Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 23. August 1990 mietete die Klägerin von der Beklagten ab dem 1. September 1990 eine 2-Zimmerwohnung an der N.-strasse Y in Zürich. Mit Schreiben vom 10. Februar 2021 wurde die Klägerin von der Verwaltung der Beklagten über die Sanierungspläne für die Liegenschaft informiert, wobei ihr zwei Möglichkeiten angeboten wurden: Auszug während der Sanierungsdauer unter Weiterführung des Mietverhältnisses oder aber die Beendigung des Mietverhältnis- ses. Mit Schreiben vom 29. März 2021 informierte die Verwaltung der Beklagten die Klägerin, dass das Mietverhältnis aufgelöst werde, wenn keine schriftliche Verein- barung betreffend Aus- und Wiedereinzug in das Mietobjekt getroffen werden könne. Schliesslich wurde mit amtlichem Formular vom 24. Juni 2021 das Mietver- hältnis per 30. September 2021 gekündigt. Im beigelegten Begleitschreiben vom selben Datum führte die Beklagte als Begründung die umfassende Sanierung der Liegenschaft sowie die Nicht-Kooperation der Mieter [des Hauses, Anm. d. Red.] bzgl. Aus- und Wiedereinzug an.
2. Prozessgeschichte Mit Eingabe vom 6. Juli 2021 (Datum Poststempel) focht die Klägerin die ausge- sprochene Kündigung innert Frist bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 4. November 2021 konnte zwi- schen den Parteien keine Einigung erzielt werden, so dass der Klägerin mit Be- schluss gleichen Datums die Klagebewilligung ausgestellt wurde. Bereits im Vorfeld der Schlichtungsverhandlung stellte die Klägerin im Namen beider Parteien den An- trag, zwecks Führung aussergerichtlicher Vergleichsverhandlungen mit dem Ver- sand der Klagebewilligung zuzuwarten. Mangels aussergerichtlicher Einigung wurde die Klagebewilligung am 22. Dezember 2021 an die Parteien versandt. Mit Eingabe vom 1. Februar 2022 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin fristge- recht die vorliegende, nicht schriftlich begründete Klage mit den eingangs erwähn- ten Rechtsbegehren sowie die ihr am 30. Dezember 2021 zugestellte Klagebewilli- gung der Schlichtungsbehörde Zürich vom 4. November 2021 ein. Mit Beschluss
- 3 - vom 3. Februar 2022 wurde die Klage samt Beilagen der Beklagten zugestellt. Wei- ter wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 2'930.– angesetzt und die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert. Die Klä- gerin leistete den Kostenvorschuss in der Folge fristgerecht am 14. Februar 2022. Am 4. März 2022 wurden die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 4. Mai 2022 vorgeladen. Nach Durchführung der Hauptverhandlung wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. In Übereinstimmung mit den Parteien wurde das Verfahren zwecks Führung aussergerichtlicher Vergleichsgespräche informell für 14 Tage sis- tiert. Da die aussergerichtlichen Vergleichsgespräche ohne Erfolg blieben, ist nun ein Entscheid zu fällen. Das vorliegende Urteil bzw. der vorliegende Beschluss wurde auf dem Zirkularweg gefällt (vgl. § 134 GOG ZH). II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m. Art. 26 GOG ZH). Für Prozesse betreffend Erstreckung bei Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Ver- fahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), wobei die soziale Untersuchungsmaxime Anwen- dung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Da beide Parteien anwaltlich vertreten sind, ist die Beschaffung des Prozessstoffes primär Sache der Parteien. Das Gericht hat sie dabei durch geeignete Fragen zu unterstüt- zen (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 9).
2. Klageänderung Das Rechtsbegehren in der Klageschrift hat grundsätzlich dem in der Klagebewilli- gung festgelegten Rechtsbegehren zu entsprechen. Es kann nur unter den Voraus- setzungen von Art. 227 ZPO abgeändert werden, namentlich wenn der neue An-
- 4 - spruch in der gleichen Verfahrensart zu behandeln ist und entweder mit dem bishe- rigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder die Gegenpartei der Klageänderung zustimmt (Urteil des Bundesgerichts 5A_588/2015 vom 9. Februar 2016 E. 4.3.1; DIKE-Komm.-ZPO, Art. 209 N 5).Hingegen ist eine Beschränkung der Klage jederzeit zulässig (Art. 227 Abs. 3 ZPO). Vorliegend beantragt die Klägerin – anders als noch bei der Schlichtungsbehörde, wo neben der beantragen Erstreckung auch noch die Kündigung angefochten wor- den ist – die definitive Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre bis zum
30. September 2024. Somit ist die vorliegende qualitative Klagebeschränkung (Ver- zicht auf Kündigungsanfechtung) ohne weiteres zulässig. III. Parteistandpunkte (…) IV. Erstreckung des Mietverhältnisses
1. Teilweise Klageanerkennung bzw. Gegenstandslosigkeit Im Zusammenhang mit der beantragten Erstreckung des Mietverhältnisses aner- kennt die Beklagte, anders als noch im Schlichtungsverfahren (…), eine einmalige und definitive Erstreckung [um ein Jahr] bis zum 30. September 2022 ausdrücklich. Somit liegt für diesen Zeitabschnitt der beantragten Erstreckung eine Anerkennung vor. Für eine Abschreibung zufolge einer Abstandserklärung verlangt das Gesetz grundsätzlich die Unterzeichnung des Protokolls durch die beteiligten Parteien. Die Protokollierungspflicht und die Pflicht, das Protokoll anschliessend von den Parteien unterzeichnen zu lassen (Art. 241 Abs. 1 ZPO), besteht indessen nur, wenn das Entscheidsurrogat dem Gericht mündlich zu Protokoll gegeben wird. Die genannte Formschrift gilt jedoch nicht, wenn die Parteierklärung schriftlich dem Gericht ein- gereicht wird (KRIECH, DIKE-Komm.-ZPO, a.a.O., Art. 241 N 9). Letzteres ist vorlie- gend der Fall, da die Beklagte die Erklärung mit den Anträgen in den Plädoyernoti- zen ihrer Rechtsvertreterin zu den Akten gegeben hat.
- 5 - So oder anders bewirkt die Dispositionsmaxime die Gegenstandslosigkeit im ent- sprechenden Umfang, da das Gericht einer Partei auch bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime nicht mehr und nichts anderes zusprechen darf, als sie ver- langt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkennt (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist daher im Umfang der von der Beklagten zugestandenen Erstreckung abzuschreiben. Entsprechend gilt es im Folgenden nur noch zu prüfen, ob auf eine Erstreckung über den 30. September 2022 hinaus zu erkennen ist.
2. Erstreckungsvoraussetzungen Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Die Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des geltend gemachten Erstreckungsanspruchs, insbesondere die Härtegründe, darunter namentlich auch für die diese stützenden ausreichenden Suchbemühun- gen, liegen nach Art. 8 ZGB beim Mieter (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 248 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21 sowie N 37 ff.). Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT- Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Un- gewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündi- gungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.).
- 6 - Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne beson- dere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder zur Abfederung einer Über- gangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen an- zehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Verhält- nisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewiss- heit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine be- sonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit er- folglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom
27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER,
7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass sich der Mieter für eine Erster- streckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter
- 7 - der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Gleichwertigkeit bezieht sich zwar grundsätzlich auch auf den Preis; dies gilt aber nicht, wenn der aktuelle Mietzins sehr tief ist und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters eine Erweiterung des Spektrums erlauben. Entsprechend darf der Mie- ter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Such- bemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungs- dauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge- währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja für wie lange sowie ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermes- sen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c).
- 8 - Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 68; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 7). Ent- sprechend dem Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR muss bei Angebot eines Ersatz- objektes – welches den Anforderungen der Gleichwertigkeit genügen muss – eine Erstreckung die Ausnahme bleiben (so auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 66 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9). Eine solche Ausnahme ist nicht leichthin anzunehmen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 82). Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 75; MPra- SPIRIG, a.a.O., S. 828, SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Die Mie- terstreckung beruht als Sozialrecht zwar auf einem verfassungsrechtlichen Auftrag (Art. 109 BV), begrenzt aber letztlich als gerichtlicher Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis auch die von Art. 26 BV grundrechtlich geschützte Eigentums- freiheit des Vermieters; dies bedingt, dass der Mieter die zumutbaren Opfer bringt, wenn er sich auf sein Recht beruft (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Taugliche Ersatzobjekte sind diejenigen Mietobjekte, welche ein Mieter im Rahmen seiner Suchbemühungen zu berücksichtigen hätte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 828). Ob ein Ersatzobjekt in diesem Sinne gleichwertig ist, stellt einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid der zuständigen Behörde im Sinne von Art. 4 ZGB dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 74). Alleine ein höherer Mietzins bedeutet wie erwähnt besonders bei aktuell tiefem Mietzins nicht, dass das Ersatzobjekt nicht gleichwertig ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der neue Mietzins aufgrund der kon- kreten wirtschaftlichen Situation für den Mieter zumutbar erscheint (KUKO OR-BLU- MER, Art. 272a N 2). Was als wirtschaftlich zumutbar zu betrachten ist, beurteilt sich nach der Drittels- bzw. Viertelsregel. Ferner muss das Ersatzobjekt dem Mieter rechtzeitig unterbreitet werden, so dass dieser genügend Zeit hat, um das Ersatz- objekt zu prüfen (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 24). Das Ersatz- objekt muss für den Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein, ansonsten kann die Erstreckung auf den Zeitpunkt der Verfügbarkeit beschränkt
- 9 - werden (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 829; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 25 ff.). Nicht notwendig ist, dass der Vermieter selbst Eigentümer des angebote- nen Ersatzobjektes ist. Es ist dabei ausreichend, wenn der Mieter vom Vermieter auf die konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen Mietvertrags hingewiesen wird und das Zustandekommen des Vertrags einzig von der Zustimmung des Mie- ters abhängig ist (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 27). Liegen be- sondere Gründe vor, welche die Ablehnung des tauglichen Ersatzobjektes nahele- gen, kann die Ausnahmeregel zum Zuge kommen. Solche Gründe stellen insbeson- dere eine ernsthafte Erkrankung, das Alter oder der Gesundheitszustand des Mie- ters dar, welche einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen. Ein weitere Aus- nahme liegt beispielsweise vor, wenn sich eine anderweitige und dauerhafte Ersatz- lösung aufdrängt und ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit der Mietpartei ver- nünftigerweise nicht zumutbar ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 83 f.).
