HE240217

Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht Geschäfts-Nr.: HE240217-O U/pz Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan, Vizepräsident, sowie Gerichtsschreiber Dr. Pierre Heijmen Urteil vom 3. Februar 2025 in Sachen A._____ (Switzerland) AG, Gesuchstellerin gegen B._____ AG, Gesuchsgegnerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) "1. Es sei die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Zwangsvollstre- ckung sowie einer Ordnungsbusse zu verpflichten, die Bürofläche D24 im 2. OG (Ref.-Nr. 1) inkl. 3 Einstellplätze (Nr. 60/61/62), in der Liegenschaft C._____-strasse …, … Zürich, unverzüglich zu räumen und zu verlassen sowie der Gesuchstellerin vertragsge- mäss mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.

2. Das zuständige Stadtammannamt Zürich 11 sei anzuweisen, die- sen Entscheid nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehr- wertsteuer, zu Lasten der Gesuchsgegnerin." Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1. Prozessgeschichte Mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ersuchte die Gesuchstellerin am 17. De- zember 2024 (Datum Poststempel) um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Mit Verfügung vom 20. Dezember 2024 wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leistung eines Vorschusses für die Gerichtskosten angesetzt und der Gesuchsgegnerin Ge- legenheit zur Stellungnahme gegeben (act. 4). Der Kostenvorschuss wurde fristge- recht geleistet (act. 5). Die Stellungnahme der Gesuchsgegnerin vom 22. Januar 2025 ging innert einmal erstreckter Frist ein (act. 6; act. 9). Das Verfahren ist spruchreif, weshalb diese der Gesuchstellerin mit dem vorliegenden Entscheid zu- zustellen ist.

2. Zuständigkeit Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zürichs ist gegeben (Art. 33 ZPO sowie Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 lit. b und § 45 lit. d GOG; BGE 142 III 515 E. 2.2).

3. Rechtsschutzinteresse Die Gesuchsgegnerin macht geltend, dass sie die streitgegenständlichen Mietob- jekte bereits im Juli 2024 geräumt und damit vor Stellung des Ausweisungsgesuchs

- 3 - zurückgegeben habe. Damit fehle es der Gesuchstellerin am Rechtsschutzinter- esse, was sie ihr in einem Schreiben vom 13. Januar 2025 mitgeteilt habe (act. 9 S. 1 f.). Voraussetzung jedes gerichtlichen Verfahrens ist das Vorliegen eines schutzwürdigen Interesses der klagenden bzw. gesuchstellenden Partei (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Hat der Mieter das Mietobjekt bereits vor Einreichen des Ausweisungsbegehrens geräumt, so fehlt dem Vermieter das erforderliche Rechts- schutzinteresse. Auf das Ausweisungsbegehren ist in diesem Fall nicht einzutreten (BACHOFNER, in: Die Mieterausweisung, 2019, § 19 N 717). Der Einwand der Ge- suchsgegnerin, es fehle an einem Rechtsschutzinteresse, überzeugt nicht. Zu- nächst vermag die Gesuchsgegnerin keinen Grund anzugeben, warum die Ge- suchstellerin im Dezember 2024 ein aufwändiges und kostspieliges Ausweisungs- verfahren hätte einleiten sollen, wenn ihr das Mietobjekt angeblich bereits im Juli 2024 zurückgegeben worden wäre. Auch das Schreiben vom 13. Januar 2025 ist nicht geeignet die angebliche Rückgabe zu belegen. Die Gesuchstellerin schreibt lediglich, dass die Badges zu den Büroräumlichkeiten von der Staatsanwaltschaft beschlagnahmt und das Mietobjekt geräumt worden sei (vgl. act. 9). Ob das Mie- tobjekt tatsächlich geräumt und gereinigt wurde, lässt sich aus dem Schreiben nicht ableiten. Die Gesuchsgegnerin behauptet auch nicht, dass eine Übergabe an die Gesuchstellerin stattgefunden habe. Da die ordnungsgemässe Rückgabe des Mie- tobjekts nicht belegt ist, besteht ein schutzwürdiges Interesse der Gesuchstellerin am Ausweisungsgesuch.

4. Rechtliches 4.1. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summa- rischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn die Tatsachen ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach- gewiesen werden können. Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes – unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtspre- chung – ohne Weiteres ergibt, und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeu- tigen Ergebnis führt. Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Einreden der Gesuchsgegnerin ein klarer Fall vorliegen. Offensichtlich haltlose bzw. offen-

- 4 - sichtlich unbegründete Behauptungen, über die sofort entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 m.w.H; 138 III 620 E. 5.1.1). Hingegen ist der Sachverhalt illiquid, wenn die Gegenpartei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorbringt, die in tatsächli- cher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die be- reits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (BGer 4A_184/2015 vom

11. August 2015, E. 4.2.1; BGE 138 III 620 E. 5.1.1). 4.2. Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist – bei Geschäftsräumen min. 30 Tage – das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Ta- gen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). 4.3. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sa- che ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuweh- ren. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um die Ausweisung der Mieterin ersuchen (SVIT Kommentar- MÜLLER, Art. 267-267a OR N 26).

5. Sachverhalt und Würdigung 5.1. Am 22. Juni 2022 schloss die Gesuchstellerin (als Vermieterin) mit der Ge- suchsgegnerin (als Mieterin) einen Mietvertrag über die Bürofläche D24 im 2. Ober- geschloss (Referenz-Nr. 1) inklusive 3 Einstellplätze (Nr. 60/61/62) in der Liegen- schaft C._____-strasse …, … Zürich (act. 1 Rz. 5; act. 2/3). Der monatliche Brutto- mietzins betrug zuletzt CHF 13'055.25 und war jeweils monatlich im Voraus auf den Ersten eines Monats fällig (act. 1 Rz. 5; act. 2/3-6). 5.2. Nachdem die Gesuchsgegnerin die Mietzinsen ab dem Monat Juli 2024 nicht mehr bezahlte, mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit Schreiben

- 5 - vom 10. September 2024 für die ausstehenden Mietzinsen und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen ab Erhalt des Mahnschreibens an, um den Ausstand zu bezahlen (act. 1 Rz. 6; act. 2/7). Das Einschreiben wurde der Gesuchsgegnerin am 12. Sep- tember 2024 zugestellt (act. 1 Rz. 6; act. 2/7). Nachdem die Gesuchsgegnerin den ausstehenden Betrag innert Frist nicht bezahlt hatte, kündigte ihr die Gesuchstel- lerin mit amtlichen Formular vom 15. Oktober 2024 auf den 30. November 2024 (act. 1 Rz. 8; act. 2/10). Die Kündigung wurde der Gesuchsgegnerin am 16. Okto- ber 2024 zugestellt (act. 2/10). 5.3. Die Gesuchstellerin hat die formellen Voraussetzungen von Art. 257d OR ein- gehalten. Sie hat der Gesuchsgegnerin für die Bezahlung der ausstehenden Miet- zinsen eine Frist von 30 Tagen angesetzt. Die Zahlungsaufforderung ist der Ge- suchsgegnerin am 12. September 2024 zugegangen (act. 2/7), womit die 30-tägige Zahlungsfrist am 13. Oktober 2024 abgelaufen ist. Die Kündigung erfolgte nach Ab- lauf dieser Frist am 15. Oktober 2024 und ist der Gesuchsgegnerin am 16. Oktober 2024 zugegangen (act. 2/10). Damit ist die Kündigung rechtmässig auf den 30. No- vember 2024 erfolgt. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt bis jetzt nicht ge- räumt. Sie hat damit ihre Rückgabepflicht verletzt. 5.4. Zusammengefasst ist das Mietverhältnis rechtsgenügend gekündigt worden. Im Übrigen wurde bereits ausgeführt, dass nicht dargetan wurde, dass die Mie- träumlichkeiten bereits im Juli 2024 zurückgegeben wurden (E. 3). 5.5. Der Fall ist liquid, und damit ist ein Anspruch nach Art. 257 ZPO gegeben. Die Gesuchsgegnerin hält sich ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf, weshalb der Aus- weisungsbefehl zu erteilen ist. Antragsgemäss ist daher der Gesuchsgegnerin zu befehlen, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsge- mäss geräumt und gereinigt der Gesuchstellerin zurückzugeben.

6. Vollstreckungsmassnahmen 6.1. Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmass- nahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Zur Durchsetzung des Ausweisungsbefehls ist vorliegend die Anweisung an die zuständige Vollzugsbe-

- 6 - hörde für das Objekt in der C._____-strasse …, … Zürich, das Stadtammannamt Zürich 11, den Ausweisungsbefehl zu vollstrecken, zweckmässig und ausreichend. Antragsgemäss ist das Stadtammannamt Zürich 11 anzuweisen, den Auswei- sungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung durch das Bundesgericht auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. 6.2. Die von der Gesuchstellerin beantragte Vollstreckungsmassnahme im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. b ZPO, nämlich eine Ordnungsbusse im Unterlassungsfall, ist vorliegend nicht zusätzlich erforderlich, weshalb von einer entsprechenden An- ordnung abzusehen ist.

7. Kosten- und Entschädigungsfolgen Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Ausgehend von einem Streitwert von CHF 78'187.65, was sechs Monatsmieten entspricht (BGE 144 III 346 ff. E. 1.2; vgl. act. 1 Rz. 7), beträgt die Grundgebühr rund CHF 7'800.–. Unter Berücksichtigung von § 4, § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 GebV OG sind die Gerichtskosten auf CHF 5'800.– festzusetzen. Die Kosten sind der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen und vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken. Der Gesuchstellerin ist das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO). Der nicht anwaltlich vertretenen Gesuchstellerin ist eine Umtriebsentschädigung von CHF 1'000.– zuzusprechen.

- 7 - Der Einzelrichter erkennt:

1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die von ihr gemietete Bürofläche D24 im 2. OG (Ref.-Nr. 1) inklusive 3 Einstellplätze (Nr. 60/61/62) in der Liegen- schaft C._____-strasse …, … Zürich, unverzüglich zu räumen und zu verlas- sen sowie der Gesuchstellerin vertragsgemäss mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.

2. Das Stadtammannamt Zürich 11 wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis- positiv-Ziffer 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtge- währung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstel- lerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstel- lerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu erset- zen.

3. Die Gerichtsgebühr wird auf CHF 5'800.– festgesetzt.

4. Die Kosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt, wobei der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einge- räumt wird.

5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Umtrieb- sentschädigung von CHF 1'000.– zu bezahlen.

6. Schriftliche Mitteilung an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhan- den des Stadtammannamt Zürich 11 und unter Beilage eines Doppels von act. 9 sowie an die Gesuchsgegnerin.

7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und

- 8 - 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 78'187.65. Zürich, 3. Februar 2025 Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht Gerichtsschreiber: Dr. Pierre Heijmen