Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.20.2004.5-4
18/02
Lugano
10 marzo 2006
Sentenza
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti
arch. Ferruccio Robbiani
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione avviata da
ISEP 1
rappr. dal __________, RA 1
contro
COES 3
rappr. da RA 2
nell'ambito dei lavori di sistemazione stradale e di formazione di un marciapiede tra le rotonde di S__________ e S__________ nel territorio del Comune di M__________
relativamente al mapp. n. 542 di M__________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione di Via C__________ nel Comune di M__________, strada già esistente che collega le rotonde di S__________ e di S__________.Lopera, che implica espropriazioni varie, porta il tratto stradale lungo circa 280 ml ad una sezione carreggiabile uniforme di 6 ml e prevede sia la costruzione di un nuovo marciapiede sul lato a valle di ml 1.50, sia la posa di misure di moderazione del traffico mediante una pavimentazione diversificata ed unisola spartitraffico.Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 20.3 al 19.4.2002.1.2. La messa in esecuzione del progetto coinvolge il mapp. no. 542, appartenente alla società indicata in ingresso. Secondo la tabella pubblicata il fondo è espropriato in ragione di mq 55 ed occupato temporaneamente per mq 39 contro versamento di unindennità di fr. 150.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq; la tabella include pure unindennizzo di fr. 888.- per lestirpazione di piante esistenti tuttavia condizionato ad un danno effettivo.Con memoria 16.4.2002 lespropriata ha chiesto una modifica dei piani riferita alla rampa daccesso al cortile interno ed ha sollecitato le seguenti indennità espropriative:- fr. 300.- il mq per 55 mq di terreno espropriato- fr. 100.- il mq per la svalutazione di mq 12 del cortile interno- fr. 33'000.- per la svalutazione dellimmobile- fr. 18'000.- per la perdita di 2 posteggi- fr. 4'000.- quale contributo sostitutivo per i posteggi medesimi- fr. 888.- per la soppressione di piante- fr. 8000.- qualora loccupazione temporanea impedisse luso della rampa- fr. 2'880.- qualora loccupazione temporanea impedisse luso dei posteggiAlludienza dell8.10.2002 lente espropriante ha presentato una proposta di adeguamento della rampa che la proprietaria ha tuttavia respinto con successivo scritto del 19.10.2002; per il resto le pretese sono state confermate.1.3. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto stradale con sentenza del 17.4.2003; contestualmente ha però ordinato una modifica dei piani riguardante il solo mapp. no. 542 intesa a mantenere la pendenza del 14% della rampa di accesso al cortile. La sentenza è cresciuta incontestata in giudicato.Limmissione in possesso è stata accordata a far tempo dal 14.6.2004 (cfr. decreto 18.6.2004).1.4. Alludienza del 1°.2.2006, indetta dopo il termine dei lavori, di comune accordo le parti hanno disposto unindennità di fr. 600.- per linutilizzabilità dei posteggi esterni durante il periodo di occupazione temporanea e di fr. 400.- a corpo per la soppressione di vegetali. Inoltre, considerato che i posteggi esterni sono stati ripristinati a spese dellespropriata, questa ha rinunciato alle relative indennità (fr. 18'000.- e fr. 4'000.-) così come ha abbandonato la pretesa riferita alluso della rampa, sempre durante loccupazione temporanea (fr. 8'000.-).
2.Lintesa raggiunta dalle parti alludienza del 1°.2.2006 si configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione (art. 43 e 44 Lespr.) e, pertanto, solleva questo Tribunale dallobbligo di statuire nel merito.Litigiose e quindi da valutare restano, di conseguenza, lindennità per il sedime espropriato e per la pretesa svalutazione del cortile e dellimmobile.
3.Il mapp. no. 542 è ubicato in località B__________, a valle di Via C__________ ed è così censito a RF:sub. c)piazzale mq 400sub. e) accesso mq 62sub. f) giardino mq 279sub. A) fabbrica mq 684totale mq 1425Si tratta di un terreno di forma regolare edificato con una costruzione già adibita ad azienda tessile, ed oggi parzialmente occupata dagli uffici comunali. Secondo lespropriata, verosimilmente, sarà destinata allabitazione (cfr. verbale di udienza dell8.10.2002).Ledificio consta di tre corpi uno dei quali è contiguo nel lato settentrionale alla casa di abitazione posta sul confinante mapp. no. 964. Il cortile interno è accessibile dalla strada attraverso una rampa.Prescindendo da un onere riferibile ad un pozzetto, il fondo è libero da servitù ed è attribuito dal vigente PR alla zona edificabile R2.
4.4.1.Lespropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dallintervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se levento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).Lindennità consta, in particolare, dellintero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante lanno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).Lapplicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece lidentità con loggetto paragonato. E tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dellevoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).In questottica le punte estreme ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dellestimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).4.2 Posta lanticipata immissione in possesso al 14.6.2004,lestimo si fonda sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari stipulate nei pochi anni precedenti (cfr. art. 19 Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a M__________ in zona R2. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri risalgono fino al 2000 ed offrono i seguenti risultati:nel 2004- fr. 367.82 per il mapp. no. 1975 di mq 435, loc. M__________ (iscr. a RF il 27.2.2004 al d.g. 1944). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito dellesercizio di un diritto di compera;- fr. 471.77 il mq per le part. no. 2046 di mq 549 e 672 di mq 2457, loc. Z__________ (iscr. a RF il 19.5.2004 al d.g. 4133). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;nel 2003- fr. 271.22 il mq per il mapp. no. 525 di mq 483, loc. G__________ (iscr. a RF il 24.10.2003 al d.g. 8707);- fr. 408.90 per il mapp. no. 766 di mq 592, loc. B__________ (iscr. a RF il 7.11.2003 al d.g. 9018). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dal sedime censito come strada di mq 73;- fr. 410.- il mq per la part. no. 1999 di mq 378 con quota di comproprietà coattiva di 1/3 sulla strada al mapp. no. 2000, loc. S__________ (iscr. a RF l8.10.2003 al d.g. 8211);- fr. 371.06 il mq per la part. no. 2002 di mq 698 con quota di comproprietà coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 22.4.2003 al d.g. 3826);- fr. 335.90 il mq per la part. no. 2015 di mq 390, loc. G__________ (iscr. a RF il 9.7.2003 al d.g. 6014);- fr. 369.16 il mq per la part. no. 2016 di mq 856 con quota di comproprietà coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 17.9.2003 al d.g. 7642);- fr. 390.- il mq per la part. no. 2022 di mq 378, loc. Balbio (iscr. a RF il 27.8.2003 al d.g. 7114);- fr. 442.28 il mq per le part. no. 2045 di mq 500 e 672 di mq 2457, loc. Z__________ (iscr. a RF il 18.12.2003 al d.g. 10498). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;nel 2002- fr. 400.- il mq per la part. no. 546 di mq 983, loc. B__________ (iscr. a RF il 6.3.2002 al d.g. 1725);- fr. 370.- il mq per la part. no. 1994 di mq 600 con quota di comproprietà coattiva di 27/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 29.5.2002 al d.g. 4038);nel 2001- fr. 55.34 il mq per la part. no. 298 di mq 253, loc. P__________ (iscr. a RF il 21.5.2001 al d.g. 3591);- fr. 335.- il mq per la part. no. 340 di mq 414, loc. M__________ (iscr. a RF il 19.11.2001 al d.g. 8786);- fr. 413.79 il mq per la part. no. 1984 di mq 1450, risultante dalla precedente lottizzazione della part. no. 577, loc. C__________ (iscr. a RF il 28.6.2001 al d.g. 4482);- fr. 333.17 il mq per la part. no. 1913 di mq 410 con quota di comproprietà coattiva di 19/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF il 23.2.2001 al d.g. 1654);- fr. 384.10 il mq per la part. no. 1914 di mq 390 con quota di comproprietà coattiva di 38/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF il 10.5.2001 al d.g. 3336);- fr. 321.57 il mq per la part. no. 1915 di mq 402 con quota di comproprietà coattiva di 15/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF il 25.9.2001);- fr. 300.- il mq per 185 mq scorporati dalla part. no. 1926 di mq 491 ed aggiunti alla part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di 8/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 15.6.2001 al d.g. 4142);- fr. 355.88 il mq per la part. no. 1926 di mq 306 con quota di comproprietà coattiva di 14/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 27.8.2001 al d.g. 6260);nel 2000- fr. 217.80 il mq per la part. no. 279 di mq 699, loc. P__________ (iscr. a RF il 4.12.2000 al d.g. 9536);- fr. 300.- il mq per la part. no. 294 di mq 665, loc. P__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4026);- fr. 300.- il mq per la part. no. 301 di mq 802, loc. F__________ (iscr. a RF il 31.5.2000 al d.g. 4229);- fr. 300.- il mq per la part. no. 526 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4025);- fr. 400.- il mq per la part. no. 1982 di mq 540, risultante dalla precedente lottizzazione della part. no. 1618, loc. M__________ (iscr. a RF il 14.6.2000 al d.g. 4597);- fr. 325.44 il mq per la part. no. 1928 di mq 507 con quota di comproprietà coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 14.7.2000 al d.g. 5315). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito dellesercizio di un diritto di compera;- fr. 362.01 il mq per la part. no. 1976 di mq 447 con quota di comproprietà coattiva di 1/2 sulla strada al mapp. no. 1974, loc. M__________ (iscr. a RF il 31.5.2000 al d.g. 4227);- fr. 300.- il mq per la part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 13.4.2000 al d.g. 3033);- fr. 300.- il mq per la part. no. 1980 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4023);- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1981 di mq 559, loc. F__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4024).Prescindendo da qualche picco massimo e minimo, che come ricordato in precedenza non sono decisivi ai fini dellestimo, nel periodo preso in considerazione non si registrano variazioni degne di nota: il panorama generale sulle transazioni reperite è rivelatore, piuttosto, di una certa costanza dei valori immobiliari.Nellelenco sono individuabili tre compravendite in particolare. Le prime due perché riguardano terreni (mapp. no. 1975 e 1976) siti in località M__________ a monte di Via C__________ nelle immediate vicinanze dei fondi coinvolti nella procedura espropriativa, la terza perché interessa una particella (mapp. no.
546) sensibilmente più discosta sita nei pressi del nucleo di L__________ ma appartenente, come un altro fondo espropriando, alla località B__________. Oltre a godere di unubicazione favorevole questi terreni non soffrono dei rumori indotti dal traffico ed i prezzi oscillano tra 360.- e 400.- fr. il mq.Procedendo nel confronto si distinguono altre zone che per il carattere residenziale, la quiete e la buona posizione ravvisano prezzi mediamente più alti (390.-/450.- fr. il mq). Questo è il caso per i terreni siti nella zona Z__________, un comparto ubicato a valle della scuola media che si estende fino alla Chiesa di S__________, come anche per la confinante zona B__________, che nella sua parte alta presenta caratteristiche analoghe, e per le zone M__________ e C__________, queste ultime più alte e periferiche.Relativamente meno gradevoli sono invece le particelle in località S__________ e R__________ soprattutto poiché sono ubicate in posizione piuttosto depressa, le une in una conca a valle del cimitero, le altre accanto alla strada cantonale verso M__________. Nondimeno i valori si situano tra 300.- e 370.- fr. il mq. Considerazioni analoghe possono valere per i fondi in zona G__________, con un prezzo medio che si aggira attorno ai 300.- fr. il mq, nella misura in cui costituiscono un piccolo comprensorio che è frutto di una parcellazione tendente ad uno sfruttamento piuttosto intensivo e che oltretutto è delimitato da tre strade, una delle quali è la cantonale verso M__________.Ciò considerato lindennità proposta dallente espropriante non è condivisibile poiché si riduce a quello che, mediamente, è il valore edilizio minimo.Ora, questultimo potrebbe adeguarsi a terreni che in qualche modo sono pregiudicati sia in ragione di immissioni sia per la posizione sacrificata o discosta dal paese. Non è giustificabile invece per la zona servita da Via C__________ ritenuto che, pur essendo disturbata dal traffico, lesposizione aperta verso sud, la posizione poco discosta dai servizi e la comodità di accesso, fanno si che sotto il profilo residenziale si tratti di un comparto senzaltro piacevole ed attrattivo.Tutto sommato, quindi, si può concludere che il valore edilizio pieno per terreni R2 ubicati nella zona che qui interessa ammontasse nel 2004 a 350.-/370.- fr. il mq.4.3. Nel complesso il mapp. no. 542 è un buon terreno edilizio per forma, estensione e stato di urbanizzazione; ledificio esistente in origine era destinato ad azienda tessile ed è oggi parzialmente occupato da uffici comunali.Secondo il registro comunale la costruzione non solo ha completamente esaurito lindice di sfruttamento di zona dello 0.4 (art. 34 NAPR), ma per di più il fondo risulta sovraedificato: considerata la superficie utile lorda utilizzabile (mq 570) e quella effettiva (mq 1'304.75), lo è addirittura in ragione del 228% ossia più del doppio rispetto a quanto consentito dal PR.Stando a questa situazione il valore del terreno andrebbe quindi aumentato (cfr. RDAT II-1998 no. 27 c. 2.4. e rinvii). Lincremento, tuttavia, non può avvenire in proporzione alleccedenza poiché non esiste un rapporto tra lo sfruttamento attuale e le reali possibilità di utilizzo delledificio, ritenuto che la sovraedificazione crea dei vincoli o delle limitazioni duso. Infatti se ledificio fosse destinato ad unattività artigianale non molesta ammessa dal PR nella zona R2 il fondo sarebbe penalizzato perché privo di convenienti aeree di carico e scarico e di un accesso adeguato anche a mezzi pesanti. Per altro verso, se fosse trasformato in abitazione, mancherebbe di quello spazio verde e di respiro di riconosciuta importanza nelle zone tipicamente residenziali.Il maggior valore non può quindi che restare legato allo statuto di terreno R2 sancito dal PR e, per ripagare lo sfruttamento effettivo, raggiungere la quotazione massima accertata in zona (ca. 470.- fr. il mq), in sostanza parificando la sovraedificazione alle prerogative dei terreni che, per altre ragioni, sono i più pregiati.Sennonché, per effetto della stessa sovraedificazione, la poca superficie libera rimanente non è altro che terreno complementare non computabile, cioè, a fini edilizi al quale, per prassi acquisita, è riconosciuto un valore inferiore rispetto a quello di unarea ancora pienamente utilizzabile (RDAT 1981 no. 65, 1986 no. 75, II-1998 no. 27 c. 2.4.). Per quanto concerne il mapp. no. 542 lo sfruttamento particolarmente intensivo giustifica una riduzione del 50% e pertanto lindennità espropriativa è fissata in fr. 230.- il mq.
5.5.1. Per titolo di deprezzamento lespropriata vanta una pretesa risarcitoria complessiva di fr. 34'200.-. Limporto si compone di fr. 33'000.- ascritti alle maggiori immissioni stradali cui verrebbe esposto limmobile e di fr. 1'200.- (fr. 100.- il mq) per 12 mq del cortile interno che non sarebbero più utilizzabili a causa dellarretramento della rampa di accesso.5.2. Generalmente, nellipotesi di espropriazione parziale, la diminuzione delle possibilità duso del terreno restante, quale conseguenza dellesproprio, è compensata con lindennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa.Nondimeno lart. 11 let. b Lespr. ammette come risarcibile lespropriazione che provocasse un deprezzamento della frazione residua purché sussista un nesso di causalità. Lipotesi si concretizza, in particolare, qualora il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente, oppure qualora una costruzione esistente fosse privata di unimportante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT 1989 no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1; TRAM 2.9.2002 N. 50.2001.00022).5.3. Per quanto concerne lo sfruttamento il ragionamento non può prescindere dal fatto che il fondo è già interamente edificato e che di conseguenza le possibilità duso sono condizionate non tanto dallespropriazione bensì, semmai, dalla costruzione esistente. Posto che lespropriazione è quantitativamente contenuta, oltre che limitata ad una striscia lungo il fronte stradale, lo sfruttamento della particella certamente non è compromesso. Un intervento di riattazione tecnicamente ed architettonicamente curato potrebbe rivelarsi pagante.Sotto il profilo edilizio lintervento espropriativo non penalizza quindi in modo significativo, in unottica finanziaria e di destinazione, quello sfruttamento razionale cui si attiene concettualmente la prassi invalsa nel tema delle potenzialità edificatorie di un fondo (Kommentar zum RPG, Riva ad art. 5 no. 165-166; Knapp, Précis de droit administratif, 4eed., no. 2251; DTF 112 Ib 263 c. 4 p. 267).Nemmeno il cortile interno è pregiudicato. Lunica novità, rispetto al passato, è il cordolo di sostegno sulla parte terminale della rampa che però non muta in alcun modo le condizioni del piazzale. Infatti, grazie alle misure adottate durante la fase esecutiva, la nuova rampa, ripristinata con una pendenza del 14%, è stata raccordata a quella precedente ml 2.97 prima del punto di raccordo preesistente (cfr. piano no. 154.005 E/027 del 31.1.2006 prodotto alludienza del 1°.2.2006).Di conseguenza nulla impedisce che il piazzale sia utilizzato come già lo era in passato.5.4. Secondo la proprietaria lespropriazione avvicinerebbe la strada alla proprietà e quindi esporrebbe maggiormente lo stabile ai rumori ed ai gas di scarico.Largomento, per la verità, è poco coerente considerato che il fronte stradale parzialmente espropriato sul quale si affacciano alcune finestre è utilizzato come posteggio e quindi già è fonte, di per sé stesso, di quelle immissioni di cui la proprietaria si lamenta.Detto questo non è trascurabile che la superficie esproprianda è destinata alla costruzione di un marciapiede, prima inesistente, per cui leffettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata rimane pressoché immutata. In ogni caso il pregiudizio indotto dalle immissioni andrebbe attribuito, semmai, non allintervento espropriativo bensì ai flussi di traffico e si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione; manca, perciò, limprescindibile nesso causale tra lasserito danno e lespropriazione.5.5. Ciò considerato il fondo non è penalizzato dallintervento espropriativo al punto da risultarne svalutato per cui le richieste di risarcimento per tale titolo sono da respingere.
6.Lindennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 14.6.2004, data dellanticipata in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale.
7.Considerato che lespropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:1. Per lespropriazione formale di ca. mq 55 del mapp. no. 542 lente espropriante verserà allespropriata unindennità di fr. 230.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 14.6.2004.
2. Le pretese di indennizzo per titolo di svalutazione sono respinte.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dellente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dallintimazione.
5. Intimazione a:- RA 1- RA 2
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco