FO.1992.0026

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.03.1993 FO.1992.0026

KREUTER Yves | Domaine grevé de Fr. 1'995'000.-.Requête pour augmenter la charge de Fr. 250'000.-.L'estimation fiscale est trop basse pour qu'on puisse se passer de la valeur d'estimation. Renvoi à la CF I pour qu'elle l'établisse. PA.

canton de vaud TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T - du 23 mars 1993 __________ sur le recours interjeté par Yves KREUTER, à Begnins, représenté par le notaire A.-L. Burnier, rue César-Soulié 3, à 1260 Nyon, contre le prononcé du 31 juillet 1992 de la Commission foncière, section I (ci-après : la CF I), refusant l'autorisation sollicitée d'augmenter de Fr. 250'000.- les charges grevant son domaine de 34'787 m2 sis sur le territoire de la commune de Begnins (parcelles nos 138, 140, 298 et 522). *********************************** Statuant à huis clos, le Tribunal administratif, composé de MM.       J.-C. de Haller, président J.-D. Henchoz, assesseur V. Pelet, assesseur Greffière : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt, constate en fait  : ______________ A.                            Yves Kreuter est propriétaire des parcelles nos 138, 140, 298 et 522 de la commune de Begnins; ces parcelles représentent une surface totale de 34'787 m2, dont 19'971 sont en nature de vignes. Le recourant exploite personnellement le domaine viticole et commercialise lui-même son vin par le truchement de la société anonyme E. Kreuter SA constituée à cet effet, dont il est propriétaire. Ce domaine comporte en outre un garage et un dépôt, ainsi qu'une habitation de cinq logements (parcelle no 138); quatre sont loués à des tiers pour un revenu mensuel de Fr. 6'000.-; le cinquième, dont le loyer mensuel est estimé à Fr. 1'500.-, est occupé par le propriétaire. Selon le recourant, le loyer mensuel global perçu pour ces différents appartements serait compris entre Fr. 7'000.- et Fr. 8'000.-. L'estimation fiscale totale de ces biens-fonds se monte à Fr. 482'500.- (la parcelle no 138, qui comporte les vignes et l'habitation a été estimée Fr. 470'000.- en 1987) et les charges hypothécaires à Fr. 1'995'000.-. B.                            Le 22 juillet 1992, le notaire Burnier, agissant au nom du recourant, a requis de la CF I l'autorisation de grever à concurrence de Fr. 250'000.- les parcelles précitées. La requête expose qu'il s'agit d'une garantie d'un compte de crédit commercial à la Banque Vaudoise de Crédit couvert à ce jour par une police d'assurance-vie. Elle précise que la charge envisagée n'est pas susceptible de créer un surendettement, la valeur réelle des immeubles étant beaucoup plus élevée que la valeur des gages inscrits. Par décision du 31 juillet 1992, la CF I a refusé l'autorisation. C.                            Par acte daté du 16 septembre 1992, Yves Kreuter a interjeté recours contre cette décision, validé par un mémoire du 28 septembre 1992. Les moyens invoqués à l'appui de ce pourvoi seront repris plus loin dans la mesure utile. Yves Kreuter s'est acquitté dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 2'500.-. La CF I a déposé des déterminations du 7 octobre 1992, se limitant à conclure au rejet du recours. Le Tribunal administratif a tenu audience le 9 décembre 1992 en présence du recourant et du notaire Burnier. Yves Kreuter a produit un rapport d'expertise établi le 17 décembre 1986 par l'architecte Roger Paréaz. et considère en droit : ________________

1.                             Aux termes de l'art. 84 al. 1 de la loi fédérale du 12 décembre 1940 sur le désendettement de domaines agricoles (ci-après : LDDA), les biens-fonds agricoles ne peuvent être grevés de nouveaux droits de gage immobilier ni de nouvelles charges foncières qu'à concurrence de leur valeur d'estimation établie conformément à la présente loi. L'art. 86 al. 1 LDDA prévoit toutefois une liste exhaustive de situations dans lesquelles des droits de gage dépassant la charge maximum peuvent être constitués avec le consentement de l'autorité compétente. Ainsi, si la charge maximum est dépassée, l'autorité intervient et examine si l'on se trouve en présence de l'une des situations décrites par l'art. 86 LDDA.

