AA090053

Kassationsgericht des Kantons Zürich Kass.-Nr. AA090053/U/la Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Bernhard Gehrig, Andreas Donatsch, die Kassationsrichterin Sylvia Frei und der Kassationsrichter Matthias Brunner sowie der juristische Sekretär Markus Nietlispach Zirkulationsbeschluss vom 26. Mai 2009 in Sachen

1. A., ...,

2. B., ..., Beklagte, Rekurrenten und Beschwerdeführer gegen

1. C., ...,

2. D., ..., Kläger, Rekursgegner und Beschwerdegegner 1, 2 vertreten durch ____ dieser vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. ____ betreffend Ausweisung Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich vom 26. März 2009 (NL090036/U)

- 2 - Das Gericht hat in Erwägung gezogen: 1.a) Mit schriftlichem Vertrag vom 13. Mai 2005 mieteten die Beschwerde- führer (Beklagte und Rekurrenten) von den Beschwerdegegnern (Kläger und Re- kursgegner) per 15. Juni 2005 eine 4½-Zimmer-Wohnung und zwei Garagenplät- ze an der X.-Strasse 00 in Y. (ER act. 2/3 = OG act. 3/3 = KG act. 12/7). Nach- dem die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 10. No- vember 2008 erfolglos aufgefordert hatten, ihnen ausstehende Mietzinse und Ne- benkosten innerhalb von dreissig Tagen zu bezahlen (ER act. 2/5 und 2/6), kün- digten sie den Mietvertrag mit amtlichem Formular, datiert vom 18. Dezember 2008, zufolge Zahlungsrückstands der Mieterschaft im Sinne von Art. 257d OR auf Ende Januar 2009 (ER act. 2/9 und 2/10). Soweit ersichtlich, blieb die Kündi- gung unangefochten.

b) Weil die Beschwerdeführer die Wohnung (und die Parkplätze) bis zum Kündigungstermin nicht geräumt und verlassen hatten, wandten sich die Be- schwerdegegner mit Eingabe vom 4. Februar 2009 mit dem Begehren an die Ein- zelrichterin im summarischen Verfahren des Bezirkes Q. (Erstinstanz), den Be- schwerdeführern gestützt auf § 222 Ziff. 2 ZPO zu befehlen, ihnen die Mietobjekte unverzüglich vollständig geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben (ER act. 1). Mit Verfügung vom 6. Februar 2009 erliess die Erstin- stanz zunächst ohne vorgängige Anhörung der Beschwerdeführer einen Räu- mungsbefehl im Sinne von § 224 Abs. 1 ZPO (ER act. 4). Hiegegen erhoben die Beschwerdeführer unter dem 10. Februar 2009 rechtzeitig Einsprache (ER act. 7), worauf am 2. März 2009 die mündliche Hauptverhandlung stattfand (vgl. ER Prot. S. 6 und 9 ff.). Mit Datum desselben Tages befahl die Erstinstanz den Beschwer- deführern unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall, die Mieträumlichkeiten bis spätestens 10. März 2009, 12.00 Uhr mittags, ordnungs- gemäss zu räumen und den Beschwerdegegnern zu übergeben. Zugleich wurde das Gemeindeammannamt Y. angewiesen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft und Ablauf der Auszugsfrist auf erstes Verlangen der Beschwer- degegner zu vollstrecken (ER act. 12 = OG act. 2 = OG act. 7).

- 3 -

c) Den erstinstanzlichen Räumungsbefehl fochten die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 9. März 2009 innert Frist mit Rekurs an (OG act. 1), den die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich (Vorinstanz) mit Beschluss vom 26. März 2009 (ohne Einholung einer Rekursantwort) in Bestätigung der be- zirksrichterlichen (Ausweisungs-)Verfügung unter Kostenfolgen zulasten der Be- schwerdeführer abwies, wobei der Auszugstermin neu auf den 6. April 2009 fest- gesetzt wurde (OG act. 9 = KG act. 2).

