40.2005.269

Incarto n.40.2005.269

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Lugano

17 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 19/21 dicembre 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 25 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 2387 RFD di __________,

esperito                           il sopralluogo in data 20 giugno 2006,

letti ed esaminati             gli atti,

consideratoin fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partine dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per la part. no. 2387 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 87'640.-.

Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 25 novembre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori metrici di base dei terreni situati nella specifica zona residenziale estensiva (R2) sono stati ricavati dall’analisi delle transazioni immobiliari degli ultimi 10 anni e che in concreto il valore di CHF/mq 140.- rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato. Inoltre, i fattori negativi elencati dal reclamante, sono già stati debitamente considerati.

3.     Con ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di stima, in particolare del terreno. Ciò poiché il valore metrico di base di CHF/mq 140.- stabilito dall’UCS sarebbe superiore al valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni terreni vicini situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq 170.-. Inoltre l’autorità di prima istanza non avrebbe considerato che il terreno non ha un accesso diretto e che si trova in una zona periferica del comune.

4.     Nel corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 2387 è un terreno in leggero declivio attualmente destinato a prato.

Malgrado a registro fondiario sia iscritto un diritto di passo a carico dei mapp. nr. 2385 e 4462 non è ancora stata costruita una strada di accesso al fondo. Su via __________ esiste la fognatura comunale.

5.     La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di __________, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un nuovo giudizio.

Ciò poiché l’UCS, malgrado la ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente stima, non è invero entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha esplicato i motivi che l’hanno portato a stabilire per il terreno un valore metrico di base di CHF/mq 140.-.

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede poiché la distinta delle compravendite dei terreni situati in zona residenziale estensiva (R2) prodotta dall’autorità di prima istanza è limitata al solo periodo 1990-2000 e non è stata mai aggiornata sino al momento in cui è stata concretamente determinata la stima. Per il Tribunale risulta pertanto alquanto difficile stabilire se il valore ritenuto dall’UCS sia o meno conforme a quanto disposto dal legislatore e se, come sostiene la ricorrente, nel corso degli ultimi anni nella zona di __________ il mercato immobiliare abbia davvero subito delle forti contrazioni.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura sollevata dalla ricorrente, non ha minimamente esplicato i motivi che l’hanno portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 140.- e ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e art. 19 del relativo Regolamento), l’incarto deve esserle rinviato per nuovo giudizio. Diversamente la ricorrente si vedrebbe tra l’altro ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati                        i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione __________è annullatae l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente                                                                                                     Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo                                                                                   Alan Gianinazzi