BRGE I Nr. 0035/2019, Abweichungen in der BZO von den kantonalrechtlichen...

Im fraglichen Entscheid war insbesondere über die Einhaltung von Grenz- und Gebäudeabständen in Bezug auf den bewilligten Umbau und die Aufstockung eines Hofgebäudes zu entscheiden. Nach Massgabe von § 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung besondere Vorschriften über die Masse und die Erscheinung enthalten. Dabei sind unter gewissen Vorbehalten Abweichungen von den kantonalrechtlichen Bestimmungen über die Grenz- und Gebäudeabstände sowie über die Fassadenhöhe erlaubt. Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO der fraglichen Gemeinde enthält einen ausdrücklichen Verweis auf die kantonalen Abstandsvorschriften und legt sodann für die rückwärtige Berechnung der Abstände fest, dass ein Grundgrenzabstand von 5 m zu veranschlagen sei. Im Baurekursgerichtsentscheid wird u.a. festgestellt, dass der Begriff "Grundgrenzabstand" in diesem Zusammenhang nur so verstanden werden kann, dass zusätzlich – gegebenenfalls – Mehrhöhenzuschläge zu addieren sind.

Erwägungen (10 Absätze)

E. 1 Der Rekurrent ist als Adressat des angefochtenen Entscheids sowie als Ei- gentümer der Parzelle Kat.-Nr. 1 zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ohne weiteres berechtigt. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzu- treten. R1S.2018.05083 Seite 3

E. 2 Die Parzelle Kat.-Nr. 1 lag zum Zeitpunkt der Fällung des angefochtenen Entscheids in der Wohnzone W5 mit erhöhter Ausnützung. Gemäss aktueller Katasterauskunft ist die Parzelle Kat.-Nr. 1 nach der revidierten Bau- und Zonenordnung X (BZO) neu und zufolge der Teilinkraftsetzung per 1. No- vember 2018 rechtskräftig der Wohnzone W6 mit erhöhter Ausnützung zu- gewiesen. Für die Parzelle gilt ein Mindestwohnanteil von 50 %. 3.1. Der Rekurrent rügt zunächst, das gemäss dem bewilligten Bauprojekt zur Aufstockung vorgesehene Hofgebäude ("W. N. 4") sei – entgegen der An- sicht der Vorinstanz, wonach es sich bei den Ostfassaden des Hauptgebäu- des und des Anbaus um rückwärtige Fassaden handle und bei den Südfas- saden um seitliche Fassaden – im Verhältnis zum "N.-Komplex" (umfassend die Gebäude Vers.-Nrn. 01-02) als eigenständiges Gebäude zu behandeln. Hauptfassade sei die Südfassade des Hofgebäudes; die Brandmauer zum Hauptgebäude Vers.-Nr. 01 gelte als rückwärtige Fassade (§ 270 Abs. 2 PBG). Die Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 03 seien auf die B.-Strasse hin aus- gerichtet; mit den West- und Südfassaden als seitliche Fassaden. Die Auf- lage gemäss Dispositiv-Ziffer I.1.a des angefochtenen Entscheids, wonach vor Baubeginn der Nachweis über die Einräumung der definitiven Näherbau- rechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 beigebracht werden müsse, sei aufzuheben. 3.2. Alle nicht abstandsbefreiten Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vor- geschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten (§ 270 Abs. 1 PBG). Dieser Abstand gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Bau- begrenzungslinie; ab 12 m über dem massgebenden Terrain vergrössert er sich weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbe- halt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m (§ 270 Abs. 2 PBG). Baubegrenzungslinien sind ein Ersatz für Baulinien, die an- stelle von Verkehrsbaulinien den Abstand von Gebäuden gegenüber Stras- sen, Plätzen und öffentlichen Wegen bestimmen. Einerseits können konkrete R1S.2018.05083 Seite 4

Festlegungen im Rahmen von Kernzonenbestimmungen oder Gestaltungs- plänen Bestimmungen über Baubegrenzungslinien enthalten. Andererseits wird aber auch der Strassen- und Wegabstand nach § 265 PBG als eine die Verkehrsbaulinie ersetzende Begrenzungslinie aufgefasst (Christoph Fritz- sche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 2, S. 842). 3.3. Nach Massgabe von § 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung be- sondere Vorschriften über die Masse und die Erscheinung enthalten. Dabei sind unter gewissen Vorbehalten Abweichungen von den kantonalrechtli- chen Bestimmungen über die Grenz- und Gebäudeabstände sowie über die Fassadenhöhe erlaubt. Die Frage, ob bei der Berechnung der von den Ge- meinden in Anwendung von § 50 Abs. 3 PBG kompetenzgemäss erlassenen Bestimmungen über die Grenzabstände die kantonalrechtliche Regelung über den Mehrhöhenzuschlag (§ 270 Abs. 2 PBG) anwendbar ist, ist im Ein- zelfall unter Bezugnahme auf die konkret vom kommunalen Gesetzgeber für die infrage stehende Zone erlassenen Bestimmungen zu beurteilen. Statuiert die anwendbare Bau- und Zonenordnung Abweichungen im Sinne von § 50 Abs. 3 PBG, kann nicht unbesehen von der ersatzweisen Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsvorschriften ausgegangen werden, sofern sich die kom- munale Regelung als lückenhaft erweist. Im Regelfall wird es sich nicht um ein Versehen des Gesetzgebers, sondern um einen bewussten Ausschluss handeln (VB.2003.00340 in BEZ 2004 Nr. 3 [= RB 2003 Nr. 76]). Dass auch rückwärtig Mehrhöhenzuschläge in Ansatz zu bringen wären, trifft demge- mäss nicht ohne weiteres zu. Indes muss aufgrund der Systematik und ins- besondere des Wortlauts des für Wohnzonen mit erhöhter Ausnützung gel- tenden Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO darauf geschlossen werden, dass § 270 Abs. 2 PBG auf die Berechnung der rückwärtigen Grenzabstände in X An- wendung findet. Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO enthält einen ausdrücklichen Ver- weis auf die kantonalen Abstandsvorschriften und legt sodann für die rück- wärtige Berechnung der Abstände fest, dass ein Grundgrenzabstand von

E. 5 m zu veranschlagen sei. Der Begriff Grundgrenzabstand kann in diesem Zusammenhang nur so verstanden werden, dass zusätzlich – gegebenen- falls – Mehrhöhenzuschläge zu addieren sind. Die Rechtsauffassung der Vo- rinstanz erweist sich insoweit als zutreffend. R1S.2018.05083 Seite 5

3.4. Angesichts der Struktur des zu beurteilenden (unvollständigen) Gevierts H.-Weg/B.-Strasse/F.-Strasse/N.-Gasse steht freilich überhaupt in Frage, ob die Regelungen der BZO und des PBG zu den Grenzabständen im Verhält- nis der Parzellen untereinander Anwendung finden. Die Grundordnung besagt, dass Gebäude in offener Überbauung zu erstel- len sind. Durch die Bau- und Zonenordnung, durch Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne, durch den Quartierplan oder durch den Baulinienplan kann indes samt der dabei zulässigen Bautiefe und Gesamtlänge die sog. geschlossene Überbauung vorgeschrieben oder erlaubt werden (§ 286 PBG). Eine entsprechende Regelungskompetenz gesteht der kantonale Ge- setzgeber den Gemeinden in § 49 Abs. 2 lit. f PBG zu. Bei den entsprechen- den Tatbeständen ist zunächst der Begriff der geschlossenen Überbauung gegenüber dem Einzelgebäude einerseits und einer offenen Überbauung an- dererseits abzugrenzen. Sodann gehört in diesen Zusammenhang auch der Grenzbau als Sondertatbestand der offenen Überbauung. Als "offen" gilt eine Überbauung, deren Gebäude nach allen Seiten frei ste- hen (§ 31 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]), das heisst, dass die Gebäude die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände (allenfalls mit Näherbaurecht) einhalten. Das schliesst als Regel das Bauen an der Grenze aus und gilt für alle Gebäude (mit Ausnahme besonderer Vorschrif- ten für Besondere Gebäude). Als "geschlossen" gilt hingegen eine Überbau- ung, bei welcher die Gebäude einseitig oder mehrseitig zusammengebaut oder an die Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen beziehungs- weise müssen (§ 31 Abs. 2 ABV). Letzteres bedingt eine durchgehende bau- lich-funktionale Vertikaltrennung der Baukörper, wobei für die Beurteilung der funktionalen Eigenständigkeit auf die interne Erschliessung der Baukör- per abzustellen ist. Der Grenzbau als Sondertatbestand der geschlossenen Überbauung beinhaltet die Möglichkeit des Nachbarn, jederzeit anzubauen und damit eine geschlossene Überbauung herzustellen. Für die Qualifikation eines Gebäudes als Grenzbau kommt es auf den Fassadenverlauf an der Grenze an (zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 874 f. mit Hinwei- sen). R1S.2018.05083 Seite 6

Für die Stadt X sieht die allgemeine Regel vor, dass die geschlossene Bau- weise in allen Zonen, vorbehältlich besonderer Regelungen zu einzelnen Zo- nen, erlaubt ist (Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Art. 5 BZO). Der Grenzbau ist mit schrift- licher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft zulässig. Die nach- barliche Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn an ein Gebäude innerhalb des bestehenden Profils angebaut werden kann oder die geschlossene Bau- weise vorgeschrieben ist (Art. 7 Abs. 2 BZO). Im Gegensatz zu den bei- spielsweise für Quartiererhaltungszonen geltenden Vorschriften enthalten die für Wohnzonen anwendbaren Bestimmungen zur geschlossenen Bau- weise keine besonderen, von der allgemeinen Regel abweichenden Vor- schriften (Art. 13 ff. BZO; VB.2008.00210 vom 20. Au-gust 2008, E. 3.2). Eine ausdrückliche Bestimmung, wonach auf den Parzellen im Geviert H.-Weg/B.-Strasse/F.-Strasse/N.-Gasse die geschlossene Bauweise zu- stimmungsfrei gestattet wäre, kann auch aus weiteren zonenplanerischen Festlegungen nicht hergeleitet werden. Für die Parzelle Kat.-Nr. 1 gelten we- der Sonderbauvorschriften noch ein Gestaltungsplan. Weitere Angaben be- treffend die im 19. Jahrhundert festgesetzten Baulinien entlang der B.-Strasse und der N.-Gasse sind gemäss Auskunft des Tiefbauamtes X nicht mehr verfügbar. Dennoch kann aufgrund des Bestehens der Baulinie entlang der B.-Strasse und des entlang derselben an der Grenze der Parzel- len Kat.-Nrn. 1 und 3 bereits bestehenden Grenzbaus für Erweiterungen die- ser Gebäude, soweit diese keine weitergehende Beanspruchung der Parzel- lengrenze erfordern, keine nachbarliche Zustimmung vorausgesetzt werden. Im Verhältnis der Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 3 untereinander liegt bereits ein Grenzbau im Sinne von Art. 7 Abs. 2 BZO bzw. ein Anbau innerhalb des be- stehenden Profils vor. Entsprechend wäre es sinn- und zweckwidrig, in den an den Grenzbau anschliessenden, von der Strasse abgewandten Bereichen der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 und 3 von der Geltung von Gebäude- oder Grenzabstandsvorschriften auszugehen. Bemerkungsweise sei sodann an- gefügt, dass eine separate Beurteilung der Gebäudeteile auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 (südöstliche "Werkstatt" und nordwestliches Haupthaus) zufolge Fehlens einer unabhängigen internen Erschliessung der Gebäudeteile von vornherein ausser Betracht fällt. 3.5. R1S.2018.05083 Seite 7

Was das Verhältnis der Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 3 untereinander angeht, ist die Zulässigkeit des Grenzbaus und damit (erst recht) des rekursgegen- ständlichen Bauprojekts auch ohne Zustimmungserklärung bzw. Näherbau- recht der Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 3 im Grundsatz zu bejahen. Im Einzelnen liegt nach den Kriterien von § 287 lit. a-c PBG keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände vor, zumal sich § 287 lit. a PBG einzig auf die Gebäudeabstände bezieht und – wie bereits erläutert – die bestehenden Gebäude bereits zusammengebaut sind (BRGE I Nrn. 0084/2008 und 0085/2008 vom 11. April 2008, E. 8.3). In Ermangelung einer besonderen Regelung in den Allgemeinen Bestimmungen der BZO (Art. 5 ff. BZO) sowie den besonderen Bestimmungen der BZO zu den Wohnzonen (Art. 13 ff. BZO) ist sodann von der Geltung der kantonalrechtli- chen Vorschrift zur zulässigen (zustimmungsfreien) Bautiefe auszugehen; diese beträgt im Allgemeinen 14 m, gemessen ab der Verkehrsbaulinie oder der sie begrenzenden Baubegrenzungslinie (§ 287 lit. b PBG). Zwar ragt der vom rekursgegenständlichen Bauprojekt betroffene Gebäudeteil über den Bereich von 14 m ab der Baulinie B.-Strasse hinaus. Die im zivilrechtlichen Eigentum X stehende und dem öffentlichen Gemeingebrauch gewidmete Strassenparzelle H.-Weg (Teil der Parzelle Kat.-Nr. 4 und Zugang/Zufahrt zu den darauf befindlichen Schulgebäuden) begründet für die Eckparzelle Kat.- Nr. 1 entlang ihres Verlaufs jedoch eine eigene Baubegrenzungslinie (§ 265 PBG; Wegabstand), sodass der geplante Umbau bzw. die Aufstockung gänzlich innerhalb der zulässigen Bautiefe – und damit zustimmungsfrei – realisiert werden kann. Ein rückwärtiger Grenzbau (§ 287 lit. c PBG) liegt nicht vor. 3.6. Im Verhältnis der Parzelle Kat.-Nr. 1 und der dazu rückwärtig, hofseitig gele- genen Parzelle Kat.-Nr. 2 kann nichts Anderes gelten. Auch das auf letzterer Parzelle gelegene Gebäude (F.-Strasse 72) bildet Teil des Gevierts und steht mit dem Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 (B.-Strasse 18) über die Gebäude F.-Strasse 70 (Kat.-Nr. 5) und B.-Strasse 20 (Kat.-Nr. 3) in direkter baulicher Verbindung. Das rekursgegenständliche Bauprojekt wird innerhalb der vom H.-Weg zu messenden Bautiefe von 14 m realisiert. Die entspre- chenden, in § 287 lit. b PBG festgelegten Masse gelten bei Vorhandensein mehrerer Baubegrenzungslinien ausdrücklich seitlich als auch rückwärtig (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen bau- rechtlichen Praxis, Entlebuch 2001, S. 145; Fritzsche/Bösch/ Wipf, Bd. 2, R1S.2018.05083 Seite 8

S. 878). Ein Näherbau innerhalb der vorgeschriebenen Bautiefe muss ange- sichts der baulichen Verbindung des gesamten Gebäudekomplexes im Sinne einer zweckorientierten Auslegung von Art. 7 Abs. 2 BZO zulässig sein, soweit es sich dabei nicht um einen näherungsweisen Grenzbau han- delt. Erst recht gilt dies für einen Näherbau wie den projektierten, welcher in einer blossen Aufstockung ohne Vergrösserung der Gebäudegrundfläche besteht. Für einen Grenzbau oder näherungsweisen Grenzbau im je rück- wärtigen Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 2 wäre die nachbarliche Zu- stimmung hingegen vorauszusetzen (§ 287 lit. c PBG; Art. 7 Abs. 2 BZO). 3.7. Die Rüge des Rekurrenten ist begründet. Die Auflage gemäss Dispositiv-Zif- fer I.1.a des angefochtenen Entscheids ist aufzuheben. 4.1. Der Rekurrent macht weiter geltend, die von der Vorinstanz vorgenommene Ausnützungsberechnung sei nicht korrekt, und wendet sich (sinngemäss) gegen Dispositiv-Ziffer I.1.e des angefochtenen Entscheids. Die Vorinstanz stellt sich in der Rekursantwort auf den Standpunkt, das rekursgegenständ- liche Bauprojekt mit anrechenbaren Flächen von 678,7 m2 liege nach Mas- sgabe der mit der Teilinkraftsetzung per 1. November 2018 rechtskräftig fest- gesetzten Zonierung in der Wohnzone W6 (Ausnützungsziffer von neu 205 %). Dies bedarf in der Sache keiner weiteren Ergänzungen. Die Rüge des Rekurrenten erweist sich als begründet. Die Auflage gemäss Dispositiv- Ziffer I.1.e des angefochtenen Entscheids ist aufzuheben. Ein weiteres rechtserhebliches Interesse des Rekurrenten an der Überprüfung der Aus- führungen der Vorinstanz zur Berechnung der Ausnützung im angefochtenen Entscheid besteht nicht. Die Frage, ob die Ausnützung auf der Parzelle Kat.- Nr. 1 teilweise sogar bis zu 500 % betrage, kann vorliegend deshalb offen bleiben. 4.2. Die Vorinstanz macht indes namhaft, dass im Bewilligungszeitpunkt auf die vormalige, für die Parzelle Kat.-Nr. 1 bis zum Inkrafttreten der neu festge- setzten Zonierung geltende Ausnützungsziffer von 170 % habe abgestellt werden müssen, was bei der Bemessung der Kosten- und Entschädigungs- folgen zu berücksichtigen sei. Dem entgegen spräche eine Vorwirkung der R1S.2018.05083 Seite 9

E. 5.1 Der Rekurrent rügt weiter, beim Liftaufbau handle es sich nicht um einen Liftaufbau, sondern ausschliesslich um den eigentlichen Liftschacht. Dieser müsse zwingend den erforderlichen Dimensionen für hindernisfreie Aufzüge entsprechen. Dementsprechend sei die Auflage gemäss Dispositiv-Zif- fer I.1.h des angefochtenen Entscheids aufzuheben.

E. 5.2 Wo nichts Anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten insgesamt nicht brei- ter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Diese Beschränkung gilt sowohl für Dachaufbauten, die bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen, als auch bei Flachdächern, welche die für ein ent- sprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (§ 292 lit. a und b PBG). Nach Massgabe der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung hat § 292 PBG den Zweck, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck von Vollgeschossen vermitteln sollen. Bei § 292 PBG handelt es sich folglich um eine reine (spezielle) Ästhetiknorm, die bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten, harmonischen Bild, als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Im Ergebnis sollen R1S.2018.05083 Seite 10

E. 5.3 Der projektierte Liftaufbau tritt gemäss den Plänen in der Gestalt eines ei- gentlichen Liftturms über die volle Höhe des 1. Dachgeschosses auf. Vorge- sehen sind Ausstiege sowohl ins Innere des umbauten Raumes (nach Nord- nordwest) als auch auf die über dem 4. Obergeschoss gelegene Dachter- rasse (nach Südsüdost). Die Dachaufbaute umfasst neben dem beschriebe- nen Liftaufbau auch einen unabhängigen Ausstieg auf die Dachterrasse. Das Verwaltungsgericht hat sich im Entscheid VB.2001.00149 dahingehend ge- äussert, dass Lifttürme zwar grundsätzlich die zulässige Gebäudehöhe zu beachten hätten, indes zusätzlich auch eine geringfügige Überschreitung des hypothetischen Schrägdachprofils (von 0,1 m, 1,0 m und 0,5 m) als klei- nere, technisch bedingte Aufbauten im Sinne von § 292 PBG zulässig sei (VB.2001.00149 vom 26. September 2001, E. 6). Nach Massgabe der neuen Zonierung der Parzelle Kat.-Nr. 1 in der Wohnzone W6 wäre – theoretisch und unter Ausklammerung von Einordnungsaspekten – die Erstellung von fünf Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zulässig, sodass der projek- tierte Liftaufbau das hypothetische Schrägdachprofil gar nicht durchstösst. Dass die Vorschrift von § 292 PBG angesichts der Dimensionierung des Lift- turms nicht anwendbar wäre, trifft dennoch nicht zu. Für die Anwendbarkeit der Ästhetikvorschrift von § 292 PBG kann es keine Rolle spielen, ob die fragliche Aufbaute als die zulässige Geschosszahl überschreitend gelten muss bzw. das anzusetzende hypothetische Schrägdachprofil durchstösst. Massgeblich ist rein die optische Erscheinung. Die nordnordwestlich gelege- nen Dachgeschosse des Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 sind deutlich als solche erkenn- und ablesbar. Daher dürfen in unmittelbarer Nähe aus ästhetischen Gründen keine übermässigen, der Firstpartie ein Übergewicht verleihende Dachaufbauten realisiert werden. Der projektierte Liftturm mit R1S.2018.05083 Seite 11

E. 5.4 Etwas Anderes ergibt sich auch im Lichte der Bestimmung gemäss § 19a lit. a der Besonderen Bauverordnung II (BBV II) nicht. Diese angerufene Norm befreit zwar von der Einhaltung gewisser Vorschriften, wenn es um die Erschliessung eines Gebäudes für Behinderte geht. Sie bedeutet aber nicht, dass jegliche Konstruktion zur behindertengerechten Erschliessung jedes einzelnen Gebäudeteils zu bewilligen ist und dabei jegliche baurechtlichen Beschränkungen ausser Acht zu lassen wären. Ebenso wenig befreit § 19a lit. a BBV II von den gestalterischen Anforderungen, wenn diese auch allen- falls je nach dem Stellenwert der konkreten Erschliessung im genannten Sinne teilweise zu relativieren sein können. Die Überbreite der Dachaufbaute rührt vorliegend sodann – jedenfalls im Wesentlichen – vom projektierten se- paraten Ausstieg auf die Dachterrasse. Im Falle einer Erschliessung einer Dachzinne sind die Anforderungen an eine befriedigende Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG unabhängig von den Erfordernissen an das behindertengerechte Bauen einzuhalten (BRGE I Nr. 0171-0172/2015 vom

27. November 2015, E. 9). Aus letzterem Entscheid ergibt sich allerdings ge- rade nicht, dass § 19a lit. a BBV II gänzlich unanwendbar wäre, wenn der Lift nicht als Anbau, sondern im Innern des Gebäudes projektiert wird. Die Kon- struktionsart kann im Einzelnen keine Rolle spielen. Selbstredend ist vorlie- gend aber – schon aufgrund der Formulierung der Tatbestände von § 19a lit. c und d BBV II, welche die Berücksichtigung öffentlicher oder nachbarli- cher Interessen und die Subsidiarität des Dispensens vorsehen – die Ästhe- tikvorschrift von § 292 PBG im Grundsatz uneingeschränkt anwendbar. Et- was Anderes ergäbe sich nur, wenn der Rekurrent nachwiese, dass eine Projektierung des Liftturms unter Einhaltung von § 292 PBG an technischen Hindernissen scheitern würde. Hierfür bestehen indes keine Anhaltspunkte. R1S.2018.05083 Seite 12

E. 5.5 Die Dispositiv-Ziffer I.1.h des angefochtenen Entscheids betreffende Rüge erweist sich als unbegründet. 6.1. Des Weiteren beanstandet der Rekurrent Dispositiv-Ziffer I.1.k des ange- fochtenen Entscheids, wonach der Nachweis genügender Einstellgelegen- heiten für Vorräte und Hausrat sowie ausreichend Waschmöglichkeiten für Wäsche und Trockenraum zu erbringen ist. Der Rekurrent verweist insoweit darauf, dass die Wohnungen im Gebäude seit dem Jahr 2003 im Sinne von "serviced apartments" vermietet seien und deshalb nur stark reduzierte Ab- stellmöglichkeiten im Sinne von abschliessbaren Schränken benötigen wür- den. 6.2. In Wohnhäusern müssen ausreichende Nebenräume, wie Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, geschaffen werden (§ 297 PBG). § 39 der Besonderen Bauverordnung I (BBV) sieht im Einzelnen vor, dass die Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat pro Wohnung eine Grundfläche von wenigstens 8 m2 aufweisen müssen. Für Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert wer- den. 6.3. Die klare gesetzliche Regelung zu den Nebenräumen ist selbsterklärend und in dieser Form ohne weiteres verhältnismässig. Für Kleinwohnungen wird daselbst eine Reduktion der erforderlichen Einstellgelegenheiten vorgese- hen. Die Ausführungen des Rekurrenten vermögen keinen baurechtlich rele- vanten Ausnahmetatbestand (§ 220 PBG) zu begründen. Dies insbeson- dere, weil die Nutzung der Wohnungen als "serviced apartments" im Ge- bäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 in keiner Weise dauerhaft vorgesehen ist und mithin im Belieben des Rekurrenten (bzw. eines allfällig nachfolgenden Eigentümers) steht. Auch bei "serviced apartments" sind, wie die Vor-instanz zutreffend ausführt, Trockenräume und Einstellgelegenheiten nur dann ent- behrlich, wenn die baulichen und betrieblichen Voraussetzungen für ein ei- gentliches Apartmenthaus mit hotelähnlichen Dienstleistungen gegeben sind. Dergestalt ist vorliegend nicht ersichtlich. Aus dem blossen Umstand R1S.2018.05083 Seite 13

E. 7 Gesamthaft ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Dementsprechend sind Dispositiv-Ziffern I.1.a und I.1.e des Bausektionsbeschlusses vom 10. Juli 2018 aufzuheben. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen.

E. 8 Ausgangsgemäss – sowie unter Berücksichtigung von Erwägung 4.2 – sind die Verfahrenskosten zu drei Vierteln dem Rekurrenten und zu einem Viertel der Vorinstanz aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.– bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Angesichts des nicht uner- heblichen Beurteilungsaufwands rechtfertigt sich die Festsetzung einer Ge- richtsgebühr von Fr. 5'500.–. Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un- geachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen besonderen, R1S.2018.05083 Seite 14

über die Bearbeitung im Bewilligungsverfahren erheblich hinausgehenden Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschä- digung an die Vorinstanz abzusehen ist. Angesichts des Verfahrensausgangs erübrigt sich die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an den Rekurrenten von vornherein. […] R1S.2018.05083 Seite 15

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Baurekursgericht des Kantons Zürich

1. Abteilung G.-Nr. R1S.2018.05083 BRGE I Nr. 0035/2019 Entscheid vom 29. März 2019 Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud in Sachen Rekurrent E. S., […] gegen Rekursgegnerin Bausektion X, […] betreffend Bausektionsbeschluss vom 10. Juli 2018 (Bauentscheid Nr. 1093/18); Bau- bewilligung für Umbau und Aufstockung Hofgebäude, Einbau von drei zu- sätzlichen Dachflächenfenstern sowie Aufhebung eines Garagenplatzes, Kat.-Nr. 1, B.-Strasse 18, X _______________________________________________________

hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 10. Juli 2018 (Bauentscheid Nr. 1093/18) erteilte die Bau- sektion X E. S. die baurechtliche Bewilligung für einen Umbau und die Auf- stockung des Hofgebäudes sowie den Einbau von drei zusätzlichen Dach- flächenfenstern und die Aufhebung eines Garagenplatzes für den Lifteinbau auf der Parzelle Kat.-Nr. 1, B.-Strasse 18, X. Der Entscheid enthält unter anderem folgende Auflagen:

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen lit. E.c und E.d entweder abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen oder vor Baubeginn den Nachweis über die Einräumung der definitiven Näherbau- rechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 beizubringen (Dispositiv-Ziffer I.1.a);

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. D.d (betreffend Ausnützungsziffer) abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu las- sen (Dispositiv-Ziffer I.1.e);

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. F.b betreffend Dachaufbauten (Liftaufbau) abgeänderte Pläne sowie die definitiven Werk- pläne einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.h);

- dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. G.b mittels Er- gänzungs- oder Abänderungsplänen den Nachweis zu erbringen, dass jeder Wohnung genügend Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat sowie ausreichend Waschmöglichkeiten für Wäsche und Trockenraum zur Verfü- gung stehen (Dispositiv-Ziffer I.1.k). B. Hiergegen erhob E. S. mit Eingabe vom 16. August 2018 fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte (sinngemäss) die Aufhebung der Auflagen gemäss Dispositiv-Ziffern I.1.a, I.1.e und I.1.h sowie die dispensweise Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I.1.k; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. R1S.2018.05083 Seite 2

C. Mit Präsidialverfügung vom 20. August 2018 wurde vom Rekurseingang Vor- merk genommen. Das Verfahren blieb zunächst antragsgemäss sistiert. D. Mit Eingabe vom 7. November 2018 beantragte der Rekurrent die Fortset- zung des Rekursverfahrens, unter (sinngemässer) Präzisierung des Rekurs- antrags auf Aufhebung der Auflage gemäss Dispositiv-Ziffer I.1.a. Mit Präsi- dialverfügung vom 16. November 2018 wurde das Rekursverfahren fortge- setzt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. E. Die Vorinstanz beantragte mit Rekursantwort vom 18. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses; unter Entschädigungsfolge zulasten des Rekur- renten. F. Mit Replik vom 16. Januar 2019 hielt der Rekurrent an den gestellten Begeh- ren fest. Die Vorinstanz duplizierte per 5. Februar 2019 mit ebenfalls unver- änderten Anträgen und verzichtete auf weitere Ausführungen zur Sache. Es kommt in Betracht: 1. Der Rekurrent ist als Adressat des angefochtenen Entscheids sowie als Ei- gentümer der Parzelle Kat.-Nr. 1 zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ohne weiteres berechtigt. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzu- treten. R1S.2018.05083 Seite 3

2. Die Parzelle Kat.-Nr. 1 lag zum Zeitpunkt der Fällung des angefochtenen Entscheids in der Wohnzone W5 mit erhöhter Ausnützung. Gemäss aktueller Katasterauskunft ist die Parzelle Kat.-Nr. 1 nach der revidierten Bau- und Zonenordnung X (BZO) neu und zufolge der Teilinkraftsetzung per 1. No- vember 2018 rechtskräftig der Wohnzone W6 mit erhöhter Ausnützung zu- gewiesen. Für die Parzelle gilt ein Mindestwohnanteil von 50 %. 3.1. Der Rekurrent rügt zunächst, das gemäss dem bewilligten Bauprojekt zur Aufstockung vorgesehene Hofgebäude ("W. N. 4") sei – entgegen der An- sicht der Vorinstanz, wonach es sich bei den Ostfassaden des Hauptgebäu- des und des Anbaus um rückwärtige Fassaden handle und bei den Südfas- saden um seitliche Fassaden – im Verhältnis zum "N.-Komplex" (umfassend die Gebäude Vers.-Nrn. 01-02) als eigenständiges Gebäude zu behandeln. Hauptfassade sei die Südfassade des Hofgebäudes; die Brandmauer zum Hauptgebäude Vers.-Nr. 01 gelte als rückwärtige Fassade (§ 270 Abs. 2 PBG). Die Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 03 seien auf die B.-Strasse hin aus- gerichtet; mit den West- und Südfassaden als seitliche Fassaden. Die Auf- lage gemäss Dispositiv-Ziffer I.1.a des angefochtenen Entscheids, wonach vor Baubeginn der Nachweis über die Einräumung der definitiven Näherbau- rechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 beigebracht werden müsse, sei aufzuheben. 3.2. Alle nicht abstandsbefreiten Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vor- geschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten (§ 270 Abs. 1 PBG). Dieser Abstand gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Bau- begrenzungslinie; ab 12 m über dem massgebenden Terrain vergrössert er sich weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbe- halt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m (§ 270 Abs. 2 PBG). Baubegrenzungslinien sind ein Ersatz für Baulinien, die an- stelle von Verkehrsbaulinien den Abstand von Gebäuden gegenüber Stras- sen, Plätzen und öffentlichen Wegen bestimmen. Einerseits können konkrete R1S.2018.05083 Seite 4

neuen Zonierung der Parzelle Kat.-Nr. 1. Dabei ist zwischen der positiven und der negativen Vorwirkung zu unterscheiden. Wird künftiges Recht be- reits wie geltendes Recht angewendet, liegt eine positive Vorwirkung vor; wird die Anwendung des alten Rechts ausgesetzt, bis das neue Recht in Kraft tritt, handelt es sich um eine negative Vorwirkung. § 234 PBG regelt einzig den Fall der negativen Vorwirkung. Positive Vorwirkung hingegen wäre unter verwaltungsrechtlichen Gesichtspunkten unvereinbar mit dem Le- galitätsprinzip und widerspräche der Tatsache, dass in der Regel – zufolge Rechtsmittelverfahren – nicht vorhergesehen werden kann, ob und wann eine neue Regelung in Kraft tritt (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 299 ff., mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 1, S. 562). Die Rechtsauffassung der Vorinstanz ist daher begründet, weshalb das Inkrafttreten der neuen Zo- nierung während der Dauer des Rechtmittelverfahrens bei der – im Übrigen nachfolgend zu begründenden – Bemessung der Kosten- und Entschädi- gungsfolgen Berücksichtigung zu finden hat. 5.1. Der Rekurrent rügt weiter, beim Liftaufbau handle es sich nicht um einen Liftaufbau, sondern ausschliesslich um den eigentlichen Liftschacht. Dieser müsse zwingend den erforderlichen Dimensionen für hindernisfreie Aufzüge entsprechen. Dementsprechend sei die Auflage gemäss Dispositiv-Zif- fer I.1.h des angefochtenen Entscheids aufzuheben. 5.2. Wo nichts Anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten insgesamt nicht brei- ter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Diese Beschränkung gilt sowohl für Dachaufbauten, die bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen, als auch bei Flachdächern, welche die für ein ent- sprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (§ 292 lit. a und b PBG). Nach Massgabe der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung hat § 292 PBG den Zweck, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck von Vollgeschossen vermitteln sollen. Bei § 292 PBG handelt es sich folglich um eine reine (spezielle) Ästhetiknorm, die bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten, harmonischen Bild, als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Im Ergebnis sollen R1S.2018.05083 Seite 10

überdimensionierte, der Firstpartie ein Übergewicht verleihende Dachauf- bauten verhindert werden. Der Gesetzgeber hatte dabei die klassischen Auf- bauten wie Lukarnen oder Gauben im Auge. Als Dachaufbauten sind aber alle Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach aus- sen durchstossen. Nicht massgeblich ist, ob sich das darunterliegende Ge- schoss als Dach oder als Vollgeschoss darstellt oder ob für die betreffende Zone überhaupt Geschosszahlvorschriften bestehen. Auch kommt es nicht auf eine Durchstossung der Trauflinie an (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 941 f.). 5.3. Der projektierte Liftaufbau tritt gemäss den Plänen in der Gestalt eines ei- gentlichen Liftturms über die volle Höhe des 1. Dachgeschosses auf. Vorge- sehen sind Ausstiege sowohl ins Innere des umbauten Raumes (nach Nord- nordwest) als auch auf die über dem 4. Obergeschoss gelegene Dachter- rasse (nach Südsüdost). Die Dachaufbaute umfasst neben dem beschriebe- nen Liftaufbau auch einen unabhängigen Ausstieg auf die Dachterrasse. Das Verwaltungsgericht hat sich im Entscheid VB.2001.00149 dahingehend ge- äussert, dass Lifttürme zwar grundsätzlich die zulässige Gebäudehöhe zu beachten hätten, indes zusätzlich auch eine geringfügige Überschreitung des hypothetischen Schrägdachprofils (von 0,1 m, 1,0 m und 0,5 m) als klei- nere, technisch bedingte Aufbauten im Sinne von § 292 PBG zulässig sei (VB.2001.00149 vom 26. September 2001, E. 6). Nach Massgabe der neuen Zonierung der Parzelle Kat.-Nr. 1 in der Wohnzone W6 wäre – theoretisch und unter Ausklammerung von Einordnungsaspekten – die Erstellung von fünf Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zulässig, sodass der projek- tierte Liftaufbau das hypothetische Schrägdachprofil gar nicht durchstösst. Dass die Vorschrift von § 292 PBG angesichts der Dimensionierung des Lift- turms nicht anwendbar wäre, trifft dennoch nicht zu. Für die Anwendbarkeit der Ästhetikvorschrift von § 292 PBG kann es keine Rolle spielen, ob die fragliche Aufbaute als die zulässige Geschosszahl überschreitend gelten muss bzw. das anzusetzende hypothetische Schrägdachprofil durchstösst. Massgeblich ist rein die optische Erscheinung. Die nordnordwestlich gelege- nen Dachgeschosse des Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 sind deutlich als solche erkenn- und ablesbar. Daher dürfen in unmittelbarer Nähe aus ästhetischen Gründen keine übermässigen, der Firstpartie ein Übergewicht verleihende Dachaufbauten realisiert werden. Der projektierte Liftturm mit R1S.2018.05083 Seite 11

separatem Ausstieg überschreitet das bisher in den Dachgeschossen der Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 sowie den weiteren Gebäuden des Ge- vierts vorhandene Mass an Dachaufbauten deutlich und würde zu einem sol- chen Übergewicht führen. Dementsprechend erweist sich der projektierte Liftturm in dieser Form nicht als bewilligungsfähig. Bemerkungsweise sei an- gefügt, dass auch eine anderweitige, singuläre Platzierung des Liftturms auf dem Dach der neu zu erstellenden Obergeschosse aus ästhetischen Grün- den kaum zulässig sein dürfte. 5.4. Etwas Anderes ergibt sich auch im Lichte der Bestimmung gemäss § 19a lit. a der Besonderen Bauverordnung II (BBV II) nicht. Diese angerufene Norm befreit zwar von der Einhaltung gewisser Vorschriften, wenn es um die Erschliessung eines Gebäudes für Behinderte geht. Sie bedeutet aber nicht, dass jegliche Konstruktion zur behindertengerechten Erschliessung jedes einzelnen Gebäudeteils zu bewilligen ist und dabei jegliche baurechtlichen Beschränkungen ausser Acht zu lassen wären. Ebenso wenig befreit § 19a lit. a BBV II von den gestalterischen Anforderungen, wenn diese auch allen- falls je nach dem Stellenwert der konkreten Erschliessung im genannten Sinne teilweise zu relativieren sein können. Die Überbreite der Dachaufbaute rührt vorliegend sodann – jedenfalls im Wesentlichen – vom projektierten se- paraten Ausstieg auf die Dachterrasse. Im Falle einer Erschliessung einer Dachzinne sind die Anforderungen an eine befriedigende Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG unabhängig von den Erfordernissen an das behindertengerechte Bauen einzuhalten (BRGE I Nr. 0171-0172/2015 vom

5.5. Die Dispositiv-Ziffer I.1.h des angefochtenen Entscheids betreffende Rüge erweist sich als unbegründet. 6.1. Des Weiteren beanstandet der Rekurrent Dispositiv-Ziffer I.1.k des ange- fochtenen Entscheids, wonach der Nachweis genügender Einstellgelegen- heiten für Vorräte und Hausrat sowie ausreichend Waschmöglichkeiten für Wäsche und Trockenraum zu erbringen ist. Der Rekurrent verweist insoweit darauf, dass die Wohnungen im Gebäude seit dem Jahr 2003 im Sinne von "serviced apartments" vermietet seien und deshalb nur stark reduzierte Ab- stellmöglichkeiten im Sinne von abschliessbaren Schränken benötigen wür- den. 6.2. In Wohnhäusern müssen ausreichende Nebenräume, wie Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, geschaffen werden (§ 297 PBG). § 39 der Besonderen Bauverordnung I (BBV) sieht im Einzelnen vor, dass die Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat pro Wohnung eine Grundfläche von wenigstens 8 m2 aufweisen müssen. Für Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert wer- den. 6.3. Die klare gesetzliche Regelung zu den Nebenräumen ist selbsterklärend und in dieser Form ohne weiteres verhältnismässig. Für Kleinwohnungen wird daselbst eine Reduktion der erforderlichen Einstellgelegenheiten vorgese- hen. Die Ausführungen des Rekurrenten vermögen keinen baurechtlich rele- vanten Ausnahmetatbestand (§ 220 PBG) zu begründen. Dies insbeson- dere, weil die Nutzung der Wohnungen als "serviced apartments" im Ge- bäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 in keiner Weise dauerhaft vorgesehen ist und mithin im Belieben des Rekurrenten (bzw. eines allfällig nachfolgenden Eigentümers) steht. Auch bei "serviced apartments" sind, wie die Vor-instanz zutreffend ausführt, Trockenräume und Einstellgelegenheiten nur dann ent- behrlich, wenn die baulichen und betrieblichen Voraussetzungen für ein ei- gentliches Apartmenthaus mit hotelähnlichen Dienstleistungen gegeben sind. Dergestalt ist vorliegend nicht ersichtlich. Aus dem blossen Umstand R1S.2018.05083 Seite 13

der kurzfristig orientierten Vermietung allein kann nicht auf einen verminder- ten Bedarf an Nebenräumen geschlossen werden. Bemerkungsweise ist festzuhalten, dass Nebenräume auch in benachbarten, fussläufig problemlos erreichbaren Liegenschaften vorgesehen werden können, sofern ihr Bestand dauerhaft gesichert ist (BRKE I Nr. 0172/1997 vom 8. August 1997, E. 6). 6.4. Der Rekurs betreffend Dispositiv-Ziffer I.1.k des angefochtenen Entscheids ist unbegründet. 7. Gesamthaft ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Dementsprechend sind Dispositiv-Ziffern I.1.a und I.1.e des Bausektionsbeschlusses vom 10. Juli 2018 aufzuheben. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 8. Ausgangsgemäss – sowie unter Berücksichtigung von Erwägung 4.2 – sind die Verfahrenskosten zu drei Vierteln dem Rekurrenten und zu einem Viertel der Vorinstanz aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.– bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Angesichts des nicht uner- heblichen Beurteilungsaufwands rechtfertigt sich die Festsetzung einer Ge- richtsgebühr von Fr. 5'500.–. Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un- geachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen besonderen, R1S.2018.05083 Seite 14