80.2008.89

Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2008.89 Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2008.89 Ticino Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2008.89

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prestazioni ulteriori, rinuncia agli alimenti in seguito a nuovo matrimonio

Incarto n. 80.2008.89 Lugano 8 settembre 2008 In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di diritto tributar io del Tribunale d'appello composta dai giudici Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini segretario F io renzo Gianinazzi parti __________ RI 1 rappr. da: RA 1 contro RS 1 oggetto ricorso del 25 lugl io 2008 contro la decis io ne del 26 giugno 2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari. Fatti A. Con atto pubblico del 10 dicembre 1992, gli allora coniugi __________ e RI 1 acquistavano in comproprietà per un mezzo ciascuno il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 140'000.–, per edificarvi una casa d’abitaz io ne. Nell’ambito della definiz io ne delle conseguenze accessorie del divorz io, dichiarato dal pretore di __________ con sentenza del 2 lugl io 1998, i coniugi __________ stabilivano che il marito diventasse unico proprietar io della casa d’abitaz io ne e, sulla base della sentenza di divorz io, la quota di comproprietà della moglie veniva iscritta a suo nome. Sulla base di un accordo di modifica della convenz io ne sugli effetti accessori del divorz io, stipulata il 13 lugl io 2000, __________ vendeva alla ex moglie ed al nuovo marito di quest’ul-tima, __________, il mapp. n. __________ di __________, al prezzo di    fr. 500'000.–. Con sentenza del 21 giugno 2004, il pretore di __________ sc io glieva per divorz io anche il matrimon io fra RI 1 e__________. L’immobile veniva attribuito in proprietà esclusiva alla moglie e le parti dichiaravano di comune intesa di volere il differimento dell’imposiz io ne dell’utile immobiliare. B. Con atto pubblico del 9 ottobre 2006, RI 1 vendeva ai coniugi __________ la part.

n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 650'000.–. Nella dichiaraz io ne per l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice chiedeva il differimento dell’imposiz io ne, per reinvestimento nell’abitaz io ne primaria. Notificandole la tassaz io ne dell’imposta sugli utili immobiliari, con decis io ne del 27 agosto 2007, l’Uffic io di tassaz io ne di __________ commisurava l’utile imponibile in fr. 139'678.– e l’imposta in       fr. 30'729.15. Dal ricavo della vendita deduceva il prezzo di acquisto del 2000 (fr. 500'000.–) e le spese di acquisto                 (fr. 10'322.–). Quanto al differimento dell’imposiz io ne, affermava che non poteva essere concesso, non essendo chiaramente definibile il valore e l’oggetto del reinvestimento. C. La contribuente impugnava la suddetta decis io ne, con reclamo del 1° ottobre 2007, chiedendo in primo luogo che la tassaz io ne fosse modificata accertando che non vi era stato alcun utile imponibile. Sosteneva infatti che, al momento dell’acquisto dell’immobile dall’ex marito, aveva rinunciato al diritto al contributo alimentare di fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi, sicché il prezzo di acquisto doveva essere aumentato di fr. 145'600.–; inoltre, aveva rinunciato alla copertura delle spese di manutenz io ne della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino al 30 giugno 2006. In via subordinata, argomentava che tutti i trasferimenti dell’immobile intervenuti fin dal 1992 costituivano casi di differimento dell’imposiz io ne (cess io ni fra coniugi), con la conseguenza che il calcolo dell’utile doveva considerare quale precedente acquisto il contratto di compravendita del terreno del 1992. In via ulter io rmente subordinata, postulava il differimento dell’imposiz io ne per reinvestimento nell’abitaz io ne primaria, avendo acquistato e sistemato una casa nel Canton __________. D. Al termine di un’audiz io ne tenutasi il 28 novembre 2007, le parti sottoscrivevano un verbale del seguente tenore: Sentite le spiegaz io ni dell’uffic io, il rappresentante si riserva di verificare alcuni aspetti di forma con il suo assistito. Entro il 7 dicembre 2007 sottoporrà eventuali nuove osservaz io ni a questo uffic io, il quale trascorso tale termine senza comunicaz io ni provvederà a respingere il gravame. Il reclamo veniva respinto con decis io ne del 27 dicembre 2007, nella quale l’Uffic io di tassaz io ne faceva riferimento al verbale di audiz io ne del 28 novembre 2007. E. Con sentenza del 25 marzo 2008, la Camera di diritto tributar io ha annullato la suddetta decis io ne su reclamo, per carenza di motivaz io ne, rinviando gli atti all’Uffic io di tassaz io ne per una nuova decis io ne motivata. Il 26 giugno 2008 l’autorità di tassaz io ne ha notificato alla contribuente una nuova decis io ne su reclamo, nella quale, rilevato che la reclamante ha acquistato l’immobile ceduto con contratto di compravendita del 13 dicembre 2000 al prezzo di fr. 500'000.–, quest’ultimo importo è servito per la tassaz io ne dell’alienaz io ne precedente e deve essere considerato valore di acquisto anche per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita qui in discuss io ne. L’Uffic io ha anche osservato che “l’eventuale falsa indicaz io ne del prezzo relativa al precedente trasferimento di proprietà comporterebbe conseguenze civili e penali per tutte le parti che hanno sottoscritto il rogito”. D’altra parte, le parti non avrebbero chiesto all’autorità di tassaz io ne il differimento dell’imposiz io ne dell’utile immobiliare. F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributarioRI 1 chiede nuovamente che l’utile imponibile venga azzera-to, in considerazione del fatto che il prezzo di acquisto accertato con la precedente tassaz io ne non teneva conto della rinuncia dell’acquirente agli alimenti ed al pagamento delle spese di ma nutenzione dell’immobile da parte dell’ex marito. In via subordinata, ritiene poi che l’utile immobiliare debba essere calcolato a partire dall’acquisto del terreno nel 1992, essendovi poi stati solo trasferimenti fra coniugi, come tali posti al beneficio del differimento dell’imposiz io ne. Diritto 1. 1.1. Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in consideraz io ne la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposiz io ne degli utili immobiliari – Commentar io degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59). 1.2. L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz io ne e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l'alienante è stato proprietar io dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT). 2. 2.1. La contestaz io ne principale della ricorrente è indirizzata contro il calcolo dell’utile imponibile su cui si basa la decis io ne impugnata e censura in particolar modo la determinaz io ne del valore di acquisto dell’immobile. Infatti, l’Uffic io di tassaz io ne ha considerato quale valore di acquisto il prezzo pagato, dalla ricorrente e dall’allora marito, per diventare proprietari del mapp. n. __________ di __________, così come documentato dall’atto pubblico del 12 dicembre 2000; l’importo rogato, pari a fr. 500'000.–, è stato anche considerato valore di alienaz io ne, nell’ambito della tassaz io ne dell’utile conseguito da __________, venditore (decis io ne del 25 genna io 2001, passata in giudicato). Secondo la contribuente, invece, il valore di acquisto dell’immobile sarebbe stato nettamente super io re, in misura tale da azzerare l’utile immobiliare da lei conseguito con la vendita successiva. Al prezzo documentato dall’atto pubblico di compravendita dovrebbero infatti essere aggiunti almeno fr. 145'600.–, corrispondenti alla somma dei contributi alimentari (fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi), che le sarebbero spettati ed ai quali ella ha rinunciato al momento dell’acquisto della casa. A tale importo, che già basterebbe a ridurre a zero l’utile imponibile, si dovrebbero poi aggiungere altri fr. 40'425.–, avendo la ricorrente rinunciato anche alla copertura delle spese di manutenz io ne della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino al 30 giugno 2006. 2.2. Per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassaz io ne o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199). Già il semplice tenore dell’art. 130 LT basterebbe a giustificare la decis io ne dell’Uffic io di tassaz io ne. Non solo, infatti, la precedente tassaz io ne ha accertato un valore di alienaz io ne di fr. 500'000.–, come tale vincolante per la tassaz io ne della cess io ne successiva, ma tale valore risulta anche dai pubblici registri. 3. 3.1. Ma, anche volendo prescindere dal contenuto dell’art. 130 LT, non si vede perché l’autorità fiscale avrebbe dovuto discostarsi dal valore accertato nella precedente tassaz io ne, aggiungendo, al prezzo di acquisto risultante dai pubblici registri, il valore delle prestaz io ni spettanti alla contribuente in base ad una convenz io ne di divorz io ed alle quali avrebbe poi rinunciato al momento dell’acquisto dell’immobile. La tesi della ricorrente è, in sostanza, che il contratto di compravendita prevedesse delle prestaz io ni ulter io ri, da parte dell’acqui-rente, oltre al pagamento del prezzo di fr. 500'000.–. 3.2. L’art. 131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione. Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina citata). La legge tributaria pone, dunque, come primo criter io di determinaz io ne del valore di alienaz io ne, il riferimento al valore risultante dall'atto notarile . All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria super io re (art. 9 CCS). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestaz io ni particolari. Accanto al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore risultante dalla contrattaz io ne, per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e dottrina citata). 3.3. Deve essere ricordato, a tale riguardo, che il venditore dell’im-mobile era il primo marito della ricorrente, __________. Ebbene, nella convenz io ne sulle conseguenze accessorie del divorz io, omologata dal pretore con la sentenza del 2 lugl io 1998, il marito si era obbligato a versare alla moglie, a titolo di alimenti, un importo di fr. 1'250.– mensili finché fosse durata la sua convivenza domestica con i figli; tale importo sarebbe salito a fr. 2'600.– qualora ella avesse lasciato anticipatamente la casa o l’avesse acquistata. La convenz io ne precisava che tale accordo avrebbe avuto effetto “fino al compimento del 12° anno di età del figl io __________”. Tale regime si è protratto fino al settembre 2000, quando i due ex coniugi hanno sottoscritto un accordo di modifica della convenz io ne citata, alla luce della volontà della ex moglie di acquistare la casa di abitaz io ne. Su tale presupposto, infatti, le parti hanno convenuto che la moglie avrebbe rinunciato “per sé stessa, ad ogni e qualsiasi pretesa di contributo alimentare nei confronti del marito __________”. Il giudice ha omologato tale accordo il 5 settembre 2000. Il 12 dicembre 2000, la contribuente ed il nuovo marito __________ (sposato il 12 settembre 2000) hanno dunque acquistato, in comproprietà in rag io ne di un mezzo ciascuno, la casa d’abitaz io ne appartenente all’ex marito, pagandola fr. 500'000.–. 3.4. Esaminata alla luce dei fatti appena descritti, la tassaz io ne precedente appare corretta. In primo luogo, l’eventuale “prestaz io ne ulter io re” dell’acquirente dovrebbe risultare dal contratto di compravendita, cosa che non si verifica nella fattispecie. Perché potesse entrare in consideraz io ne nel calcolo dell’utile immobiliare, quale controprestaz io ne della ex moglie per l’acquisto dell’immobile dall’ex marito, la rinuncia agli alimenti avrebbe c io è dovuto essere indicata nel contratto di compravendita. È ben vero che la rinuncia agli alimenti è menz io nata nell’accor-do di modifica della convenz io ne sugli effetti accessori del divorz io, stipulato il 13 lugl io 2000 e omologato dal pretore il 5 settembre 2000. Ma fra il momento della conclus io ne dell’accordo in quest io ne e quello della stipulaz io ne del contratto di compravendita si è verificato un fatto di importanza fondamentale: il 12 settembre 2000 la contribuente ha contratto un nuovo matrimon io, tanto è vero che ha poi acquistato la casa in comproprietà con il nuovo coniuge. Il sopravvenuto matrimon io ha un’importanza determinante, per il fatto che ha fatto venir meno il diritto della ricorrente al mantenimento da parte del precedente coniuge (art. 130 cpv. 2 CC). Al momento della conclus io ne del contratto di compravendita, pertanto, la compratrice non poteva offrire quale controprestaz io ne per l’acquisto della casa la rinuncia a percepire una prestaz io ne di mantenimento alla quale aveva già rinunciato definitivamente, al più tardi al momento di contrarre un nuovo matrimon io . 4. 4.1. In via subordinata, la ricorrente sostiene che l’utile immobiliare dovrebbe essere tassato applicando l’aliquota corrispondente ad una durata del possesso a partire dal

1992. Ciò in consideraz io ne del fatto che, a suo avviso, tutti i trapassi di proprietà intervenuti in seguito all’acquisto del terreno da parte dell’ex coniuge, avvenuto appunto nel 1992, avrebbero dovuto beneficiare del differimento dell’imposiz io ne, trattandosi di trasferimenti fra coniugi. 4.2. La ricorrente invoca, in altri termini, l’applicaz io ne dell’art. 128 cpv. 3 LT, secondo cui, nel caso di alienaz io ne di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassaz io ne differita secondo l’articolo 125 lettere a), b), c), e) per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situaz io ne dell’ultimo trasferimento imponibile. Secondo la tesi ricorsuale, il trasferimento di proprietà intervenuto nel 2000, fra l’ex marito __________, da una parte, e la ricorrente ed il suo nuovo marito __________, dall’altra, avrebbe dovuto dunque beneficiare del differimento dell’imposi-z io ne previsto dall’art. 125 lett. b LT. Tale disposiz io ne prevede il differimento nel caso di trasferimento fra coniugi per pretese riferite al regime matrimoniale, o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC), oppure a pretese fondate sul diritto del divorz io . La legge esige altresì espressamente, perché il differimento sia ammesso, che ambedue i coniugi lo richiedano. 4.3. La ricorrente sembra dimenticare anzitutto che il trapasso di proprietà intervenuto nel 2000 è stato regolarmente assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari e non è quindi stato messo al benefic io del differimento dell’imposiz io ne secondo l’art. 125 lett. b LT. In secondo luogo, trascura anche la circostanza che quest’ultima disposiz io ne è entrata in vigore solo il 1° genna io 2001, sicché non avrebbe in nessun caso potuto essere applicata ad un trasferimento immobiliare avvenuto nel 2000 (iscriz io ne al registro fondiar io : 13 dicembre 2000). È comunque dubb io che possa considerarsi “trasferimento tra coniugi” la compravendita di un immobile da un ex marito (a oltre due anni dal divorz io), da una parte, e la ex moglie ed il suo nuovo marito, dall’altra. Alla ricorrente deve infine essere rammentato che l’art. 125 lett. b LT subordina in ogni caso il differimento dell’imposiz io ne alla richiesta concorde di entrambi i coniugi. Non risulta che, da parte sua, sia pervenuta una simile richiesta, al momento della compravendita in discuss io ne. 5. Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della ricorrente, soccombente. Per questi motivi, visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT dichiara e pronuncia

1.   Il ricorso è respinto .

2.   Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di                                  fr. 2'000.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.– per un totale di                                                       fr. 2’100 .– sono a carico della ricorrente.

3.   Contro il presente giudiz io è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 g io rni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4.   Intimazione a: -; -; -. Copia per conoscenza:

- municip io di. per la Camera di diritto tributar io del Tribunale d’appello Il presidente:                                                          Il segretar io :