 2 OR)

– zu deren Leistung der Schuldner verpflichtet ist –, kann allein aus der Annahme einer Teilzahlung nicht gefolgert werden, der Gläubiger sei (dann und für künftige Raten oder Zinsen) mit einer tieferen Zahlung einverstanden. Besondere Um- stände, aufgrund derer es hier anders wäre, sind weder behauptet noch ersicht- lich. 5.3. Was es mit dem weiteren Hinweis auf die Entgegennahme einer Zahlung von Fr. 143'340.– (act. 34 S. 5 Ziff. II.5 Abs. 2) auf sich hat, erschliesst sich aus der Berufungsschrift nicht. 5.4. Die Beanstandung, die Vermieterin sei mit Verhandlungen über die Miet- zinshöhe einverstanden gewesen, ist unbegründet.

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6. "Vorwurf, die Vermieterin sei ihrerseits im Verzug" 6.1. Die Mieter bringen vor (act. 34 S. 5 Ziff. II.6), die Vermieterin sei verpflich- tet gewesen, Fr. 200'000.– und Fr. 550'000.– auf ein Abwicklungskonto, das sie bisher noch nicht eröffnet habe, einzuzahlen. Dies ergebe sich aus dem Vertrag über Mieterausbauten. Sie verweisen dazu auf ihre Duplik vom 27. April 2020 (act. 24 S. 5). Damit habe sich das Einzelgericht nicht auseinandergesetzt. 6.2. Die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrages gemäss Art. 82 OR ist ei- ne Einrede im technischen Sinne, muss also vom Schuldner angerufen werden (Leu, Basler Kommentar OR I, Art. 82 N 11). Die Mieter führen in ihrer Berufung selbst aus, dass sie diese Einrede erst in ihrer Duplik vom 27. April 2020 geltend gemacht haben (act. 34 S. 5 Ziff. II.6). Der Rechtsschutz in klaren Fällen wird im summarischen Verfahren behandelt (Art. 248 lit. b ZPO), in dem nur ein Schrif- tenwechsel stattfindet (Art. 253, 256 Abs. 1 ZPO). Das Vorbringen der Mieter in der Duplik war damit verspätet, sowohl was die Einrede selbst angeht wie auch was das Vorbringen der zugrundeliegenden Tatsachen – die Vermieter seien zu Zahlungen verpflichtet gewesen und sie hätten diese nicht erbracht – angeht. Es wurde auch kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet (vgl. act. 17 und 21; dazu BGE 144 III 117 Erw. 2 S. 119). Die Mieter machten auch in ihrer Duplik und ma- chen auch nun in ihrer Berufung nicht geltend, dass und weshalb es sich um zu- lässige Noven handeln sollte. Das Einzelgericht hat das Vorbringen der Mieter deshalb zu Recht nicht berücksichtigt. Die Beanstandung ist unbegründet.

7. "Unterwanderung des mietrechtlichen Kündigungsschutzes und der Herab- setzungsklage" 7.1. Die Mieter zitieren aus einem Entscheid des Bundesgerichts, wonach eine Ausweisung im Rechtsschutz in klaren Fällen nur zulässig sei, "wenn keine Zwei- fel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündi- gung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint" (act. 34 S. 6 Ziff. II.8, mit Ver- weis auf BGer 4A_7/2012 Erw. 2.5). Sie hätten jedoch die Kündigungen ange- fochten.

- 11 - 7.2. Die Mieter bringen hier mit keinem Wort vor, dass und weshalb "Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung" bestehen sollten und dass und wo sie dies allenfalls schon vor Einzelgericht vorgebracht hätten (oder immerhin, woraus das Einzelgericht auf die Unvollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung hätte schliessen müssen). Das genügt der Beanstandungslast klarerweise nicht. Es sind denn auch keine Gründe ersichtlich und schon gar nicht in der Berufung dargelegt, die die Kündigung als missbräuchlich erscheinen lassen, worauf es im Zusammenhang mit der Anfechtung der Kündigung, die hier vorfrageweise zu prüfen ist, allein ankommt. Diese Beanstandung ist nicht zu hören. 7.3. Dass, wie die Mieter auch hier geltend machen, die Herabsetzung lange vor der Kündigung geltend gemacht worden und "die Höhe des Mietzinsen ange- fochten" seien, ist irrelevant (vgl. schon vorn Erw. 4). Und dass die "Gültigkeit der Kündigungen … angefochten" sei, ist nach dem soeben (Erw. 7.1 f.) Ausgeführten auch ohne Bedeutung, da die Gültigkeit der Kündigung auch im Ausweisungsver- fahren geprüft werden kann.

