Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.20.2006.2-1
Lugano
29 marzo 2007
Sentenza
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Ferruccio Robbiani
arch. Dario Medici
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da
ISEP 1
rappr. dal RA 1
contro
COES 1
rappr. dall RA 7
nell'ambito della realizzazione di una strada di servizio (SS) a __________ in località __________
relativamente al mapp. no. 793 (già mapp. no. 199) RFD di __________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,in fatto ed in diritto
1.1.1. Il ISEP 1 ha progettato la realizzazione di una strada comunale in località __________ a __________ che nel locale piano viario è catalogata come strada di servizio SS1. Il progetto comporta espropriazioni varie che in parte consistono nel riscatto di sedime già adibito a strada, e prevede la costruzione di un nuovo tronco stradale di ca. 120 ml, nel rispetto del tracciato esistente, che termina in una piazza di giro.Il Consiglio Comunale ha autorizzato lopera e stanziato il relativo credito con risoluzione del 7.11.2005.Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 13.2 al 14.3.2006.1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no. 793 di mq 166 espropriata totalmente contro versamento di un indennità di fr. 13.50 il mq.Con memoria 14.3.2006 lespropriato ha avanzato una pretesa di indennizzo di fr. 250.- il mq.In esito alludienza di conciliazione del 5.7.2006 lespropriato ha accettato che limitatamente a mq 61 il sedime sia considerato strada ed indennizzato a fr. 10.- il mq, mentre per la superficie restante ha confermato la sua pretesa risarcitoria.Lanticipata immissione in possesso è stata accordata dal 1°.9.2006.Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto definitivo con sentenza del 18.7.2006.
2.Laccettazione dellindennità di fr. 10.- il mq per una superficie di mq 61 risultante dallo scritto del 14.7.2006, si configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione (art. 43 e 44 Lespr.). Pertanto il Tribunale è sollevato dalla relativa decisione di merito.
3.Il mapp. no. 793 è una striscia di terreno di 166 mq risultante dal frazionamento del mapp. no. 199 che misurava in origine mq 26309. Il frazionamento è avvenuto a dipendenza dellazzonamento del fondo nel PR ed in tale ambito è appunto stato considerato anche il tracciato nella nuova strada di servizio SS1 (cfr. piano di mutazione 19.10.2005 doc. B).In effetti il mapp. no. 793 è destinato al tracciato stradale, i nuovi lotti (mapp. no. 789, 790, 791 e 792) sono assegnati alla zona residenziale estensiva RE3 mentre la parte restante, ossia la nuova part. no. 199, appartiene alla zona agricola.
4.4.1.Lespropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dallintervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se levento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4).Lindennità consta, in particolare, dellintero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante lanno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).Lapplicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece lidentità con loggetto paragonato. E tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dellevoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).In questottica le punte estreme ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dellestimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).4.2. Va premesso che il Tribunale non può condividere lindennità offerta dal Comune nella tabella pubblicata poiché leffetto anticipato negativo dato dal vincolo di PR con destinazione strada non va considerato ai fini dellestimo (art. 12 cpv. 2 Lespr.). Ciò vale, a maggior ragione, in concreto considerato che lintavolazione a RF del mapp. no. 793 è avvenuta, appunto, solo in funzione del tracciato stradale, senza il quale la superficie sarebbe andata ad aggiungersi ai lotti confinanti e dunque alla zona edificabile. Di conseguenza il solo fatto che il sedime sia già usato come strada e che a RF sia censito come tale di certo non ne giustifica lespropriazione ad un valore irrisorio.Quanto agli oneri che gravano il mapp. no. 793, riportati dalloriginario mapp. no. 199 (cfr. estratti RF), essi interessano la stessa superficie riservata dal PR, peraltro contenuta, e non incidono sullo sfruttamento, motivo per cui nemmeno possono influire sul risarcimento.La superficie di mq 105 che resta da valutare in questa sede deve dunque essere indennizzata al valore edilizio pieno.Lestimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni immobiliari concluse negli anni precedenti lanticipata immissione in possesso che in concreto si situa al 1°.9.2006 e riguardanti terreni liberi siti in zona RE3.Le indagini esperite come duso a RF risalgono fino al 1997 ed offrono i seguenti risultati:nel 1997- fr. 142.50 il mq per il mapp. no. 668 di mq 3158, loc. __________ (iscr. a RF il 29.10.1997 al d.g. 7938); il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad incato pubblico;- fr. 301.05 il mq per il mapp. no. 745 di mq 382, loc. __________ (iscr. a RF il 20.11.1997 al d.g. 8496);- fr. 291.48 il mq per il mapp. no. 744 di mq 446, loc. __________ (iscr. a RF il 20.11.1997 al d.g. 8498);- fr. 388.06 il mq per il mapp. no. 739 di mq 335, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.12.1997 al d.g. 8685);- fr. 375.72 il mq per il mapp. no. 746 di mq 346 con quota di comproprietà coattiva di 139/1000 sulla part. no. 251, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.12.1997 al d.g. 8684);- fr. 364.15 il mq per il mapp. no. 740 di mq 357, loc. __________ (iscr. a RF il 10.12.1997 al d.g. 8934);nel 1998- fr. 461.31 il mq per il mapp. no. 747 di mq 336 con quota di comproprietà coattiva di 292/1000 sulla part. no. 251, loc. __________ (iscr. a RF il 3.4.1998 al d.g. 2306;- fr. 44.33 il mq per il mapp. no. 668 di mq 3158, loc. __________ (iscr. a RF il 27.5.1998 al d.g. 3773);- fr. 383.33 il mq per il mapp. no. 741 di mq 300, loc. __________ (iscr. a RF il 27.8.1998 al d.g. 6398);- fr. 383.33 il mq per il mapp. no. 743 di mq 300, loc. __________ (iscr. a RF il 26.10.1998 al d.g. 7832);nel 1999- fr. 397.90 il mq per il mapp. no. 742 di mq 289, loc. __________ (iscr. a RF il 23.4.1999 al d.g. 3415);- fr. 203.70 il mq per il mapp. no. 723 di mq 491, loc. __________ (iscr. a RF il 30.7.1999 al d.g. 5589);nel 2000- fr. 241.83 il mq per il mapp. no. 748 di mq 765 con quota di comproprietà coattiva di 569/1000 sulla part. no. 251, loc. __________ (iscr. a RF l8.8.2000 al d.g. 6028);- fr. 238.10 il mq per il mapp. no. 724 di mq 210, loc. __________ (iscr. a RF il 23.10.2000 al d.g. 8394);- fr. 238.10 il mq per il mapp. no. 771 di mq 210, loc. __________ (iscr. a RF il 24.10.2000 al d.g. 8416);nel 2001- fr. 304.- il mq per il mapp. no. 772 di mq 750, loc. __________ (iscr. a RF il 20.3.2001 al d.g. 2219);nel 2005- fr. 250.- il mq per il mapp. no. 790 di mq 430, loc. __________ (iscr. a RF l8.11.2005 al d.g. 8977);- fr. 250.- il mq per il mapp. no. 791 di mq 404, loc. __________ (iscr. al RF il 13.12.2005 al d.g. 9890);Dallelenco vanno tolti il picco massimo (fr. 461.30) e quello minimo (fr. 142.50 rispettivamente 44.33), come pure le transazioni riguardanti la località __________ poiché lontana da __________ e poco adatta ad un confronto. Tra i valori rimanenti si riscontra una sensibile maggiorazione del prezzo unitario a __________ rispetto a __________; tale differenza non è tuttavia giustificabile solo con la posizione geografica, la morfologia del terreno, o il carattere più o meno residenziale anche perché tutti i terreni sono situati entro un raggio di poche centinaia di metri. Bisogna considerare piuttosto che, verosimilmente, la maggiorazione è riconducibile al frazionamento particolare dei terreni di __________, dettato anche da una progettazione di quartiere, dal quale sono risultati singoli lotti di dimensioni modeste ma intensamente sfruttati e quindi rivalutati. Daltra parte bisogna anche considerare che, nonostante lurbanizzazione a __________ sia attualmente ancora incompleta, il prezzo di fr. 250.- il mq pagato per due particelle nate dal frazionamento del mapp. no. 199, appare oggettivamente piuttosto basso e non può essere escluso a priori che tenga conto della necessità di realizzare laccesso veicolare alla retrostante part. no. 789.Fatto sta, comunque, che dal 2000 in poi i prezzi soluti negli anni precedenti per terreni RE3 non sono più stati riscontrati. Nel 2006 il valore edilizio pieno poteva quindi attestarsi attorno a fr. 250.-/300.-.Considerata la situazione già descritta della part. no. 793, visto lattuale stato di urbanizzazione e non potendosi tenere conto degli aumenti di valore derivante dallopera dellespropriante, lindennità espropriativa è fissata in fr. 270.- il mq.
5.Lindennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale decorrenti dal 1°.9.2006, data a far tempo dalla quale è stata accordata lanticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:1. Per lespropriazione formale di mq 105 del mapp. no. 793 lente espropriante verserà allespropriato unindennità di fr. 270.- il mq oltre interessi al 3.5% dal 1°.9.2006.
2. Le questioni risolte con accordo sono stralciate.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dellente espropriante con lobbligo di rifondere allespropriato fr. 1'000.- per ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dallintimazione.
5. Intimazione a:- RA 1- RA 7
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco