50.2005.15

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Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

Incarto n. 50.2005.15 Lugano 12 novembre 2006 In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina segretario: Leopoldo Crivelli statuendo sul ricorso 13 settembre 2005 dello RI 1 rappr. da: RA 1 contro la decisione 29 luglio 2005 (no. 10.2004.98-3) del Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti necessari alla sistemazione della strada cantonale __________ (secondo tratto); viste le risposte:

-    13 ottobre 2005 del Tribunale di espropriazione;

-    24 ottobre 2005 dei comproprietari della PPP al fondo base __________ di __________; letti ed esaminati gli atti; ritenuto, in fatto che il mapp. __________ RFD di __________ è un fondo sito in zona R2S di complessivi mq 983 sul quale si erge un edificio costituito in proprietà per piani (Condominio __________); la particella si trova in posizione panoramica a valle della strada cantonale del __________, con la quale confina verso S, e si affaccia direttamente sul Lago __________; che nel contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla correzione della strada cantonale __________ tra __________ e __________, lo Stato - mediante avviso personale 24 aprile 2001 e pubblicazione degli atti - ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla realizzazione dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio definitivo anche 49 mq della part. __________, per i quali il Cantone ha offerto fr. 175.- il mq, oltre a fr. 3'660.- per la soppressione di alcune piante, sollecitando nel contempo l'occupazione temporanea di ulteriori 20 mq a titolo gratuito per la durata di un mese; che il 27 giugno 2001 la comunione condominiale ha notificato una pretesa d'indennizzo di complessivi fr. 150'000.- per la cessione del terreno e la svalutazione della proprietà; nel medesimo tempo ha chiesto il ripristino dell'autorimessa e dei posteggi al servizio dello stabile abitativo; che all'udienza di conciliazione del 21 novembre 2001 i condomini hanno accettato l'indennità proposta per le piante, mentre l'ente espropriante si è impegnato a garantire un adeguato accesso veicolare e pedonale al fondo; che il 27 marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti le opere di sistemazione della strada cantonale in territorio dei comuni di __________ e __________; che il 20 ottobre 2003 lo Stato ha dato inizio ai lavori previsti in corrispondenza del mapp. __________ senza incontrare opposizioni da parte dei condomini; quel giorno i comproprietari hanno quindi concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati per atti concludenti; che in occasione di un ulteriore dibattimento tenutosi il 13 novembre 2003, le parti hanno trovato un accordo bonale circa le modalità di sistemazione dei posteggi a O del condominio; che esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 luglio 2005 il Tribunale di espropriazione ha accordato alla comunione comproprietaria del mapp. __________ un'indennità di fr. 800.- il mq per lo scorporo sottratto e di fr. 0.50/mq/anno per l'occupazione temporanea, oltre interessi a contare dall'anticipata immissione in possesso; ha invece dichiarato irricevibile, siccome tardiva e non esaminabile d'ufficio, la pretesa legata al deprezzamento della porzione residua; che esposto l'esito delle ampie indagini esperite a RF per accertare il livello dei prezzi nei comuni del __________, __________ (zona R2) e __________ (zone R2, R2v e R2s) in particolare, il primo giudice ha concentrato la propria attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________ (fr. 875.-/mq) e sulle perizie dell'Ufficio cantonale di stima aventi per oggetto i mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq), tutti siti a lago; che stimata dunque in fr. 700.-/800.- il mq la quotazione di riferimento dei fondi posti nella fascia rivierasca di __________ e __________ e ponderate le peculiarità del mapp. __________, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto per finire di poter assegnare ai condomini un indennizzo di fr. 800.- il mq corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso; conformemente alla giurisprudenza, ha inoltre riconosciuto loro un risarcimento di fr. 0.50 il mq annui per l'occupazione temporanea della proprietà; che mediante ricorso 13 settembre 2005 lo Stato ha impugnato la predetta pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità stabilita dall'istanza inferiore disattendendo i principi invalsi in materia di estimo venga definita in 350.- fr. il mq per la superficie sottratta in via definitiva; che a mente del ricorrente, il Tribunale di espropriazione ha omesso di considerare debitamente che la media dei prezzi pagati nella zona di riferimento si attesta attorno a 300.- fr. il mq, per poi fondare il proprio giudizio su transazioni lontane dal dies aestimandi e su perizie di dubbia affidabilità; tenuto conto delle somme vicine a fr. 300.- il mq sborsate per l'acquisto degli unici tre terreni a lago (mapp. __________ e __________ di __________; mapp. __________ di __________) compravenduti nella regione tra il 1994 e il 1996, nonché delle caratteristiche dello scorporo espropriato, l'indennità espropriativa non potrebbe superare l'importo di fr. 350.- il mq; che il Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute; ad identica conclusione sono pervenuti gli espropriati, i quali hanno avversato le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse

- in appresso; considerato, in diritto che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr; che il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria sulla scorta delle tavole processuali, atteso che le caratteristiche del mappale espropriato e dei luoghi circostanti, oltre ad emergere perfettamente dai numerosi referti planimetrici e fotografici acquisiti agli atti, sono note al tribunale per conoscenza diretta (art. 18 cpv. 1 PAmm); che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); che in ambito espropriativo dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408); che secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni, prendendo in considerazione, nel limite del possibile, le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi; di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni; che, in sostanza, il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni; che in passato questo Tribunale ha già avuto modo di sottolineare le difficoltà insite nell'estimo dei terreni a lago, vuoi perché rari e poco negoziati, vuoi perché particolarmente preziosi proprio in funzione della loro vicinanza con uno specchio d'acqua direttamente accessibile (STA 27 novembre 1992 in re R. e 2 febbraio 1994 in re B.; Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 37; Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39); che per stabilire il valore commerciale del mapp. __________ dedotto in esproprio il primo giudice ha fatto capo al prezzo pagato nel 1992 per l'acquisto del mapp. __________ di __________ (fr. 875.-/mq) e sulle valutazioni peritali dei mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq) esperite nel 2001 dall'Ufficio cantonale di stima; trattasi di dati di riferimento del tutto attendibili, frutto di un'operazione non speculativa e di apprezzamenti svolti da specialisti concernenti terreni a lago di dimensioni interessanti (mapp. __________ di __________ mq 3'053; mapp. __________ di __________ mq 2'591; mapp. __________ di __________ mq 499) situati proprio nel __________; che a completazione di questi elementi può essere senz'altro aggiunta la compravendita del mapp. __________ di __________, avvenuta nel 2002 a fr. 575'000.- (= fr. 1'152.30 il mq, compresi i resti delle costruzioni andate distrutte in un incendio scoppiato nel corso del 2000); che le transazioni evocate dallo Stato per accreditare il valore ridotto propugnato nel proprio gravame si avverano per contro inutilizzabili pur interessando terreni confinanti con il Verbano; che la part. __________ di __________, acquistata nel 1996 a fr. 263.- il mq, è del tutto inservibile a fini edificatori tenuto conto della sua superficie di soli 95 mq e dei vincoli ex art. 11 legge sulla protezione delle rive dei laghi che la gravano (cfr. RF); il terreno, unitamente al contermine mapp. __________, appartiene al proprietario della part. __________ e funge da giardino al servizio della casa eretta su quest'ultimo fondo, posto dirimpetto sull'altro lato della strada cantonale; che alla stessa stregua del caso appena citato, anche il mapp. __________ di __________, pagato fr. 310.55 il mq valuta 1994, è stato acquisito per formare un'unità economica con la vicina proprietà edificata (mapp. __________) e dotarla di un giardino di maggiori dimensioni; il fondo è ampio 355 mq, ma non poteva essere edificato autonomamente a causa della sua forma allungata (m 31 x 11.50 sul fronte del lago) e delle distanze da confine sancite dal PR; che i trapassi di proprietà del mapp. __________ di __________ e relative quote di comproprietà coattiva sul confinante mapp. __________, avvenuti nel 1996 a 250.- fr. il mq (e non a fr. 319.90/mq come erroneamente indicato dal Tribunale di espropriazione e dallo Stato), sono stati influenzati da circostanze particolari (vendita tra parenti, noti promotori immobiliari di __________) al fine di realizzare sui mapp. __________ e __________ due costruzioni contigue, dotate di un ampio parcheggio coperto al mapp. __________; che stante quanto precede questo Tribunale non può che confermare le conclusioni dell'istanza inferiore, che ha attribuito ai terreni posti nella fascia rivierasca del __________ un valore di 700.-/800.- fr. il mq; che l'espropriazione ha colpito tutta la striscia di terreno posta tra il condominio e la strada cantonale, che attualmente scorre proprio lungo la facciata S dello stabile; in simili evenienze, si avvera senz'altro corretto riconoscere agli espropriati un indennizzo corrispondente al valore edilizio pieno del loro fondo base; che ferme queste premesse il ricorso deve essere respinto, con la conseguente conferma del giudizio impugnato; che la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza del ricorrente (art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr). Per questi motivi, visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43 e 46 PAmm; dichiara e pronuncia:

1.   Il ricorso è respinto .

2.   La tassa di giudizio di fr. 800.- è posta a carico del ricorrente, con l'ulteriore obbligo di versare alla comunione espropriata identico importo a titolo di ripetibili.

3.   Intimazione a: rappr. dal rappr. dall'avv. terzi implicati

1. CO 1 1 patrocinata da: PA 1

2. CO 2 Per il Tribunale cantonale amministrativo Il presidente                                                             Il segretario