HG230184

Handelsgericht des Kantons Zürich Geschäfts-Nr.: HG230184-O U/ei Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan, Vizepräsident, und Ersatzoberrich- terin Verena Seiler, Handelsrichterinnen Dr. Eliane Ganz und Dr. Esther Nägeli, Handelsrichter Christoph Casparis sowie Ge- richtsschreiberin Tanja Lutz Urteil vom 8. Juli 2025 in Sachen A._____ AG, Klägerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X2._____ gegen B._____ AG, Beklagte vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y2._____ betreffend Forderung

- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) "1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 284'257.25 zzgl. 7.7 % Mehrwertsteuer und Zins zu 5 % seit dem 1. Februar 2023 zu bezahlen. "2. Es sei in der Betreibung Nr. …, Betreibungsamt Zürich 1, der Rechtsvorschlag im Umfang der gutzuheissenden Forderung zu beseitigen. "3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be- klagten." Sachverhalt und Verfahren: A. Sachverhaltsübersicht

a. Parteien Die Klägerin bezweckt die Vermittlung und den Betrieb von Immobiliengeschäften sowie die Erbringung von Dienstleistungen im Immobilengeschäft (vgl. act. 1 Rz. 4; act. 3/2; act. 9 Rz. 8). Die Beklagte bezweckt den Handel mit Damen- und Kinder- konfektion, Mode und Wäscheartikeln sowie die Erbringung von Dienstleistungen in diesem Gebiet (vgl. act. 1 Rz. 5; act. 3/1; act. 9 Rz. 7).

b. Prozessgegenstand Am 23. Dezember 2022 kam zwischen der Beklagten und der C1._____ AG (nach- folgend: C1._____) ein Mietvertrag über die Liegenschaft an der D._____-strasse 1 zustande. Die Klägerin macht geltend, ihr stehe gegenüber der Beklagten ein Honorar zu, da ihr Tätigwerden zum Abschluss dieses Mietvertrags mit der C1._____ geführt habe. Die Beklagte beantragt die Klageabweisung.FC B. Prozessverlauf Am 21. August 2023 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin hierorts die Klage ein (act. 1; act. 3/1-18). Den ihr mit Verfügung vom 23. August 2023 auferlegten Gerichtskostenvorschuss von CHF 16'000.– leistete die Klägerin fristgerecht (act. 4; act. 6). Mit Verfügung vom 4. September 2023 wurde der Beklagten Frist

- 3 - zur Klageantwort angesetzt (act. 7). Innert Frist reichte die Beklagte mit Eingabe vom 6. November 2023 eine Klageantwort ein (act. 9; act. 11/2-27; act. 12). Mit Verfügung vom 7. November 2023 wurde das Doppel der Klageantwort der Kläge- rin zugestellt und die Verfahrensleitung an Ersatzoberrichterin Verena Seiler als Instruktionsrichterin delegiert (act. 13). Den anlässlich der Vergleichsverhandlung vom 11. April 2024 unter Mitwirkung der Gerichtsdelegation geschlossenen Ver- gleich widerrief die Klägerin mit Eingabe vom 18. April 2024 innert Frist (Prot. S. 6 f.; act. 15-17). Mit Verfügung vom 22. April 2024 wurde ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet und der Klägerin Frist zur Leistung eines zusätzlichen Vorschusses von CHF 8'000.– sowie zur Einreichung der Replik angesetzt (act. 18). Der zusätzliche Vorschuss wurde fristgemäss geleistet (act. 20). Die Re- plik vom 25. Juni 2024 erging rechtzeitig (act. 21; act. 22/19-34). Mit Eingabe vom

3. Oktober 2024 erstattete die Beklagte fristgerecht ihre Duplik (act. 23; act. 25-27). Mit Verfügung vom 7. Oktober 2024 wurde die Duplik der Klägerin zugestellt und der Eintritt des Aktenschlusses festgestellt (act. 28). Mit Eingabe vom 7. November 2024 reichte die Klägerin eine unaufgeforderte Stellungnahme zur Duplik ein (act. 30; act. 31/1-2). Mit Eingabe vom 21. November 2024 nahm die Beklagte dazu Stellung (act. 33; act. 34). Mit Verfügung vom 27. Mai 2025 wurde den Parteien Frist angesetzt, um zu erklä- ren, ob sie auf die Durchführung der mündlichen Hauptverhandlung – unter Vorbe- halt der Durchführung eines Beweisverfahrens – verzichteten (act. 36). Die Be- klagte verzichtete in der Folge auf die Durchführung einer mündlichen Hauptver- handlung (act. 38). Die Klägerin liess sich nicht vernehmen, weshalb androhungs- gemäss von einem Verzicht auf die Hauptverhandlung auszugehen ist. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Auf die Parteivorbringen wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen, soweit sich diese als zur Entscheidfin- dung notwendig erweisen.

- 4 - Erwägungen:

1. Formelles 1.1. Zuständigkeit Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zürich blieben vorliegend zu Recht unbestritten (vgl. Art. 31 ZPO; Art. 6 Abs. 2 aZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG; act. 1 Rz. 2 ff.; act. 9 Rz. 3). 1.2. (Keine) Klageänderung In der Replik erhob die Klägerin die in der Klage eventualiter vorgebrachte Argu- mentation (Provisionsanspruch gestützt auf einen neuen [Mäkler-]Vertrag) zur Hauptbegründung, während die in der Klage vorgetragene Hauptbegründung (Pro- visionsanspruch gestützt auf den Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021) zur Eventualbegründung wurde. Zudem macht die Klägerin in der Replik – anders als noch in der Klage – neu geltend, der neue (Mäkler-)Vertrag sei nicht nur still- schweigend, sondern auch ausdrücklich zwischen den Parteien zustande gekom- men. Ausserdem verlangt sie nun – ebenfalls abweichend von der Klage – gestützt auf den Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021, mithin eventualiter, keine Provision mehr von 20 % der durchschnittlichen Jahresbruttomiete, eventualiter 15 % der durchschnittlichen Jahresnettomiete, sondern 15 % der durchschnittli- chen Jahresbruttomiete. Keine inhaltliche Änderung des Anspruchs liegt vor, wenn die klagende Partei für ihre Forderung gestützt auf denselben Lebensvorgang eine andere Rechtsgrund- lage geltend macht oder ihr (Eventual-)Rechtsbegehren in quantitativer Hinsicht re- duziert, was stets zulässig ist (vgl. DIKE ZPO-Pahud, 3. Aufl. 2025, Art. 227 N 4, 19). Eine Klageänderung ist im Übrigen zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht (Art. 227 Abs. 1 lit. ZPO). So- weit in der geänderten Begründung eine Klageänderung zu erblicken wäre, wären diese Voraussetzungen hier ohne Weiteres erfüllt.

- 5 - 1.3. Eingaben nach Aktenschluss Im ordentlichen Verfahren haben die Parteien zweimal unbeschränkt die Möglich- keit, sich zur Sache zu äussern und neue Tatsachen sowie Beweismittel in den Prozess einzubringen (BGE 144 III 67 E. 2). Vorliegend ist der Aktenschluss nach Durchführung des zweiten Schriftenwechsels eingetreten (vgl. act. 25; act. 28). Nach Aktenschluss vorgebrachte Tatsachen und Beweisofferten in Stellungnah- men sind nur insoweit zu beachten, als sie die Voraussetzungen nach Art. 229 Abs. 1 aZPO erfüllen. Dies gilt insbesondere auch für die Entgegnung auf Duplik- noven. Ist die Klägerin zur Entgegnung der in der Duplik vorgetragenen und sich auf neue Tatsachen und Beweismittel stützenden Behauptungen auf echte Noven angewiesen, dürfen diese gemäss Art. 229 Abs. 1 lit. a aZPO ohne Weiteres vor- gebracht werden. Bei unechten Noven ist gemäss Art. 229 Abs. 1 lit. b aZPO erfor- derlich, dass diese trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konn- ten.Damit der Klägerin dieser Sorgfaltsnachweis gelingt, ist unabdingbar, dass die Dupliknoven für diese Noveneingabe kausal sind. Erforderlich ist einerseits, dass (erst) die Dupliknoven das Vorbringen der unechten Noven veranlasst haben, an- dererseits, dass die unechten Noven in technischer bzw. thematischer Hinsicht als Reaktion auf die Dupliknoven aufzufassen sind (BGE 146 III 55 E. 2.5). Die gleichen Voraussetzungen gelten für Noven in jeder weiteren Eingabe nach Aktenschluss. Die Partei, die der Meinung ist, sie könne sich auf neue Tatsachen und/oder Be- weismittel (echte oder unechte Noven) stützen, hat diese zu bezeichnen und für jede einzelne neue Tatsache und jedes einzelne neue Beweismittel substantiiert darzutun, dass die Zulässigkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (anstatt vieler zur ständigen Praxis des Handelsgerichts des Kantons Zürich: ZR 113/2014 Nr. 54 S. 176 f. E. 3; vgl. auch SOGO/NAEGELI, in: Kurzkommentar ZPO, N. 11d zu Art. 229 ZPO). Die Klägerin liess sich nach Aktenschluss mit Eingabe vom 7. November 2024 ver- nehmen (vgl. act. 30). Sie äusserte sich zur Zulässigkeit ihrer dabei gemachten Vorbringen einzig dahingehend, dass sich ihre Eingabe auf die in der Duplik vorge- brachten neuen Vorbringen der Beklagten beschränke (vgl. act. 30 Rz. 6). Aus die- sen Ausführungen ergibt sich nicht, ob die Klägerin echte oder unechte Noven in

- 6 - den Prozess einbringen will. Es gelingt ihr daher bereits aus diesem Grund nicht, die Zulässigkeitsvoraussetzungen rechtsgenügend aufzuzeigen. Dasselbe gilt auch für die von der Beklagten in der Eingabe vom 21. November 2024 (vorsorglich zur klägerischen Stellungnahme zur Duplik vom 7. November 2024) gemachten Ausführungen, zumal sie sich darin nicht zur Zulässigkeit ihrer Vorbringen äussert (act. 33). Die von den Parteien nach Aktenschluss gemachten Eingaben sind daher für die Entscheidfindung nicht zu berücksichtigen.

2. Unbestrittener Sachverhalt und Parteistandpunkte 2.1. Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 Die Beklagte schloss mit der Klägerin am 30. April 2021 einen Beratungs- und Suchauftrag, da das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und ihrer damaligen Vermieterin am E._____ [Strasse] 2 in Zürich per 31. Januar 2022 auslief. Darin beauftragte die Beklagte die Klägerin damit, (i) die laufenden Verhandlungen mit der Vermieterin ihres damaligen Ladenlokals am E._____ 2 weiterzuführen und (ii), für den Fall, dass die Verhandlungen scheiterten, geeignete Ersatzmietflächen in der Stadt Zürich zu suchen, die bestimmte, von der Beklagten vorgegebene Krite- rien erfüllen sollten (act. 1 Rz. 10; act. 3/3; act. 9 Rz. 9 f.). Ziel des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 war es, eine Entscheidungsgrundlage für das wei- tere Vorgehen ("stay vs go") zu erhalten (vgl. act. 3/3 Ziff. 2 Abs. 1; act. 9 Rz. 10; vgl. auch act. 21 Rz. 64). Die Verhandlungen mit der damaligen Vermieterin am E._____ 2 scheiterten (vgl. act. 9 Rz. 25; vgl. auch act. 21 Rz. 76). Aufgrund der Suchbemühungen der Klägerin unterzeichnete die Beklagte am 23. August 2021 für die Kindermode einen bis zum 31. März 2027 befristeten Mietvertrag über ein Ladenlokal an der F._____ [Strasse] 3 in Zürich, mit einer Erneuerungsoption von fünf Jahren. Am 25. August 2021 schloss die Beklagte für die Damenmode zudem einen vom 1. Februar 2022 bis zum 31. Dezember 2023 befristeten Untermietvertrag für Ladenflächen an der D._____-strasse 4/5 ab. Die Beklagte bezahlte das von der Klägerin gemäss Bera- tungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 vereinbarte Honorar von 15 % der

- 7 - durchschnittlichen Jahresnettomieten sowohl für die F._____ 3 als auch für die D._____-strasse 4/5 (vgl. act. 1 Rz. 15 f.; act. 3/4; act. 3/6; act. 9 Rz. 14, 26). 2.2. D._____-strasse 1 Mit Vermietungsauftrag vom 19./23. November 2021 beauftragte die C1._____, vertreten durch die C2._____ AG (nachfolgend: C2._____), die Klägerin damit, ab

1. Oktober 2022 eine Nachmieterin für das Ladenlokal an der D._____-strasse 1 zu suchen. Ziff. 6 des Vermietungsauftrags vom 19./23. November 2021 hielt fest, dass die Mieterin das Honorar der Klägerin zu entrichten habe (vgl. act. 1 Rz. 18; act. 21 Rz. 25; act. 22/33 Ziff. 6; act. 25 Rz. 5v). Im Mai 2022 bat G._____ (von der Klägerin) H._____ (von der Beklagten) bei einem zufälligen Treffen im Restaurant I._____ in Zürich um einen Termin, um zu bespre- chen, was nach Ablauf des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 geschehen solle. Am

3. Juni 2022 trafen sich G._____ und H._____ in den Räumlichkeiten der Klägerin, wo G._____ diesem die Verkaufsflächen der C1._____ in der Liegenschaft D._____-strasse 1 zur Anmietung vorstellte (vgl. act. 9 Rz. 34; vgl. auch act. 21 Rz. 83 ff.). Mit Email vom 7. Juni 2022 stellte die Klägerin der Beklagten einen Entwurf "Suchauftrag Ladenfläche" zu, der ein Erfolgshonorar von 20 % eines durchschnitt- lichen Jahresnettomietzinses zugunsten der Klägerin bei erfolgreichem Mietver- tragsabschluss vorsah. Die Beklagte unterzeichnete den Entwurf vom 7. Juni 2022 nicht (act. 9 Rz. 32, 36 f.; act. 11/4; act. 21 Rz. 4, 11). Mit Email vom 8. Juni 2022 stellte die Klägerin der Beklagten für die D._____-strasse 1 eine Vermietungsdoku- mentation zu, die eine "Commission" von 20 % der durchschnittlichen Jahresbrut- tomiete zugunsten der Klägerin bei Abschluss eines Mietvertrags enthielt (vgl. act. 3/8-9; act. 9 Rz. 47; act. 21 Rz. 4, 12). Die Beklagte widersetzte sich der darin vorgesehenen Provisionsverpflichtung nicht ausdrücklich (vgl. act. 1 Rz. 26, 42; vgl. auch act. 9 Rz. 102, 137). Mit Email vom 15. Juni 2022 stellte die Klägerin der Beklagten einen weiteren Entwurf "Suchauftrag Ladenfläche" zu, der wiederum bei einem erfolgreichen Mietvertragsabschluss ein Erfolgshonorar von 20 % eines durchschnittlichen Jahresnettomietzinses vorsah. Die Beklagte unterzeichnete die- sen ebenfalls nicht (act. 9 Rz. 45, 50; act. 11/17; act. 21 Rz. 4, 11).

- 8 - Mit Email vom 28. Juni 2022 unterbreitete die Beklagte der C1._____ ein Mietan- gebot (vgl. act. 1 Rz. 22; act. 3/10-11; vgl. auch act. 9 Rz. 97). Das Mietangebot der Beklagten vom 28. Juni 2022 entsprach den Vorstellungen der C1._____ nicht (vgl. act. 1 Rz. 23; act. 9 Rz. 97). Mit Email vom 12. Juli 2022 stellte die Klägerin deshalb "[in] Abstimmung und Auftrag der Vermieterin C2._____ […]" der Beklag- ten die Head of Terms zu, die neben Angaben zu den Mietkonditionen auch ein Vermietungshonorar von 20 % einer durchschnittlichen Jahresbruttomiete zuguns- ten der Klägerin bei Vertragsabschluss enthielten (vgl. act. 1 Rz. 23; act. 3/12-13; act. 21 Rz. 4, 16; vgl. auch act. 9 Rz. 98). Die Beklagte widersetzte sich der darin vorgesehenen Provisionsverpflichtung nicht ausdrücklich (vgl. act. 1 Rz. 26, 42; vgl. auch act. 9 Rz. 102, 137). Mit Email vom 20. Juli 2022 bedankte sich die Beklagte für das Gegenangebot und unterbreitete "darauf aufbauend" ein hinsichtlich der Staffelmiete, des Mietantritts und der mietfreien Zeit angepasstes Angebot (vgl. act. 1 Rz. 24; act. 3/14; act. 21 Rz. 17; vgl. auch. act. 9 Rz. 99). Im September 2022 reichte eine weitere Mietinteressentin J._____ SA (nachfol- gend: J._____) – gestützt auf die von der Klägerin am 11. Mai 2022 erhaltene Ver- mietungsdokumentation – ein gegenüber der Beklagten deutlich höheres Miet- zinsangebot für die Liegenschaft an der D._____-strasse 1 bei der Klägerin ein, welches die Klägerin an die C1._____ weiterleitete (vgl. act. 9 Rz. 55; act. 21 Rz. 36, 103; act. 22/34; vgl. auch act. 25 Rz. 56, 68 ff.). Die Beklagte sah sich daraufhin gezwungen, ihr Mietzinsangebot deutlich zu erhöhen, um den Mietvertrag mit der C1._____ abschliessen zu können (vgl. act. 9 Rz. 58; act. 21 Rz. 37 f., 102). Am

23. Dezember 2022 schlossen die Beklagte und die C1._____ für die Ladenflächen an der D._____-strasse 1 einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren (vgl. act. 1 Rz. 25; act. 3/15; vgl. auch act. 9 Rz. 49). Der Mietvertrag vom 23. Dezember 2022 sah einen durchschnittlichen Jahresbrut- tomietzins von CHF 1'421'286.20 vor. Am 31. Januar 2023 stellte die Klägerin der Beklagten für den Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 1 ein Mäklerhono- rar von 20 % des durchschnittlichen Jahresbruttomietzinses in Höhe von CHF 284'257.25 (20 % von CHF 1'421'286.20) zzgl. 7.7 % MwSt. in Rechnung. Den Betrag bezahlte die Beklagte nicht (act. 1 Rz. 27; act. 3/16; vgl. auch act. 9 Rz.

- 9 - 105 ff.). Am 10. Februar 2023 leitete die Klägerin Betreibung gegen die Beklagte im Betrag von CHF 306'145.05 (entspricht CHF 284'257.25 zzgl. 7.7 % MwSt.) ein. Die Beklagte erhob Rechtsvorschlag (act. 1 Rz. 29; vgl. auch act. 9 Rz. 108 f.). 2.3. Zusammenfassung der Parteistandpunkte Die Klägerin fordert das am 31. Januar 2023 in Rechnung gestellte Honorar in Höhe von CHF 284'257.25 zzgl. 7.7 % MwSt. gestützt auf einen zwischen den Parteien zustande gekommenen (Mäkler-)Vertrag. Die Beklagte habe die Provisionsver- pflichtung in der Vermietungsdokumentation und Head of Terms bei Abschluss ei- nes Mietvertrags für die D._____-strasse 1 akzeptiert. Eventualiter macht sie gel- tend, dass der Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 nach Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 im August 2021 weitergeführt worden sei (act. 1 S. 2, Rz. 27; act. 21 Rz. 10 ff., 33 ff.). Die Klägerin habe der Beklagten frühzeitig offengelegt, dass in Bezug auf die D._____-strasse 1 ein vermieterseitiger Auftrag bestanden habe. Es sei keine Treuepflichtverletzung darin zu erkennen, dass die Klägerin das Mietangebot der J._____ weitergeleitet habe (vgl. act. 21 Rz. 60 f.). Die Beklagte verlangt die Klageabweisung (vgl. act. 9 S. 2). Der Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 sei durch Erfüllung erloschen. Zwischen den Par- teien sei kein neuer Mäklervertrag zustande gekommen. Ohnehin hätte die Klägerin ihren Provisionsanspruch aufgrund unzulässiger Doppelmäkelei bzw. Verletzung ihrer Treuepflicht verwirkt, da sie sowohl für die C1._____ als auch für die Beklagte tätig gewesen sei (vgl. act. 9 Rz. 31, 46, 61 ff.; act. 25 Rz. 5). Die Klägerin habe durch das Weiterleiten des höheren Mietzinsangebots der J._____ an die C1._____ kurz vor Mietvertragsabschluss zwischen der Beklagten und der C1._____ gegen die Interessen der Beklagten gehandelt (vgl. act. 25 Rz. 31, 70).

- 10 -

3. Zustandekommen eines neuen (Mäkler-)Vertrags 3.1. Parteistandpunkte 3.1.1. Klägerin Die Klägerin macht geltend, dass sich die Parteien übereinstimmend darauf geei- nigt hätten, dass die Beklagte der Klägerin bei Abschluss eines Mietvertrags für die D._____-strasse 1 eine Provision in Höhe von 20 % der durchschnittlichen Jahres- bruttomiete schulde. Die Beklagte habe die in der Vermietungsdokumentation vom

8. Juni 2022 sowie die in den Head of Terms vom 12. Juli 2022 enthaltene Provisi- onsverpflichtung zugunsten der Klägerin stillschweigend akzeptiert, da sich die Be- klagte dieser nie widersetzt habe. Die Provisionsverpflichtung in den Head of Terms vom 12. Juli 2022 habe die Beklagte mit Email vom 20. Juli 2022 sogar ausdrücklich angenommen (vgl. act. 21 Rz. 4, 17 ff., 40 ff.). Die Wortlaute der Provisionsbestimmungen in der Vermietungsdokumentation und Head of Terms zeigten deutlich, dass die Klägerin die Provision von der Beklagten und nicht von der C1._____ verlangen würde. Ausserdem sei die C1._____ offen- sichtlich nicht Adressatin der Vermietungsdokumentation (act. 21 Rz. 18). Der Be- klagten sei aufgrund der früheren Zusammenarbeit mit der Klägerin und ihrer Ge- schäftserfahrenheit bekannt gewesen, dass die Klägerin eine Provision verlangen würde. Ausserdem sei es bei der Anmietung von Lokalen an erstklassigen Lagen im Mäklergeschäft üblich, dass die Mieterin die Provision für den Abschluss des Mietvertrags bezahle (act. 21 Rz. 20 f., 43). Die Bezahlung der Provision sei sowohl für die Klägerin als auch die C1._____ eine Bedingung für den Abschluss des Miet- vertrags gewesen (act. 21 Rz. 19). 3.1.2. Beklagte Die Beklagte macht geltend, es sei weder stillschweigend noch ausdrücklich ein neuer Mäklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen (vgl. act. 9 Rz. 46; act. 25 Rz. 16, 38). Da die Beklagte die Entwürfe vom 7. Juni 2022 und

15. Juni 2022 mit Provision zugunsten der Klägerin trotz mehrmaliger Aufforderung nicht unterzeichnet habe, habe sie sich mehr als deutlich einem Provisionsan-

- 11 - spruch der Klägerin widersetzt; zugleich zeige das Übersenden der Vertragsent- würfe zur Unterzeichnung, dass die Klägerin die Schriftform für das Zustandekom- men des Vertrags vorausgesetzt habe. Die Klägerin habe daher nicht davon aus- gehen können, dass die Beklagte durch Zustellung einer Provisionsklausel in der Vermietungsdokumentation und in den Head of Terms eine Provision akzeptieren würde (vgl. act. 9 Rz. 41, 44 f., 48, 51; act. 25 Rz. 41). Die Klägerin habe auch deshalb nicht davon ausgehen können, dass die Beklagte der Klägerin einen Suchauftrag habe erteilen wollen, da die Klägerin bereits einen Vermietungsauftrag der C1._____ innegehabt habe und damit in dieser Sache bereits für die C1._____ in deren Interesse tätig gewesen sei (vgl. act. 9 Rz. 42, 51). Zudem sei der Schuldner der geforderten Provision in den Provisionsklauseln der Vermietungsdokumentation und Head of Terms nicht eindeutig benannt. Die Klau- seln besagten nicht, dass die Beklagte – oder allgemein die Mieterin – die Provision zu bezahlen habe (vgl. act. 25 Rz. 13, 16). Die Provision sei keine Bedingung für den Mietvertragsabschluss gewesen; der Mietvertrag mit der C1._____ enthalte keine Bedingung (vgl. act. 9 Rz. 49). Hinzu komme, dass die Klägerin in ihren Emails, mit denen sie die Vermietungsdokumentation und die Head of Terms zu- gestellt habe, – anders als bei J._____ – die Beklagte nicht explizit auf die enthal- tene Provisionsklausel hingewiesen habe (act. 25 Rz. 17, 56). 3.2. Rechtliches Damit der Klägerin gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Provision für den Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 1 zusteht, müssen folgende Voraus- setzungen erfüllt sein: (i) Es muss ein Mäklervertrag zwischen Parteien bestehen (vgl. Art. 412 OR), (ii) der angestrebte Zielvertrag muss abgeschlossen worden sein und auf die vereinbarte Mäklertätigkeit der Klägerin zurückgehen (Kausalität; vgl. Art. 413 Abs. 1 OR) und (iii) es darf keine Treuepflichtverletzung nach Art. 415 OR vorliegen. Zu den objektiv wesentlichen Punkten eines Mäklervertrags gehören die Vereinba- rung der Parteien, dass die Mäklerdienste zu entlöhnen sind und die Abmachung darüber, ob die Mäklerin die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachwei-

- 12 - sen (Nachweismäkelei), Interessenten zuführen (Zuführungsmäkelei) oder den Ab- schluss eines Vertrags vermitteln soll (Vermittlungsmäkelei; BGE 131 III 268 E. 5.1.2 = Pra 95 (2006) Nr. 19; KRAUSKOPF, in: Präjudizienbuch OR, 10. Aufl. 2021, N. 3 zu Art. 412 OR; vgl. auch AMMANN, in: Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 412 OR). Der Mäklervertrag kann ausdrücklich oder konkludent abge- schlossen werden. Blosses Schweigen auf ein Angebot stellt grundsätzlich keine Annahme dar bzw. Stillschweigen zu einem Angebot bedeutet i.d.R. dessen Ableh- nung (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 11. Aufl. 2020, Rz. 451; ZELLWEGER-GUTKNECHT, in: Basler Kom- mentar OR I, 7. Aufl. 2020, N. 4 zu Art. 6 OR). Mithin trifft die Angebotsempfängerin keine Antwortpflicht und damit keine Pflicht zur Ablehnung eines Angebots, das sie nicht annehmen will (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/ EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 451). Das Zustandekommen eines Mäklervertrags durch konkludentes Verhalten verlangt da- her, dass das Verhalten der Mäklerin hinreichend klar sein muss, damit das Schwei- gen der Auftraggeberin als Zustimmung interpretiert werden kann. Die betroffene Person muss wissen, dass die Mäklerin in ihrem Namen und nicht für die Gegen- seite handelt. In Zweifelsfällen ist die Mäklerin verpflichtet, rechtzeitig Klarheit zu schaffen, um deutlich zu machen, für wen sie tätig ist. Ebenso muss klar sein, dass die Tätigkeit der Mäklerin unter einen Mäklervertrag fällt – etwa, indem die Mäklerin eine Interessentin nachweist, zuführt oder bei den Vertragsverhandlungen vermit- telt (vgl. BGer 4C.70/2003 vom 6. Juni 2003 E. 3.1; BGer 4C_54/2001 vom 9. April 2002 E. 2a). Zum Abschluss eines Vertrags ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäus- serung über alle wesentlichen Vertragspunkte erforderlich (vgl. Art. 1 Abs. 1 OR; BGer 4C.247/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2a). Entsprechend der zeitlichen Ab- folge der Willenserklärungen wird die erste als Antrag (Offerte) und die zweite als Annahme (Akzept) bezeichnet. Entspricht die Annahme inhaltlich dem Angebot, kommt der Vertrag zustande (SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obliga- tionenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, Rz. 28.01, 28.41). Ein gütiger Vertrag setzt die eindeutige Bestimmung von dessen Parteien voraus (vgl. ZELLWEGER- GUTKNECHT, in: Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. 2020, N. 13 zu Art. 3 OR). Sind die Parteien uneins, ob übereinstimmende gegenseitige Willenserklärungen vorlie-

- 13 - gen, ist der Streit durch Auslegung der fraglichen Erklärungen zu entscheiden (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 309). Ziel ist in erster Linie die Feststellung des übereinstimmenden tatsächlichen Parteiwillens bei Vertrags- schluss (subjektive Auslegung). Wenn eine solche tatsächliche Willensübereinstim- mung unbewiesen bleibt, sind in zweiter Linie zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen aufgrund des Vertrauensprinzips auszulegen (objek- tivierte Auslegung; BGer 4A_102/2024 vom 1. Oktober 2024 E. 4.3). Das Vertrau- ensprinzip erlaubt es, einer Partei die objektive Bedeutung ihrer Aussage oder ihres Verhaltens zuzuschreiben, auch wenn diese nicht ihrem inneren Willen entspricht (BGE 133 III 61 E. 2.2.1). Für die Auslegung einseitiger Willenserklärungen sind diese Grundsätze analog anwendbar (BGE 127 III 444 E. 1). Bei der objektivierten Auslegung ist vom Wortlaut der Erklärungen auszugehen. Auch wenn der Wortlaut klar scheint, darf es jedoch nicht bei einer reinen Wortaus- legung sein Bewenden haben. Vielmehr sind die Erklärungen so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 148 III 57 E. 2.2.1). Als ergänzende Ausle- gungsmittel neben dem Wortlaut sind bspw. die Begleitumstände des Vertrags- schlusses, das Verhalten der Parteien vor Vertragsschluss, der Vertragszweck so- wie die Verkehrsübung heranzuziehen (JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, in: Zürcher Kom- mentar, Art. 18 OR, Auslegung, Ergänzung und Anpassung der Verträge; Simula- tion, 4. Aufl. 2014, N. 372 ff., 385 ff. zu Art. 18 OR). Massgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, weshalb bei der objektivierten Auslegung nachträgliches Parteiverhalten nicht von Bedeutung ist. Nachträgliches Parteiverhalten kann im Rahmen der subjektiven Auslegung relevant sein (BGE 132 III 626 E. 3.1). Wenn eine Partei der anderen Partei Kopien eines schriftlichen Vertragsentwurfs zur Unterzeichnung zusendet, ist davon auszugehen, dass sie sich nur in schriftli- cher Form binden wollte (vgl. BGE 139 III 160 E. 2.6).

- 14 - 3.3. Vorbemerkung zur Vertragsqualifikation Die Klägerin macht geltend, die Provisionsvereinbarung zwischen den Parteien sei als privative Schuldübernahme i.S.v. Art. 175 OR [recte: Art. 176 OR], eventualiter als Garantie i.S.v. Art. 111 OR und subeventualiter als separater Nachweismäkler- vertrag i.S.v. Art. 412 OR zu qualifizieren (act. 21 Rz. 51 ff.). Eine Schuldüber- nahme i.S.v. Art. 175 f. OR scheidet von vornherein aus, da die C1._____ – wie die Klägerin andernorts selbst ausführt – gegenüber ihr nicht zur Zahlung des Honorars verpflichtet war (vgl. act. 21 Rz. 55, 98; vgl. insbesondere auch act. 22/33 Ziff. 6). Folglich bestand keine Forderung der Klägerin gegenüber der C1._____, welche die Beklagte als Schuldübernehmerin hätte übernehmen können. Da die Klägerin gegen die C1._____ nie einen Erfüllungsanspruch hatte, fällt auch eine Garantie i.S.v. Art. 111 OR ausser Betracht. Die Klägerin führt aus, die Beklagte habe ihr gestützt auf die Vermietungsdokumen- tation sowie die Head of Terms eine Provision versprochen, falls es infolge der durch die Klägerin vermittelten Bekanntschaft mit der C1._____ zum Abschluss ei- nes Mietvertrags für die D._____-strasse 1 komme (vgl. act. 21 Rz. 42). Für den Fall des Zustandekommens eines (neuen) Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien wäre dieses demnach als Mäklervertrag i.S.v. Art. 412 ff. OR zu qualifizie- ren. Zunächst ist jedoch streitig, ob zwischen den Parteien überhaupt ein (neuer) Vertrag zustande gekommen ist, wofür die Klägerin behauptungs- und beweisbe- lastet ist (Art. 8 ZGB). 3.4. Tatsächlicher Konsens Soweit die Klägerin geltend macht, die Beklagte habe mit Email vom 20. Juli 2022 der C1._____ auf den Head of Terms "aufbauend" einen neuen Gegenvorschlag unterbreitet, der nur bezüglich der Höhe des Mietzinses von den Head of Terms abgewichen sei, und dadurch die Provisionsverpflichtung in Höhe von 20 % des durchschnittlichen Jahresbruttomietzinses akzeptiert (vgl. act. 21 Rz. 17, 24), kann darin keine Geltendmachung eines tatsächlichen Konsens erblickt werden. Die Klä- gerin stützt sich hierbei einzig auf den Wortlaut der Email vom 20. Juli 2022, der in die objektive Auslegung (vgl. E. 3.5 nachstehend) einfliesst.

- 15 - Es ist damit im Rahmen der objektiven Auslegung zu prüfen, ob die Parteien nach dem Vertrauensprinzip übereinstimmende Willenserklärungen zum Abschluss ei- nes Mäklervertrags ausgetauscht haben. Dafür ist auf Antrag und Annahme sepa- rat einzugehen. 3.5. Normativer Konsens 3.5.1. Antrag der Klägerin Die massgeblichen Provisionsklauseln lauten wie folgt: Vermietungsdokumentation "COMMISSION vom 8. Juni 2022 In the event that this introduction leads your company or (vgl. act. 3/9 S. 2): subsidiary of your company to rent this shop, a commission of 20% of the average annual gross rent is payable to A._____ AG." Head of Terms "Vermietungshonorar vom 12. Juli 2022 Bei erfolgreicher Anmietung verrechnet die Vermietungsbe- (vgl. act. 3/13): auftragte A._____ AG ein Honorar von 20 % einer durch- schnittlichen Jahresbruttomiete, zahlbar bei Vertrags- schluss." Weder die in der Vermietungsdokumentation noch die in den Head of Terms ent- haltene Provisionsklausel spezifizieren den anvisierten Vertragspartner. Beide Pro- visionsklauseln legen nicht fest, wer Schuldner der Provision sein soll (so auch die Beklagte: act. 25 Rz. 13, 16). Vielmehr bezeichnet die Provisionsklausel in den Head of Terms das Honorar sogar als "Vermietungshonorar" und legt fest, dass bei erfolgreicher Anmietung die Vermietungsbeauftragte (und nicht die Mieterbeauf- tragte) ein Honorar verrechne (so auch die Beklagte: act. 25 Rz. 16). Hinzu kommt, dass, wie die Beklagte zutreffend ausführt (act. 25 Rz. 17, 56), die Klägerin – an- ders als in ihrer Email vom 11. Mai 2022 an J._____ – in ihren Emails vom 8. Juni 2022 und 12. Juli 2022 die Beklagte nicht auf die Provisionsklauseln hinwies (vgl. act. 3/8; act. 3/12; act. 22/34). Damit liess sich auch unter Hinzuziehung der

- 16 - Emails vom 8. Juni 2022 und 12. Juli 2022 nach Treu und Glauben nicht ableiten, dass die Beklagte oder allgemein die Mieterin die Provision zu bezahlen habe. Angesichts dieser Umstände ist das Argument der Klägerin, aus der blossen Vor- silbe "An-" ("Bei erfolgreicher Anmietung […]") in den Head of Terms bzw. aus der Formulierung "In the event that this introduction leads your company […] to rent this shop" lasse sich herleiten, dass die Klägerin die Provision von der Beklagten ver- langen würde, nicht einleuchtend (vgl. act. 21 Rz. 18). Es wäre erforderlich gewe- sen, dass die Klägerin in den Provisionsklauseln ausdrücklich erwähnt hätte, dass sie im Falle eines Mietvertragsabschlusses von der Beklagten ein Honorar bean- spruche. Auch das klägerische Vorbringen, wonach es wenig sinnvoll gewesen wäre, eine Provisionsverpflichtung der C1._____ in die Vermietungsdokumentation aufzunehmen, wenn die C1._____ nicht Adressatin derselben gewesen sei und, dass im Falle einer Zahlungspflicht der C1._____ als Vermieterin dies als Vorteil zugunsten der Beklagten in der Vermietungsdokumentation und den Head of Terms hervorgehoben worden wäre, ist nicht überzeugend (vgl. act. 21 Rz. 18). Es ist nämlich, abgesehen von reiner Nachlässigkeit, kein Grund ersichtlich, weshalb die Klägerin diesen – simplen, aber wichtigen – Punkt in den Provisionsklauseln selbst oder in den Emails vom 8. Juni 2022 und 12. Juli 2022 nicht kurz hätte an- sprechen können, ausser sie wäre selbst davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht bereit ist, für den Mietvertragsabschluss hinsichtlich der D._____-strasse 1 ein Honorar von 20 % eines durchschnittlichen Jahresbruttomietzinses zu bezahlen (vgl. auch act. 25 Rz. 42). Sowohl der Provisionsklausel in der Vermietungsdokumentation als auch jener in den Head of Terms ist demnach die Eigenschaft als Offerte abzusprechen. Es kann entsprechend bereits aus diesem Grund kein Vertrag zustande gekommen sein. Selbst wenn man aber bei der Vermietungsdokumentation und den Head of Terms von je einer Offertstellung der Klägerin ausginge, fehlte es – wie nachfolgend ge- zeigt wird – dennoch an einem Akzept der Beklagten.

- 17 - 3.5.2. Akzept der Beklagten Entsprechend der Chronologie ist zunächst auf das Schweigen der Beklagten hin- sichtlich der Zustellung der Vermietungsdokumentation einzugehen. Unbestritte- nermassen unterzeichnete die Beklagte den Entwurf "Suchauftrag Ladenfläche" vom 7. Juni 2022 nicht (vgl. act. 9 Rz. 44 f.; act. 11/4; act. 21 Rz. 4, 11). Da die Verweigerung der Unterschrift unter eine Vertragsofferte i.d.R. deren Ablehnung bedeutet, kann das Nichtunterzeichnen des Entwurfs vom 7. Juni 2022 nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass sie damit ihre Ablehnung zum Aus- druck brachte und implizit zu erkennen gab, keinen neuen Suchauftrag mit der Klä- gerin abschliessen zu wollen (so auch die Beklagte: vgl. act. 9 Rz. 44, 48). Die Klägerin bringt vor, aus der Nichtunterzeichnung des Entwurfs vom 7. Juni 2022 könne nicht auf die Ablehnung der Provisionsverpflichtung in der Vermietungsdo- kumentation (und den Head of Terms) geschlossen werden (vgl. act. 21 Rz. 84). Sie führt hierfür jedoch keine konkreten Gründe an (vgl. act. 21 Rz. 83 ff.). Im Üb- rigen sind auch keine Anhaltspunkte für den von der Klägerin erhobenen Einwand ersichtlich. Damit erscheint es angesichts der unterbliebenen Annahme des Ent- wurfs vom 7. Juni 2022 durch die Beklagte bei einer objektiven Betrachtungsweise nicht überzeugend, von der Beklagten einen ausdrücklichen Widerspruch gegen das in der Vermietungsdokumentation genannte Honorar zu fordern bzw. ihr Schweigen als Akzept zu einem Mäklervertrag zu werten. Ausserdem stellte die Klägerin der Beklagten unbestrittenermassen mit Email vom 15. Juni 2022 einen weiteren Entwurf zu (vgl. act. 11/17). Dies spricht (mit der Beklagten: act. 9 Rz. 45) im Übrigen nach Treu und Glauben dafür, dass auch die Klägerin nicht davon aus- ging, dass das Schweigen der Beklagten als stillschweigende Annahme der Ver- mietungsdokumentation verstanden werden durfte. Hinzu kommt, dass aus dem Umstand, dass die Klägerin der Beklagten die Entwürfe vom 7. Juni 2022 und 15. Juni 2022 zur Unterschrift übersandte, rechtlich abzuleiten ist, dass sie implizit den Willen bekundet hat, nur in schriftlicher Form gebunden sein zu wollen (so auch die Beklagte: act. 9 Rz. 41; vgl. auch act. 21 Rz. 93). Die Beklagte hat die Provisions- verpflichtung in der Vermietungsdokumentation nicht stillschweigend akzeptiert.

- 18 - Damit gilt es im Folgenden die Reaktion der Beklagten auf die zeitlich nachgelager- ten Head of Terms zu untersuchen. Die einzige in Frage kommende ausdrückliche Akzepterklärung der Beklagten ist die Email vom 20. Juli 2022 (vgl. act. 3/14; act. 21 Rz. 17, 46). Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe die Provisions- verpflichtung in den Head of Terms vom 12. Juli 2022 ausdrücklich akzeptiert, da die Beklagte in ihrer Email vom 20. Juli 2022 darauf "aufbauend" ein Gegenangebot erstellt habe, ohne jedoch die in den Head of Terms enthaltene Provisionsbestim- mung in Frage zu stellen (vgl. act. 21 Rz. 17, 46). Die Klägerin übersieht jedoch, dass die Email vom 20. Juli 2022 ausdrücklich an K._____ und L._____ (für/von der C1._____) adressiert war und von der Beklagten lediglich die Mietkonditionen (Staffelung der Miete über vier Jahre, Reduktion der in den Head of Terms vorge- sehenen Mietzinse sowie eine dreimonatige mietfreie Zeit) angesprochen wurden (vgl. auch act. 25 Rz. 38). Die Klägerin war in die Email vom 20. Juli 2022 lediglich einkopiert. Damit war die Email vom 20. Juli 2022 keine an sie gerichtete Erklärung, womit daraus nichts zu ihren Gunsten abgeleitet werden kann. Die Email vom 20. Juli 2022 konnte demnach nach Treu und Glauben nicht als ausdrückliche An- nahme der Provisionsklausel durch die Beklagten verstanden werden. Es fehlt da- mit an einem ausdrücklichen Akzept der Beklagten. Wie die nachfolgenden Um- stände zeigen werden, liegt auch keine stillschweigende Annahme der Provisions- klausel in den Head of Terms durch die Beklagte vor: Das Verhalten der Beklagten war durchgehend konsistent. Sie unterzeichnete we- der den ersten Entwurf "Suchauftrag Ladenfläche" vom 7. Juni 2022 noch reagierte sie auf die Vermietungsdokumentation (vgl. act. 9 Rz. 44; act. 11/4; act. 11/17; act. 21 Rz. 4, 11). Auch den zweiten Entwurf "Suchauftrag Ladenfläche" vom

15. Juni 2022 unterzeichnete die Beklagte unbestrittenermassen nicht (vgl. act. 9 Rz. 45; act. 21 Rz. 4, 11). Es kann nach Treu und Glauben nicht angenommen werden, die Klägerin habe das fortgesetzte Schweigen der Beklagten bei der wei- teren Zustellung der Provisionsklausel in Form der Head of Terms als Zustimmung verstehen dürfen. Unter diesen Umständen war es eben gerade nicht nachvollzieh- bar, von der Beklagten eine ausdrückliche Ablehnung der in den Head of Terms genannten Provision zu verlangen. Es durfte und konnte nach Treu und Glauben

- 19 - kein Rechtsbindungswille der Beklagten angenommen werden (so auch die Be- klagte: act. 9 Rz. 48; act. 25 Rz. 18, 41). Hinzu kommt, dass die Zustellung der Head of Terms mit Email vom 12. Juli 2022 nicht das vom Bundesgericht geforderte klare Verhalten der Mäklerin darstellt, das einen konkludenten Vertragsabschluss ermöglichen würde: Aus der Email der Klä- gerin vom 12. Juli 2022 geht einzig hervor, dass ein Auftrag seitens der C1._____ bestand (vgl. act. 3/12; act. 21 Rz. 16). Unklar bleibt, welche konkrete Leistungen die Klägerin für die C1._____ (oder auch für die Beklagte) erbringen wollte, in wel- cher Art sie für die C1._____ als Beauftragte tätig war und, ob damit ein möglicher Interessenkonflikt gegenüber der Beklagten bestand (so auch die Beklagte: act. 25 Rz. 20, 91). Auch die Head of Terms liessen nach Treu und Glauben auf eine aus- schliessliche Tätigkeit für die C1._____ schliessen: Sie trugen das Logo und Kürzel der Klägerin und bezeichneten die Klägerin als "Vermietungsbeauftragte" (vgl. act. 3/13; so auch die Beklagte: act. 9 Rz. 51). Auch für erfahrene Berufsleute wäre nicht erkennbar gewesen, ob und in welcher Art die Klägerin für wen tätig war (vgl. act. 21 Rz. 92, 98). Vor diesem Hintergrund bestand für die Beklagte kein Anlass, anlässlich der Zu- stellung der Head of Terms vom 12. Juli 2022 darauf hinzuweisen, dass sie keinen Mäklervertrag eingehen wolle. Ein Schweigen der Beklagten auf die in den Head of Terms enthaltenen Provisionsklausel kann daher nach Treu und Glauben nicht als Einwilligung in einen Mäklervertrag zwischen den Parteien in dieser Sache verstan- den werden (so auch die Beklagte: act. 9 Rz. 51; act. 25 Rz. 43). Die von der Klägerin vorgebrachte Praxis, wonach die Mieterin bei erstklassigen Lagen die Provision übernehme, ist bestritten (vgl. act. 21 Rz. 21; act. 25 Rz. 40, 49). Im Übrigen belegen die von der Klägerin eingereichten Vermietungsaufträge auch keine entsprechende Praxis, da daran ausschliesslich die Klägerin und die jeweilige Auftraggeberin, jedoch keine Mieterin, als Partei beteiligt sind (vgl. 22/19- 25; vgl. auch act. 25 Rz. 49). Auch das Vorbringen der Klägerin, alle Mieterinnen hätten in den von ihr erwähnten Beispielen die Mäklerprovision anstandslos begli- chen, legt keine Praxis dar (vgl. act. 21 Rz. 23).

- 20 - Die klägerische Behauptung, die Vermietungsdokumentation und die Head of Terms seien gemeinsam mit der C1._____ erarbeitet worden bzw. die Provision sei für die Klägerin und die C1._____ Bedingung für den Mietvertragsabschluss gewe- sen, ist bestritten (vgl. act. 9 Rz. 49; act. 21 Rz. 19, 98; act. 25 Rz. 15). Ziff. 6 des Vermietungsauftrags vom 19./23. November 2021 zwischen der Klägerin und der C1._____ enthält keine Überbindung der Provisionsverpflichtung auf die Beklagte (vgl. act. 22/33). Selbst wenn die Klägerin und die C1._____ eine Provision zulas- ten der Beklagten vereinbart hätten, ist dies unerheblich. Entscheidend ist allein, ob die Parteien eine Provision zugunsten der Klägerin vereinbart haben oder, ob sich aus dem Mietvertrag vom 23. Dezember 2022 zwischen der C1._____ und der Beklagten eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten ergibt. Beides ist nicht der Fall (vgl. vorstehende E. 3.4 f.; act. 22/33; vgl. auch act. 9 Rz. 92). Zusammenfassend ist festzustellen, dass ein (Mäkler-)Vertrag basierend auf der Vermietungsdokumentation bzw. den Head of Terms weder durch ausdrückliche noch stillschweigende Willenserklärungen der Parteien zustande kam. Die Klägerin kann gestützt darauf kein Honorar fordern.

4. Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 4.1. Parteistandpunkte 4.1.1. Klägerin Die Klägerin macht eventualiter geltend, der Beratungs- und Suchauftrag vom

30. April 2021 sei nach Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 weiterge- führt worden. Bis dato habe keine der Parteien den Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 gemäss dessen Ziff. 5 gekündigt. Der Beratungs- und Suchauf- trag vom 30. April 2021 sei auch nicht durch Erfüllung erloschen: Mit Abschluss des Mietvertrags F._____ [Strasse] 3 habe die Beklage eine langfristige Lösung für die Kindermode sichern können. Für die Damenmode sei es ihr jedoch nur gelungen, einen bis 31. Dezember 2023 befristeten Untermietvertrag abzuschliessen, was nicht dem Ziel des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 entsprochen habe, nämlich langfristig den Fortbestand des Geschäfts der Beklagten für Kinder-

- 21 - und Damenmode durch den Abschluss von entsprechenden Mietverträgen zu si- chern. Deshalb habe die Klägerin gestützt auf den Beratungs- und Suchauftrag vom

30. April 2021 nach dem Mietvertragsabschluss D._____-strasse 4/5 im August 2021 nach Ersatzmietflächen ab 1. Januar 2024 gesucht (act. 1 Rz. 38 ff.; act. 21 Rz. 78, 138). Mit der Zustellung der Vermietungsdokumentation und Bekanntgabe der Angaben zur Vermieterin der D._____-strasse 1 habe die Beklagte die Voraussetzungen für die Provision als Nachweismäklerin erfüllt (act. 21 Rz. 34 f., 78; in der Klage machte die Klägerin geltend, dass sie gemäss Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 in Bezug auf die Suche nach Ersatzmietflächen die Aufgaben einer Zufüh- rungsmäklerin übernommen habe: act. 1 Rz. 30 f., 36, 50). Ihr stehe gestützt auf den Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 ein Provisionsanspruch von CHF 213'192.93 (15 % von CHF 1'431'286.20 [recte: CHF 1'421'286.20]) zu (vgl. act. 21 Rz. 35). 4.1.2. Beklagte Der Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021, bei dem es sich um einen Vermittlungsmäklervertrag gehandelt habe, sei mit Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 im August 2021 durch Erfüllung erloschen, ohne dass es einer Kündigung bedurft hätte (act. 9 Rz. 26 f., 31, 65, 87). Das in Ziff. 2 Abs. 1 des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 definierte Ziel sei mit Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 erfüllt worden. Im Beratungs- und Suchauf- trag vom 30. April 2021 sei nirgends die Rede, dass mit dem Abschluss eines be- fristeten Mietvertrags der Suchauftrag nicht erfüllt worden wäre. Das Verhalten der Klägerin nach Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 1 zeige, dass auch die Klägerin nicht von einem Fortbestehen des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 ausgegangen sei (vgl. act. 9 Rz. 32; act. 25 Rz. 130).

- 22 - 4.2. Rechtliches Hinsichtlich der Feststellung des Vertragsinhalts ist auf vorstehende E. 3.2 zu ver- weisen. Der Mäklervertrag erlischt i. d. R., wenn das nachzuweisende oder zu ver- mittelnde Geschäft mit dem Dritten zustande gekommen ist. Zudem ist der Mäkler- vertrag gestützt auf Art. 404 OR jederzeit fristlos widerrufbar. Die Mäklerin hat nach Art. 412 OR grundsätzlich keine Pflicht, tätig zu werden. Die Parteien können der Mäklerin allerdings bestimmte Tätigkeitspflichten überbinden (AMMANN, in: a.a.O., N. 6 f. zu Art. 412 OR). 4.3. Tatsächlicher Konsens Die Beklagte trägt die Behauptungs- und Beweislast für das Erlöschen des Bera- tungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 infolge des Abschlusses des bis zum

31. Dezember 2023 befristeten Mietvertrags für die D._____-strasse 4/5 (Art. 8 ZGB). Damit ist im vorliegenden Konsensstreit zunächst (vor der objektiven Ausle- gung) zu prüfen, ob ein dahingehender tatsächlicher Konsens besteht. Die Beklagte bringt vor, die Klägerin sei nicht von einem Fortbestehen des Bera- tungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 ausgegangen, da sie der Beklagten am 7. Juni 2022 einen Entwurf für einen neuen "Suchauftrag Ladenfläche" zuge- stellt habe (vgl. act. 9 Rz. 32). Die Klägerin bestreitet dies und macht geltend, der Entwurf habe dazu gedient, die Rechte und Pflichten der Parteien spezifisch in Be- zug auf die D._____-strasse 1 zu regeln (vgl. act. 21 Rz. 81). Der Entwurf vom 7. Juni 2022 sah in Ziff. 2 die Beauftragung der Klägerin mit der Suche nach geeigne- ten Ladenflächen in der Umgebung M._____-strasse wie N._____ [Strasse], O._____ [Strasse], D._____-strasse, P._____ [Strasse], Q._____ [Strasse] sowie R._____-strasse vor (vgl. act. 11/4). Entgegen der Klägerin spricht dies demnach dafür, dass es sich beim Entwurf vom 7. Juni 2022 nicht um eine blosse Konkreti- sierung des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021, sondern um einen Entwurf für einen neuen Suchauftrag der Klägerin handelte (vgl. auch act. 9 Rz. 32; act. 25 Rz. 129). Ersteres wird von der Klägerin im Übrigen auch nicht weiter aus- geführt (vgl. act. 21 Rz. 81). Damit spricht das Übersenden eines neuen Suchauf- trags an die Beklagte durch die Klägerin dafür, dass die Klägerin damals selbst

- 23 - davon ausging, der Beratung- und Suchauftrag vom 30. April 2021 sei durch Erfül- lung infolge des Abschlusses des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 erloschen. Die Beklagte macht geltend, die Klägerin habe sich nach Abschluss des Mietver- trags D._____-strasse 4/5 im August 2021 über ein halbes Jahr nicht mehr gemel- det, bis sie die Beklagte zwecks Vermietung der D._____-strasse 1 im Auftrag der C1._____ kontaktiert habe. Nach Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 habe die Klägerin für die Beklagte keinerlei Suchbemühungen mehr getätigt bzw. mit ihr besprochen (vgl. act. 9 Rz. 32). Die Klägerin hat sich unbestrittenermassen in Ziff. 3 des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 zu einem intensiven Field Research (lit. b) sowie zu einem regelmässigen Reporting (lit. c) verpflichtet, womit Tätigkeitspflichten auf Seiten der Klägerin bestanden (vgl. act. 3/3; vgl. auch act. 9 Rz. 32; act. 25 Rz. 130). Dem Einwand der Klägerin in der Replik, dass die Mäklerin grundsätzlich keine Pflicht treffe, für die Auftraggeberin tätig zu werden und es für den Fortbestand einer Mäklerbeziehung nicht entscheidend sei, ob die Klägerin für die Beklagte aktiv nach Ersatzlösungen für die D._____-strasse 4/5 gesucht habe, ist demnach nicht überzeugend (vgl. act. 21 Rz. 81). Welche kon- kreten Suchbemühungen die Klägerin nach Abschluss des Mietvertrags D._____- strasse 4/5 im August 2021 erbracht haben soll, kann die Beklagte nicht wissen. Entsprechend obliegt der Klägerin eine qualifizierte Bestreitungslast in dieser Hin- sicht (vgl. BGer 4A_251/2020 vom 29. September 2020 E. 3.7.1). Diesen Anforde- rungen genügt die Klägerin nicht; die von ihr in der Klage gemachten Ausführungen zu den Suchbemühungen sind pauschal und ergeben sich im Übrigen auch nicht aus den eingereichten Beweismitteln (vgl. act. 1 Rz. 17, 40; so auch die Beklagte: act. 9 Rz. 32, 90). Es hat damit als unbestritten zu gelten, dass die Klägerin keine Suchbemühungen für den Zeitraum ab 31. Dezember 2023 getätigt hat. Angesichts der dargelegten Umstände ist ein tatsächlicher übereinstimmender Wille der Par- teien, wonach der Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 durch den Ab- schluss des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 erloschen ist, erstellt (vgl. act. 9 Rz. 32; act. 25 Rz. 130). Aber auch, wenn nicht von einem tatsächlichen Konsens ausgegangen werden könnte, ändert dies am Ergebnis nichts. Diesfalls wäre der normative Konsens ent-

- 24 - scheidend, also der in einer objektiven Auslegung nach dem Vertrauensprinzip er- mittelte Inhalt des Vertrags. 4.4. Normativer Konsens Ziel des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 war es unbestrittener- massen, der Beklagten eine Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen "stay vs go" verschaffen (vgl. act. 3/3; act. 9 Rz. 10; vgl. auch act. 21 Rz. 64). Ferner ist unstreitig, dass die Beklagte – nachdem der Mietvertrag für den E._____ 2 nicht verlängert werden konnte – aufgrund der von der Klägerin veranlassten Suchbe- mühungen im August 2021 neben dem Mietvertrag F._____ den bis zum 31. De- zember 2023 befristeten Mietvertrag für die D._____-strasse 4/5 abschliessen konnte (vgl. act. 1 Rz. 15 f.; act. 9 Rz. 26). Unstreitig ist schliesslich, dass der Be- ratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 entweder durch Kündigung gemäss Ziff. 5 oder Erfüllung endet, andernfalls weiterbesteht, und dass keine der Parteien eine Kündigung erklärt hat (vgl. act. 1 Rz. 38 ff.; act. 9 Rz. 31). Der Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 ist nach dem Vertrauensprinzip auf seinen Zweck dahingehend auszulegen, ob dieser durch den Abschluss des bis zum 31. Dezember 2023 befristeten Mietvertrags D._____-strasse 4/5 erfüllt wurde und infolgedessen erlosch. In Ziff. 2 des Beratungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 beauftragte die Beklagte die Klägerin einerseits mit den Verhandlungen im Hinblick auf den E._____ 2 und andererseits mit der Suche nach einem geeigneten neuen Standort. Ziel sei es, eine Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorge- hen "stay vs go" zu erhalten. Zudem wurden in Ziff. 2 die Anforderungen der Be- klagten an Fläche und Mietpreis für den E._____ 2 sowie an Lage, Fläche, Miete und Ausbaustandard für den neuen Standort aufgeführt (vgl. 3/3). Es ist unbestritten, dass die Verhandlungen mit der damaligen Vermieterin des E._____ 2 ergebnislos blieben, sodass die Option "stay" für die Beklagte wegfiel (vgl. act. 9 Rz. 25, 28; vgl. auch act. 21 Rz. 76). Für die nun zum Zug kommende Option "go" sicherte die Klägerin die zwei Mietverträge F._____ 3 und D._____- strasse 4/5, wobei eine bestimmte Mindestvertragslaufzeit nach Ziff. 2 des Bera- tungs- und Suchauftrags vom 30. April 2021 keine von der Beklagten vorgegebene

- 25 - Bedingung darstellte (vgl. act. 3/3; vgl. auch act. 1 Rz. 10; act. 9 Rz. 32, 89). Vor diesem Hintergrund erhielt die Beklagte die erforderliche Entscheidungsgrundlage, um mit der Kindermode an die F._____ 3 und mit der Damenmode an die D._____- strasse 4/5 umzuziehen. Bei einer objektivierten Betrachtungsweise spricht der Vertragszweck daher dafür, dass dieser mit dem Abschluss des Mietvertrags D._____-strasse 4/5 erreicht wurde, der Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 – selbst, wenn es sich dabei um eine Vermittlungsmäkelei gehandelt hätte – damit erfüllt wurde und folglich erloschen ist. Damit kann die Klägerin auch aus dem Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 keine Forderung ableiten.

5. Zusammenfassung Zwischen den Parteien ist gestützt auf die Vermietungsdokumentation bzw. Head of Terms kein neuer (Mäkler-)Vertrag zustande gekommen. Der Beratungs- und Suchauftrag vom 30. April 2021 wurde durch den befristeten Mietvertragsabschluss D._____-strasse 4/5 vom 25. August 2021 erfüllt und ist dadurch erloschen. Es ist daher kein Honorar geschuldet. Die Klage ist bezüglich Rechtsbegehren Ziff. 1 da- mit abzuweisen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien zur rechtlichen Einordnung der einzel- nen Vertragsverhältnisse (vgl. act. 9 Rz. 13 ff., 23; act. 21 Rz. 55, 70 f.; act. 25 Rz. 35), zur Kausalität zwischen der Mäklertätigkeit und dem Zustandekommen des angestrebten Vertrags (vgl. act. 1 Rz. 46 ff.; act. 25 Rz. 30) sowie zur Verwir- kung des Provisionsanspruchs infolge Treuepflichtverletzung (vgl. act. 9 Rz. 53 ff., 61 ff.; act. 21 Rz. 36 ff., 56 ff., 102 ff.) ist deshalb nicht einzugehen. Die Klägerin verlangt in Rechtsbegehren Ziff. 2 weiter, dass der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Zürich 1 aufzuheben sei. Voraus- setzung hierfür wäre jedoch die Gutheissung der Klage. Dementsprechend ist die Klage auch bezüglich Rechtsbegehren Ziff. 2 und damit insgesamt abzuweisen.

6. Kosten- und Entschädigungsfolgen 6.1. Gerichtskosten

- 26 - Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts (Art. 96 aZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Li- nie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Vorliegend beträgt der Streitwert CHF 284'257.25 (vgl. act. 1 S. 2). Davon ausgehend ist die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 GebV OG auf CHF 16'100.– festzusetzen und ausgangsgemäss der Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten sind aus dem von der Klägerin geleisteten Kos- tenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 aZPO). 6.2. Parteientschädigung Ausgangsgemäss ist die Klägerin zu verpflichten, der Beklagten eine Parteient- schädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO). Vorliegend beträgt die Grundgebühr CHF 18'850.– (§ 4 AnwGebV OG). Für die Vergleichsver- handlung und die zweite Rechtsschrift sind gestützt auf § 11 Abs. 2 AnwGebV OG Zuschläge von insgesamt 40% zu gewähren. Folglich ist die Klägerin zu verpflich- ten, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 26'400.– zu bezahlen. Man- gels Darlegung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteuerabzug ist die Parteient- schädigung praxisgemäss ohne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. BGer 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016 E. 4.5; vgl. auch act. 9 S. 2). Das Handelsgericht erkennt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 16'100.–.

3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und aus den von ihr geleisteten Kos- tenvorschüssen gedeckt.

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 26'400.– zu bezahlen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.

- 27 -

6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (sub- sidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bun- desgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 284'257.25. Zürich, 8. Juli 2025 Handelsgericht des Kantons Zürich Vorsitzender: Gerichtsschreiberin: Stephan Mazan Tanja Lutz