16.2021.1

E. 1 Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono impugna­bili entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con recla­mo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato il valore litigioso in fr. 4800.– donde la competenza di questa Came­ra (art. 48 lett. d

n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata notificata alla convenuta l'11 gennaio 2021. Introdotto il 18 gennaio 2021 (cfr. timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame è tempestivo.

E. 2 Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).

E. 3 Nella decisione impugnata, il Pretore ha accertato, sulla scorta degli atti, la regolarità della messa in mora della conduttrice con la fissazione del termine di pagamento e la comminatoria di disdetta, così come della disdetta. Per il primo giudice, i termini dell'accordo di dilazione di pagamento del 22 luglio 2020 non erano stati integralmente rispettati ragione per cui la situazione di fatto e di diritto era “liquida e pienamente giustificata”. Donde l'accoglimento dell'istanza salvo differire la data dell'espulsione per ragioni umanitarie alla fine del mese di gennaio 2021.

E. 4 RE 1, ribadito che il ritardo nei pagamen­ti è dovuto alle difficoltà economiche legate all'attuale pandemia, ritiene che il Pretore avrebbe dovuto respingere l 'istanza perché la disdetta del contratto di locazione è nulla non essendo stata preceduta da una valida diffida in virtù dell'art. 257 d cpv. 1 CO. A suo avviso la clausola n. 6 dell'accordo di dilazione di pagamen­to del 22 luglio 2020, che prevede la facoltà per i locatori di disdire il contratto senza notificarle una nuova diffida, contravviene all'art. 257 d CO e non è quindi valida. Essa rileva che con il mancato pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di fr. 2400.– è divenuto esigibile e i locatori avrebbero dovuto notificarle una nuova diffida di pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla. Secondo la reclamante “la convenzione 22.07.20 non può valere quale diffida secondo l'art. 257 d CO, per un credito non ancora esigibile. In base alla convenzio­ne, proprio in ragione della dilazione di pagamento concessa dai locatori, il saldo degli arretrati è divenuto difatti esigibile solamen­te il 31.08.20 (doc. C, pto 4/e)”. Tanto più, essa soggiunge, “la diffida prevista dall'art. 257 d CO è possibile solamente per le pigioni e le spese scadute. Non può essere notificata anticipata­mente, neppure con il consenso del conduttore”. In definitiva, a suo parere, dopo l'invio della diffida prevista dall'art. 257 d CO il locatore deve decidere se disdire il contratto o concedere delle dilazioni di pagamento fermo restando che se rinuncia alla disdet­ta e concede delle nuove dilazioni di pagamento, egli deve ripetere l'intera procedura prevista dalla legge.

E. 5 L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può

formare oggetto – come nel caso in esame – di una procedura sommaria per casi

manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce

un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile.

Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria

particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012

del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica

è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per

ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non

entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).

I

fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a

CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante

deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola

mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è

“chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di

dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro

ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi

è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può so

llevare obiezioni ed

eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti (

substanziiert und schlüssig

,

motivées

et concluantes

), al punto che non possano essere scartate immediatamente e

siano idonee a insinuare seri dubbi nel

convincimento

del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2,

144 III

464 consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020

consid. 5).

E. 6 La domanda di espulsione, introdotta nella procedura di tutela nei casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, presuppone che il contratto di locazione sia validamente terminato, poiché la fine della locazione è una condizione del diritto alla restituzione dell'ente locato (art. 267 cpv. 1 CO). La nullità della disdetta può essere invocata in qualsiasi momento e l'autorità competente può verificarla d’ufficio anche in assenza di contestazioni (II CCA inc. 12.2019.217 del 3 giugno 2020 consid. 3; Hi­gi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 6 ad art. 266 o CO; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2 a edizione, n. 3 ad art. 266 o CO). In sede di reclamo, ciò può tuttavia avvenire unicamente sulla base dei fatti già allegati dalle parti in prima sede, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando in seconda sede nuove conclusioni, allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuove prove. a) Premesso ciò, secondo l'art. 257 d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna del­la cosa, il conduttore sia in mora al pagamen­to del corrispet­tivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, sca­duto infruttuosa­mente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; per i locali d'abitazione o commerciali detto ter­mine deve essere di al­meno 30 giorni. In deroga all'art. 257 d cpv. 1 CO, l'art. 2 dell'ordinanza sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19 in materia di Iocazione e affitto del 27 mar­zo 2020 (RS 221.213.4) prevedeva che il termine fissato dal locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie scaduti tra il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni se lo stato di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal Consiglio fe­derale per com­bat­tere il coronavirus. La proroga del termine di pagamento mirava a concedere ai condut­tori che si trovavano in difficoltà economiche in seguito ai provvedimenti adottati dal Consiglio federale, ad esempio perché avevano dovuto chiudere la loro attività, più tempo per procurarsi i mezzi necessari al pagamento o per trovare con il locatore una soluzione consensuale (Rapporto espli­cativo dell'Ordinanza COVID-19 locazione e affitto del 27 mar­zo 2020, pag. 3). b) L'art. 257 d cpv. 2 CO prevede poi che se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere i contratti d'abitazione o commer­ciali con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. La disdetta per i locali d'abitazione e commerciali deve essere data su formulario ufficiale (art. 266 l cpv. 2 CO). Trascor­so il termine ultimo per il pagamento, il locatore non deve necessariamente chiedere la disdetta. In effetti, egli può rinunciare a questo diritto, insistendo sull'adempimento del contratto oppure concedere una dilazione di pagamento, fissando un ulteriore termine di grazia entro cui il conduttore dovrà provvedere al pagamento (Reudt in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª edizione, n. 42 ad art. 257 d CO; Hi­gi/Wildisen, op. cit., n. 29 ad art. 257 d CO).

