20.2004.22

Incarto n.20.2004.22-3

52/03

Lugano

21 febbraio 2008

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da

ISEP 1

rappr. dal RA 1

contro

COES 3

rappr. dall’  RA 3

nell'ambito dei lavori per la realizzazione delle strade di servizio al __________

relativamente al mapp. no. 2122 RFD di __________,

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in fatto ed in diritto

1.1.1. Il ISEP 1 intende eseguire una serie di nuove opere di urbanizzazione nella zona del __________. Il progetto, che implica espropriazioni varie, prevede, in particolare, la costruzione della nuova Strada dorsale, parallela a Via __________, e la sistemazione con ampliamento di Via __________, Via __________, Via al __________ e Via __________ compresi i relativi raccordi a Via __________. Le opere includono il completamento della rete idrica e la posa dell’illuminazione pubblica. Di fatto, contrariamente a quanto indicato sia nel vigente Piano particolareggiato del __________ (PRP-PF) approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione del 19.9.1995 sia nel progetto definitivo, la nuova dorsale è limitata al tratto compreso tra Via al __________ e Via __________ poiché i terreni ubicati alle due estremità del tratto nel frattempo sono state edificate precludendo così la possibilità di prolungare il tracciato.Il Consiglio Comunale ha approvato l’opera, stanziato il credito di costruzione ed avallato il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 70% della spesa con risoluzione del 10.6.2003.Il progetti definitivi e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 2.10 al 3.11.2003.1.2. Il progetto coinvolge, tra gli altri, anche il mapp. no. 2122. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato per ca. mq 553 ed occupato temporaneamente per ca. mq 255, superfici per le quali il Comune ha offerto un’indennità di fr. 200.- il mq rispettivamente di fr. 6.- il mq.Con memoria 3.11.2003 l’espropriata si è opposta all’espropriazione ed ha sollecitato una modifica dei piani; in via subordinata ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 300.- il mq per il sedime espropriato e di fr. 350’000.- per titolo di deprezzamento della proprietà.L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 17.2.2004 e si è risolta infruttuosamente.Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi con sentenza del 15.3.2004 respingendo contestualmente le obiezioni della proprietaria.Con ordinanza 19.6.2007 è stato costituito il nuovo collegio giudicante in seguito al quale l’espropriata, con memoria 1°.10.2007, ha riferito dell’avvenuto frazionamento del mapp. no. 2122 ed aggiornato le sue pretese rivendicando fr. 310.- il mq per il sedime espropriato, fr. 446'600.- per titolo di deprezzamento della frazione residua e fr. 136'500.- per la totale perdita di valore della porzione di terreno assegnata alla zona agricola.Tali pretese sono state contestate dal Comune con scritto del 16.10.2007.Alla successiva udienza del 23.11.2007 le parti hanno confermato le rispettive posizioni.

2.2.1. Al momento della pubblicazione degli atti il mapp. no. 2122, ubicato in località __________, risultava iscritto a RF come superficie incolta di complessivi mq 8592.Nel 2006 il fondo è stato frazionato (cfr. istanza di iscrizione di lottizzazione del 24.1.2006 e d.g. 2044 del 21.3.2006) nei nuovi mapp.no. 2517 di mq 2729, parte a monte della Strada dorsaleno. 2122 di mq 5324, parte a valle della Strada dorsaleno. 2518 di mq 539, sedime assegnato della nuova Strada dorsaleContemporaneamente il nuovo mapp. no. 2517 è stato venduto a terzi mediante cessione ed esercizio di un diritto di compera costituito nel dicembre del 2005 (doc. 2).2.2. Stando al PRP-PF la part. 2122 (stato originario) è assegnata in massima parte, ossia per ca. mq 5309, alla zona industriale-terziaria innovativa A1 e A3 mentre un’area di ca. mq 2730 è attribuita alla zona agricola e ca. mq 553 sono destinati al sedime della nuova strada dorsale.Qui oggetto di espropriazione parziale sono, in esito al frazionamento, il nuovo mapp. no. 2518 ed una fascia lungo Via al __________ del nuovo mapp. no. 2517 entrambi appartenenti alla zona industriale A1.

3.Come già rilevato nelle more della procedura il mapp. no. 2517 è stato ceduto a terzi.Le pretese dipendenti da un procedimento espropriativo sono di natura reale e perciò, nel caso di trapasso di proprietà per compravendita durante una procedura, esse sono trasferite automaticamente dal precedente al nuovo proprietario, salvo che nel contratto il venditore si sia espressamente riservato il diritto di restare parte nel procedimento e quindi l’esercizio dei diritti derivanti dall’espropriazione (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 17; DTF 122 I 168 c. 1).In concreto il contratto di costituzione del diritto di compera contempla una clausola esplicita stando alla quale “tutte le indennità di esproprio restano di esclusiva competenza della parte venditrice” (doc. 2: rogito no. 275 del 19.12.2005 del notaio avv. __________, pto. 4).Di conseguenza COES 3 resta parte legittimata nel presente procedimento espropriativo.

4.L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4).L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

5.La zona industriale-terziaria innovativa prevista dal PRP-PF è situata a sud di Via __________ ed è suddivisa in due fasce che includono, l’una (A1) i terreni ubicati tra Via __________ e la nuova Strada dorsale, e l’altra (A3) i terreni a valle della dorsale fino al confine con la zona agricola la quale, a sua volta, si estende fino a Via __________ (cfr. PRP-PF piano delle zone).Il Piano particolareggiato attribuisce alle singole proprietà specifiche quantità edificatorie (art. 11 NAPRP-PF). Queste sono state stabilite tenendo conto dello stato originale dei fondi secondo il PR approvato il 10.3.1987 (cfr. piano delle zone e AP-EP 1987) cosicché il calcolo delle quantità edificatorie è rapportato alla superficie totale dei terreni senza deduzione delle aree a destinazione stradale ed agricola: in pratica gli indici di tali aree sono stati ricaricati sulle aree A1 e A3. Ciò con lo scopo dichiarato “di mantenere la potenzialità insediativa del comprensorio del __________, segnatamente per funzioni di interesse sovracomunale, salvaguardando la qualità dell’ambiente e garantendo l’approvvigionamento idrico del basso __________” (cfr. ris. 19.9.1995 p. 7, p. 30 ad e1).L’art. 30 NAPRP-PF dispone invero che, a compensazione dell’attribuzione delle predette quantità edificatorie, le superfici destinate alle opere di urbanizzazione siano cedute al Comune a titolo gratuito (cpv. 1 e 2); qualora invece il proprietario esigesse un’indennità le quantità edificatorie saranno diminuite e calcolate solo sulla parte edificabile del fondo (cpv. 4; cfr. ris. 19.9.1995 p. 13 e 15).Di fatto, tuttavia, tale normativa appare priva di effetti concreti. Prova ne sia che il Comune, oltre a mantenere (ed ammettere concretamente) le potenzialità edificatorie sancite dal PRP-PF, in questa sede procede all’espropriazione del futuro sedime stradale contro versamento di un’indennità anziché pretenderne da cessione gratuita. Prova ulteriore ne siano le licenze edilizie accordate per lo stesso mapp. no. 2517 e per il mapp. no. 2125, quest’ultimo pure oggetto della presente procedura espropriativa. Un’agire, questo, che si rivela manifestamente vantaggioso per i proprietari e che dimostra inequivocabilmente come l’ente pubblico non persegua una politica di divieti bensì tenda piuttosto a favorire gli insediamenti e l’espansione industriale nel comprensorio.

6.6.1. In mancanza di anticipata immissione in possesso, l’indennità è stimata con valuta attuale (art. 19 Lespr.). Per completezza l’indagine sui prezzi ufficiali effettuata come d’uso a RF è stata estesa a tutte le transazioni stipulate nella zona del __________ dopo l’approvazione del PRP-PF con l’esito seguente:nel 2007- fr. 215.- il mq per i mapp. no. 2075 e 2511 di complessivi mq 5770, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF l’8.1.2007 al d.g. 148);- fr. 215.52 il mq per il mapp. no. 2510 di mq 464, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF il 22.1.2007 al d.g. 814);nel 2006- fr. 220.- il mq per il mapp. no. 2086 di mq 20866, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF il 6.7.2006 al d.g. 4924);- fr. 308.17 il mq per il mapp. no. 2517 di mq 2729, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF il 21.3.2006 al d.g. 2048). Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 20.12.2005;- fr. 220.- il mq per il mapp. no. 2085 di mq 4499, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF il 18.8.2006 al d.g. 6290);nel 2000- fr. 137.19 il mq per il mapp. no. 2090 di mq 8747, loc. __________, zona industriale A3 (iscr. a RF il 3.4.2000 al d.g. 2719);- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 2087 di mq 1632, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF il 22.12.2000 al d.g. 10004);nel 1999- fr. 60.69 il mq per una quota di comproprietà di 1/3 sui mapp. no. 2085, 2402 e 2420 di complessivi mq 4499, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF il 15.6.1999 al d.g. 4621). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione;nel 1998- fr. 169.90 il mq per il mapp. no. 2126 di mq 4797, loc. __________, zona industriale A3 (iscr. a RF il 17.11.1998 al d.g. 8340);- fr. 220.89 il mq per i mapp. no. 2127 e 2133 di complessivi mq 6338, loc. __________, zona industriale A1 (iscr. a RF il 25.11.1998 al d.g. 8550);- fr. 169.70 il mq per il mapp. no. 2128 di mq 3241, loc. __________, zona industriale A3 (iscr. a RF il 30.11.1998 al d.g. 9996);nel 1996- fr. 166.77 il mq per il mapp. no. 2126 di mq 4797, loc. __________, zona industriale A3 (iscr. a RF l’11.7.1996 al d.g. 5763).Alla luce di tali risultanze le indennità rivendicate dall’espropriata appaiono d’acchito eccessive. La prima (fr. 300.- il mq), indicata nella notifica 3.11.2003 e che a suo dire corrisponde al valore medio di zona, nell’ammontare è infatti palesemente smentita dalle transazioni ufficiali reperite. La seconda invece, aggiornata al 2007 (fr. 310.- il mq), trae spunto dal contratto di compravendita del mapp. no. 2517 che tuttavia non ha valore indicativo sia perché il prezzo ricavato in tale ambito non corrisponde ai valori medi di mercato, sia perché, tra i valori accertati, si tratta del prezzomassimoin assoluto, sia infine perché è conseguente all’esercizio di un diritto di compera (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86, 87 e 88).Prescindendo dal prezzomassimo(mapp. no. 2517) e da quello minimo (mapp. no. 2085, 2402 e 2420) che, come già rilevato, non sono decisivi ai fini dell’estimo, risulta che le due fasce costituenti la zona industriale si distinguono per il valore, la zona A1 ravvisando un valore medio di fr. 215.-/220.- il mq e la zona A3 di fr. 166.-/170.- il mq. Questa differenza si riconduce al fatto che la zona A3 appare meno attrattiva dal profilo commerciale, da un canto per le diverse quantità edificatorie predefinite – ritenuto un i.s. 0.7 nel settore A3 ed un i.s. 0.9 nel settore A1 (cfr. ris. 19.9.1995 p. 13) – e d’altro canto per la necessità inevitabile di concentrare la costruzione su di un’area limitata rispetto alla zona A1 e per la minore disponibilità di superficie per servizi esterni.Complessivamente il Tribunale non ha motivo di scostarsi dalle quotazioni ufficiali tanto più che dall’approvazione del PRP-PF ad oggi sono rimaste mediamente costanti e senza oscillazioni degne di nota. Si può quindi ragionevolmente ritenere che i valori medi attuali nel comprensorio del __________ siano di fr. 220.- il mq per la fascia A1 e di fr. 170.- il mq per la fascia A3.6.2. Il mapp. no. 2122 (stato originario) era un terreno piano di conformazione regolare, assai ampio e ben urbanizzato che si prestava senz’altro allo sfruttamento ammesso dal PRP-PF con una SUL massima consentita di mq 2900 per la parte A1 e di mq 3700 per la parte A3 (art. 11 NAPR). Lo stesso vale nella situazione attuale ritenuto che, stando alle dichiarazioni del Comune, la SUL disponibile è rimasta invariata (doc. 3). L’onere gravante la nuova part. no. 2517 non incide né sullo sfruttamento né sul valore del fondo.Di conseguenza l’indennità espropriativa è fissata in fr. 220.- il mq.

7.L’occupazione temporanea si annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo, concorrono all’attuazione dell’opera. Per definizione essa comporta l’invasione transitoria di un terreno per depositarvi materiale o installazioni di cantiere oppure, più semplicemente, per permettere la costruzione dell’opera stessa senza intralci. La relativa indennità copre il danno effettivo derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr.(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).Normalmente l’indennità metrica annua riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 (TE sott. 26.6.1996 in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.).In concreto l’indennità offerta nella tabella (fr. 6.- il mq), sulla quale l’espropriata non si è pronunciata, supera di gran lunga i canoni giurisprudenziali rivelandosi assai generosa. Perciò può essere confermata.

8.8.1. Nella notifica 3.11.2003 l’espropriata ha sostenuto che la realizzazione delle strada penalizzerà la proprietà nel suo insieme poiché, tagliata in due, non potrà più essere sfruttata con la flessibilità data in precedenza. A suo avviso l’incidenza del deprezzamento, di cui ha chiesto la rifusione, è di fr. 50.- il mq sulla SUL complessiva di mq 6'600 (ndr: mq 2900 per la parte A1 + mq 3700 per la parte A3 come da doc. 3) per un totale arrotondato di fr. 350'000.-.Nella memoria 1°.10.2007 l’espropriata ha aggiornato la pretesa in particolare argomentando che, in seguito alla realizzazione della strada ed al conseguente smembramento del fondo, la SUL della superficie residua assegnata alla zona A3 di mq 3700 non è concretamente sfruttabile ma si riduce a soli mq 2160. Pertanto ha chiesto un’indennità di fr. 290.- il mq per l’impossibilità di sfruttare almeno mq 1540 di SUL (mq 3700 – mq 2160), per un totale di fr. 446'600.-.8.2. La suddetta pretese ricade sotto l’art. 11 let. b Lespr. in base al quale, nell’ipotesi di espropriazione parziale, l’indennità deve comprendere il pregiudizio derivante dal deprezzamento della frazione residua purché sia una conseguenza dell’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185).Stando alla giurisprudenza un deprezzamento della porzione residua potrebbe essere dato qualora il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente oppure qualora fosse privato di vantaggi influenti sul valore della proprietà, vale a dire di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo contro immissioni nocive (DTF 129 II 420 c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63, II-1998 no. 27 c. 3.1; TRAM 18.10.2004 N. 50.2003.14 in re CE L.).In riferimento alle possibilità di sfruttamento di un fondo va peraltro rammentato che la garanzia della proprietà non assicura al proprietario la facoltà di edificare secondo criteri ottimali per trarne in massimo vantaggio. Pertanto, a fronte di un’espropriazione parziale, per determinare il potenziale edilizio residuo, occorre attenersi al concetto di sfruttamento razionale vale a dire a quelle che, secondo il buon senso ed in base a contingenze oggettive, sono le prospettive d’uso ragionevoli del terreno, prescindendo da teorici propositi affaristici o addirittura speculativi (cfr. Kommentar zum RPG, 1999, Riva, ad art. 5 no. 165-166; Knapp, Précis de droit administratif, 4eed., no. 2251).8.3. La costruzione della nuova Strada dorsale comporta la suddivisione della proprietà in due superfici edificabili a sé stanti, situazione che si rispecchia nella lottizzazione.Tuttavia nell’ambito di una valutazione d’insieme tale suddivisione non compromette seriamente le possibilità di sfruttamento razionale della porzione assegnata alla fascia A3. In effetti, se è vero che nelle zone industriali sono normalmente richieste aree di ampio respiro, è altrettanto vero che la superficie in esame adempie a tale requisito; essa è ampia, di conformazione regolare ed oltretutto ha il pregio di essere ancora inedificata e quindi libera da condizionamenti edilizi. Anche applicando i limiti di distanza dai confini privati, le linee di arretramento dalle strade, l’altezza e la profondità massime, le potenzialità edificatorie di zona, dichiaratamente ammesse dal Comune (cfr. doc. 3), possono senz’altro essere raggiunte, tanto più che tutti i parametri edilizi sono soggetti a possibili deroghe (art. 11 NAPRP-PF). Nuovamente: lo spirito della pianificazione di questo specifico comprensorio – chiaramente desumibile dal capitolo dedicato all’impianto urbanistico ed al modello tipologico di cui all’art. 11 cpv. 2 NAPRP-PF – non è di impedire o limitare l’edificabilità bensì di agevolare il privato affinché possa concretizzare lo sfruttamento massimo del proprio terreno. Spirito che lo stesso Comune ha palesemente dimostrato di voler attuare (cfr. consid. 5).Di conseguenza per la porzione assegnata alla fascia A3 non è ravvisabile alcun deprezzamento.

9.9.1. Nella memoria del 1°.10.2007 l’espropriata sostiene, in aggiunta, che la superficie assegnata alla zona agricola di mq 2730, oltre ad essere sproporzionata, risulta pure assolutamente invendibile. Da ciò un ulteriore pregiudizio, di cui è postulato il risarcimento, pari almeno a fr. 50.- il mq (valore agricolo) per complessivi fr. 136'500.-.9.2. Premesso che detta superficie non è oggetto di espropriazione formale e che il suo status agricolo era noto sin dall’approvazione del PRP-PF (e non è stato impugnato), la pretesa è da respingere per diversi motivi.Anzitutto perché è tardiva non essendo stata insinuata entro il termine di pubblicazione di 30 giorni (art. 24 cpv. 1 e 2 Lespr.). Né si tratta di un diritto stimabile d’ufficio a norma dell’art. 30 Lespr..In secondo luogo perché non rientra nel novero delle pretese ex art. 32 Lespr..Infine, la domanda è pure tardiva nella misura in cui si riallaccia all’ordinamento pianificatorio disposto con il PRP-PF e quindi all’istituto dell’espropriazione materiale. Infatti le pretese derivanti da vincoli che configurano gli estremi dell’espropriazione materiale devono essere fatti valere entro il termine di 10 anni dall’entrata in vigore del provvedimento (art. 39 cpv. 1 Lespr.). Ora, anche considerando che le richieste di indennità per espropriazione materiale non sono subordinate a particolari esigenze di forma (Riva, op. cit., no. 202), dalla notifica 3.11.2003 non è ragionevolmente desumibile alcuna rivendicazione in questo senso.

10.Da ultimo l’espropriata ha chiesto il riconoscimento di interessi a norma di legge.Tuttavia, non essendo stata chiesta né esercitata l’anticipata immissione in possesso non possono essere riconosciuti interessi al saggio usuale a norma dell’art. 52 cpv. 3 Lespr..Semmai, decorsi 20 giorni dalla fissazione definitiva dell’indennità, saranno dovuti gli interessi di mora (art. 54 cpv. 1 Lespr.) al tasso del 5% (art. 73 cpv. 1 CO).

11.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, che si è avvalsa della consulenza di un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.

Per i quali motivi

richiamata                       la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia:1.     L’ente espropriante verserà all’espropriata le seguenti indennità:1.1. fr. 220.- il mq per l’espropriazione formale di mq 5531.2. fr. 6.- il mq per l’occupazione temporanea di mq 255

2.Le restanti pretese d’indennizzo sono respinte.

2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata fr. 1'500.- per ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4.     Intimazione a:

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per il Tribunale di espropriazione

la Presidente                                                             Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo                                           Enzo Barenco