RR 1999 004

Sachenrecht GVP 1999 R–10 Eine Parteientschädigung an die obsiegende Beschwerdeführerin kommt nicht in Betracht, da dem Gemeinderat weder ein Verfahrensfehler noch eine grobe Rechtsverletzung vorgeworfen werden kann (§ 28 Abs. 2 Ziffer 2 Verwaltungsrechtspflegegesetz; BGS 162.1) Regierungsrat, 21. Dezember 1999

3. Sachenrecht; Grundbuchwesen Gesetz über den Gebührentarif im Grundbuchwesen (Grundbuchgebühren- tarif) vom 28. Februar 1980 (GB GebT; BGS 215.35) §§ 7 und 26 Abs. 3 – Beschwerdelegitimation der Gemeinden (E I. 2) §§ 2 und 3 – Bemessung der Handänderungssumme aufgrund der Gegenleistung für den Grundstückerwerb (E II 4) Sachverhalt A. Die einfache Gesellschaft Z, bestehend aus A, B und C realisierte ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt fünf Wohnungen, einem Bastelraum und einem Mehrzweckraum für eine Spielgruppe. Diese Räumlichkeiten wurden im Stockwerkeigentum verkauft. Die Käufer der einzelnen Stockwerkeinhei- ten schlossen mit der Y AG, deren einzige Verwaltungsräte A und B sind, nebst dem Kaufvertrag über die Stockwerkeinheiten gleichzeitig einen Werk- vertrag für den Bau derselben ab. Vier Kaufverträge wurden im Oktober 1996, ein Kaufvertrag im Novem- ber 1996 und einer im Januar 1997 auf der Gemeindekanzlei öffentlich beur- kundet. Die Anmeldung der Verträge zur Eintragung im Grundbuch erfolgte jeweils unmitteIbar im Anschluss daran. Eine Wohnung war im Zeitpunkt der Einreichung der Beschwerde noch nicht verkauft. B. Am 4. April 1997 stellte das Grundbuchamt der Gemeinde für die Übertragung des Eigentums an sechs Stockwerkeinheiten die entsprechenden Rechnungen zu, umfassend die Handänderungsgebühren und Barauslagen. Alle Rechnungen hatten als Basis allein den Landwert. C. Dagegen reichte der Gemeinderat am 11. April 1997 beim Regierungs- rat Beschwerde ein mit folgenden, im wesentlichen alle sechs Rechnungen betreffenden Haupt-und Nebenanträgen: 1 . Die Gebührenrechnungen seien aufzuheben und für die Neuberech- nung derHandänderungsgebühren sei jeweils vom Gesamtkaufpreis auszugehen.

2. Eventualiter sei für die Berechnung der Handänderungsgebühren vom Landund Zeitwert am Tage der Beurkundung der sich im Bau befindli- chen Eigentumswohnungen auszugehen. 198

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3. Das Grundbuchamt sei anzuweisen, bis zum Vorliegen eines rechts- kräftigen Entscheides keine Gebührenrechnungen mehr zu erlassen, die das gleiche Rechtsproblem zum Gegenstand haben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerde- gegnerin. Der Gemeinderat begründet die Beschwerde im wesentlichen wie folgt: Als Kaufpreis werde in den Kaufverträgen jeweils nur der «Landwert im ursprünglichen (unerschlossenen) Zustand», die auf die Kaufsobjekte entfal- lenden Kostenantelle für die Quartiererschliessung mit Kanalisation und Strassen sowie die Erstellungskosten für sämtliche Werkleitungen bis zur Grundstücksgrenze der Kaufsobjekte vereinbart. Die restliche Zahlung erfolge gestützt auf den Werkvertrag. Im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung (Herbst/Winter 1996) sei das Gebäude im Rohbau jedoch bereits erstellt ge- wesen. Die ersten beiden, im Oktober 1996 verkauften Wohnungen sowie der Bastelraum und der Mehrzweckraum für die Spielgruppe seien schon Mitte Dezember 1996 bezogen worden, die beiden anderen Wohnungen im Februar und März 1997, als der Bau noch weiter fortgeschritten war. Die bei- den letzten Käuferschaften hätten somit praktisch eine im Rohbau voll aus- gebaute Wohnung erworben, bei der sie nur noch einen Teil des Innenaus- baus mitbestimmen konnten. Deshalb sei in den Kaufverträgen nebst dem von den Parteien vereinbarten Kaufpreis für das Land und die Erschliessung zusätzlich der Zeitwert der sich im Bau befindlichen Wohnungen bzw. Räumlichkeiten sowie der Gesamtkaufpreis für Land und Baute festgehalten. Das Grundbuchamt habe die Handänderungsgebühren indes nur auf dem blossen Landwert berechnet. Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, die Kaufverträge könnten ge- bührenmässig nicht gleich behandelt werden wie der blosse Kauf einer Land- parzelle ohne Baupläne und ohne formellen Werkvertrag. Vorliegend seien nämlich die Kaufverträge mit einem Werkvertrag verbunden worden, und zwar so, dass die Werkverträge nicht ohne gleichzeitige Aufhebung der Kauf- verträge hätten aufgehoben werden können. Daraus zeige sich, dass sich der Wille der Vertragspartelen eindeutig auf den Kauf schlüsselfertiger Eigen- tumswohnungen bzw. Räumlichkeiten gerichtet habe und nicht auf den Er- werb von blossem Bauland, das dann individuell hätte überbaut werden können. Dies ergebe sich namentlich auch aus den Verkaufsprospekten. Im Rahmen der Realisierung des Bauwerks hätten die Käufer lediglich den Innenausbau ihrer Objekte mitbestimmen können. Es wäre auch nicht mög- lich gewesen, mit einem anderen Bauunternehmen einen anderen Werkver- trag abzuschliessen. Die Käufer hätten auch nicht, anders als bei einem Ein- familienhaus, jeder für sich als Bauherr auftreten können. Praktisch liege deshalb nur ein einziger Vertrag über eine schlüsselfertige Wohnung bzw. Räumlichkeit vor. Während die ersten beiden Wohnungen sowie der Bastel- raum und der Mehrzweckraum für die Spielgruppe etwa zwei Monate nach 199

Sachenrecht GVP 1999 R–10 erfolgter Handänderung bezugsbereit gewesen seien, hätten die beiden letz- ten Käuferschaften infolge des Baufortschritts eine im Rohbau voll ausge- baute Wohnung erworben. Die rechtliche und wirtschaftliche Lage der Käu- fer sei also nicht anders, als wenn sie statt eines Kauf- und eines Werkver- trags nur einen einzigen Kaufvertrag über die fertiggestellten Wohnungen bzw. Räumlichkeiten abgeschlossen-.hätten, denn die Leistungen aus den Kaufverträgen seien gleich Wie diejenigen, welche die Käufer beim Erwerb einer fertigen Wohnung oder eines fertigen Hauses erbringen müssen. Des- halb müsse vorliegend für die Berechnung der Handänderungsgebühren auf den Gesamtkaufpreis abgestützt werden und nicht lediglich auf den blossen Landwert, wie es das Grundbuchamt mache. Sofern wider Erwarten nicht vom Gesamtkaufpreis ausgegangen werde, müsse für die Berechnung der Handänderungsgebühr zumindest der Zeit- wert der sich – bei der öffentlichen Beurkundung im Bau befindlichen Woh- nungen bzw. Räumlichkeiten berücksichtigt werden. Diese seien nämlich im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge und beim Ab- schluss der Werkverträge praktisch erstellt gewesen. E. In seiner Vernehmlassung vom 22. Mal 1997 verweist das Grundbuch- amt auf seine Stellungnahme vom 6. Mai 1997 zu verschiedenen, die glei- chen Fragen betreffende frühere Beschwerden des Gemeinderats, in welcher es deren Abweisung beantragte, und zwar im wesentlichen aus folgenden Gründen: In allen Kaufverträgen des fraglichen Typs sei lediglich der Kaufpreis für das Land vereinbart worden. Gegenstand der Kaufverträge sei nur das Land, nicht auch die künftige Baute. Diese sei vielmehr Gegenstand der separaten Werkverträge, worin sich die Unternehmerin verpflichte, im Auftrag und auf Rechnung des Bestellers eine Baute zu errichten. Demgegenüber verpflichte sich der Käufer, den vereinbarten Werkpreis zu entrichten. Die Bauten wür- den also gestützt auf Werkverträge erstellt, die gleichzeitig mit den Kaufver- trägen abgeschlossen worden seien. Zwar enthielten die Kaufverträge jeweils einen Hinweis auf die Werkverträge: Auf Veranlassung der Urkundsperson seien in die Kaufverträge neben dem eigentlichen Kaufpreis auch der soge- nannte Gesamtkaufpreis, nämlich der für Land und Bauwerk bezahlte Preis sowie der Zeitwert am Tag der Beurkundung der sich im Bau befindlichen Objekte aufgenommen worden. Gemäss Grundbuchgebührentarif werde die Handänderungsgebühr auf- grund der Handänderungssumme berechnet. Übersteige der Wert eines Grundstücks im Zeitpunkt der Handänderung die Handänderungssumme, so erfolge die Berechnung der Gebühr aufgrund dieses Wertes. Der Grund- satz, wonach die Handänderungssumme zumindest nach dem Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Handänderung berechnet werde, erfahre jedoch insofern eine Einschränkung, als der Gebührenberechnung neben dem Wert von Grund und Boden nicht auch der Wert der vom Erwerber aus 200

Sachenrecht GVP 1999 R–10 eigenen Mitteln vor der Eigentumsübertragung erstellten Gebäudes zugrunde gelegt werden dürfe. Gestützt auf diese Bestimmung des Grundbuchge- bührentarifs habe das Grundbuchamt die Handänderungsgebühr nur auf- grund des als Kaufpreis vereinbarten Landwertes berechnet, weil die Ob- jekte laut den Werkverträgen im Auftrag und auf Rechnung der Käufer er- stellt worden seien. Auch der in den Kaufverträgen aufgeführte Zeitwert der sich im Bau befindlichen Stockwerkeinheiten habe deshalb bei der Ermitt- lung der Handänderungsgebühr nicht berücksichtigt werden können. Die Werkverträge hätten nämlich die schlüsselfertige Erstellung der Bauten zum Gegenstand, und der Werkpreis beziehe sich auf die vollumfänglichen Er- stellungskosten. An der hier massgeblichen Rechtslage ändere auch der vom Beschwerdeführer zitierte Bundesgerichtsentscheid nichts, weil die rechtliche Grundlage, auf die sich dieser Entscheid beziehe, anders sei als hier. F. Auf die übrigen Ausführungen des Grundbuchamts sowie auf jene in der Replikschrift des Gemeinderats vom 12. Juni 1997 und der Duplikschrift des Grundbuchamts Zug vom 22. Juli 1997 wird, soweit sich dies als nötig erweisen sollte, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein. G. Auf Anfrage der die Beschwerde instruierenden Justiz- und Polizeidi- rektion (heute Sicherheitsdirektion) vom 12. Februar 1998 bestätigte der Ge- meinderat am 16. Mai 1998, alle Geschäfte, die Anlass zur Gebührenanfech- tung geboten hätten, seien, selbstverständlich mit Ausnahme der Persona- lien der Käuferschaft und des Kaufpreises genau gleich strukturiert. In der Folge räumte die Justiz- und Polizeidirektion am 24. März 1998 den Parteien der Kaufverträge betreffend Stockwerkeigentum im Mehrfami- lienhaus die Möglichkeit ein, Einsicht in die Beschwerdeakten zu nehmen und, falls erwünscht, allfällige Einwendungen schriftlich und begründet ein- zureichen. Von der Möglichkeit der Teilnahme am Verfahren wurde indessen nicht Gebrauch gemacht. Erwägungen

1. Gemäss § 41 Abs. 1 des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwal- tungssachen vom 1. April 1976 (Verwaltungsrechtspflegegesetz; VRG; BGS 162.1) ist zur Erhebung einer Verwaltungsbeschwerde ermächtigt, wer durch einen Entscheid in seiner Rechtsstellung betroffen ist. Bei der Auslegung dieser Bestimmung ist die allgemeine Lehre (Kölz/Häner, Verwaltungsver- fahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich 1998, N 535 ff.) und vor allem die Praxis heranzuziehen. Danach ist zur Beschwerde- führung berechtigt, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung und Änderung hat. Das Anfechtungsinteresse kann rechtlicher oder bloss tatsächlicher Natur sein. Es genügt, wenn rein tatsächliche, praktische, wirtschaftliche, ideelle oder ande- re Interessen des Beschwerdeführers verletzt werden. Verlangt wird, dass der Beschwerdeführer durch den angeföchtenen Entscheid stärker als jedermann 201

Sachenrecht GVP 1999 R–10 betroffen ist und in einer besonderen, beachtenswerten nahen Beziehung zur Streitsache steht. Das Interesse muss «schutzwürdig», also ein unmittel- bares, eigenes und persönliches sein (VPB 1998 Nr. 16 E. 2a).

2. Zwar ist diese Beschwerdebefugnis in erster Linie auf Private, und nicht, wie vorliegend, auf das Gemeinwesen zugeschnitten. Es gibt jedoch Fälle, bei denen auch eine öffentlichrechtliche Körperschaft zur Verwaltungs- beschwerde legitimiert sein und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhe- bung oder Änderung des angefochtenen Entscheids geltend machen kann (Weiss, Verfahren der Verwaltungsrechtspflege im Kanton Zug, Zürich 1983, Seiten 99 ff.). Die Gemeinden beziehen gemäss § 7 des Gesetzes über den Gebührentarif im Grundbuchwesen vom 28. Februar 1980 (Grundbuchgebührentadf; BGS 215.35) für alle Handänderungen die gleichen Gebühren wie der Kanton, und zwar voraussetzungslos, also ohne Gegenleistung seitens der Gemein- den. Auf der anderen Seite besorgt die Gemeinde das Inkasso der gesamten Handänderungsgebühren, also auch des dem Kanton zufallenden Teils (§ 26 Abs. 3 Grundbuchgebührentarif). Deshalb stellt das Grundbuchamt die Ge- bührenrechnung bei Handänderungen der Gemeindekanzlei zu (§ 26 Abs. 2 Grundbuchgebührentarif). Je nach der Berechnungsart des Grundbuchamts fällt der Ertrag für die Gemeinde tiefer oder höher aus. Die Gemeinde ist somit betroffen vom Entscheid, wie das Grundbuchamt die Handänderungsgebühr ermittelt. Sie hat damit ein aktuelles und schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Anderung der ihrer Auffassung nach vorliegend zu niedrigen Gebührenrech- nung des Grundbuchamts. Die Gemeinde ist deshalb durch den Gemeinde- rat zur Beschwerdeführung legitimiert (§ 85 Abs. 2 des Gemeindegesetzes vom 4. September 1980; BGS 171.1).

3. Laut § 29 des Grundbuchgebührentarifs kann gegen die Berechnung der Gebühren und Auslagen Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat erhoben werden. Der Regierungsrat ist deshalb zur Beurteilung der vorlie- genden Beschwerden zuständig. Die Beschwerden sind frist- und formge- recht eingereicht worden und entsprechen somit den Voraussetzungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes. Auf die Beschwerden ist deshalb einzutreten.

4. Die vom Gemeinderat eingereichten Beschwerden betreffen sechs Ge- bührenrechnungen bei denen sich die gleichen Rechtsfragen stellen. Sie ent- halten übereinstimmende Rechtsbegehren und grundsätzlich gleichlautende Begründungen. Von daher ist es angezeigt, sie antragsgemäss zusammenzu- legen und im gleichen Verfahren zu behandeln.

5. Das Grundbuchamt hat nach Eingang der Beschwerden keine Rech- nungen mehr verschickt, weiche die hier zu beurteilenden Fragen erneut aufwerfen würden. Damit wird der Ausgang bereits hängiger Beschwerde- verfahren abgewartet. 202

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6. Hinsichtlich der Stellung der Vertragsparteien im Beschwerdeverfahren macht das Grundbuchamt geltend, diese seien ebenfalls anzuhören, weil sie aufgrund ihrer Gebührenpflicht unmittelbar vom Beschwerdeentscheid be- troffen seien. Demgegenüber widersetzt sich der Gemeinderat der Mitbetei- ligung der Vertragsparteien am Beschwerdeverfahren mit der Begründung, sie könnten nach Abschluss dieses Verfahrens selbständig Beschwerde füh- ren, sobald ihnen die sie betreffenden Gebührenrechnungen zugestellt seien. Deshalb halte er die Anhörung im laufenden Verfahren für unnötig. Vorliegend meldete die Gemeinde dem Grundbuchamt die Handände- rungen an, weshalb es ihr die Gebührenrechnungen zum Inkasso zustellte, wie dies § 26 Abs. 2 des Grundbuchgebührentarifs vorsieht. Die angefochte- nen Rechnungen sind demgemäss an die Gemeinde und nicht an die Ver- tragsparteien adressiert und mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen. Die Vertragsparteien sind also in dieser Phase nicht direkt in das Geschehen in- volviert. Trotzdem sind auch sie von den angefochtenen Rechnungen unmit- telbar betroffen. Je nach der Berechnungsart des Grund buchamts und dem Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist nämlich die Handände- rungsgebühr höher oder tiefer, denn das Grundbuchamt ist an die Begrün- dung des vorliegenden Beschwerdeentschelds gebunden. Es darf deshalb sei- nen neuen Entscheid nicht auf Erwägungen stützen, die der Regierungsrat im Beschwerdeverfahren ausdrücklich oder sinngemäss verworfen hat (Rhi- now/Krähenmann, Verwaltungsrechtsprechung, Basel 1990, Seite 131). Der Ausgang des Beschwerdeverfahrens wirkt sich deshalb unmittelbar auch auf die Gebührenschuld der Vertragsparteien aus, wenn ihnen die Gemeinde Rechnung für die Gebühren des Kantons und der Gemeinde stellt (§ 7 und § 26 Abs. 3 Grundbuchgebührentarif). Es war somit richtig, den privaten Be- schwerdegegnern die Teilnahme am Verfahren zu ermöglichen. II.

1. Nach § 1 des Gebührentarifs erhebt der Kanton für die Verrichtungen des Grundbuchamts Gebühren, so auch bei Handänderungen (§ 2 Abs. 1 und § 3 Abs. 1. Gebührentarif). Wer ein nicht überbautes Stück Land kauft, bezahlt die Handänderungsgebühr auf dem Landpreis. Ist der Kaufgegen- stand hingegen eine Liegenschaft, bemisst sich die Handänderungsgebühr nach dem Wert der bebauten Parzelle (Land und Bauten). Grundlage für die Bemessung der Handänderungsgebühr ist die Handänderungssumme (§ 2 Abs. 1 Grundbuchgebührentarif). Diese entspricht bei nicht-landwirtschaftli- chen Grundstücken – nur diese interessieren hier – dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung (§ 2 Abs. 1 und 2 Gebührentarif). Strittig ist die Frage, wie vorliegend die Handänderungsgebühr zu bemes- sen sei. Das Grundbuchamt hat sie aufgrund des vertraglich vereinbarten Landpreises ermittelt, während der Gemeinderat wegen des engen Konne- 203

Sachenrecht GVP 1999 R–10 xes von Kauf- und Werkvertrag vom Gesamtkaufpreis, also vom Entgelt für Land und Bauten ausgehen will, allenfalls vom Land- und vom Zeitwert der Bauten am Tage der Beurkundung der Kaufverträge.

2. Bei den Akten liegt einer der insgesamt sechs öffentlich beurkundeten Kaufverträge. Er beinhaltet den Erwerb der Stockwerkeinheiten Nr. 10 und Nr. 3 durch M. Auch liegt die Kopie eines Generalunternehmer-Werkvertra- ges über die Erstellung dieser 21/ 2 -Zimmerwohnung einschliesslich dieverser Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen im projektierten Mehrfamilien- haus vor, sowei ein als «Vorvertrag» bezeichnetes Vertragsdokument vom 29.1.1996. Gemäss Auskunft des Gemeinderats vom 11. April 1997 sind alle Fälle genau gleich strukturiert. Davon ist nachfolgend auszugehen.

3. Die Kauf- und Werkverträge hängen formell und materiell stark von einander ab:

– So ist die Landverkäuferin, nämlich die einfache Gesellschaft Z zwar nicht rechtlich, wohl aber faktisch insofern mit der Firma Y AG als Generalunternehmerin identisch, als zwei der drei einfachen Gesell- schafter die einzigen Verwaltungsräte der Aktiengesellschaft bilden.

– Sämtliche Kaufverträge verpflichten die Käufer zum Abschluss eines Werkvertrages bestimmten Inhalts mit einem bestimmten Generalunter- nehmer zwecks Realisierung des von der zuständigen Baubehörde be- willigten Gesamtkonzepts. Zwischen den beiden Verträgen besteht fak- tisch und rechtlich eine Abhängigkeit. So wäre es ohne den Abschluss des einen nie zum Abschluss des andern Vertrages gekommen. Mit dem gleichzeitigen Abschluss der beiden Vertärge verpflichten sich die Käu- fer zum Kauf der eindeutig umschriebenen, von der Y-AG schlüsselfer- tig zu erstellenden Objekte gemäss Verkaufsprospekt. Faktisch liegt nur ein Geschäft vor, das im Ergebnis dem Verkauf einer schlüsselfertigen Wohnung bzw. von Räumlichkeiten zu einem bestimmten Gesamtkauf- preis gleichkommt. Die Abhängigkeit zeigt sich auch in der kaufvertrag- lichen Verpflichtung der Käuferschaft, mit keinem anderen Generalun- ternehmer als dem von der Verkäuferin bestimmten – und mit dieser quasi identischen – einen Werkvertrag abzuschliessen.

– Der bei den Akten liegende Kaufvertrag über die Stockwerkeinheiten Nr. 10 und Nr. 3 datiert vom 11. Oktober 1996. An diesen Tag wurde er auch verurkundet. Der entsprechende Werkvertrag ist gleich datiert wie der Kaufvertrag.

– Die Grundbuchanmeidung erfolgte laut dem bei den Akten liegenden Vertrag am 11. Oktober 1996, in einem Zeitpunkt also, in dem der Roh- bau bereits erstellt war, kurz vor dem Bezug des Objekts. Die beiden zuletzt verkauften Objekte waren im Zeitpunkt der Handänderung prak- tisch bezugsbereit. 204

Sachenrecht GVP 1999 R–10 Im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bzw. der Grundbuchanmel- dung waren die Bauten gemäss unwidersprochen gebliebenen Angaben des Gemeinderats mindestens im Rohbau bereits erstellt. Die Käufer erwarben praktisch eine im Rohbau voll ausgebaute Wohnung. Sie konnten nur noch einen Teil des Innenausbaus mitbestimmen, wie es beim Kauf von Stock- werkeigenturn die Regel ist. Die Einflussmöglichkeiten der Käufer auf die Gestaltung der Kaufsobjekte war unter diesen Umständen beschränkt. Aus all dem schliesst der Gemeinderat, die Käufer hätten sich rechtlich und wirt- schaftlich in keiner anderen Lage befunden, als wenn sie statt eines Kauf- und eines Werkvertrags lediglich einen Kaufvertrag über die praktisch fertig- erstellten Wohnungen abgeschlossen hätten. Entsprechend hätten auch die Handänderungsgebühren aufgrund des Gesamtkaufpreises oder aber des Land- und Zeitwerts am Tage der Beurkundung der sich im Bau befindli- chen Eigentumswohnungen sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Ein- richtungen berechnet werden müssen.

4. Die Berechnung der Handänderungsgebühr erfolgt anhand der Hand- änderungssumme (§ 2 Abs. 1 Grundbuchgebührentarif). Die Handänderungs- summe bemisst sich dem Grundsatz nach aufgrund der Gegenleistung für den Grundstückserwerb. Diesem Prinzip liegt die Erfahrungstatsache zu- grunde, dass die von den Parteien vereinbarte Handänderungssumme dem Marktwert der veräusserten Sache Rechnung trägt. Übersteigt der Verkehrs- wert eines nicht-landwirtschaftlichen Grundstücks im Zeitpunkt der Hand- änderung die vom Erwerber vertraglich geschuldeten bzw. erbrachten Leis- tungen, dann ist – unter Vorbehalt des in § 2 Abs. 3 geregelten Sachverhalts – dieser Wert massgebend (§ 2 Abs. 1 und 2 Grundbuchgebührentarif). Was das Kaufsobjekt anbelangt, so wollten die Käufer der Eigentumswoh- nungen im Mehrfamilienhaus nichts anderes, als eine Wohnung im Stock- werkeigentum erwerben. Deshalb haben sie den eng miteinander verknüpf- ten Kauf- und Werkverträgen mitsamt den entsprechenden Vertragsabreden zugestimmt. Es ist daher zutreffend, dass als Kaufsobjekt im vorliegenden Falle der Grund und Boden einschliesslich der darauf erstellten bzw. zu erstellenden Wohnungen bzw. Räumlichkeiten zu gelten hat. Es ging um den Kauf einer künftigen, im Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse jedoch ein- deutig bestimmten und behördlich bewilligten Baute gemäss Verkaufspros- pekt. Bei dem in Ziff. 6. des Kaufvertrages enthaltenen Hinweis, Werk- und Kaufvertrag seien rechtlich voneinander unabhängig, handelt es sich um eine private Rechtsansicht der Vertragsparteien, wie ihre Vereinbarungen rechtlich zu würdigen seien. Sie ist jedoch unbeachtlich, da die zutreffende rechtliche Qualifikation eines Rechtsgeschäfts dem Parteiwillen schlechthin entzogen und dem Richter vorbehalten ist (Jäggi/Gauch, Zürcher Kommen- tar zu Art. 18 OR N 224ff.). Die Verkäuferschaft und die Erwerber befanden sich infolge des gleichzeitigen Abschlusses eines Kauf- und eines Werkver- trages faktisch und rechtlich in der gleichen Situation wie Erwerber eines schlüsselfertigen Hauses. Nach Ziff. 5. und 6. des Kaufverfrages verpflichte- 205

Sachenrecht GVP 1999 R–10 ten sich die Käufer, das Mehrfamilienhaus gemäss dem von der kommuna- len Baubehörde bewilligten Gesamtkonzept zu überbauen und zu diesem Zwecke mit keinem anderen Generalunternehmer als der Y AG einen Werk- vertrag abzuschliessen. Da der Kauf- ohne den Werkvertrag nicht abge- schlossen worden wäre, ist die werkvertragliche Abrede als Bestandteil des Kaufvertrages zu betrachten. Sie bildet mit diesem ein untrennbares Ganzes (Pra 70 Nr. 240). Dies umsomehr, als die Verkäuferin und die Generalunter- nehmerin faktisch identisch sind. Der Werkvertrag verpflichtet die Y AG, unter Übernahme des gesamten Baurisikos eine schlüsselfertige Wohnung nach behördlich genehmigtern Projekt zu erstellen. Aus dem Verkaufsprospekt und der als «Vorvertrag» bezeichneten Vereinbarung vom 25. Januar 1996 ergibt sich, dass die Käufer für die Erbringung sämtlicher Leistungen einen Pauschalpreis zu entrichten hatten, wobei der Vorvertrag keine Unterscheidung zwischen Landerwerbs- kosten und Werkpreis trifft. Als Kaufsobjekt wird nicht unbebautes Land, sondern eine Eigentumswohnung gemäss Verkaufsprospekt und Baube- schrieb vom 3. Oktober 1995 aufgeführt. Für die Erfüllung der vertraglichen Abmachungen durch die Verkäufer- schaft, welche letztlich in der Übertragung des Eigentums an den erstellten bzw. fertig zu erstellenden Wohnungen und Häuser bestand, hatten die Käu- fer ein Entgelt zu bezahlen. Die vertragliche Anspruchsgrundlage für die von den Erwerbern zu erbringenden Leistungen bildeten einerseits der Kaufver- trag, und andererseits der Werkvertrag. Die Frage, weIche der geschuldeten bzw. getätigten Zahlungen als Gegenleistung für die Übertragung des Eigen- tums am Kaufsobjekt und damit als ‘Kaufpreis’ und Handänderungssumme zu gelten haben, beurteilt sich nicht allein aufgrund der kaufvertraglichen Abmachung. Somit kann der Umstand, dass im Kaufvertrag von «Lander- werb» die Rede ist, nicht ausschlaggebend sein. Eine solche Betrachtungs- weise stünde in Widerspruch zur allgemeinen Regel, wonach bei der Fest- stellung des Vertragsinhalts zunächst und in erster Linie dem überein- stimmenden wirklichen Parteiwillen zu entsprechen ist (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. statt vieler Wiegand, Basler Kommentar zu Art. 18 N 1 ff., 2. A., 1996). Das Gebot der ganzheitlichen Auslegung des Vertrages unter Berücksichti- gung der Begleitumstände, der Interessenlagen und des Vertragszwecks ver- bietet es, einzig auf den reinen Wortlaut der kaufvertraglichen Vereinbarung abzustellen und der Berechnung der Handänderungsgebühr ausschliesslich den Verkehrswert des Bodens im Sinne des üblichen Quadratmeterpreises zugrunde zu legen (Kramer, Berner Kommentar zu Art. 18 OR N 27, 35 ff., 44 m.z.H.; Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar zu Art. 18 OR N 370ff., 427ff.). Der Kaufpreis i.S.v. Art. 184 Abs. 1 und 216 Abs. 1 OR umfasst nach herr- schender Lehre und Praxis die Gesamtheit aller Leistungen, welche der Erwerber dem Veräusserer als Gegenleistung für die Übertragung des Eigen- tums am Grundstück tatsächlich zu erbringen hat (vgl. Giger, Berner Kom- 206

Sachenrecht GVP 1999 R–10 mentar zu Art. 216 OR N 247 m.z.H.; SJZ 94 1998 Nr. 19 m.z.H.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fallen darunter auch werkvertraglich ge- schuldete Leistungen, sofern sie in den Rahmen des Kaufvertrages fallen (Pra 70 Nr. 240). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt. Die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. der Handänderung vorhandenen baulichen Vorrichtungen wirken sich auf den Wert des Grundstücks aus, da sie gemäss Akzessionsprinzip Bestandteil der Sache werden (Art. 642 ZGB). Mit der Erfüllung des Kaufvertrages, die mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ihren Abschluss findet, ändern diese Werte die Hand. Das im Gegenzug gestützt auf den Werkvertrag von den Erwerbern dafür erbrachte Entgelt ist als Teil des Kaufpreises zu betrachten. Er muss bei der Bemes- sung der Handänderungsgebühr für die Übertragung des Eigentums am be- bauten Grundstück ebenfalls berücksichtigt werden. Die mit Hinweis auf den Kaufvertrag erhobene Behauptung des Grundbuchamts, wonach als Kaufpreis lediglich die Landerwerbskosten zu gelten haben, trägt dem im Kaufvertrag ausdrücklich bekräftigten Konnex der beiden Verträge und da- mit auch der Auslegungsregel von Art. 18 OR nicht Rechnung. Nach dem ausdrücklichen Parteiwillen bildete die Leistung des Gesamt- kaufpreises durch die Käufer eine «conditio sine qua non» für die Erbrin- gung der im Kaufvertrag seitens der Verkäuferschaft versprochenen Gegen- leistung, d.h. der Verschaffung des Eigentums an schlüsselfertigen Häusern bzw. Wohnungen. Die Leistung des Gesamtpreises steht zur Eigentums- übertragung am schlüsselfertigen Objekt in einem kaufvertragstypischen Austauschverhältnis. Dies ergibt sich insbesondere auch aus den Begleitum- ständen des Vertragsschlusses, wie dem Verkaufsprospekt und dem vorgän- gig abgeschlossenen «Vorvertrag», aber auch bei Berücksichtigung der von den Parteien mit dem Abschluss der beiden Verträge verfolgten Gesamt- zweck. Die Urkundsperson hat denn auch in Ermittlung des wirklichen Par- teiwillens und der wahren Beschaffenheit des Vertrages i.S.v. Art. 18 OR den Gesamtpreis und den Zeitwert in den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag aufgenommen. Zusammenfassend ergibt sich, dass in jedem Einzelfall eine Wohnung bzw. Räumlichkeit die Hand geändert hat, und nicht lediglich ein Stück Land, das noch nach Belieben der Käufer später hätte überbaut werden können. Gera- de diese Möglichkeit bestand vorliegend von allem Anfang an nicht: wer Land erwarb, bot auch Hand für den Abschluss eines Werkvertrags. Eine andere Lösung liess die Vertragskonstruktion nicht zu. Dass der von den Vertragsparteien angestrebte wirtschaftliche Erfolg mittels Abschluss und Er- füllung zweier Verträge erreicht werden sollte, ist unwesentlich. Entschei- dend ist allein der übereinstimmende Wille der Parteien; und dieser war auf den Verkauf bzw. Erwerb einer fertig erstellten Baute gerichtet. Gegenstand der im Oktober 1996 erfolgten Handänderungen bildeten im Rohbau erstellte Stockwerkeinheiten, Gegenstand der beiden letzten, be- 207

Sachenrecht GVP 1999 R–10 zugsbereite Eigentumswohnungen. Den Ausgangspunkt für die Bestimmung der Handänderungssumme bildet aus diesem Grunde der Kauf- und der Werkpreis. Da die Stockwerkeinheiten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. der Handänderung nicht vollständig erstellt waren, rechtfertigt es sich – in Berücksichtigung des Akzessionsprinzips – bei der Berechnung der Hand- änderungssumme vom Land-und Zeitwert der jeweiligen Kaufsobjekte aus- zugehen. Dafür spricht auch der Umstand, dass die Erfüllung des Kaufver- trages durch die Verkäufer nicht von der vollständigen Bezahlung des Gesamtpreises abhängig gemacht wurde. Ein Teil des Werkpreises war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. der Handänderung noch nicht zur Be- zahlung fällig. Ob die den Zeitwert übersteigende Schuld des Käufers ange- sichts dessen noch als Leistung zu qualifizieren ist, welche die Käufer der Verkäuferin für die Eigentumsverschaffung am Kaufsobjekt zu erbringen hatten, kann offen bleiben. Die Handänderungsgebühr ist so oder anders nur von jenem Wert zu erheben, welcher den Grundstücken im Zeitpunkt des Ver- tragsabschlusses bzw. der unmittelbar im Anschluss daran von den Parteien gewollten und von der Urkundsperson beantragten Handänderung zukam. Aufgrund der Regel in § 2 Abs. 1 des Grundbuchgebührentarifs, wonach die Handänderungsgebühr aufgrund der Handänderungssumme berechnet wird, folgt, dass vorliegend Grundlage für die Berechnung der Handände- rungsgebühr nicht der Landpreis sein kann.

5. Das Grundbuchamt verweist auf § 2 Abs. 3 des Gebührentarifs und meint, laut Bundesgericht (BGE 88 I 222) sei es willkürlich, wenn bei der Berechnung der Abgaben neben dem Wert von Grund und Boden auch noch der Wert des vom Erwerber aus eigenen Mitteln vor der Eigentums- übertragung erstellten Gebäudes zugrunde gelegt werde. Deshalb sei vorlie- gend die Handänderungsgebühr aufgrund des als Kaufpreis vereinbarten Landwertes berechnet worden. Der Bericht und Antrag des Regierungsrats zur Totalrevision des Grund- buchgebührentarifs vom 11. Juni 1979 (Vorlage Nr. 4311, Seite 7) erwähnt diesen Bundesgerichtsentscheid. Danach ist allenfalls dann auf einen gerin- geren Wert abzustellen, als ihn das Grundstück im Zeitpunkt der Eigentums- übertragung hat, wenn der Käufer mit Zustimmung des Grundeigentümers im Hinblick auf den unmittelbar bevorstehenden Grundstückerwerb mit der Erstellung einer Baute vorzeitig begonnen hat, also mit eigenen Mitteln einen Mehrwert schafft (vgl. auch Ruf, Kommentar zum Gesetz betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Muri BE 1985, Seite 67). Gerade das trifft vorliegend aber nicht zu. Nicht nur waren die Bauten im Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse im Rohbau bereits erstellt, sondern es war auch die Verkäuferin, weiche die Überbauung weitgehend selbst finanzierte. Im Gegensatz zu den erheblichen finanziellen Leistungen der Verkäuferin mussten die Käufer vor der Eigentumsübertragung nur einige Zehntausend Franken entrichten. Ein Teil davon wurde gewissermassen als Reservations- 208

Sachenrecht GVP 1999 R–10 zahlung, ein Teil als Anzahlung an den Werkpreis geleistet. Der bei den Akten liegende Werkvertrag weist in Ziff. 9. auf eine am 8. März 1996 bei Vorvertragsunterzeichnung von der Käuferin geleistete Zahlung in der Höhe von Fr. 19’000.– hin. Eine solche Reservationszahlung kann unterschiedliche Funktionen haben (Entschädigung für Bindung an Verkaufsofferte, Voraus- zahlung an geschuldeten Kaufpreis, Reuegeld für Vertragsrücktritt, Kaufver- tragsabschluss sichernde KonventionaIstrafe). Welche Bedeutung den Reser- vationszahlungen in den. zu beurteilenden Fällen zukommt, kann offen bleiben. Von Investitionen der Erwerber i.S.v. § 2 Abs. 3 des Grundbuchge- bührentarifs kann jedenfalls nicht gesprochen werden. Dies trifft auch für die Anzahlung an den Werkpreis von Fr. 33’700.– zu, weiche im Zeitpuhkt der Vertragsunterzeichnung fällig wurde. Das mit der Schaffung des § 2 Abs. 3 des Grundbuchgebührentarifs vom Gesetzgeber verfolgte Ziel ist klar: Es soll ausgeschlossen werden, dass Zah- lungen, welche der Käufer einem mit dem Verkäufer weder rechtlich noch wirtschaftlich identischen Dritten aus Werkvertrag schuldet, bei der Ermitt- lung der Handänderungssumme berücksichtigt werden. Der Grundeigentü- mer wird infolge des Akzessionsprinzips zwar Eigentümer der mit solchen Investitionen des Käufers von einem Dritten geschaffenen Werte. Er hat aber, wenn er dem Käufer das Eigentum an der Kaufsache überträgt, keinen Anspruch, für diese Werte entschädigt zu werden. Da Investitionen des Käu- fers i.S.v. § 2 Abs. 3 des Grundbuchgebührentarifs nicht als Gegenleistung für den Grundstückserwerb aufgefasst werden können, fällt der investitions- bedingte Mehrwert des Grundstücks bei der Ermittlung der massgebenden Handänderungssumme ausser Betracht (BGE 53 1187; Ruf, BN. 1982, 58; SJZ 94 1998 Nr. 19, Fri. 7). Hätten im übrigen die Käufer Investitionen im Sinne des Grundbuchgebührentarifs leisten müssen, hätten sie sich wohl kaum mit dem im Beschwerdeverfahren unbestritten gebliebenen nur gerin- gen Einfluss auf die Ausgestaltung der Bauten abgefunden.

6. Das Grundbuchamt meint ferner, der Grundbuchgebührentarif kenne keine Bestimmung, welche die wirtschaftliche Betrachtungsweise rechtferti- ge. Zutreffend ist, dass der Grundbuchgebührentarif den Begriff der wirt- schaftlichen Betrachtungsweise nicht ausdrücklich erwähnt. Die Frage der Zulässigkeit der wirtschaftlichen Handänderung stellt sich vorliegend jedoch gar nicht. Wie die Handänderungsgebühr zu berechnen ist, ergibt sich aus § 2 Abs. 1 und 2 des Gebührentarifs. Danach ist der Verkehrswert im Zeit- punkt der Handänderung entscheidend. In diesem Zeitpunkt hat aber je- weils nicht nur ein Stück Land die Hand geändert, sondern auch die darauf erstellten Bauten. Diese waren gemäss Akzessionsprinzip Bestandteil des Grundstücks geworden. Die grammatikalische, systematische und vor allem die teleologische Auslegung des § 2 Abs. 1 und 2 einerseits, die Berücksichti- gung obligationen- und sachenrechtlicher Prinzipien andererseits (Art. 18 OR; Art. 642, 667, 671ff. ZGB) haben zum Ergebnis geführt, dass unter dem in § 2 Abs. 2 des Grundbuchgebührentarifs als massgebend erklärten Ver- 209

Sachenrecht GVP 1999 R–10 kehrswert nicht der Bodenwert zu verstehen ist. Es sind also entgegen der Ansicht des Grundbuchamts zivilrechtliche Gesichtspunkte, welche den Standpunkt der Gemeinde stützen, die allerdings auch unter einer wirt- schaftlichen Betrachtungsweise sinnvoll und konsequent sind. Der von der Gemeinde vertretene Standpunkt verträgt sich im übrigen auch mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug (Urteil vom 11. Juni 1979) und den Überlegungen des Regierungsrates im Bericht und Antrag zur Totalrevision des Kantonsratsbeschlusses über den Gebührentarif im Grundbuchwesen vom 11. Juni 1979. Danach ist zwar die Erhebung einer Handänderungsgebühr vom Eintritt eines zivilrechtlichen Eigentumsübergangs abhängig zu machen. Rechtsgeschäfte, die zivilrechtlich keinen Eigentümerwechsel nach sich ziehen, bezüglich der Verfügungsge- walt über Grundstücke aber dennoch tatsächlich und wirtschaftlich wie Hand- änderungen wirken, begründen somit keine Gebührenpflicht. Dass es aber bei Vorliegen einer zivilrechtlichen Handänderung nicht einfach auf die Höhe des gemäss Kaufvertrag geschuldeten bzw. geleisteten Kaufpreises an- kommen kann, bestätigt indessen auch das Verwaltungsgericht. Es hält im zitierten Entscheid ausdrücklich fest, dass bei der Bestimmung der Berech- nungsgrundlage «in Abweichung zum zivilrechtlich beurkundeten Kaufpreis der Verkehrswert massgebend» sei. Lediglich die Begründung der Gebüh- renpflicht setzt somit den Eintritt eines Rechtsaktes voraus, der als zivil- rechtliche Handänderung zu qualifizieren ist. Die von der Beschwerdeführe- rin vertretene Auffassung steht somit – da sie nicht auf die unrechtmässige Besteuerung einer «wirtschaftlichen Handänderung» abzielt – auch im Ein- klang mit der kantonalen Gerichtspraxis und der Rechtsauffassung des Regierungsrates. Die wirtschaftliche Beurteilung eines Sachverhalts erfolgt vorwiegend, wenn auch nicht ausschliesslich im Bereich des Abgaberechts. Auch das Pri- vatrecht stellt vereinzelt den «Verkauf einem Geschäft» gleich, «das wirt- schaftlich einem Verkauf gleichkommt» (vgl. Art. 216c Abs. 1 OR), was auf- grund einer finalen bzw. zweckorientierten Auslegung des konkret vorlie- genden Geschäfts beantwortet werden muss (vgl. Rey, Die Neuregelung der Vorkaufsrechte in ihren Grundzügen, ZSR NF. 113 1994 I 47 ff., 53). Vertreter der neueren Lehre weisen im übrigen darauf hin, dass das Privatrecht die wirtschaftliche Betrachtungsweise als ein vor allem im Bereich des Abgabe- rechts als selbständige und dem Privatrecht gleichwertig nebengeordnete Teilrechtsordnung massgeblichen Wertungsgesichts punkt zu respektieren habe (Koller, Privatrecht und Steuerrecht, Bern 1993, S. 165, 233). Umge- kehrt dürfe auch das Abgaberecht nicht bloss auf formelle zivilrechtliche Kri- terien abstellen, sondern habe die materiellen, d.h. wirtschaftliche bzw. zweckorientierte Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Vor diesem Hinter- grund ist im Rahmen der Rechtsanwendung zu entscheiden, ob mit dem Abschluss gemischter Verträge oder mit der im vorliegenden Fall gewählten Vertragskombination von den Parteien das gleiche wirtschaftliche Ziel ver- 210

Sachenrecht GVP 1999 R–10 folgt wird, wie beim Kauf einer schlüsselfertigen Wohnung, so dass das von den Parteien durch Abschluss zweier Verträge tatsächlich getätigte Geschäft wertungsmässig eine gleiche Behandlung verdient. Dies muss nach dem Ge- sagten bejaht werden. Die Betrachtungsweise des Grundbuchamts, die den für das Land bezahlten Kaufpreis und den Werkpreis für die Erstellung der Baute auseinanderreisst, und die übrigen rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte ausser acht lässt, wird den besonderen Verhältnissen des vorliegen- den Falles, welcher dem Verkauf eines schlüsselfertigen Objekts gleich- kommt, nicht gerecht (Koller, a.a.0. Seite 339 m.w.H.).

7. Das Grundbuchamt stützt die vorliegend erfolgte Berechnung der Hand- änderungsgebühr auf seine mehrjährige Praxis. Allerdings erweist sich diese nach dem Gesagten als mit dem Gebührentarif nicht vereinbar und somit als unrichtig. An ihr kann deshalb nicht länger festgehalten werden. Die Praxis- änderung muss sich jedoch auf ernsthafte, sachliche Gründe stützen können, die umso gewichtiger sein müssen, je länger die als unrichtig erkannte Rechtsanwendung praktiziert worden ist. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Deshalb steht – obgleich jede Änderung der bisherigen Rechtsan- wendung zwangsläufig mit einer Ungleichbehandlung der früheren und der neuen Fälle verbunden ist – die Praxisänderung weder mit dem Grundsatz der Rechtssicherheit noch der Rechtsgleichheit im Widerspruch (Häfelin/ Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, N 417 ff.). Das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung wiegt hier schwerer als das Festhalten an einer Praxis, die sich nicht auf sachliche und vor allem nicht auf rechtliche Gründe zu stützen vermag. Es wäre überdies stossend und mit dem Rechtsgleichheitsgebot nicht vereinbar, wenn die einen Kauf und einen konnexen Werkvertrag abschliessenden Parteien gegenüber den Käufern schlüsselfertiger Objekte gebührenmässig privilegiert würden.

8. Schliesslich stellt sich noch die Frage, ob und inwieweit es dem Grund- buchamt zuzumuten ist, die Handänderungsgebühren bei solchen Vertrags- konstruktionen ohne unverhältnismässigen Aufwand zu bestimmen. Die Ge- bührenberechnung muss einfach und ohne aufwändige Abklärungen mög- lich sein. Dabei ist dem Grundbuchamt bei der Gebührenberechnung im Einzelfall ein gewisser Ermessensspielraum zuzugestehen, namentlich in denjenigen Fällen, wo der Verkehrswert nicht präzise bestimmbar und das Grundbuchamt mithin auf Hilfswerte angewiesen ist. Aber gerade vorlie- gend waren all diese Schwierigkeiten bei der Berechnung der Handände- rungsgebühr nicht gegeben. Die Urkundsperson erwähnte im Kaufvertrag jeweils nicht nur den Landwert, sondern ausdrücklich auch den Gesamtkauf- preis mit Land und Baute sowie zusätzlich den Zeitwert des angefangenen Werkes (ohne Landanteil) im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung. Damit lagen alle notwendigen Unterlagen vor, um die Gebühr entsprechend geltendem Recht zu bestimmen. Und auch dieser Umstand spricht dafür, dass nicht allein auf den Landwert abgestellt werden kann. 211

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9. Aufgrund dieser Erwägungen ist festzustellen, dass die Berechnung der Handänderungsgebühren für den Bau des Mehrfamilienhauses nicht dem Grundbuchgebührentarif entspricht. Damit erweisen sich die Beschwerden des Gemeinderats gegen das Grundbuchamt als begründet. Folglich sind sie gutzuheissen. Das Grundbuchamt hat die Gebühren im Sinne der Erwägun- gen neu in Rechnung zu stellen. III.

1. Laut § 23 Abs. 1 Ziff. 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes hat im Ver- waltungsbeschwerdeverfahren die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens würde somit das Grundbuchamt kosten- pflichtig. Die entscheidende Behörde belastet jedoch den Gemeinwesen, dem sie angehört, sowie dessen übrigen Behörden im Sinne von § 2 des Ver- waltungsrechtspflegegesetzes keine Kosten. Deshalb sind vorliegend keine Kosten zu erheben.

2. Gemäss § 28 Abs. 2 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes ist der obsiegenden Partei eine Parteientschädigung zuzusprechen. Dies gilt grund- sätzlich unabhängig davon, ob eine solche beantragt worden ist oder nicht (GVP 1995/96 Seite 142). Unterliegende Partei ist vorliegend das Grund- buchamt, während der Gemeinderat obsiegt. Dieser beantragt in seinen Be- schwerden ausdrücklich die Zusprechung einer Parteientschädigung. Eine Parteientschädigung wird zu Lasten der unterliegenden Partei zuge- sprochen, wenn Parteien mit gegensätzlichen Interessen am Verfahren betei- ligt sind (§ 28 Abs. 2 Ziff. 1 VRG) oder zu Lasten des Gemeinwesens, wenn dessen Behörde als Vorinstanz einen Verfahrensfehler oder eine offenbare Rechtsverletzung begangen.hat (Ziff. 2). Unter Parteien mit gegensätzlichen Interessen versteht das Verwaltungsgericht private Parteien, insbesondere im Baubewilligungsverfahren, oder nicht-hoheitliche Interessen des Gemeinwe- sens (Urteil des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 1997, A 18/1995). Ob- schon das Grundbuchamt vorliegend Parteistellung im Sinne von § 5 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes hat, handelte es nicht «aus gegensätzlichen Interessen», sondern es berechnete die Handänderungsgebühren in Aus- übung seiner hoheitlichen Funktionen (GVP 1981/82 Seite 114; GVP 1995/ 1996 Seite 119). Zudem hat es seinerseits auf Einnahmen des Kantons ver- zichtet, also seinen Entscheid nicht aus fiskalischen Gründen gefällt. Unter diesen Gesichtspunkten besteht deshalb kein Anspruch auf Parteientschädi- gung. Der Gemeinderat wirft dem Grundbuchamt keinen Verfahrensfehler vor, der die Ausrichtung einer Parteientschädigung hätte begründen können (§ 28 Abs. 2 Ziff. 2 VRG). Es ist jedoch zu prüfen, ob das Grundbuchamt mit der von ihm vorgenommenen Berechnung der Handänderungsgebühren «eine 212

Sachenrecht GVP 1999 R–10 offenbare Rechtsverletzung» im Sinne von § 28 Abs. 2 Ziff. 2 des Verwal- tungsrechtspflegegesetzes begangen hat. Eine solche liegt allerdings nicht schon dann vor, wenn ein Entscheid der rechtlichen Oberprüfung durch die Beschwerdeinstanz nicht standhält (GVP 1981/82 Seite 116). Vorliegend ging das Grundbuchamt aufgrund langjähriger unwidersprochener Praxis von einer Interpretation des § 2 des Grundbuchgebührentarifs aus, die sich bei näherer Prüfung als nicht länger haltbar erweist. Zwar schützt der Regie- rungsrat vorliegend die Rechtsauffassung des Grundbuchamts nicht. Dies bedeutet aber noch nicht, dass das Grundbuchamt «offenbar» Recht verletzt hat. Es besteht deshalb auch unter diesem Gesichtspunkt kein Anspruch auf Ausrichtung einer Parteientschädigung. Regierungsrat 22. Juni 1999 213