8. Weitere Beanstandungen 8.1. Die Mieter äussern sich zur "Rechtslage" (act. 34 S. 7 Ziff. II.9), bringen hier aber nichts Neues vor. Es kann auf das Ausgeführte verwiesen werden. Das gleiche gilt für die Ausführungen auf S. 8 Ziff. II.11 ("Kein Fall für das summari- sche Verfahren") und die "Schlussbemerkungen" (S. 8 Ziff. III). 8.2. Sie machen weiter geltend, ihr rechtliches Gehör sei verletzt worden (act. 34 S. 7 Ziff. II.10). Das Einzelgericht ist aber nicht gehalten, sich mit jedem einzelnen Vorbringen auseinanderzusetzen, sondern es genügt, wenn die we- sentlichen Erwägungen aus dem Entscheid hervorgehen. Das ist hier der Fall. Insbesondere muss sich das Gericht nicht mit allen Vorbringen auseinanderset- zen, die am Ergebnis ohnehin nichts geändert hätten (nachfolgend Erw. 9.2; BGer 4A_502/2019 Erw. 4). 8.3. Die Beanstandung, das Einzelgericht habe das rechtliche Gehör der Mieter verletzt, ist damit unbegründet.

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9. Zusammenfassung und Ergebnis 9.1. Die Mieter kommen der Beanstandungslast nur teilweise nach. Soweit ihre Beanstandungen zu hören sind, sind sie unbegründet. Die Berufung ist deshalb vollumfänglich abzuweisen. 9.2. Daran ändert auch nichts, dass das Einzelgericht gewisse Vorbringen der Mieter nicht berücksichtigt hat (act. 34 S. 4 Ziff. II.3 Abs. 2 [Mietzinsvereinbarung], Ziff. II.4 [Herabsetzungsklage]). Es wurde dargelegt, dass der Entscheid des Ein- zelgerichts unter Einbezug dieser Punkte nicht anders ausgefallen wäre (vorn Erw. 3 und 4).

10. Erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen Die Höhe und Auferlegung der vorinstanzlichen Gerichtskosten und Parteient- schädigung sind nicht beanstandet, weshalb es damit sein Bewenden hat. IV. Aufschiebende Wirkung, Nebenfolgen, Gerichtsbesetzung

1. Die Mieter beantragten die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Diese kommt der Berufung schon von Gesetzes wegen zu (Art. 315 Abs. 1 ZPO), wes- halb auf diesen Antrag nicht einzutreten ist.

2. Die Entscheidgebühr ist auf Fr. 5'000.– festzusetzen (zur Begründung vgl. act. 38 Erw. 4 f.). Die Mieter unterliegen vollständig, weshalb sie kostenpflichtig werden (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Gerichtskosten sind aus dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 5'000.– (vgl. act. 38, 40) zu beziehen. Es sind jedoch keine Parteientschädigungen zuzusprechen; den Mietern nicht, weil sie unterliegen, der Vermieterin nicht, weil ihr im Berufungsverfahren keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind.

3. Mit Verfügung vom 15. Juli 2020 (act. 38) wurde die weitere Prozessleitung an Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein delegiert. Diese ist zwischenzeitlich aus dem Amt ausgeschieden, weshalb der Entscheid in der rubrizierten Besetzung ergeht.

- 13 - Es wird beschlossen:

1. Auf den Antrag der Berufungskläger, der Berufung die aufschiebende Wir- kung zu erteilen, wird nicht eingetreten.

2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel mit nachfolgendem Erkenntnis. Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 2. Juni 2020 wird vollumfänglich bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und den Berufungsklägern auferlegt und aus dem von den Berufungsklägern ge- leisteten Vorschuss bezogen.

3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge- sprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte im Doppel (für sich und zu Handen des Stadtammannamtes, einmal unter Beilage des Doppels von act. 34), und an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz (ER200035), je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 14 - Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 390'000.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: lic. iur. R. Pfeiffer versandt am:

15. September 2020