20.2004.3-6

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espropriazione formale nell'ambito di una sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

Incarto n. 20.2004.3-6 93/01 Lugano 1 marzo 2006 Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione Composto dalla Presidente Margherita De Morpurgo e dai membri ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini segretaria giurista Paola Carcano statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da ISEP 1 rappr. dall’RA 1 contro COES 6 nell'ambito della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________ relativamente al mapp. n. 5196 RFD di B__________ letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove, considerato, in fatto ed in diritto 1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con Via G__________ G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del Comune di B__________. Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata, l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________, l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale, la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle planimetrie. Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del 22.9.2000). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso personale porta la data del 3.1.2002. 2. La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 5196 di B__________ appartenente ad COES 6. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 18 mq ed occupato temporaneamente per ca. 11 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr. 125.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq (cfr. tabella di espropriazione). Con notifica del 1.2.2002 l’espropriata non ha sollevato obiezioni di principio al progetto ma ha chiesto il rifacimento del muro di cinta con le medesime caratteristiche di quello attuale, lo spostamento del palo della luce e la realizzazione di una bordura ribassata su di un fronte di ca. 8 ml. Mentre, per quanto concerne l’indennità per la superficie avulsa, ha postulato che fosse aumentata a fr. 250.-- il mq rispettivamente che fosse adeguata a quella riconosciuta agli altri espropriati. Nel contempo ha pure avanzato una pretesa risarcitoria di fr. 15'000.- a titolo di svalutazione della frazione residua oltre a fr. 15'000.- per la perdita di un posto auto ed al risarcimento per la soppressione di una siepe di Piracantha e di una pianta di rose. All’udienza di conciliazione del 4.06.2002 l’ente espropriante ha proposto una transazione (cfr. verbale) che l’espropriata ha accettato solo parzialmente (cfr. lettera del 17.06.2002), motivo per cui lo ISEP 1 ha integralmente confermato la tabella espropriativa (cfr. lettera del 21.06.2002). La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002). Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del 1.10.2002 ordinando allo ISEP 1 “il ripris tin o dell’esistente muro di cinta sormontato da una recinzione compresi i paletti di sostegno nelle condizioni in cui si trovano attualmente; lo spostamento del palo della luce sul confine tra i mapp. no. 5196 e 3791; l’esecuzione della bordura ribassata lungo un fronte di 8 ml”, cresciuta incontestata in giudicato. 3. Il mapp. no. 5196 di B__________, ubicato in località F__________, è cosí censito a Registro fondiario: A)   edificio mq                               79 NE  superficie non edificata

- rivestimento duro - humus                mq 81 totale                                                           mq 160 Di conformazione regolare seppur piuttosto modesta, il sedime si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo monofamiliare a carattere residenziale mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino ed in parte a piazzale-posteggio. Il fondo gode di quattro diritti (di costruzione in deroga alle distanze legali, di aperture, di sporgenza gronda e di limitazione distanza di costruzione) a carico della part. no. 5320 RFD di B__________. Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone). 4. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per tin enti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’ indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per tin enti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51). Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.). 5. In concreto il dies aestimandi risale al 19.8.2002, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002). 6. Come già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________ G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________ V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI. Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando. 6.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni riferibili alle zone R2, R3 ed R4: zona R2 1998 Non risultano transazioni. 1999 Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________:

- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 345);

- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 346);

- fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq (“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 347);

- fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370 mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una rettifica di confini;

-  fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di 544 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667 che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293);

- fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di complessivi 694 mq, loc. P__________ e F__________ (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 294);

- fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279). 2000

- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727). 2001

- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218);

- fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493);

- fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di 2’716 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1492). 2002

- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763);

- fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764);

- fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765);

- fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123);

- fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58);

- fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente parzialmente attribuito alla zona R2. zona R3 1998

- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181 mq, loc. T__________ de G__________ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340); 1999 Non risultano transazioni. 2000

- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994); Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632 di complessivi 2’543 mq sito in località F__________:

- fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);

- fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);

- fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796). 2001

- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220). 2002 Non risultano transazioni. zona R4 1998

- fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B__________ (iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera. 1999 Non risultano transazioni. 2000

- fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489);

- fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493 mq, loc. F__________ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945). 2001 Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623 di complessivi 3’862 mq sito in località F__________:

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003). 2002 Non risultano transazioni. 6.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle seguenti indennità espropriative: fr. 250.- il mq (R4) per:

- ca. 30 mq del mapp. no. 3791;

- ca. 3 mq del mapp. no. 5320;

- ca. 10 mq del mapp. 3768;

- ca. 27 mq del mapp. 3767;

- ca. 29 mq del mapp. no. 3764;

- ca. 2 mq del mapp. no. 3807;

- ca. 17 mq del mapp. no. 3808;

- ca. 1 mq del mapp. no. 3822. fr. 230.- il mq (R3) per:

- ca. 126 mq del mapp. no. 3763;

- ca. 29 mq del mapp. no. 5201;

- ca. 99 mq del mapp. no. 3773;

- ca. 32 mq del mapp. no. 3774;

- ca. 10 mq. del mapp. no. 5431. fr. 125.- il mq (R4) per:

- ca. 8 mq del mapp. no. 3821. I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002 (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr). 7. 7.1.  Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR): R2 R3            R4 indice di sfruttamento (i.s.)                        0.4              0.6            0.8 altezza max. del fabbricato (ml)                7.50            10.50 13.50 altezza min. del fabbricato lungo le linee di allineamento  (ml)                         // //             8.50 distanza minima da confine (ml)               3.00             4.00        5.00 distanza minima tra fabbricati                   6.00             8.00 10.00 7.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________ idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________/Via G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia. In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato; con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla zona industriale nel settore meridionale del Comune. Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________ T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________ e P__________. Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose. Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona industriale del Paese. Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che, pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro commerciale (“Grandi Magazzini Manor”). 7.3.  A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile. Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si equivalgono nelle varie zone. Zona R4 Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si dis tin guono poiché non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836 ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.- il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr. 170.- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea ferroviaria. Zona R3 Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che notoriamente non hanno valenza decisiva. Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp. no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona. Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono una sorta di schermatura contro le immissioni. Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.- il mq. Zona R2 Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr. 300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr. 74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché, trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo sia stato influenzato da fattori soggettivi. Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta, quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________, specie con le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute le part. no. 5006/5358. Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una rimanenza modesta des tin abile a giardino. Privi di pregi particolari, i terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul loro valore. Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia maggiore di ca. il 25 %. Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona. Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq. 8. La particella esproprianda è un terreno di conformazione regolare, seppur piuttosto modesto, che si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo monofamiliare a carattere residenziale mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino (sul fronte orientale) ed in parte a piazzale-parcheggio (sul fronte meridionale). É direttamente accessibile da via I__________ e gode, inoltre, di quattro diritti (di costruzione in deroga alle distanze legali, di aperture, di sporgenza gronda e di limitazione distanza di costruzione) a carico della part. no. 5320 RFD di B__________. Per la verità il sedime espropriando, tenuto conto delle dimensioni come pure delle distanze legali, non è sfruttabile né secondo i parametri R4 né secondo quelli R2. Tuttavia essendo oggidí razionalmente sfruttato ed edificato in modo ottimale con un’abitazione monofamiliare su due piani acquista valore. In quest’ottica esso va risarcito come se fosse un buon terreno R2 facendo astrazione dalla sua collocazione in zona R4. La questione a sapere poi se il sedime abbia o meno esaurito completamente gli indici di edificabilità è di secondaria importanza. Infatti, quand’anche ció fosse il caso, contrariamente a quanto asserito dall’ente espropriante (cfr. scritto 21.06.2002), la superficie esproprianda non potrebbe essere catalogata come terreno complementare, e cioè ravvisante un valore ridotto anche fino al 50% rispetto al valore edilizio pieno (sulla nozione di “Vorgarten” cfr. Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 inc. no. 50.2003.3-4), trattandosi di uno statuto che potrebbe essere applicato, semmai, alla superficie che contorna un immobile a reddito, non invece a quella annessa ad un edificio monofamiliare. Quest’ultima, infatti, costituisce quello spazio verde e di respiro di riconosciuta importanza che normalmente ogni casa dovrebbe avere verso l’area pubblica e che perció conserva il valore edilizio pieno (cfr. Wiederkehr, op. cit., p. 71; RDAT 1983 no. 78 e 79; TRAM 24.8.1992 inc. no. 8-9/91). Complessivamente, pertanto, la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R2 e, quindi, rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra, ritenuto pure che le immissioni derivanti dal traffico su Via I__________ non rappresentano un fattore di disturbo degno di nota tale da incidere sul valore della particella poiché i mezzi pesanti provenienti dall’autostrada Chiasso-Airolo che accedono alla zona industriale usufruiscono, per comodità d’accesso, di via I__________ solamente fino all’incrocio su via S__________ V__________ perchè poi proseguono lungo quest’ultima. Di conseguenza, posto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr. 230.-- il mq. 9. Il danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua utilizzazione attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Normalmente l’indennità annua per terreni edificabili è di fr. 0.50 il mq. L’indennità offerta dallo ISEP 1 di fr. 0.50 il mq risponde nel suo ammontare ai canoni giurisprudenziali e, pertanto, merita conferma. 10. 10.1. L’espropriata ha postulato il risarcimento integrale di una siepe di Piracantha e di una pianta di rose. 10.2. L’art. 11 lett. c Lespr., stabilisce che l'indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell'espropriazione. La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss). La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta l’art. 11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94, I-1993 no. 51; TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.). L’ente espropriante ha rifiutato qualsiasi risarcimento appellandosi all’art. 7 NAPR. L’art. 7 cifra 2 let. b NAPR, cui allude l’ente espropriante, sancisce testualmente che: “sul confine del fondo oltre la linea d’esproprio verso strade sono ammesse cinte di carattere provvisorio e siepi. In ogni caso non derivano oneri al Comune al momento dell’esecuzione dell’opera stradale”. Al di là del fatto che la normativa tende ad esonerare il Comune da un onere risarcitorio tuttavia senza estendere la prerogativa ad altri enti esproprianti, essa non è validamente opponibile all’espropriata poiché è la stessa legge di espropriazione a sancire il principio della piena indennità (art. 9) tenuto conto dello stato effettivo dell’oggetto espropriato. È innegabile che la siepe di Piracantha già posta a dimora lungo il limite del fondo e la pianta di rose estirpate formavano una cornice decorativa e che la fila di arbusti costituiva altresí quantomeno uno schermo ottico per la proprietà (cfr. doc. fotografica). Ragionando pragmaticamente è perció altrettanto innegabile che la loro soppressione, quale conseguenza dell’intervento espropriativo, ha comportato un danno tangibile. Il perito giudiziario ha valutato i vegetali in questione in complessivi fr. 540.50 premurandosi di considerare tanto lo stato botanico-fitosanitario quanto il valore di rimpiazzo ed utilizzando, secondo ponderazione, i parametri usualmente applicati fissati nelle direttive per il calcolo del valore degli alberi emanate dall'Unione Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal catalogo 2001 dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri. Poiché il Tribunale non ha motivo di dubitare della bontà delle conclusioni peritali, l’indennità per il sacrificio delle piante è quindi fissata in fr. 540.50 a corpo. 11. 11.1. L’espropriata ha postulato altresí un risarcimento di fr. 15'000.-- per la soppressione di un posto auto. 11.2. E’ principio acquisito che a fronte della cessione di un’area da sempre des tin ata a posteggio l’espropriato sia indennizzato sulla base dell’art. 11 let. b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192; Zbl 1972 368 ss). Oggetto di risarcimento è soltanto il pregiudizio che non è già coperto dall’indennizzo al pieno valore venale della superficie espropriata appunto adibita a parcheggio, altrimenti si attuerebbe un indebito cumulo di indennizzi (ZR 1967 1 ss). Pertanto il danno è pari alla differenza positiva ottenuta detraendo dal valore capitalizzato del canone locativo per il posteggio, il valore venale del sedime espropriato (RDAT II-1996 no. 44; TRAM 18.8.1998 in re S./G.). Nel caso concreto la superficie antistante lo stabile è un piazzale asfaltato ed adibito a posteggio dove, tenendo conto dell’accessibilità pedonale allo stabile come pure di quella veicolare ai due depositi/garages siti al piano terreno, puó essere stazionata una autovettura disposta parallelamente rispetto all'arteria cantonale (cfr. planimetria agli atti e documentazione fotografica). A seguito dell'intervento espropriativo la profondità della superficie, rispetto il ciglio della strada, viene ridotta da ca. 4 ml a ca. 2.50 ml (cfr. planimetria agli atti e documentazione fotografica). Sostanzialmente, pertanto, l'esproprio comporta la soppressione del predetto posto-auto. L'ente espropriante, dopo aver discusso di una possibile liquidazione (cfr. verbale di udienza 4.06.2002), ha nondimeno rifiutato qualsiasi risarcimento per il motivo che l’utilizzazione del piazzale quale posteggio non potrebbe essere autorizzata da parte dello Stato siccome all’interno delle linee di allineamento e lungo uno strada di forte traffico con scarsa visibilità determinata dagli arredi di giardino ivi presenti (cfr. scritto 21.06.2002). L’obiezione non è ragionevolmente sostenibile in questa sede. Decisivo per il giudizio è, infatti, che la proprietaria ha sempre disposto liberamente del piazzale utilizzandolo a scopo di stazionamento. Superficie tanto piú importante se si considera che la possibilità di usufruire di un posteggio è un elemento fondamentale soprattutto quando, come in concreto, non esistono posteggi pubblici nelle immediate vicinanze. In queste condizioni l’atto ha dunque creato una certa stabilità che merita di essere tutelata ed impedisce che lo ISEP 1 si sottragga all’indennizzo. Il canone locativo per 1 posteggio in quella zona è stimato per apprezzamento in fr. 60.- mensili pari a fr. 720.- annui, importo che capitalizzato al tasso favorevole all’espropriata del 5.5% corrisponde a fr. 13'090.-. Una volta dedotti fr. 4'140.- (18 mq x fr. 230.-) per tin enti al sedime espropriato, l’indennità che si ottiene per il sacrificio di un posto-auto ammonta a fr. 8'950.- (fr. 13'090.- - fr. 4'140). 12. L’espropriata ha infine chiesto un risarcimento di fr. 15'000.-- a titolo di svalutazione della frazione residua. La richiesta è a tal punto generica da risultare irricevibile. E’ per mero scrupolo di motivazione che si aggiungono le seguenti considerazioni. La pretesa in oggetto si riconduce all'art. 11 let. b Lespr., che ammette come risarcibile l'eventuale svalutazione del fondo parzialmente colpito da espropriazione purchè il danno presenti un nesso di causalità con l'intervento espropriativo. L'ipotesi si concretizza, in particolare, qualora, il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter piú essere sfruttato razionalmente, oppure qualora una costruzione esistente fosse privata di un'importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT 1989 no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5.; II-1998 n. 27 c. 3.1; TRAM 2.9.2002 inc. no. 50.2001.00022). In concreto l'intervento espropriativo riguarda una striscia di terreno lungo il fronte stradale che si estende per ca. 11/11.50 ml. e raggiunge una profondità di ca. 1.50/1.75 ml. Perció, essendo quantitativamente contenuto, non incide sul potenziale edilizio, né compromette lo sfruttamento razionale del terreno e tantomeno vanifica concrete aspettative di miglior uso. Inoltre la particella esproprianda – prescindendo dall’intervento espropriativo –neppure si presenta oggidí sfruttabile in modo razionale secondo i parametri R4 (cfr. consid. 8). Detto questo bisogna pure considerare che il sedime espropriando è comunque des tin ato alla costruzione di un marciapiede - prima inesistente – per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata, vera fonte di inquinamento, rimane pressoché immutata. In ogni caso il pregiudizio indotto dalle immissioni andrebbe attribuito, semmai, non all’intervento espropriativo bensí ai flussi di traffico e si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione; manca, perció, l’imprescindibile nesso causale tra l’asserito danno e l’espropriazione. Infine non è meno importante che l’allargamento stradale e la costruzione del marciapiede sono sanciti dal piano viario del piano regolatore (PR) approvato dal Consiglio di Stato il 25.01.2000, di modo che l’intervento era prevedibile. Il progetto definitivo che ne è conseguenza altro non fa che adeguare al piano stesso ed alle nuove esigenze tecniche e di sicurezza, un tratto stradale vetusto e malsicuro che manifestamente non assolveva piú alla sua funzione. Tutto ció considerato la pretesa non puó dunque essere accolta. 13. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:

- del  4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti. 14. Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr). Per i quali motivi richiamata                       la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971, dichiara e pronuncia:

1.     Lo ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp. no. 5196 di B__________, le seguenti indennità: 1.1. fr. 230.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 18 mq; 1.2. fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di ca. 11 mq; 1.3. fr. 540.50 a corpo per il sacrificio di vegetali vari; 1.4. fr. 8'950.-- per la soppressione di un posto-auto . 2. Sulle predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi annui:

- del  4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti. 3. La richiesta di fr. 15'000.00 a titolo di risarcimento per la svalutazione della frazione residua è irricevibile. 4. La tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili. 5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione. 6. Intimazione a: - - per il Tribunale di espropriazione la Presidente                                                                                                     La segretaria giurista Margherita De Morpurgo Paola Carcano