NG130015

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: NG130015-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichter lic. iur. P. Hodel sowie Gerichts- schreiber lic. iur. D. Oehninger. Urteil vom 20. November 2013

in Sachen

1. A._____, 2. B._____, Kläger und Berufungskläger

Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____

gegen

C._____ AG, Beklagte und Berufungsbeklagte

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung Berufung gegen ein Urteil des Kollegialgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom 8. August 2013 (MB120005)

- 2 - Erwägungen: I. Vorliegende Streitsache beruht auf dem Umstand, dass die Beklagte und Beru- fungsbeklagte (fortan Vermieterin) anfangs September 2011 den Mietvertrag mit den Klägern und Berufungsklägern (fortan Mieter) auf Ende März 2012 gekündigt hat. Die Vermieterin begründete die Kündigung mit Eigenbedarf, denn es sei die erklärte Absicht von D._____ (Alleinaktionär und einziges Mitglied des Verwal- tungsrats der Vermieterin) und seiner Lebenspartnerin E._____ in die Wohnung der Mieter an der F._____-Strasse ... in ... Zürich zu ziehen. Nach Durchlaufen des Mietschlichtungsverfahrens stellten die Mieter beim Kolle- gialgericht des Mietgerichtes Zürich (Vorinstanz) folgendes Begehren (act. 1 S. 2): "1. Die am 8. September 2011 per 31. März 2012 ausgesprochene Kündi- gung sei für ungültig zu erklären. 2. Eventualiter sei das Mietverhältnis der Parteien um drei Jahre zu er- strecken. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten." Die Vorinstanz führte mit den Parteien am 29. März 2012 die Hauptverhandlung durch (Prot. VI S. 6 ff.). Am 4. Dezember 2012 fand die Parteibefragung von D._____ sowie die Zeugeneinvernahme von E._____ und ein Augenschein in der Wohnung der Kläger statt (Prot. VI S. 39 ff.). Am 21. Januar 2013 wurde G._____ (Architekt) als Zeuge einvernommen und anschliessend die Schlussverhandlung durchgeführt (Prot. VI S. 73 ff.). Am 8. August 2013 fällte die Vorinstanz schliess- lich folgendes Urteil (act. 38 = act. 42 = act. 44): 1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 8. September 2011 auf den

31. März 2012 für gültig erklärt. 2. In Gutheissung des Eventualbegehrens wird das Mietverhältnis definitiv um 1 ¾ Jahre bis zum 31. Dezember 2013 erstreckt.

- 3 - 3. Die Gerichtsgebühr wird angesetzt auf: Fr. 8'000.00 ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 0.00 Barauslagen Fr. 100.00 Zeugen Fr. 8'100.00 Kosten total 4. Die Gerichtskosten werden den Klägern zu 5/6 unter solidarischer Haftung und der Beklagten zu 1/6 auferlegt. Der von den Klägern geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 4'000.– wird mit dem auf die Kläger entfallenden Gerichts- kostenanteil von Fr. 6'750.– verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 2'750.– wird von den Klägern solidarisch von der Bezirksgerichtskasse nachgefordert. Der von der Beklagten geleistete Barvorschuss von Fr. 250.– wird mit dem auf sie entfallenden Gerichtskostenanteil von Fr. 1'350.– verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 1'100.– wird von der Beklagten von der Bezirksgerichtskasse nachge- fordert. 5. Die Kläger werden solidarisch verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschä- digung von Fr. 9'000.– (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 6. [Schriftliche Mitteilung] 7. [Berufung] Dagegen setzten sich die Mieter fristgerecht beim Zürcher Obergericht zur Wehr und stellten folgende Berufungsanträge (act. 43, vgl. act. 39): "1. ln Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Mietge- richts Zürich vom 8. August 2013 vollumfänglich aufzuheben; 2. die angefochtene Kündigung vom 8. September 2011 per 31. März 2012 sei für ungültig zu erklären; 3. eventualiter sei das Mietverhältnis bis 31. März 2015 zu erstrecken; 4. subeventualiter sei die Sache zur Vervollständigung der Sachverhalts- feststellung und zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzu- weisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. MwSt.) zu Lasten der Be- klagten und Appellatin." Die ausführliche Darstellung der Prozessgeschichte kann dem vorinstanzlichen Entscheid entnommen werden (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 3). Die vorinstanz- lichen Akten wurden beigezogen (act. 1-40) und die Prozessleitung delegiert (act. 46). Der Rechtsvertreter der Mieter leistete den diesen auferlegten Kostenvor- schuss fristgerecht (act. 48). Das Verfahren ist heute in sämtlichen Belangen spruchreif, weshalb auf die Einholung einer Berufungsantwort verzichtet werden

- 4 - kann (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Auf die Vorbringen der Mieter ist in der Folge – so- weit entscheidrelevant – einzugehen. II. 1. Die Berufung ist zu begründen und hat sich anhand konkreter Anträge und Rügen mit den Erwägungen der Vorinstanz im Einzelnen auseinander zu setzen und konkret aufzuzeigen, was am angefochtenen Urteil oder am Verfahren der Vorinstanz als falsch erachtet wird (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Gerügt werden kann auch die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da es sich bei der Beru- fung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der Angemessenheitskon- trolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. u.a. Blickenstorfer, DIKE-Komm-ZPO, Online-Stand 20. Oktober 2013, Art. 310 N 10). Für das Berufungsverfahren gilt die Novenbeschränkung nach Art. 317 Abs. 1 ZPO, wonach neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel nur noch dann in den Prozess eingebracht werden können, wenn diese mit zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor Vorinstanz hätten vorgebracht werden können. 2. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen- heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert Fr. 10'000.– erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Bei Zwischenentscheiden folgt der Rechtsmittelweg dem- jenigen der Hauptsache (BGE 137 III 380 E. 1.1 S. 382), weshalb sich der Streit- wert bei Rechtsmitteln gegen prozessleitende Entscheide nach den Hauptsa- chenbegehren (vor der Instanz wo die Hauptsache hängig ist) richtet (BGer 5A_395/2012 vom 16. Juli 2012). 3. Die Mieter bestreiten in vorliegendem Rechtsmittelverfahren die gültige Auf- lösung des Mietverhältnisses, weshalb der Rechtsmittelstreitwert den Mietzinsen bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin – gerechnet ab dem bestrittenen Kündigungstermin – entspricht. Dabei ist auch der Kündigungsschutz (Sperrfrist von drei Jahren, vgl. Art. 271a lit e OR) zu berücksichtigen. Folglich beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens Fr. 85'500.– (ausgehend von mutmasslich 60 Monatsmieten von je Fr. 1'425.–, vgl. auch act. 46 S. 2). Dies ist damit eine Ange-

- 5 - legenheit vermögensrechtlicher Natur. Der massgebende Rechtsmittelstreitwert von Fr. 10'000.– ist gegeben (Art. 308 Abs. 2 ZPO). III. 1. Die fragliche Kündigung durch die Vermieterin ist (unbestritten) eine ordent- liche im Sinne von Art. 266a und 266c OR und erfolgte frist-, form- und terminge- recht (vgl. act. 3/5 = act. 18/10/1; act. 18/10/2). Damit handelt es sich vorliegend nicht um eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen (vgl. Art. 266g OR) oder eine Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens bzw. innert der darauffolgenden dreijährigen Sperrfrist (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR) und die diesbezüglichen Kündigungsvoraussetzung sind deshalb irre- levant. Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. dazu und zum Weiteren BGE 138 III 59 E. 2). Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetz- lichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräu- men ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist etwa bei einer Kündigung aus purer Schikane der Fall, wo der angegebene Grund offenkundig ein reiner Vorwand ist (BGE 120 II 31, E. 4a; Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005, E. 4.1, wiedergegeben in SJ 2006 I, S. 34). Eine Kündigung, welche mit dem Eigenbedarf des Vermieters für sich oder seine nahen Verwandten begründet wird, stellt per se keinen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben dar (Urteil 4C.333/1997 vom 8. Mai 1998, E. 3b und dort zitierte Hinweise). Die kündigende Partei trüge – was vorliegend nicht umstritten ist – die Beweislast für alle Tatsachen, deren Verwirklichung nötig ist, damit von einer gültigen Kündi- gung ausgegangen werden kann (ZK OR-Higi, Art. 271 N 162). Demgegenüber obliegt es – nach Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. den bereits zitierten BGE 138 III 59 E. 2.2.2) – den Mietern zu beweisen, dass die Kündigung aus ei-

- 6 - nem verpönten oder ohne schützenswerten Grund (also letztlich z.B. aus Schika- ne) erfolgte bzw. dass die angegebene Begründung bloss vorgeschoben wurde um einen unzulässigen Kündigungsgrund zu kaschieren. Die Vermieterin hat je- doch zur Wahrheitsfindung das ihre beizutragen, indem sie die Gründe für die Kündigung zumindest einleuchtend darlegt und im Bestreitungsfall alle für die Be- urteilung des angegebenen Kündigungsgrundes notwendigen Unterlagen vor- weist. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. In diesem Sinne hat die Vermieterin den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (vgl. BGE 135 III 112 E. 4.1; ferner z.B. BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Be- zug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 138 III 59 E. 2.1). Nach BGE 99 Ia 312 E. 1.a ist ein Eigenbedarf gegeben, wenn der Vermieter die- sen nicht bloss vorschiebt, um einen lästigen Mieter loszuwerden, sondern nach den Umständen ernsthaft zu begründen vermag. Eigenbedarf erfordert dagegen nicht, dass das ernsthafte Bedürfnis auch dringlich sei, dass derjenige, für den die Mietsache benötigt wird, also erheblich benachteiligt wäre, wenn es nicht befrie- digt würde. Insbesondere setzt Eigenbedarf nicht voraus, dass der davon Begüns- tigte obdachlos würde oder an einem unzumutbaren Orte unterkommen müsste, wenn ihm die Mietsache nicht zur Verfügung stände. Wenn ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes vorliegt, ist auch keine Interessenabwägung der Parteien mehr vorzunehmen, denn eine so begründete Kündigung verstösst nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (BGer 4C.411/2006 vom 9. Februar 2007, Originaltext französisch, auf Deutsch übersetzt und publ. in: MRA 2/07, S. 47). Nach dem Grundsatz der Kündigungsfreiheit ist die Vermieterin bei Eigenbedarf zudem frei in der Wahl der Wohnung und auch der Liegenschaften (im Falle meh- rerer Liegenschaften). Aus Sicht der Mieterschaft mag es zwar – wie wohl in den meisten Fällen – schwierig nachvollziehbar sein, weshalb die Vermieterin genau ihre Wohnung kündigt. Eine Kündigung ist aber nicht schon deshalb treuwidrig,

- 7 - weil sich die Vermieterin für eine Variante entscheidet, die für den betroffenen Mieter weniger vorteilhaft ist (vgl. BGer 4C.411/2006, a.a.O., S. 45 ff.). Dass die angefochtene Kündigung durch die Vermieterin frist-, form- und termin- gerecht erfolgte und damit zunächst grundsätzlich gültig und wirksam ist, war – wie bereits angetönt – bereits vor Vorinstanz nicht umstritten (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 10, vgl. auch act. 43 S. 2). Folglich ist in einem ersten Schritt einzig fraglich, ob die Vorinstanz zu Recht auf den von der Vermieterin behaupteten Ei- genbedarf (als Kündigungsgrund) abstellte. In einem zweiten Schritt wird allenfalls die Erstreckungsproblematik zu erörtern sein. 2. Die Mieter bringen bezüglich der Frage ob eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin als AG zugunsten ihres Eigentümers, einzigen Verwaltungsrates und Geschäftsführers, D._____, aus rechtlicher Sicht grundsätzlich gangbar ist, im Berufungsverfahren nichts vor. Damit kann auf die (zutreffenden) Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden, wonach es der Vermieterin grundsätzlich mög- lich ist, besagten Mietvertrag ordentlich aufzulösen, um die Wohnung D._____, E._____ und ihrer gemeinsamen Tochter zur Verfügung zu stellen (vgl. act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 11-15). 3.1 Die Vorinstanz erwog, die Missbräuchlichkeit der Kündigung sei vom Kündi- gungsempfänger zu beweisen, was bedeute, dass die Mieter Tatsachen zu be- weisen hätten, aus welchen auf einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben zu schliessen wäre (vgl. im Übrigen act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 15). Es sei somit einerseits zu prüfen, ob die Vermieterin die Gründe, die sie zur Kündigung anführe, einleuchtend darlegen könne und ob andererseits die Mieter Tatsachen zu beweisen vermöchten, welche auf einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben schliessen liessen. Die Vorinstanz gelangte nach eingehender Würdigung der abgenommenen Be- weise – auf welche verwiesen werden kann (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 17 ff.) – zum Fazit, dass es den Mietern nicht gelungen sei zu beweisen, der Kündi- gungsgrund des Bezugs der gekündigten Wohnung durch D._____ und E._____ sei vorgeschoben. Letztere hätten vielmehr glaubhaft gemacht, dass sie in die

- 8 - fragliche Wohnung einziehen wollen. Die Kündigung vom 8. September 2011 auf den 31. März 2012 verstosse daher nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und sei gültig. 3.2 Betreffend den von der Vermieterin konkret vorgetragenen Kündigungsgrund machen die Mieter in ihrer Berufungsschrift geltend, dieser sei nicht glaubhaft gemacht worden, folglich sei von einer treuwidrigen Kündigung ohne schützens- wertes Interesse auszugehen. Zwar könne das Motiv für das Verhalten der Ver- mieterin offen bleiben, doch blieben zu viele Fragen, Ungereimtheiten und Wider- sprüche ungeklärt, als dass mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon ausge- gangen werden könne, die Vermieterin beabsichtige, die streitgegenständliche Wohnung D._____ und E._____ zu vermieten. Zudem sei die Vorinstanz bei ihrer Beweiswürdigung auf zahlreiche Fragen und Widersprüche nicht eingegangen, sondern habe sich kritiklos auf die Angaben derjenigen Personen gestützt, welche das grösste Interesse am Ausgang des vorliegenden Verfahrens hätten. Die Vo- rinstanz habe (zusammengefasst) insbesondere folgende, für die Beurteilung der Glaubhaftigkeit des Kündigungsgrundes relevante Ungereimtheiten bzw. Frage- stellungen offengelassen: - "Weshalb gelang es D._____ während zweier Jahre nicht, im Raum Zürich eine Wohnung für sich und seine Familie zu finden?" (act. 43 S. 4) - "Weshalb zog D._____ und seine Familie als Übergangslösung nicht in eine freiwerdende 3-Zimmerwohnung in der Liegenschaft F._____-Strasse ..., ... Zürich, obwohl sich diese Gelegenheit zwischen dem Zeitpunkt des Beginns der Suche nach einer Wohnung im Raum Zürich im Jahre 2008 und demje- nigen der Kündigungserklärung im September 2011 mehrfach bot (vgl. vo- rinstanzliches Protokoll, S. 44)?" (act. 43 S. 4 f.) - Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz die wirtschaftlichen Verhältnisse von Herrn D._____ und Frau E._____ nicht abgeklärt habe (act. 43 S. 7). - Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Vermieterin den Architekten G._____ nicht damit beauftragt habe, die räumlichen Gestaltungsmöglichkei- ten und die Kosten einer Zusammenlegung der streitgegenständlichen Wohnung mit der 1½-Zimmerwohnung auf der gleichen Etage abzuklären. Gerade wenn D._____ immer wieder angebe, es fehlten ihm die finanziellen Mittel für (weitergehende) Renovationsarbeiten, erscheine es nicht plausibel,

- 9 - dass er die Kosten einer Wohnungszusammenlegung nicht vom Architekten G._____ habe schätzen lassen (act. 43 S. 8). 3.3 Nach dem bereits zur Beweislastverteilung Ausgeführten, hatten die Mieter vor Vorinstanz zu beweisen, dass die Vermieterin die Weitervermietung der fragli- chen Wohnung an D._____ nur vorgeschoben hat, um den Mietvertrag mit den Mietern auflösen zu können; dass hinter der Kündigung mithin andere Absichten der Vermieterin stehen bzw. dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung gar nicht beabsichtigte, die Wohnung an D._____ weiterzuvermieten. Die Mieter hät- ten also das bloss glaubhaft zu machende Vorbringen des Eigenbedarfs durch die Vermieterin umstossen müssen. Entgegen dem, was die Mieter (u.a. zum Beweismass der überwiegenden Wahr- scheinlichkeit des Eigenbedarfs) vorbringen lassen und auch entgegen dem für die Mieter selber geltenden Beweismass, ist auf Vermieterseite keine überwie- genden Wahrscheinlichkeit des Eigenbedarfs erforderlich, sondern es genügt eben ein Glaubhaftmachen desselben. Das Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (und umso mehr auch das Regelbeweismass) ist von der Glaubhaftmachung deutlich zu unterscheiden (vgl. dazu insbesondere BGE 130 III 321 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen): Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache schon dann, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht ha- ben könnte. Demgegenüber sind die Anforderungen beim –gemäss bundesge- richtlicher Rechtsprechung für die Vermieter eben nicht geltenden – Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit höher: Die Möglichkeit, dass es sich auch anders verhalten könnte, schliesst die überwiegende Wahrscheinlichkeit zwar nicht aus, darf aber für die betreffende Tatsache weder eine massgebende Rolle spielen noch vernünftigerweise in Betracht fallen. Die Mieter scheinen bei vorgenannter Argumentation auch zu verkennen, dass in vorliegendem Fall einer ordentlichen Kündigung nicht etwa die Dringlichkeit des Eigenbedarfs i.S.v. Art. 272 Abs. 3 lit. a OR zu beweisen ist und es für die An- nahme eines treuwidrigen Verhaltens der Vermieterin keine Rolle spielen kann, ob D._____ eine andere Wohnung hätte finden können. Die einzig relevante Fra-

- 10 - ge ist, ob die Vermieterin den Mietern (behauptungsgemäss) in der ernsthaften Absicht kündigte, D._____ und E._____ die fragliche Wohnung zu überlassen und ob D._____ und E._____ einen Einzug in die fragliche Wohnung im Zeitpunkt der Kündigung auch tatsächlich beabsichtigten. Wenn die Mieter daher von anderen Motiven der Vermieterin (als die Weitervermietung an D._____ und E._____) ausgehen, haben sie diese zu benennen. Denn u.a. daran liesse sich messen, ob die Vorbringen der Vermieterin tatsächlich unglaubhaft sind. Auch kann es nicht genügen, wenn die Mieter bei der Kammer (statt eines konkreten Fazits und wohl in der Absicht Zweifel am vorinstanzlichen Entschied zu sähen) Fragen stellen lassen. Sie haben vielmehr mit fundierten Vorbringen darzutun, wo und weshalb die Erwägungen der Vorinstanz konkret fehlgehen. Auch hätten die Mieter die in der Berufungsschrift aufgeworfenen Themen mittels Beweisanträgen bzw. Ergän- zungsfragen bereits ins vorinstanzlichen Verfahren einbringen können und müs- sen. Damit sind die von den Mietern angeführten Fragen bzw. Vorbringen zur all- fälligen (früheren oder heutigen) Verfügbarkeit von anderem Wohnraum (auch mit Verweis auf obige Ausführungen zur Kündigungsfreiheit und zum relevanten Zeit- punkt, vgl. Ziff. III.1) im hier interessierenden Zusammenhang nicht relevant und es ist folglich nicht weiter darauf einzugehen. Das Gleiche gilt für die von Mieter- seite erwähnten konkreten finanziellen Verhältnisse von D._____ und E._____. Zumal Vermieterin nach wie vor die C._____ AG ist, was bedeutet, dass zur Prü- fung der Machbarkeit allfälliger Renovationen und Umbauten – soweit solches vorliegend überhaupt von Bedeutung sein kann –, wenn schon deren finanzielle Möglichkeiten entscheidend wären. Es wird auch nicht klar, was die Mieter aus einer profunderen Durchleuchtung der finanziellen Verhältnisse von D._____ und E._____ zum Beweis der Treuwidrigkeit der Kündigung ableiten wollen, da auf Mieterseite insbesondere (und zu Recht) nicht behauptet wurde, die zu erwarten- de Wohnungsmiete liege unrealistisch hoch über den finanziellen Möglichkeiten von D._____ und E._____. Damit sind einzig noch die von den Mietern behaupteten Ungereimtheiten im Zu- sammenhang mit einer möglicherweise anstehenden Renovation zu prüfen. Dies- bezüglich lassen die Mieter bei der Kammer abschliessend folgende Fragen stel- len:

- 11 -

"Wie kommt es, dass die Beklagte behaupten lässt, vor dem Einzug von Herrn D._____ und seiner Familie seien verschiedene Renovationsarbeiten geplant, deren Ausführung ein bis zwei Monate in Anspruch nähmen und Herrn D._____ am gleichen Tag im Rahmen der Parteibefragung behauptet, es seien keine Renovationsarbeiten in der Wohnung geplant? Wie kommt es, dass die Beklagte behaupten lässt, vor dem Einzug von Herrn D._____ und seiner Familie seien verschiedene Renovationsarbeiten geplant, der beauftragte Architekt im Rahmen seiner Abklärungen über den Zustand der Liegenschaft und der Wohnungen genau diese Wohnung aber nicht besich- tigt. Wie kommt es, dass Herr D._____ gegenüber dem Architekten zwar erwähnt, er sei auf der Suche nach Büroräumlichkeiten, aber nicht erwähnt, er wolle zusammen mit seiner Familie die streitgegenständliche Wohnung beziehen?" (act. 43 S. 6) Soweit die Mieter mit vorgenannten Fragen einwenden wollen, die behauptete Renovation sei unsubtantiiert, kann zum einen darauf verwiesen werden, dass be- reits die Vorinstanz diesen Einwand aufgegriffen und behandelt hat (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 8, 16 und 22 f.): Dass sich die fragliche Wohnung in sanie- rungsbedürftigem Zustand befinde, sei aufgrund ihres Alters nicht anders zu er- warten, was die beabsichtigte sanfte Sanierung vor dem Einzug erkläre und als plausibel erscheinen lasse. Aufgrund der Befragung von D._____ und der Zeu- genbefragung von E._____ sei auch davon auszugehen, dass die Wohnung der Kläger nach einer sanften Sanierung deren Ansprüchen hinsichtlich Lage, Zu- stand und Grösse durchaus genügen werde. Zum anderen wird aus der Beru- fungsschrift nicht klar, inwiefern die Mieter dennoch davon ausgehen, diese Arbei- ten seien geplant bzw. nicht geplant und was sie daraus konkret für ihre Beweis- position ableiten wollen. Eine allfällige Unklarheit über den genauen Zeitpunkt ei- ner (anscheinend auch nach Ansicht der Mieter, vgl. act. 43 S. 5 f.) fälligen Sanie- rung wäre aber auch nicht geeignet, um vorliegend die Ernsthaftigkeit des Kündi- gungsgrundes als unglaubhaft erscheinen zu lassen. Abgesehen davon hat die Vorinstanz diverse Beweise abgenommen (u.a. Zeugen befragt und einen Augenschein vorgenommen) und das Beweisergebnis ver- ständlich und ausgewogen gewürdigt (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 17 ff.). Zu- sammenfassend gelangte die Vorinstanz schliesslich nachvollziehbar zur Auffas- sung, dass es den Mietern nicht gelungen sei zu beweisen, dass der Kündi- gungsgrund (des Bezugs der gekündigten Wohnung durch D._____ und E._____)

- 12 - nur vorgeschoben sei. D._____ und E._____ hätten vielmehr glaubhaft machen können, in die fragliche Wohnung an der F._____-Strasse ... in Zürich einziehen zu wollen. Die Kündigung vom 8. September 2011 auf den 31. März 2012 verstosse daher nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und sei gültig (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 23). Die Vorbringen der Mieter vermögen (auch aus den genannten Gründen), das Beweisergebnis der Vorinstanz nicht als unan- gemessen erscheinen zu lassen. D._____ in der Parteibefragung und E._____ als Zeugin gaben unmissverständlich, übereinstimmend und – nach zutreffender Ein- schätzung der Vorinstanz – durchaus glaubhaft zu Protokoll, dass sie im Kündi- gungszeitpunkt und auch darüberhinaus beabsichtigten, die fragliche Wohnung zu beziehen (Prot. Vorinstanz S. 42 und S. 50 f.). Dass (demnach) auch die Vermie- terin (vertreten durch D._____) im entscheidenden Zeitraum das gleiche Ziel ver- folgte, ist ebenfalls nicht von der Hand zu weisen. Zeuge G._____ (Architekt) konnte diesbezüglich keine relevanten Angaben machen (Prot. Vorinstanz S. 77), was jedoch der Glaubhaftigkeit der von der Vermieterin geltend gemachten Kün- digungsmotivation keinen Abbruch tut, zumal G._____ immerhin um eine geplante Verlegung des Büros von D._____ wusste (Prot. Vorinstanz S. 78). Auch die zu- sammen mit der Berufungsschrift neu eingereichten Belege über die inzwischen erfolgte Kündigung einer weiteren Wohnung in der gleichen Liegenschaft und auf dem gleichen Stockwerk wie die streitgegenständliche Wohnung der Mieter (act. 45/2+3), sind nicht geeignet, um die glaubhafte Absicht von D._____ und E._____ für den fraglichen (d.h. viel früheren) Zeitraum in Zweifel zu ziehen. Insbesondere act. 45/3 weist hingegen auf das nach wie vor vorhandene Interesse von D._____ hin, die Wohnung der Mieter per Ende 2013 zu übernehmen. Damit ergibt sich auch aus den Noveneingaben im Rechtsmittelverfahren, soweit diese nach Art. 317 Abs. 1 ZPO überhaupt noch zu berücksichtigen sind, kein anderes Bild. Das Gleiche gilt für die Vorbringen der Mieter im Zusammenhang mit dem zukünftigen Schulweg der Tochter von D._____ und E._____ und bezüglich der persönlichen Bindung von D._____ an die fragliche Liegenschaft. Zusammenfassend ist nach dem Gesagten und aufgrund der grösstenteils allge- mein gehaltenen und wenig substantiierten Vorbringen der Mieter – soweit sie für die hier relevanten Fragen überhaupt von Bedeutung sind – nicht ersichtlich, in-

- 13 - wieweit der Entscheid der Vorinstanz unzutreffend sein soll. Die Mieter hätten entweder aufzeigen müssen, dass ihnen der Beweis der Treuwidrigkeit der Kün- digung geglückt ist und die Vorinstanz dies zu Unrecht verkannt hat bzw. dass die Vermieterin den behaupteten Kündigungsgrund nicht hat glaubhaft machen kön- nen, die Vorinstanz aber dennoch (falscherweise) von dessen Glaubhaftigkeit ausgegangen ist. Solches ist jedoch nicht ersichtlich, weshalb betreffend die Gül- tigkeit der Kündigung auf den vorinstanzlichen Entscheid abzustellen und die Be- rufung in diesem Punkt abzuweisen ist. 4. Die Mieter beantragten bereits vor Vorinstanz eventualiter eine Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre. Gleiches wird auch in der Berufung bean- tragt. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen der Erstreckung ausführlich dargelegt, worauf an dieser Stelle verwiesen werden kann (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 23 ff.). Weiter hat sich die Vorinstanz mit den einzelnen Erstreckungsvorausset- zungen eingehend befasst (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 25 ff.) und auch dieje- nigen Punkte in ihre Erwägungen miteinbezogen, welche die Mieter in der Beru- fungsschrift – ohne konkrete Beanstandungen – noch einmal aufzählen lassen (act. 43 S. 10 f.). Inwiefern die Erwägungen der Vorinstanz insbesondere betref- fend die Dauer des Mietverhältnisses, die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter, der gesundheitliche Situation des Berufungsklägers 2 und den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt für Wohnräume unzutreffend sein sollen, geht aus der Beru- fungsschrift der rechtskundig vertretenen Mieter nicht hervor. Auch wird nicht klar, was die Mieter aus den Vorbringen zur Rechtsform der Vermieterin bzw. zum zu- künftigen Mietzins für die fragliche Wohnung zu ihren Gunsten ableiten wollen (act. 43 S. 10 f.), insbesondere nachdem die Vorinstanz in ihrer Abwägung das Vermieterinteresse als nicht dringlich beurteilt hat (act. 38 = act. 42 = act. 44, je S. 30). Die Mieter benennen damit in der Berufungsschrift keine weiteren Gründe bzw. Interessen, welche in die vom Gesetz geforderte Abwägung einzubeziehen wä- ren. Sie machen auch nicht konkret geltend, das Mietgericht habe eine unvoll- ständige oder im Lichte von Art. 272 OR falsche Interessenabwägung vorgenom-

- 14 - men. Insoweit genügt ihre Berufungsbegründung, die sich zur Hauptsache auf ei- nen blossen Verweis auf ihre Ausführungen vor der Vorinstanz beschränkt (vgl. act. 70 S. 11 [und dazu Prot. VI S. 16 f.]), auch den Begründungsanforderungen des Art. 310 ZPO nicht. Daran zu ändern vermag – wie bereits angetönt (vgl. Ziff. II.1) – auch nicht, dass in vorliegendem Prozess die sog. soziale Untersuchungs- maxime gilt. Zusammenfassend lassen die Mieter nichts geltend machen, was den vorinstanz- lichen Entschied über die Erstreckung als unangemessen erscheinen liesse. Folglich ist die Berufung auch bezüglich der angefochtenen Erstreckungsdauer – und damit vollumfänglich – abzuweisen womit der angefochtene Entscheid der Vorinstanz in Rechtskraft erwächst. IV. 1. Die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens sind von Amtes wegen fest- zusetzen (Art. 105 Abs. 1 ZPO) und nach dem Verfahrensausgang zu verteilen (Art. 106 ZPO). Grundlage für die Festsetzung der Gebühren nach dem kantona- len Tarif (Art. 96 und Art. 105 Abs. 2 ZPO) bilden der Streitwert bzw. das tatsäch- liche Streitinteresse sowie der Zeitaufwand des Gerichts bzw. des Rechtsvertre- ters und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 GebV OG bzw. § 2 AnwGebV). 2. Bei obgenanntem Ausgang des Rechtsmittelverfahrens haben die Mieter dessen Kosten- (Art. 106 ZPO) – mangels notwendiger Auslagen bzw. Vertre- tungskosten der nicht angehörten Vermieterin – nicht aber dessen Entschädi- gungsfolgen (Art. 95 Abs. 1 und 3 lit. a und b i.V.m. Art. 312 Abs. 1 ZPO) zu tra- gen. Bei einem Streitwert von Fr. 85'500.– (unbestritten gemäss act. 43 S. 11, vgl. act. 46) ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3 GebV OG und § 7 lit. a GebV OG in Verbindung mit § 12 GebV OG eine Gerichtsgebühr von Fr. 3'600.– den Gege- benheiten und dem Aufwand des Rechtsmittelverfahrens angemessen. Der von den Mietern geleistete Kostenvorschuss (act. 48) ist zur Kostentilgung heranzu- ziehen.

- 15 - Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen und der angefochtene Entscheid wird bestä- tigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'600.– festgesetzt, den Berufungsklägern auferlegt und mit deren Kostenvorschuss verrechnet. 3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen festgesetzt. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila- ge des Doppels von act. 43, sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein und an die Obergerichtskasse. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 85'500.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende:

lic. iur. A. Katzenstein Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. D. Oehninger

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