Sachverhalt
determinanti per la causa (RDAT II 1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
-Ledificio è un rustico attualmente utilizzato come legnaia ed edificato non prima dellinizio dello scorso secolo che, ad eccezione del tetto, sostituito nel 2003, si trova tuttora nello stato originale. Pertanto, un correttivo della vetustà del -49% meglio si adatta alla fattispecie concreta, in particolare alle caratteristiche specifiche e allo stato effettivo delledificio.
-Il valore di reddito, considerata lubicazione del rustico e la sua destinazione specifica, che non preclude certamente unutilizzazione quale casa di vacanza ai monti, deve inoltre essere riportato su soli quattro mesi (periodo estivo).
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Erwägungen (8 Absätze)
E. 6.1 I fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
E. 6.2 Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
E. 6.3 Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
E. 6.4 Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
E. 7.1 In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
-Ledificio è un rustico attualmente utilizzato come legnaia ed edificato non prima dellinizio dello scorso secolo che, ad eccezione del tetto, sostituito nel 2003, si trova tuttora nello stato originale. Pertanto, un correttivo della vetustà del -49% meglio si adatta alla fattispecie concreta, in particolare alle caratteristiche specifiche e allo stato effettivo delledificio.
-Il valore di reddito, considerata lubicazione del rustico e la sua destinazione specifica, che non preclude certamente unutilizzazione quale casa di vacanza ai monti, deve inoltre essere riportato su soli quattro mesi (periodo estivo).
E. 7.2 Per il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
E. 8.1 Di conseguenza il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.
E. 8.2 La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Dispositiv
- La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di stima.
- La presente decisione è definitiva.
- Intimazione a: - - - per il Tribunale di espropriazione la Presidente Il segretario giurista Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.40.2005.251
__________
Lugano
14 agosto 2006
Sentenza
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
Il Tribunale di espropriazione
composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini
ing. Argentino Jermini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 23/25 novembre 2005 da
- RI 1,
- RI 2,
contro
la decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 3729 RFD di __________,
sentiti i ricorrenti presso il Municipio di __________ il 9 giugno 2006,
letti ed esaminati gli atti,
consideratoin fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 3729 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 50'012.-.
Il reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 e da RI 2 è stato accolto dallUCS con decisione 11 novembre 2005.
Lautorità di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore metrico delledificio da CHF 75'841.92 a CHF 21'858.98, riducendo in particolare la cubatura da 456 mc a 432 mc, il valore metrico a nuovo da CHF/mc 180.- a CHF/mc 158.-, valore al quale è stato inoltre applicato un ulteriore correttivo del -50% per agibilità solo parziale e aumentando il correttivo della vetustà dal -12% al -39%.
La superficie abitabile delledificio è stata inoltre ridotta da 61 mq a 30 mq e il valore di reddito capitalizzato, come conseguenza diretta di quanto suesposto, è stato pure ridotto da CHF 48'370.- a CHF 21'598.-.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 21'012.-.
3. Con ricorso 23/25 novembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando unulteriore riduzione del valore di stima, in particolare del correttivo della vetustà e del valore di reddito.
Ciò poiché si è in presenza di un rustico non ancora abitabile con il piano terreno che si trova tuttora nello stato originario di stalla e che è stato oggetto unicamente della sostituzione del tetto e di alcuni lavori in vista di una futura ristrutturazione nel 1999. Ledificio viene inoltre utilizzato esclusivamente nel corso dei quattro mesi estivi.
4. Durante ludienza dei ricorrenti avvenuta presso il Municipio di __________ il Tribunale ha acquisito agli atti la documentazione relativa allinventario dei rustici. Ledificio è attualmente adibito a deposito/legnaia e, ad esclusione del rifacimento del tetto, si trova essenzialmente nello stato originario.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari delloggetto stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II 1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
-Ledificio è un rustico attualmente utilizzato come legnaia ed edificato non prima dellinizio dello scorso secolo che, ad eccezione del tetto, sostituito nel 2003, si trova tuttora nello stato originale. Pertanto, un correttivo della vetustà del -49% meglio si adatta alla fattispecie concreta, in particolare alle caratteristiche specifiche e allo stato effettivo delledificio.
-Il valore di reddito, considerata lubicazione del rustico e la sua destinazione specifica, che non preclude certamente unutilizzazione quale casa di vacanza ai monti, deve inoltre essere riportato su soli quattro mesi (periodo estivo).
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia:1. Il ricorsoè accoltoe il valore ufficiale di stima del mappale no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
-
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi