40.2005.116

Incarto n.40.2005.116

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Lugano

3 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Alberto Canepa

ing. Giorgio Caprara

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 27/28 giugno 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali nr. 4329, 4923 RFD di __________,

esperito                           il sopralluogo in data 27 settembre 2005,

letti ed esaminati             gli atti,

consideratoin fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 l’UCS ha esposto i seguenti valori di stima:

- CHF 285’128.- per il mapp. no. 4329 RFD di __________, considerate delle riduzioni sul valore metrico del terreno del 10% per carico ambientale e del 15% per la presenza di un onere di passo e della non ottimale esposizione di parte del fondo;

- CHF 330'375.- per il mapp. no. 4923 RFD di __________, considerate delle riduzioni sul valore metrico del terreno del 10% per carico ambientale e del 5% per la non ottimale esposizione di parte del fondo.

Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

A giudizio dell’autorità di prima istanza i fattori negativi elencati nel reclamo sono infatti già stati sufficientemente considerati con l’applicazione dei correttivi summenzionati. Ulteriori correttivi a causa della vicinanza dell’autostrada e della ferrovia non entrano inoltre in considerazione poiché il mappale si trova al di là dei limiti previsti da non meglio specificate direttive.

3.     Con ricorso 27/28 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione del valore di stima di entrambe le particelle poiché prive dei servizi di fognatura comunale, configurate a catino e poco esposte alla luce e al sole.

4.     Nel corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che:

- il mapp. no. 4329, configurato a catino, è orientato verso sud-est, con il lato a sud che durante il periodo invernale rimane praticamente senza sole. Rispetto al confinante mapp. no. 4923 presenta un avvallamento più marcato;

- il mapp. no. 4923, anch’esso orientato verso sud-est, è invece in leggera pendenza e, a differenza del confinante mapp. no. 4329, si trova in una posizione sopraelevata e più soleggiata.

Entrambi i fondi non sono ancora provvisti di allacciamento fognario.

5.     La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso, limitatamente al mapp. no. 4329, per i seguenti motivi:

-Mapp. no. 4329: nella fattispecie concreta, per confronti con i confinanti mappali nr. 4923, rispetto al quale risulta più avvallato e meno esposto alla luce e al sole e 4330, che presenta praticamente le stesse caratteristiche e per il quale sono stati però considerati dei correttivi complessivi del -40% per esposizione del terreno e configurazione non adeguata, il Tribunale ritiene di dover apportare al valore metrico un ulteriore correttivo del -15%. Ciò per tenere in giusta considerazione la minor attrattività commerciale del terreno per rapporto alla part. no. 4923 e la sostanziale equivalenza di valore con la part. no. 4330;

-Mapp. no. 4923: il Tribunale, per confronti con i medesimi mappali summenzionati, respinge il ricorso, ritenuto che il terreno si trova in posizione sopraelevata e meglio esposta, tanto che i fattori negativi elencati nel ricorso sono già stati equamente considerati con le riduzioni sul valore metrico apportate in prima istanza, in particolare con la riduzione del -5% per la non ottimale esposizione del fondo.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

- CHF235'880.-per il mapp. no.4329RFD di __________;

- CHF330'375.-per il mapp. no.4923RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che il ricorrente chiedeva un’adeguata riduzione del valore di stima di entrambi i mappali.

Per questi motivi

richiamati                        i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

-CHF235'880.-per il mapp. no.4329RFD di __________;

-CHF330'375.-per il mapp. no.4923RFD di __________.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di metà ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente                                                                                                     Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo                                                                                   Alan Gianinazzi