§ 16 Abs. 1 V PBG – Wie steil muss das Gelände sein, damit ein bergseitig gelegener Wasch- und Trocknungsraum im Erdgeschoss eines Gebäudes nicht zur Ausnützung gerechnet werden muss?
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schossfläche des Erdgeschosses von 153.7m2, d.h. 76.85m2 unberücksichtigt. Lediglich die dieses Mass übersteigende Mehrfläche ist im Attikageschoss bei der anzurechnenden Geschossfläche zu addieren. Das Attikageschoss misst ohne Aussenwände 90m2. Davon sind 50% der anzurechnenden Geschoss- fläche des Erdgeschosses ausnützungsprivilegiert. Im Attikageschoss verbleibt also eine Fläche von 13.2m2[90m2- (50% von 153.7m2) = 13.2m2], welche bei der anzurechnenden Geschossfläche zu berücksichtigen ist. Damit steht die von der Bauherrschaft geplante anzurechnende Geschossfläche fest. Sie be- trägt insgesamt 272.3m2 [105.4m2 + 153.7m2 + 13.2m2]. Auf dem Baugrund- stück liegt deshalb noch eine Ausnützungsreserve von 23.2m2 [295.5m2 - 272.3 m2]. Die maximal zulässige Ausnützung ist also bei Weitem eingehal- ten. Der Gemeinderat ist bei der Ermittlung der anzurechnenden Geschos- sfläche beim Attikageschoss offenbar von einer falschen Annahme ausgegan- gen. Er hat dieser Berechnung nicht die anzurechnende Geschossfläche des Erdgeschosses, sondern die Bruttofläche inklusive Aussenwände zugrunde ge- legt, und ist auch beim Attikageschoss von der Bruttofläche inklusive Aussen- wände ausgegangen. Diese Fläche ist jedoch nur für die Beurteilung der Fra- ge massgebend, ob es sich beim Attikageschoss um ein Vollgeschoss oder um ein Dachgeschoss handelt. Aus diesem Versehen resultiert die Differenz bei der anzurechnenden Geschossfläche des Attikageschosses von 3.45m2 [16.65 m2- 13.2m2]. Dieses Versehen ändert aber nichts am Zwischenergebnis, dass sich das Bauprojekt an den einschlägigen Ausnützungsvorschriften ori- entiert und dass das Baugrundstück sogar noch über eine Ausnützungsreser- ve von 23.2m2 anzurechnender Geschossfläche verfügt. Die Rüge des Beschwerdeführers ist unbegründet und die Beschwerde ist in diesem Umfang abzuweisen. Regierungsrat, 22. Februar 2005 § 16 Abs. 1 V PBG – Wie steil muss das Gelände sein, damit ein bergseitig gelege- ner Wasch- und Trocknungsraum im Erdgeschoss eines Gebäudes nicht zur Ausnützung gerechnet werden muss? Aus den Erwägungen:
4. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass das Bauprojekt die maxi- mal zulässige Ausnützung überschreite. ... 288
b) Bezüglich des Erdgeschosses rügen die Beschwerdeführer, dass der Wasch- und Trocknungsraum ebenfalls anzurechnen sei. Die Befreiung von der Anrechenbarkeit komme nur im steilen Gelände bergseitig zum Tragen. Vorliegend könne nicht mehr von steilem Gelände gesprochen werden. Berg- seitig schliesse sich diesem Raum ein durch die Garagenrampe überdeckter freier, grosser Vorplatz an. Im Übrigen befinde sich auf der Rückseite dieses Raumes nicht der Berg, sondern die ...strasse. Der Wasch- und Trocknungs- raum befinde sich im Erdgeschoss und sei heizungstechnisch und von der Er- reichbarkeit den Wohnräumen gleichgestellt. Trotz kleinem Fenster könne der Raum Wohn- oder Gewerbezwecken zugeführt werden. aa) Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer ist die Summe sämtlicher Flächen des Erdgeschosses und der darüber liegenden Geschosse als Ge- schossfläche anzurechnen. Anzurechnen sind auch die Querschnittsflächen von innen liegenden Mauern und Wänden sowie die Lufträume bei Treppen- häusern und Lifts (§ 16 Abs. 1 V PBG). Nicht anzurechnen sind Flächen von bergseitig gelegenen Keller-, Heizungs-, Wasch-, und Trockenräumen bei stei- lem Gelände, soweit diese Räume nicht zugleich Wohn- und Gewerbezwecken dienen können (§ 16 Abs. lit. d V PBG). Es bedarf also nachfolgend der Prü- fung, ob es sich vorliegend um steiles Gelände handelt und ob der Wasch- und Trocknungsraum Wohn- oder Gewerbezwecken dienen kann. Die Bauherrschaft plant einen Wasch- und Trocknungsraum im Erdge- schoss an der nordöstlichen, bergseitig gelegenen Hausecke. Dabei ist um- stritten, ob es sich beim Baugrundstück um steiles Gelände handelt. Der tief- ste Punkt des Grundstückes befindet sich auf einer Höhe von 811m ü.M., während der höchste Punkt der Bauparzelle auf 823m ü.M. liegt. Die Liegen- schaft weist also eine gesamte Höhendifferenz von rund 12m auf einer Grund- stückstiefe von zirka 32 m auf. Dies führt zu einer durchschnittlichen Steigung von 37.5% oder von rund 17°. Bringt man die Grenz- und Strassenabstände in Abzug und betrachtet man lediglich das Baufeld, liegt der tiefste Punkt des Baugrundstücks auf rund 813 m ü.M., wobei der höchste auf knapp 822m ü.M zu liegen kommt. Daraus ergibt sich wieder eine durchschnittliche Steigung von rund 37% oder von knapp 16°. Hanglagen in der Stadt Zug im Gebiet In- dustriestrasse und Terrassen- bzw. Rothusweg oder in der Gemeinde Walchwil im Gebiet Hörndlirain weisen eine maximale Steigung von rund 40%, was rund 18°entspricht. Des Weitern ist zu beachten, dass die Bauherrschaft die Doppelgarage nicht auf dem Niveau des Erdgeschosses plant. Die Garagierung der Fahrzeuge wird im ersten Obergeschoss erfolgen. Nicht unbeachtet blei- ben darf bei dieser Beurteilung auch die Höhenlage des Erdgeschossfussbo- dens. Der Erdgeschossfussboden darf maximal 0.3m über dem höchsten Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade zu liegen kommen. Liegt er jedoch höher als 3m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Ter- rains längs der Gebäudefassade, zählt das Erdgeschoss als zwei Geschosse (§ 14 V PBG). Diese Vorschrift kommt vor allem bei Hanglagen zum Tragen. Während man bei flach geneigten Hanglagen wohl keine Schwierigkeiten ha- 289
ben wird, dass der Erdgeschossfussboden höher als 3m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains zu liegen kommt, bekundet man damit in steileren Lagen grössere Schwierigkeiten. Es kann also von steilerem Gelän- de ausgegangen werden, wenn der Erdgeschossfussboden höher als 3m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains, jedoch nicht höher als 0.3m über dem höchsten Punkt des gewachsenen Terrains zu liegen kommt. Vor- liegend befindet sich der höchste Punkt des gewachsenen Terrains entlang der Gebäudefassade an der nordöstlichen Hausecke. Das gewachsene Terrain liegt hier bei 821.14m ü.M. Damit steht fest, dass der Erdgeschossfussboden maxi- mal auf einer Höhe von 821.44m ü.M. zu liegen kommen könnte. Dabei würde er jedoch den tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains entlang der Gebäude- fassade an der südwestlichen Hausecke von 817.05m ü.M. um 4.39m überra- gen. Sicher gibt es im Kanton Zug viel steilere Hanglagen, namentlich in den Berggemeinden. In Walchwil werden zurzeit an einer sehr steilen Hanglage mit einer Steigung von nahezu 100% mit einem Schräglift für den Transport der Baumaterialien Terrassenhäuser erstellt. Aufgrund der soeben beleuchte- ten Kriterien kann vorliegend davon ausgegangen werden, dass die Neigung des Baugrundstückes nicht als sehr steil, jedoch als steil beurteilt werden muss. Regierungsrat, 22. März 2005 290