E. 7 Nella fattispecie, il Pretore ha accertato senza che la reclamante abbia mosso obbiezioni, che l '8 giugno 2020 i locatori hanno inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell'art. 257 d CO invitandola a pagare entro 30 giorni fr. 4000.– per le pigioni e spese acces­sorie dei mesi da febbraio a giugno 2020 e fr. 20.– per le spese di richiamo. Egli ha constatato altresì che RE 1 non aveva interamente rispettato i punti 4e, 5 e 6 dell'accordo di dilazione sottoscritto dalle parti il 22 luglio 2020. La reclamante, come si è detto, non contesta di non avere rispettato le scadenze di pagamento pattuite nel noto accordo, ma ritiene, in estrema sintesi che con il mancato pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di fr. 2400.– era bensì diventato esigibile ma che i locatori avrebbero dovuto notificarle una nuova diffida di pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla. a) Il noto accordo, oltre a indicare precise scadenze per il pagamento delle varie rate a estinzione del debito, prevedeva in caso di mancato pagamento di una rata entro il termine stabilito l'immediata esigibilità dell'“intero importo a saldo” (doc. C, clausola 4e) e il fatto che “il presente scritto vale anche quale diffida secondo l'art. 257 d del CO, pertanto il locatore avrà diritto d'inoltrare la disdetta per mora del conduttore nel caso in cui questi non dovesse rispettare i termini indicati al p.to 4/b del presente accordo. Il locatore non sarà quindi più tenuto ad inoltrare ulteriori richiami e/o diffide con l'assegnazione del termine come previsto dagli art. 257 d cpv. 1 e 2 del CO; il conduttore è stato erudito su questo aspetto.” (doc. C, clausola 6). b) Ora, che una diffida di pagamento riguardi solo le pigioni scadute è pacifico (art. 257d cpv. 1 CO). Nel caso in esame non può seriamente essere messo in discussione che le pigio­ni e spese accessorie da marzo a giugno 2020 fossero scadute e che quindi al momento della diffida di pagamento fossero esigibili. L'accordo tra le parti prevedeva unicamente la dilazione del termine di pagamento dello scoperto e non del pagamento delle pigioni. Poco importa che nelle varie rate ci fosse anche la pigione corrente, la diffida concernendo pacificamente solo le pigioni già scadute. Sotto questo profilo il reclamo è sprovvisto di fondamento. c) In realtà la questione non si esaurisce in questi soli termini. Come si è detto in precedenza, il 27 mar­zo 2020 il Consiglio federale ha emanato l'ordinanza sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19 in materia di Iocazione e affitto in cui ha previsto che il termine fissato dal locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie scaduti tra il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni se lo stato di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal Consiglio fe­derale per com­bat­tere il coronavirus. Nel caso concreto, le pigioni arretrate cadono nel periodo indicato e all'udienza dell'11 gennaio 2021 la convenuta aveva indicato che le difficoltà economiche erano riconducibili alla pandemia, il che non appare d'acchito inverosimile ove appena si pensi che l'interessata svolge lavoro di pulizie per delle scuole che in quel periodo erano notoriamente chiuse. Stessero così le cose, il termine di pagamento delle pigioni arretrate doveva essere di 90 giorni in difetto del quale, quanto meno per una parte della dottrina, la diffida era nulla con contestuale inefficacia della successiva disdetta (sulle differenti correnti dottrinali: cfr. Wessner in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à fer­me

- Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 19 ad art. 257 d CO). L'obiezione della convenuta apparirebbe pertanto concludente. d) Il problema è che l'allegazione della convenuta non era sostanziata, risultando così manifestamente incompleta, ciò che avrebbe dovuto indurre il Pretore a far uso dell'interpello dandole l'opportunità di rimediarvi ponendo pertinenti domande (art. 56 CPC). E ciò a maggior ragione trattandosi di una parte sprovvista di conoscenze giuridiche, senza il patrocinio di un legale e che si era limitata a fornire indicazioni laconiche e frammentarie. Non potendosi scartare immediatamente l'obiezione in questione, nemmeno si può ritenere che essa non sia idonea a insinuare seri dubbi nel convincimento del giudice. Posto ciò, non rimane nella fattispecie che accoglie­re il reclamo e annullare la decisione impugnata ritornando gli atti al primo giudice perché interpelli la convenuta (art. 327 cpv. 3 lett. a CPC), invitandola a specificare le sue allegazioni di fatto. Sulla base di tali indicazione, egli emanerà una nuova decisione in cui esaminerà se la situazione giuridica è chiara.

E. 8 L e spese del reclamo seguono il precetto della soccom­benza (art. 106 CPC). La reclamante ottiene causa vinta sul principio, ma non è possibile prevedere come deciderà il Pretore in esito al rinvio della causa (né si può escludere che possa emanare la stessa decisione), di modo che si giustifica di suddividere gli oneri a metà e di compensare le ripetibili. Per questi motivi, decide:

1.   Il reclamo è accolto n el senso che la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi .

2.   Le spese processuali di fr. 250.– sono poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.

3.   Notificazione a: – avv.;

–  . Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud. Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello Il presidente                                                          La vicecancelliera Rimedi giuridici Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.