BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, CONGÉ-PRESSION | 271 al. 1 CO, 271 CO, 271a al. 1 CO, 271a al. 1 let. b CO, 271a CO, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 444 CPC, 470 al. 1 CPC, 470 CPC
Erwägungen (6 Absätze)
E. 1 a) Depuis l'entrée en vigueur le 1 er janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication du dispositif de la décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 et 131). En l'espèce, le dispositif du jugement entrepris a été notifié aux parties le 16 décembre 2010. Sont donc applicables les dispositions en vigueur à cette date, en particulier celles contenues dans la LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux) et dans le CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966). b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux. Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la réforme, subsidiairement à la nullité du jugement entrepris.
E. 2 En règle générale, la Chambre des recours délibère en premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD). Les recourants reprochent aux premiers juges de mal avoir apprécié les témoignages produits par l'intimé et d'avoir écarté certains éléments de preuve étayant leur propre version des faits. Ces moyens relèvent de l'appréciation arbitraire des preuves sanctionnée par l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD. Or, un éventuel vice sur ce point est susceptible d'être corrigé dans le cadre du recours en réforme, vu le large pouvoir d'examen en fait conféré à la Chambre des recours par les art. 452 et 456a CPC-VD pour ce recours, de sorte que ce grief est irrecevable en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3 ème éd., Lausanne 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD).
E. 3 Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle développe donc son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3). En l'espèce, l'état de fait du jugement, conforme aux pièces du dossier, a été complété sur la base de celles-ci dans le cadre du pouvoir d'examen de la cour de céans.
E. 4 Les recourants soutiennent que l'intimé n'avait pas le droit d'occuper la surface litigieuse et que le Tribunal des baux a mal apprécié le rapport de causalité entre le différend opposant les parties concernant la surface louée et le congé donné au locataire. Ce faisant, ils contestent l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO et l'appréciation des preuves faites par les premiers juges. a) Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer (" ä nderungskündigung"). Cette disposition est un cas particulier d'application de l'art. 271a al. 1 let. c CO (Lachat, Le bail à loyer, 2 ème éd., 2008, n. 5.4.1, p. 744 et les références citées à la note de bas de page 137). Elle prohibe le congé-pression, qui consiste en particulier à placer le locataire devant l'alternative d'accepter la prétention du bailleur ou de quitter les locaux (TF 4C.36/1992 du 15 septembre 1992 c. 4a; déjà sous l'ancien droit: ATF 115 II 83 c. 4c p. 86; ATF 115 II 484 c. 3c p. 487). Le congé-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer sa prétention en augmentation de loyer ou en modification du contrat. La preuve de ce lien, qui doit être apportée par le locataire, peut résulter d'indices (Tercier, Les contrats spéciaux, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit.,
n. 5.3.3, p. 743; Higi, Zürcher Kommentar, 4 ème éd., n. 86 ad art. 271a CO; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnungen, Berne 1994, p. 219). L'ordre dans lequel ont lieu la résiliation et la manifestation de volonté d'augmenter le loyer n'est pas déterminant à cet égard (ATF 115 II 83 c. 4c p. 86). Si, d'un commun accord, les parties conviennent de modifier leurs prestations de manière équilibrée, l'art. 271a al. 1 let. b CO ne s'applique pas (cf. Lachat, op. cit., n. 5.3.2 p. 743). b) Par lettre du 19 avril 2010, les recourants ont prié l'intimé de libérer une partie des locaux qu'il occupait, ceux-ci n'étant pas compris dans le bail à loyer. Le 27 avril 2010, l'intimé a répondu qu'il refusait de libérer les locaux litigieux, au motif que ces derniers étaient compris dans le bail conclu à l'origine avec feu Elisabeth Theintz. Le 12 mai 2010, les recourants ont adressé à l'intimé une formule officielle de résiliation de bail. Le Tribunal des baux a admis que la surface litigieuse – à savoir la partie avancée de l'annexe de droite et la place de parc se trouvant devant celle-ci – faisait bel et bien partie du contrat de bail conclu entre l'intimé et feu Elisabeth Theintz et que le congé donné devait être annulé en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, dès lors que le lien de causalité entre la volonté du bailleur d'imposer sa prétention (à savoir une réduction des surfaces louées) et le congé était établi.
b) aa) L'appréciation des premiers juges selon laquelle la partie litigieuse – à savoir la partie avancée de l'annexe de droite et la place de parc se trouvant devant celle-ci – fait partie du bail conclu n'est pas critiquable. En effet, sur la base de l'ensemble des témoignages recueillis lors de l'audience de première instance et exposés ci-dessus (cf. supra consid. A b p. 3), on doit admettre que l'intimé occupe la surface litigieuse depuis de très nombreuses années et que celle-ci fait donc bel et bien partie de la surface louée. Le fait que les recourants aient notamment indiqué à l'intimé, dans un courrier du 8 novembre 2007, qu'il apparaissait que les locaux en question ne faisaient pas partie de la surface qui était mise à disposition selon la convention passée avec feu Elisabeth Thientz et que des témoins aient déclaré que l'intimé leur avait rapporté le reproche qui lui était ainsi fait par les recourants ne permet pas d'infirmer cette appréciation. En effet, l'intimé utilisait la surface litigieuse depuis de nombreuses années déjà avant l'envoi du courrier précité. Or, le seul fait que les recourants paraissent, dans un simple courrier, avoir contesté la quotité de la surface louée n'équivaut pas à une modification du bail à loyer et les éléments du dossier ne permettent pas de conclure que l'intimé aurait finalement été d'accord de renoncer à cette surface suite au courrier du 8 novembre 2007. bb) On doit admettre que le Tribunal des baux a fait une correcte application de l'art. 271a al. 1 let. b CO. En effet, en ordonnant de libérer la surface litigieuse, les recourants ont tenté d'imposer à l'intimé une modification unilatérale défavorable à ce dernier. Le fait qu'ils aient résilié le bail très peu de temps après la réponse de l'intimé refusant la modification souhaitée par les recourants atteste que ces derniers ont tenté avant tout d'imposer leur prétention et confirme par conséquent l'existence d'un lien de causalité entre la résiliation et la volonté des recourants d'imposer leur prétention. Il en va de même du fait que les recourants ne sont pas parvenus à démontrer la véracité du motif de congé indiqué dans leur résiliation du 12 mai 2010. En effet, même s'ils ont motivé le congé litigieux par des projets de développement sur leur parcelle, le motif invoqué équivaut en réalité à un prétexte pour mettre un terme au contrat de bail. Pour le reste, il n'y a pas lieu d'examiner si la prétention des recourants relative à la modification du contrat était abusive ou non, la loi sanctionnant le moyen utilisé et non le but visé. Enfin, l'intimé ne commet pas un abus de droit à demander l'annulation du congé au motif que les recourants lui ont indiqué en 2007 déjà qu'il apparaissait qu'il n'était pas autorisé à occuper la surface litigieuse. La conclusion des recourants tendant à ce qu'il soit fait interdiction d'empiéter sur la partie anciennement louée à Alain Azoulay doit également être rejetée, dès lors qu'aucun élément ne permet d'affirmer que l'intimé empièterait sur cette surface et le reste de celle-ci faisant partie de son bail à loyer.
E. 5 Les recourants relèvent qu'ils ont l'intention de vendre la parcelle louée et reprochent au Tribunal des baux d'avoir retenu que le congé ne reposait sur aucun intérêt digne de protection. a) Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al.1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31
c. 4a; ATF 120 II 105 c. 3 p. 108). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, c. 4.2.1; TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, c. 2.2, reproduit in SJ 2003 I 261ss). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 c. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105
c. 3b). De même, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens des art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, c. 2.3). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 120 II 105 c. 3c in fine). b) Les recourants ont motivé le congé du 12 mai 2010 par des projets de développement sur la parcelle sur laquelle se situent les locaux litigieux. Le Tribunal des baux a retenu que, faute d'établir l'existence d'un projet concret de vente ou de transformation de l'immeuble, les recourants n'avaient pas démontré la véracité du motif de congé indiqué dans la formule de résiliation adressée le 12 mai 2010 à l'intimé, le motif apparaissant comme un prétexte pour mettre un terme au contrat. Certes, il ressort du dossier que les recourants souhaitent vendre la parcelle en cause, comme l'attestent les démarches entreprises auprès de la Commune de Rolle ainsi que la pose d'affiches indiquant que les bâtiments sont offerts à la vente. Reste que les recourants ont entrepris de telles démarches dès 2008, qu'ils ont déjà eu des offres d'achat concrètes et qu'ils n'ont jamais, à ces diverses occasions, résilié le bail en question. De plus, les recourants ont résilié le bail peu de jours après la lettre de l'intimé refusant la réduction de la surface louée. Dans ces conditions, on doit admettre, comme les premiers juges, que le motif indiqué ne constitue en réalité qu'un prétexte pour mettre un terme au contrat.
E. 6 En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement confirmé. Les frais judiciaires de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 696 fr. (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires civils]). Par ces motifs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, prononce : I. Le recours est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais de deuxième instance des recourants Gabrielle Gindroz Theintz, Henri Theintz, Norbert Theintz et Josette Vogel Theintz, solidairement entre eux, sont arrêtés à 696 fr. (six cent nonante-six francs). IV. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 17 août 2011 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : ‑ Me Henri Berchier (pour Josette Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz, Norbert Theintz et Henri Theintz), ‑ Me Albert J. Graf (pour Serge Lincio). La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 39'600 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : ‑ Tribunal des baux. La greffière :
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.08.2011 HC / 2011 / 457
BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, CONGÉ-PRESSION | 271 al. 1 CO, 271 CO, 271a al. 1 CO, 271a al. 1 let. b CO, 271a CO, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 444 CPC, 470 al. 1 CPC, 470 CPC
TRIBUNAL CANTONAL 220/I CHAMBRE DES RECOURS ________________________________ Arrêt du 17 août 2011 _________________ Présidence de M. Colombini , président Juges : Mme Bendani et Mme Kühnlein Greffier : Mme Sottas ***** Art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. b CO; 444 al. 1 ch. 3, 470 al. 1 CPC-VD La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté par Josette Vogel , à Malbuisson (F), Gabrielle Gindroz Theintz , à Lausanne, Norbert Theintz , à Moudon, et Henri Theintz , à Gimel, intimés, contre le jugement rendu le 22 novembre 2010 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les recourants d’avec Serge Lincio , à Rolle, requérant. Délibérant à huis clos, la cour voit : En fait : A. Par jugement du 22 novembre 2010, le Tribunal des baux a dit que le congé notifié au demandeur Serge Lincio le 12 mai 2010, avec effet au 30 novembre 2010, concernant le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis place des Bains 10, à Rolle, et les places de parc attenantes est annulé (I), les conclusions subsidiaires III et IV prises par le demandeur au pied de sa requête du 29 juillet 2010 sont sans objet (II), les frais de justice sont fixés à 1'906 fr. pour le demandeur et à 716 fr. pour les défendeurs Josette Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz, Norbert Theintz et Henri Theintz, solidairement entre eux; si la motivation du jugement n'est pas demandée, ces frais sont réduits à 1'684 fr. pour le demandeur et à 494 fr. pour les défendeurs (III), les défendeurs, solidairement entre eux, doivent payer au demandeur la somme de 3'586 fr. à titre de dépens; si la motivation du jugement n'est pas demandée, cette somme est réduite à 3'364 fr. (IV), et toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées dans la mesure où elles sont recevables (V). La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, dont il ressort en résumé ce qui suit: a) Serge Lincio est locataire depuis le 1 er avril 1981 d'un local commercial à Rolle, sur la base d'un contrat de bail oral conclu avec feu Elisabeth Theintz. A la suite du décès de celle-ci le 2 juillet 2007, Josette Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz, Norbert Theintz et Henri Theintz se sont substitués à elle en qualité de bailleurs. Le 19 avril 2010, les bailleurs ont prié le locataire de libérer une partie de l'annexe et la place de parc devant celle-ci au motif qu'elles ne seraient pas comprises dans le bail. Le locataire a répondu par lettre du 27 avril 2010. Il a refusé de libérer les locaux litigieux étant donné qu'ils seraient compris dans le contrat de bail. Le 12 mai 2010, les bailleurs ont résilié le bail du locataire pour le 30 novembre 2010, invoquant des projets de développement de la parcelle. b) Le 29 juillet 2010, le locataire a déposé une requête auprès du Tribunal des baux, concluant avec dépens à l'annulation de la résiliation du 12 mai 2010 (I), la résiliation du 12 mai 2010 étant un congé de représailles/pression au sens des art. 271a al. 1a et 1b, et 271a al. 2 CO (II). Subsidiairement, il a conclu à la prolongation du bail avec toutes les surfaces louées dès le 1 er janvier 1999 jusqu'au 30 novembre 2016 (III), et au dédommagement du locataire à concurrence des investissements, de l'entretien et des réparations réalisés selon conclusion qui sera chiffrée en cours de procédure (IV). A l'appui de sa requête, il a notamment produit un courrier du 8 novembre 2007 des bailleurs indiquant que les locaux en question ne faisaient pas partie de la surface mise à disposition selon la convention passée avec feu Elisabeth Theintz. Dans leur réponse du 18 octobre 2010, les bailleurs ont conclu, avec dépens, au rejet de la requête du 29 juillet 2010 (I), à la confirmation de la décision de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon du 2 juillet 2010 (II) et à faire interdiction au requérant d'empiéter sur la partie anciennement louée à Alain Azoulay, ou d'en compromettre l'accès (III). Ils ont notamment indiqué qu'un panneau avec la mention "A vendre" était affiché sur les locaux depuis plus d'un an. Ils ont par ailleurs produit un courrier du 15 septembre 2008 adressé à la Municipalité de Rolle par lequel ils demandaient des renseignements sur les possibilités de revalorisation de la parcelle, ainsi que la réponse de la Municipalité de Rolle du 30 septembre 2008. Le locataire a confirmé ses conclusions par acte du 4 novembre 2010. Lors de l'audience du 22 novembre 2010, les témoins Alain Azoulay, Philippe Stricker, Madeleine Iannello, Giorgio Cordolo et Karl Kraft ont confirmé que le locataire occupait la partie avancée de l'annexe et la place de parc litigieuse depuis près de quinze ans. c) Dans la motivation de leur jugement, les premiers juges ont considéré que la partie de l'annexe de droite et la place de parc devant l'entrée de celle-ci étaient comprises dans le bail et que le court laps de temps écoulé entre le courrier du locataire du 27 avril 2010 et la résiliation du 12 mai 2010 démontrait que le refus du locataire d'accepter une modification du contrat avait motivé la signification du congé par les bailleurs. B. Par acte du 5 juillet 2011, Josette Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz, Norbert Theintz et Henri Theintz ont recouru contre le jugement du 22 novembre 2010 du Tribunal des baux. Ils ont conclu, avec dépens, à l'admission du recours (I) et à sa réforme en ce sens que la décision de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon du 2 juillet 2011 est confirmée et qu'il est fait interdiction à Serge Lincio d'empiéter sur la partie anciennement louée à Alain Azoulay et d’en compromettre l'accès (II). Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause pour nouvelle décision au Tribunal des baux (III). Les bailleurs ont développé leurs moyens et confirmé leurs conclusions dans leur mémoire de recours du 22 juillet 2011. En droit : 1. a) Depuis l'entrée en vigueur le 1 er janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication du dispositif de la décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 et 131). En l'espèce, le dispositif du jugement entrepris a été notifié aux parties le 16 décembre 2010. Sont donc applicables les dispositions en vigueur à cette date, en particulier celles contenues dans la LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux) et dans le CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966). b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux. Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la réforme, subsidiairement à la nullité du jugement entrepris. 2. En règle générale, la Chambre des recours délibère en premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD). Les recourants reprochent aux premiers juges de mal avoir apprécié les témoignages produits par l'intimé et d'avoir écarté certains éléments de preuve étayant leur propre version des faits. Ces moyens relèvent de l'appréciation arbitraire des preuves sanctionnée par l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD. Or, un éventuel vice sur ce point est susceptible d'être corrigé dans le cadre du recours en réforme, vu le large pouvoir d'examen en fait conféré à la Chambre des recours par les art. 452 et 456a CPC-VD pour ce recours, de sorte que ce grief est irrecevable en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3 ème éd., Lausanne 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD). 3. Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle développe donc son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3). En l'espèce, l'état de fait du jugement, conforme aux pièces du dossier, a été complété sur la base de celles-ci dans le cadre du pouvoir d'examen de la cour de céans. 4. Les recourants soutiennent que l'intimé n'avait pas le droit d'occuper la surface litigieuse et que le Tribunal des baux a mal apprécié le rapport de causalité entre le différend opposant les parties concernant la surface louée et le congé donné au locataire. Ce faisant, ils contestent l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO et l'appréciation des preuves faites par les premiers juges. a) Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer (" ä nderungskündigung"). Cette disposition est un cas particulier d'application de l'art. 271a al. 1 let. c CO (Lachat, Le bail à loyer, 2 ème éd., 2008, n. 5.4.1, p. 744 et les références citées à la note de bas de page 137). Elle prohibe le congé-pression, qui consiste en particulier à placer le locataire devant l'alternative d'accepter la prétention du bailleur ou de quitter les locaux (TF 4C.36/1992 du 15 septembre 1992 c. 4a; déjà sous l'ancien droit: ATF 115 II 83 c. 4c p. 86; ATF 115 II 484 c. 3c p. 487). Le congé-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer sa prétention en augmentation de loyer ou en modification du contrat. La preuve de ce lien, qui doit être apportée par le locataire, peut résulter d'indices (Tercier, Les contrats spéciaux, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit.,
n. 5.3.3, p. 743; Higi, Zürcher Kommentar, 4 ème éd., n. 86 ad art. 271a CO; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnungen, Berne 1994, p. 219). L'ordre dans lequel ont lieu la résiliation et la manifestation de volonté d'augmenter le loyer n'est pas déterminant à cet égard (ATF 115 II 83 c. 4c p. 86). Si, d'un commun accord, les parties conviennent de modifier leurs prestations de manière équilibrée, l'art. 271a al. 1 let. b CO ne s'applique pas (cf. Lachat, op. cit., n. 5.3.2 p. 743). b) Par lettre du 19 avril 2010, les recourants ont prié l'intimé de libérer une partie des locaux qu'il occupait, ceux-ci n'étant pas compris dans le bail à loyer. Le 27 avril 2010, l'intimé a répondu qu'il refusait de libérer les locaux litigieux, au motif que ces derniers étaient compris dans le bail conclu à l'origine avec feu Elisabeth Theintz. Le 12 mai 2010, les recourants ont adressé à l'intimé une formule officielle de résiliation de bail. Le Tribunal des baux a admis que la surface litigieuse – à savoir la partie avancée de l'annexe de droite et la place de parc se trouvant devant celle-ci – faisait bel et bien partie du contrat de bail conclu entre l'intimé et feu Elisabeth Theintz et que le congé donné devait être annulé en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, dès lors que le lien de causalité entre la volonté du bailleur d'imposer sa prétention (à savoir une réduction des surfaces louées) et le congé était établi.
b) aa) L'appréciation des premiers juges selon laquelle la partie litigieuse – à savoir la partie avancée de l'annexe de droite et la place de parc se trouvant devant celle-ci – fait partie du bail conclu n'est pas critiquable. En effet, sur la base de l'ensemble des témoignages recueillis lors de l'audience de première instance et exposés ci-dessus (cf. supra consid. A b p. 3), on doit admettre que l'intimé occupe la surface litigieuse depuis de très nombreuses années et que celle-ci fait donc bel et bien partie de la surface louée. Le fait que les recourants aient notamment indiqué à l'intimé, dans un courrier du 8 novembre 2007, qu'il apparaissait que les locaux en question ne faisaient pas partie de la surface qui était mise à disposition selon la convention passée avec feu Elisabeth Thientz et que des témoins aient déclaré que l'intimé leur avait rapporté le reproche qui lui était ainsi fait par les recourants ne permet pas d'infirmer cette appréciation. En effet, l'intimé utilisait la surface litigieuse depuis de nombreuses années déjà avant l'envoi du courrier précité. Or, le seul fait que les recourants paraissent, dans un simple courrier, avoir contesté la quotité de la surface louée n'équivaut pas à une modification du bail à loyer et les éléments du dossier ne permettent pas de conclure que l'intimé aurait finalement été d'accord de renoncer à cette surface suite au courrier du 8 novembre 2007. bb) On doit admettre que le Tribunal des baux a fait une correcte application de l'art. 271a al. 1 let. b CO. En effet, en ordonnant de libérer la surface litigieuse, les recourants ont tenté d'imposer à l'intimé une modification unilatérale défavorable à ce dernier. Le fait qu'ils aient résilié le bail très peu de temps après la réponse de l'intimé refusant la modification souhaitée par les recourants atteste que ces derniers ont tenté avant tout d'imposer leur prétention et confirme par conséquent l'existence d'un lien de causalité entre la résiliation et la volonté des recourants d'imposer leur prétention. Il en va de même du fait que les recourants ne sont pas parvenus à démontrer la véracité du motif de congé indiqué dans leur résiliation du 12 mai 2010. En effet, même s'ils ont motivé le congé litigieux par des projets de développement sur leur parcelle, le motif invoqué équivaut en réalité à un prétexte pour mettre un terme au contrat de bail. Pour le reste, il n'y a pas lieu d'examiner si la prétention des recourants relative à la modification du contrat était abusive ou non, la loi sanctionnant le moyen utilisé et non le but visé. Enfin, l'intimé ne commet pas un abus de droit à demander l'annulation du congé au motif que les recourants lui ont indiqué en 2007 déjà qu'il apparaissait qu'il n'était pas autorisé à occuper la surface litigieuse. La conclusion des recourants tendant à ce qu'il soit fait interdiction d'empiéter sur la partie anciennement louée à Alain Azoulay doit également être rejetée, dès lors qu'aucun élément ne permet d'affirmer que l'intimé empièterait sur cette surface et le reste de celle-ci faisant partie de son bail à loyer. 5. Les recourants relèvent qu'ils ont l'intention de vendre la parcelle louée et reprochent au Tribunal des baux d'avoir retenu que le congé ne reposait sur aucun intérêt digne de protection. a) Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al.1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31
c. 4a; ATF 120 II 105 c. 3 p. 108). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, c. 4.2.1; TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, c. 2.2, reproduit in SJ 2003 I 261ss). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 c. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105
c. 3b). De même, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens des art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, c. 2.3). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 120 II 105 c. 3c in fine). b) Les recourants ont motivé le congé du 12 mai 2010 par des projets de développement sur la parcelle sur laquelle se situent les locaux litigieux. Le Tribunal des baux a retenu que, faute d'établir l'existence d'un projet concret de vente ou de transformation de l'immeuble, les recourants n'avaient pas démontré la véracité du motif de congé indiqué dans la formule de résiliation adressée le 12 mai 2010 à l'intimé, le motif apparaissant comme un prétexte pour mettre un terme au contrat. Certes, il ressort du dossier que les recourants souhaitent vendre la parcelle en cause, comme l'attestent les démarches entreprises auprès de la Commune de Rolle ainsi que la pose d'affiches indiquant que les bâtiments sont offerts à la vente. Reste que les recourants ont entrepris de telles démarches dès 2008, qu'ils ont déjà eu des offres d'achat concrètes et qu'ils n'ont jamais, à ces diverses occasions, résilié le bail en question. De plus, les recourants ont résilié le bail peu de jours après la lettre de l'intimé refusant la réduction de la surface louée. Dans ces conditions, on doit admettre, comme les premiers juges, que le motif indiqué ne constitue en réalité qu'un prétexte pour mettre un terme au contrat. 6. En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement confirmé. Les frais judiciaires de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 696 fr. (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires civils]). Par ces motifs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, prononce : I. Le recours est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais de deuxième instance des recourants Gabrielle Gindroz Theintz, Henri Theintz, Norbert Theintz et Josette Vogel Theintz, solidairement entre eux, sont arrêtés à 696 fr. (six cent nonante-six francs). IV. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 17 août 2011 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : ‑ Me Henri Berchier (pour Josette Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz, Norbert Theintz et Henri Theintz), ‑ Me Albert J. Graf (pour Serge Lincio). La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 39'600 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : ‑ Tribunal des baux. La greffière :