3. Erstreckungsausschluss aufgrund tauglicher Ersatzobjekte Vorliegend hat die Beklagte unbestrittenermassen der Klägerin insgesamt sechs Ersatzobjekte angeboten. Die Klägerin wies in der Folge alle sechs Objekte aus verschiedenen Gründen ab. Es trifft zwar zu, dass das erste Ersatzobjekt (O.- strasse Y, Zürich) in einem anderen Quartier als gewünscht liegt, nämlich in (…). Ob es sich hierbei um ein untaugliches Ersatzobjekt handelte, kann offen gelassen werden, führt doch die Beklagte selber aus, dass das Ersatzobjekt in [O.] nicht «passend» gewesen sei. Entsprechend ist auf dieses Ersatzobjekt nicht näher einzugehen. Gemäss unbestritten gebliebener Ausführung der Klägerin habe sich das offerierte Ersatzobjekt an der P.-strasse Y in Zürich im Nachhinein als gar nicht verfügbar herausgestellt. Somit fällt auch dieses Ersatzobjekt ausser Betracht. (…) Die Wohnung an der Q.-strasse Y in Zürich wurde von der Klägerin mit der Begrün- dung abgelehnt, dass sie sich im Erdgeschoss befinde und die bisherige Mieterin «kein gutes Haar» an der Wohnung gelassen habe. So gebe es dort sehr laute und seltsame Nachbarn und es sei eine Sanierung im Raum gestanden. Die Beklagte
- 10 - bestritt, dass es im Mietobjekt lärmige und seltsame Nachbarn gebe; entsprechend seien der Liegenschaftsverwaltung keine derartigen Rügen bekannt. Zudem stehe im Ersatzobjekt keine Sanierung im Raum, (…). In der Folge unterliess es die Klä- gerin ihre Behauptungen in substantiierter Form vorzutragen bzw. mit Beweisoffer- ten zu untermauern. Bezüglich Lärm stellte sich anlässlich der Hauptverhandlung heraus, dass die Klägerin sehr schlecht hört. Unter diesen Umständen stellen (…) lärmige Nachbarn (...) keinen nachvollziehbaren Grund für eine Ablehnung dar. Dies insbesondere nicht, wenn die Liegenschaft erst gar nicht besichtigt wurde. Auch die Begründung des fehlenden Sicherheitsgefühls in einer Erdgeschosswohnung ver- mag nicht zu überzeugen. So ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Situation in ei- ner Erdgeschosswohnung grundlegend anders als in einer Hochparterrewohnung sein sollte. Zudem ist seit Jahren ein Abwärtstrend bei Einbruchsdiebstählen fest- stellbar (vgl. Polizeiliche Kriminalstatistik Kanton Zürich 2021, S. 4, S. 56 und S. 76). Andere Gründe, die gegen eine Gleichwertigkeit sprechen, wurden von der Klägerin nicht behauptet. Zusammenfassend hat die Beklagte der Klägerin somit ein taugli- ches Ersatzobjekt angeboten, wodurch eine Erstreckung grundsätzlich ausge- schlossen ist. Selbst wenn das Ersatzobjekt an der Q.-strasse nicht als gleichwertig zu betrachten wäre, müsste von zwei weiteren tauglichen Ersatzangeboten ausgegangen werden: Die Wohnungen an der R.-strasse YA und YB in Zürich hat die Klägerin mit der Begründung einer zu steilen Strecke bis zu den jeweiligen Mietobjekten, welche mit dem Rollator nicht zu bewältigen sei, und mit der grossen Distanz zur nächsten Tramhaltestelle und den nächsten Einkaufsmöglichkeiten begründet. Zwar trifft es zu, dass die R.-strasse leicht ansteigend bzw. abfallend ist. Es ist zudem bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen, dass die Klägerin mit 96 Jahren nicht mehr so gut zu Fuss unterwegs ist. Ihr Anspruch, dass alle Wege zu Einkaufsmög- lichkeiten wie auch den öffentlichen Verkehrsmitteln eben sein müssten und höchs- tens 600 Meter von ihrer Wohnung entfernt liegen dürften, erweist sich allerdings als zu hoch angesetzt, zumal die Klägerin offenbar Alternativen wie die Beschaffung von Hilfsmitteln für die Fortbewegung (wie beispielsweise ein Elektromobil oder ähn- liches) gar nicht erst in Betracht zu ziehen scheint und obwohl sie einen Umzug in eine Einrichtung ablehnt, in welcher ihr die Besorgungen abgenommen würden.
- 11 - Auch steht gemäss Aussagen der Klägerin – wegen angeblicher Unmöglichkeit – ein Umzug in eine Alterswohnung nicht bevor. Die Beklagte lässt zu recht vortragen, dass mit solch eng formulierten Kriterien die Suche nach Ersatz sehr schwierig, wenn nicht aussichtslos erscheint, besonders wenn sich das gewünschte Objekt noch dazu in einem Stadtquartier in Hanglage wie (…) befinden soll. Abgesehen von der Steigung der Strasse hat die Klägerin keine weiteren Einwände gegen diese Wohnungen erhoben. Somit stellen auch die beiden Mietobjekte an der R.-strasse taugliche Ersatzobjekte dar, die eine Erstreckung grundsätzlich ausschliessen. Hinzu kommt, dass die Klägerin auch das noch im vorliegenden Verfahren aufrecht- erhaltene Angebot der Beklagten abgelehnt hat, ihre Wohnung während der geplan- ten Arbeiten zu verlassen und hernach zu einem verglichen auch mit den Ersatzob- jekten sehr moderaten Mietzins wieder zu beziehen. Dass es möglich gewesen wäre, für die Bauzeit eine vorübergehende Lösung zu finden, etwa durch einen Auf- enthalt als Gast in einem Altersheim, bestreitet sie nicht. Da der Klägerin bereits vier taugliche Lösungen angeboten wurden, kann offenge- lassen werden, ob das Mietobjekt an der S.-strasse Y in Zürich, bei welchem in der Wohnungsofferte keine zuständige Person genannt wurde und die Nachfrage nach weiteren Informationen seitens der Beklagten offenbar unbeantwortet blieb, als taugliches Ersatzangebot zu qualifizieren wäre. Alleine das Alter der Klägerin begründet keine Ausnahme vom grundsätzlichen Er- streckungsausschluss gemäss Art. 272a Abs. 2 OR. Weder ist ersichtlich, dass der Kündigungstermin bzw. der Endpunkt der angebotenen Erstreckung einen unzu- mutbaren Umzugszeitpunkt dargestellt hätte, z.B. aufgrund der Kurzfristigkeit oder weil sich eine andere dauerhafte Ersatzlösung aufgedrängt hätte (vgl. ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272a OR N 84; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 827 f.). Andere Gründe, welche einen Umzug auf denjenigen Zeitpunkt, auf welchen die Ersatzobjekte angeboten worden sind, für die Klägerin unzumutbar erscheinen lassen, werden auch nicht be- hauptet. (…)
- 12 -
4. Härte für die Klägerin / Eventualbegründung Sollte man keinen Erstreckungsausschluss aufgrund eines gleichwertigen Ersatz- objektes i.S.v. Art. 272a Abs. 2 OR annehmen, würde eine Erstreckung über den anerkannten Zeitraum hinaus auch aus weiteren Gründen nicht in Betracht kom- men. Das vorliegende Mietverhältnis dauerte bislang zwar knapp 32 Jahre und die Klä- gerin wohnt unbestrittenermassen seit 37 Jahren im Quartier (…). Weiter befinden sich unbestrittenermassen auch der Arzt, Zahnarzt sowie der Pfarrer, welcher eine enge Bezugsperson der Klägerin darstellt und auch die Stammapotheke der Kläge- rin sowie ihr soziales Umfeld – mit Ausnahme der Tochter – in (…). Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist nach einer bald 32-jährigen Mietdauer von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen, womit eine gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen ist. Alleine die obgenannten Gründe vermögen jedoch noch keine Ortsgebundenheit zu begründen. Dies ergibt sich auch aus dem Umstand, dass die Klägerin selbst angab, dass sich das neue Mietobjekt bevorzugt [im gleichen Quar- tier wie das Mietobjekt] oder an der Tramlinie Nr. X befinden solle. (…). Aufgrund des in der Stadt Zürich gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes lassen sich die medizinischen Behandlungen und das Sozialleben der Klägerin auch bei einem Mietobjekt in einem anderen Stadtkreis, sofern gut mit den öffentlichen Verkehrs- mitteln erreichbar, aufrechterhalten. Gegen eine Ortsgebundenheit sprechen auch die klägerischen Suchbemühungen. So suchte die Tochter der Klägerin – offen- sichtlich im Einverständnis und im Interesse der Klägerin – für ihre Mutter auch Wohnungen in [3 Quartieren auf einer anderen Seite der Stadt, Anm. d. Red.]. (…) Anzumerken ist dabei insbesondere, dass die Tramlinie Nr. X nicht in den [genann- ten drei] Quartieren verkehrt. Der Wunsch nach einer guten Verbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und/oder dem Auto zu nahen Verwandten – vorliegend zur Tochter der Klägerin – mag zwar verständlich erscheinen, begründet bei der Klägerin jedoch keine Härte im mietrechtlichen Sinn. Eine für Verwandte (i.c. die Tochter der Klägerin) umständ- lichere Anreise vermag keine Härte im Sinne von Art. 272 OR zu begründen, wird für eine Härte bei der Familie doch ein gemeinsamer Haushalt vorausgesetzt (ZK-
- 13 - HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 94). Ein solcher ist vorliegend aber gerade nicht ge- geben, weshalb es sich auch nicht rechtfertigt, die Suchbemühungen einzig auf Quartiere zu beschränken, welche für die Tochter der Klägerin leicht erreichbar sind, auch wenn nachvollziehbar ist, dass die Klägerin aufgrund ihres Alters auf die ihr von ihrer Tochter gewährte Unterstützung in gewissem Masse angewiesen ist. In wirtschaftlicher Hinsicht erhält die Klägerin unbestrittenermassen eine Rente von monatlich insgesamt Fr. 4'377.10. Die Klägerin kann sich laut eigenen Angaben eine Wohnung im Budget von Fr. 1'460.– bis Fr. 1'600.– leisten. Da dies mit der Drittelsregel zu vereinbaren ist, ist dies nicht zu beanstanden. (…) Somit kann weder aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse der Klägerin von einer ausgeprägten Härte gespro- chen werden. Im Zusammenhang mit den eingereichten Suchbemühungen ist fest- zuhalten, dass diese seit Erhalt der Kündigung bis zur Hauptverhandlung nur punk- tuell erfolgten. Insbesondere liegen nur für sieben von zehn Monaten Wohnungsin- serate vor, für welche sich die Klägerin interessiert haben will. Auch in qualitativer Hinsicht erscheinen die Suchbemühungen als ungenügend, vermag die Klägerin in einem Zeitraum von gut zehn Monaten doch lediglich 14 Wohnungsinserate zu prä- sentieren. Auf welche Wohnungen sich die Klägerin konkret beworben haben will, wurde nicht substantiiert behauptet. Aus den auf den Inseraten vermerkten Kom- mentaren geht jedoch hervor, dass sich die Klägerin selbst bei den wenigen einge- reichten Inseraten nicht für alle Wohnungen beworben hat. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. So steht unter anderem: «Dürfte schwierig werden, Alter (?), sehr viele Anmeldungen […]», «[…] kein Sitzplatz und [Wohnung] ist etwas dunkel» oder «Ist bereits so gut wie weg…». Dass das aktuelle Mietobjekt über einen Sitzplatz verfügt, wurde nicht behauptet und ist auch nicht aus den Akten ersichtlich und ver- mag daher nicht zu überzeugen. Auch die Behauptung, dass es im ganzen Monat August 2021 keine geeignete Wohnung auf dem Wohnungsmarkt gegeben habe, bzw. dass in den anderen Monaten nur derart wenige geeignete Mietobjekte auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Zürich gewesen sein sollen, ist – selbst unter Be- rücksichtigung der klägerischen Anforderungen an ein Ersatzobjekt – nicht realitäts- nah. Zudem stellt sich aufgrund der hohen Anforderungen der Klägerin die Frage,
- 14 - ob der freie Wohnungsmarkt tatsächlich der geeignete Ort ist, um nach einer neuen Wohnung zu suchen, oder ob nicht eine Alterswohnung oder ein Altersheim der bessere Ort wäre. Dabei ist der Wunsch der Klägerin, selbständig zu leben, gerade mit Blick auf die Situation in den vergangenen zwei Jahren zwar durchaus legitim. Wie sich aber schon bei der Diskussion der von der Beklagten offerierten Ersatzlö- sungen gezeigt hat, ist die Klägerin auch nicht bereit, sich die für ein Leben in einer eigenen Wohnung möglicherweise erforderlichen Hilfsmittel wie etwa Fortbewe- gungshilfen zu beschaffen, gegebenenfalls auch über die dafür vorhandenen Sozi- alversicherungs- und Unterstützungseinrichtungen (vgl. dazu etwa Art. 43quater AHVG). Dazu passen die halbherzigen Suchbemühungen: So fällt auf, dass bei ei- nem Inserat «Mailanfrage […] Keine Antwort bisher» vermerkt wurde. Dies obschon beim Inserat der Besichtigungstermin bereits angegeben wurde. Somit wäre es der Klägerin bzw. deren Tochter ohne weiteres möglich und auch zumutbar gewesen, an der Wohnungsbesichtigung teilzunehmen. Es mag im Übrigen durchaus sein, dass das Alter der Klägerin bei gewissen Absagen eine Rolle gespielt hat, auch wenn die Klägerin dies weder genügend behauptet noch mit tauglichen Beweisof- ferten untermauert hat. Insgesamt ergibt sich aus der Analyse der Suchbemühun- gen aber eher der von der Beklagten gezogene Schluss, dass die Klägerin ihre ak- tuelle Wohnung unter keinen Umständen aufgeben und auch das Sanierungsprojekt nicht dulden will. Wie erwähnt möchte sie nicht einmal von der ihr offerierten Mög- lichkeit Gebrauch machen, für die Bauzeit eine vorübergehende Unterkunft zu su- chen und die gemietete Wohnung nach der Renovation zu einem noch immer mo- deraten Mietzins wieder zu beziehen. Bei allem Verständnis dafür, dass den Men- schen mit zunehmenden Alter für gewöhnlich die Anpassung an veränderte Um- stände schwerer fällt, entspricht die Haltung der Klägerin insgesamt keinem legiti- men Ziel einer Klage auf Erstreckung. Mangels genügender Suchbemühungen der Klägerin erweist sich eine Härte damit als ungenügend belegt. Selbst wenn man dennoch aufgrund der Ortsverbundenheit und der langen Miet- dauer eine gewisse Härte auf Seiten der Klägerin annehmen will, ist zu berücksich- tigen, dass die Beklagte ihr wie erwähnt eine Erstreckung von 12 Monaten zuge- steht. Somit standen bzw. stehen der Klägerin seit Erhalt der Kündigung insgesamt
- 15 - 15 Monate zur Wohnungssuche und dafür zur Verfügung, sich auf die neue Situa- tion einzustellen. Unter diesen Umständen würde eine längere Erstreckung als die von der Beklagten zugestandene einmalige und definitive Erstreckung um 12 Mo- nate vor dem Hintergrund des zwar in erster Linie finanziellen, aber deshalb nicht weniger legitimen Sanierungsinteresses der Beklagten ohnehin nicht in Betracht kommen. (…).» Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe- hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2022, 32. Jahrgang. Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident
Erwägungen (2 Absätze)
E. 2 Erstreckungsvoraussetzungen Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Die Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des geltend gemachten Erstreckungsanspruchs, insbesondere die Härtegründe, darunter namentlich auch für die diese stützenden ausreichenden Suchbemühun- gen, liegen nach Art. 8 ZGB beim Mieter (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 248 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21 sowie N 37 ff.). Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT- Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Un- gewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündi- gungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.).
- 6 - Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne beson- dere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder zur Abfederung einer Über- gangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen an- zehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Verhält- nisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewiss- heit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine be- sonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit er- folglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom
27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER,
E. 7 Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass sich der Mieter für eine Erster- streckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter
- 7 - der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Gleichwertigkeit bezieht sich zwar grundsätzlich auch auf den Preis; dies gilt aber nicht, wenn der aktuelle Mietzins sehr tief ist und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters eine Erweiterung des Spektrums erlauben. Entsprechend darf der Mie- ter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Such- bemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungs- dauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge- währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja für wie lange sowie ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermes- sen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c).
- 8 - Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 68; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 7). Ent- sprechend dem Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR muss bei Angebot eines Ersatz- objektes – welches den Anforderungen der Gleichwertigkeit genügen muss – eine Erstreckung die Ausnahme bleiben (so auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 66 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9). Eine solche Ausnahme ist nicht leichthin anzunehmen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 82). Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 75; MPra- SPIRIG, a.a.O., S. 828, SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Die Mie- terstreckung beruht als Sozialrecht zwar auf einem verfassungsrechtlichen Auftrag (Art. 109 BV), begrenzt aber letztlich als gerichtlicher Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis auch die von Art. 26 BV grundrechtlich geschützte Eigentums- freiheit des Vermieters; dies bedingt, dass der Mieter die zumutbaren Opfer bringt, wenn er sich auf sein Recht beruft (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Taugliche Ersatzobjekte sind diejenigen Mietobjekte, welche ein Mieter im Rahmen seiner Suchbemühungen zu berücksichtigen hätte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 828). Ob ein Ersatzobjekt in diesem Sinne gleichwertig ist, stellt einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid der zuständigen Behörde im Sinne von Art. 4 ZGB dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 74). Alleine ein höherer Mietzins bedeutet wie erwähnt besonders bei aktuell tiefem Mietzins nicht, dass das Ersatzobjekt nicht gleichwertig ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der neue Mietzins aufgrund der kon- kreten wirtschaftlichen Situation für den Mieter zumutbar erscheint (KUKO OR-BLU- MER, Art. 272a N 2). Was als wirtschaftlich zumutbar zu betrachten ist, beurteilt sich nach der Drittels- bzw. Viertelsregel. Ferner muss das Ersatzobjekt dem Mieter rechtzeitig unterbreitet werden, so dass dieser genügend Zeit hat, um das Ersatz- objekt zu prüfen (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 24). Das Ersatz- objekt muss für den Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein, ansonsten kann die Erstreckung auf den Zeitpunkt der Verfügbarkeit beschränkt
- 9 - werden (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 829; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 25 ff.). Nicht notwendig ist, dass der Vermieter selbst Eigentümer des angebote- nen Ersatzobjektes ist. Es ist dabei ausreichend, wenn der Mieter vom Vermieter auf die konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen Mietvertrags hingewiesen wird und das Zustandekommen des Vertrags einzig von der Zustimmung des Mie- ters abhängig ist (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 27). Liegen be- sondere Gründe vor, welche die Ablehnung des tauglichen Ersatzobjektes nahele- gen, kann die Ausnahmeregel zum Zuge kommen. Solche Gründe stellen insbeson- dere eine ernsthafte Erkrankung, das Alter oder der Gesundheitszustand des Mie- ters dar, welche einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen. Ein weitere Aus- nahme liegt beispielsweise vor, wenn sich eine anderweitige und dauerhafte Ersatz- lösung aufdrängt und ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit der Mietpartei ver- nünftigerweise nicht zumutbar ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 83 f.).
3. Erstreckungsausschluss aufgrund tauglicher Ersatzobjekte Vorliegend hat die Beklagte unbestrittenermassen der Klägerin insgesamt sechs Ersatzobjekte angeboten. Die Klägerin wies in der Folge alle sechs Objekte aus verschiedenen Gründen ab. Es trifft zwar zu, dass das erste Ersatzobjekt (O.- strasse Y, Zürich) in einem anderen Quartier als gewünscht liegt, nämlich in (…). Ob es sich hierbei um ein untaugliches Ersatzobjekt handelte, kann offen gelassen werden, führt doch die Beklagte selber aus, dass das Ersatzobjekt in [O.] nicht «passend» gewesen sei. Entsprechend ist auf dieses Ersatzobjekt nicht näher einzugehen. Gemäss unbestritten gebliebener Ausführung der Klägerin habe sich das offerierte Ersatzobjekt an der P.-strasse Y in Zürich im Nachhinein als gar nicht verfügbar herausgestellt. Somit fällt auch dieses Ersatzobjekt ausser Betracht. (…) Die Wohnung an der Q.-strasse Y in Zürich wurde von der Klägerin mit der Begrün- dung abgelehnt, dass sie sich im Erdgeschoss befinde und die bisherige Mieterin «kein gutes Haar» an der Wohnung gelassen habe. So gebe es dort sehr laute und seltsame Nachbarn und es sei eine Sanierung im Raum gestanden. Die Beklagte
- 10 - bestritt, dass es im Mietobjekt lärmige und seltsame Nachbarn gebe; entsprechend seien der Liegenschaftsverwaltung keine derartigen Rügen bekannt. Zudem stehe im Ersatzobjekt keine Sanierung im Raum, (…). In der Folge unterliess es die Klä- gerin ihre Behauptungen in substantiierter Form vorzutragen bzw. mit Beweisoffer- ten zu untermauern. Bezüglich Lärm stellte sich anlässlich der Hauptverhandlung heraus, dass die Klägerin sehr schlecht hört. Unter diesen Umständen stellen (…) lärmige Nachbarn (...) keinen nachvollziehbaren Grund für eine Ablehnung dar. Dies insbesondere nicht, wenn die Liegenschaft erst gar nicht besichtigt wurde. Auch die Begründung des fehlenden Sicherheitsgefühls in einer Erdgeschosswohnung ver- mag nicht zu überzeugen. So ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Situation in ei- ner Erdgeschosswohnung grundlegend anders als in einer Hochparterrewohnung sein sollte. Zudem ist seit Jahren ein Abwärtstrend bei Einbruchsdiebstählen fest- stellbar (vgl. Polizeiliche Kriminalstatistik Kanton Zürich 2021, S. 4, S. 56 und S. 76). Andere Gründe, die gegen eine Gleichwertigkeit sprechen, wurden von der Klägerin nicht behauptet. Zusammenfassend hat die Beklagte der Klägerin somit ein taugli- ches Ersatzobjekt angeboten, wodurch eine Erstreckung grundsätzlich ausge- schlossen ist. Selbst wenn das Ersatzobjekt an der Q.-strasse nicht als gleichwertig zu betrachten wäre, müsste von zwei weiteren tauglichen Ersatzangeboten ausgegangen werden: Die Wohnungen an der R.-strasse YA und YB in Zürich hat die Klägerin mit der Begründung einer zu steilen Strecke bis zu den jeweiligen Mietobjekten, welche mit dem Rollator nicht zu bewältigen sei, und mit der grossen Distanz zur nächsten Tramhaltestelle und den nächsten Einkaufsmöglichkeiten begründet. Zwar trifft es zu, dass die R.-strasse leicht ansteigend bzw. abfallend ist. Es ist zudem bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen, dass die Klägerin mit 96 Jahren nicht mehr so gut zu Fuss unterwegs ist. Ihr Anspruch, dass alle Wege zu Einkaufsmög- lichkeiten wie auch den öffentlichen Verkehrsmitteln eben sein müssten und höchs- tens 600 Meter von ihrer Wohnung entfernt liegen dürften, erweist sich allerdings als zu hoch angesetzt, zumal die Klägerin offenbar Alternativen wie die Beschaffung von Hilfsmitteln für die Fortbewegung (wie beispielsweise ein Elektromobil oder ähn- liches) gar nicht erst in Betracht zu ziehen scheint und obwohl sie einen Umzug in eine Einrichtung ablehnt, in welcher ihr die Besorgungen abgenommen würden.
