Sachverhalt
determinanti per la causa (RDAT II 1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Alla luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso riducendo il prezzo a nuovo delledificio principale sub. A da 360.- a 331.- CHF/mc, più aderente al tipo di costruzione specifico e al suo reale valore e aumentando il correttivo della vetustà da -28% a -38% in considerazione del fatto che ledificio, costruito nel 1938, è stato oggetto di ununica ristrutturazione parziale nel 1980, limitata del resto alla sostituzione dei serramenti e del tetto, nonché al rifacimento delle cucine e dellimpianto di riscaldamento.
7.2.
Come tutte le zone in prossimità del centro cittadino la zona risulta particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 240.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del fondo con la strada cantonale e lautostrada, lautorità di prima istanza, come del resto per tutti i mappali posti nella medesima situazione, ha già proceduto allapplicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale su tutta la sua superficie.
Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie concreta unulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste non è giustificata.
Alla luce delle specifiche normative di PR per la zona residenziale semi-estensiva (art. 46 NAPR) e malgrado lobbligo di rispetto di una distanza minima di ml 4 dal ciglio della strada cantonale (art. 6, punto 1.1. NAPR), il terreno eccedente, di 1'150 mq, risulta interamente sfruttabile in modo razionale.
7.3.
Il gravame deve essere respinto pure in merito alle ulteriori richieste e argomentazioni sollevate da RI 1.
In primo luogo, laccesso, sostanzialmente simile per tutte le proprietà poste in prossimità del tracciato stradale e che può se del caso essere modificato, non giustifica lapplicazione di alcun correttivo.
La valle soprastante il riale __________ menzionata dalla ricorrente non si trova nelle immediate vicinanze e nemmeno risulta che il mappale sia stato incluso in una zona soggetta a particolari pericoli naturali.
Infine, la presenza di un grotto, oltre che compatibile con quanto previsto dall art. 46 punto 1. NAPR di __________, comunque posto in prossimità della strada cantonale e a diversi metri dalla proprietà RI 1, non è tale da intaccare il valore metrico del terreno in modo tale da giustificare lapplicazione di uno specifico correttivo.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che le censure relative alla valutazione delledificio principale sono state accolte da questo Tribunale, mentre le richieste di riduzione del valore metrico del terreno sono state respinte (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Erwägungen (9 Absätze)
E. 6.1 I fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
E. 6.2 Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
E. 6.3 Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
E. 6.4 Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
E. 7.1 Alla luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso riducendo il prezzo a nuovo delledificio principale sub. A da 360.- a 331.- CHF/mc, più aderente al tipo di costruzione specifico e al suo reale valore e aumentando il correttivo della vetustà da -28% a -38% in considerazione del fatto che ledificio, costruito nel 1938, è stato oggetto di ununica ristrutturazione parziale nel 1980, limitata del resto alla sostituzione dei serramenti e del tetto, nonché al rifacimento delle cucine e dellimpianto di riscaldamento.
E. 7.2 Come tutte le zone in prossimità del centro cittadino la zona risulta particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 240.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del fondo con la strada cantonale e lautostrada, lautorità di prima istanza, come del resto per tutti i mappali posti nella medesima situazione, ha già proceduto allapplicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale su tutta la sua superficie.
Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie concreta unulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste non è giustificata.
Alla luce delle specifiche normative di PR per la zona residenziale semi-estensiva (art. 46 NAPR) e malgrado lobbligo di rispetto di una distanza minima di ml 4 dal ciglio della strada cantonale (art. 6, punto 1.1. NAPR), il terreno eccedente, di 1'150 mq, risulta interamente sfruttabile in modo razionale.
E. 7.3 Il gravame deve essere respinto pure in merito alle ulteriori richieste e argomentazioni sollevate da RI 1.
In primo luogo, laccesso, sostanzialmente simile per tutte le proprietà poste in prossimità del tracciato stradale e che può se del caso essere modificato, non giustifica lapplicazione di alcun correttivo.
La valle soprastante il riale __________ menzionata dalla ricorrente non si trova nelle immediate vicinanze e nemmeno risulta che il mappale sia stato incluso in una zona soggetta a particolari pericoli naturali.
Infine, la presenza di un grotto, oltre che compatibile con quanto previsto dall art. 46 punto 1. NAPR di __________, comunque posto in prossimità della strada cantonale e a diversi metri dalla proprietà RI 1, non è tale da intaccare il valore metrico del terreno in modo tale da giustificare lapplicazione di uno specifico correttivo.
E. 8.1 Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.
E. 8.2 La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che le censure relative alla valutazione delledificio principale sono state accolte da questo Tribunale, mentre le richieste di riduzione del valore metrico del terreno sono state respinte (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Dispositiv
- La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
- La presente decisione è definitiva.
- Intimazione a: - - per il Tribunale di espropriazione la Presidente Il segretario giurista Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.40.2005.100
__________
Lugano
3 gennaio 2006
Sentenza
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Alberto Canepa
ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 11/15 giugno 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 13 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 3156 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 13 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
consideratoin fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 3156 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 468'717.-
Il reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con decisione 13 maggio 2005.
Lautorità di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione ribadendo che le conseguenze negative derivanti dalle immissioni foniche ed atmosferiche provenienti dallautostrada, dalla strada cantonale e dal vicino locale pubblico sono già state considerate nella determinazione dei valori di stima proposti per le diverse zone di PR del Comune.
3. Con ricorso 11/15 giugno 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore di stima. Ciò per il fatto che la proprietà è posta a confine con una strada cantonale fortemente trafficata che, oltre a rendere difficoltosa e pericolosa luscita dal fondo, imporre il rispetto di determinate distanze da confine e rendere di fatto impossibile la copertura dellattuale parcheggio con una tettoia è fonte, unitamente alla vicina autostrada e ad un locale pubblico che si trova anchesso nelle vicinanze, di importanti immissioni moleste sottoforma di inquinamento atmosferico e acustico.
Il fondo si troverebbe poi in una zona geologicamente instabile a causa della vicinanza del riale __________, fonte di possibili frane.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 13 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che la struttura della casa, abitata da RI 1 e dalla sua famiglia, è ancora quella originaria, mentre le finiture e lo stato di conservazione sono nella norma. Nel 1980, quando è stata fatta la ristrutturazione segnalata al punto 2.5. della dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1-, il locale cucina è stato ampliato con laggiunta di un portico.
Laccesso alla proprietà è difficoltoso in quanto in prossimità di una curva della strada cantonale. Il terreno, sul quale sorgono alcune piante da frutta e un orto, è in leggera pendenza e sostanzialmente prativo.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II 1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Alla luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso riducendo il prezzo a nuovo delledificio principale sub. A da 360.- a 331.- CHF/mc, più aderente al tipo di costruzione specifico e al suo reale valore e aumentando il correttivo della vetustà da -28% a -38% in considerazione del fatto che ledificio, costruito nel 1938, è stato oggetto di ununica ristrutturazione parziale nel 1980, limitata del resto alla sostituzione dei serramenti e del tetto, nonché al rifacimento delle cucine e dellimpianto di riscaldamento.
7.2.
Come tutte le zone in prossimità del centro cittadino la zona risulta particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 240.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del fondo con la strada cantonale e lautostrada, lautorità di prima istanza, come del resto per tutti i mappali posti nella medesima situazione, ha già proceduto allapplicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale su tutta la sua superficie.
Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie concreta unulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste non è giustificata.
Alla luce delle specifiche normative di PR per la zona residenziale semi-estensiva (art. 46 NAPR) e malgrado lobbligo di rispetto di una distanza minima di ml 4 dal ciglio della strada cantonale (art. 6, punto 1.1. NAPR), il terreno eccedente, di 1'150 mq, risulta interamente sfruttabile in modo razionale.
7.3.
Il gravame deve essere respinto pure in merito alle ulteriori richieste e argomentazioni sollevate da RI 1.
In primo luogo, laccesso, sostanzialmente simile per tutte le proprietà poste in prossimità del tracciato stradale e che può se del caso essere modificato, non giustifica lapplicazione di alcun correttivo.
La valle soprastante il riale __________ menzionata dalla ricorrente non si trova nelle immediate vicinanze e nemmeno risulta che il mappale sia stato incluso in una zona soggetta a particolari pericoli naturali.
Infine, la presenza di un grotto, oltre che compatibile con quanto previsto dall art. 46 punto 1. NAPR di __________, comunque posto in prossimità della strada cantonale e a diversi metri dalla proprietà RI 1, non è tale da intaccare il valore metrico del terreno in modo tale da giustificare lapplicazione di uno specifico correttivo.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che le censure relative alla valutazione delledificio principale sono state accolte da questo Tribunale, mentre le richieste di riduzione del valore metrico del terreno sono state respinte (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia:1. Il ricorsoè parzialmente accoltoe il valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi