80.2008.35

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TUI: tassazione separata diversi immobili venduti insieme, mediazione, non provvigione versata a padre del venditore

Incarto n. 80.2008.35 Lugano 10 giugno 2008 In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di diritto tributar io del Tribunale d'appello composta dai giudici Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini segretario F io renzo Gianinazzi parti RI 1 rappr. da: RA 1 contro RS 1 oggetto ricorso del 27 marzo 2008 contro la decis io ne del 26 febbra io 2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari. Fatti A. Con atto pubblico del 4 dicembre 2006, RI 1 alienava alla __________ di Lugano i mapp. n. __________, __________ e __________ RFD di __________, al prezzo complessivo di fr. 750'000.–. Nella dichiaraz io ne per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere un valore d’acquisto di complessivi                   fr. 700'000.–, costi d’acquisto e di vendita per fr. 17'171.40 e una provvig io ne di fr. 22'000.– versata al padre __________. B. Notificandogli la tassaz io ne dell’imposta sugli utili immobiliari, con decis io ne del 27 dicembre 2007, l’Uffic io di tassaz io ne di Bellinzona commisurava l’utile imponibile in fr. 32'828.– e l’imposta in fr. 9'848.40. La deduz io ne della provvig io ne era negata, con la motivaz io ne seguente: Provvig io ni versate, non ammesso in deduz io ne in quanto il mediatore non è terza persona. Quest’autorità fiscale giudica che il padre abbia agito per conto del figl io, di conseguenza in qualità di “persona vicina”. C. Il contribuente impugnava la suddetta decis io ne, con reclamo del 22 genna io 2008, nel quale chiedeva di essere convocato “per chiarimenti”. Con decis io ne del 26 febbra io 2008, l’Uffic io di tassaz io ne di Bellinzona respingeva il reclamo, con la seguente motivaz io ne: Reclamo respinto in sede di audiz io ne per le motivaz io ni già espresse con la primitiva decis io ne di data 27.12.2007. Il venditore o il compratore non può far valere provvig io ni versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente per la vendita dell’immobile. Nel caso in esame a giudiz io di quest’autorità fiscale il padre ha funto da rappresentante del figl io di conseguenza si ribadisce la qualità di “persona vicina”. D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar io, RI 1 postula nuovamente la deduz io ne della provvig io ne pagata al padre __________. Rilevato che l’importo pagato è “nettamente al di sotto della provvig io ne usuale ritenuta dalle nostre corti al 5%”, osserva che il mediatore è palesemente una terza persona rispetto al venditore. Nega poi che si possa considerare esservi identità di interessi per il solo fatto che due persone abbiano “rapporti di parentela”. Diritto 1. 1.1. Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in consideraz io ne la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposiz io ne degli utili immobiliari – Commentar io degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59). 1.2. L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz io ne e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l'alienante è stato proprietar io dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT). 2. 2.1. Deve anzitutto essere rilevata una particolarità della tassaz io ne dell’utile immobiliare contestata, che rende necessar io l’annullamento della relativa decis io ne. I tre mappali venduti dal ricorrente con un unico atto e ad un prezzo globale sono stati acquistati da due diversi venditori con due distinti contratti stipulati lo stesso g io rno: il mapp. __________ è stato comprato per fr. 640'000.– dalla __________; i mapp. __________ e __________ invece sono stati acquistati insieme per      fr. 60'000.– da __________. 2.2. La legge tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un valore globale, il valore di alienaz io ne sia ripartito proporz io nalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT). Ora, è vero che nel presente caso i tre immobili venduti dal ricorrente con un unico rogito sono stati acquistati non “in epoche diverse” bensì lo stesso g io rno (il 26 settembre 2006), ma si tratta tuttavia di tre oggetti diversi, acquistati da due proprietari differenti. Se si pensa alla rat io dell’art. 136 LT, ci si rende conto che esso deve trovare applicaz io ne anche nel caso in cui diversi oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso g io rno. Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi alienati (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 296). Se fondi diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo, occorre emettere tante tassaz io ni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo trasferimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 302). 2.3. Ne consegue che le decis io ni impugnate devono essere annullate e gli atti devono essere rinviati all’Uffic io di tassaz io ne, perché emetta tre distinte tassaz io ni per ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine, dovrà ripartire il valore di alienaz io ne “proporz io nalmente al valore commerciale dei singoli immobili” (art. 136 cpv. 1 LT). 3. 3.1. Le consideraz io ni che precedono non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla quest io ne sollevata dal ricorrente, c io è sulla deducibilità dall’utile imponibile della provvig io ne che egli avrebbe versato al padre per la mediaz io ne prestata. 3.2. Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscriz io ne, di bollo e le provvig io ni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. 3.3. In una recente sentenza, il Tribunale federale ha stabilito che le condiz io ni cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo subordina il riconoscimento della deducibilità della provvig io ne pagata ad un mediatore sono conformi sia all’art. 12 della legge federale sull’armonizzaz io ne delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia alla disciplina legislativa federale del contratto di mediaz io ne. Si tratta dei requisiti che seguono:

-  conclus io ne di un contratto di mediaz io ne civilisticamente valido secondo l’art. 412 CO;

-  conclus io ne del contratto con una terza persona;

-  attività di indicaz io ne o di interposiz io ne del mediatore, che conduce alla conclus io ne d’un contratto di compravendita;

-  pagamento dell’onorar io dovuto;

-  limitaz io ne della deduz io ne della provvig io ne alla misura usuale. Se tali condiz io ni non sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del Tribunale federale del 28 marzo 2008 n. 2C­_479/2007 consid. 2.2). 3.4. Di diversi requisiti il ricorrente non ha comprovato l’adempi-mento: per incominciare, della conclus io ne di un contratto di mediaz io ne, dell’attività svolta dal preteso mediatore e del pagamento dell’onorar io . A tale riguardo, agli atti dell’Uffic io di tassaz io ne figura esclusivamente una ricevuta, datata 5 genna io 2007, con cui il padre del ricorrente, __________, dichiara di avere ricevuto dal figl io __________ fr. 22'000.– “quale commiss io ne di vendita sui fondi No. __________ siti in __________, nella trattativa con la ____________________”. Richiesto dal giudice delegato, con scritto del 14 aprile 2008, di produrre copia del contratto di mediaz io ne e di documenti a comprova del versamento della provvig io ne, il ricorrente ha trasmesso alla Camera copia di un “mandato di vendita immobiliare”, datato 29 settembre 2006, avente il tenore seguente: Il Sig. __________, __________, mi incarica d’occuparmi della vendita del terreno ai mappali __________ Comune di __________, dietro un compenso che le parti fisseranno a vendita avvenuta. Qualora il Sig. __________ vendesse i sopraccitati mappali per conto propr io, non mi sarà dovuto niente. Con la firma del seguente mandato le parti accettano il contenuto dello stesso. Nella sua risposta del 29 aprile 2008, il contribuente ha precisato che “non vi sono documenti comprovanti il versamento dell’importo di fr. 22'000.–, in quanto quest’ultimo è avvenuto a contanti attingendo dall’importo ricevuto da al momento del versamento avvenuto a contanti, il 22 dicembre 2006 di fr. 50'000.–“. Manca, come si vede, ogni prova del conferimento del mandato, del suo contenuto, delle attività svolte dal preteso mediatore. Il semplice contratto, prodotto peraltro la prima volta su richiesta esplicita del giudice delegato, non basta certamente a dimostrare il ruolo svolto dal padre del ricorrente in relaz io ne alla vendita degli immobili. Non vi è del resto alcuna prova dello svolgimento delle trattative fra il preteso mediatore e gli organi della società che avrebbe acquistato gli oggetti. 4. 4.1. Le consideraz io ni che precedono basterebbero per negare la deduzione litigiosa. L’autorità di tassaz io ne, nella decis io ne impugnata, ha tuttavia motivato il rifiuto della deduz io ne invocata dal contribuente, fondandosi su un altro argomento, c io è sul legame di parentela fra il contribuente ed il preteso mediatore. 4.2. Il mediatore deve essere una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere provvigioni versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente per la vendita dell’immobile. Vi è versamento di provvig io ni a se stessi anche se, pur essendovi indipendenza formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il caso dell’alienante che compensa la società di cui è az io nista o amministratore oppure della società anonima che versa una provvig io ne ad un’altra società controllata dallo stesso az io nista nonché del soc io o del coerede che vengono compensati per aver consentito di alienare l’immobile della comun io ne ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che versa una provvig io ne ad un propr io organo (Soldini/Pedroli, op. cit., pag. 257, con riferimento a: RF 47/1992 p. 227 e p. 229; Soldini/Pedroli, L’imposiz io ne degli utili immobiliari – C omplemento al commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 161; StE 1987 B 44.13.5 n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77; inoltre CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.). 4.3. Questa Camera ha già avuto modo di negare la deducibilità della provvig io ne fatturata da una società anonima al venditore di un immobile, persona fisica, che era az io nista ed amministratore unico della società stessa, la quale aveva quale unica impiegata una segretaria senza mansioni nel campo della mediazione immobiliare (CDT n. 80.95.133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.). In un ulteriore giudizio questa Camera ha confermato che non è computabile quale provvigione versata ad un mediatore l’onorario che un architetto pretende di avere pagato al propr io studio di architettura, gestito nella forma di ditta individuale, per compensare gli sforzi intrapresi in vista della vendita di un immobile. Vi è infatti evidente identità fra venditore e mediatore (CDT n. 80.97.00176 del 5 dicembre 1997 in re G. e A. C.). In un altro caso, la Camera ha negato la deduz io ne della provvig io ne ad un contribuente che aveva venduto una quota di comproprietà ad un altro comproprietar io, avvalendosi della mediaz io ne di una società di cui era amministratore unico (CDT n. 80.2004.89 del 28 settembre 2004, in RtiD I-2005 n.11t). 4.4. Sebbene il ricorrente sostenga che il caso del mediatore che è padre del venditore sia essenzialmente diverso da quello della mediaz io ne svolta da una società appartenente al venditore, il problema non è dissimile: in entrambi i casi si tratta di chiedersi se l’indipendenza fra mediatore e venditore sia effettiva o solo formale. L’autorità di tassaz io ne del Canton Zurigo ha già avuto occas io ne di negare la deduz io ne di una provvig io ne versata da un commerciante di immobili alla propria figlia, con la motivaz io ne che si trattava di un contratto simulato, per il fatto che i rapporti organizzativi e personali fra padre e figlia lasciavano concludere che la loro indipendenza aveva un carattere puramente formale (StE 1984 B 44.13.5 n. 1). Nella fattispecie, non vi è alcuna prova del fatto che il padre del ricorrente svolga una propria indipendente attività di mediatore immobiliare ed in particolare che disponga di una propria organizzazione. Al contrario, risulta che __________ ormai da parecchi anni non inoltri una dichiarazione fiscale e sia conseguentemente assoggettato a tassazione d’ufficio; inoltre, le procedure d’incasso dei crediti fiscali intraprese nei suoi confronti si sarebbero risolte nel rilascio di numerosi attestati di carenza beni ai creditori. In queste condizioni, è fin troppo evidente che le condizioni perché il padre del ricorrente possa essere considerato effettivamente un terzo sono ben lungi dall’essere adempiute. 5. Come detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione la pretesa provvigione di fr. 22'000.–. Visto l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a suo carico. Per questi motivi, visto per le spese l’art. 231 LT dichiara e pronuncia

1.   1.1. La decisone su reclamo del 26 febbraio 2008 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione perché emetta tre distinte tassazioni per ognuna dei tre fondi venduti. 1.2. Il ricorso è respinto nella misura in cui chiede la deduzione della provvigione per mediazione.

2.   Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di                                  fr.    600.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.– per un totale di                                                       fr.    680 .– sono a carico del ricorrente.

3.   Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4.   Intimazione a: -; -; -. Copia per conoscenza:

- municipio di. per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello Il presidente:                                                          Il segretar io :