d) Gegen diesen den Beschwerdeführern am 1. April 2009 zugestellten (OG act. 10/1-2), als (im summarischen Verfahren ergangener) Rekursentscheid ohne weiteres beschwerdefähigen (vgl. § 281 ZPO und Frank/Sträuli/Messmer, Kom- mentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, N 9 f. zu § 281 ZPO; von Rechenberg, Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. A., Zürich 1986, S. 4 f.; s.a. Spühler/Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich und im Bund, Zürich 1999, S. 62) Beschluss rich- tet sich die vorliegende, rechtzeitig (vgl. § 287 ZPO) erhobene Nichtigkeitsbe- schwerde vom 3. April 2009 (KG act. 1). Mit Präsidialverfügung vom 3. April 2009 wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen (s.a. KG act. 4 und 9) und der Beschwerde antragsgemäss (vgl. KG act. 1) aufschiebende Wirkung verliehen (KG act. 5); zugleich wurden die Be- schwerdeführer auf die formellen Anforderungen an die Begründung einer Nich- tigkeitsbeschwerde hingewiesen, und es wurde ihnen freigestellt, ihre Beschwer- de entsprechend zu ergänzen (KG act. 7). Weitere prozessuale Anordnungen sind bisher nicht getroffen worden. Mit Eingabe vom 27. April 2009 haben die Beschwerdeführer ihre Beschwer- de innert laufender Rechtsmittelfrist ergänzend begründet (KG act. 10).

e) Da sich die Beschwerde sofort als den formellen Anforderungen an die Begründung einer solchen nicht genügend und insofern als unzulässig erweist (vgl. nachstehende Erw. 3-4), kann von Weiterungen im Sinne von § 289 ZPO abgesehen, d.h. darauf verzichtet werden, den Beschwerdegegnern Gelegenheit zur Beantwortung der Beschwerde und der Vorinstanz zur Vernehmlassung zu

- 4 - geben (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2 zu § 289 ZPO). Wegen der Ausnah- mevorschrift von § 78 Ziff. 2 ZPO (in Verbindung mit § 53 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO und Art. 274d Abs. 1 OR) ist den Beschwerdeführern für das Kassationsverfahren (trotz § 75 Abs. 1 ZPO) auch keine Kaution aufzuerlegen.

2. Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid zunächst fest, dass die Beschwer- deführer im Rekursverfahren nicht in Abrede stellten, mindestens einen ausste- henden Mietzins nicht innert Frist beglichen zu haben. Damit habe die Erstinstanz den Ausweisungsbefehl zu Recht erlassen. Die Beschwerdeführer machten zwar geltend, sie hätten die Beschwerdegegner mit Schreiben vom 31. Oktober 2008 um Stellungnahme betreffend Mietzinserhöhung und um Einsicht in die Heizkos- tenabrechnung gebeten, wobei bislang keine Stellungnahme erfolgt sei. Dies mö- ge zutreffen, ändere indessen nichts an der Rechtmässigkeit des Ausweisungsbe- fehls zufolge Zahlungsrückstands. Sodann behaupteten die Beschwerdeführer nicht, die Mietzinserhöhung angefochten zu haben. Auch das Bestehen allfälliger Mängel (des Mietobjekts) stehe einer Ausweisung nicht entgegen, habe der Mie- ter in solchen Fällen doch kein automatisches Retentionsrecht. Die Beschwerde- führer machten auch nicht geltend, eine Mietzinsreduktion verlangt oder die Hin- terlegung der Mietzinse bei Ausbleiben der Mängelbehebung angedroht zu ha- ben. Somit sei der (erhöhte) Mietzins geschuldet gewesen, und die Beschwerde- führer seien durch Nichtleistung mindestens eines Mietzinsbetreffnisses in Zah- lungsrückstand im Sinne von Art. 257d OR geraten. Die Beschwerdegegner hät- ten ihnen sodann ordnungsgemäss Frist zur Bezahlung der Ausstände angesetzt und ihnen für den Säumnisfall die Kündigung angedroht. Schliesslich hätten sie die Mietverhältnisse mit den Beschwerdeführern unter Einhaltung der gesetzli- chen Fristen gekündigt. Soweit die Beschwerdeführer Kündigungsschutz anbe- gehrten, sei darauf hinzuweisen, dass die Frist zur Anfechtung der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR) abgelaufen sei. Demnach seien die Beschwerdeführer seit dem 31. Januar 2009 nicht mehr berechtigt, sich in den Mietobjekten aufzuhalten. Der Rekurs erweise sich daher als unbegründet und sei unter Kostenfolgen zulas- ten der Beschwerdeführer abzuweisen (KG act. 2 S. 2 f., Erw. 2-4).

- 5 - 3.a) Angesichts der Ausgestaltung ihrer dagegen gerichteten Beschwerde sind die Beschwerdeführer abermals (vgl. KG act. 7) auf die besondere Natur des Kassationsverfahrens hinzuweisen. Dieses stellt keine Fortsetzung des Verfah- rens vor dem Sachrichter (mit umfassender Prüfungsbefugnis und Prüfungspflicht der Rechtsmittelinstanz bezüglich des gesamten Prozessstoffes sowohl in rechtli- cher wie auch tatsächlicher Hinsicht) dar. Zu prüfen ist vielmehr (allein), ob der angefochtene Entscheid aufgrund des bei der Vorinstanz gegebenen Aktenstan- des an einem besonderen Mangel, nämlich einem Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leidet. Dabei muss der Nichtigkeitskläger, der anzugeben hat, inwieweit er den vorinstanzlichen Entscheid anficht und welche Änderungen (in dessen Dispositiv, d.h. Entscheidformel) er beantragt (§ 288 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO), den behaupteten Nichtigkeitsgrund in der Beschwerdeschrift selbst nachweisen (§ 288 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO); gemäss § 290 ZPO werden lediglich die geltend ge- machten Nichtigkeitsgründe überprüft (sog. Rügeprinzip), und auch dies nur in- soweit, als die Bestimmung von § 285 ZPO eine Beurteilung der behaupteten Mängel durch die Kassationsinstanz überhaupt zulässt. Nach dieser Vorschrift ist die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde unzulässig, soweit der angefochtene Entscheid dem Weiterzug an das Bundesgericht unter- liegt und dieses mit freier Kognition überprüfen kann, ob der geltend gemachte Mangel vorliegt (Grundsatz der Subsidiarität der kantonalen Nichtigkeitsbe- schwerde). Im Rahmen der gegen den vorinstanzlichen Beschluss offenstehen- den Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG (vgl. hinten, Erw. 6) kann das Bundesgericht (unter anderem) eine behauptete Verletzung von Bundesrecht mit freier Kognition überprüfen (Art. 95 lit. a BGG). Folglich wäre die Rüge der Verlet- zung von (formellem oder materiellem) Bundesrecht, zu welchem insbesondere auch die mietrechtlichen Bestimmungen des OR gehören, im vorliegenden Rechtsstreit nicht im kantonalen Kassationsverfahren, sondern mittels (ordentli- cher) Beschwerde in Zivilsachen vor Bundesgericht zu erheben (ZR 107 Nr. 79, Erw. 3/b; 107 Nr. 59, Erw. 3.1; 107 Nr. 21, Erw. II/5/b m.w.Hinw.; Reetz, Das neue Bundesgerichtsgesetz unter besonderer Berücksichtigung der Beschwerde in Zi- vilsachen, SJZ 2007, S. 37).

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b) Um den ihm obliegenden Nachweis eines Nichtigkeitsgrundes zu erbrin- gen, hat sich der Nichtigkeitskläger konkret mit dem angefochtenen (hier: Re- kurs-)Entscheid und den darin enthaltenen, den Entscheid tragenden Erwägun- gen auseinanderzusetzen und hierbei darzulegen, inwiefern diese mit einem Mangel im Sinne von § 281 ZPO behaftet seien. Die blosse Verweisung auf frühe- re Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen hiefür nicht. Ebenso we- nig lässt sich ein Nichtigkeitsgrund rechtsgenügend dartun, indem in appellatori- scher Weise bloss die Richtigkeit der vorinstanzlichen Auffassung in Abrede ge- stellt und dieser (allenfalls) die eigene, abweichende Ansicht entgegengestellt wird. Vielmehr sind in der Beschwerdebegründung insbesondere die angefochte- nen Stellen des vorinstanzlichen Entscheids genau zu bezeichnen und diejenigen Aktenstellen, aus denen sich ein Nichtigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen an- zugeben. So muss beispielsweise, wer die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich rügt, in der Beschwerde genau darlegen, welche tatsächlichen Annah- men des angefochtenen Entscheids aufgrund welcher (präzis zu nennenden) Ak- tenstellen willkürlich sein sollen, wobei es hiefür nicht ausreicht, tatsächliche An- nahmen der Vorinstanz bloss zu bestreiten oder der vorinstanzlichen Beweiswür- digung einfach die eigene gegenüberzustellen. Wird Aktenwidrigkeit einer tatsäch- lichen Annahme behauptet, so sind ebenfalls die Bestandteile der Akten, die nicht oder nicht in ihrer wahren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen worden sein sollen, genau anzugeben. Ebenso hat, wer einwendet, bestimmte Vorbringen seien zu Unrecht nicht berücksichtigt worden, zu sagen, wo (Aktenstelle) er die- selben vor Vorinstanz vorgetragen hat. Schliesslich ist bei Berufung auf § 281 Ziff. 1 ZPO hinreichend präzis aufzuzeigen, inwiefern welcher wesentliche Verfah- rensgrundsatz verletzt worden sei. Es ist mithin nicht Sache der Kassationsin- stanz, in den vorinstanzlichen Akten nach den Grundlagen des geltend gemach- ten (oder gar eines anderen möglichen) Nichtigkeitsgrundes zu suchen (einläss- lich zum Ganzen von Rechenberg, a.a.O., S. 16 ff.; Spühler/Vock, a.a.O., S. 56 f., 72 f.; s.a. Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288 ZPO). Soweit die Be- schwerde oder einzelne der darin erhobenen Rügen diese Begründungsanforde- rungen nicht erfüllen, kann darauf nicht eingetreten werden.

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c) Aus dem Wesen der Nichtigkeitsbeschwerde folgt, dass neue tatsächliche Behauptungen, Einreden, Bestreitungen und Beweise, die eine Vervollständigung des Prozessstoffes bezwecken, über welchen der erkennende (Sach-)Richter (Vorinstanz) zu entscheiden hatte, im Beschwerdeverfahren nicht zulässig sind (sog. Novenverbot); das gilt selbst dann, wenn die Voraussetzungen von § 115 ZPO erfüllt wären (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4a zu § 288 ZPO [und N 7b zu § 115 ZPO]; Spühler/Vock, a.a.O., S. 75; Walder-Richli, Zivilprozessrecht,

4. A., Zürich 1996, § 39 Rz 65; ZR 76 Nr. 26; RB 1996 Nr. 121).

4. Die vorliegende Beschwerde und ihre Ergänzung (KG act. 1 und 10) ver- mögen den eben skizzierten, zumindest in ihren wesentlichen Grundzügen auch von einer rechtsunkundigen Partei zu beachtenden gesetzlichen Anforderungen an die Begründung einer Nichtigkeitsbeschwerde nicht zu genügen: So fällt in formeller Hinsicht zunächst auf, dass darin keine Rechtsmittelanträge gestellt werden, d.h. nicht gesagt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid der Vorin- stanz abzuändern sei. Selbst wenn man davon ausgeht, die Beschwerdeführer verlangten sinngemäss dessen Aufhebung und die Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz oder – letztlich – die Abweisung der Klage, feh- len überdies auch konkrete Hinweise auf bestimmte Erwägungen im Beschluss der Vorinstanz oder auf andere Stellen in den vorinstanzlichen Akten. Sodann lassen die Ausführungen in der Beschwerdeschrift auch in inhaltlicher Hinsicht jedwelche argumentative Auseinandersetzung mit der vorinstanzlichen Entscheid- begründung vermissen; darauf nimmt die Beschwerde keinen Bezug. Ebenso we- nig zeigen die Beschwerdeführer auch nur ansatzweise auf, inwiefern der ange- fochtene Beschluss zu ihrem Nachteil an einem der kassationsgerichtlichen Prü- fung zugänglichen Mangel im Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leiden sollte, d.h. dass und inwiefern er auf einer Verletzung (welcher) wesentlicher Verfahrens- grundsätze oder auf (welchen) aktenwidrigen oder willkürlichen tatsächlichen An- nahmen beruhe oder klares materielles Recht verletze. Statt dessen machen die Beschwerdeführer einerseits geltend, es sei ihnen unmöglich, innert der von der Vorinstanz (neu) angesetzten Auszugsfrist eine an- dere Wohnung zu finden, und sie hätten die ausstehenden Mietzinse bezahlt (KG

- 8 - act. 1). Andererseits reichen sie zum Beweis der von ihnen beanstandeten Män- gel am Mietobjekt mehrere Fotografien ein (KG act. 11/1-10), die (als neue Be- weismittel) wegen des im Kassationsverfahren herrschenden Novenverbots je- doch von vornherein keine Beachtung finden können. In ihrer ergänzenden Be- schwerdebegründung (KG act. 10) halten sie sodann an ihrer Auffassung fest, wonach die erfolgten Mietzinserhöhungen nicht gerechtfertigt seien, ohne auch nur am Rande auf die Argumente einzugehen, mit denen die Vorinstanz diesen Einwand entkräftet hat. Schliesslich machen sie (mitunter neue und insoweit von vornherein unzulässige) Ausführungen zum Mietzinsdepot und zu den Erneue- rungsarbeiten beim Einzug in die Wohnung, welche in keinem erkennbaren Zu- sammenhang mit den entscheiderheblichen Erwägungen im Rekursentscheid stehen. All diese Vorbringen sind jedoch nicht zum Nachweis geeignet, dass und in- wiefern der obergerichtliche Beschluss vom 26. März 2009 an einem Nichtigkeits- grund im Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leide. Vielmehr erschöpft sich die Be- schwerde der Sache nach in rein appellatorischer und als solcher nicht zu hören- der Kritik am vorinstanzlichen Ausweisungsbefehl. Mangels rechtsgenügender Begründung kann daher nicht auf die Beschwerde eingetreten werden (§ 288 ZPO). Damit entfällt die ihr verliehene aufschiebende Wirkung, und den Be- schwerdeführern ist eine neue, wiederum kurz zu bemessende Auszugsfrist an- zusetzen (vgl. von Castelberg, Zur aufschiebenden Wirkung bei der Zürcher Kas- sationsbeschwerde, in: Recht und Rechtsdurchsetzung, Festschrift für Hans Ul- rich Walder zum 65. Geburtstag, Zürich 1994, S. 295/296; s.a. von Rechenberg, a.a.O., S. 22; Spühler/Vock, a.a.O., S. 78; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2a zu § 291 ZPO). 5.a) Gemäss der auch im Rechtsmittelverfahren geltenden allgemeinen Re- gel von § 64 Abs. 2 ZPO werden die Gerichtskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Sie bestehen in einer sämtliche Kosten abdeckenden (§ 2 Abs. 3 GGebV), vorliegend nach § 4 Abs. 1 GGebV i.V.m. § 13 GGebV zu bemessenden und gemäss § 7 GGebV und § 10 Abs. 1 GGebV (analog) erheblich zu reduzie- renden Gerichtsgebühr. Als unterliegende Partei ist auch der (Rechtsmittel-)Klä-

- 9 - ger zu behandeln, auf dessen Klage (resp. Rechtsmittel) nicht eingetreten wird (Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. A., Zürich 1979, S. 406, Anm. 6/a; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 18 zu § 64 ZPO). Da die Beschwerdeführer mit ihrer Nichtigkeitsbeschwerde unterliegen, sind ihnen die Kosten je zur Hälfte, jedoch unter solidarischer Haftung jedes Einzelnen für den gesamten Betrag, auf- zuerlegen (§ 70 Abs. 1 ZPO).

b) Sodann hat nach § 68 Abs. 1 ZPO die unterliegende Partei die Gegenpar- tei in der Regel im gleichen Verhältnis für Kosten und Umtriebe zu entschädigen, wie ihr Kosten auferlegt werden. Den Beschwerdegegnern sind vor Kassationsge- richt jedoch keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden. Die Zu- sprechung einer Prozessentschädigung fällt daher ausser Betracht.

6. Beim vorliegenden Beschluss handelt es sich um einen Endentscheid (im Sinne von Art. 90 BGG) in einer vermögensrechtlichen Zivilsache mietrechtlicher Natur, deren (Rechtsmittel-)Streitwert vom Bundesgericht nach Ermessen festge- setzt wird (Art. 51 Abs. 2 BGG), Fr. 15'000.-- aber übersteigen dürfte (s.a. KG act. 2 S. 4, Disp.-Ziff. 7 a.E.). Folglich ist davon auszugehen, dass gegen den kassati- onsgerichtlichen Entscheid aus den in Art. 95 ff. BGG genannten Gründen die Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG an das Bundesgericht of- fensteht (vgl. Art. 51 Abs. 1 lit. a und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Sollte das Bun- desgericht gestützt auf seine Praxis zur Streitwertbezifferung im reinen Auswei- sungsverfahren (vgl. dazu BGer 4A_72/2007 vom 22.8.2007, Erw. 2.2; 4A_266/2007 vom 26.9.2007, Erw. 2.2; s.a. BGer 4A_132/2008 vom 16.5.2008, Erw. 1.1; 4A_107/2007 vom 22.6.2007, Erw. 2.3; 4A_81/2008 vom 14.3.2008, Erw. 1 und 1.2) hingegen zum Schluss kommen, der Streitwert liege unter diesem Betrag, wäre gegen den kassationsgerichtlichen Erledigungsentscheid dieses Rechtsmittel nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine (der bundesge- richtlichen Prüfung zugängliche) Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG). Andernfalls stünde gegen ihn lediglich die subsidiäre Verfassungsbeschwerde im Sinne von Art. 113 ff. BGG offen. Ferner beginnt mit der Zustellung des Beschlusses des Kassationsgerichts (als ausserordentlicher Rechtsmittelinstanz) auch die dreissigtägige Frist zur (di-

- 10 - rekten) Anfechtung des obergerichtlichen Rekursentscheids mittels ordentlicher (oder allenfalls subsidiärer Verfassungs-)Beschwerde ans Bundesgericht wegen Mängeln, deren Prüfung dem Kassationsgericht entzogen ist, (neu) zu laufen (Art. 100 Abs. 6 BGG; s.a. KG act. 2 S. 4, Disp.-Ziff. 7 Abs. 3; BGer 4A_216/2008 vom 20.8.2008, Erw. 1.2; 4A_398/2008 vom 18.12.2008, Erw. 1.3.2; 5A_771/2008 vom 3.4.2009, Erw. 1.3).

- 11 - Das Gericht beschliesst:

1. Auf die Nichtigkeitsbeschwerde wird nicht eingetreten. Damit entfällt die der Beschwerde verliehene aufschiebende Wirkung.

2. Die Auszugsfrist gemäss Dispositiv-Ziffer 2 des obergerichtlichen Beschlus- ses wird neu auf Montag, 15. Juni 2009, 12.00 Uhr mittags, angesetzt.

3. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf Fr. 1'000.--.

4. Die Gerichtsgebühr wird je zur Hälfte den beiden Beschwerdeführern aufer- legt, unter solidarischer Haftung jedes einzelnen Beschwerdeführers für den gesamten Betrag.

5. Für das Kassationsverfahren werden keine Prozessentschädigungen zuge- sprochen.

6. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden. Der Streitwert liegt über Fr. 15'000.--. Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Beschlusses des Obergerichtes vom 26. März 2009 mit Beschwerde an das Bundesgericht neu ab Empfang des vorliegenden Entscheides (Art. 100 Abs. 1 und 6 BGG). Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG.

7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich und die Einzelrichterin im summarischen Verfahren des Bezirkes Q. (Proz.-Nr. EU090011), je gegen Empfangsschein. ______________________________________ KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH Der juristische Sekretär: