40.2011.1

Incarto n.40.2011.1

Lugano

31 ottobre 2012

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Argentino Jermini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 26 gennaio 2011 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emanata il 30 settembre 2010 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare della stima,

relativamente al mappale n. 444 RFD di __________,

esperito                           il sopralluogo in data 21 agosto 2012,

letti ed esaminati             gli atti,

consideratoin fatto e in diritto

1.

1.1     Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997.Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004.Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.

1.2.     Per la part. no. 444 RFD di __________ edificata, con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr.  590'154.--, poi ridotto a fr. 544'612.— con decisione su reclamo 16 novembre 2005.Il ricorso interposto dal proprietario avverso quest’ultimo giudizio è stato parzialmente accolto dal Tribunale di espropriazione che, con sentenza del 5 ottobre 2007 ha ulteriormente diminuito il valore di stima a fr. 371'092.-. La sentenza è cresciuta in giudicato.

2.     In seguito alla riunione dei fondi mappali no. 444 e 445 (cfr. UR dg. 11436 del 30.05.2005) con decisione per “aggiornamento particolare 2005” l’UCS ha fissato il valore ufficiale di stima del nuovo mapp. no. 444 a fr. 394'889.--.Il proprietario non ha sollevato obiezioni e la decisione dell’UCS è cresciuta incontestabilmente in giudicato.

3.

3.1.     Successivamente il ricorrente ha acquistato l’adiacente mappale no. 446 che è poi stato inglobato anch’esso nel mappale 444 (cfr. UR dg. 1690 del 23.1.2007). Con decisione per “aggiornamento particolare 2007” l’UCS ha quindi ricalcolato in fr. 406'270.-- il valore di stima ufficiale del fondo.

3.2.     Non condividendo tale valutazione, in data 31 dicembre 2009 il proprietario ha presentato un reclamo, che l’UCS ha parzialmente accolto  con decisione del 30 settembre 2010. L’autorità di prima istanza ha in particolare ritenuto che il vincolo AP gravante la superficie aggiunta al mappale principale a seguito della riunione dei fondi no. 444 e 446 giustifica l’applicazione di un correttivo di riduzione del -40% del valore di base. Il valore ufficiale di stima è quindi stato ridotto a fr.  383'737.--.

3.3.     Contro tale decisione il proprietario è insorto mediante ricorso del 26 gennaio 2011 innanzi a questo Tribunale postulando una revisione di tutta la stima, rispettivamente una importante riduzione della medesima. A mente del ricorrente l’UCS ha valutato sin dall’inizio in modo erroneo l’edificio principale sub. A, ed ha trascurato e non sufficientemente considerato i vincoli a cui è soggetto il fondo (AP-EP, distanze dal lago e dal sentiero, superficie boschiva ecc.), che ne precluderebbero a suo dire lo sfruttamento edilizio.

3.4.     In data 21 agosto 2012 è stato esperito un sopralluogo che ha permesso al Tribunale di costatare quanto segue.La particella è raggiungibile unicamente a piedi tramite il sentiero di __________, con il quale confina a nord, rispettivamente con imbarcazioni dal lago sul fronte lato sud.L’edificio principale, ubicato sull’estremità est del mappale, si sviluppa su tre livelli e la sua struttura portante è in muratura con solette in cemento armato. Al piano inferiore (livello lago) trovano spazio due ampi locali con 3 posti barca. I due piani superiori sono invece abitabili e contano al piano intermedio 8 locali e 2 servizi igienici con bagno e disimpegni, al piano superiore 7 locali, 1 servizio igienico (WC) e 2 cucine oltre ad un’ampia terrazza con vista sul lago di __________. Le circolazioni verticali sono garantite da due rampe di scale e un ascensore moderno attualmente fuori uso. Le due rampe di scale e i due accessi indipendenti, anche lato lago, permettono di dividere la costruzione in due unità abitative indipendenti. Le finiture sono di tipo medio/basso e la copertura è a falde con tegole.Sul fronte del lago l’edificio sub. A presenta 4 binari per l’immissione di natanti in acqua di cui 3 verso l’interno della costruzione. E’ pure presente un pontile.All’estremo est del mappale vi è un portico in muratura con tetto a falde (fabbricato sub. B).Il giardino tra l’edificio principale (sub. A) e il fabbricato (sub. B) è costituito da una terrazza pavimentata in piode. La rimanente superficie a nord (appendice verso __________) è invece una scarpata boscata. L’area posta a sud-ovest della casa è pianeggiante, prativa (ancorchè con scarso grado di manutenzione) e presenta una strisca di vegetazione diversa (arbusti, latifoglie ecc.). Il terreno è sostenuto verso il lago da un muro di controriva e delimitato a monte dal muro di sostegno (con altezza variante tra i 3 e i 6 m. e sormontato da rete metallica) del sentiero di __________. A quest’ultimo si può accedere direttamente tramite un cancello ed una scaletta posti tra gli ex mappali no. 444 e no. 445.

4.

4.1.     La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst, a condizione che gli stessi siano tempestivi e ricevibili in ordine.L’autorità di ricorso deve pertanto esaminare preliminarmente se il gravame è stato spedito nei termini di legge e presentato da una persona legittimata.

Contro la decisione su reclamo dell’UCS è dato ricorso al Tribunale di espropriazione entro 30 giorni dalla notificazione (art. 37 cpv. 1 Lst). L’art. 11 LPamm (a cui rinvia l’art. 39 cpv. 1 Lst) precisa che detto termine, stabilito dalla legge, è perentorio.Per intimazione o notificazione di un atto si intende la consegna materiale del documento o di un suo esemplare al destinatario. Questo avviene di regola mediante invio postale raccomandato, che richiede alla Posta la consegna diretta all’avente diritto e, in caso di sua assenza all’atto del recapito, il deposito nella cassetta delle lettere di un avviso di ritiro della durata di sette giorni (periodo di custodia).Il termine di ricorso inizia a decorrere il giorno successivo alla notificazione (per gli invii non ritirati l’ultimo giorno di giacenza presso l’ufficio postale) ed è ritenuto osservato se il gravame perviene all’autorità di ricorso o è spedito per posta (fa stato la data del timbro postale) entro il giorno di scadenza.Il ricorso in esame è stato interposto il 26 gennaio 2011 dal proprietario del mapp. no. 444, destinatario della decisione 30 settembre 2010 dell’UCS. Ad un primo invio raccomandato del giudizio, ritornato  dall’Ufficio postale di __________ all’UCS con dicitura “non ritirato”, ne ha fatto seguito un secondo, questa volta con lettera semplice, in data 22 ottobre 2010.Dai documenti in atti risulta che in data 13 ottobre 2010 il ricorrente ha sottoscritto un ordine di trattenere la corrispondenza presso l’ufficio postale valevole dal 14 ottobre 2010 fino al 30 novembre 2010 e che quest’ultima è poi stata ritirata il 3 dicembre 2010 all’Ufficio postale di __________ (doc. B4).Da parte sua l’interessato sostiene invece di aver rinvenuto la lettera dell’UCS  solo l’ 8 gennaio 2011 nella sua cassetta delle lettere (cfr. scritto 11.1.2011 all’UCS, doc. B4).Tutto ciò rilevato in linea di massima il ricorso sembrerebbe tardivo. A prescindere da questa considerazione formale il gravame si rileva comunque anche infondato per le ragioni che seguiranno

4.2.     In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

5.     La presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dalla riunione dei fondi particella no. 444 e 446 nel solo mappale no. 444 RFD di __________.Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8).L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

6.     Occorre avantutto esaminare la richiesta di revisione dell’intera stima contenuta nel ricorso presentato.A norma dell’art. 35 LPamm il rimedio della revisione è dato“a) se l’autorità ha giudicato ad una parte più di quanto essa ha domandato o meno di quanto la controparte ha riconosciuto o altra cosa senza che una speciale norma lo consenta;b) se essa non ha apprezzato, per inavvertenza, fatti rilevanti che risultano dagli atti o se la decisione contiene disposizioni fra di loro contraddittorie;c) se da un procedimento penale risulta che un crimine o un delitto ha influito sulla decisione a pregiudizio dell’istante;d) se l’istante, dopo la decisione, è venuto a conoscenza di fatti nuovi rilevanti o ha scoperto prove decisive che non aveva potuto fornire, senza sua colpa, nella procedura precedente.”;

La revisione è un rimedio di diritto straordinario, non devolutivo e non sospensivo proponibile, in principio solo contro decisioni cresciute in giudicato. La revisione non è data per rimettere in discussione decisioni amministrative cresciute in giudicato, né per correggere errori di applicazione del diritto, né per avvalersi di una nuova tesi giuridica e nemmeno per ottenere una nuova valutazione delle circostanze; essa è quindi esclusa qualora i motivi invocati possano essere fatti valere impugnando la decisione dinnanzi alla competente autorità di ricorso (RDAT II-1995 no. 17 e 67).Le decisioni di cui è chiesta la revisione sono definitive e incontestabilmente cresciute in giudicato, ma in concreto nessuno dei motivi di revisione sopra elencati è realizzato.In particolare dal ricorso presentato non risulta che l’istante sia venuto a conoscenza  di fatti nuovi e rilevanti dopo le decisioni e nemmeno che abbia scoperto prove decisive che non ha potuto fornire, senza una sua colpa, nelle precedenti procedure. Egli si limita infatti a riproporre le argomentazioni allora già esposte, in particolare per quel che concerne la vetustà dell’edificio principale, la limitazione delle possibilità edificatorie in virtù dell’istituzione di vincoli pianificatori (distanze dai confini, vincoli di protezione ecc.),  il pregiudizio riconducibile all’area boschiva e l’ ammontare del valore di reddito.  Tutte ragioni conosciute e note all’ autorità già nel corso dei precedenti procedimenti.Tali considerazioni inducono pertanto il Tribunale a dichiarare irricevibile l’istanza di revisione contenuta nel ricorso in quanto priva dei necessari requisiti.

7.     Resta quindi da esaminare la fattispecie circoscritta all’aggiornamento particolare 2007 trattato dall’UCS nel contesto della riunione dei mappali no. 444 e 446 (iscrizione a RF dg. 1690 del 23.01.2007).

Prima della riunione i due fondi erano così censiti a registro fondiario:

mappale no. 444   A. abitazione                          mq.         216B. fabbricato                           mq.             6c.  giardino                              mq.         790

per complessivi                      mq.       1012mappale no. 446   a.  giardino                              mq.           60

Dopo la riunione e con l’estinzione della particella no. 446 il fondo risulta essere così descritto nei pubblici registri:

mappale no. 444   A. edificio                                mq.         216NE sup. humosa e riv. duro   mq.         856

per complessivi                      mq.       1072Stando al vigente PR il mappale no. 444 è assegnato alla zona riva lago (ZRL) ed è soggetto a vincolo AP-EP (186 mq. ca.) nella sua porzione più a sud-ovest, ovvero in corrispondenza della superficie acquisita dai mappali no. 445 (già oggetto dell’aggiornamento particolare 2005) e 446.Nella sua prima decisione l’UCS ha stabilito in fr. 406'270.—il valore globale di stima. Il terreno è stato ritenuto complementare per mq. 845 ed eccedente per la rimanenza (mq. 227). Interessato da più zone di valore allo stesso è stato applicato un valore medio di fr. 180.69 originato da quelli di base di fr. 42.--/mq. per la zona AP-1 (mq. 187) e di fr. 210.—/mq. per la zona ZRL (mq. 885). L’autorità di stima non ha riconosciuto correttivi dipendenti dalla razionalità del suo sfruttamento.Con la decisione su reclamo, qui impugnata, l’UCS ha infine determinato in fr. 383'737.—il valore ufficiale di stima del mappale no. 444.Tosto che le superfici del terreno complementare e di quello eccedente sono state riviste in mq. 885 e mq. 187, l’UCS ha confermato il valore medio di zona di fr. 180.69 applicando però al terreno eccedente un correttivo del -40% per tener conto del vincolo AP-EP che lo grava.Avantutto occorre rilevare che l’UCS ha considerato l’intera superficie vincolata (mq. 187) quale terreno eccedente mentre la rimanenza (mq. 885) quale terreno complementare. Quest’ultimo appare del tutto proporzionato in rapporto alle dimensioni dell’edificio abitativo esistente (superficie occupata mq. 216), che consta di due piani abitabili.

Con sentenza 5 ottobre 2007 (cfr. al proposito punto n. 1.2.) il Tribunale ha già esaminato e confermato il valore metrico di base di fr. 210.--/mq. stabilito uniformemente per l’insieme dei terreni in Zona riva lago (ZRL) a ridosso del sentiero di __________. Esso tiene conto in giusta misura della posizione e della topografia e tipologia del comparto e appare già di per sé prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione.Anche il valore metrico di base di fr. 42.--/mq. fissato per la zona AP-1 trova fondamento. Si tratta infatti di un’area pianeggiante, raggiungibile tramite un comodo sentiero e direttamente confinante con la riva del lago. Tutte queste caratteristiche permettono di ritenere il terreno un bene particolarmente pregiato e ricercato sul mercato immobiliare ancorchè privo di possibilità edificatorie.D’altra parte nemmeno bisogna disattendere che suddetto valore, oltre ad essere già noto al ricorrente, non è stato contestato dal medesimo nella precedente procedura per “aggiornamento particolare 2005” originata dalla riunione dei mappali no. 444 e 445 (cfr. al proposito il punto n. 2).Infine occorre ancora esaminare se il correttivo del -40% applicato dall’UCS sul valore medio di zona riferito all’area vincolata AP-EP, è supportabile oppure no. La risposa è affermativa.L’aggregazione della superficie del mappale no. 446 (mq. 60) al fondo principale, benché interamente vincolata, ha di fatto incrementato il valore dell’intera proprietà ed ha ulteriormente migliorato la situazione complessiva del sedime. Basti pensare al lungo fronte sul lago e sul sentiero di cui dispone oggi il mappale.Ciò nondimeno al proprietario, che già beneficia di un valore metrico di base particolarmente favorevole (fr. 42.--/mq.) che è servito, occorre qui rimarcarlo, per  calcolare il valore medio da applicare all’intera superficie del fondo, l’UCS ha riconosciuto per il terreno eccedente un ulteriore correttivo (-40%), che a mente di questo Tribunale ben considera tutti gli eventuali pregiudizi derivanti dal vincolo AP-EP in essere.

8.     Di conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 444 RFD di __________ è confermato in fr. 383'737.-- come stabilito dall’UCS.

9.     La tassa di giustizia in fr. 500.-- è posta a carico del ricorrente in quanto soccombente; (per lo stesso motivo) non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6 Lst; art. 31 LPamm).

Per questi motivi

richiamati                        i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoed il valore ufficiale di stima del mapp. no. 444 RFD di __________ stabilito dall’UCS è confermato.

2.     La tassa di giustizia in fr. 500.-- è posta a carico del ricorrente in quanto soccombente. Non si assegnano ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente                                                                        Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo                                                       Enzo Barenco