a) Il convient donc en premier lieu de considérer si la nouvelle charge envisagée porterait la charge totale du domaine à un montant qui dépasserait la valeur d'estimation. Selon l'art. 6 al. 2 LDDA, la valeur d'estimation au sens de cette loi équivaut à la valeur de rendement augmentée, s'il y a lieu, d'un supplément de 25 pour cent au maximum. En l'espèce toutefois, la valeur de rendement du domaine, et partant celle de la valeur d'estimation, n'est pas établie. Il est vrai que le recourant a produit une expertise estimant la valeur locative du domaine à Fr. 91'756.- soit, compte tenu d'un taux de capitalisation de 6,5 %, son rendement à Fr. 1'411'600.-. Le tribunal ne saurait toutefois se contenter d'une expertise, établie en 1986, qui ne prend pas en compte les critères de la LDDA pour estimer la valeur de rendement. Il résulte en effet de l'art. 6 al. 3 LDDA que cette valeur doit être établie conformément à l'ordonnance sur l'estimation de la valeur de rendement agricole du 28 décembre 1951 (RS 211.412.123, ci-après : le Règlement fédéral d'estimation) et au Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole (cf. art. 5 du Règlement fédéral d'estimation). b) Toutefois, selon l'art. 4 du Règlement fédéral d'estimation, l'autorité compétente peut autoriser exceptionnellement l'inscription d'un droit de gage sur un bien-fonds agricole qui n'a pas encore été estimé si la nouvelle charge envisagée ne risque pas d'entraîner un surendettement; l'autorisation peut être accordée si l'examen des pièces à disposition et des faits connus montre que le droit de gage à constituer n'atteint pas la valeur d'estimation calculée approximativement et que le risque d'un surendettement doit être écarté d'emblée (sur ce point. cf. Ph. Pidoux, Droit foncier rural, RDS 1979,

p. 432). La loi du 1er décembre 1952 d'application dans le canton de Vaud des lois fédérales sur le désendettement de domaines agricoles et sur le maintien de la propriété foncière rurale (ci-après : LVLPR) a repris à son art. 2 al. 3 cette disposition : elle prévoit qu'une estimation n'est pas nécessaire, en cas d'inscription de nouveaux droits de gage immobilier ou de nouvelles charges foncières, lorsqu'un surendettement n'est pas à craindre, notamment toutes les fois que l'endettement total n'excède pas le montant de l'estimation fiscale. En l'espèce, on ne peut pas déduire du dossier qu'un surendettement n'est pas à craindre. En particulier, l'endettement total, d'un montant de Fr. 1'995'000.-, dépasse déjà très largement le montant de l'estimation fiscale, arrêtée à Fr. 482'500.-. On ne saurait donc se passer de la valeur d'estimation, à moins que la nouvelle charge envisagée ne corresponde à l'une des hypothèses décrites par l'art. 86 al. 1 LDDA.

c) Aux termes de cette disposition, en effet, "des droits de gage dépassant la charge maximum peuvent être constitués sous la forme d'hypothèques avec le consentement de l'autorité compétente :

a. Pour garantir la créance appartenant à la femme du fait de ses apports, les créances découlant de la puissance paternelle ou de la tutelle et les créances d'entretien viager;

b. Pour garantir les prêts que des institutions de crédit ou de secours ayant un caractère d'utilité publique accordent à des agriculteurs ou cautionnent en leur faveur, pour leur permettre d'acquérir ou d'agrandir un domaine  ou de procéder à de grosses réparations ou transformations nécessaires;

c. Pour garantir les créances des artisans ou entrepreneurs conformément à l'article 837, alinéa 1, chiffre 3, du code civil suisse." En l'espèce, le recourant invoque que les fonds empruntés devraient constituer un crédit commercial, le gage immobilier à constituer devant remplacer la police d'assurance-vie offerte initialement en garantie; il n'invoque donc aucun des motifs prévus par la disposition précitée pour consentir à un endettement dépassant la charge maximum. Dans ces conditions, force est de constater que l'on ne saurait se passer de connaître la valeur d'estimation; elle doit être établie conformément à la LDDA et le tribunal de céans n'est pas en mesure de la calculer lui-même. Il convient donc d'annuler la décision de la CF I et de lui renvoyer le dossier afin qu'elle calcule la valeur de rendement et, partant, la valeur d'estimation et qu'elle prenne, au vu de cette valeur, une nouvelle décision.

3.                             Le recours est ainsi partiellement admis. Compte tenu des circonstances, les frais doivent être laissés à la charge de l'Etat; il n'est pas alloué de dépens (art. 55 al. 1 LJPA). Par ces motifs, le Tribunal administratif a r r ê t e  : I.                       Le recours est partiellement admis. II.                      Le prononcé du 31 juillet 1991 de la Commission foncière, section I, refusant l'autorisation sollicitée de grever à concurrence de Fr. 250'000.- supplémentaire son domaine de 34'787 m2 sis sur le territoire de la commune de Begnins (parcelles nos 138, 140, 298 et 522) est annulé; le dossier est renvoyé à l'autorité de première instance pour nouvelle décision. III.                     Les frais sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais effectuée par le recourant, de Fr. 2'500.-, lui étant restituée. IV.                    Il n'est pas alloué de dépens. Lausanne, le 23 mars 1993 Au nom du Tribunal administratif  : Le président :                                                                                                                                     La greffière : Le présent arrêt est notifié :

- au recourant, par l'intermédiaire de Me André-Louis Burnier, à Nyon, sous pli recommandé;

- à la Commission foncière, section I;

- au Conservateur du Registre foncier du district de Nyon;

- au Département AIC, Service de l'agriculture. Il peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa communication (art. 103 ss OJF). Annexe pour la Commission foncière, section I : dossier en retour.