Sachverhalt
3.3.1.
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo lart. 1 del decreto esecutivo del 7 dicembre 2022 concernente limposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2023, esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dallUfficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
3.2.
In una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono accertati individualmente nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente laccertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dellimmobile, come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dellUfficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che essa accerti anche il valore locativo dellimmobile, ove si pensi appena che lautorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
Daltra parte, anche volendo sostenere che la decisione dellUfficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nellambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dellimposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sullonere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dellinesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa leventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui lautorità competente per laccertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dellimposta sul reddito, dallaltra, è sempre lautorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dellUfficio stima, mentre laccertamento dellimposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dellimposta sul reddito è suscettibile di reclamo allUfficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui lautorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso laccertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dellUfficio stima si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito ma anche il 90% del valore di reddito accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
3.3.
LAFC ha emanato delle informazioni fiscali (edite dalla Conferenza svizzera delle imposte) (stato attuale al mese di ottobre 2021,www.estv2.admin.ch/stp/ds/f-besteuerung-eigenmietwerte-de.pdf, sito visualizzato il 07.10.2025) proprio in relazione allimposizione del valore locativo. In merito al calcolo del valore locativo, nel documento si indica (a pagina 9, punto 4.1,Le principe du loyer comparable) che i valori locativi sono generalmente calcolabili grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con altri appartamenti simili, ceduti in locazione. Il valore dellutilizzo proprio corrisponderà di principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle medesime circostanze per un immobile della stessa natura e che presenti le medesime caratteristiche (stessa situazione, medesima vetustà dellimmobile e numero di locali, nonché disposizione e superficie).
- municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale dappello
Il presidente: La segretaria:
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.80.2025.113
Lugano
20 ottobre 2025
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1
RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 10 maggio 2025 contro la decisione del 16 aprile 2025 in materia di IC 2019.
Fatti
3.3.1.
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo lart. 1 del decreto esecutivo del 7 dicembre 2022 concernente limposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2023, esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dallUfficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
3.2.
In una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono accertati individualmente nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente laccertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dellimmobile, come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dellUfficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che essa accerti anche il valore locativo dellimmobile, ove si pensi appena che lautorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
Daltra parte, anche volendo sostenere che la decisione dellUfficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nellambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dellimposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sullonere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dellinesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa leventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui lautorità competente per laccertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dellimposta sul reddito, dallaltra, è sempre lautorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dellUfficio stima, mentre laccertamento dellimposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dellimposta sul reddito è suscettibile di reclamo allUfficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui lautorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso laccertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dellUfficio stima si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito ma anche il 90% del valore di reddito accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
3.3.
LAFC ha emanato delle informazioni fiscali (edite dalla Conferenza svizzera delle imposte) (stato attuale al mese di ottobre 2021,www.estv2.admin.ch/stp/ds/f-besteuerung-eigenmietwerte-de.pdf, sito visualizzato il 07.10.2025) proprio in relazione allimposizione del valore locativo. In merito al calcolo del valore locativo, nel documento si indica (a pagina 9, punto 4.1,Le principe du loyer comparable) che i valori locativi sono generalmente calcolabili grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con altri appartamenti simili, ceduti in locazione. Il valore dellutilizzo proprio corrisponderà di principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle medesime circostanze per un immobile della stessa natura e che presenti le medesime caratteristiche (stessa situazione, medesima vetustà dellimmobile e numero di locali, nonché disposizione e superficie).
- municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale dappello
Il presidente: La segretaria: