50.2005.13

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Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

Incarto n. 50.2005.13 Lugano 12 novembre 2006 In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo composto dei giudici: Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina segretario: Leopoldo Crivelli statuendo sul ricorso 13 settembre 2005 dello RI 1 rappr. da: RA 1 contro la decisione 29 luglio 2005 (no. 10.2004.98-4) del Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti necessari alla sistemazione della strada cantonale __________ (secondo tratto); viste le risposte:

-    13 ottobre 2005 del Tribunale di espropriazione;

-    20 ottobre 2005 di CO 1; letti ed esaminati gli atti; ritenuto, in fatto che CO 1 è proprietaria del mapp. __________ RFD di __________, un fondo sito in zona R2S di complessivi mq 537 sul quale si erge una casa di vacanza; la proprietà si trova in posizione panoramica a valle della strada cantonale del __________, con la quale confina verso S, e si affaccia direttamente sul Lago __________; che nel contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla correzione della strada cantonale __________ tra __________ e __________, lo Stato - mediante avviso personale 24 aprile 2001 e pubblicazione degli atti - ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla realizzazione dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio definitivo anche 36 mq della part. __________, per i quali il Cantone ha offerto fr. 175.- il mq, sollecitando nel contempo l'occupazione temporanea di ulteriori 24 mq a titolo gratuito per la durata di un mese; che il 1° giugno 2001 la proprietaria ha contestato siccome insufficiente l'indennità prevista dalle tabelle espropriative, postulandone genericamente un aumento; nel medesimo tempo ha specificato di voler essere risarcita anche per la prospettata occupazione temporanea del fondo; che all'udienza di conciliazione del 20 novembre 2001 CO 1 ha accordato l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati per il 1° aprile 2003 e rinunciato ad ogni pretesa per l'occupazione provvisoria della sua proprietà; per contro ha chiesto un indennizzo di fr. 500.-/mq per lo scorporo di terreno sottrattole in via definitiva; che il 27 marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti le opere di sistemazione della strada cantonale in territorio dei comuni di __________ e __________; che esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 luglio 2005 il Tribunale di espropriazione ha accordato alla proprietaria del mapp. __________ un'indennità di fr. 800.- il mq, oltre interessi a contare dall'anticipata immissione in possesso; che esposto l'esito delle ampie indagini esperite a RF per accertare il livello dei prezzi nei comuni del __________, __________ (zona R2) e __________ (zone R2, R2v e R2s) in particolare, il primo giudice ha concentrato la propria attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________ (fr. 875.-/mq) e sulle perizie dell'Ufficio cantonale di stima aventi per oggetto i mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq), tutti siti a lago; che stimata dunque in fr. 700.-/800.- il mq la quotazione di riferimento dei fondi posti nella fascia rivierasca di __________ e __________ e ponderate le peculiarità del mapp. __________, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto per finire di poter assegnare all'espropriata un indennizzo di fr. 800.- il mq corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso; che mediante ricorso 13 settembre 2005 lo Stato ha impugnato la predetta pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità stabilita dall'istanza inferiore disattendendo i principi invalsi in materia di estimo venga definita in 175.- fr. il mq; che a mente del ricorrente, il Tribunale di espropriazione ha omesso di considerare debitamente che la media dei prezzi pagati nella zona di riferimento si attesta attorno a 300.- fr. il mq, per poi fondare il proprio giudizio su transazioni lontane dal dies aestimandi e su perizie di dubbia affidabilità; tenuto conto delle somme vicine a fr. 300.- il mq sborsate per l'acquisto degli unici tre terreni a lago (mapp. __________ e __________ di __________; mapp. __________ di __________) compravenduti nella regione tra il 1994 e il 1996, nonché della natura complementare e dell'assenza di funzionalità particolari dello scorporo espropriato, l'indennità espropriativa non potrebbe superare l'importo di fr. 175.- il mq già offerto al momento della pubblicazione degli atti; che il Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute; ad identica conclusione è pervenuta CO 1, la quale ha avversato le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - in appresso; considerato, in diritto che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr; che il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria sulla scorta delle tavole processuali, atteso che le caratteristiche del mappale espropriato e dei luoghi circostanti, oltre ad emergere perfettamente dai numerosi referti planimetrici e fotografici acquisiti agli atti, sono note al tribunale per conoscenza diretta (art. 18 cpv. 1 PAmm); che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); che in ambito espropriativo dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408); che secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni, prendendo in considerazione, nel limite del possibile, le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi; di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni; che, in sostanza, il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni; che in passato questo Tribunale ha già avuto modo di sottolineare le difficoltà insite nell'estimo dei terreni a lago, vuoi perché rari e poco negoziati, vuoi perché particolarmente preziosi proprio in funzione della loro vicinanza con uno specchio d'acqua direttamente accessibile (STA 27 novembre 1992 in re R. e 2 febbraio 1994 in re B.; Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 37; Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39); che per stabilire il valore commerciale del mapp. __________ dedotto in esproprio il primo giudice ha fatto capo al prezzo pagato nel 1992 per l'acquisto del mapp. __________ di __________ (fr. 875.-/mq) e sulle valutazioni peritali dei mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq) esperite nel 2001 dall'Ufficio cantonale di stima; trattasi di dati di riferimento del tutto attendibili, frutto di un'operazione non speculativa e di apprezzamenti svolti da specialisti concernenti terreni a lago di dimensioni interessanti (mapp. __________ di __________ mq 3'053; mapp. __________ di __________ mq 2'591; mapp. __________ di __________ mq 499) situati proprio nel __________; che a completazione di questi elementi può essere senz'altro aggiunta la compravendita del mapp. __________ di __________, avvenuta nel 2002 a fr. 575'000.- (= fr. 1'152.30 il mq, compresi i resti delle costruzioni andate distrutte in un incendio scoppiato nel corso del 2000); che le transazioni evocate dallo Stato per accreditare il valore ridotto propugnato nel proprio gravame si avverano per contro inutilizzabili pur interessando terreni confinanti con il __________; che la part. __________ di __________, acquistata nel 1996 a fr. 263.- il mq, è del tutto inservibile a fini edificatori tenuto conto della sua superficie di soli 95 mq e dei vincoli ex art. 11 legge sulla protezione delle rive dei laghi che la gravano (cfr. RF); il terreno, unitamente al contermine mapp. __________, appartiene al proprietario della part. __________ e funge da giardino al servizio della casa eretta su quest'ultimo fondo, posto dirimpetto sull'altro lato della strada cantonale; che alla stessa stregua del caso appena citato, anche il mapp. __________ di __________, pagato fr. 310.55 il mq valuta 1994, è stato acquisito per formare un'unità economica con la vicina proprietà edificata (mapp. __________) e dotarla di un giardino di maggiori dimensioni; il fondo è ampio 355 mq, ma non poteva essere edificato autonomamente a causa della sua forma allungata (m 31 x 11.50 sul fronte del lago) e delle distanze da confine sancite dal PR; che i trapassi di proprietà del mapp. __________ di __________ e relative quote di comproprietà coattiva sul confinante mapp. __________, avvenuti nel 1996 a 250.- fr. il mq (e non a fr. 319.90/mq come erroneamente indicato dal Tribunale di espropriazione e dallo Stato), sono stati influenzati da circostanze particolari (vendita tra parenti, noti promotori immobiliari di __________) al fine di realizzare sui mapp. __________ e __________ due costruzioni contigue, dotate di un ampio parcheggio coperto al mapp. __________; che stante quanto precede questo Tribunale non può che confermare le conclusioni dell'istanza inferiore, che ha attribuito ai terreni posti nella fascia rivierasca del __________ un valore di 700.-/800.- fr. il mq; che la striscia necessaria alla sistemazione della strada cantonale viene espropriata da un'area che per residenze come quella insediata sulla part. __________ riveste malgrado tutto notevole importanza (cfr. Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 71); ne segue che come in numerosi altri casi giudicati in passato, anche nella presente fattispecie si avvera in ogni modo corretto riconoscere all'espropriata un indennizzo corrispondente al valore edilizio pieno del suo fondo (STA 20 settembre 2001 in re comune di C.); che ferme queste premesse il ricorso deve essere respinto, con la conseguente conferma del giudizio impugnato; che la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza del ricorrente (art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr). Per questi motivi, visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43 e 46 PAmm, dichiara e pronuncia:

1.   Il ricorso è respinto .

2.   La tassa di giudizio di fr. 800.- è posta a carico del ricorrente, con l'ulteriore obbligo di versare all'espropriata identico importo a titolo di ripetibili.

3.   Intimazione a: rappr. dal rappr. dall'avv. terzi implicati

1. CO 1 1 patrocinata da: PA 1

2. CO 2 Per il Tribunale cantonale amministrativo Il presidente                                                             Il segretario