- 11 - Auch steht gemäss Aussagen der Klägerin – wegen angeblicher Unmöglichkeit – ein Umzug in eine Alterswohnung nicht bevor. Die Beklagte lässt zu recht vortragen, dass mit solch eng formulierten Kriterien die Suche nach Ersatz sehr schwierig, wenn nicht aussichtslos erscheint, besonders wenn sich das gewünschte Objekt noch dazu in einem Stadtquartier in Hanglage wie (…) befinden soll. Abgesehen von der Steigung der Strasse hat die Klägerin keine weiteren Einwände gegen diese Wohnungen erhoben. Somit stellen auch die beiden Mietobjekte an der R.-strasse taugliche Ersatzobjekte dar, die eine Erstreckung grundsätzlich ausschliessen. Hinzu kommt, dass die Klägerin auch das noch im vorliegenden Verfahren aufrecht- erhaltene Angebot der Beklagten abgelehnt hat, ihre Wohnung während der geplan- ten Arbeiten zu verlassen und hernach zu einem verglichen auch mit den Ersatzob- jekten sehr moderaten Mietzins wieder zu beziehen. Dass es möglich gewesen wäre, für die Bauzeit eine vorübergehende Lösung zu finden, etwa durch einen Auf- enthalt als Gast in einem Altersheim, bestreitet sie nicht. Da der Klägerin bereits vier taugliche Lösungen angeboten wurden, kann offenge- lassen werden, ob das Mietobjekt an der S.-strasse Y in Zürich, bei welchem in der Wohnungsofferte keine zuständige Person genannt wurde und die Nachfrage nach weiteren Informationen seitens der Beklagten offenbar unbeantwortet blieb, als taugliches Ersatzangebot zu qualifizieren wäre. Alleine das Alter der Klägerin begründet keine Ausnahme vom grundsätzlichen Er- streckungsausschluss gemäss Art. 272a Abs. 2 OR. Weder ist ersichtlich, dass der Kündigungstermin bzw. der Endpunkt der angebotenen Erstreckung einen unzu- mutbaren Umzugszeitpunkt dargestellt hätte, z.B. aufgrund der Kurzfristigkeit oder weil sich eine andere dauerhafte Ersatzlösung aufgedrängt hätte (vgl. ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272a OR N 84; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 827 f.). Andere Gründe, welche einen Umzug auf denjenigen Zeitpunkt, auf welchen die Ersatzobjekte angeboten worden sind, für die Klägerin unzumutbar erscheinen lassen, werden auch nicht be- hauptet. (…)
- 12 -
4. Härte für die Klägerin / Eventualbegründung Sollte man keinen Erstreckungsausschluss aufgrund eines gleichwertigen Ersatz- objektes i.S.v. Art. 272a Abs. 2 OR annehmen, würde eine Erstreckung über den anerkannten Zeitraum hinaus auch aus weiteren Gründen nicht in Betracht kom- men. Das vorliegende Mietverhältnis dauerte bislang zwar knapp 32 Jahre und die Klä- gerin wohnt unbestrittenermassen seit 37 Jahren im Quartier (…). Weiter befinden sich unbestrittenermassen auch der Arzt, Zahnarzt sowie der Pfarrer, welcher eine enge Bezugsperson der Klägerin darstellt und auch die Stammapotheke der Kläge- rin sowie ihr soziales Umfeld – mit Ausnahme der Tochter – in (…). Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist nach einer bald 32-jährigen Mietdauer von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen, womit eine gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen ist. Alleine die obgenannten Gründe vermögen jedoch noch keine Ortsgebundenheit zu begründen. Dies ergibt sich auch aus dem Umstand, dass die Klägerin selbst angab, dass sich das neue Mietobjekt bevorzugt [im gleichen Quar- tier wie das Mietobjekt] oder an der Tramlinie Nr. X befinden solle. (…). Aufgrund des in der Stadt Zürich gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes lassen sich die medizinischen Behandlungen und das Sozialleben der Klägerin auch bei einem Mietobjekt in einem anderen Stadtkreis, sofern gut mit den öffentlichen Verkehrs- mitteln erreichbar, aufrechterhalten. Gegen eine Ortsgebundenheit sprechen auch die klägerischen Suchbemühungen. So suchte die Tochter der Klägerin – offen- sichtlich im Einverständnis und im Interesse der Klägerin – für ihre Mutter auch Wohnungen in [3 Quartieren auf einer anderen Seite der Stadt, Anm. d. Red.]. (…) Anzumerken ist dabei insbesondere, dass die Tramlinie Nr. X nicht in den [genann- ten drei] Quartieren verkehrt. Der Wunsch nach einer guten Verbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und/oder dem Auto zu nahen Verwandten – vorliegend zur Tochter der Klägerin – mag zwar verständlich erscheinen, begründet bei der Klägerin jedoch keine Härte im mietrechtlichen Sinn. Eine für Verwandte (i.c. die Tochter der Klägerin) umständ- lichere Anreise vermag keine Härte im Sinne von Art. 272 OR zu begründen, wird für eine Härte bei der Familie doch ein gemeinsamer Haushalt vorausgesetzt (ZK-
- 13 - HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 94). Ein solcher ist vorliegend aber gerade nicht ge- geben, weshalb es sich auch nicht rechtfertigt, die Suchbemühungen einzig auf Quartiere zu beschränken, welche für die Tochter der Klägerin leicht erreichbar sind, auch wenn nachvollziehbar ist, dass die Klägerin aufgrund ihres Alters auf die ihr von ihrer Tochter gewährte Unterstützung in gewissem Masse angewiesen ist. In wirtschaftlicher Hinsicht erhält die Klägerin unbestrittenermassen eine Rente von monatlich insgesamt Fr. 4'377.10. Die Klägerin kann sich laut eigenen Angaben eine Wohnung im Budget von Fr. 1'460.– bis Fr. 1'600.– leisten. Da dies mit der Drittelsregel zu vereinbaren ist, ist dies nicht zu beanstanden. (…) Somit kann weder aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse der Klägerin von einer ausgeprägten Härte gespro- chen werden. Im Zusammenhang mit den eingereichten Suchbemühungen ist fest- zuhalten, dass diese seit Erhalt der Kündigung bis zur Hauptverhandlung nur punk- tuell erfolgten. Insbesondere liegen nur für sieben von zehn Monaten Wohnungsin- serate vor, für welche sich die Klägerin interessiert haben will. Auch in qualitativer Hinsicht erscheinen die Suchbemühungen als ungenügend, vermag die Klägerin in einem Zeitraum von gut zehn Monaten doch lediglich 14 Wohnungsinserate zu prä- sentieren. Auf welche Wohnungen sich die Klägerin konkret beworben haben will, wurde nicht substantiiert behauptet. Aus den auf den Inseraten vermerkten Kom- mentaren geht jedoch hervor, dass sich die Klägerin selbst bei den wenigen einge- reichten Inseraten nicht für alle Wohnungen beworben hat. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. So steht unter anderem: «Dürfte schwierig werden, Alter (?), sehr viele Anmeldungen […]», «[…] kein Sitzplatz und [Wohnung] ist etwas dunkel» oder «Ist bereits so gut wie weg…». Dass das aktuelle Mietobjekt über einen Sitzplatz verfügt, wurde nicht behauptet und ist auch nicht aus den Akten ersichtlich und ver- mag daher nicht zu überzeugen. Auch die Behauptung, dass es im ganzen Monat August 2021 keine geeignete Wohnung auf dem Wohnungsmarkt gegeben habe, bzw. dass in den anderen Monaten nur derart wenige geeignete Mietobjekte auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Zürich gewesen sein sollen, ist – selbst unter Be- rücksichtigung der klägerischen Anforderungen an ein Ersatzobjekt – nicht realitäts- nah. Zudem stellt sich aufgrund der hohen Anforderungen der Klägerin die Frage,
- 14 - ob der freie Wohnungsmarkt tatsächlich der geeignete Ort ist, um nach einer neuen Wohnung zu suchen, oder ob nicht eine Alterswohnung oder ein Altersheim der bessere Ort wäre. Dabei ist der Wunsch der Klägerin, selbständig zu leben, gerade mit Blick auf die Situation in den vergangenen zwei Jahren zwar durchaus legitim. Wie sich aber schon bei der Diskussion der von der Beklagten offerierten Ersatzlö- sungen gezeigt hat, ist die Klägerin auch nicht bereit, sich die für ein Leben in einer eigenen Wohnung möglicherweise erforderlichen Hilfsmittel wie etwa Fortbewe- gungshilfen zu beschaffen, gegebenenfalls auch über die dafür vorhandenen Sozi- alversicherungs- und Unterstützungseinrichtungen (vgl. dazu etwa Art. 43quater AHVG). Dazu passen die halbherzigen Suchbemühungen: So fällt auf, dass bei ei- nem Inserat «Mailanfrage […] Keine Antwort bisher» vermerkt wurde. Dies obschon beim Inserat der Besichtigungstermin bereits angegeben wurde. Somit wäre es der Klägerin bzw. deren Tochter ohne weiteres möglich und auch zumutbar gewesen, an der Wohnungsbesichtigung teilzunehmen. Es mag im Übrigen durchaus sein, dass das Alter der Klägerin bei gewissen Absagen eine Rolle gespielt hat, auch wenn die Klägerin dies weder genügend behauptet noch mit tauglichen Beweisof- ferten untermauert hat. Insgesamt ergibt sich aus der Analyse der Suchbemühun- gen aber eher der von der Beklagten gezogene Schluss, dass die Klägerin ihre ak- tuelle Wohnung unter keinen Umständen aufgeben und auch das Sanierungsprojekt nicht dulden will. Wie erwähnt möchte sie nicht einmal von der ihr offerierten Mög- lichkeit Gebrauch machen, für die Bauzeit eine vorübergehende Unterkunft zu su- chen und die gemietete Wohnung nach der Renovation zu einem noch immer mo- deraten Mietzins wieder zu beziehen. Bei allem Verständnis dafür, dass den Men- schen mit zunehmenden Alter für gewöhnlich die Anpassung an veränderte Um- stände schwerer fällt, entspricht die Haltung der Klägerin insgesamt keinem legiti- men Ziel einer Klage auf Erstreckung. Mangels genügender Suchbemühungen der Klägerin erweist sich eine Härte damit als ungenügend belegt. Selbst wenn man dennoch aufgrund der Ortsverbundenheit und der langen Miet- dauer eine gewisse Härte auf Seiten der Klägerin annehmen will, ist zu berücksich- tigen, dass die Beklagte ihr wie erwähnt eine Erstreckung von 12 Monaten zuge- steht. Somit standen bzw. stehen der Klägerin seit Erhalt der Kündigung insgesamt
- 15 - 15 Monate zur Wohnungssuche und dafür zur Verfügung, sich auf die neue Situa- tion einzustellen. Unter diesen Umständen würde eine längere Erstreckung als die von der Beklagten zugestandene einmalige und definitive Erstreckung um 12 Mo- nate vor dem Hintergrund des zwar in erster Linie finanziellen, aber deshalb nicht weniger legitimen Sanierungsinteresses der Beklagten ohnehin nicht in Betracht kommen. (…).» Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe- hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2022, 32. Jahrgang. Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
ZMP 2022 Nr. 7 Art. 272 ff. OR; Art. 43quater AHVG. Sanierungskündigung. Erstreckung des Mietverhältnisses. Nachweis einer Härte bei betagten Mietenden. Suchbemü- hungen. Beanspruchung von Hilfsmitteln. Ersatzobjekte der Vermieterseite. Die Mieterstreckung dient nicht dazu, der Mieterin möglichst lange die weitere Be- nützung der Sache zu sichern. Fehlt es insbesondere an regelmässigen und zu- mutbaren Suchbemühungen, so kommt höchstens eine kurze Erstreckung infrage, soweit eine Härte nicht anderweitig erstellt ist. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass von den Mietern keineswegs verlangt werden kann, dass sie sich auf jedes nur erdenkliche Objekt bewerben, welches im Internet ausgeschrieben wird und zu ihrem Anforderungsprofil passt. Ein hohes Alter impliziert im Allgemeinen zwar eine Härte, weil älteren Menschen die Suche nach Ersatz und die Anpassung an neue Lebensumstände schwerer fällt als jüngeren. Auch von ihnen kann aber er- wartet werden, dass sie von Vermieterseite angebotene Ersatzobjekte nicht leicht- hin ausschlagen. Lehnen sie einen Umzug in eine Alterseinrichtung ab – was ihr gutes Recht ist, haben sie auch die in Betracht kommenden Hilfen in Anspruch zu nehmen, die für ein Leben in einer gewöhnlichen Mietwohnung erforderlich sind, etwa für die Bewältigung eines etwas längeren Fusswegs zu Einkaufsmöglichkei- ten oder zur nächsten Haltestelle des öffentlichen Verkehrs. Wer das Angebot der Vermieterseite ablehnt, die gekündigte Wohnung nach einer rund vier Monate dauernden Renovation zu einem moderaten Mietzins wieder zu beziehen und sich für die Bauzeit eine Zwischenlösung zu suchen, muss auch bei langer Mietdauer und Altersbeschwerden damit rechnen, dass höchstens auf eine kurze Erstre- ckung erkannt wird (E. IV.2-4). Aus Urteil und Beschluss des Mietgerichts MJ220008-U vom 18. August 2022 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Schenk; Gerichtsschreiber Mei- enberg): «(…)
- 2 - I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt Mit Mietvertrag vom 23. August 1990 mietete die Klägerin von der Beklagten ab dem 1. September 1990 eine 2-Zimmerwohnung an der N.-strasse Y in Zürich. Mit Schreiben vom 10. Februar 2021 wurde die Klägerin von der Verwaltung der Beklagten über die Sanierungspläne für die Liegenschaft informiert, wobei ihr zwei Möglichkeiten angeboten wurden: Auszug während der Sanierungsdauer unter Weiterführung des Mietverhältnisses oder aber die Beendigung des Mietverhältnis- ses. Mit Schreiben vom 29. März 2021 informierte die Verwaltung der Beklagten die Klägerin, dass das Mietverhältnis aufgelöst werde, wenn keine schriftliche Verein- barung betreffend Aus- und Wiedereinzug in das Mietobjekt getroffen werden könne. Schliesslich wurde mit amtlichem Formular vom 24. Juni 2021 das Mietver- hältnis per 30. September 2021 gekündigt. Im beigelegten Begleitschreiben vom selben Datum führte die Beklagte als Begründung die umfassende Sanierung der Liegenschaft sowie die Nicht-Kooperation der Mieter [des Hauses, Anm. d. Red.] bzgl. Aus- und Wiedereinzug an.
2. Prozessgeschichte Mit Eingabe vom 6. Juli 2021 (Datum Poststempel) focht die Klägerin die ausge- sprochene Kündigung innert Frist bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 4. November 2021 konnte zwi- schen den Parteien keine Einigung erzielt werden, so dass der Klägerin mit Be- schluss gleichen Datums die Klagebewilligung ausgestellt wurde. Bereits im Vorfeld der Schlichtungsverhandlung stellte die Klägerin im Namen beider Parteien den An- trag, zwecks Führung aussergerichtlicher Vergleichsverhandlungen mit dem Ver- sand der Klagebewilligung zuzuwarten. Mangels aussergerichtlicher Einigung wurde die Klagebewilligung am 22. Dezember 2021 an die Parteien versandt. Mit Eingabe vom 1. Februar 2022 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin fristge- recht die vorliegende, nicht schriftlich begründete Klage mit den eingangs erwähn- ten Rechtsbegehren sowie die ihr am 30. Dezember 2021 zugestellte Klagebewilli- gung der Schlichtungsbehörde Zürich vom 4. November 2021 ein. Mit Beschluss
- 3 - vom 3. Februar 2022 wurde die Klage samt Beilagen der Beklagten zugestellt. Wei- ter wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 2'930.– angesetzt und die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert. Die Klä- gerin leistete den Kostenvorschuss in der Folge fristgerecht am 14. Februar 2022. Am 4. März 2022 wurden die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 4. Mai 2022 vorgeladen. Nach Durchführung der Hauptverhandlung wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. In Übereinstimmung mit den Parteien wurde das Verfahren zwecks Führung aussergerichtlicher Vergleichsgespräche informell für 14 Tage sis- tiert. Da die aussergerichtlichen Vergleichsgespräche ohne Erfolg blieben, ist nun ein Entscheid zu fällen. Das vorliegende Urteil bzw. der vorliegende Beschluss wurde auf dem Zirkularweg gefällt (vgl. § 134 GOG ZH). II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m. Art. 26 GOG ZH). Für Prozesse betreffend Erstreckung bei Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Ver- fahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), wobei die soziale Untersuchungsmaxime Anwen- dung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Da beide Parteien anwaltlich vertreten sind, ist die Beschaffung des Prozessstoffes primär Sache der Parteien. Das Gericht hat sie dabei durch geeignete Fragen zu unterstüt- zen (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 9).
2. Klageänderung Das Rechtsbegehren in der Klageschrift hat grundsätzlich dem in der Klagebewilli- gung festgelegten Rechtsbegehren zu entsprechen. Es kann nur unter den Voraus- setzungen von Art. 227 ZPO abgeändert werden, namentlich wenn der neue An-
- 4 - spruch in der gleichen Verfahrensart zu behandeln ist und entweder mit dem bishe- rigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder die Gegenpartei der Klageänderung zustimmt (Urteil des Bundesgerichts 5A_588/2015 vom 9. Februar 2016 E. 4.3.1; DIKE-Komm.-ZPO, Art. 209 N 5).Hingegen ist eine Beschränkung der Klage jederzeit zulässig (Art. 227 Abs. 3 ZPO). Vorliegend beantragt die Klägerin – anders als noch bei der Schlichtungsbehörde, wo neben der beantragen Erstreckung auch noch die Kündigung angefochten wor- den ist – die definitive Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre bis zum
30. September 2024. Somit ist die vorliegende qualitative Klagebeschränkung (Ver- zicht auf Kündigungsanfechtung) ohne weiteres zulässig. III. Parteistandpunkte (…) IV. Erstreckung des Mietverhältnisses
1. Teilweise Klageanerkennung bzw. Gegenstandslosigkeit Im Zusammenhang mit der beantragten Erstreckung des Mietverhältnisses aner- kennt die Beklagte, anders als noch im Schlichtungsverfahren (…), eine einmalige und definitive Erstreckung [um ein Jahr] bis zum 30. September 2022 ausdrücklich. Somit liegt für diesen Zeitabschnitt der beantragten Erstreckung eine Anerkennung vor. Für eine Abschreibung zufolge einer Abstandserklärung verlangt das Gesetz grundsätzlich die Unterzeichnung des Protokolls durch die beteiligten Parteien. Die Protokollierungspflicht und die Pflicht, das Protokoll anschliessend von den Parteien unterzeichnen zu lassen (Art. 241 Abs. 1 ZPO), besteht indessen nur, wenn das Entscheidsurrogat dem Gericht mündlich zu Protokoll gegeben wird. Die genannte Formschrift gilt jedoch nicht, wenn die Parteierklärung schriftlich dem Gericht ein- gereicht wird (KRIECH, DIKE-Komm.-ZPO, a.a.O., Art. 241 N 9). Letzteres ist vorlie- gend der Fall, da die Beklagte die Erklärung mit den Anträgen in den Plädoyernoti- zen ihrer Rechtsvertreterin zu den Akten gegeben hat.
- 5 - So oder anders bewirkt die Dispositionsmaxime die Gegenstandslosigkeit im ent- sprechenden Umfang, da das Gericht einer Partei auch bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime nicht mehr und nichts anderes zusprechen darf, als sie ver- langt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkennt (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist daher im Umfang der von der Beklagten zugestandenen Erstreckung abzuschreiben. Entsprechend gilt es im Folgenden nur noch zu prüfen, ob auf eine Erstreckung über den 30. September 2022 hinaus zu erkennen ist.
2. Erstreckungsvoraussetzungen Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Die Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des geltend gemachten Erstreckungsanspruchs, insbesondere die Härtegründe, darunter namentlich auch für die diese stützenden ausreichenden Suchbemühun- gen, liegen nach Art. 8 ZGB beim Mieter (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 248 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21 sowie N 37 ff.). Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT- Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Un- gewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündi- gungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.).
- 6 - Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne beson- dere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder zur Abfederung einer Über- gangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen an- zehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Verhält- nisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewiss- heit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine be- sonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit er- folglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom
27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER,
7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass sich der Mieter für eine Erster- streckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter
- 7 - der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Gleichwertigkeit bezieht sich zwar grundsätzlich auch auf den Preis; dies gilt aber nicht, wenn der aktuelle Mietzins sehr tief ist und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters eine Erweiterung des Spektrums erlauben. Entsprechend darf der Mie- ter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Such- bemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungs- dauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge- währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja für wie lange sowie ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermes- sen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c).
- 8 - Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 68; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 7). Ent- sprechend dem Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR muss bei Angebot eines Ersatz- objektes – welches den Anforderungen der Gleichwertigkeit genügen muss – eine Erstreckung die Ausnahme bleiben (so auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 66 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9). Eine solche Ausnahme ist nicht leichthin anzunehmen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 82). Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 75; MPra- SPIRIG, a.a.O., S. 828, SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Die Mie- terstreckung beruht als Sozialrecht zwar auf einem verfassungsrechtlichen Auftrag (Art. 109 BV), begrenzt aber letztlich als gerichtlicher Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis auch die von Art. 26 BV grundrechtlich geschützte Eigentums- freiheit des Vermieters; dies bedingt, dass der Mieter die zumutbaren Opfer bringt, wenn er sich auf sein Recht beruft (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Taugliche Ersatzobjekte sind diejenigen Mietobjekte, welche ein Mieter im Rahmen seiner Suchbemühungen zu berücksichtigen hätte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 828). Ob ein Ersatzobjekt in diesem Sinne gleichwertig ist, stellt einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid der zuständigen Behörde im Sinne von Art. 4 ZGB dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 74). Alleine ein höherer Mietzins bedeutet wie erwähnt besonders bei aktuell tiefem Mietzins nicht, dass das Ersatzobjekt nicht gleichwertig ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der neue Mietzins aufgrund der kon- kreten wirtschaftlichen Situation für den Mieter zumutbar erscheint (KUKO OR-BLU- MER, Art. 272a N 2). Was als wirtschaftlich zumutbar zu betrachten ist, beurteilt sich nach der Drittels- bzw. Viertelsregel. Ferner muss das Ersatzobjekt dem Mieter rechtzeitig unterbreitet werden, so dass dieser genügend Zeit hat, um das Ersatz- objekt zu prüfen (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 24). Das Ersatz- objekt muss für den Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein, ansonsten kann die Erstreckung auf den Zeitpunkt der Verfügbarkeit beschränkt
- 9 - werden (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 829; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 25 ff.). Nicht notwendig ist, dass der Vermieter selbst Eigentümer des angebote- nen Ersatzobjektes ist. Es ist dabei ausreichend, wenn der Mieter vom Vermieter auf die konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen Mietvertrags hingewiesen wird und das Zustandekommen des Vertrags einzig von der Zustimmung des Mie- ters abhängig ist (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 27). Liegen be- sondere Gründe vor, welche die Ablehnung des tauglichen Ersatzobjektes nahele- gen, kann die Ausnahmeregel zum Zuge kommen. Solche Gründe stellen insbeson- dere eine ernsthafte Erkrankung, das Alter oder der Gesundheitszustand des Mie- ters dar, welche einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen. Ein weitere Aus- nahme liegt beispielsweise vor, wenn sich eine anderweitige und dauerhafte Ersatz- lösung aufdrängt und ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit der Mietpartei ver- nünftigerweise nicht zumutbar ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 83 f.).
3. Erstreckungsausschluss aufgrund tauglicher Ersatzobjekte Vorliegend hat die Beklagte unbestrittenermassen der Klägerin insgesamt sechs Ersatzobjekte angeboten. Die Klägerin wies in der Folge alle sechs Objekte aus verschiedenen Gründen ab. Es trifft zwar zu, dass das erste Ersatzobjekt (O.- strasse Y, Zürich) in einem anderen Quartier als gewünscht liegt, nämlich in (…). Ob es sich hierbei um ein untaugliches Ersatzobjekt handelte, kann offen gelassen werden, führt doch die Beklagte selber aus, dass das Ersatzobjekt in [O.] nicht «passend» gewesen sei. Entsprechend ist auf dieses Ersatzobjekt nicht näher einzugehen. Gemäss unbestritten gebliebener Ausführung der Klägerin habe sich das offerierte Ersatzobjekt an der P.-strasse Y in Zürich im Nachhinein als gar nicht verfügbar herausgestellt. Somit fällt auch dieses Ersatzobjekt ausser Betracht. (…) Die Wohnung an der Q.-strasse Y in Zürich wurde von der Klägerin mit der Begrün- dung abgelehnt, dass sie sich im Erdgeschoss befinde und die bisherige Mieterin «kein gutes Haar» an der Wohnung gelassen habe. So gebe es dort sehr laute und seltsame Nachbarn und es sei eine Sanierung im Raum gestanden. Die Beklagte
- 10 - bestritt, dass es im Mietobjekt lärmige und seltsame Nachbarn gebe; entsprechend seien der Liegenschaftsverwaltung keine derartigen Rügen bekannt. Zudem stehe im Ersatzobjekt keine Sanierung im Raum, (…). In der Folge unterliess es die Klä- gerin ihre Behauptungen in substantiierter Form vorzutragen bzw. mit Beweisoffer- ten zu untermauern. Bezüglich Lärm stellte sich anlässlich der Hauptverhandlung heraus, dass die Klägerin sehr schlecht hört. Unter diesen Umständen stellen (…) lärmige Nachbarn (...) keinen nachvollziehbaren Grund für eine Ablehnung dar. Dies insbesondere nicht, wenn die Liegenschaft erst gar nicht besichtigt wurde. Auch die Begründung des fehlenden Sicherheitsgefühls in einer Erdgeschosswohnung ver- mag nicht zu überzeugen. So ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Situation in ei- ner Erdgeschosswohnung grundlegend anders als in einer Hochparterrewohnung sein sollte. Zudem ist seit Jahren ein Abwärtstrend bei Einbruchsdiebstählen fest- stellbar (vgl. Polizeiliche Kriminalstatistik Kanton Zürich 2021, S. 4, S. 56 und S. 76). Andere Gründe, die gegen eine Gleichwertigkeit sprechen, wurden von der Klägerin nicht behauptet. Zusammenfassend hat die Beklagte der Klägerin somit ein taugli- ches Ersatzobjekt angeboten, wodurch eine Erstreckung grundsätzlich ausge- schlossen ist. Selbst wenn das Ersatzobjekt an der Q.-strasse nicht als gleichwertig zu betrachten wäre, müsste von zwei weiteren tauglichen Ersatzangeboten ausgegangen werden: Die Wohnungen an der R.-strasse YA und YB in Zürich hat die Klägerin mit der Begründung einer zu steilen Strecke bis zu den jeweiligen Mietobjekten, welche mit dem Rollator nicht zu bewältigen sei, und mit der grossen Distanz zur nächsten Tramhaltestelle und den nächsten Einkaufsmöglichkeiten begründet. Zwar trifft es zu, dass die R.-strasse leicht ansteigend bzw. abfallend ist. Es ist zudem bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen, dass die Klägerin mit 96 Jahren nicht mehr so gut zu Fuss unterwegs ist. Ihr Anspruch, dass alle Wege zu Einkaufsmög- lichkeiten wie auch den öffentlichen Verkehrsmitteln eben sein müssten und höchs- tens 600 Meter von ihrer Wohnung entfernt liegen dürften, erweist sich allerdings als zu hoch angesetzt, zumal die Klägerin offenbar Alternativen wie die Beschaffung von Hilfsmitteln für die Fortbewegung (wie beispielsweise ein Elektromobil oder ähn- liches) gar nicht erst in Betracht zu ziehen scheint und obwohl sie einen Umzug in eine Einrichtung ablehnt, in welcher ihr die Besorgungen abgenommen würden.
- 11 - Auch steht gemäss Aussagen der Klägerin – wegen angeblicher Unmöglichkeit – ein Umzug in eine Alterswohnung nicht bevor. Die Beklagte lässt zu recht vortragen, dass mit solch eng formulierten Kriterien die Suche nach Ersatz sehr schwierig, wenn nicht aussichtslos erscheint, besonders wenn sich das gewünschte Objekt noch dazu in einem Stadtquartier in Hanglage wie (…) befinden soll. Abgesehen von der Steigung der Strasse hat die Klägerin keine weiteren Einwände gegen diese Wohnungen erhoben. Somit stellen auch die beiden Mietobjekte an der R.-strasse taugliche Ersatzobjekte dar, die eine Erstreckung grundsätzlich ausschliessen. Hinzu kommt, dass die Klägerin auch das noch im vorliegenden Verfahren aufrecht- erhaltene Angebot der Beklagten abgelehnt hat, ihre Wohnung während der geplan- ten Arbeiten zu verlassen und hernach zu einem verglichen auch mit den Ersatzob- jekten sehr moderaten Mietzins wieder zu beziehen. Dass es möglich gewesen wäre, für die Bauzeit eine vorübergehende Lösung zu finden, etwa durch einen Auf- enthalt als Gast in einem Altersheim, bestreitet sie nicht. Da der Klägerin bereits vier taugliche Lösungen angeboten wurden, kann offenge- lassen werden, ob das Mietobjekt an der S.-strasse Y in Zürich, bei welchem in der Wohnungsofferte keine zuständige Person genannt wurde und die Nachfrage nach weiteren Informationen seitens der Beklagten offenbar unbeantwortet blieb, als taugliches Ersatzangebot zu qualifizieren wäre. Alleine das Alter der Klägerin begründet keine Ausnahme vom grundsätzlichen Er- streckungsausschluss gemäss Art. 272a Abs. 2 OR. Weder ist ersichtlich, dass der Kündigungstermin bzw. der Endpunkt der angebotenen Erstreckung einen unzu- mutbaren Umzugszeitpunkt dargestellt hätte, z.B. aufgrund der Kurzfristigkeit oder weil sich eine andere dauerhafte Ersatzlösung aufgedrängt hätte (vgl. ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272a OR N 84; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 827 f.). Andere Gründe, welche einen Umzug auf denjenigen Zeitpunkt, auf welchen die Ersatzobjekte angeboten worden sind, für die Klägerin unzumutbar erscheinen lassen, werden auch nicht be- hauptet. (…)
- 12 -
4. Härte für die Klägerin / Eventualbegründung Sollte man keinen Erstreckungsausschluss aufgrund eines gleichwertigen Ersatz- objektes i.S.v. Art. 272a Abs. 2 OR annehmen, würde eine Erstreckung über den anerkannten Zeitraum hinaus auch aus weiteren Gründen nicht in Betracht kom- men. Das vorliegende Mietverhältnis dauerte bislang zwar knapp 32 Jahre und die Klä- gerin wohnt unbestrittenermassen seit 37 Jahren im Quartier (…). Weiter befinden sich unbestrittenermassen auch der Arzt, Zahnarzt sowie der Pfarrer, welcher eine enge Bezugsperson der Klägerin darstellt und auch die Stammapotheke der Kläge- rin sowie ihr soziales Umfeld – mit Ausnahme der Tochter – in (…). Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist nach einer bald 32-jährigen Mietdauer von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen, womit eine gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen ist. Alleine die obgenannten Gründe vermögen jedoch noch keine Ortsgebundenheit zu begründen. Dies ergibt sich auch aus dem Umstand, dass die Klägerin selbst angab, dass sich das neue Mietobjekt bevorzugt [im gleichen Quar- tier wie das Mietobjekt] oder an der Tramlinie Nr. X befinden solle. (…). Aufgrund des in der Stadt Zürich gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes lassen sich die medizinischen Behandlungen und das Sozialleben der Klägerin auch bei einem Mietobjekt in einem anderen Stadtkreis, sofern gut mit den öffentlichen Verkehrs- mitteln erreichbar, aufrechterhalten. Gegen eine Ortsgebundenheit sprechen auch die klägerischen Suchbemühungen. So suchte die Tochter der Klägerin – offen- sichtlich im Einverständnis und im Interesse der Klägerin – für ihre Mutter auch Wohnungen in [3 Quartieren auf einer anderen Seite der Stadt, Anm. d. Red.]. (…) Anzumerken ist dabei insbesondere, dass die Tramlinie Nr. X nicht in den [genann- ten drei] Quartieren verkehrt. Der Wunsch nach einer guten Verbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und/oder dem Auto zu nahen Verwandten – vorliegend zur Tochter der Klägerin – mag zwar verständlich erscheinen, begründet bei der Klägerin jedoch keine Härte im mietrechtlichen Sinn. Eine für Verwandte (i.c. die Tochter der Klägerin) umständ- lichere Anreise vermag keine Härte im Sinne von Art. 272 OR zu begründen, wird für eine Härte bei der Familie doch ein gemeinsamer Haushalt vorausgesetzt (ZK-
- 13 - HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 94). Ein solcher ist vorliegend aber gerade nicht ge- geben, weshalb es sich auch nicht rechtfertigt, die Suchbemühungen einzig auf Quartiere zu beschränken, welche für die Tochter der Klägerin leicht erreichbar sind, auch wenn nachvollziehbar ist, dass die Klägerin aufgrund ihres Alters auf die ihr von ihrer Tochter gewährte Unterstützung in gewissem Masse angewiesen ist. In wirtschaftlicher Hinsicht erhält die Klägerin unbestrittenermassen eine Rente von monatlich insgesamt Fr. 4'377.10. Die Klägerin kann sich laut eigenen Angaben eine Wohnung im Budget von Fr. 1'460.– bis Fr. 1'600.– leisten. Da dies mit der Drittelsregel zu vereinbaren ist, ist dies nicht zu beanstanden. (…) Somit kann weder aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse der Klägerin von einer ausgeprägten Härte gespro- chen werden. Im Zusammenhang mit den eingereichten Suchbemühungen ist fest- zuhalten, dass diese seit Erhalt der Kündigung bis zur Hauptverhandlung nur punk- tuell erfolgten. Insbesondere liegen nur für sieben von zehn Monaten Wohnungsin- serate vor, für welche sich die Klägerin interessiert haben will. Auch in qualitativer Hinsicht erscheinen die Suchbemühungen als ungenügend, vermag die Klägerin in einem Zeitraum von gut zehn Monaten doch lediglich 14 Wohnungsinserate zu prä- sentieren. Auf welche Wohnungen sich die Klägerin konkret beworben haben will, wurde nicht substantiiert behauptet. Aus den auf den Inseraten vermerkten Kom- mentaren geht jedoch hervor, dass sich die Klägerin selbst bei den wenigen einge- reichten Inseraten nicht für alle Wohnungen beworben hat. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. So steht unter anderem: «Dürfte schwierig werden, Alter (?), sehr viele Anmeldungen […]», «[…] kein Sitzplatz und [Wohnung] ist etwas dunkel» oder «Ist bereits so gut wie weg…». Dass das aktuelle Mietobjekt über einen Sitzplatz verfügt, wurde nicht behauptet und ist auch nicht aus den Akten ersichtlich und ver- mag daher nicht zu überzeugen. Auch die Behauptung, dass es im ganzen Monat August 2021 keine geeignete Wohnung auf dem Wohnungsmarkt gegeben habe, bzw. dass in den anderen Monaten nur derart wenige geeignete Mietobjekte auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Zürich gewesen sein sollen, ist – selbst unter Be- rücksichtigung der klägerischen Anforderungen an ein Ersatzobjekt – nicht realitäts- nah. Zudem stellt sich aufgrund der hohen Anforderungen der Klägerin die Frage,
- 14 - ob der freie Wohnungsmarkt tatsächlich der geeignete Ort ist, um nach einer neuen Wohnung zu suchen, oder ob nicht eine Alterswohnung oder ein Altersheim der bessere Ort wäre. Dabei ist der Wunsch der Klägerin, selbständig zu leben, gerade mit Blick auf die Situation in den vergangenen zwei Jahren zwar durchaus legitim. Wie sich aber schon bei der Diskussion der von der Beklagten offerierten Ersatzlö- sungen gezeigt hat, ist die Klägerin auch nicht bereit, sich die für ein Leben in einer eigenen Wohnung möglicherweise erforderlichen Hilfsmittel wie etwa Fortbewe- gungshilfen zu beschaffen, gegebenenfalls auch über die dafür vorhandenen Sozi- alversicherungs- und Unterstützungseinrichtungen (vgl. dazu etwa Art. 43quater AHVG). Dazu passen die halbherzigen Suchbemühungen: So fällt auf, dass bei ei- nem Inserat «Mailanfrage […] Keine Antwort bisher» vermerkt wurde. Dies obschon beim Inserat der Besichtigungstermin bereits angegeben wurde. Somit wäre es der Klägerin bzw. deren Tochter ohne weiteres möglich und auch zumutbar gewesen, an der Wohnungsbesichtigung teilzunehmen. Es mag im Übrigen durchaus sein, dass das Alter der Klägerin bei gewissen Absagen eine Rolle gespielt hat, auch wenn die Klägerin dies weder genügend behauptet noch mit tauglichen Beweisof- ferten untermauert hat. Insgesamt ergibt sich aus der Analyse der Suchbemühun- gen aber eher der von der Beklagten gezogene Schluss, dass die Klägerin ihre ak- tuelle Wohnung unter keinen Umständen aufgeben und auch das Sanierungsprojekt nicht dulden will. Wie erwähnt möchte sie nicht einmal von der ihr offerierten Mög- lichkeit Gebrauch machen, für die Bauzeit eine vorübergehende Unterkunft zu su- chen und die gemietete Wohnung nach der Renovation zu einem noch immer mo- deraten Mietzins wieder zu beziehen. Bei allem Verständnis dafür, dass den Men- schen mit zunehmenden Alter für gewöhnlich die Anpassung an veränderte Um- stände schwerer fällt, entspricht die Haltung der Klägerin insgesamt keinem legiti- men Ziel einer Klage auf Erstreckung. Mangels genügender Suchbemühungen der Klägerin erweist sich eine Härte damit als ungenügend belegt. Selbst wenn man dennoch aufgrund der Ortsverbundenheit und der langen Miet- dauer eine gewisse Härte auf Seiten der Klägerin annehmen will, ist zu berücksich- tigen, dass die Beklagte ihr wie erwähnt eine Erstreckung von 12 Monaten zuge- steht. Somit standen bzw. stehen der Klägerin seit Erhalt der Kündigung insgesamt
- 15 - 15 Monate zur Wohnungssuche und dafür zur Verfügung, sich auf die neue Situa- tion einzustellen. Unter diesen Umständen würde eine längere Erstreckung als die von der Beklagten zugestandene einmalige und definitive Erstreckung um 12 Mo- nate vor dem Hintergrund des zwar in erster Linie finanziellen, aber deshalb nicht weniger legitimen Sanierungsinteresses der Beklagten ohnehin nicht in Betracht kommen. (…).» Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe- hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2022, 32. Jahrgang. Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident