RR 2005 007

2. Grundbuchwesen §§ 2, 5 Abs. 2 Ziff. 3 und 8 G über den Gebührentarif im Grundbuchwesen (BGS 215.35) – Verkauf von unüberbauten Miteigentumsanteilen an Grundstücken, auf denen gemäss separatem Werkvertrag Eigentumswohnungen nach Ge- samtüberbauungsvorschriften erstellt werden. – Voraussetzungen der Berech- nung der Handänderungsgebühr auf dem Gesamtpreis. – Bestätigung der bis- herigen Praxis (E.III.2.) – Das Erfordernis der Konnexität von kauf- und werkvertraglichen Absprachen setzt keine rechtliche oder wirtschaftliche Iden- tität von Verkäufer und Werkerstellerin voraus. – Zulässigkeit der Zusam- menrechnung, wenn das rechtliche Schicksal der abgeschlossenen Verträge nach den Umständen ein einheitliches ist. Dies trifft zu, wenn die Her- beiführung des dem Käufer geschuldeten Erfolges ein einvernehmliches Zu- sammenwirken von Veräusserer und Werkeigentümerin erfordert, so dass auf den Bestand einer diesem Zwecke dienenden einfachen Gesellschaft im Sin- ne von Art. 530ff. OR geschlossen werden kann. (E.III.3) Aus dem Sachverhalt: A. Mit zahlreichen Verträgen verkaufte K. N., vertreten durch die Firma S & E GmbH zahlreichen Interessierten Miteigentumsanteile an diversen Grundstücken (GS). Gemäss den Kaufverträgen schuldeten die erwerbenden Personen dem Verkäufer lediglich den Kaufpreis für den entsprechenden Land- anteil. Auf den gemeinschaftlichen Grundstücken erstellte die Firma S & E GmbH auf werkvertraglicher Basis Eigentumswohnungen und Autoeinstell- plätze. Dafür wurden dem Verkäufer und den verschiedenen Käuferschaften Handänderungs- und Grundbuchgebühren in Rechnung gestellt. (...). B. (...). C. Die Gebührenrechnungen wurden von K. N. (Verkäufer; Beschwerde- führer 1) und zahlreichen Käuferinnen und Käufer (Beschwerdeführer 2) mit Verwaltungsbeschwerden beim Regierungsrat angefochten und die vom Grundbuchamt vorgenommene Gebührenberechnung auf der Basis von Kauf- und Werkpreis für den Verkauf der Miteigentumsanteile und die Erstellung von Eigentumswohnungen und Autoeinstellplätzen beanstandet. Im Wesent- lichen wurden die Beschwerden wie folgt begründet: Der Verkäufer der Miteigentumsanteile an den GS Nr. ... sei an der Firma S & E GmbH (Werkerstellerin; Generalunternehmung) weder juristisch noch wirtschaftlich beteiligt. Zwischen ihm und der Generalunternehmung bestehe kein Konnex. Die Generalunternehmung sei nie Eigentümerin der erwähnten Grundstücke oder von Miteigentumsanteilen an solchen gewesen. Letztere seien vielmehr vom Beschwerdeführer 1 an die übrigen Beschwerde führen- 273

den Personen verkauft worden. Die Generalunternehmung habe weder vom Beschwerdeführer 1, noch von den übrigen Beschwerdeführenden aus dem Verkaufsgeschäft ein Entgelt oder eine Gegenleistung erhalten. Umgekehrt sei dem Beschwerdeführer 1 nur der öffentlich beurkundete Kaufpreis entrichtet worden. Einzig auf diesem Kaufpreis seien Handänderungsgebühren in der Höhe von jeweils 8 Promille geschuldet (...). D. Das Grundbuchamt beruft sich in seiner Beschwerdeantwort auf den Be- schwerdeentscheid des Regierungsrates vom 19. November 2002 und stellt fest, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien und bei wirt- schaftlicher Betrachtung letztlich schlüsselfertig zu erstellende Eigentums- wohnungen und Autoeinstellplätze veräussert worden seien. E. Der Gemeinderat weist in seiner Stellungnahme ebenfalls darauf hin, dass die im Regierungsratsbeschluss vom 19. November 2002 genannten Kri- terien für eine Zusammenrechnung im vorliegenden Fall zweifelsfrei gegeben seien. Es stehe eine Gesamtüberbauung zur Diskussion, welche nach einem bereits bewilligten Projekt ausgeführt werde. Der erforderliche Konnex zwi- schen Kauf- und Werkvertrag sei vorhanden, da die Land kaufenden Personen gleichzeitig auch den Werkvertrag für die Erstellung des Gebäudes hätten ab- schliessen müssen. Dass es sich beim Verkäufer des Landes und der Erstelle- rin des Werkes um verschiedene Personen handle, sei nicht entscheidend. Massgebend sei, dass nach dem Willen der beteiligten Parteien jeweils schlüs- selfertige Objekte erworben worden seien, was sowohl den Abschluss eines Kauf- wie auch eines Werkvertrages erforderlich machte. Die Werkverträge sei- en von den Käuferschaften unmittelbar nach der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge im Büro der gemeindlichen Urkundsperson unterzeichnet worden. F. (...). Aus den Erwägungen: I. (...). II. (...). 274

III.

1. Nach § 1 des Grundbuchgebührentarifs erhebt der Kanton für die Ver- richtungen des Grundbuchamtes Gebühren, so auch bei Handänderungen. Grundlage für die Bemessung der Handänderungsgebühr ist die Handände- rungssumme für die Übereignung des Grundstücks mit Einschluss der Zu- gehör (§§ 2 Abs. 1 und 3 Abs. 1 Grundbuchgebührentarif). (...). Als Handän- derungssumme gilt die Gesamtheit der Leistungen, die die erwerbende Per- son der veräussernden für die Eigentumsübertragung am Erwerbsobjekt tatsächlich zu erbringen hat. Objekt des Erwerbs muss ein Grundstück im Sin- ne von Art. 655 Abs. 2 ZGB sein, ansonsten keine Handänderungsgebühren erhoben werden können. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt. Der Beschwerdeführer 1 hat, vertreten durch die Werkerstellerin, mit den übri- gen Beschwerdeführenden Kaufverträge über unbebaute Miteigentumsantei- le an verschiedenen Grundstücken abgeschlossen. Es handelt sich dabei um Grundstücke im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4. ZGB.

2. Das Grundbuchamt hat die Handänderungsgebühren in allen Fällen auf dem gemäss Kauf- bzw. Werkvertrag für das Land und die Baute zu bezah- lenden Gesamtpreis berechnet. Es ging davon aus, dass Objekt der Eigen- tumsübertragung letztlich eine schlüsselfertige Baute ist und berechnete die Handänderungsgebühr auf dem dafür vertraglich geschuldeten Gesamtpreis. Dies wird von den Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführern bean- standet, im Wesentlichen mit dem Hinweis, dass sich die der Praxis des Re- gierungsrates zu Grunde liegenden Sachverhalte nicht mit dem vorliegenden vergleichen liessen. Es bestehe im vorliegenden Fall –anders als in den vom Regierungsrat früher beurteilten Fällen –weder ein juristischer noch ein wirt- schaftlicher Konnex zwischen dem Verkäufer der Miteigentumsanteile an un- bebautem Bauland und der Werkerstellerin. Der Verkäufer habe nur den Kauf- preis erhalten, die Werkerstellerin nur den Werkpreis bezogen. (...) 2.1. Der Regierungsrat hat in mehreren Beschwerdeentscheiden festgehal- ten, dass neben dem Kaufpreis für das Bauland auch der Werklohn für die Er- stellung des Gebäudes Preisbestandteil, d.h. Teil der Gegenleistung für die Ei- gentumsübertragung am Erwerbsobjekt und damit Teil der in den §§ 2 Abs. 1 und 3 Abs. 1 des Grundbuchgebührentarifs erwähnten Handänderungssum- me sein kann (GVP 2002, S. 261ff.; 1999, S. 206ff.). Dies unter der Vorausset- zung, dass der übereinstimmende wirkliche Wille der Vertragsparteien auf den Erwerb des Bodens samt einer schlüsselfertigen Baute gerichtet ist und das Ge- schäft seinem wirtschaftlichen Gehalt nach im Ergebnis dem Verkauf einer fer- tigen Baute gleichkommt. Wenn der übereinstimmende Parteiwille darauf ab- ziele, dem Erwerber das Eigentum an einer vorgegebenen zukünftigen Sache zu verschaffen, bilde Vertragsobjekt bzw. tatsächliches Erwerbsobjekt nicht das unbebaute Land, sondern ein – unter Umständen erst in Zukunft zu erstel- lendes –schlüsselfertiges Bauwerk. Ob die Voraussetzungen für eine Zusam- menrechnung von Kauf- und Werkpreis erfüllt sind, muss jeweils im Einzel- 275

fall beurteilt werden. Die Rechtsanwendung orientiert sich dabei an den in der Lehre und Rechtsprechung entwickelten Kriterien, welche auf das Vorliegen eines dahingehenden Parteiwillens schliessen lassen. 2.2. Die von der Wissenschaft und der Praxis formulierten Kriterien, unter denen eine Zusammenrechnung zulässig und sachgerecht ist, lassen sich wie folgt zusammenfassen: Unbestritten ist, dass es für eine Zusammenrechnung weder auf die äussere Form, noch auf die Bezeichnung der Verträge ankommt. Es spielt auch keine Rolle, ob nur ein Kaufvertrag, ein Kauf- und ein separa- ter Werkvertrag oder ein gemischter Vertrag mit kauf- und werkvertraglichen Elementen abgeschlossen wurde. Allerdings müssen die kauf- und werkver- traglichen Absprachen konnex sein. Es muss zwischen ihnen ein Sinnzusam- menhang bestehen, der gegeben ist, wenn der eine Vertrag ohne den andern nicht zustande gekommen wäre oder der eine Vertrag wenigstens den Beweg- grund für den Abschluss des andern bildete. (...). (GVP 2002, S. 262).

3. Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass es einen Konnex zwischen Kauf- und Werkvertrag im vorliegenden Fall gebe. Sie begründen dies mit der fehlenden juristischen und wirtschaftlichen Identität zwischen dem Verkäufer und der Werkerstellerin. Nachfolgend gilt es festzustellen, ob diese Behaup- tung zutrifft. Sollte dies der Fall sein, wäre zu prüfen, ob diese Gegebenheit eine Zusammenrechnung unzulässig macht. Mit diesen Fragen hatte sich der Regierungsrat – insoweit ist den Beschwerde führenden Personen beizupf- lichten – bisher nicht auseinander zu setzen. 3.1. Der Argumentation der Beschwerdeführenden ist vorab entgegen zu halten, dass die Frage der Konnexität von kauf- und werkvertraglichen Ab- sprachen nicht mit derjenigen nach der Identität von Verkäufer und Werker- stellerin gleichgesetzt werden darf. Eine Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis ist auch bei fehlender Identität, sei sie nun rechtlicher oder wirt- schaftlicher Natur, nicht von vornherein ausgeschlossen. Im Entscheid 91 I 81 hat das Bundesgericht ausdrücklich festgehalten, es sei für die Zusammen- rechnung nicht erforderlich, dass Kauf- und Werkvertrag von den gleichen Par- teien abgeschlossen wurden. Allerdings bedarf es bei fehlender Identität in der Person des Verkäufers und des Werkerstellers zusätzlicher Anhaltspunkte, welche das rechtliche Schicksal der beiden Verträge nach den besonderen Um- ständen als ein einheitliches erscheinen lassen. 3.2. Die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis setzt nach konstan- ter Praxis voraus, dass der Parteiwille auf den Erwerb eines schlüsselfertig zu erstellenden Objekts gerichtet war. Was die Kaufvertragsparteien im Einzelfall wollten, beurteilt sich nach dem Inhalt ihrer übereinstimmenden und damit vertragswirksamen Willensäusserungen. Die Ermittlung des Inhalts des ver- tragswirksamen Willens setzt die inhaltliche Deutung jeder der beiden Wil- lenserklärungen voraus (Art. 1 Abs. 2 OR; statt vieler: Eugen Bucher, Kom- mentar zum Schweizerischen Privatrecht, 2. Auflage, 1996, zu Art. 1 N. 5). Die Willensäusserung des einzelnen Partners ist dabei nicht subjektiv, auf dessen 276

persönliches Verständnis der eigenen Erklärung bezogen zu interpretieren. Massgebend ist nach der gemeinhin als Vertrauenstheorie bezeichneten Kon- zeption nämlich weder der innere Wille des Erklärenden noch der Wortlaut des Erklärten, sondern der Sinn, welcher der Erklärung von dem als redlich und vernünftig vorausgesetzten Adressaten beigelegt werden darf (Bucher, a.a.O., zu Art. 1 N 6). Der expliziten Willensäusserung gleichgestellt sind die von ei- ner bestimmten Person zu vertretenden äusseren Umstände, die es erlauben, auf deren Willen zu schliessen (Bucher, a.a.O., zu Art. 1 N 2, 4f., 17). Mit dem Abschluss eines weitgehend standardisierten Kaufvertrages er- klärten sich die verschiedenen Käuferinnen und Käufer bereit, unbebaute Miteigentumsanteile an bestimmten Grundstücken gegen Leistung eines Kaufpreises in bestimmter Höhe erwerben zu wollen. Da diese Grundstücke nur im Rahmen einer Gesamtüberbauung gemäss einem im damaligen Zeit- punkt behördlich bereits bewilligtem Projekt, nicht aber entsprechend den in- dividuellen Wünschen der Interessierten überbaut werden konnten, machte der Erwerb von Miteigentumsanteilen an unbebautem Land nur unter der Voraussetzung Sinn, dass die betroffenen Grundstücke auch wirklich in der ge- planten Weise überbaut und die Miteigentumsanteile zu Stockwerkeigentum ausgestaltet werden. Andernfalls hätten sich die erwerbenden als vermu- tungsweise vernünftig handelnde Personen auf das Geschäft gar nicht einge- lassen. Da auf dem betreffenden Bauland nur eine behördlich bewilligte Ge- samtüberbauung realisiert werden konnte, für die sich die Käuferschaften in- teressierten, bildete der Abschluss des Werkvertrages für die Erwerberinnen und Erwerber – in für den Landverkäufer und die Werkerstellerin erkennba- ren Weise – einen subjektiv wesentlichen Punkt und damit eine «conditio sine qua non» für den Kauf von Miteigentumsanteilen. Seitens der Käuferinnen und Käufer tatsächlich gewollt war letztlich der Erwerb eines schlüsselfertig zu erstellenden Objekts. Diese Interessenlage der Käuferschaften war für den Ver- käufer nach Treu und Glauben erkennbar und bestimmt daher den Inhalt des vertragswirksamen Willens. Der Kaufvertragsabschluss begründete aus diesem Grunde neben der für den Kaufvertrag typischen Hauptleistungspflicht des Verkäufers, den Käufe- rinnen und Käufern Miteigentum an den entsprechenden Grundstücken zu verschaffen, auch die weitere Pflicht des Verkäufers, für die Realisierung des Bauwerkes zu sorgen. Diesen Verpflichtungen kam der Beschwerdeführer 1 in hinreichender Weise nach. Er verschaffte den Käuferschaften nicht nur Mitei- gentum an den betreffenden Grundstücken, sondern bestimmte auch die für die Erstellung der Gebäulichkeiten zuständige Generalunternehmung. Schliesslich sorgte er dafür, dass die Käuferschaften im Anschluss an die öf- fentliche Beurkundung des Kaufvertrages im Büro der gemeindlichen Ur- kundsperson einen Werkvertrag unterzeichneten. Den am Erwerb einer Ei- gentumswohnung Interessierten wiederum blieb keine andere Möglichkeit als mit der vom Verkäufer bestimmten Werkerstellerin zu kontrahieren. 277

Vor diesem Hintergrund ist der Standpunkt des Beschwerdeführers 1, er ha- be den Käuferschaften nur Miteigentumsanteile an Bauland verkaufen wollen und nur den Kaufvertrag unterzeichnet, nicht vertretbar. Sein allenfalls vom geäusserten abweichende innere Wille ist –wie bereits besehen –unerheblich. Massgebend ist, dass seine Vertragspartnerinnen und -partner eine schlüssel- fertige Wohnung erwerben wollten und dies für den Verkäufer nach den Um- ständen erkennbar war, so dass diese die Erklärung des Verkäufers als mit ihrem eigenen Willen übereinstimmend verstehen durften (Bucher a.a.O, zu Art. 1 N 6). Dass hierüber ein normativer Konsens bestand, belegt auch die In- teressenlage des Verkäufers, die sich nicht wesentlich von derjenigen der Käu- ferinnen und Käufern unterscheidet. Auch der Verkäufer konnte am blossen Verkauf von Miteigentumsanteilen ohne gleichzeitigen Abschluss des Werk- vertrages mit der von ihm bestimmten Werkerstellerin gar nicht interessiert sein. Wäre es nämlich nicht zum Abschluss des Werkvertrages gekommen, hät- ten die Käuferschaften – welche das Zustandekommen des Werkvertrages nach den konkreten Umständen und für den Verkäufer erkennbar zur Bedin- gung ihres kaufvertraglichen Bindungswillens gemacht haben –die Möglich- keit gehabt, gestützt auf Art. 107ff. OR auf Vertragserfüllung zu klagen und im Falle der Nichterfüllung vom Kaufvertrag zurückzutreten. Damit ist hinrei- chend dargetan, dass ein Konnex zwischen den Kauf- und Werkverträgen besteht. 3.3. Was die Identität von Landverkäufer und Werkerstellerin anbelangt, so ist erstellt, dass von einer rechtlichen Identität der beiden Rechtssubjekte nicht die Rede sein kann. Die Tatsache, dass der Wille der erwerbenden Personen auf den Erwerb einer schlüsselfertig zu erstellenden Wohnung gerichtet war und die gemeinschaftlichen Grundstücke individuell nicht überbaut werden konnten, machten indessen ein einvernehmliches Zusammenwirken von Ver- äusserer und Generalunternehmung erforderlich. Es dürfen zwischen diesen vertragliche Beziehungen als bestehend vorausgesetzt werden. Auf den Be- stand von solchen weist nicht zuletzt die Tatsache hin, dass die Werkerstelle- rin bereits im Baugesuch als Bauherrin figurierte. Im Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 12. März 2002, mit dem die gegen die Erteilung der Bau- bewilligung eingereichten Beschwerden abgewiesen wurden, wird sie als Ver- treterin des Landeigentümers bezeichnet. Als Vertreterin desselben nahm die Generalunternehmung auch an der öffentlichen Beurkundung der Kaufver- träge teil. Diese Tatsachen lassen auf ein einvernehmliches Zusammenwirken zwischen Verkäufer und Werkerstellerin bzw. den Bestand einer einfachen Ge- sellschaft im Sinne von Art. 530 OR schliessen. Deren Zweck bestand darin, den den erwerbenden Personen nach den Umständen versprochenen und da- mit vertraglich geschuldeten Erfolg zu bewirken. Er bestand in der Eigentums- übertragung an noch zu erstellenden Eigentumswohnungen und Autoein- stellplätzen. Die Annahme einer Zweckgemeinschaft wird auch gestützt durch die Tatsache, dass die Werkerstellerin ohne Mitwirkung des Verkäufers, der in jenem Zeitpunkt trotz erfolgter öffentlicher Beurkundung der Kaufverträge 278

nach wie vor Eigentümer der fraglichen Grundstücke war, gar keine Werkver- träge mit den Interessierten abschliessen konnte, ohne zu riskieren im Falle der Nichterfüllung der Kaufverträge selber wegen Nichterfüllung der Werk- verträge schadenersatzpflichtig zu werden.

4. Zusammenfassend gelangt man zum folgenden Ergebnis: Sämtliche Er- werberinnen und Erwerber wollten letztlich schlüsselfertig zu erstellende Eigentumswohnungen erwerben und nicht unbebaute Miteigentumsanteile an Grundstücken, die individuell gar nicht bebaut werden konnten. Der Ab- schluss des einen Vertrages machte für sie daher ohne den «gleichzeitigen» Ab- schluss des anderen gar keinen Sinn. Dass sich die beiden Verträge hinsicht- lich ihres Zustandekommens nach dem Willen der Käuferschaften gegensei- tig bedingten, war sowohl für den Verkäufer wie auch für die Werkerstellerin erkennbar und hierüber bestand zumindest ein normativer Konsens. Der dadurch den Käuferinnen und Käufern seitens des Beschwerdeführers 1 ver- traglich versprochene und geschuldete rechtliche Erfolg bestand in der Eigen- tumsübertragung an einem von der Generalunternehmung noch zu erstellen- den zukünftigen Bauobjekt. Dieser Erfolg wurde durch ein einheitliches Zu- sammenwirken von Verkäufer und Werkerstellerin herbeigeführt, nämlich dadurch, dass im Anschluss an die öffentliche Beurkundung der Kaufverträge im Büro der gemeindlichen Urkundsperson auch Werkverträge mit der vom Beschwerdeführer 1 bestimmten Generalunternehmung unterzeichnet wur- den. Der Umstand, dass der Veräusserer des Miteigentumsanteils am Bauland nur die Leistung des Kaufpreises, die Werkerstellerin für die Realisierung der Bauwerke nur die Leistung des Werkpreises erhielt, ist unwesentlich. Er ändert nichts an der Tatsache, dass Land- und Werkpreis nach dem übereinstimmen- den Willen aller Beteiligen und bei wirtschaftlicher Betrachtung letztlich die von den erwerbenden Personen zu erbringende Gegenleistung für die Eigen- tumsübertragung am Erwerbsobjekt darstellte. Damit ist der von den Erwer- berinnen und Erwerbern zu bezahlende Gesamtpreis als massgebende Hand- änderungssumme im Sinne der §§ 2 Abs. 1 und 3 Abs. 1 des Grundbuchge- bührentarifs zu betrachten, womit sich die angefochtene Gebührenberech- nung auf dieser Grundlage als rechtmässig erweist. Dies führt zur Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten ist. Regierungsrat, 17. Mai 2005 279