Sachverhalt
Diritto
Tuttavia, se lalienante è stato proprietario dellimmobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
3.È vero, come sostenuto dallautorità di tassazione nella decisione impugnata e nelle osservazioni al ricorso, che i trasferimenti immobiliari alla base delle tassazioni litigiose rientrano nel campo di applicazione dellimposta sugli utili immobiliari.
Sia le permute (art. 124 cpv. 2 lett.bLT) sia le espropriazioni formali (art. 124 cpv. 2 lett.iLT) rientrano infatti fra i trasferimenti imponibili.
Più che di una permuta, nel caso di specie si tratta di una espropriazione. Il trasferimento della proprietà di 455 mq al Comune di __________ per compensare la cessione della superficie di 378 mq, con laggiunta di un indennizzo monetario, si basa infatti su una decisione del Consiglio comunale di __________, adottata nellambito di un piano particolareggiato. Lespropriazione è cioè stata indennizzata in parte mediante prestazione in natura e in parte mediante prestazione in denaro.
Si tratta tuttavia di verificare ancora se non siano adempiuti i presupposti per un differimento dellimposizione. Secondo la chiara lettera dellart. 12 cpv. 3 LAID, e di riflesso dellart. 125 cpv. 1 LT, i casi di differimento dellimposizione non sono concepiti come fattispecie che beneficiano dellesenzione fiscale. Il loro effetto è limitato alla proroga dellimposizione di un utile immobiliare, i cui presupposti sono pienamente adempiuti, fino al momento in cui i fatti che giustificano il trattamento privilegiato cessano di sussistere. Per effetto del differimento dellimposizione la situazione corrisponde a quella che si verificherebbe se lutile immobiliare non fosse mai stato realizzato (DTF 141 II 207 consid. 4.2.1 con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).
4.4.1.
Il ricorrente sostiene che limposta sugli utili immobiliari debba essere differita in quanto scaturisce da una permuta avvenuta nellambito di una ricomposizione particellare ai fini dellattuazione del piano di quartiere PP2.
Dal canto suo, lUT non ha ammesso il differimento dellimposizione. Nelle osservazioni al ricorso, lUT parla di una operazione [che] può essere ricondotta ai principi che regolano la permuta (con conguaglio), totalmente imponibile.
4.5.
La permuta di superfici di immobili fra le parti ha reso possibile il perseguimento degli obiettivi di promozione urbanistica, di protezione dei nuclei, dei beni culturali, della natura e del paesaggio, che avevano ispirato il Piano particolareggiato. Dal canto loro, con lesproprio/improprio, i due comproprietari hanno beneficiato di una ricomposizione particellare del fondo
n. __________ RFD __________, che si prestava così ad essere meglio sfruttato dal punto di vista edilizio, essendone divenuti i confini più regolari.
Nel caso concreto, pertanto, limposizione dellutile che scaturisce dal trasferimento della proprietà immobiliare deve essere differitaexart. 125 cpv. 1 lett.dLT.
5.5.1.
La ricorrente sostiene che si giustificherebbe limposizione dellindennizzo di fr. 5'700.‑ al metro quadrato percepito per lesubero di 77 mq che lei e il fratello hanno ceduto al Comune di __________.
Per lUT, invece, trattandosi di una operazione [che] può essere ricondotta ai principi che regolano la permuta (con conguaglio), totalmente imponibile, la proposta [ ] di tassare solo limporto a conguaglio ricevuto non può [ ] essere accolta.
La prassi varia da un Cantone allaltro. In alcuni di essi viene concesso il differimento integrale, purché lalienante non venga indennizzato completamente in denaro e il conguaglio assuma proporzioni contenute. Se viene superata una certa soglia e quindi lindennizzo in denaro non si può più considerare trascurabile(geringfügig), si aprono diverse soluzioni. Fino a tempi recenti, la prassi del Canton Zurigo consisteva nel negare completamente il differimento e nellimporre lutile immobiliare anche in relazione alle cessioni immobiliari indennizzate in natura. In altre parole, veniva applicato il principio tutto o niente, con la conseguenza che il differimento era spesso vanificato proprio dal pagamento di conguagli in denaro. È stato allora proposto di allineare la prassi zurighese a quella di altri Cantoni, che già ammettevano il differimento dellimposizione nella misura in cui la cessione immobiliare era compensata in natura, per assoggettare allimposta invece i conguagli in denaro (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4aed., Zurigo 2021, n. 215 ss. ad § 216 StG-ZH, p. 2068 ss.).
In diversi Cantoni, i conguagli in denaro, che compensano differenze di valore o di superficie, sono dunque imposti in ogni caso, mentre viene ammesso il differimento dellimposizione nella misura in cui la cessione viene compensata in natura(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, op. cit., § 7, n. 65, p. 198; v. ancheVerrey, Limposition différée du gain immobilier: harmonisation fédérale et droit cantonal comparé, Ginevra 2011, n. 511 ss., p. 419 ss.).
La soluzione che più asseconda il fine perseguito dal differimento dellimposizione è quella che consiste nellammettere il differimento integrale dellimposizione, anche nel caso in cui la cessione immobiliare è compensata, oltre che in natura, anche in denaro. Si applica cioè il principio tutto o niente (Alles-oder-nichts Prinzip), in modo tuttavia opposto a quanto praticato in passato nel Canton Zurigo. Lo stesso principio si applica peraltro anche in altri casi di differimento, segnatamente quello del trapasso di proprietà per successione e donazione e quello del trapasso di proprietà fra coniugi. In particolare, il differimento per donazione viene ammesso integralmente anche in caso di donazione mista. Il differimento dovrebbe pertanto essere riconosciuto integralmente anche in presenza di un conguaglio in denaro, con la sola riserva dellelusione fiscale (Hunziker/Seiler, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4aed., Basilea 2022, n. 119 ad. art. 12 LAID, p. 428; v. ancheVerrey, op. cit., n. 513, p. 422 ss.).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale dappello
Il presidente: La cancelliera:
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.80.2024.192
Lugano
2 luglio 2025
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,Ivano Ranzanici
cancelliera
Cristiana Balestra Gamboni
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 20 settembre 2024 contro la decisione del 26 agosto 2024 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
Diritto
Tuttavia, se lalienante è stato proprietario dellimmobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
3.È vero, come sostenuto dallautorità di tassazione nella decisione impugnata e nelle osservazioni al ricorso, che i trasferimenti immobiliari alla base delle tassazioni litigiose rientrano nel campo di applicazione dellimposta sugli utili immobiliari.
Sia le permute (art. 124 cpv. 2 lett.bLT) sia le espropriazioni formali (art. 124 cpv. 2 lett.iLT) rientrano infatti fra i trasferimenti imponibili.
Più che di una permuta, nel caso di specie si tratta di una espropriazione. Il trasferimento della proprietà di 455 mq al Comune di __________ per compensare la cessione della superficie di 378 mq, con laggiunta di un indennizzo monetario, si basa infatti su una decisione del Consiglio comunale di __________, adottata nellambito di un piano particolareggiato. Lespropriazione è cioè stata indennizzata in parte mediante prestazione in natura e in parte mediante prestazione in denaro.
Si tratta tuttavia di verificare ancora se non siano adempiuti i presupposti per un differimento dellimposizione. Secondo la chiara lettera dellart. 12 cpv. 3 LAID, e di riflesso dellart. 125 cpv. 1 LT, i casi di differimento dellimposizione non sono concepiti come fattispecie che beneficiano dellesenzione fiscale. Il loro effetto è limitato alla proroga dellimposizione di un utile immobiliare, i cui presupposti sono pienamente adempiuti, fino al momento in cui i fatti che giustificano il trattamento privilegiato cessano di sussistere. Per effetto del differimento dellimposizione la situazione corrisponde a quella che si verificherebbe se lutile immobiliare non fosse mai stato realizzato (DTF 141 II 207 consid. 4.2.1 con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).
4.4.1.
Il ricorrente sostiene che limposta sugli utili immobiliari debba essere differita in quanto scaturisce da una permuta avvenuta nellambito di una ricomposizione particellare ai fini dellattuazione del piano di quartiere PP2.
Dal canto suo, lUT non ha ammesso il differimento dellimposizione. Nelle osservazioni al ricorso, lUT parla di una operazione [che] può essere ricondotta ai principi che regolano la permuta (con conguaglio), totalmente imponibile.
4.5.
La permuta di superfici di immobili fra le parti ha reso possibile il perseguimento degli obiettivi di promozione urbanistica, di protezione dei nuclei, dei beni culturali, della natura e del paesaggio, che avevano ispirato il Piano particolareggiato. Dal canto loro, con lesproprio/improprio, i due comproprietari hanno beneficiato di una ricomposizione particellare del fondo
n. __________ RFD __________, che si prestava così ad essere meglio sfruttato dal punto di vista edilizio, essendone divenuti i confini più regolari.
Nel caso concreto, pertanto, limposizione dellutile che scaturisce dal trasferimento della proprietà immobiliare deve essere differitaexart. 125 cpv. 1 lett.dLT.
5.5.1.
La ricorrente sostiene che si giustificherebbe limposizione dellindennizzo di fr. 5'700.‑ al metro quadrato percepito per lesubero di 77 mq che lei e il fratello hanno ceduto al Comune di __________.
Per lUT, invece, trattandosi di una operazione [che] può essere ricondotta ai principi che regolano la permuta (con conguaglio), totalmente imponibile, la proposta [ ] di tassare solo limporto a conguaglio ricevuto non può [ ] essere accolta.
La prassi varia da un Cantone allaltro. In alcuni di essi viene concesso il differimento integrale, purché lalienante non venga indennizzato completamente in denaro e il conguaglio assuma proporzioni contenute. Se viene superata una certa soglia e quindi lindennizzo in denaro non si può più considerare trascurabile(geringfügig), si aprono diverse soluzioni. Fino a tempi recenti, la prassi del Canton Zurigo consisteva nel negare completamente il differimento e nellimporre lutile immobiliare anche in relazione alle cessioni immobiliari indennizzate in natura. In altre parole, veniva applicato il principio tutto o niente, con la conseguenza che il differimento era spesso vanificato proprio dal pagamento di conguagli in denaro. È stato allora proposto di allineare la prassi zurighese a quella di altri Cantoni, che già ammettevano il differimento dellimposizione nella misura in cui la cessione immobiliare era compensata in natura, per assoggettare allimposta invece i conguagli in denaro (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4aed., Zurigo 2021, n. 215 ss. ad § 216 StG-ZH, p. 2068 ss.).
In diversi Cantoni, i conguagli in denaro, che compensano differenze di valore o di superficie, sono dunque imposti in ogni caso, mentre viene ammesso il differimento dellimposizione nella misura in cui la cessione viene compensata in natura(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, op. cit., § 7, n. 65, p. 198; v. ancheVerrey, Limposition différée du gain immobilier: harmonisation fédérale et droit cantonal comparé, Ginevra 2011, n. 511 ss., p. 419 ss.).
La soluzione che più asseconda il fine perseguito dal differimento dellimposizione è quella che consiste nellammettere il differimento integrale dellimposizione, anche nel caso in cui la cessione immobiliare è compensata, oltre che in natura, anche in denaro. Si applica cioè il principio tutto o niente (Alles-oder-nichts Prinzip), in modo tuttavia opposto a quanto praticato in passato nel Canton Zurigo. Lo stesso principio si applica peraltro anche in altri casi di differimento, segnatamente quello del trapasso di proprietà per successione e donazione e quello del trapasso di proprietà fra coniugi. In particolare, il differimento per donazione viene ammesso integralmente anche in caso di donazione mista. Il differimento dovrebbe pertanto essere riconosciuto integralmente anche in presenza di un conguaglio in denaro, con la sola riserva dellelusione fiscale (Hunziker/Seiler, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4aed., Basilea 2022, n. 119 ad. art. 12 LAID, p. 428; v. ancheVerrey, op. cit., n. 513, p. 422 ss.).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale dappello
Il presidente: La cancelliera: