EF.1996.0055

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.07.1997 EF.1996.0055

FONTANNAZ Maurice c/CEFI de Lausanne | VV du bâtiment confirmée. VV du terrain ramenée de 250 fr./m² à 200 fr./m²: parcelle moins bien située que les terrains voisins. RPA.

CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF Arrêt du 15 juillet 1997 sur le recours formé par Maurice FONTANNAZ, au Mont-sur-Lausanne, contre la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, du 25 avril 1996, relative à la parcelle no 6 de la Commune du Mont-sur-Lausanne.

* * * * * * * * * * * * * * * * Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill. Vu les faits suivants: A.                     Maurice Fontannaz est propriétaire de la parcelle no 6 de la Commune du Mont-sur-Lausanne, mesurant 1'601 m² dont 250 m² en nature de bois; en limite nord-est, le bien-fonds est grevé par l'assiette d'une servitude de passage, laquelle occupe une largeur de 2 m sur une longueur d'une quarantaine de mètres. La parcelle no 6 supporte deux constructions: un bâtiment d'habitation (no ECA 1189) de quatre niveaux, édifié en 1963-1964, ainsi qu'un garage pour trois véhicules (no ECA 1190). B.                    Le 16 novembre 1995, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après commission) a porté de 258'000 fr. à 685'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 6. Sur recours du propriétaire, elle a ramené l'estimation fiscale à 614'000 fr. le 25 avril 1996. C.                    Maurice Fontannaz recourt contre cette décision: il conteste la façon dont la commission a estimé la valeur vénale. La commission conclut au rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence des parties, le 6 décembre 1996; à cette occasion, il a procédé à une visite des lieux. Considérant en droit:

1.                     Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

2.                     L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.

3.                     Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande. L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant: Valeur de rendement Revenu locatif                                                                 Fr.            29'680.- Garage                                                                           Fr.             2'880.- Capitalisation à 7,5%                                                                                               Fr.          434'000.- Valeur vénale Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 30% pour ancienneté): 1'197 m³ à 500 fr./m³                                     Fr.          418'950.- Garage                                                                           Fr.            36'000.- Terrain: 1'351 m² à 250 fr./m²                                            Fr.          337'750.- Valeur vénale totale (arrondie) Fr.          793'000.- Estimation fiscale 434'000 fr. + 793'000 fr. : 2 = Fr.        614'000.- A aucun stade de la procédure, le recourant n'a contesté le calcul de la valeur de rendement; il ne critique que celui de la valeur vénale. Le tribunal limitera donc son examen à cette dernière composante de la décision attaquée.

4.                     A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Les instructions préconisent de tenir également compte de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien de l'immeuble et de la valeur du sol.

a) L'autorité intimée attribue au bâtiment no 1189 une valeur à neuf de 500 fr. le m3, les instructions donnant à titre indicatif une fourchette moyenne généralement admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m3; visite des lieux faite, le chiffre retenu par la commission apparaît raisonnable car, sans être luxueux, le bâtiment en cause ne présente pas pour autant des caractéristiques qui permettraient de s'écarter de la valeur retenue, déjà inférieure à la moyenne envisagée par les instructions. Celles-ci permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%: ce maximum a été appliqué dans le cas particulier, à juste titre au vu de l'âge du bâtiment comme aussi de la nécessité - relevée par le recourant - de procéder à des travaux de remise en état. En conclusion, la valeur vénale de la construction doit être confirmée.

b) Il reste à examiner la valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 250 fr. le m²; étant précisé qu'elle n'a pas tenu compte de la surface de 250 m² en nature de bois. En substance, le recourant souligne la situation défavorable de sa parcelle, ajoutant que les quelque 80 m² affectés à la servitude de passage auraient dû faire l'objet d'un examen différencié de la part de la commission; à quoi celle-ci répond que la valeur de 200 fr. le m² respecte la méthode comparative préconisée par les instructions, et qu'une taxation "personnalisée" pour chaque bien-fonds n'est pas concevable. Cette dernière affirmation a de quoi surprendre: en effet, elle entre en totale contradiction avec les principes énoncés par les art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1er REFI. Cela dit, c'est en vain que le recourant se plaint que l'Etat de Vaud, propriétaire d'une parcelle voisine, contribue dans une mesure insuffisante selon lui à l'entretien du chemin d'accès: il s'agit là en effet d'une question de droit privé, qui échappe à la compétence du tribunal. Pour le surplus, visite des lieux faite, force est de constater avec le recourant que sa parcelle, quelque peu encaissée, est moins favorablement située que les terrains voisins: dans ces conditions, un prix de 200 fr. le m² apparaît plus réaliste. La valeur vénale du terrain sera dès lors ramenée à 270'000 fr.

c) En conclusion, confirmée à 455'000 fr. pour les bâtiments mais réduite à 270'000 fr. pour le terrain, la valeur vénale totale est ramenée de 793'000 fr. à 725'000 francs.

5.                     En résumé, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 6, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (434'000 fr.) et sa valeur vénale (725'000 fr.), se monte à 580'000 fr. (chiffre arrondi) au lieu de 614'000 fr.: la différence est légèrement supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêt EF 96/011 du 24 juin 1997); dans le cas particulier, le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis. Vu le sort du recours, il y a lieu de mettre à la charge du recourant un émolument de justice, toutefois limité à 400 fr.; aucune des parties en présence n'ayant consulté avocat, la question des dépens ne se pose pas. Par ces motifs le Tribunal administratif arrête: I.                      Le recours est partiellement admis. II.                     La décision rendue le 25 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 6 du Mont-sur-Lausanne est arrêtée à 580'000 fr. III.                     Un émolument de justice de 400 fr. est mis à la charge du recourant Maurice Fontannaz. mp/Lausanne, le 15 juillet 1997 Le président:                                                                                             Le greffier: Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint