BRGE II Nr. 0190/2017

Baurekursgericht des Kantons Zürich

2. Abteilung G.-Nr. R2.2017.00067 BRGE II Nr. 0190/2017 Entscheid vom 19. Dezember 2017 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich- ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Nicole Herzig in Sachen Rekurrent R. U., [….] gegen Rekursgegnerin

1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich Mitbeteiligte

2. Gemeinderat X, [….]

3. Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei, Thurgauerstrasse 56, Postfach, 8050 Zürich betreffend Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 1863/2016 vom 7. April 2017; Unterschutzstellung eines Mehrfamilienhauses _______________________________________________________

hat sich ergeben: A. Mit Verfügung vom 7. April 2017 stellte die Baudirektion Kanton Zürich das Mehrfamilienhaus Y in X mit den vier Hausteilen Assek.-Nrn. 0094, 0095, 0096 und 0097 [….] unter Schutz. In Bezug auf den Schutzumfang des Ge- bäudeinneren des Hausteils Assek.-Nr. 0095 wurde in Ziff. II der Verfügung unter anderem das Folgende festgehalten: "Die historische Türe in der östlichen Blockwand der Stube zum Hausteil Assek.-Nr. 0094 sowie die historische Türe in der südlichen Blockwand des Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 seien zu erhalten. Ein befeuerbarer Kachelofen sei in der Stube des Kernbaus an seinem ur- sprünglichen Ort wiederherzustellen." B. Hiergegen wandte sich R. U. mit Rekursschrift vom 8. Mai 2017 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die beiden Abschnit- te betreffend die historischen Türen und den Kachelofen seien aufzuheben. C. Mit Verfügung vom 11. Mai 2017 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge- nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Die Vorinstanz beantragte mit Rekursantwort vom 9. Juni 2017 die Abwei- sung des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten. Der als Mitbeteiligter in das Rekursverfahren aufgenommene Gemeinderat X ver- zichtete auf eine Stellungnahme. E. Mit Verfügung vom 11. Juni 2017 wurde die Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei, ebenfalls als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren auf- genommen. R2.2017.00067 Seite 2

F. Am 8. August 2017 führte eine Delegation der zweiten Abteilung des Bau- rekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. In der Folge wurde das Rekursverfahren einstweilen sistiert. G. Mit Eingabe vom 13. August 2017 teilte der Rekurrent mit, er ziehe den Re- kurs in Bezug auf die historischen Türen zurück, halte jedoch an seinem Antrag bezüglich des Kachelofens fest. H. Die Baudirektion Kanton Zürich hielt mit Eingabe vom 12. September 2017 an ihrem Antrag fest. Der Rekurs sei bezüglich des verbleibenden Streit- punktes abzuweisen. I. Der Rekurrent blieb mit Stellungnahme vom 9. Oktober 2017 ebenfalls bei seinem Antrag. Das Rekursverfahren wurde entsprechend mit Verfügung vom 31. Oktober 2017 fortgesetzt. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor- derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Der Rekurrent ist als Eigentümer des streitbetroffenen unter Schutz zu stel- lenden Hausteils und Adressat der angefochtenen Verfügung ohne weite- res im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Da auch die übrigen formellen Voraussetzun- gen unbestrittenermassen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. R2.2017.00067 Seite 3

2. Der streitbetroffene Hausteil Assek.-Nr. 0095 bildet Bestandteil eines ge- mäss Gutachten der Kantonalen Denkmalpflege-Kommission (KDK) vom

1. November 2016 im Jahre 1528 erstellten Mehrfamilienhauses im bäuerli- chen Weiler Z. Das Gebäude wurde im Jahre 1985 ins Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte und der archäologischen Denkmäler [….] aufgenommen. Im Jahre 2014 wurde der Hausteil Assek.-Nr. 0095 an den Rekurrenten verkauft. Nachdem die Kantonale Denkmalpflege im Jah- re 2015 auf Bauarbeiten am Hausteil Assek.-Nr. 0095 aufmerksam ge- macht wurde, reichte der Rekurrent ein Gesuch um nachträgliche Baube- willigung der baulichen Änderungen ein. Das daraufhin eröffnete Bewilli- gungsverfahren wurde sistiert und es wurde die Schutzabklärung eingelei- tet. Mit Verfügung vom 22. April 2016 wurde das Mehrfamilienhaus vorsorg- lich und mit der angefochtenen Verfügung definitiv unter Schutz gestellt. Gemäss Gutachten der KDK gehöre das Gebäude als freistehender Wohn- block zu den seltenen und für die Hauslandschaft des linken Seebeckens wichtigen Konstruktionstypen und sei handwerklich der alpinen Bautradition verpflichtet. In der Region [….] hätten im Laufe des 16. Jahrhunderts Tei- lungen von ehemaligen Grosshöfen eingesetzt und sich im 17. Jahrhundert gehäuft. Der Weiler Z sei ein Beispiel für die dadurch entstandenen neuen Bauten. Aus baukünstlerischen, wirtschafts- und sozialgeschichtlichen Gründen handle es sich deshalb um ein Schutzobjekt, welches im regiona- len Vergleich als von überkommunaler Bedeutung einzustufen sei. 3. Soweit sich der Rekurrent gegen die Verpflichtung zum Erhalt der histori- schen Türe in der östlichen Blockwand der Stube zum Hausteil As- sek.-Nr. 0094 sowie der historischen Türe in der südlichen Blockwand des Raums über der Küche zum Hausteil Assek.-Nr. 0096 wandte, ist festzuhal- ten, dass er seine Rüge mit Eingabe vom 13. August 2017 (act. 13) zurück- zog und das Verfahren diesbezüglich abgeschrieben werden kann. 4.1. Bezüglich der Verpflichtung zur Wiederherstellung eines befeuerten Ka- chelofens an seinem ursprünglichen Ort in der Stube des Kernbaus macht der Rekurrent geltend, er habe sich beim Ausbau des Kachelofens in gu- R2.2017.00067 Seite 4

tem Glauben auf eine Dienstbarkeit vom 21. September 1989 gestützt, wo- bei er die Auffassung vertreten habe, diese betreffe nur das Gebäude- äussere. Zudem sei der Kachelofen wohl seit dem Anbau des westlichen Hausteils vor rund 150 Jahren nicht mehr in Betrieb gewesen. Der Kamin werde durch das Nachbargebäude Assek.-Nr. 0094 genutzt. Eine gemein- same Nutzung durch beide Liegenschaften sei aus Brandschutzgründen nicht zulässig. Zudem erweise sich die verlangte Wiederherstellung als fi- nanziell unverhältnismässig und für die Öffentlichkeit ohne jeden Nutzen. 4.2. Die Baudirektion Kanton Zürich stützt sich auf das Gutachten der KDK vom

1. November 2016, mit welchem der entfernte Kachelofen zum Schutzum- fang gezählt werde. Obwohl die Stellungnahmen der Kommissionen formell die Bedeutung von Amtsberichten hätten, komme ihnen aufgrund der Fachkompetenz der Kommissionen doch inhaltlich bei der Entscheidfin- dung grosses Gewicht zu. Entsprechend dürfe nur aus triftigen Gründen von den dem Gutachten zugrundeliegenden tatsächlichen Feststellungen abgewichen werden. Der streitbetroffene Kachelofen sei ohne Bewilligung entfernt worden. Eine Rekonstruktion könne gemäss der Rechtsprechung gestützt auf § 207 Abs. 1 PBG angeordnet werden. Eine solche könne aus Gründen des Ei- gen- wie auch des Situationswertes verlangt werden. Dies gelte bei einem Kachelofen als Teil eines Schutzobjektes besonders, da Kachelöfen aus Verschleissgründen regelmässig nach 40-50 Jahren abgebrochen und neu aufgebaut werden müssten. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei die- se Anordnung nur in Bezug auf den Kachelofen in der Stube erfolgt. Da die Ofenwand und der Schornstein noch bestünden, könne bei einer Wieder- herstellung des Kachelofens die historische Beheizung ungeschmälert do- kumentiert werden. Dass der Ofen allenfalls aufgrund der Nutzung des Kamins durch die Nachbarliegenschaft und wegen der brandschutzrechtli- chen Vorschriften vorerst nicht befeuert werden könnte, sei aus der Sicht des Denkmalschutzes hinnehmbar. Sollte der Kamin durch die Liegen- schaft Assek.-Nr. 0094 genutzt werden, komme dieser Nutzung Bestan- desgarantie zu. Bei einem allfälligen Umbauvorhaben dieses Hausteils würde dann ein separater Schornstein eingefordert. Schliesslich betont die Baudirektion Kanton Zürich die präventive Wirkung von Wiederherstellungsmassnahmen auch im Gebäudeinnern ohne Ein- R2.2017.00067 Seite 5

fluss auf den äusserlichen Situationswert. Diese könnten verhindern, dass Schutzobjekte – unter Inkaufnahme bescheidener Bussen – ausgeräumt würden. 5.1. Gemäss Gutachten der KDK wurde der Kachelofen, ein Kastenofen mit pat- ronierten Kacheln und Nelkenmotiv, einer Chuuscht (einem Herd) mit Sandsteinsitzplatte, datiert 1770 und einer Chuuschtwand aus älteren, re- liefierten Kacheln aus dem 16. Jahrhundert, zwischen 2013 und 2015 ent- fernt, was vom Rekurrenten auch nicht bestritten wird. Der Ausbau des Ka- chelofens erfolgte somit aus dem inventarisierten Gebäude vor Einleitung der Schutzabklärungen. Gemäss den Ausführungen der angefochtenen Verfügung fand zwar be- reits am 17. Dezember 2013 ein Augenschein mit dem zuständigen Baube- rater der Kantonalen Denkmalpflege statt, anlässlich welchem dieser die denkmalpflegerischen Auflagen erläutert habe. Ob der dort anwesende Kaufinteressent der heutige Rekurrent war und ob der Kachelofen als zu erhalten deklariert wurde, ist den Akten nicht zu entnehmen, zumal diese nur einzelne Fotos des damals festgehaltenen Zustandes enthalten. Zu- mindest wurde der umstrittene Kachelofen fotografisch festgehalten (act. 8.13 S. 2). Bei der nächsten Begehung am 14. April 2015 war der Ka- chelofen dagegen bereits entfernt und entsorgt. Der Rekurrent verliess sich laut seinen Ausführungen auf den Dienstbar- keitsvertrag vom 21. September 1989 (act. 8.6). Gemäss diesem darf der Grundeigentümer des streitbetroffenen Grundstücks an der Liegenschaft ohne vorgängige Zustimmung der Kantonalen Denkmalpflege "keine bauli- chen Änderungen vornehmen und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, wel- che die äussere Wirkung des Gebäudes berühren. Das Gebäude darf nicht abgebrochen werden." Insofern ist grundsätzlich nachvollziehbar, wenn der Rekurrent zum Schluss kam, der Kachelofen dürfe ohne vorgängige Rück- sprache mit der Kantonalen Denkmalpflege entfernt werden, zumal dies of- fensichtlich nicht zu einer äusseren Veränderung des Gebäudes führen konnte. Ob er aufgrund der genannten Kontakte mit der Kantonalen Denk- malpflege dennoch in Bezug auf den möglichen denkmalpflegerischen Wert des Kachelofens hätte sensibilisiert sein sollen, kann in diesem Verfahren R2.2017.00067 Seite 6

offenbleiben, zumal eine Rekonstruktion, wie im Folgenden aufzuzeigen sein wird, ohnehin nicht verlangt werden kann. 5.2. Die Vorinstanz bezieht sich in ihrer Begründung auf verschiedene Ent- scheide des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts, mit denen ebenfalls Rekonstruktionen und Wiederherstellungen von früheren, nach- weisbaren historischen Zuständen geschützt worden seien. Allerdings weist sie selber zu Recht darauf hin, dass die Zulässigkeit von Rekonstruktionen stets am Situationswert und somit an der Bedeutung für das Ortsbild beur- teilt wurde. So wurde im zitierten Entscheid BRGE IV Nrn. 0020 und 0021/2016 dem betroffenen Gebäude "Fröschengrueb" in Regensdorf kein Eigenwert, hin- gegen aber ein hoher Situationswert attestiert. Dazu wurde in Erwä- gung 5.2 festgehalten, dass es beim Situationswert nicht um die Zeugen- schaft eines Gebäudes und damit um die Wahrung historischer Bausub- stanz gehe, sondern um die Erhaltung einer seit langer Zeit bestehenden baulichen Situation, die für das angestammte Ortsbild von grosser Bedeu- tung und deswegen erhaltenswert sei. Mit individuellen Schutzanordnungen im Sinne von § 205 lit. c PBG könne sich für ein Objekt, welches trotz seiner rechtskräftigen Unterschutzstellung nicht mehr existent sei, weil es wie im Falle der "Fröschengrueb" dem Ver- fall preisgegeben worden sei, als individuelle Schutzmassnahme eine teil- weise Rekonstruktion des Gebäudes aufdrängen. Damit würde das Gebäu- deäussere und mithin der Situationswert kaum weniger gewahrt, als dies mit der Erhaltung des Gebäudeäussern in der (gegebenenfalls erheblich restaurierten) Originalsubstanz der Fall wäre. Dabei wurde auf den Ent- scheid des Verwaltungsgerichts VB.2012.00553 vom 27. Februar 2013 (E. 2.3.3 in fine) verwiesen, der festhält, die Schutzwürdigkeit sei bei einem rekonstruierten Objekt nicht generell zu verneinen. Die Eigenart einer Alt- baute bleibe auch im (fachgerecht) renovierten bzw. rekonstruierten Zu- stand ablesbar. An dieser Auffassung ist weiterhin festzuhalten. Es ist aber klar zu betonen, dass die zitierten Entscheide zur Frage einer zulässigen Anordnung von Rekonstruktionen immer die Erhaltung des Situationswer- tes beschlugen. Entscheidend ist die Bedeutung der betroffenen Baute oder Anlage für das Ortsbild. R2.2017.00067 Seite 7

Dass das Verwaltungsgericht die Wiederherstellung eines historischen Zu- standes an einem Objekt geschützt hat, dessen Eigenwert es ebenfalls be- jahte, ändert nichts an der Tatsache, dass die Voraussetzung für die An- ordnung einer Rekonstruktion im Situationswert liegt. Selbstverständlich kann dies auch bei Teilen eines Schutzobjekts der Fall sein, welches auch über einen schutzbegründenden Eigenwert verfügt. So ging es im zitierten VB.2012.00553 um das Erd- und Sockelgeschoss einer schutzwürdigen Baute, deren Fassade um 1980 tiefgreifende Veränderungen mit Verlust sämtlicher gestalterischer Baudetails sowie später im Jahre 1991 eine nicht originalgetreue teilweise Rekonstruktion erfahren hatte. Der Rechtsstreit drehte sich dabei um die Frage, ob dieses rekonstruierte Erd- und Sockel- geschoss dennoch auch Teil eines wichtigen Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bilden könne oder ob dieses vom Schutzumfang auszu- schliessen sei und damit umgestaltet werden dürfe. Das Verwaltungsge- richt wies in seinem Entscheid darauf hin, dass es nicht nur um den bau- künstlerischen Wert des Gebäudes, sondern auch um die wirtschafts- und siedlungshistorische Zeugenschaft der Liegenschaft gehe, welche beim damals betroffenen Streitobjekt gegeben sei. Dabei erwog das Verwal- tungsgericht, es sei davon auszugehen, dass eine Umgestaltung des streit- betroffenen Erd- und Sockelgeschosses den Wert und die einheitliche Aus- strahlung des Quartiers als eigentliche Prachtstrasse erheblich mindern würde. Das Ziel der Unterschutzstellung sei sowohl die Erhaltung des Er- scheinungsbilds des wichtigen Zeugen als auch die Bewahrung des Orts- bildes. Entsprechend wurde entschieden, der Eigenwert des streitbetroffe- nen Gebäudes sei durch die Rekonstruktion im Erd- und Sockelgeschoss zwar nicht gleich hoch wie derjenige anderer Schutzobjekte an der gleichen Strasse, dies tue der Schutzwürdigkeit jedoch keinen Abbruch. Demnach ging es auch hier in erster Linie um Fragen des Situationswertes. Es ist zudem nicht ersichtlich, was die Vorinstanz aus dem zitierten Ent- scheid für die vorliegend zu klärende Frage ableiten möchte, zumal mit der im VB.2012.00553 beurteilten Unterschutzstellung keine Rekonstruktion verlangt wurde. Offenbar wurde anlässlich eines weiteren Umbaus eine Fassadenrenovation und Fassadenreparatur (Rekonstruktion) des Erd- und Sockelgeschosses nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten verlangt. Diese Aufforderung war jedoch nicht Gegenstand des zitierten Entscheides. Ebenso wenig verfängt der von der Vorinstanz zitierte Entscheid BRGE II Nr. 0111/2017, bei dem es um die Subventionierung von Ersatzfenstern R2.2017.00067 Seite 8

bzw. von Mehrkosten für deren dem Erscheinungsbild angepasste Ausfüh- rung ging. Dabei waren die Fenster an sich nicht Teil des Schutzzweckes. Der Ersatz war damit durch die Unterschutzstellung der Baute nicht unter- sagt. Eine Rekonstruktion wurde ebenfalls nicht angeordnet. Eine Subven- tionierung wurde hingegen bejaht, da die neuen Fenster doch in ihrer Aus- führung dem Schutzweck dienten. 5.3. Der streitbetroffene Kachelofen stand im Gebäudeinnern. Er hatte somit keinerlei Auswirkung auf den Situationswert des erhaltenswerten Gebäu- des. Zwar hätte er allenfalls aufgrund seines Eigenwerts als wichtiger Zeu- ge in den Schutzumfang aufgenommen werden können. Eine Verpflichtung zur Rekonstruktion oder zum Ersatz des Kachelofens würde jedoch wie dargelegt voraussetzen, das damit zum Erhalt des Situationswertes beige- tragen werden könnte, was mangels Aussenwirkung auszuschliessen ist. Entsprechend ist festzuhalten, dass zwar mit der Entfernung des Kachel- ofens allenfalls historische Substanz verloren ging, deren Rekonstruktion jedoch nicht verlangt werden kann. Die nachvollziehbarerweise angestrebte Prävention muss auf anderen Wegen verfolgt werden. Eine Beurteilung der Verhältnismässigkeit der angeordneten Massnahme erübrigt sich somit. 6.1. Zusammenfassend ist demnach die Anordnung der Baudirektion Kanton Zürich in Dispositiv-Ziffer II der angefochtenen Verfügung, wonach ein be- feuerbarer Kachelofen in der Stube des Kernbaus an seinem ursprüngli- chen Ort wiederherzustellen ist, in teilweiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Im Übrigen ist der Rekurs als durch Rückzug erledigt abzu- schreiben. […..] R2.2017.00067 Seite 9