80.2008.14

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TUI: valore di alienazione, esercizio diritti di compera, unità in proprietà per piani, modifica prezzi

Incarto n. 80.2008.14 Lugano 2 luglio 2008 In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di diritto tributar io del Tribunale d'appello composta dai giudici Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini segretario F io renzo Gianinazzi parti RI 1 rappr. da: RA 1 contro RS 1 oggetto ricorso del 25 genna io 2008 contro la decis io ne del 27 dicembre 2007 in materia di imposta sugli utili immobiliari. Ritenuto in fatto e considerando in diritto A. Con atto pubblico del 3 marzo 2006, RI 1 concedeva a __________ un diritto di compera cedibile su otto quote di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo complessivo di fr. 3'000'000.–, così ripartito fra le singole quote: PPP n__________ (122 ‰)                     fr.    312'000.– PPP n. __________ (122 ‰)                   fr.    312'000.– PPP n. __________ (90 ‰)                     fr.    230'000.– PPP n. __________ (90 ‰)                     fr.    230'000.– PPP n. __________ (91 ‰)                     fr.    233'000.– PPP n. __________ (91 ‰)                     fr.    233'000.– PPP n. __________ (197 ‰)                   fr.    775'000.– PPP n. __________ (197 ‰)                   fr.    675'000.– In seguito alla cess io ne ed all’eserciz io dei diritti di compera, venivano iscritti i seguenti trapassi di proprietà delle quote in quest io ne: PPP n__________ (122 ‰)                                 28 settembre 2006         __________ B. Con otto decis io ni del 27 novembre 2007, l’Uffic io di tassaz io ne notificava al venditore le tassaz io ni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle cess io ni in quest io ne. Per quattro quote (PPP n. __________), quale valore di investimento era stato considerato il valore di stima ufficiale del terreno in vigore 20 anni prima, cui si aggiungevano i costi di costruz io ne. Ne risultavano pertanto i seguenti utili imponibili e le seguenti imposte: PPP n. __________ (122 ‰)              fr.              50’407.–     fr.      1'512.20 PPP n. __________ (122 ‰)              fr.              50’407.–     fr.      1'512.20 PPP n. __________ (197 ‰)              fr.              352’592.–   fr.      10'577.75 PPP n. __________ (197 ‰)              fr.              252’592.–   fr.      7'577.75 Per le altre quattro quote, l’utile era invece calcolato a partire dall’acquisto delle stesse, avvenuto il 22 dicembre 1995 a prezzi super io ri rispetto a quelli di vendita. L’utile imponibile e l’imposta erano pertanto pari a zero. C. Il contribuente impugnava le suddette decis io ni, con reclamo del 7 dicembre 2007. A suo avviso, era arbitraria la decis io ne dell’Uffic io di tassaz io ne di considerare singolarmente la vendita di ognuna delle quote di PPP, considerata la sua volontà di “cedere l’intera casa per evitare di occuparsi di trovare gli acquirenti”. Chiedeva pertanto che l’utile fosse calcolato deducendo dal prezzo di vendita complessivo (fr. 3’000'000.–) tutti i costi di costruz io ne e di acquisto, per giungere ad un utile unico di fr. 617'000.– e ad una sola imposta di fr. 18'510.–. All’udienza del 12 dicembre 2007, l’autorità di tassaz io ne osservava di non potersi scostare dalla decis io ne impugnata, mentre il contribuente ribadiva le proprie censure. D. Con otto decis io ni del 27 dicembre 2007, l’Uffic io di tassaz io ne respingeva il reclamo del contribuente, argomentando che “l’operaz io ne di vendita è avvenuta in una sola volta, ma secondo il contratto stipulato ai diversi appartamenti sono stati attribuiti i rispettivi valori”. Concludeva pertanto che faceva stato il contratto di costituz io ne del diritto di compera e che in nessun caso, salvo rettifica all’Uffic io dei registri, ci si poteva scostare da esso. E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar io, RI 1 contesta nuovamente la tassaz io ne separata dell’utile relativo alle diverse quote di PPP cedute e chiede che l’utile venga stabilito unitariamente in fr. 617'000.–. Ribadisce che la sua intenz io ne era di vendere l’edific io in blocco, ma che l’acquirente ha poi suddiviso il prezzo in base ai millesimi. Solo in seguito si sarebbe accorto che i millesimi non rispecchiavano il reale valore, tanto è vero che i condomini avrebbero poi incaricato l’amministraz io ne di ricalcolare il valore delle quote. F. All’udienza del 10 giugno 2008, il ricorrente ha sostenuto che il prezzo degli appartamenti definito con il contratto di costituz io ne del diritto di compera è stato successivamente modificato. In effetti, con atto pubblico del 25 agosto 2006, che non era agli atti, il prezzo complessivo di fr. 3'000'000.– è stato così suddiviso: PPP n. __________ (122 ‰)                   fr.    300'000.– PPP n. __________ (122 ‰)                   fr.    300'000.– PPP n. __________ (90 ‰)                     fr.    300'000.– PPP n. __________ (90 ‰)                     fr.    310'000.– PPP n. __________ (91 ‰)                     fr.    280'000.– PPP n. __________ (91 ‰)                     fr.    310'000.– PPP n. __________ (197 ‰)                   fr.    610'000.– PPP n. __________ (197 ‰)                   fr.    590'000.– L’eserciz io dei diritti di compera è pertanto avvenuto a questi valori. Alla luce di questa nuova circostanza, le parti hanno convenuto di modificare tutte le tassaz io ni in base ai valori stabiliti in quest’ultimo atto. Ne risulta un utile complessivo di fr. 431'998.– per le quattro quote di PPP da sempre di proprietà del venditore e di fr. 180'000.– per le quote acquistate nel 1995. Per questi motivi, visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT dichiara e pronuncia

1.   Il ricorso è parzialmente accolto . §    Di conseguenza, le decis io ni su reclamo del 27 dicembre 2007 sono riformate nel senso che il valore di alienaz io ne corrisponde a quello definito dall’atto pubblico di modifica del diritto di compera del 25 agosto 2006.

2.   Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3.   Contro il presente giudiz io è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 g io rni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4.   Intimazione a: -; -; -. Copia per conoscenza:

- municip io di. per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello Il presidente:                                                          Il segretar io :